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<p>Registro de Imóveis no Financiamento Habitacional</p><p>Beguet[footnoteRef:1] [1: Erick Bernard Cortes Beguet – Graduando do 9° semestre de Direito- Faculdade Unibrasil- Polo Itaquera –</p><p>e-mail : erickgadita12@hotmail.com]</p><p>Torrecillas[footnoteRef:2] [2: Profª Me. Adélia Cristina Peres Torrecillas – Graduada em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (1994), Mestrado em Direito pela Universidade Paulista (2004)]</p><p>Resumo</p><p>Este artigo vem apresentar ao leitor, a importância do registro de imóveis no financiamento habitacional, e mostrar como as particularidades de cada cartório, no momento do registro pode vir a interferir no processo, e burocratizar a finalização para o comprador. Será abordado os procedimentos do registro, e a forma como o Direito Imobiliário atua. Foram utilizadas como estudo bibliografias de autores da área, passando uma visão geral de seu funcionamento, embasado em literaturas específicas . Se busca nesta pesquisa, uma melhor atuação dos cartórios localizados no mesmo município, considerando certas exigências que impedem uma rápida finalização. A proposta é buscar soluções para melhoria deste processo.</p><p>Palavras Chaves: Registro de Imóveis; Direito Imobiliário; Cartório.</p><p>Abstract</p><p>This article will introduce to the reader the importance of registering real estate in housing finance, and show how the particularities of each registry, at the time of registration may come to interfere in the process, and bureaucracy the finalization to the buyer. It will address the registration procedures, and the way Real Estate Law acts. Bibliographies of authors of the area were used as a study, giving an overview of its operation, based on specific literatures. If this research seeks, a better performance of notaries located in the same municipality, considering certain requirements that prevent a rapid completion. The proposal is to seek solutions to improve this process.</p><p>Key Words: Real Estate Registry; Real Estate Law; Registry</p><p>1. Introdução</p><p>Amorim & Filho (2014,p.22) ressaltam que por assim ser, a propriedade em nosso ordenamento depende total e diretamente do controle, do acesso e da informação recepcionada e difundida pelo ofício competente: o Registro de Imóveis.</p><p>O objetivo deste artigo, é expor a questão do financiamento e a aquisição do imóvel, que apresenta algumas dificuldades no seu andamento, e na finalização com o registro no Cartório de imóveis.</p><p>Há um grande número de exigências cartorárias, que acaba prolongando o processo e causando alguns transtornos, dentre eles prejuízos financeiros para o comprador.</p><p>Não há a intenção aqui de questionar as exigências cartorárias, até porque ela são baseadas nas legislações de seus devidos municípios, mas sim entender o motivo pelo qual, um mesmo município com mais de um cartório possui exigências diferenciadas.</p><p>Como solucionar esta questão? Poderia haver uma parametrização em casos de cartórios do mesmo município, para otimização do processo?</p><p>São estas questões que serão levantadas neste artigo, para um melhor entendimento e orientação do leitor perante a complexidade do assunto, mas em nenhum momento contestar o motivo das exigências, pois são elas que dão força ao documento do imóvel.</p><p>Porém, também muitas vezes as exigências acabam interferindo na finalização rápida do registro, e é justamente nesta parte onde os problemas podem ocorrer. Em caso de financiamento imobiliário o processo não continua, até que tudo esteja atendido e pronto, e com isso o comprador acaba por ter problemas e prejuízos.</p><p>Seguindo este princípio, é que este estudo vem procurar entender e buscar uma solução, sugerindo a melhoria.</p><p>2. Princípios do Registro de imóveis</p><p>Para Salles (20012,p.10) o registro imobiliário do contrato ou da escritura, bem como da decisão judicial, por força da publicidade inerente a este ato de registro, imprime ao negócio e à decisão uma expansão eficacial, na medida em que esta passa a produzir e a irradiar efeitos também para a órbita de direitos de terceiros, conferindo ao ato jurídico abrangência erga omnes .</p><p>Observa-se perante a descrição do autor acima, que o registro é essencial, pois é com ele que o documento do imóvel tem o efeito de registro juridicamente.</p><p>Conforme Costa ( 2008, p.5) o registro é o meio de constituir, extinguir, modificar, comprovar e dar publicidade a direitos, sejam patrimoniais, sejam personalíssimos, sejam obrigacionais e é levado a efeito por delegado nomeado e portador de fé pública, pela qual o oficial afirma, certificando, a certeza e a legalidade do ato por ele praticado.</p><p>Nota-se que Costa confirma o que foi dito por Salles, validando que um imóvel sem o registro público não é um documento válido.</p><p>Segundo Salles (2012,p.14) o sistema registral, que é um subgrupo do sistema administrativo, estrutura- se com base em seus princípios, que devem ser extraídos e colhidos do próprio ordenamento, do próprio sistema registral.</p><p>Se conclui então, que é importante o processo de registro de imóveis, garantindo assim a legalidade da aquisição e garantindo o direito do comprador quando o documento se torna público.</p><p>“De maneira mais abstrata, podemos afirmar que o registro de imóveis é a instituição competente para a formação e conversão do assento dos dados relacionados aos direitos reais previstos na legislação pátria, bem como das demais informações cuja inscrição a lei determinar para efeitos de publicidade.” (SERRA & SERRA,2013,p.12).</p><p>Todos os autores deixam claro a importância do documento registrado e a sua validade perante a lei.</p><p>O registro além de ser uma garantia, é também a segurança para futuras transações com este imóvel. Desta forma, não há como desmerecer o processo do Cartório de Registro.</p><p>3 . Função do Registro de Imóveis</p><p>Para Balbino Filho (2012,p.144) ao receber o título a registrar, depois da verificação de sua legalidade sucedida da prenotação, a primeira providência a ser tomada pelo registrador será promover a abertura da matrícula nos termos dos arts. 227 e 228, em nome do proprietário (outorgante), lançado em seguida o registro em nome do adquirente (outorgado) desde que não haja ônus; se os houver ainda vigentes sobre o imóvel, estes deverão ser transportados para a matrícula, por averbação, após o lançamento do registro.</p><p>Balbino Filho descreve em seu texto o procedimento do registro. Vê se, que estas informações validam o imóvel diante da lei, e dão ao adquirente garantia, evitando assim possíveis riscos posteriores com a documentação..</p><p>Segundo Costa (2008,p.6) a finalidade dos Registros Públicos é a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos. A Lei 8.935, de 1994, ao regulamentar o artigo 236, da Constituição da República acrescentou a publicidade como uma das finalidades do registro. Assim, a publicidade deixou de ser princípio para ser finalidade legalmente prevista dada a sua extrema importância para a compreensão do registro público.</p><p>O autor deixa claro que registrar o imóvel através da publicidade, é um ato legal e que é relevante neste processo. Se baseando na lei e no artigo citado, não se pode deixar de faze- lo.</p><p>Conforme Amorim & Filho (2014,p.22) considerando-se que o Registro de Imóveis é de acesso público por natureza princípio da publicidade, pode-se afirmar que, via de regra, o que não está na matrícula do imóvel, mesmo que esteja previsto no art. 167 da aludida lei em legislação específica, não existe perante terceiros, motivo pelo qual a matrícula atualizada do imóvel é o documento- chave para o início do estudo de documentação aqui tratado.</p><p>Pode se ver diante do descrito acima pelo autor, que a matrícula é a peça chave para a história e proteção do imóvel, pois nela será retratado todas as atuações efetuadas no registro, é um documento de extrema importância e com muito valor.</p><p>4. Processo de Registro</p><p>De acordo com Costa (2008,p.64) o processo de registro se encontra disciplinado nos artigos 182 a 216 da Lei sob enfoque. Contudo, apesar do título do capítulo parecer indicar que se destinam as diretrizes que o</p><p>compõem ao oficial Imobiliário, na verdade, o conteúdo do capítulo é muito mais amplo, pois por ele se delimita além do processo de registro, propriamente dito, a questão da prioridade, o procedimento de dúvida, o procedimento de retificação de registro, a declaração de nulidade do registro em função de sentença falencial e outras questões próprias.</p><p>Costa, deixa claro a importância do processo de registro, fica especificado em seu texto, que há prioridades e procedimentos que são fundamentais para a validade deste tipo de documentação.</p><p>Amorim & Filho (2014,p.21) nos diz que, o registro de imóveis, uma vez instado a alterar o registro do imóvel pelo interessado, transporta a informação à matrícula específica do bem, desde que em consonância e coerência com as já constantes dos assentos registrários (princípio da continuidade registrária).</p><p>Todo o procedimento não fica somente em cartório, qualquer alteração efetuada sempre irá constar na matrícula, como parte da história daquele imóvel.</p><p>Este é o documento que irá carregar as vendas, aquisições, processos judiciais, financiamentos entre outros. Não há como saber tudo o que aconteceu com o imóvel no período que esteve com diferentes proprietários, sem a inserção destes históricos, só assim adquirente saberá se está comprando o imóvel dentro da regularidade. Com essas informações ele fica respaldado e melhor orientado para tomar as providencias necessárias.</p><p>Não ter estas informações registradas faz com que o imóvel fique sem condições de aquisição por meios legais. Por este e por todos os outros descritos vemos o quão é relevante ter o todo o processo de registro.</p><p>“ O Registro de Imóveis, portanto, é a instituição jurídica organizada pelo Estado que proclama oficialmente as situações jurídicas relativas à propriedade de imóveis e suas modificações. Pela publicidade registral se exteriorizam, de forma contínua e organizada, as situações jurídicas de natureza real, a fim de que seja assegurada a sua eficácia perante todos os demais membros da sociedade.</p><p>Os assentos do registro de imóveis são documentos públicos: constituem informações, ordenadas por imóvel, segundo o princípio do fólio real que rege nosso sistema de registro imobiliário. Para Cada imóvel existe uma matrícula aberta em uma folha do livro registro("fólio"), na qual serão anotadas as situações jurídicas a ele referentes, que acedem à mesma pela qualificação e inscrição dos títulos previstos na lei( notariais, judiciais, administrativos e privados).” (LOUREIRO,2017,p.513)</p><p>5. Estudo de Caso</p><p>A casa própria, é o sonho de muitos brasileiros que vivem de aluguel ou moram na casa de parentes. É um dos sonhos com maiores dificuldades para ser alcançado, e uma delas é a questão financeira , boa parte da população brasileira não tem condições e nem acesso para adquirir um imóvel.</p><p>Um dos meios para conquistar o imóvel é o financiamento imobiliário, ele é um dos grandes recursos que auxilia nessa possibilidade. Mesmo assim para obtê-lo, existem um processo burocrático que parte da concessão do crédito, que é a avaliação do perfil do comprador, a avaliação das condições do imóvel escolhido ,as documentações apresentadas e várias outras questões que rodeiam este meio. Tudo isso gera uma certa morosidade no processo.</p><p>O financiamento imobiliário e todo seu sistema, torna possível a realização de um sonho de um dos bens mais cobiçados, que é a casa própria</p><p>Contudo, temos todo o trâmite para se ter o sonho concretizado e devido a grandeza dele, há muitos procedimentos a serem seguidos.</p><p>Com base no estudo, será analisada a situação do Sr Fernando. Ele trabalha a cinco anos em uma empresa de tecnologia, como pretende casar ele passou a procurar um apartamento para comprar, então surgiu a oportunidade de efetuar sua compra na planta, iniciou pagando para a construtora e após dois anos, deu início ao processo de financiamento junto ao banco financiador da obra.</p><p>Fernando junto com sua noiva tiveram o perfil financeiro avaliado pelo banco, e por atenderem os requisitos, conseguiram o valor solicitado para o financiamento.</p><p>Com o valor já aprovado, passou para a segunda parte, que é a análise da parte jurídica da documentação do imóvel e dos compradores, toda a documentação foi analisada, inclusive as condições de saúde de ambos. Nesta parte do processo, eles inseriram erroneamente uma informação, isso gerou um problema no seguro e um certo desconforto, pois tiveram que passar por exames e comprovar que estava tudo bem, para seguir.</p><p>Sanado o problema, foi dada a continuidade na documentação, e por fim o contrato foi gerado.</p><p>Com a emissão, o contrato foi encaminhado para a assinatura da construtora, dos compradores, das testemunhas e do banco financiador.</p><p>Tudo correu bem, porém, ao ser encaminhado para registro no 2° Cartório de Imóveis de São Paulo, prenotou com a exigência na qualificação dos compradores. Foi identificado por eles, que foi inserida informações da CNH, este cartório não aceita informações deste tipo de documentação somente do RG, sendo assim o cartório solicitou a correção.</p><p>Com a prenotação e a devolução do cartório para efetuar a correção, houve um atraso na finalização e na entrega das chaves, o que acarretou ao Sr Fernando alguns problemas, já havia ocorrido no processo um atraso devido a declaração de saúde constar informação errada, e as duas situações trouxeram prejuízos financeiros a ele.</p><p>No mesmo período um amigo dele, também finalizou um financiamento de imóvel, com o mesmo banco, porém de outra construtora. Teve seu registro efetuado no 10°Cartório de Imóveis de São Paulo, utilizando dados da CNH na qualificação, e este não fez a exigência de que teria que ser com o RG como o contrato do Sr Fernando.</p><p>Isso fez com que ele fizesse um questionamento: Porque dois cartórios localizados no mesmo município, não possuem as mesmas exigências?</p><p>E baseado neste questionamento, é que foi verificado a falta de padronização de cartórios do mesmo município. Sabemos que a lei 6015, dá essa abertura para que não haja essa padronização, e fica claro que em casos de municípios diferentes não tem como parametrizar, já que cada um possui a sua própria legislação.</p><p>Contudo, é possível que seja revista a questão do município de São Paulo para normalizar nos cartórios estas exigências, se outros cartórios de registro seguem o processo com as informações da CNH por qual motivo do 2° e o 16 ° fazem estas exigências?</p><p>Existe também em São Paulo, outros dois cartórios que são o 3° e o 5° que exigem descrição completa do imóvel no contrato, sendo que os outros não pedem este tipo de informação.</p><p>Avaliando todo o contexto, seria melhor que os cartórios do município de São Paulo mantivessem um padrão, já que somente dois exigem qualificação somente com RG e os outros não, e outros dois exigem descrição completa do imóvel e nos outros isso não ocorre. Observando desta forma seria mais fácil que todos eles se enquadrassem de uma única maneira, todos aceitariam a CNH e nenhum pediria descrição completa.</p><p>No caso do Sr Fernando e do seu amigo, fica claro essa questão, pois ambos financiaram na mesma época e até pelo mesmo banco, porém seus registros foram em cartórios diferentes, mas no mesmo município, enquanto um ficou com o processo parado aguardando as correções devido a exigência, o outro finalizou rapidamente já que não houve prenotação.</p><p>É possível observar que, não haveria desgastes caso fosse estabelecido dentro de São Paulo, as mesmas exigências.</p><p>A parametrização de cartórios dentro de um mesmo município facilitaria muito mais a aquisição de imóveis, e geraria menos problemas, pois o atraso em finalização de contrato principalmente em caso de financiamentos imobiliários, gera alterações de valores em parcela dos imóveis, o que impacta ao adquirente prejuízos, e em alguns casos o valor do financiamento não supre mais valor de venda, pois com o atraso o valor a ser pago altera com o passar dos meses, e aí o comprador passa a ter que desembolsar dinheiro para pagar a diferença ao vendedor.</p><p>Todas estas</p><p>questões levantadas aqui, melhoria muito o processo de registro e daria aos compradores mais tranquilidade na finalização.</p><p>6. Considerações Finais</p><p>Avaliando todo o estudo realizado neste caso, vemos a importância do registro do imóvel. Porém, é possível haver algumas alterações que facilitem os procedimentos dentro de um mesmo município.</p><p>Todo o procedimento de aquisição de imóvel já é difícil e burocrático, se a falta de estabelecer um padrão dentro do município continue, haverá mais um processo burocrático que poderia ser evitado.</p><p>Não se deixará de cumprir as leis, pois são elas que dão validade ao documento, mas podem ser flexibilizadas conforme as situações que foi apresentada.</p><p>Com certeza isso tornaria o registro de imóveis de São Paulo, mais organizado e menos burocrático.</p><p>REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS</p><p>AMORIM, José Roberto Neves & Filho, Rubens Carmo Elias. Estudos Avançados de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier,2014.</p><p>BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: Doutrina, Prática e Jurisprudência, São Paulo : Saraiva,2012 .</p><p>COSTA, Sebastião Rodrigues da. Registro de Imóveis: Roteiro Registral Imobiliário, Belo Horizonte: Del Rey,2008.</p><p>LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos Teoria e Prática, Salvador - BA: Editora Jus PODIVM, 2017.</p><p>SALLES, Venício. Direito Registral Imobiliário, São Paulo : SARAIVA, 2012.</p><p>SERRA, Márcio Guerra & SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis Parte I. São Paulo : Saraiva, 2013.</p>