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WBA1373_v1.0
Multipropriedade e loteamento
Lei do distrato e seu impacto nas vendas de 
unidades autônomas e de lotes. Aspectos 
obrigacionais. Responsabilidade civil na 
incorporação imobiliária e no loteamento. 
Arbitragem e meios adequados para 
solucionar conflitos.
Introdução, regime legal e 
responsabilidades
Bloco 1
Assuero Rodrigues Neto
Vamos refletir?
Tente pensar a quantidade de negócios 
imobiliários realizados diariamente no 
contexto dos grande empreendimentos, seja 
nas incorporações ou nos loteamentos.
Agora, pense a quantidade de inovações 
jurídicas concebidas para atender essa 
constante demanda e o impacto que esse 
ímpeto criativo pode gerar nas relações com os 
consumidores desses produtos imobiliários.
Introdução
São muito importantes as mudanças trazidas ao mercado 
imobiliário com a chegada da Lei n. 13.786/2018, chamada 
Lei dos Distratos. Impactou tanto as incorporações 
imobiliárias como os loteamentos.
A regulamentação dos distratos deve trazer maior 
segurança jurídica às partes, com as regras, limitações e 
consequências de parte a parte.
A lei prevê as penalidades e as consequências aplicáveis 
em caso de inadimplência de contratos, tanto em 
decorrência de infração contratual por parte do 
incorporador/loteador, quanto por parte do adquirente.
Regime legal
A Lei dos Distratos teve origem na Câmara dos 
Deputados, sob o projeto n. 1.220/2015 e foi objeto de 
diversas emendas no Senado Federal. 
Após aprovação pelo Congresso Nacional, o texto 
seguiu para sanção presidencial, resultando na Lei n. 
13.786/2018, publicada em 28 de dezembro de 2018.
Foram promovidas alterações nas Leis n. 4.591/64 (lei 
de incorporações imobiliárias) e n. 6.766/79 (lei de 
loteamentos).
Responsabilidades
Obrigações do incorporador:
• Destaca-se a previsão cento e oitenta dias, desde 
que tal previsão esteja clara e em destaque, em caso 
de atraso na entrega do imóvel ao adquirente.
• Após esse prazo, o adquirente poderá optar por 
desfazer o negócio, sendo reembolsado dos valores 
pagos até então.
• A disposição com maior destaque na lei, no entanto, 
diz respeito às hipóteses de distrato por 
inadimplência/ desistência do adquirente: o direito 
de retenção dos valores pagos serão de 25 a 50%.
Responsabilidades
Minimizando os impactos para o adquirente de 
incorporações imobiliárias, a lei prevê uma hipótese em 
que não serão devidas as multas acima: se o adquirente 
transferir seu contrato para terceiros, com anuência do 
incorporador.
Na hipótese de distrato por culpa do adquirente, além dos 
percentuais acima mencionados, serão também deduzidas, 
do valor a ser a este devolvido, as despesas de corretagem 
e, caso o distrato ocorra após a entrega do bem, as de 
fruição do imóvel. Assim ocorrendo, o valor a ser pago pelo 
adquirente pela fruição do imóvel está limitado a 0,5% do 
total do contrato, nas incorporações imobiliárias, e a 
0,75%, em caso de loteamentos.
Lei do distrato e seu impacto nas vendas de 
unidades autônomas e de lotes. Aspectos 
obrigacionais. Responsabilidade civil na 
incorporação imobiliária e no loteamento. 
Arbitragem e meios adequados para 
solucionar conflitos.
Normas gerais e modificações pontuais
Bloco 2
Assuero Rodrigues Neto
Normas gerais
A lei contém disposições sobre os contratos de compra 
e venda de imóveis com incorporadores e loteadores, 
passando a ser obrigado que neles conste quadro-
resumo com informações sobre:
• Preço total do imóvel.
• Prazo.
• Forma de pagamento.
• Consequências de inadimplemento contratual.
Normas gerais
Um dos grandes desafios é avaliar se a lei seria 
aplicável apenas para contratos celebrados após sua 
vigência ou se apenas para contratos posteriores.
A nova legislação altera regras de direito material, em 
especial os efeitos da resolução de contratos de 
compromisso de venda e compra de determinados 
imóveis.
Disso decorre que, por regra, não alcança contratos 
pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, sob 
pena de violar ato jurídico perfeito e, por 
consequência, direito adquirido. 
Normas gerais
Não obstante, por se tratar de norma de retroatividade 
média, qual seja, se opera quando a nova lei, sem 
alcançar os atos ou fatos anteriores, atinge seus efeitos 
ainda não ocorridos (efeitos pendentes). 
Desse modo, embora a lei não alcance a data da 
assinatura do contrato, a rescisão ou mais tecnicamente, 
a resilição contratual é efeito pendente.
Assim, existe fato superveniente que pode ser alcançado 
sem que a nova lei atinja o ato jurídico perfeito.
Normas gerais
A Lei dos Distratos, n. 13.786/2018, alterou a (A) Lei 
de Incorporações, n. 4.591/1964, e (B) a Lei de 
Loteamentos, n. 6.766/1979. As alterações podem ser 
assim divididas em:
• Lei de Incorporações: o que deve constar no 
contrato (inclusão na lei do artigo 35-A); o famoso 
prazo da tolerância na entrega do imóvel que não 
era legal, mas que agora ficou (inclusão do artigo 
43-A); e o que acontece se o contrato for desfeito/ 
quebra (inclusão do artigo 67-A).
Modificações pontuais - incorporações
• O artigo 35-A: a Lei, agora, manda que as 
incorporadoras tenham um quadro-resumo apontando 
as principais condições fechadas pelas partes, em 
contratos-padrão. Se faltar algum, as partes precisam 
aditar o contrato em até trinta dias, sob pena dessa 
falta dar ao adquirente uma justa causa para pedir a 
rescisão contratual (§ 1º do artigo 35-A).
A intenção da lei foi proteger o consumidor adquirente, 
especialmente quanto ao prazo para entrega da obra; 
valor exato da corretagem e quem a receberá; e as 
consequências para o desfazimento do contrato, com 
destaque em negrito para as multas de cada uma das 
partes e como será seu pagamento.
Lei do distrato e seu impacto nas vendas de 
unidades autônomas e de lotes. Aspectos 
obrigacionais. Responsabilidade civil na 
incorporação imobiliária e no loteamento. 
Arbitragem e meios adequados para 
solucionar conflitos.
Modificações pontuais
Bloco 3
Assuero Rodrigues Neto
Modificações pontuais: incorporações
• O artigo 43-A: o prazo de tolerância de atraso na obra, 
agora, está na lei. Ficou estabelecido que o atraso da 
obra em cento e oitenta dias, não tem multa, desde 
que essa regra esteja clara e destacada em contrato.
Se esse prazo for ultrapassado, há duas possibilidades 
e penalidades diferentes (que não podem ser 
acumuladas): i) se o adquirente quiser dar fim ao 
contrato, recebe, em sessenta dias, tudo o que pagou, 
a multa e correção; ou ii) se adquirente quiser 
aguardar a obra acabar e não dar fim ao contrato, a 
incorporadora precisa pagar 1% ao mês sobre o valor 
efetivamente pago à incorporadora, no momento da 
entrega da unidade (em razão de sua não utilização).
Modificações pontuais: incorporações 
• O artigo 67-A: versa sobre o desfazimento do contrato: 
a) Resilição: somente na hipótese do direito de 
arrependimento em até sete dias pelo CDC, desde que 
o contrato tenha sido firmado em stand de vendas ou 
fora da sede da incorporadora. Passados os sete dias, 
não se fala mais em resilição. 
• b) Resolução: se uma das partes atrasa sua obrigação, 
precisa constar prazo hábil para cumprir a obrigação 
atrasada (purgar a mora). Se não cumprir, a parte 
prejudicada pode pedir a resolução do contrato por 
inadimplemento da outra, com a consequente multa a 
favor da prejudicada.
Modificações pontuais: loteamentos
O artigo 26-A (o que deve constar no contrato): a cláusula 
penal não pode exceder a 10% do valor em aberto e 
somente pode ser exigida após o comprador atrasar o 
pagamento em três meses. Não há justificativa plausível 
para a grande diferença com a limitação das multas na 
incorporação imobiliária (25% sem PA - patrimônio de 
afetação - e 50% com PA).
É preciso constar em quadro-resumo as consequências do 
desfazimento do contrato e suas penalidades, assim como 
o direito de arrependimento, nos mesmos moldes das 
regras da incorporação imobiliária, o prazo final da 
execução do projeto eo prazo final para o protocolo do 
pedido de emissão do TVO.
Modificações pontuais: loteamentos
O artigo 32-A (o que acontece se o contrato for desfeito): 
I - o que pode ser descontado do valor a devolver ao adquirente: a) se 
o comprador já recebeu o lote, a loteadora pode descontar 0,75% 
sobre o valor do contrato atualizado (a lei não o período, mas por 
analogia às recentes decisões jurisprudenciais é por mês: fruição); b) 
multa moratória (geralmente, limitada a 2%, pelo artigo 52, § 1º do 
CDC); c) IPTU e contribuições da associação (desde que obviamente o 
adquirente faça parte desta), além de tributos, custas e emolumentos 
incidentes sobre a restituição e/ou rescisão e; d) a comissão de 
corretagem, somente se esta estiver integrada ao preço do lote;
II - a devolução ao comprador, após os descontos constantes do artigo 
32-A, deve ser feita: a) se o loteamento estiver em obras, em até 
cento e oitenta dias do prazo para acabar as obras (em até doze 
parcelas); e b) se o loteamento estiver pronto, em até doze meses da 
rescisão do contrato (também em até doze parcelas).
Modificações Pontuais – loteamentos
A inclusão do § 2º do artigo 34 (leilão do lote após sessenta dias 
da mora).
O § 2º que manda a loteadora promover o leilão nos termos da 
Lei da Alienação Fiduciária (n. 9.514/97): no prazo de sessenta 
dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, obrigado 
a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial.
O artigo 35 e a inclusão do § 3º (cancelamento do registro da 
promessa de lote e possibilidade de novo registro): a) distrato 
assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da 
parcela única ou da primeira parcela do montante a ser 
restituído ao adquirente, ao titular do registro cancelado, ou 
mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de 
imóveis; b) poderá ser dispensada se as partes convencionarem 
de modo diverso.
Quiz
O que acontece se o contrato feito com o loteador 
for desfeito pelo adquirente?
Quiz - Resolução
Os valores pagos serão restituídos ao adquirente, com os seguintes 
descontos: 
Se o comprador já recebeu o lote, a loteadora pode descontar 
0,75% sobre o valor do contrato atualizado; cobrar multa moratória 
(geralmente, limitada a 2%, pelo artigo 52, § 1º do CDC); exigir o 
pagamento de IPTU e contribuições da associação (desde que 
obviamente o adquirente faça parte desta), além de tributos, custas 
e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; e a 
comissão de corretagem, somente se esta estiver integrada ao 
preço do lote.
A devolução ao comprador, após os descontos deve ser feita: a) se o 
loteamento estiver em obras, em até cento e oitenta dias do prazo 
para acabar as obras (em até doze parcelas); e b) se o loteamento 
estiver pronto, em até doze meses da rescisão do contrato (também 
em até doze parcelas).
Lei do distrato e seu impacto nas vendas de 
unidades autônomas e de lotes. Aspectos 
obrigacionais. Responsabilidade civil na 
incorporação imobiliária e no loteamento. 
Arbitragem e meios adequados para 
solucionar conflitos.
Teoria em Prática
Bloco 4
Assuero Rodrigues Neto
Reflita sobre a seguinte situação
• Quais informações obrigatórias devem constar no 
quadro-resumo? 
• Quais as limitações legais das cláusulas penas no 
loteamento e na incorporação?
Norte para a resolução
• Devem, obrigatoriamente, constar do quadro 
resumo o preço total do imóvel; o prazo; a forma 
de pagamento; e as consequências de 
inadimplemento contratual.
• Nos loteamentos, a cláusula penal não pode 
exceder a 10% do valor em aberto e somente pode 
ser exigida após o comprador atrasar o pagamento 
em três meses. Nas incorporações, as multas são 
de 25%, se não houver a instituição de patrimônio 
de afetação e de 50%, se houver.
Lei do distrato e seu impacto nas vendas de 
unidades autônomas e de lotes. Aspectos 
obrigacionais. Responsabilidade civil na 
incorporação imobiliária e no loteamento. 
Arbitragem e meios adequados para 
solucionar conflitos.
Dicas do(a) Professor(a)
Bloco 5
Assuero Rodrigues Neto
Prezado aluno, as indicações a seguir podem estar disponíveis 
em algum dos parceiros da nossa Biblioteca Virtual (faça o login
por meio do seu AVA), e outras podem estar disponíveis em 
sites acadêmicos (como o SciELO), repositórios de instituições 
públicas, órgãos públicos, anais de eventos científicos ou 
periódicos científicos, todos acessíveis pela internet.
Isso não significa que o protagonismo da sua jornada de 
autodesenvolvimento deva mudar de foco. Reconhecemos que 
você é a autoridade máxima da sua própria vida e deve, 
portanto, assumir uma postura autônoma nos estudos e na 
construção da sua carreira profissional.
Por isso, nós o convidamos a explorar todas as possibilidades da 
nossa Biblioteca Virtual e além! Sucesso!
Leitura Fundamental
Indicação de leitura 1
Este trabalho envolve análise completa sobre as modificações 
trazidas pela Lei dos Distratos.
Referência: 
VITALE, O. Lei dos Distratos Lei n. 13.786/18. São Paulo: Ibradim, 2018.
Indicação de leitura 2
Esta obra aborda, de maneira muito satisfatória, os 
pormenores do instituto.
Referência: 
ARAÚJO, C. Condomínio indivisível. Direito de preferência. 
Escritura pública de compra e venda. Condômino preterido. 
Validade do negócio jurídico. Disponível em: 
http://online.sintese.com. Acesso em: 8 maio 2023.
Dica do(a) Professor(a)
Ante as pressões exercidas pelo mercado 
imobiliário, no sentido de novas soluções 
para os empreendimentos, é aconselhável 
não só o conhecimento sobre as 
modificações trazidas pela lei, como a 
jurisprudência que vem se posicionando 
sobre os variados temas.
ARAÚJO, C. Condomínio indivisível. Direito de preferência. 
Escritura pública de compra e venda. Condômino preterido. 
Validade do negócio jurídico. Disponível em: 
http://online.sintese.com. Acesso em: 8 maio 2023.
AZEVEDO, F. de O.; MELO, M. A. B. de (coord.). Direito 
imobiliário: escritos em homenagem ao professor Ricardo 
Pereira. São Paulo: Atlas, 2015.
VITALE, O. Lei dos Distratos Lei n. 13.786/18. São Paulo: 
Ibradim, 2018.
Referências
Bons estudos!