Adjudicação e Arrematação

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Adjudicação e Arrematação
Adjudicação
Noções gerais. Conceito. Requisitos gerais. Legitimação.
Sergio Fazollo Naves - 01215021127
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Noções gerais de arrematação e adjudicação
• Semelhanças: tanto a arrematação como a adjudicação são modos de
expropriação judicial, por meio dos quais os bens penhorados em processo
de execução são retirados forçadamente do patrimônio do executado para
satisfação do crédito.
• Distinções: a principal diferença entre os institutos é que na adjudicação o
próprio exequente adquire a propriedade do bem, mas na arrematação o
bem é adquirido por terceiro estranho ao processo de execução.
• Registro imobiliário: o título a ser registrado na matrícula do imóvel é a carta
de arrematação ou a carta de adjudicação, que devem ser constituídas de
acordo com os requisitos legais.
• Natureza da aquisição e momento da transmissão da propriedade: são
objeto de intenso debate doutrinário e jurisprudencial.
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Adjudicação
• Conceito
- É ato executivo de transferência forçada (expropriação) de bens in natura ao exequente ou ao
legitimado legal, sem concorrência em hasta pública.
- Desde a reforma do CPC/1973 pela Lei nº 11.382/2006, a adjudicação é a forma preferencial de
satisfação do crédito na execução de obrigação por quantia certa.
- A Lei nº 11.382/2006 eliminou o direito dos familiares à remição como modalidade especial de
expropriação executiva e transformou o direito do remidor em direito à adjudicação, pois ampliou o
rol dos legitimados a requerer a adjudicação, que hoje abrange os antigos interessados na remição de
bens penhorados.
- A adjudicação não é negócio jurídico de direito privado, pois decorre do exercício do poder
expropriatório estatal.
- Qualquer bem penhorado, seja móvel ou imóvel, pode ser objeto de adjudicação.
Ato executivo expropriatório e preferencial pelo qual o juiz transfere o bem penhorado e
avaliado ao exequente ou a outras pessoas a quem a lei confere preferência na aquisição
(THEODORO JR., Humberto. Curso de Direito Processual Civil. vol. 3. 55ª ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2022, p. 490).
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Adjudicação
• Requisitos gerais (art. 876, caput, do CPC/2015)
- Independentemente da natureza do bem penhorado, a eficácia da adjudicação requer:
(i) requerimento do interessado, pois o credor não pode ser compelido a aceitar em pagamento coisa diversa do objeto da obrigação exequenda;
(ii) oferta do adjudicando igual ou superior ao preço da avaliação, pois para adquirir o bem por preço inferior ao da avaliação é obrigatória a licitação
em hasta pública.
• Intimação do executado (art. 876, §§ 1º a 3º, do CPC/2015)
- A adjudicação não pode ser levada a cabo sem que o devedor seja intimado para exercer seu direito ao contraditório e ampla defesa, por uma das
seguintes formas (art. 876, § 1º, do CPC/2015):
(i) pelo Diário da Justiça, na pessoa do seu advogado constituído nos autos;
(ii) por carta com AR (“de mão própria”), se representado pela Defensoria Pública ou se não tiver procurador constituído nos autos;
(iii) por meio eletrônico, se for empresa pública ou privada (obrigada a manter cadastro nos sistemas de processo em autos eletrônicos) sem
procurador constituído nos autos.
- Presume-se válida a intimação dirigida ao endereço nos autos, mesmo que não recebida, se modificado sem comunicar o juízo, fluindo os prazos a partir
da juntada aos autos do comprovante de entrega.
- Fica dispensada a intimação por edital se o executado tiver sido citado por edital e não tiver procurador constituído nos autos, pois se trata de réu revel
e os prazos correm, independentemente de intimação, desde a data de publicação do ato decisório no órgão oficial (art. 346 do CPC/2015).
• Divergência entre o valor do crédito e o valor do bem (art. 876, § 4º, do CPC/2015)
- Se o valor do crédito for superior ou inferior ao valor de avaliação do bem penhorado, segue-se a seguinte sistemática:
(i) se o crédito for inferior, o requerente deve depositar a diferença como requisito para o deferimento do pedido de adjudicação;
(ii) se o crédito for superior, a execução prossegue pelo saldo que remanescer.
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Adjudicação
• Legitimação (art. 876, § 5º e 7º, do CPC/2015)
- São legitimados concorrentes:
(i) o exequente;
(ii) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;
(iii) o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de
direito real de uso, se o bem penhorado estiver gravado com esses direitos reais de fruição;
(iv) o proprietário de terreno submetido a regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou
concessão de direito real de uso, se a penhora recair sobre esses direitos reais;
(v) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens
com esses gravames e o credor não for parte na execução em que se requer a adjudicação;
(vi) o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem sujeito a promessa de compra e venda registrada;
(vii) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
(viii) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado;
(ix) outros credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem no mesmo ou em outro processo executivo;
(x) o cônjuge, o companheiro, os descendentes ou ascendentes do executado (antigos legitimados à remição do bem);
(xi) a sociedade, sócio, ou acionista, quando houver penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada em favor de
exequente alheio à sociedade.
Em suma: todos os titulares de algum direito ou interesse sobre o crédito exequendo ou sobre 
o bem penhorado estão legitimados a pedir a adjudicação do bem.
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Adjudicação e Arrematação
Adjudicação
Requisitos. Prazo. Concurso de pretendentes. Preferências. Remição. Auto de 
adjudicação. Carta de adjudicação.
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Adjudicação
• Requisitos para a adjudicação por qualquer credor
- Os requisitos são cumulativos:
(i) o requerimento deve ser protocolado após penhora e avaliação e antes da alienação por iniciativa particular (art. 880 do
CPC/2015) ou leilão judicial (art. 881 do CPC/2015), sob pena de não poder fazê-lo no curso de posterior alienação particular
ou leilão público; e
(ii) o preço oferecido pelo pretendente não pode ser inferior ao da avaliação (art. 876, caput, do CPC/2015).
- Se a alienação particular ou o leilão público restarem frustrados, pode-se requerer a adjudicação novamente.
• Prazo para a adjudicação
- A lei não estabelece prazo certo para a adjudicação, mas é necessário aguardar por prazo razoável para que outros legitimados
possam se habilitar, aplicando-se o prazo subsidiário de 5 (cinco) dias (art. 218, § 3º, do CPC/2015), sem efeito preclusivo (a
preclusão somente ocorre após a efetiva alienação).
• Adjudicação por cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do executado
- Em caso de igualdade de oferta, terão preferência sobre todos os demais credores com penhora sobre os bens a adjudicar o
cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente, nessa ordem (art. 876, § 6º, do CPC/2015).
- Havendo múltiplos pleiteantes no mesmo grau de preferência (ex.: vários descendentes) será feita licitação judicial entre eles e a
adjudicação será deferida a quem oferecer maior preço.
- Concorrendo com sociedade, na hipótese de penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada em execução por
dívida pessoal do sócio, a preferência legal é dos demais sócios (art. 876, § 7º, do CPC/2015) ou da própria sociedade, se omissos
os sócios (art. 861, § 1º, do CPC/2015),a fim de evitar o ingresso de terceiros estranhos na sociedade.
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Adjudicação
• Concurso de pretendentes e preferências legais
- Havendo mais de um pretendente, todos os que fizerem oferta igual ou superior ao valor de avaliação participarão
de licitação para definir o adjudicante vencedor.
- Vence quem der o lance mais alto ou, em caso de lances de igual valor, quem tiver direito de preferência.
 Observação: parte da doutrina (ex.: Humberto Theodoro Jr.) entende que a oferta encaminhada no requerimento de
adjudicação apenas habilita o legitimado a participar de licitação judicial, a qual definirá o lance vencedor (pelo valor ou por
preferência); outra parte (ex.: Scarpinella Bueno) diz que a oferta no requerimento já é o lance, e que se todas as ofertas de
credores sem preferência forem iguais, vence quem tiver penhorado primeiro.
PRETENDENTES EM CONCORRÊNCIA ADJUDICANTE VENCEDOR
Concorrência entre credores sem preferência Quem der o lance de maior valor* (omissão legislativa)
Credor hipotecário com credores quirografários Credor hipotecário (ou titular de outro direito real de garantia)
Credor em concorrência com cônjuge, companheiro, descendente ou 
ascendente do executado
Cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do executado
Concorrência entre cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do 
executado
Cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do executado, nessa 
ordem
Credor em concorrência com sociedade com quota ou ação (S.A. fechada) 
penhorada por dívida do sócio
Sociedade com quota ou ação penhorada
Sociedade com quota (sociedade de pessoas) ou ação (S.A. fechada) 
penhorada por dívida de sócio em concorrência com cônjuge, 
companheiro, descendente ou ascendente do executado
Sociedade com quota ou ação penhorada
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THEODORO JR., Humberto. Curso de Direito Processual Civil. vol. 3. 55ª ed. Rio de 
Janeiro: Forense, 2022, p. 496 
“Havendo pluralidade de pretendentes, com ofertas de preços diversos, a solução do
antigo art. 789 do CPC/1973 (revogado pela Lei nº 11.382/2006) era no sentido de
acolher-se a pretensão de maior valor. A regra do atual art. 876, § 6º, não leva em
conta o preço constante de cada requerimento. Desde que sejam iguais ou superiores
à avaliação, todos os pedidos habilitarão os pretendentes a participar da licitação a ser
realizada entre eles. O preço final fixado na licitação é que será considerado pelo juiz
para deferimento da adjudicação. Desde, portanto, que haja mais de um pretendente,
a licitação em juízo será promovida. Na disputa pela adjudicação entre os credores,
são indiferentes os graus de preferência gerados pela ordem das penhoras. O
concurso será resolvido pela licitação e não pela graduação das preferências. Estas,
por sua vez, se manifestarão sobre o produto da adjudicação e não diretamente sobre
o bem penhorado. Obterá a adjudicação aquele que oferecer maior lance na licitação.
Se o adjudicante se achar no primeiro lugar na escala de preferências, recolherá o bem
sem necessidade de depositar o preço; havendo, porém, outro credor que se encontre
em melhor posição, o preço da adjudicação terá de ser depositado para que sobre ele
se realize o concurso de preferências.”
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Adjudicação
• Remição de imóvel hipotecado (art. 877, § 3º, do CPC/2015)
- Trata-se de remição da hipoteca, que libera o bem hipotecado apenas, não de remição da
execução (art. 826 do CPC/2015), pela qual o executado pode, antes de adjudicados ou alienados
os bens, pagar ou consignar a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e
honorários advocatícios.
- O executado pode remir o bem hipotecado até a assinatura do auto de adjudicação, oferecendo
preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido.
- O CPC/2015 apenas instrumentaliza a remição de direito material, que é causa de extinção da
hipoteca (art. 1.499, V, do CC/2002), quando o bem hipotecado esteja penhorado em execução
do crédito garantido por hipoteca.
- Remido o bem hipotecado, o executado ainda responde como quirografário por eventual
remanescente da dívida, cabendo, inclusive, nova penhora sobre o mesmo bem remido, se não
houver outros bens para satisfazer o crédito.
- Em caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição será deferido à
massa falida ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da
avaliação do imóvel (art. 877, § 4º, do CPC/2015).
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Adjudicação
• Auto de adjudicação
- Conceito: é o título judicial hábil a aperfeiçoar a adjudicação em favor do adjudicatário.
- A adjudicação se defere por decisão interlocutória, impugnável por agravo de instrumento.
- Decorridos 5 (cinco) dias da última intimação, e decididas eventuais questões, o juiz
ordenará a lavratura do auto de adjudicação (art. 877, caput, do CPC/2015).
- Componentes do auto de adjudicação: (i) auto da penhora; (ii) laudo da avaliação; (iii)
requerimento do adjudicante; (iv) eventual licitação; (v) decisão de deferimento da
adjudicação.
- O auto de adjudicação serve de título judicial para a expedição de:
(i) carta de adjudicação e mandado de imissão na posse, se o bem adjudicado for imóvel;
(ii) ordem de entrega ao adjudicatário, se o bem for móvel.
De acordo com o art. 877, § 1º, CPC/2015, a adjudicação se aperfeiçoa com a lavratura e a
assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se
estiver presente, pelo executado.
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Adjudicação
• Carta de adjudicação
- Conceito: é o título hábil para registro na matrícula do imóvel, a fim de conferir
publicidade e oponibilidade erga omnes.
- Fundamento: legalidade estrita do art. 221, IV, da Lei nº 6.015/1973, que prevê
expressamente como títulos admitidos a registro as cartas de sentença.
• Requisitos da carta de adjudicação (art. 877, § 2º, do CPC/2015)
- Na adjudicação de imóvel, a carta de adjudicação deve conter os seguintes elementos:
(i) a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros;
(ii) cópia do auto de adjudicação;
(iii) prova de quitação do imposto de transmissão.
O auto de adjudicação integra a carta de adjudicação, mas não é título 
hábil para ingresso na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.
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Adjudicação
• Carta de adjudicação lavrada por tabelião de notas
- As Corregedorias Gerais dos Estados podem regulamentar a lavratura de cartas de sentença, entre as quais as cartas de
adjudicação.
- No Estado de São Paulo, as NSCGJSP preveem expressamente essa possibilidade (itens 214 a 219, Seção XII, Capítulo XVI, Tomo II,
das NSCGJSP):
 As peças instrutórias devem ser extraídas dos autos judiciais originais ou do processo judicial eletrônico.
 As cópias devem ser autenticadas, numeradas, rubricadas e autuadas, com termo de abertura e encerramento (para evitar
acréscimo/subtração).
 O termo de abertura contém a relação dos documentos autuados, e o termo de encerramento informa o número de páginas
da carta de adjudicação.
 A carta de adjudicação deve ser formalizada no prazo máximo de 5 (cinco) dias, contados da solicitação do interessado e da
entrega dos autos originais do processo judicial, ou do acesso ao processo judicial eletrônico.
 Conteúdo mínimo: (i) sentença/decisão a ser cumprida; (ii) certidão de trânsito em julgado, ou de interposição de recurso
recebido sem efeito suspensivo; (iii) procurações outorgadas pelas partes; (iv) outras peças processuais que se mostrem
indispensáveis ou úteis ao cumprimento da ordem, ou que tenham sido indicadas pelo interessado.
 O interessado pode requerer que a carta de adjudicação seja formada em meio físico ou eletrônico, aplicando-se as regras de
materialização e desmaterialização dedocumentos pelo serviço notarial `(Provimento CNJ nº 100, de 26 de maio de 2020).
 Para a formação de carta de adjudicação em meio eletrônico, deve ser utilizado documento de formato multipágina (um
documento com múltiplas páginas), para prevenir subtração, adição ou substituição de peças.
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Adjudicação e Arrematação
Arrematação
Conceito. Legitimidade. Procedimento. Cientificação. Publicidade. Pagamento 
parcelado.
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Arrematação
• Conceito
- A arrematação não constitui negócio jurídico de Direito Privado (compra e venda, dação em pagamento etc.),
pois se rege por princípios de Direito Público.
 Os vícios redibitórios e a responsabilidade por evicção têm fundamento normativo próprio que não é de
natureza negocial privada (art. 901, I, do CPC/2015 e arts. 457 e 447 do CC/2002, respectivamente, em que a
publicidade dos vícios por meio do edital elide a responsabilidade).
 Eventuais débitos fiscais ficam sub-rogados no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN).
 Eventual imissão de posse será feita mediante mandado nos próprios autos da execução, sem necessidade de
ajuizar “ação de imissão de posse” (bem imóvel) ou “execução para a entrega de coisa” (bem móvel).
- Caberá a arrematação se não efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular (art. 881, caput, do
CPC/2015).
- A arrematação se faz em leilão judicial, que será preferencialmente realizado por meio eletrônico (art. 882,
caput, do CPC/2015).
Forma coativa de alienação judicial de bens penhorados para a satisfação de uma dívida
pelo valor de aquisição desses bens, que são convertidos em dinheiro a quem mais
oferecer, visando ao pagamento do exequente, que é a finalidade da execução por quantia
certa (SCARPINELLA BUENO, Cassio. Curso Sistematizado de Direito Processual Civil. vol. 3. 3ª
ed. São Paulo: Saraiva, 2022, p. 178).
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Pedido de imissão de posse nos autos da arrematação
CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA FEDERAL E JUSTIÇA
ESTADUAL. EXECUÇÃO FISCAL DA FAZENDA NACIONAL.
ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. BEM IMÓVEL. ORDEM DE
IMISSÃO DE POSSE DEFERIDA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO FISCAL. 1. O
arrematante, em hasta pública, de bem que se encontra em poder
do executado, será imitido na posse mediante simples mandado,
nos próprios autos da execução, sendo desnecessária a propositura
de outra ação. 2. É competente o Juízo da execução para expedir
mandado de imissão provisória de posse. Precedentes do STJ e STF.
3. Competência do Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária de
Marília - SJ/SP. (STJ, Conflito de Competência nº 118.185/SP,
Segunda Seção, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 28/09/2011, DJe
03/10/2011)
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Arrematação
• Legitimidade para arrematar
- Pode arrematar (“oferecer lance” ou ser “licitante”) quem estiver na livre administração de
seus bens, inclusive o próprio exequente, ressalvadas as seguintes hipóteses:
- Ressalvados o arrematante e o fiador remissos, as vedações buscam evitar conflito de interesses e evitar
que a pessoa impedida obtenha vantagem indevida em razão da sua posição privilegiada.
PESSOA IMPEDIDA DE ARREMATAR BEM INSUSCETÍVEL DE ARREMATAÇÃO
Tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou 
liquidantes
Bens confiados à sua guarda e responsabilidade
Mandatários Bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados
Juízes, membros do MP ou da Defensoria Pública, escrivães, 
chefes de secretaria e demais servidores e auxiliares da justiça
Bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem 
ou a que se estender a sua autoridade
Servidores públicos em geral
Bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que 
estejam sob sua administração direta ou indireta
Leiloeiros e seus prepostos Bens de cuja venda estejam encarregados
Advogados Bens das partes que representam
Arrematante e fiador remissos (que não pagam o preço no 
prazo estabelecido)
Bens que voltaram a novo leilão por não terem o arrematante e 
o fiador pagado o preço no prazo estabelecido
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Arrematação
• Procedimento do leilão judicial
- Frustrada a adjudicação e não havendo alienação por iniciativa particular, o bem será alienado em leilão judicial (art.
881, caput, do CPC/2015), que abrange tanto bens móveis como imóveis, ressalvada a alienação a cargo de corretores de
bolsa de valores, tais como ações negociadas em bolsa etc. (art. 881, § 2º, do CPC/2015).
 Obs.: o CPC/2015 não diferencia entre praça (para arrematação de bens imóveis) e hasta pública (para arrematação de
bens móveis), como faziam os arts. 686-707 do CPC/1973.
- O leilão será realizado por leiloeiro público credenciado (art. 880, caput, e art. 881, §1º, do CPC/2015).
- O leilão será preferencialmente eletrônico e deverá observar a ampla publicidade, autenticidade e segurança, assim
como observadas as garantias processuais das partes e a regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça.
 Obs.: a Resolução CNJ nº 236, de 13 de julho de 2016, regulamenta os procedimentos de alienação judicial por meio
eletrônico, na forma do art. 882, § 1º, do CPC/2015.
- Se o leilão não puder ser eletrônico, será presencial (art. 882 do CPC/2015).
 O local é determinado pelo juiz.
 Devem ser designadas, em regra, duas datas para a realização do leilão.
(a) no primeiro leilão, o bem não pode ser arrematado por valor inferior ao da avaliação,
(b) no segundo leilão, o bem pode ser arrematado por menor valor, desde que não configure preço vil.
 Preço vil: é qualquer valor inferior ao mínimo estipulado pelo juiz, que não poderá ser inferior a 50% do valor
da avaliação (art. 891 do CPC/2015) ou a 80% do valor da avaliação, se o executado for incapaz (art. 896 do
CPC/2015).
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Arrematação
• Cientificação dos interessados
- Devem ser cientificados, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência (art. 889 do CPC/2015):
(i) o executado, por seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado,
edital ou outro meio idôneo;
(ii) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;
(iii) o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia
ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com esses direitos reais;
(iv) o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para
fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre esses direitos reais;
(v) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a
penhora recair sobre bens com esses gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;
(vi) o promitente comprador, se a penhora recair sobre bem sujeito a promessa de compra e venda registrada;
(vii) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda
registrada;
(viii) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.
 Obs.: executado revel sem advogado constituído, sem endereço nos autos ou não encontrado no endereço
constante no processo considerar-se intimado pelo edital do próprio leilão (art. 889, parágrafo único, do
CPC/2015).
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Arrematação
• Publicidade do leilão judicial (art. 887 do CPC/2015)
- O leiloeiro deve promover a ampla divulgação do leilão, publicando edital com antecedência mínima de 5 (cinco) dias da data
marcada para o leilão:
 O edital será publicado na internet, em sítio designado pelo juízo da execução.
 O edital deve conter descrição detalhada e, se possível, ilustrada dos bens
 O edital deveinformar se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial.
- Sendo impossível publicar o edital na internet, ou considerando o juiz que ela é insuficiente ou inadequada, o edital será afixado
em local de costume e publicado, em resumo, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local.
- O juiz pode assegurar a publicidade do leilão da forma mais conveniente, observados os critérios mínimos do CPC/2015.
- Editais de imóveis e veículos serão publicados pela imprensa ou semelhante, preferencialmente na respectiva seção do jornal.
• Pagamento do preço e preferencias legais (arts. 892, 893 e 897 do CPC/2015)
- Salvo decisão judicial em sentido diverso, o pagamento deve ser feito de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por
meio eletrônico.
- Se houver vários pretendentes, será feita licitação entre eles, pelo maior lance.
- O exequente (único credor) que arrematar o bem não precisa depositar o preço, mas é obrigado a depositar em 3 (três) dias o
valor que exceder seu crédito, sob pena ineficácia da arrematação e novo leilão à sua custa.
- A falta de pagamento implica a perda da caução (em caso de pagamento parcelado) em favor do exequente e novo leilão, do qual
não participam o arrematante nem o fiador remissos.
- Têm preferência legal, em igualdade de condições:
(i) o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do executado, nessa ordem.
(ii) quanto a bem tombado, em igualdade de condições, a União, os Estados e os Municípios terão, nessa ordem.
(iii) o arrematante que propuser adquirir todos os bens do lote em conjunto.
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Arrematação
• Pagamento parcelado (art. 895 do CPC/2015)
- Até o início de cada leilão, o interessado pode apresentar proposta escrita de aquisição em prestações, por
valor não inferior ao mínimo de cada leilão (valor de avaliação e valor não vil, respectivamente) que
contenha:
(a) oferta de pagamento de pelo menos 25% à vista;
(b) o restante parcelado em até 30 meses;
(c) caução idônea (móveis) ou hipoteca do próprio bem (imóveis).
(d) indicação do prazo, modalidade, indexador de correção monetária e condições de pagamento da parte
parcelada.
- No leilão, propostas de pagamento à vista prevalecem sobre a proposta de aquisição parcelada, se do
mesmo valor.
- Havendo mais de uma proposta de aquisição parcelada, o juiz escolhe a de maior valor ou, se de igual valor,
a que foi apresentada primeiro.
- As parcelas pagas pertencem ao exequente até o montante do seu crédito, as restantes ao executado.
• Atraso no pagamento de qualquer parcela (art. 895, §§ 4º e 5º, do CPC/2015)
- Incide multa de 10% sobre o saldo remanescente.
- O exequente tem direito potestativo de escolher entre pedir, nos próprios autos, a resolução da
arrematação ou a execução do valor devido.
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Arrematação
• Alienação de parte de imóvel (art. 894 do CPC/2015)
- O executado pode requerer a alienação de parte do imóvel, quando for cômoda a
divisão, desde que suficiente para pagar o exequente e as despesas da execução.
- O pedido deve ser feito a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e
sua inclusão no edital, cabendo ao executado instruir o requerimento com planta e
memorial descritivo subscritos por profissional habilitado.
- Se não houver lançador interessado na aquisição parcial, a alienação será do
imóvel por inteiro.
• Sub-rogação do fiador (art. 898 do CPC/2015)
- O fiador do arrematante que paga o valor do lance e a multa sub-roga-se no
direito do arrematante de adquirir o bem e pode requerer que a arrematação lhe
seja transferida.
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Arrematação
• Remição de imóvel hipotecado (art. 902 do CPC/2015)
- Trata-se de remição da hipoteca, que libera o bem hipotecado apenas, não de remição da
execução (art. 826 do CPC/2015), pela qual o executado pode, antes de adjudicados ou alienados
os bens, pagar ou consignar a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e
honorários advocatícios.
- O executado pode remir o bem hipotecado até a assinatura do auto de arrematação,
oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido.
- O CPC/2015 apenas instrumentaliza a remição de direito material, que é causa de extinção da
hipoteca (art. 1.499, V, do CC/2002), quando o bem hipotecado esteja penhorado em execução
do crédito garantido por hipoteca.
- Remido o bem hipotecado, o executado ainda responde como quirografário por eventual
remanescente da dívida, cabendo, inclusive, nova penhora sobre o mesmo bem remido, se não
houver outros bens para satisfazer o crédito.
- Em caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição será deferido à
massa falida ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da
avaliação do imóvel (art. 902, parágrafo único, do CPC/2015).
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Adjudicação e Arrematação
Arrematação
Auto de arrematação. Impugnação. Desistência. Carta de arrematação. Natureza 
da aquisição.
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Arrematação
• Auto de arrematação
- Conceito: é a expressão documental do ato da arrematação, que relata o ocorrido no leilão, certifica o arrematante, o bem arrematado e as condições da
aquisição, e reduz a escrito o procedimento oral da arrematação.
- É lavrado de imediato pelo leiloeiro que promoveu o leilão e pode abranger bens penhorados em mais de uma execução.
- Embargos à execução pendentes ou mesmo posteriormente procedentes resolvem-se em perdas e danos e não impedem o aperfeiçoamento da
arrematação (art. 903, caput, do CPC/2015).
- O auto de arrematação serve de título judicial para a expedição de:
(i) carta de arrematação e mandado de imissão na posse, se o bem arrematado for imóvel;
(ii) ordem de entrega ao arrematante, se o bem for móvel.
 A expedição da carta/mandado/ordem somente ocorrerá depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem
como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução (art. 901, § 1º, do CPC/2015).
• Impugnação à arrematação
- Cabe impugnação no prazo de 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação, podendo a arrematação ser (art. 903, §§ 1º e 2º, do CPC/2015):
(a) invalidada, se realizada por preço vil ou com outro vício;
(b) considerada ineficaz, se não intimado qualquer titular de direito real de garantia, de nua propriedade, de gozo ou de aquisição;
 Obs. 1: de qualquer forma, a hipoteca referente a dívida distinta à que deu origem à arrematação não é cancelada automaticamente, salvo se o
credor hipotecário, cientificado, tiver se mantido inerte ou se houver ordem judicial expressa nesse sentido.
 Obs. 2: gravames (penhoras, arrestos, sequestros) referentes a outras dívidas tampouco são cancelados automaticamente.
(a) resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
- Após a expedição da carta de arrematação, cabe ação autônoma de invalidação da arrematação, em que o arrematante será litisconsorte necessário
(art. 903, § 4º, do CPC/2015).
De acordo com o art. 903, caput, do CPC/2015, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo 
arrematante e pelo leiloeiro.
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Arrematação
• Desistência da arrematação pelo arrematante
- A arrematação é irretratável, porém o arrematante pode desistir da arrematação por justa causa e
obter a restituição do que houver depositado nas seguintes hipóteses:
(i) se o arrematante provar, nos 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento, a existência de ônus real ou
gravame não mencionado no edital;
(ii) se o executado alegar, antes de expedida carta de arrematação ou ordem de entrega, invalidade
por preço vil ou outro vício, ineficácia por ausência de intimação de titular de direito real ou
resolução por falta de pagamento do preço ou por ausênciade caução (na aquisição a prazo);
(iii) se o arrematante, sendo citado para contestar a ação autônoma de invalidação, apresentar a
desistência no prazo da contestação.
• Responsabilidade e multa pela suscitação infundada de vício na arrematação
Art. 903, § 6º, do CPC/2015: “Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação
infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser
condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada
pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do
bem.
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Arrematação
• Carta de arrematação
- Conceito: é o título expedido em favor do arrematante, pelo juízo da execução ou o que houver presidido a venda em leilão, que
constitui o título hábil para registro na matrícula no Registro de Imóveis da situação do bem (art. 221, IV, da Lei nº 6.015/1973).
- A carta de arrematação será expedida:
(a) após o prazo de 10 (dez) dias contados do aperfeiçoamento da arrematação, ou
(b) após a decisão do juiz acerca das situações de eventual invalidade, ineficácia ou resolução da arrematação.
- As Corregedorias Gerais dos Estados podem regulamentar a lavratura de cartas de sentença pelo tabelião de notas, entre as quais
as cartas de arrematação.
- No Estado de São Paulo, as Normas de Serviço preveem expressamente essa possibilidade (itens 214 a 219, Seção XII, Capítulo XVI,
Tomo II, das NSCGJSP).
• Requisitos da carta de arrematação (art. 901, § 2º, do CPC/2015)
- A carta de arrematação deve conter os seguintes elementos:
(i) a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros;
(ii) cópia do auto de arrematação;
(iii) prova de pagamento do imposto de transmissão;
(iv) indicação da existência de eventual ônus real ou gravame;
(v) convém especificar o arrematante (princípio da especialidade subjetiva), com menção ao nome, documento de identificação,
CPF ou CNPJ, estado civil e demais elementos (art. 176 da Lei nº 6.015/1973).
O auto de adjudicação integra a carta de adjudicação, mas não é título hábil para 
ingresso na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.
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Arrematação
• O momento da transmissão da propriedade e a natureza originária ou derivada da aquisição
- A doutrina e a jurisprudência vêm debatendo a questão há muito tempo.
- Histórico do debate:
 O Código Civil de 1916 determinava expressamente que a transmissão do domínio nas hipóteses de arrematação e da adjudicação
somente ocorria a partir da data da transcrição do título no Registro de Imóveis (art. 532, III, c/c art. 533 do CC/1916).
 O art. 976 do CPC/1939 estabeleceu que “assinado o auto, a arrematação considerar-se-á perfeita e acabada e, salvo disposição legal em
contrário, não mais se retratará”.
 O art. 694, caput, CPC/1973 repetiu a regra: “assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a
arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável” e a o art. 167, I, item 26, da Lei nº 6.015/1973 passou a prever o registro
em sentido estrito a arrematação.
 O CC/2002 não faz qualquer referência específica à necessidade de registrar a carta de arrematação para que a propriedade do
imóvel se transfira ao arrematante, mas o art. 903, caput, do CPC/2015 ainda diz que “assinado o auto pelo juiz, pelo
arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”.
A doutrina majoritária sustentava que o CPC/1973 regulava apenas o aspecto negocial da arrematação, mas que a propriedade somente se 
transferia com o registro, por força do disposto no CC/1916, sendo a arrematação modo derivado de aquisição.
“A arrematação considera-se, como negócio jurídico, ‘perfeita e acabada’, com a assinatura do auto de arrematação. Tal como a compra-e-venda,
ao acordarem o comprador e o vendedor no objeto e no preço (...). O domínio não se transfere por ele; é preciso a tradição quanto aos bens
móveis, e a transcrição da carta de arrematação quanto aos imóveis (...) A arrematação perfaz-se com a aceitação do lanço; acaba-se, formalmente,
com o auto. Nem mesmo a carta de arrematação transfere o domínio, porque não é mais que o título do negócio, o titulus factae auctionis.”
(PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Comentários ao Código de Processo Civil, vol. X, Rio de Janeiro, Forense, 1976, p. 345)
Desde a vigência do CC/2002, o debate vem se intensificando entre (i) os que consideram a arrematação modo derivado de aquisição mediante o 
registro; (ii) os que defendem que a arrematação é modo originário de aquisição pela assinatura do auto, e (iii) os que adotam uma posição 
intermediária.
A natureza jurídica da arrematação impacta diretamente no princípio da continuidade registral.
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Arrematação
Oscilações acerca da natureza originária ou derivada da arrematação na jurisprudência do CSMSP
Registro de Imóveis – Dúvida – Recusa do Oficial em registrar carta de arrematação expedida em execução derivada de ação de
cobrança – Imóvel pertencente a terceiros – Ação e execução de ciência de apenas um deles – Penhora e arrematação da
integralidade do imóvel – Inviabilidade do registro – Arrematação que constitui modo derivado de aquisição de propriedade –
Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido. (CSMSP, Apelação Cível nº 0018338-33.2011.8.26.0100, Rel. Des.
José Renato Nalini, j. 29/03/2012, DJ 14/06/2012)
Registro de imóveis – Dúvida – Arrematação de imóvel em hasta pública – Forma originária de aquisição de propriedade –
Inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem – Imóvel penhorado com base no art. 53,
§ 1º, da Lei 8.212/91 – Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária – Incidência de ITBI nas arrematações judiciais
por expressa determinação legal – Recurso não provido. (CSMSP, Apelação Cível nº 0007969-54.2010.8.26.0604, Rel. Des. José
Renato Nalini, j. 10/05/2012, DJ 04/07/2012)
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Ferimento dos princípios da
continuidade e da especialidade objetiva – Recurso desprovido. “(...) arrematação e adjudicação são negócios jurídicos entre o
Estado e os adquirentes. O primeiro detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade dos adquirentes, não se
podendo dizer, só por isso, que não houve relação causal entre a propriedade adquirida e a situação anterior da coisa. Em outras
palavras: nos casos de alienação forçada não deixa de haver vínculo entre a situação anterior da coisa e a propriedade
adquirida, com a diferença que, nesses casos de transferência coativa, o ato figura mais complexo, justamente diante da
participação do Estado. Por isso, entendo que o fato de na arrematação não haver relação negocial direta entre o anterior
proprietário e o adquirente não torna originária a aquisição da propriedade daí decorrente. (CSMSP, Apelação Cível nº
9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 02/09/2014, DJ 17/11/2014)
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Arrematação
A posição do Superior Tribunal de Justiça: a arrematação é modo derivado de aquisição que se perfaz com o registro
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. INVALIDAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. ART. 694, § 1º, CPC/1973.
PRECLUSÃO PRO JUDICATO. INOCORRÊNCIA. ATO PRATICADO ANTES DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. 1. A controvérsia de fundo
cinge-se a saber se o juiz da execução fiscal pode, após a arrematação, mas antes de expedida a respectiva carta, anular o ato de alienação
judicial do imóvel por considerar o preço vil, independentemente de provocação oportuna da parte interessada. 2. A jurisprudência do STJ,
firmada sob o regime do CPC/1973, é no sentido de que, após a expedição da carta de arrematação,a anulação do ato somente pode ocorrer
mediante ajuizamento de Ação Anulatória (art. 486 do CPC/1973), e não nos mesmos autos da Execução. Por outro lado, antes de expedida a
carta, não há óbice legal ao desfazimento do auto de arrematação, uma vez configurada uma das hipóteses do art. 694 do CPC/1973.
Precedentes. 3. Não há confundir o “auto de arrematação” previsto no caput do art. 693 do CPC/1973, com a “carta de arrematação” vazada
no parágrafo único do mesmo dispositivo legal. Auto de arrematação é o documento que registra a alienação e é lavrado de imediato,
mencionando as condições pelas quais o bem foi alienado (art. 693, caput, do CPC/1973). Já a carta de arrematação (art. 693, parágrafo
único) é o documento que transfere a posse e a propriedade do bem adquirido, e somente é expedida após efetuado o depósito ou
prestadas as garantias pelo arrematante. 4. A transmissão da propriedade imobiliária do bem objeto da arrematação só se perfaz com o
registro da carta, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, razão pela qual passível de invalidação o auto que lhe antecede se presente
algum dos vícios contidos no § 1º do art. 694 do Código de 1973. 5. O § 1º do art. 694 do CPC/1973 contempla rol de exceções legais à
definitividade do auto de arrematação previsto no caput. Não há falar em preclusão pro judicato se o controle de legalidade do ato for
exercido antes de expedido o documento que consolida e transfere a propriedade do bem arrematado, mormente se não houve intimação da
avaliação a quem poderia lhe opor resistência. 6. Nenhum óbice se verifica à aplicação do art. 694, § 1º, do CPC/1973 por suposta
especialidade do art. 13, § 1º, da LEF. O fato de o referido dispositivo prever a possibilidade de impugnação à avaliação não impede o juiz de
atuar de ofício no controle da licitude do ato processual. O § 3º do art. 13 da LEF estabelece que o juiz decidirá de plano a avaliação, uma vez
apresentado o laudo. Não depende de provocação para assim agir. Nesse sentido: REsp 71.960/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
SEGUNDA TURMA, julgado em 25/03/2003, DJ 14/04/2003. 7. A alegação de inexistência de vício a ensejar a anulação da arrematação e
objeto de ação rescisória enseja reexame do contexto fático-probatório em que se pautou o juízo de origem. Argumentação cuja cognição é
vedada em Recurso Especial diante da restrição da Súmula 07/STJ.4 8. Recurso Especial não provido. (STJ, REsp nº 1.682.079/PR, Segunda
Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 19/09/2017, DJe 09/10/2017)
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Arrematação
• O problema da continuidade registral no Registro de Imóveis
- O princípio da continuidade registral (encadeamento ininterrupto de títulos) é de fundamental
importância para o registro imobiliário.
- Frequentemente o executado não é o proprietário identificado na matrícula do imóvel.
 Exemplos: exequente que submete ao juízo certidões de matrícula desatualizadas,
executado que falece durante a execução sem que os herdeiros façam o inventário, execução
dos direitos de compromissário comprador sem a via original do contrato etc.
- No âmbito da arrematação, contudo, a doutrina se divide em três vertentes:
 Vertente 1: entende que a arrematação é modo originário de aquisição da propriedade,
motivo pelo qual não há necessidade de observar a continuidade registral.
 Vertente 2: sustenta que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade,
devendo ser respeitado o princípio da continuidade registral entre o executado e o
arrematante.
 Vertente 3: a arrematação é modo originário atípico de aquisição da propriedade, devendo
haver ponderação na aplicação dos princípios da continuidade, especialidade e
disponibilidade registral, conforme cada caso.
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Arrematação
KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral: Registro de 
Imóveis, vol. 5, t. II. São Paulo: YK, 2020, p. 2038
“Parece mais razoável a adoção do caráter originário da aquisição da propriedade pela
arrematação e adjudicação, uma vez que o expropriado não manifesta vontade transmitiva e
a transmissão se dá, no regime atual, com a assinatura do auto. Longe está da concepção da
venda e compra e demais relações contratuais de direito privado. Mais do que isso, a alienação
judicial, ou forçada, é instituto de direito processual decorrente da atividade jurisdicional do
Estado. Nesse sentido, a originariedade, aqui, é imprópria, ou atípica, pois, diversamente de
outras aquisições originárias (como, por exemplo, a usucapião), na arrematação e adjudicação
é feito, de certo modo, um controle registral. Embora não se aplique a continuidade dos
registros públicos, ajusta-se obrigatoriamente à especialidade registral e, de forma relativizada,
a disponibilidade. Por isso, a atipicidade da natureza originária da aquisição permite que o
registrador faça um controle registral de modo diverso, sobretudo porque o registro da carta
de arrematação e adjudicação não cancela diretamente todos os ônus, direitos reais e
constrições judiciais anteriormente inscritos no fólio real, ressalvados os casos legais e as que
tiverem ordem judicial expressa.”
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