DIREITO URBANISTICO E IMOBILIARIO

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DIREITO URBANÍSTICO
O Estatuto da Cidade é uma Lei Federal nº. 10.257, a
qual aborda o planejamento urbano municipal, com o
desenvolvimento urbano e a busca pelo equilíbrio
ambiental.
Um dos instrumentos básicos desta lei, é o Plano
Diretor
● trata-se do conjunto de normas acerca do uso
e ocupação do solo de todo aquele município.
● Limitações ao uso do solo.
● Art. 41, EC -> elenca em quais situações a
criação do plano diretor será obrigatória.
COMPETÊNCIA:
É concorrente (União e Estados) e comum
(municípios).
UNIÃO -> editar normas gerais de urbanismo, e
estabelecer o plano urbanístico nacional e os planos
urbanísticos macrorregionais.
ESTADOS -> editar normas urbanísticas regionais e
suplementares às normas postas pela União.
MUNICÍPIOS -> estabelecer a política de
desenvolvimento urbano; promover o ordenamento
territorial; elaborar e executar o plano diretor
FUNÇÃO DA PROPRIEDADE URBANA:
O direito de propriedade encontra-se subordinado à
função social desta. Sendo assim, precisa seguir as
determinações do plano diretor os padrões de
saneamento, zoneamento, critérios para o uso do
solo e construção, para assim encontrar-se de acordo
com a sua função.
● QUANDO NÃO CUMPRIR A FUNÇÃO?
O poder público municipal poderá aplicar sanções
nos moldes do Art. 182, § 4º, CF, sendo elas:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos
da dívida pública de emissão previamente aprovada
pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até
dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.
DESAPROPRIAÇÃO:
Pode se dar de duas modalidades:
1. Comum -> utilidade pública ou necessidade
pública ou por interesse social
2. Sanção -> é uma opção discricionária do
poder público.
Aula dia 15/02
COMPETÊNCIA URBANÍSTICA:
Ocorre a incidência da competência comum na
maioria dos casos e também concorrente em
algumas situações.
União -> por meio da criação do Estatuto da cidade
cria a norma geral (norma genérica) e caberá ao
município a edição de normas de interesse local
(Plano diretor - é um instrumento dentro do estatuto
da cidade)
Municípios -> cabe criar o plano diretor e o
ordenamento territorial (organização do território)
● o município deverá se organizar conforme o
interesse local
● ordenamento = ex. Belém precisa de áreas
mais arborizadas; precisa de maior vazão
para as águas da chuva, etc.
OBS: Criação das Regiões Metropolitanas pelos
estados: tem a finalidade de tentar organizar a
estrutura, pois, alguns municípios foram criados sem
qualquer estudo de viabilidade municipal.
JURISPRUDÊNCIA:
1. ADPF:
Foi um julgado de Santos, sobre o transporte de
animais (proibição de transporte em determinados
horários)
● ADPF - Para questionar a constitucionalidade
da lei municipal somente caberá ADPF.
● Já existia uma lei estadual que tratava sobre
isso = logo o município não tem competência
para criar essa norma restritiva.
2. RE 607940:
Foi questionado se o ordenamento territorial urbano
somente seria por meio do plano diretor.
● O entendimento foi que, o plano diretor é
somente um dos instrumentos de
organização do Estatuto da Cidade.
ASPECTOS CONSTITUCIONAIS
https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/101340/estatuto-da-cidade-lei-10257-01
● A organização territorial NÃO se limita ao
plano diretor, existindo ainda, leis ordinárias
com a temática.
Aula dia 22/02
Os instrumentos visam solucionar os problemas
urbanísticos daquela área, são eles:
Art. 5º, EC -> Lei municipal específica da área incluída
no Plano diretor deverá fixar as condições e os
prazos para a implementação das obrigações acima.
● PRECISA DO PLANO DIRETOR
PRÉ-EXISTENTE!!
Áreas subutilizadas -> imóvel que não está
cumprindo sua função social; quando o imóvel está
aquém (abaixo de seu potencial de construção) com
área ou totalmente inutilizado, etc.
Art. 5º, § 1º - Estatuto da Cidade:
§ 1oConsidera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao
mínimo definido no plano diretor ou em
legislação dele decorrente
OBS: cada área de uma cidade tem o chamado
“Coeficiente de Aproveitamento” - é um limite mínimo
e máximo de construção daquela área. Portanto, se
um imóvel estiver utilizando uma área menor do que
esse coeficiente, será considerado imóvel
subutilizado.
PROCEDIMENTO:
Precisa de Lei Municipal específica (diferente de
plano diretor) -> essa lei delimitará a área que irá
recair o instrumento urbanístico deste tópico.
● O Plano Diretor escolhe por aplicar o
instrumento, contudo, o local onde será
aplicado depende de lei específica.
1. Notificação:
O particular, daquele imóvel subutilizado, receberá
uma notificação (intimação pessoal) para que realize
a utilização, edificação ou parcelamento daquela área
subutilizada.
● Intimação por 3 vezes e não encontrou o
proprietário = entende-se por notificado
● Cabe à prefeitura fazer a notificação.
A notificação precisa ser necessariamente averbada
no Cartório de Imóveis, para que em caso de venda
futura do imóvel, o novo proprietário terá a mesma
obrigação de utilizar a propriedade corretamente, por
se tratar de obrigação propter rem.
OBS: Art. 5º, §2º, EC:
§ 2o - O proprietário será notificado pelo
Poder Executivo municipal para o
cumprimento da obrigação, devendo a
notificação ser averbada no cartório de
registro de imóveis.
2. Prazos:
Art. 5º, §4º
§ 4o Os prazos a que se refere o caput
não poderão ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificação, para
que seja protocolado o projeto no órgão
municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do
projeto, para iniciar as obras do
empreendimento.
1 ano -> a contar da notificação para que o
proprietário apresente um plano de ação daquele
imóvel perante órgão municipal competente.
● prazo contado em dias corridos
● se a propriedade for vendida, no decurso do
prazo, este não será interrompido nem
suspenso, continuará contando até o final.
2 anos -> a contar da aprovação, pelo Poder Público,
do projeto/plano para que o proprietário execute
● dias corridos
● não interrompe nem suspende.
EX.: João vende o imóvel subutilizado, após 11
meses da notificação, para que este apresente o
plano de ação.
Maria compra o imóvel e a obrigação de apresentar
o plano passa a ser sua.
No entanto, Maria só terá mais 1 mês até o fim do
prazo.
● Caso não apresente, sofrerá sanções
administrativas.
SANÇÕES ADMINISTRATIVAS:
Ocorrerá quando o proprietário não apresentar o
plano de ação dentro do prazo, ou quando não o tiver
executado dentro do prazo estipulado.
INSTRUMENTOS
URBANÍSTICOS:
Parcelamento, Edificação e Utilização
Compulsória
1. IPTU PROGRESSIVO:
O Poder Público municipal, diante da inércia do
proprietário, estará OBRIGADO a cobrar o iptu
progressivo no tempo.
Tem caráter extrafiscal, ou seja, visa estimular o
cumprimento da obrigação de utilizar o imóvel
corretamente.
● o cumprimento da obrigação NÃO extingue o
iptu progressivo.
Durante o prazo de 5 anos, o Poder Público poderá
aumentar sucessivamente o IPTU daquele imóvel, até
que chegue à alíquota máxima, contudo, de um ano
para o outro NÃO poderá ser aumentado mais que o
dobro!
Alíquota:
● Máxima = 15%
ex.:
2020 - 2%
2021 - 4%
2022 - 8%
2023 - 15% (alíquota máxima)
2024 - mantém 15%
OBS: após os 5 anos, o iptu poderá ser executado ou
o poder público poderá fazer a
desapropriação-sanção.
Art. 7º, EC:
§ 2o Caso a obrigação de parcelar,
edificar ou utilizar não esteja atendida
em cinco anos, o Município manterá a
cobrança pela alíquota máxima, até que
se cumpra a referida obrigação,
garantida a prerrogativa prevista no art.
8o.
2. DESAPROPRIAÇÃO-SANÇÃO:
É uma faculdade do Poder Público municipal;
Não precisa de decreto expropriatório!
Art. 8o Decorridos cinco anos de
cobrança do IPTU progressivo sem que
o proprietário tenha cumprido a
obrigação de parcelamento, edificação
ou utilização, o Município poderá
proceder à desapropriação do imóvel,
com pagamentoem títulos da dívida
pública.
Art. 8º, EC + Art. 184, §4º, III, CF
Na desapropriação-sanção a indenização ao
particular é posterior.
● O pagamento se dará por meio de títulos da
dívida pública, previamente autorizados pelo
Senado.
● O título poderá ser resgatado pelo particular
em ATÉ 10 ANOS.
Após a desapropriação, o Poder Público municipal
fará o aproveitamento do imóvel durante 5 anos.
§ 4o O Município procederá ao adequado
aproveitamento do imóvel no prazo
máximo de cinco anos, contado a partir
da sua incorporação ao patrimônio
público.
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá
ser efetivado diretamente pelo Poder
Público ou por meio de alienação ou
concessão a terceiros, observando-se,
nesses casos, o devido procedimento
licitatório.
OBS:
Tredestinação -> é dar finalidade diversa (ao imóvel)
daquela prevista na desapropriação.
● Lícita: quando muda a finalidade mas
continua o interesse público;
● Ilícita: quando muda a finalidade e retira o
interesse público.
- O desapropriado poderá reaver o
imóvel quando for ilícita.
Retrocessão -> retroceder = voltar atrás
Ocorrerá quando o Poder Público não der destinação
alguma ao imóvel desapropriado. Portanto, trata-se
do direito que tem o expropriado de exigir de volta o
seu imóvel caso o mesmo não tenha o destino para
que se desapropriou.
Instrumento urbanístico, mas também é utilizado
para regularização fundiária.
Usucapião especial de imóvel urbano (aquisição
originária da propriedade).
É uma maneira de assegurar a moradia e
regulamentar a terra urbana.
Usucapião Especial (pro moradia)
Art. 9º, EC:
Art. 9o Aquele que possuir como sua
área ou edificação urbana de até
duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
Art. 10, §2º, EC
§ 2o A usucapião especial coletiva de
imóvel urbano será declarada pelo juiz,
mediante sentença, a qual servirá de
título para registro no cartório de
registro de imóveis.
Art. 11, EC:
§ 1o Na ação de usucapião especial
urbana é obrigatória a intervenção do
Ministério Público.
REQUISITOS:
1. Imóvel urbano de ATÉ 250 m²;
2. Prazo de ocupação de 5 ano ininterruptos
● esse prazo pode se dar no decurso do
processo
● o prazo pode ser herdado (ex. proprietário
faleceu no 4º ano de ocupação e o filho herda
o imóvel).
3. Finalidade = imóvel urbano para moradia própria
ou de sua família.
OBS: Se o imóvel for para moradia + comércio?
● A jurisprudência do STJ entende que terá
direito, DESDE QUE a porcentagem daquele
imóvel destinado à moradia seja maior do
que a destinada para o comércio.
4. Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.
● pode ser posseiro ou mero detentor.
5. Esse tipo de usucapião só poderá ser concedido
UMA vez para aquela pessoa.
OBS: Usucapião coletivo urbano: (ex. invasões)
São os mesmos requisitos;
Trata-se de uma coletividade de pessoas que
ocuparam e implementaram ao mesmo tempo, uma
determinada área da qual não é possível delimitar
qual será a parte de cada um.
● invasões/ocupações
● o tamanho de CADA imóvel particular NÃO
poderá exceder 250 m²
Essa modalidade será declarada mediante sentença,
gerando um único título coletivo (sendo um
“condomínio pro indiviso”.
Art. 10, EC:
§ 2o A usucapião especial coletiva de
imóvel urbano será declarada pelo juiz,
mediante sentença, a qual servirá de
título para registro no cartório de
registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual
fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do
terreno que cada um ocupe, salvo
hipótese de acordo escrito entre os
condôminos, estabelecendo frações
ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é
indivisível, não sendo passível de
extinção, salvo deliberação favorável
tomada por, no mínimo, dois terços dos
condôminos, no caso de execução de
urbanização posterior à constituição do
condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à
administração do condomínio especial
serão tomadas por maioria de votos dos
condôminos presentes, obrigando
também os demais, discordantes ou
ausentes.
Caso um dos proprietários deseje sair do
“condomínio”?
O condomínio é em regra indivisível, contudo, em
havendo execução de urbanização posterior à
constituição do condomínio, ele poderá, desde que:
● ocorra a extinção do condomínio;
● a extinção precisa de deliberação específica
de no mínimo 2/3 dos condôminos.
● divide a porcentagem daquele que saiu, por
todos
Instrumento urbanístico, mas também é utilizado
para regularização fundiária.
Particularidade -> foi vetado do EC, mas está prevista
na Medida Provisória nº 2220/2001.
É uma posse registrada!!!
● difere-se da usucapião, pois aqui é posse, e
não propriedade.
● Se for imóvel público, será CUEM, pois não
cabe usucapião de imóvel público.
- ex. terreno de marinha
REQUISITOS:
1. Imóvel urbano PÚBLICO de ATÉ 250 m²
2. Imóvel ocupado por 5 anos, sendo este prazo
cumprido ATÉ 22/12/2016.
3. Finalidade = moradia própria ou da família.
4. Não pode ser proprietário NEM possuidor de outro
imóvel urbano ou rural.
Quando concedido da CUEM, o posseiro receberá um
título administrativo.
● pode ser comercializado/vendido/transferido,
doado e ser objeto de sucessão (pode ser
herdada).
Perda da concessão:
- Quando adquirir a posse ou propriedade de
outro imóvel
- Quando deixar de utilizar o imóvel para sua
moradia
OBS: Se o imóvel for para moradia + comércio?
Pode ter a CUEM, desde que a parcela do impovel
referente ao comércio seja menor daquela destinada
à moradia.
OBS2: CUEM coletiva?
Poderá ocorrer, com os mesmos requisitos.
Direito real
É um instrumento urbanístico, mas NÃO precisa do
Plano Diretor (ainda que naquele município não tenha
o plano, poderá ocorrer o direito de superfície).
Art. 21, EC
Art. 21. O proprietário urbano poderá
conceder a outrem o direito de
superfície do seu terreno, por tempo
determinado ou indeterminado,
mediante escritura pública registrada
no cartório de registro de imóveis.
§ 1o O direito de superfície abrange o
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o
espaço aéreo relativo ao terreno, na
forma estabelecida no contrato
respectivo, atendida a legislação
urbanística.
O direito de superfície no CC abrange somente a
utilização do solo.
Já no Estatuto da Cidade, abrange o solo, subsolo e
espaço aéreo. Além disso, para o EC é permitido
explorar essa área de outras formas (não se limita à
plantação e construção) conforme previsto no
contrato.
CONTRATO -> é necessário
- superficiário e o proprietário do imóvel
- o contrato é uma escritura pública que
precisa ser registrado
- o contrato pode ser determinado ou
indeterminado
- determina a exploração daquela área
Caso a propriedade seja vendida, o superficiário terá
direito de preferência na venda daquele imóvel.
● E as benfeitorias feitas pelo superficiário? Em
regra nenhuma delas será indenizável.
Art. 22. Em caso de alienação do
terreno, ou do direito de superfície, o
superficiário e o proprietário,
respectivamente, terão direito de
preferência, em igualdade de condições
à oferta de terceiros.
CARACTERÍSTICAS:
1- Se previsto no contrato, o direito de superfície
poderá ser transferido/vendido:
Art. 21, § 4o O direito de superfície pode
ser transferido a terceiros, obedecidos
os termos do contrato respectivo.
§ 5o Por morte do superficiário, os seus
direitos transmitem-se a seus herdeiros.
2 - Pode ser gratuito ou oneroso (como se fosse uma
espécie de aluguel)
Concessão de Uso Especial para Fins
de Moradia (CUEM)
Direito de Superfície:
3 - Abrange o solo, subsolo e espaço aéreo
4 - Não cabe direito de superfície dentro de imóveis
públicos (nesse caso será concessão administrativa).
Art. 21, §3º, EC: Obrigações do superficiário
§ 3o O superficiário responderá
integralmente pelos encargos e tributos
que incidirem sobre a propriedade
superficiária, arcando, ainda,
proporcionalmente à sua parcela de
ocupação efetiva, com os encargos e
tributossobre a área objeto da
concessão do direito de superfície, salvo
disposição em contrário do contrato
respectivo.
Portanto, o superficiário ficará obrigado ao
pagamento de encargos e tributos.
- superficiário que paga o IPTU
OBS -> o superficiário é considerado como mero
detentor da posse (USO), por isso NÃO poderá
constituir Usucapião.
EXTINÇÃO:
A venda ou a morte do superficiário NÃO extingue o
direito de superfície.
A extinção se dará:
- pelo termo do contrato -> quando contrato por
prazo determinado;
- por descumprimento das obrigações do
superficiário.
OBS: a extinção deverá ser AVERBADA
Constituição:
Precisa ser Registrada
Extinção:
Precisa ser Averbada.
OBS2: Art. 24, §1º, EC
§ 1o Antes do termo final do contrato,
extinguir-se-á o direito de superfície se
o superficiário der ao terreno
destinação diversa daquela para a qual
for concedida.
Trata-se aqui do direito de preferência que o Poder
Público municipal tem quando um particular desejar
vender seu imóvel.
É necessário que já exista o Plano Diretor:
● O plano escolhe as áreas que ocorrerá esse
direito de preferência.
Antes de vender o imóvel, o particular deverá notificar
o poder público municipal seu desejo, bem como as
condições para a venda
Art. 27. O proprietário deverá notificar
sua intenção de alienar o imóvel, para
que o Município, no prazo máximo de
trinta dias, manifeste por escrito seu
interesse em comprá-lo.
§ 1o À notificação mencionada no caput
será anexada proposta de compra
assinada por terceiro interessado na
aquisição do imóvel, da qual constarão
preço, condições de pagamento e prazo
de validade.
§ 2o O Município fará publicar, em órgão
oficial e em pelo menos um jornal local
ou regional de grande circulação, edital
de aviso da notificação recebida nos
termos do caput e da intenção de
aquisição do imóvel nas condições da
proposta apresentada.
§ 3o Transcorrido o prazo mencionado
no caput sem manifestação, fica o
proprietário autorizado a realizar a
alienação para terceiros, nas condições
da proposta apresentada.
REQUISITOS:
1- Lei Municipal específica -> a lei municipal, com
base no plano diretor, irá determinar as áreas em que
o Poder Público municipal terá direito de preferência.
2 - O prazo de vigência do direito de preferência será
fixado na lei municipal e NÃO poderá exceder 5 anos
● esse prazo é renovável por igual período
sendo que, precisa da pausa de 1 ano
ex:
2015 - 2020
PAUSA DE 1 ANO
2021 - 2026.
Direito de Preempção:
3- As condições de venda do imóvel apresentadas ao
Poder Público precisam ser as mesmas para o
particular!
Art. 27, §5º, EC:
§ 5o A alienação processada em
condições diversas da proposta
apresentada é nula de pleno direito.
Quando isso ocorrer, o Poder Público municipal
poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo
do IPTU.
OBS: Art. 25, §2º, EC:
§ 2o O direito de preempção fica
assegurado durante o prazo de vigência
fixado na forma do § 1o,
independentemente do número de
alienações referentes ao mesmo imóvel.
Ou seja, o Poder Público terá preferência tantas
quantas vezes aquele imóvel for vendido.
Precisa do Plano Diretor
A outorga onerosa busca induzir o desenvolvimento
urbano, permitindo o melhor aproveitamento da
infraestrutura urbana.
O plano Diretor determina o Coeficiente de
Aproveitamento Básico, que poderá ser único para
toda a zona urbana ou diferenciado para áreas
específicas dentro da zona urbana.
Ou seja, o Plano irá determinar qual a área para que
se possa construir sem que precise da outorga
onerosa (acima desse coeficiente, será necessário o
pagamento).
● C.A. Básico -> envolve a edificação acima do
solo (espaço aéreo) e o subsolo.
ex.: um terreno de 450m2, que tenha coeficiente de
aproveitamento básico igual a 1 (um), equivale dizer
que o proprietário poderá construir mais uma vez a
área de seu terreno, ou seja, 450m2. Acima desse
coeficiente de aproveitamento básico, a construção
acima terá de ser pago.
Portanto, com a outorga onerosa, permite-se que haja
construção, naquela área, acima do coeficiente de
aproveitamento básico, desde que o particular pague
para o município.
A outorga será concedida para toda a área edificável
que exceda o coeficiente de aproveitamento básico.
Art. 28, EC
Art. 28. O plano diretor poderá fixar
áreas nas quais o direito de construir
poderá ser exercido acima do
coeficiente de aproveitamento básico
adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei,
coeficiente de aproveitamento é a
relação entre a área edificável e a área
do terreno.
§ 3o O plano diretor definirá os limites
máximos a serem atingidos pelos
coeficientes de aproveitamento,
considerando a proporcionalidade entre
a infra-estrutura existente e o aumento
de densidade esperado em cada área.
CARACTERÍSTICAS:
1- Plano Diretor -> fixará as áreas de possibilidade de
maior construção e o coeficiente de aproveitamento.
2- Lei municipal específica -> estabelece os critérios
específicos: os limites e a contraprestação (o valor
que o particular deverá pagar).
Art. 30. Lei municipal específica
estabelecerá as condições a serem
observadas para a outorga onerosa do
direito de construir e de alteração de
uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do
pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
OBS: a outorga onerosa tem a finalidade de:
Art. 26, EC:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos
habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
Outorga Onerosa do Direito de
Construir:
IV – ordenamento e direcionamento da
expansão urbana;
V – implantação de equipamentos
urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de
lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de
conservação ou proteção de outras
áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse
histórico, cultural ou paisagístico;
Precisa do Plano Diretor ->
É um instrumento urbanístico pelo qual o Poder
Público municipal poderá permitir que o proprietário
venha a alienar ou a exercer em outro local o direito
de construir que não foi utilizado em seu terreno.
● A transferência pode ser total ou parcial.
● Seria uma forma de “indenização” ao
proprietário sem que haja prejuízo ao erário
público.
● a finalidade é de assegurar o aproveitamento
econômico de um bem ao proprietário de
imóvel situado em área onde houve
limitações ao direito de construir, pelo
município.
EX:
Imóveis Tombados:
Tem limitações ao potencial de construção, devido
ao caráter de tombamento. Portanto, a esses
proprietários fica permitido a venda do potencial
construtivo desses imóveis para outros imóveis
localizados no município.
Potencial construtivo é DIFERENTE de coeficiente de
aproveitamento básico
O Art. 35, EC dispõe as situações nas quais será
possível a transferência do direito de construir, sendo
elas:
1. Implantação de equipamentos urbanos ou
comunitários:
O poder público negocia com o particular a
transferência do bem, com a finalidade de ali
implantar infraestrutura urbana ou equipamentos
comunitários.
● ocorrerá procedimento expropriatório, em
troca do recebimento de adicional potencial
construtivo.
2. Preservação quando o imóvel for
considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou cultural.
Os proprietários podem ter a TDC como meio de
compensação ao ônus urbanístico que recai sobre o
imóvel (ex. conservação do imóvel)
3. Para servir a programas de regularização
fundiária, urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda e habitações de
interesse social.
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano
diretor, poderá autorizar o proprietário de
imóvel urbano, privado ou público, a
exercer em outro local, ou alienar,
mediante escritura pública, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em
legislação urbanística dele decorrente,
quando o referido imóvel for
considerado necessário para fins de:
I – implantação de equipamentos
urbanos e comunitários;
II – preservação, quandoo imóvel for
considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou
cultural;
III – servir a programas de regularização
fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda
e habitação de interesse social
É um instrumento urbanístico
ex.: “Estação das Docas” -> Boulevard Gastronômico
- naquele local tem variedades da culinária
local
As Operações Urbanas Consorciadas são compostas
pelo conjunto de coordenações (obras) e medidas
organizadas pelo Poder Público municipal,
juntamente com a participação dos particulares
(iniciativa privada) daquela região.
Transferência do Direito de Construir:
Operações Urbanas Consorciadas
● Art. 32, EC
● Poder Público municipal + iniciativa privada
● Particulares que se interessarem no
empreendimento, e não somente o
proprietário daquele imóvel.
● Tem a finalidade de: melhorias sociais, para
melhorias de construção e valorização
ambiental
Precisa do Plano Diretor
- Este servirá de base para a criação de lei
municipal específica, a qual delimita a área
em que ocorrerá a operação consorciada.
Art. 32. Lei municipal específica,
baseada no plano diretor, poderá
delimitar área para aplicação de
operações consorciadas.
§ 1o Considera-se operação urbana
consorciada o conjunto de intervenções
e medidas coordenadas pelo Poder
Público municipal, com a participação
dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados,
com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização
ambiental.
Lei Municipal específica -> define área,
- define de onde surgirá o dinheiro para
pagamento dos particulares;
- define a forma de compensação que os
particulares que participarem terão;
OBS: a forma mais comum de compensação é por
meio da doação de adicional de potencial de
construção.
● O Poder Público concede certificados aos
particulares para que possam efetuar
construções naquela área ou em outras.
Os particulares NÃO SÃO
OBRIGADOS a participarem
das operações
Certificado Adicional de Potencial de Construção:
É uma forma de incentivo à participação privada; é
um título imobiliário negociável.
O particular poderá construir, sem que haja a
necessidade de pagar ao município (quando a
construção ultrapassar o coeficiente de
aproveitamento básico)
O certificado poderá ser comercializado/vendido,
contudo há uma ordem de preferência:
- será oferecido 1º para aqueles que estão na
região do consórcio;
- posteriormente, poderá ser oferecido aos
demais particulares.
O particular que receber o certificado, poderá
construir no seu imóvel naquela região, em outra
região (outro imóvel que possua) do município ou
vender.
A lei específica determina a quantidade de
certificados adicionais que serão emitidos.
Art. 34. A lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada poderá
prever a emissão pelo Município de
quantidade determinada de certificados
de potencial adicional de construção, que
serão alienados em leilão ou utilizados
diretamente no pagamento das obras
necessárias à própria operação.
§ 1o Os certificados de potencial adicional
de construção serão livremente
negociados, mas conversíveis em direito
de construir unicamente na área objeto da
operação.
§ 2o Apresentado pedido de licença para
construir, o certificado de potencial
adicional será utilizado no pagamento da
área de construção que supere os
padrões estabelecidos pela legislação de
uso e ocupação do solo, até o limite
fixado pela lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada.
As operações poderão prevê determinadas medidas,
como:
Art. 32, § 2o Poderão ser previstas nas
operações urbanas consorciadas, entre
outras medidas:
I – a modificação de índices e
características de parcelamento, uso e
ocupação do solo e subsolo, bem como
alterações das normas edilícias,
considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II – a regularização de construções,
reformas ou ampliações executadas em
desacordo com a legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a
operações urbanas que utilizam
tecnologias visando a redução de
impactos ambientais, e que comprovem
a utilização, nas construções e uso de
edificações urbanas, de tecnologias que
reduzam os impactos ambientais e
economizem recursos naturais,
especificadas as modalidades de
design e de obras a serem
contempladas.
ex.: que utilizam placas de energia solar
OBS: Os estados podem participar nas operações
consorciadas.
Quando envolver + 1 município (é o caso de obras de
infraestrutura urbana da Região metropolitana)
● ex.: o BRT era para ser assim
Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas
ou nas aglomerações urbanas
instituídas por lei complementar
estadual, poderão ser realizadas
operações urbanas consorciadas
interfederativas, aprovadas por leis
estaduais específicas.
Tem previsão legal no Decreto-lei 271/1967;
ATENÇÃO:
CUEM:
Objeto -> para fins de moradia somente;
- Bens públicos;
- Precisa ser registrada;
CDRU:
Objeto -> NÃO é só para fins de moradia
- Bens públicos e particulares;
- Área urbana ou rural;
- Pode ser feita por contrato particular,
contrato público ou termo administrativo;
A CDRU é um tipo de concessão do Poder Público ao
particular, quando se der sobre terrenos públicos ou
privados, quando não for somente para fins de
moradia:
- O particular pode plantar, produzir naquela
área concedida, além de morar naquele local.
- Tem objeto mais amplo que a CUEM.
- Tem a finalidade de incentivar a regularização
fundiária.
Características:
1- Poderá ser vendida, doada, ser objeto de
sucessão/testamento;
2- É transmitida por ato inter vivos ou causa mortis;
3- Poderá ser instituída/instrumentalizada por meio
de contratos (público ou particular) ou termo
administrativo.
ATENÇÃO: em regra, a CDRU poderá ser instituída por
meio de contrato particular, contrato público
(escritura) ou por termo administrativo.
No entanto, quando a regularização fundiária
tiver interesse social, a CDRU será instituída por meio
de escritura pública obrigatoriamente.
● Fins de unidades habitacionais -> pessoas de
baixa renda.
Art. 48, EC:
Art. 48. Nos casos de programas e
projetos habitacionais de interesse
social, desenvolvidos por órgãos ou
entidades da Administração Pública com
atuação específica nessa área, os
contratos de concessão de direito real
de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito,
caráter de escritura pública, não se
aplicando o disposto no inciso II do art.
134 do Código Civil;
Decreto-lei 25/1937
Tem natureza declaratória -> declara restrições ao
direito de propriedade aquele bem.
O Poder Público declara restrições aos bens móveis e
imóveis que possuam valor artístico, cultural ou
histórico.
● Proteção administrativa à essas
características.
● Poder Público = União, Estados e/ou
Municípios.
Concessão de Direito Real de Uso
(CDRU)
Tombamento:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art134ii
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art134ii
A finalidade do tombamento é garantir a proteção e
conservação daquele bem.
O tombamento pode ser compulsório ou voluntário.
Art. 7º Proceder-se-à ao tombamento
voluntário sempre que o proprietário o
pedir e a coisa se revestir dos requisitos
necessários para constituir parte
integrante do patrimônio histórico e
artístico nacional, a juízo do Conselho
Consultivo do Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional, ou sempre
que o mesmo proprietário anuir, por
escrito, à notificação, que se lhe fizer,
para a inscrição da coisa em qualquer
dos Livros do Tombo.
Art. 8º Proceder-se-á ao
tombamento compulsório quando o
proprietário se recusar a anuir à
inscrição da coisa.
OBS: o ônus de conservação e manutenção do imóvel
é TODO do proprietário (seja ele particular ou
público).
Contudo, caso não tenha condições financeiras,
poderá pedir ao ente que determinou o tombamento,
uma espécie de auxílio.
Art. 19. O proprietário de coisa
tombada, que não dispuser de recursos
para proceder às obras de conservação
e reparação que a mesmarequerer,
levará ao conhecimento do Serviço do
Patrimônio Histórico e Artístico
Nacional a necessidade das
mencionadas obras, sob pena de multa
correspondente ao dobro da importância
em que fôr avaliado o dano sofrido pela
mesma coisa.
§ 1º Recebida a comunicação, e
consideradas necessárias as obras, o
diretor do Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional mandará
executá-las, a expensas da União,
devendo as mesmas ser iniciadas dentro
do prazo de seis meses, ou
providenciará para que seja feita a
desapropriação da coisa.
O tombamento dos bens particulares é de caráter
compulsório, não podendo o particular escolher
aderir ou não.
● Bens públicos -> são tombados
automaticamente (inscritos no Livro do
Tombo)
Art. 5º O tombamento dos bens
pertencentes à União, aos Estados e aos
Municípios se fará de ofício, por ordem
do diretor do Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional, mas
deverá ser notificado à entidade a quem
pertencer, ou sob cuja guarda estiver a
coisa tombada, afim de produzir os
necessários efeitos.
LIVROS DE TOMBO:
1- Livro do Tombo Arqueológico, Etnográfico e
Paisagístico,
2 - Livro do Tombo Histórico
3 - Livro do Tombo das Belas Artes, as coisas de arte
erudita, nacional ou estrangeira
4 - Livro do Tombo das Artes Aplicadas, nacionais ou
estrangeiras.
Art. 216, CF/88:
Art. 216. Constituem patrimônio cultural
brasileiro os bens de natureza material e
imaterial, tomados individualmente ou
em conjunto, portadores de referência à
identidade, à ação, à memória dos
diferentes grupos formadores da
sociedade brasileira, nos quais se
incluem:
I - as formas de expressão;
II - os modos de criar, fazer e viver;
III - as criações científicas, artísticas e
tecnológicas;
IV - as obras, objetos, documentos,
edificações e demais espaços
destinados às manifestações
artístico-culturais;
V - os conjuntos urbanos e sítios de
valor histórico, paisagístico, artístico,
arqueológico, paleontológico, ecológico
e científico.
TOMBAMENTO DE BENS DA UNIÃO:
Art. 5º, Decreto-lei.
Os bens públicos (da União) serão feitos
automaticamente, de ofício, isto é, automaticamente
já estarão inscritos no Livro do Tombo.
TOMBAMENTO DE BENS PARTICULARES:
A declaração de tombamento será averbada na
matrícula de inscrição do imóvel no Cartório.
EFEITOS:
1- Restrição administrativa ao direito de propriedade;
2- Transmissão judicial ou causa mortis ->
Art. 13, § 3º
§ 3º A transferência deve ser
comunicada pelo adquirente, e a
deslocação pelo proprietário, ao Serviço
do Patrimônio Histórico e Artístico
Nacional, dentro do mesmo prazo e sob
a mesma pena.
A transferência/venda poderá ocorrer, desde que o
particular notifique o Poder Público para que este
tenha ciência de quem será o novo responsável pela
conservação do imóvel.
● notificar o poder público em 30 dias
A transferência de bens públicos: são inalienáveis por
regra, mas pode ser transferido à outra entidade do
Poder Público.
- Após a transferência, deve-se comunicar
imediatamente o Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional
3- Distribuição e alteração -> qualquer tipo de
alteração a ser feita no imóvel, PRECISA de
solicitação e autorização prévia do Poder Público;
● Art. 17:
Art. 17. As coisas tombadas não
poderão, em caso nenhum ser destruídas,
demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia
autorização especial do Serviço do
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional,
ser reparadas, pintadas ou restauradas,
sob pena de multa de cinquenta por cento
do dano causado.
Parágrafo único. Tratando-se de bens
pertencentes á União, aos Estados ou aos
municípios, a autoridade responsável pela
infração do presente artigo incorrerá
pessoalmente na multa.
4- Impactos na vizinhança -> Art. 18
Art. 18. Sem prévia autorização do
Serviço do Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional, não se poderá, na
vizinhança da coisa tombada, fazer
construção que lhe impeça ou reduza a
visibilidade, nem nela colocar anúncios
ou cartazes, sob pena de ser mandada
destruir a obra ou retirar o objeto,
impondo-se neste caso a multa de
cincoenta por cento do valor do mesmo
objeto
OBS: Coisa tombada móvel:
Art. 14. A coisa tombada não
poderá sair do país, senão por curto
prazo, sem transferência de domínio e
para fim de intercâmbio cultural, a juízo
do Conselho Consultivo do Serviço do
Patrimônio Histórico e Artístico
Nacional.
Art. 15. Tentada, a não ser no caso
previsto no artigo anterior, a exportação,
para fora do país, da coisa tombada,
será esta sequestrada pela União ou
pelo Estado em que se encontrar.
§ 1º Apurada a responsabilidade do
proprietário, ser-lhe-á imposta a multa
de cincoenta por cento do valor da coisa,
que permanecerá sequestrada em
garantia do pagamento, e até que este
se faça.
§ 2º No caso de reincidência, a
multa será elevada ao dôbro.
§ 3º A pessoa que tentar a
exportação de coisa tombada, além de
incidir na multa a que se referem os
parágrafos anteriores, incorrerá, nas
penas cominadas no Código Penal para
o crime de contrabando.
Previsão legal = Lei 13.465/2017 (Lei de
Regularização Fundiária na Amazônia).
É um instrumento que visa a permanência segura das
famílias naqueles imóveis.
Tem a finalidade de oferecer condições minimamente
dignas para que essas famílias possam ter moradia +
condições urbanas.
● Moradia -> é um direito fundamental
- garantir acesso à estruturas como,
acesso à saúde, escola, lazer, naquela
área.
● Não visa unicamente a propriedade
● A regularização fundiária NÃO é somente a
propriedade, existem outras formas de
assegurar a regularização
IRREGULARIDADE -> áreas que tenham perigo de
anuir, áreas sem registro, ausência de condições
mínimas para viver.
MODALIDADES DE REGULARIZAÇÃO:
1. Regularização Fundiária Urbana de Interesse
Social (REURB-S):
É destinado à famílias de baixa renda;
Por essa modalidade, as pessoas de baixa renda,
poderão ter acesso à moradia, com a regularização.
Nesse caso, terão os benefícios da gratuidade do
registro do imóvel.
Art. 13:
§ 1º Serão isentos de custas e
emolumentos, entre outros, os seguintes
atos registrais relacionados à Reurb-S:
I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual
confere direitos reais aos seus
beneficiários;
II - o registro da legitimação fundiária;
III - o registro do título de legitimação de
posse e a sua conversão em título de
propriedade;
2. Regularização Fundiária Urbana de Interesse
Específico (REURB-E):
Destinado aos demais casos (que não sejam de baixa
renda)
Não possuem os benefícios de gratuidade.
LEGITIMADOS:
Art. 14:
● União, Estados, Municípios, DF
● Beneficiários, cooperativas habitacionais,
associação dos moradores, fundações,
organizações sociais.
● Defensoria -> quando forem hipossuficiente
● Ministério Público
PROCEDIMENTO:
É por meio de requerimento administrativo (ao Poder
Público municipal)
1º - Os legitimados irão requerer que aquela área seja
regularizada, indicando qual será o instrumento a ser
utilizado;
2º - No requerimento será apresentado o projeto,
indicando a área, qual a finalidade, o objetivo, etc.
3º - Após o processamento administrativo e
concordância do Poder Público, será expedido a CRF
(certidão de regularização fundiária)
4º - O legitimado levará essa CRF para ser registrada
● Se for REURB-S -> não paga
● Se for REURB-E -> paga
INSTRUMENTOS:
Art. 15:
A regularização poderá se dar por:
● Legitimação fundiária ou legitimação de
posse;
● Usucapião;
● Desapropriação;
● Direito de preempção;
● CUEM;
● CDRU;
● Compra e venda;
● Doação e outros.
Legitimação fundiária:
Art. 23
Art. 23. A legitimação fundiária constitui
forma originária de aquisição do direito
real de propriedade conferido por ato do
poder público, exclusivamente no âmbito
Regularização Fundiária Urbana:
da Reurb, àquele que detiver em área
pública ou possuir em área privada,
como sua, unidade imobiliária com
destinação urbana, integrante de núcleo
urbano informal consolidado existente
em 22 de dezembro de 2016.
A legitimação fundiária é cabível à imóveis públicos e
particulares.
Confere diretamente a propriedade (aquisição
originária).
De algumaforma, o Poder Público municipal adquire
a propriedade particular, seja por desapropriação,
direito de preferência, ou outra forma. Após isso,
poderá conceder a propriedade diretamente
OBS: Requisitos:
1. Temporal -> a área precisa estar consolidada
até 22 de dezembro de 2016
● integrante de núcleo urbano informal
consolidado existente em 22 de dezembro de
2016
2. Fins urbanos
Legitimação de Posse:
Só cabe em imóveis PARTICULARES.
O poder público concede a essa família, a posse do
imóvel.
Após 5 anos dessa concessão de posse, o Poder
Público de forma discricionária, poderá (ou não)
conferir a propriedade
- por meio da usucapião, caso se enquadrem
nos requisitos.
Art. 25. A legitimação de posse,
instrumento de uso exclusivo para fins
de regularização fundiária, constitui ato
do poder público destinado a conferir
título, por meio do qual fica reconhecida
a posse de imóvel objeto da Reurb, com
a identificação de seus ocupantes, do
tempo da ocupação e da natureza da
posse, o qual é conversível em direito
real de propriedade, na forma desta Lei.
§ 1º A legitimação de posse poderá ser
transferida por causa mortis ou por ato
inter vivos .
§ 2º A legitimação de posse não se
aplica aos imóveis urbanos situados em
área de titularidade do poder público.
Art. 26:
§ 2º A legitimação de posse, após
convertida em propriedade, constitui
forma originária de aquisição de direito
real, de modo que a unidade imobiliária
com destinação urbana regularizada
restará livre e desembaraçada de
quaisquer ônus, direitos reais, gravames
ou inscrições, eventualmente existentes
em sua matrícula de origem, exceto
quando disserem respeito ao próprio
beneficiário.
Legitimação fundiária -> propriedade
● Imóveis públicos e particulares
Legitimação de posse -> posse -> 5 anos ->
propriedade
● Só imóveis particulares.
● Pode ser vendido, ser objeto de sucessão…
DIREITO REAL DE LAJE:
É um dos instrumentos da REURB
Tem previsão legal no Art. 1.510-A e seguintes do CC
Art. 1.510-A. O proprietário de uma
construção-base poderá ceder a
superfície superior ou inferior de sua
construção a fim de que o titular da laje
mantenha unidade distinta daquela
originalmente construída sobre o solo.
A laje poderá ser construída acima da
construção-base, bem como poderá ser no subsolo
(porão).
Para ser considerado como laje, as construções
precisam ter entradas e saídas distintas entre si,
independentes.
§ 2 o O titular do direito real de laje
responderá pelos encargos e tributos
que incidirem sobre a sua unidade.
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que
couber, das normas aplicáveis aos
condomínios edilícios, para fins do
direito real de laje, as despesas
necessárias à conservação e fruição das
partes que sirvam a todo o edifício e ao
pagamento de serviços de interesse
comum serão partilhadas entre o
proprietário da construção-base e o
titular da laje, na proporção que venha a
ser estipulada em contrato.
Sendo assim, as utilizações comuns entre todos eles,
serão de responsabilidade solidária, como por
exemplo o telhado, os encanamentos comuns, etc.
Em caso de venda da laje, haverá direito de
preferência. No exemplo acima, em caso de venda
da laje 1, o direito de preferência se dará:
1º - a construção-base
2º - vende para quem está mais próximo (laje 3)
3º - por último para a laje 2
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de
qualquer das unidades sobrepostas, terão
direito de preferência, em igualdade de
condições com terceiros, os titulares da
construção-base e da laje, nessa ordem,
que serão cientificados por escrito para
que se manifestem no prazo de trinta dias,
salvo se o contrato dispuser de modo
diverso.
§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá
preferência, sucessivamente, o titular
das lajes ascendentes e o titular das
lajes descendentes, assegurada a
prioridade para a laje mais próxima à
unidade sobreposta a ser alienada.
Além disso, para construir outra laje, deverá ter
autorização da construção-base e das demais lajes
Se a construção-base vier a ruir (destruir), as lajes
que estão acima desta, irão ser extintas e a laje
subterrânea permanecerá. Contudo, existe 1
possibilidade de que essas lajes de cima não sejam
extintas:
● se a construção-base for reconstruída no
prazo de 5 anos, contados da destruição
●
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base
implica extinção do direito real de laje,
salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o
subsolo;
II - se a construção-base for
reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo
não afasta o direito a eventual reparação
civil contra o culpado pela ruína.