Usucapião

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Artigo sobre Usucapião 
Autora: Magda Barros 
 
INTRODUÇÃO 
 
A palavra usucapião é do gênero feminino e de origem latina. Ela significa tomada / 
aquisição / captação pelo uso. A usucapião é definida como modo original de aquisição da 
propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidão predial) 
diante a posse prolongada e qualificada perante certos requisitos estabelecidos em lei. 
 A Usucapião é o direito que um cidadão adquiriu em relação à posse de um bem móvel ou 
imóvel em decorrência do uso deste por um determinado tempo. Para que o cidadão tenha 
esse direito reconhecido, é necessário que sejam atendidos alguns pré-requisitos previstos em 
lei, no Código Civil e na Constituição da República federativa Brasileira. 
A Usucapião foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela primeira vez, através 
da Lei nº 3.071 de 1º de janeiro de 1916, no seu art. 530. No decorrer dos anos tornou-se 
necessário a atualização de leis, da doutrina e consequentemente da jurisprudência para se 
adequar à realidade do nosso País. 
Os juristas brasileiros visando desafogar o poder judiciário, a celeridade e a economia 
processual reformularam o Código de Processo Civil e passou-se a vigorar a partir de 18 de 
março de 2016. Notoriamente, alguns institutos sofreram mudanças. Uma delas foi à 
inovação a respeito da aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião. 
Um dos institutos que sofreu alteração foi o da usucapião de bens móveis ou imóveis. O 
Novo Código de Processo Civil de 2015 que esta em vigor permite a aquisição da 
propriedade, móvel ou imóvel, dentro dos requisitos definidos em lei através do instituto da 
usucapião extrajudicial, porém, não deixando de vigorar a usucapião judicial em casos de 
conflitos. A usucapião extrajudicial deve ser processada no Cartório de Registro de Imóveis 
da Comarca em que estiver situado o imóvel, respeitando-se o art. 1.071 que inseriu o art. 
216-A na Lei nº 6.015/1973, e desde que sejam preenchidos os requisitos do art. 216-A. 
Neste trabalho abordar-se-á a usucapião extrajudicial e seus procedimentos, segundo a Lei 
nº 13.465/2017 e considerando a Emenda Constitucional nº 45/2004, que trata do paradigma 
de desjudicialização de procedimentos. 
O instituto da usucapião extrajudicial tem característica diferencial da celeridade 
processual, pois, estima-se aproximadamente uma duração de 90 a 120 dias. A simplicidade 
do procedimento extrajudicial facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária 
fundada na posse prolongada. 
 
 
1. ASPECTOS GERAIS SOBRE O DIREITO REAL DE PROPRIEDADE 
 
1.1. DEFINIÇÃO DE DIREITO DE PROPRIEDADE 
 
A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 no seu art. 5º inciso XXII esta 
presente o direito de propriedade, que é considerado uma garantia fundamental dos cidadãos 
brasileiros e estrangeiros que residem no Brasil. 
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, 
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade 
do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos 
seguintes: 
XXII – é garantido o direito de propriedade; (BRASIL, 1988).” 
 
O direito de propriedade no inciso supracitado sofre limitação constitucional, onde a 
propriedade deverá respeitar a função social da propriedade. Uma vez que, o proprietário de 
um imóvel não reside, não o aluga, e permite o crescimento de vegetação que não produz 
frutos e dando a aparência de abandono, este proprietário esta ofendendo o principio da 
função social da propriedade. 
Segundo o art. 186 da CRFB/88 dispõem: 
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende 
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos 
seguintes requisitos: 
I – aproveitamento racional e adequado; 
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio 
ambiente; 
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho; 
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. 
(BRASIL, 1988) 
 
O direito de propriedade pode ser definido como o direito de controlar e dispor com total 
exclusividade, do bem que se reside. É o direito de propriedade que garante o cidadão 
usucapiante consolidar e regularizar sua situação perante o imóvel em que reside, utilizando-
se do instituto da usucapião. 
Para assegurar a função social da propriedade, o Código Civil no parágrafo único do art. 
1.238 dispõem sobre o instituto da usucapião: 
https://dicionariodireito.com.br/direito-a-vida
https://dicionariodireito.com.br/direito-a-liberdade
https://dicionariodireito.com.br/principio-da-igualdade
“Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á há dez anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado 
obras ou serviços de caráter produtivo. (CC - Lei nº 10.406, 2002)”. 
 
 
1.2. CARACTERISTICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE 
 
 
O direito de propriedade é possuidor de certas características, sendo algumas delas: 
• Absoluto: o proprietário pode dispor de sua propriedade como bem lhe aprazer; 
• Exclusivo: o poder sobre a coisa é só do proprietário; e 
• Perpétuo: tem duração ilimitada, passando aos sucessores do proprietário. 
 
1.3. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA PROPRIEDADE 
 
Os elementos constitutivos da propriedade, segundo Melo (2014), estão presentes no art. 
1.228 do Código Civil. Sendo assim, trata-se do direito de uso, direito de gozo, direito de 
dispor da coisa e direito de reavê-la quando alguém a mantiver em posse injusta. Esses 
elementos referem-se respectivamente ao jus utendi, fruendi, abutendi e à rei vindicatio, 
atributos que os romanos davam à propriedade (GONÇALVES, 2015). 
Nader (2015) cita os elementos constitutivos como faculdades que, segundo ele, são 
asseguradas pelo ordenamento jurídico ao detentor do direito subjetivo e dão ao proprietário 
amplo empoderamento sobre a coisa. 
 
1.4. FORMAS DE AQUISIÇÃO 
 
As formas de aquisição de um bem imóvel são: 
· Derivada: quando a transferência se apresenta de forma voluntária ou não contestada (venda 
e compra, permuta, doação ou sucessão hereditária); e 
· Originária: quando desvinculada de qualquer relação com o titular anterior, não existindo 
relação jurídica de transmissão (usucapião e acessões). 
Conforme os incisos do art. 1.205 do Código Civil, a forma de aquisição e perda de um 
bem é: 
I) pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; 
II) por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação. 
https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/91577/cc-lei-n-10-406-de-10-de-janeiro-de-2002#art-1238
Assim, a aquisição acontece através de um ato jurídico, de forma que toda vez que houver 
conduta e objeto (corpus e animus), haverá a aquisição da posse. 
 Gonçalves (2015, p. 249) entende que os modos pelos quais se pode adquirir uma 
propriedade devem-se a vários critérios: 
 [...] Quanto à procedência ou causa da aquisição, esta pode ser originária e 
derivada. É da primeira espécie quando não há transmissão de um sujeito para 
outro, como ocorre na acessão natural e na usucapião. O individuo, em dado 
momento, torna-se dono de uma coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido 
transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio de outrem. Não 
há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da 
própria coisa. A aquisição é derivada quando resulta de uma relação negocial 
entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do 
domínio em razão da manifestação de vontade, como no registro do título 
translativo e na tradição. 
 
2. INSTITUTO DA USUCAPIÃO 
 
Usucapião é modo originário de aquisição da propriedade. Como diz Miranda: "Não se 
adquire, pela usucapião, "de alguém". Na usucapião,o fato principal é a posse, suficiente para 
originariamente se adquirir: não, para se adquirir de alguém. (MIRANDA, 2001. p. 139)”. 
A usucapião abrange tanto bens móveis quanto imóveis. Também é possível a usucapião 
de direitos reais que não a propriedade, como a servidão. 
O instituto da usucapião tornou-se uma das formas de aquisição de uma propriedade. 
Deve-se ressaltar que o presente estudo só será abordado a temática dos bens imóveis. 
Discorrer sobre a usucapião é discorrer sobre uma das formas originárias de aquisição da 
propriedade de bens imóveis, bem como de outros direitos reais passíveis de prescrição 
aquisitiva, como já vimos anteriormente. Importante lição sobre o tema expõe o professor 
Carlos Roberto Gonçalves, in verbis: 
“... a propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão 
enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu do mínio, 
exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída; a sua inação perante a 
usurpação feita por outrem, durante 10, 20 ou 30 anos, consti- tui uma aparente e 
tácita renúncia ao seu direito. De outro lado, à sociedade interessa muito que as 
terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam 
utilizados; mas um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses direitos numa 
coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, é também digno de proteção. 
Finalmente, a lei faculta ao proprietário esbulhado o exercício da respecti- va ação 
para reaver a sua posse; mas esta ação não pode ser de duração ilimitada, porque a 
paz social e a tranquilidade das famílias exigem que os litígios cessem, desse que 
não foram postos em juízo num determinado prazo.”(GONÇALVES, 2009) 
 
Assim, será examinado como o instituto da Usucapião se moldou em nossa 
sociedade, apresentando seus requisitos e suas espécies. Enfatizar-se-á a atual a 
necessidade de sentença declaratória para a caracterização do novo titular do direito 
real de propriedade e posterior modificação do registro imobiliário, exigência do 
Código de Processo Civil vigente. 
 
 
2.1. ORIGEM DO INSTITUTO USUCAPIÃO E SUA DEFINIÇÃO 
 
A Usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade. Este é um instituto bem 
antigo, que rememora à Lei das Doze Tábuas, datada de 455 A.C. Nesta época, a posse 
durante determinado tempo já era apontada como requisito indispensável para a aquisição da 
propriedade móvel ou imóvel. Neste período de vigência da Lei das Doze Tábuas, a 
aquisição da propriedade era restrita aos cidadãos romanos, estes mantinham os seus bens 
perante os peregrinos – estrangeiros – e poderiam reivindicá-los quando quisessem. 
(FARIAS, 2008) 
Com o passar dos séculos e a expansão das fronteiras do Império Romano, concedeu-se ao 
peregrino que não tinha a possibilidade de usucapir, uma espécie de prescrição, ou seja, forma 
de exceção fundada na posse por longo tempo da coisa, com prazos de 10 e 20 anos. Este 
instituto da prescrição servia de defesa das ações reivindicatórias, sendo assim, o verdadeiro 
dono não teria mais acesso à posse se fosse negligente. No entanto, esse instituto da 
prescrição como forma de exceção não implicava na perda da propriedade. (FARIAS, 2015) 
Nesse sentido, destaca Benedito Silvério Ribeiro que: 
O possuidor favorecido pela praescriptio não se tornava proprietário, de forma que 
sua defesa afastava tão só a pretensão do reivindicante. Se perdesse o primeiro a 
posse para outrem, não lhe cabia reivindicar, mas ao proprietário era cabível 
promover a reivindicação do bem com terceiro. (RIBEIRO, 2010) 
 
O prazo prescricional das ações, naquela época, era considerado perpétuo. E por força, o 
imperador Teodósio II, através da constituição do ano de 424, decretou que não haveria mais 
ações perpétuas, o estabelecimento do prazo e sua duração caberia ao pretor estabelecer, tendo 
como período máximo o de 30 anos. (RIBEIRO, 2010) 
Diante destas mudanças e tomadas de decisões, ao tornarem temporais as ações, aquele 
proprietário negligente durante 30 anos, que antes teria ação de reivindicação contra o 
possuidor, perdeu-a. Bastava então, desta forma, que o possuidor, no caso o peregrino, que 
não tinha direito a adquirir a propriedade pela usucapião, opor a exceptio triginta annorum ou 
praescriptio longissimi temporis quando aquele viesse com a ação, provando a posse 
trintenária. (RIBEIRO, 2010) 
No Brasil, o direito previa a prescrição longissimi temporis, que por sua vez consumava-se 
em 30 anos, para bens móveis e imóveis e, em 40 anos, para bens públicos e coisas litigiosas, 
inclusive frutos de furtos. No Código Civil de 1916 e posteriormente no Código Civil de 2002 
ocorreu a separação da prescrição e da usucapião, com a previsão da prescrição extintiva na 
Parte Geral do código e da usucapião no Livro de Direito das Coisas. (FARIAS, 2015) 
 A palavra formada a partir da junção dos termos usus e capere (ad usucapionem), que 
significam tomadas / aquisição / captação pelo uso. A usucapião é definida como modo 
original de aquisição da propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, 
enfiteuse, servidão predial) diante a posse prolongada e qualificada perante certos requisitos 
estabelecidos em lei. (RIBEIRO, 1992). 
Pereira, conceituado e renomado autor, refere-se a alguns civilistas notáveis como 
Lafayette, Beviláqua, Espínola, Mazeaud e Mazeud, De Page, para apresentar sua definição 
do instituto da usucapião. Segundo ele, “usucapião é a aquisição da propriedade ou de outro 
direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos 
instituídos em lei”. Continua a explicar que sendo a posse, que no decurso do tempo e 
associada a outras exigências irá se converter em domínio da propriedade, é necessária 
máxima atenção, pois neste caso não há de se falar de qualquer posse, mas sim de uma posse 
qualificada. Por isso, a usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada. 
(PEREIRA, 2012) 
Já os autores Chaves e Rosenvald, ressaltam em outras palavras, que o poder de fato sobre 
a coisa – posse - unida ao tempo, juntamente com os demais requisitos legais, termina por 
conferir juridicidade a uma situação de fato, tornando-a propriedade. Nesse sentido, “A 
usucapião é a ponte que realiza essa travessia, como uma forma jurídica de solução de tensões 
derivadas do confronto entre posse e propriedade, provocando uma mutação objetiva na 
relação de ingerência entre o titular e o objeto.” (FARIAS, 2015) 
Percebe-se, a partir de então, um caráter de duplicidade gerado pelo instituto da usucapião. 
Se por um lado beneficia-se o sujeito que durante um período significativo promoveu esforços 
para manter e cumprir a função social daquela propriedade, por outro pune o proprietário que 
não zelou pela sua propriedade enquanto pôde, impondo desta forma o direito em face da 
posse exercida por outrem. 
 
 
 
 
2.2. REQUISITOS DA USUCAPIÃO 
 
É imprescindível a observância de alguns requisitos, para que se possa valer do instituto da 
usucapião. Os requisitos podem variar de acordo com a modalidade da usucapião, e devem 
estar em conformidade com a legislação. 
Os requisitos que são pré-estabelecidos pela lei, ou seja, na Constituição Federal e no 
Código Civil, são: 
“1) a capacidade de recepção do direito de posse do adquirente: o cidadão que 
recebe o direito da usucapião deve ser declaro pela lei como “capaz”. O “incapaz” 
não pode adquirir o direito de posse, assim como não pode perder o direito de posse 
caso seja proprietário de um imóvel que seja objeto de disputa de uma ação de 
usucapião.” 
“2) o objeto da disputa de usucapião deve, necessariamente, estar no comércio.” 
“3) a posse: em se tratando de uma ação de usucapião, a posse deve ser pública, 
pacífica e ininterrupta, sendo clara a intenção do ocupante em tornar-se dono da 
propriedade. De tal maneira, o proprietário original deve se omitir de seusdireitos 
de posse, colaborando para que a usucapião amadureça e se concretize sem maiores 
problemas.” 
“4) o tempo: para uma ação de usucapião, estipula-se um prazo de ocupação entre 
cinco e quinze anos. Esse prazo varia de acordo com a natureza da ação a ser 
executada.” 
 
 
2.3. ESPÉCIES 
São cinco espécies do instituto da usucapião para à aquisição de posse de bens imóveis. 
 
2.3.1. USUCAPIÃO ORDINÁRIA 
“As características desta posse é pacífica e com aprovação do proprietário original do 
imóvel. Os elementos fundamentais para que o processo ocorra são o justo título e a boa-fé. A 
usucapião ordinária pode ser iniciada após uma ocupação ininterrupta de, no mínimo, 10 anos. 
(ART. 1.242, CC)” 
2.3.2. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA 
“Esta posse ocorre mesmo que o possuidor tenha tido má-fé. As características da posse 
são similares à usucapião ordinária, exceto pelo fato de que duração deve ser de, no mínimo, 
quinze anos. Esse prazo pode ser reduzido para dez anos caso o ocupante comprove que o 
imóvel seja sua moradia ou que tenha investido em obras que tenham trazido resultados 
produtivos para a propriedade. (ART. 1.238, CC)” 
2.3.3. USUCAPIÃO ESPECIAL (URBANA INDIVIDUAL, URBANA COLETIVA E 
RURAL) 
“A usucapião especial divide-se entre três modalidades: urbana individual, urbana coletiva 
e rural. Estas modalidades urbanas, as características são as mesmas e as posses devem ser 
pacíficas, ininterruptas, sem aversão do proprietário e com tempo mínimo de 5 anos. No caso 
da urbana individual, os limites da área do imóvel são de 250 metros quadrados, sendo que o 
uso da propriedade deve ser para abrigo do possuidor e de sua família. Entende-se que o 
possuidor age de boa-fé, por isso a apresentação do justo título não é necessária. No entanto, o 
possuidor não pode ter outros imóveis em seu nome. A diferença da modalidade coletiva é 
que a área dos imóveis será superior aos 250 metros quadrados citados, sendo que a porção 
referente a cada possuidor deverá ser identificada. (BRASIL, 1988)” 
 
2.3.4. USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL 
“Este tipo de instituto pode ser acionado por alguém que não tenha posse de imóveis, caso 
essa pessoa: ocupe o imóvel por, no mínimo, cinco anos, como se fosse dono e sem a 
oposição do proprietário; a área seja menor que 50 hectares; habite ou tire o sustento daquela 
área por meio do trabalho próprio ou da família. O possuidor age de boa-possuidor, não sendo 
necessária, a apresentação do justo título. (ART. 1.239 do CC)” 
 
2.4. PROCESSO JUDICIAL DO INSTITUTO 
 
“O processo judicial do instituto da usucapião dar-se-á inicio quando o possuidor requerer 
ao judiciário a propriedade do imóvel. Este ato de requerer esta presente no art. 1.241 do 
Código Civil. (ART. 1.241, CC)” 
A doutrina processual tratou de manifestar o seu entendimento de uma presente 
inexistência de procedimento judicial através do Enunciado nº 25 no IV Encontro do Fórum 
Permanente de Processualistas Civis, regulamentando o instituto usucapião extrajudicial. 
Todavia o judiciário não deixa de atender aos pedidos de usucapião em caso de conflito entre 
as partes. Portanto existem, ainda, duas formas de obter a usucapião, mesmo que a usucapião 
extrajudicial tenha sido criada para desjudicializar os procedimentos morosos no sistema 
judiciário. 
 
 
3. USUCAPIAO EXTRAJUDICIAL 
 
 Com o Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor em 16 de marco de 2016, 
acrescentou à Lei de Registros Públicos o art. 1.071 que se transformou no art. 216-A em sua 
redação. Este procedimento inovou a aquisição da propriedade por usucapião pela via 
extrajudicial. (BRASIL, LEI Nº 13.105, 2015) 
 Com esta mudança o conceito de usucapião mudou, porque o processo passou a ser 
requerido administrativamente no Cartório de Registro de Imóveis quando houver consenso 
entre as partes. Quando houver conflito o requerimento da usucapião deverá e será resolvido 
através da via judicial. Portanto temos em nosso País dois caminhos segundo, cada caso 
específico, solicite-se este instituto. 
 
 
3.1. REQUISITOS E PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS EXTRAJUDICIAIS 
DA USUCAPIÃO 
 
No art. 216-A da Lei nº 6.015/73, encontram-se os primeiros requisitos que devem ser 
respeitados por aqueles que pretendem adquirir a usucapião extrajudicial. 
Com a entrada em vigor do art. 1.071 do NCPC/15, o qual modifica a Lei de Registros 
Públicos, cria-se uma alternativa de reconhecimento extrajudicial da usucapião, mediante 
pedido perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que se situa o imóvel 
usucapiendo. Todavia, é imperativo que para a realização do pedido o sujeito tenha 
capacidade postulatória, devendo o documento ser redigido através de um advogado. 
Destarte, enfocaremos o estudo no art. 216-A da Lei de Registros Públicos incluído pelo 
art. 1.071 do NCPC/15, que transcreveremos novamente para uma melhor percepção dos 
pontos abordados. 
O art. 216-A acrescentou ao texto da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) o 
seguinte teor: 
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de 
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante 
o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel 
usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído 
com: 
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do 
requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente 
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no 
respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de 
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na 
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis 
confinantes; 
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do 
imóvel e do domicílio do requerente; 
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a 
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o 
pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
§ 1° O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo 
da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. 
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares 
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na 
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis 
confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, 
pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para 
manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, 
interpretado o seu silêncio como discordância. 
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, 
ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do 
oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso 
de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o 
pedido. 
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital 
em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de 
terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 
15 (quinze) dias. 
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser 
solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de 
imóveis. 
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem 
pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se 
em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa 
dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou 
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos 
imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a 
aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida 
a abertura de matrícula, se for o caso. 
§ 7º Em qualquer caso, é lícito aointeressado suscitar o procedimento 
de dúvida, nos termos desta Lei. 
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em 
ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. 
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de 
ação de usucapião. 
§10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento 
extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares 
de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na 
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis 
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro 
interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo 
competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente 
emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” 
(ART. 216-A da Lei nº 6.015/73). 
 
3.2. ATA NOTARIAL 
 
Para que se dê inicio ao procedimento da usucapião extrajudicial é pré requisito a ata 
notarial que por meio dela se atestará o tempo de posse do usucapiente bem como de todos os 
indivíduos da cadeia possessória, para aquisição da propriedade do bem imóvel. (PAIVA, 
2016) 
O tabelião deverá tão somente ater-se à narração do fato por ele apurado. (BRANDELLI, 
2016) 
Conforme conceitua Modaneze (2015): 
[…] um documento publico realizado por requerimento de uma pessoa interessada, 
que tem por objeto constatar uma realidade ou um fato, que o tabelião vê, ouve ou 
percebe. A ata registra e perpetua a existência de um fato juridicamente relevante 
constatado pessoalmente pelo tabelião de notas, e que não perece com o perecimento 
do fato; além disso, faz prova dos fatos constatados. É lavrada no ‘livro de nota’, 
tem publicidade e fica arquivada no Tabelião e dela se extrai quantas cópias precisar 
e quando for necessário; por tais razões foi inserida como requisito para o 
reconhecimento da usucapião extrajudicial. 
 
 
3.3. PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO 
 
Será necessária a apresentação da certidão da matricula do imóvel ou a planta dele, bem 
como o memorial descritivo, no momento do pedido da usucapião extrajudicial no Cartório de 
Registro de Imóveis. Todos os documentos precisam estar com as assinaturas dos 
profissionais competentes para tanto. (MODANEZE, 2015) 
 
Sobre a planta e memorial descritivo Paiva declara: 
[...] As informações inseridas na planta e no memorial descritivo são de 
responsabilidade do profissional habilitado e do requerente, que contará com a prova 
de responsabilidade técnica do profissional, a Anotação de Responsabilidade 
Técnica (ART/CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou 
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT/CAU – Conselho de Arquitetura e 
Urbanismo). Estes são documentos particulares com valor econômico e, por isso, 
devem ter as firmas, do profissional e do solicitante do serviço, reconhecidas por 
autenticidade (PAIVA, 2016). 
O procedimento será complexo se houver uma construção no imóvel, se fará necessário 
constar a descrição detalhada da estrutura deste imóvel, bem como suas acessões e 
benfeitorias. 
Brandelli (2016, p. 79) descreve que a planta e o memorial descritivo: 
[...] deverão indicar o imóvel usucapiendo e seus confrontantes mediante seus 
números de matricula ou transcrição, indicando ainda os titulares de direitos sobre 
tais imóveis, com seu nome e qualificação mínima que permita sua identificação, tal 
como número de CPF ou carteira de identidade, a fim de que possa o Registrador 
identificar em tais documentos os imóveis e os titulares de direito envolvidos no 
processo. 
 
 
A planta como é um documento de fácil compreensão, torna-se suficiente à expressão “de 
acordo”, emitida e assinada pelos interessados com a devida identificação dos assinantes e 
reconhecidas em tabelionato de notas. (MELLO, 2016). 
Brandelli (2016) ressalta ainda que a planta do imóvel é bem compreensível a um leigo, o 
que permite uma maior visualização do bem a ser usucapido, bem como dos seus 
confrontantes, não se impedindo, que se colham as assinaturas em ambos os documentos, o 
que, segundo o doutrinador, é o mais indicado. 
 
 
3.4. CERTIDÕES NEGATIVAS 
 
 
 O interessado deverá juntar, para a devida instrução do procedimento, certidões que 
deverão ser expedidas pela Justiça Comum e pela Justiça Federal da comarca onde se localiza 
o imóvel a ser usucapido, bem como da comarca onde o usucapiente é domiciliado. As 
certidões deverão ser retiradas tanto em nome do usucapiente e sua cônjuge ou companheira, 
quanto em nome do proprietário do imóvel, caso exista essa informação no Cartório de 
Registro de Imóveis (PAIVA, 2016). 
 Faz-se necessária a reunião dessas certidões para que possa haver a devida comprovação 
da inexistência de ações tramitando que envolvam tanto o imóvel a ser usucapido, assim como 
as pessoas referidas (PAIVA, 2016). 
 Brandelli (2016, p. 81) nesse sentido, ressalta que: 
Certamente, as certidões estaduais e as federais da Justiça Federal comum poderão 
ser úteis para detectar alguma situação que impeça o deferimento, como, por 
exemplo, a informação de que há uma ação possessória do proprietário tabular 
contra o possuidor requerente, cuja citação teve o escopo de interromper o prazo 
prescricional aquisitivo (art. 202, I, do Código Civil), ou uma ação reivindicatória da 
União contra o requerente da usucapião, por ser o imóvel público. 
 
Mesmo sendo positivas as certidões, em nada interferirá no procedimento da usucapião, 
ainda que a lei exija as certidões, podendo ser dado o andamento ao procedimento que, deverá 
ser interrompido somente quando sua positividade afetar os requisitos exigidos para se 
usucapir. (BRANDELLI, 2016). 
 
3.5. JUSTO TÍTULO 
 
O justo título do bem a ser usucapido deve ser apresentado quando o usucapiente o possuir. 
O justo titulo pode ser substituído por outro documento que comprove que o imóvel esta em 
posse do requerente através de comprovantes de pagamentos de impostos ou de taxas que 
incidem sobre o imóvel e que comprove a origem, a continuidade, a natureza, e o tempo que o 
requerente reside nele. (RIZZARDO, 2015) 
Esse esclarecimento tem o amparo legal do inciso IV do art. 1.071 do novo CPC, que 
transcreve o requisito: “justo titulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a 
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e 
das taxas que incidirem sobre o imóvel”. 
Brandelli (2016) declara: “Este “ou” há que ser entendido apenas como opção porque 
pode não haver prova documental a respeito da posse, e não no sentido de que possa o justo 
título, quando exigível, ser substituído por outros documentos que provem a posse”. 
 
3.6. PRINCIPAIS PONTOS CONTROVERTIDOS 
 
O procedimento da usucapião extrajudicial foi recebido com muita empolgação pelo 
ordenamento jurídico brasileiro, mas esbarraram em algumas dificuldades, controvérsias na 
interpretação, na operacionalidade, o que resultou numa demora efetiva para o sucesso do 
procedimento. 
O próprio art. 216-A, por várias vezes omissas em pontos importantes ou taxativo e criador 
de obstáculos para tal procedimento. 
Exemplo de um óbice é quando o imóvel usucapiendo estiver em mais de uma 
circunscrição imobiliária devido ao seu tamanho, tornando-se com que ele abranja mais de 
uma comarca. 
E no caput do art. 216-A o instituto da usucapião extrajudicial deverá ser processado no 
Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o imóvel estiver situado. Neste caso 
concreto pôde-se ocorrer uma demora na definição a qual Cartório de Registro de Imóvel dar 
entrada no procedimento do instituto da usucapião extrajudicial ou a solução seria proceder 
administrativamente através de via judicial. (BRAGA, 2016) 
Em caso de não conseguir sucesso no procedimento devido o imóvel pertencer a duas 
comarcas distintas, remete-se os autos para via judicial. (ALVES, 2015) 
 
3.7. OPROVIMENTO Nº 65/2017 DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA 
 
 O Conselho Nacional de Justiça, no dia 14 de dezembro de 2017, por meio de um dos 
seus últimos atos administrativos do ano editou um Provimento nº 65/2017. Este provimento 
foi editado para regulamentar no âmbito nas serventias extrajudiciais, a Usucapião 
Extrajudicial. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 65/2017). No ato editado 
foram apresentados 27 artigos que intermediaram e fizeram com que o provimento trouxesse 
diretrizes necessárias para conferir maior segurança jurídica e dinamismo na atuação dos 
profissionais dos tabelionatos de Notas e dos cartórios de Registro de Imóveis possam atuar 
com mais dinamismo e segurança jurídica. 
O referido provimento não inova e não altera a Lei nº 13.465/2017, todavia diz respeito a 
forma como deverão ser praticados pelos profissionais das serventias extrajudiciais que irão 
operar o procedimento. (Arts. 4º, I e 5º) 
O provimento nº 65/2017, veio para reduzir a enorme discussão em prol do procedimento 
extrajudicial da usucapião, fazendo com que se torne uma forma segura de pavimentar 
adequadamente o caminho da desjudicialização do ordenamento jurídico brasileiro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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