Gabarito - Contratos AV2

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LUCAS CARVALHO 
01. Uma incorporadora vendeu apartamento na planta com entrega prevista 
para 24 meses. O contrato estabelecia possibilidade de atraso de 180 dias 
sem qualquer indenização, além de multa de 1% por inadimplência do 
comprador contra 0,5% para atraso da construtora. Esta disposição é: 
 
a) Válida, por estar prevista no contrato 
b) Nula, por estabelecer obrigações desproporcionais 
c) Válida, por ser prática comum do mercado 
d) Anulável, dependendo do prejuízo 
e) Válida, se informada previamente 
 
Justificativa: A disposição contratual que permite atraso de 180 dias para a 
construtora sem indenização, enquanto prevê multa de 1% para o comprador e 
0,5% para a construtora em caso de inadimplência, é nula por estabelecer 
obrigações desproporcionais. 
 
- Cláusula Resolutiva Expressa: As fontes discutem a cláusula resolutiva expressa, 
que permite o término do contrato em caso de descumprimento de obrigações. 
No caso em questão, a cláusula que permite atraso sem indenização para a 
construtora, mas penaliza o comprador com multa maior em caso de 
inadimplência, configura uma desproporcionalidade. 
 
- Onerosidade Excessiva: As fontes também abordam a onerosidade excessiva, 
que ocorre quando eventos extraordinários e imprevisíveis tornam o cumprimento 
do contrato excessivamente oneroso para uma das partes. No caso da 
incorporadora, o atraso de 180 dias pode não configurar onerosidade excessiva, 
mas a multa desproporcional para o comprador, sim, cria um desequilíbrio 
contratual. 
 
- Princípios Contratuais: A desproporcionalidade nas obrigações fere princípios 
básicos dos contratos, como a boa-fé objetiva e a equidade. 
 
- Código Civil: Embora as fontes fornecidas não citem artigos específicos do 
Código Civil sobre a nulidade de cláusulas desproporcionais, o ordenamento 
jurídico brasileiro prevê a nulidade de cláusulas abusivas em contratos, 
especialmente em relações de consumo. 
 
02. Em contrato de locação comercial por 5 anos, após 2 anos o locador 
vendeu o imóvel. O novo proprietário notificou o locatário para desocupação 
em 90 dias. O contrato: 
 
a) Deve ser respeitado até o fim 
b) Pode ser rescindido pelo novo proprietário 
c) Depende de registro na matrícula 
d) Exige nova garantia 
e) Termina com a venda 
 
LUCAS CARVALHO 
O contrato de locação comercial deve ser respeitado até o fim (a). A venda do 
imóvel não extingue o contrato de locação, que se mantém com o novo 
proprietário. 
 
Justificativa: 
 
- Compra e Venda: As fontes sobre Compra e Venda explicam que o contrato 
transfere a propriedade do bem, mas não extingue automaticamente outros 
contratos, como o de locação. O novo proprietário assume a posição do antigo 
locador, com os mesmos direitos e obrigações. 
 
- Efeitos da Compra e Venda: As fontes mencionam que o vendedor (no caso, o 
antigo locador) tem a obrigação de entregar a coisa, mas isso não significa que ele 
pode desfazer outros contratos existentes sobre o bem. A entrega da coisa se 
refere à transferência da propriedade, não à posse direta. 
 
- Locação: As fontes sobre Locação enfatizam que durante o prazo estipulado no 
contrato de locação, o locador não pode reaver o imóvel, exceto em situações 
específicas, como inadimplência ou acordo mútuo. A venda do imóvel não é uma 
das situações que permite a retomada do imóvel ou a rescisão unilateral do 
contrato pelo locador. 
 
- Ações: As fontes discutem ações como Despejo e Renovatória, que são 
mecanismos legais para lidar com questões relacionadas à locação, incluindo a 
possibilidade de retomada do imóvel em situações específicas. A simples venda 
do imóvel não configura motivo para Despejo. 
 
03. Em doação com encargo para manutenção de hospital, o donatário não 
cumpriu a obrigação. O doador pode: 
 
a) Apenas revogar a doação 
b) Exigir cumprimento ou revogar 
c) Somente cobrar indenização 
d) Converter em aluguel 
e) Modificar o encargo 
 
Em caso de doação com encargo para a manutenção de um hospital e o donatário 
não cumpre a obrigação, o doador pode exigir o cumprimento da obrigação ou 
revogar a doação. 
 
Justificativa: 
 
- Doação Modal: As fontes explicam que a doação com encargo é chamada de 
doação modal. Nessa modalidade, o doador impõe ao donatário uma obrigação a 
ser cumprida. 
 
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- Encargo como Obrigação: O encargo na doação modal configura uma obrigação 
para o donatário, e o não cumprimento dessa obrigação pode gerar 
consequências jurídicas. 
 
- Revogação por Inexecução do Encargo: As fontes abordam a possibilidade de 
revogação da doação por ingratidão ou por inexecução do encargo. No caso em 
questão, a inexecução do encargo de manter o hospital enseja a revogação. 
 
- Direito de Exigir Cumprimento: O doador, antes de partir para a revogação da 
doação, pode buscar meios de exigir o cumprimento da obrigação pelo donatário. 
Isso pode ser feito através de notificação extrajudicial ou ação judicial, buscando 
compelir o donatário a realizar a manutenção do hospital. 
04. Em venda de imóvel com cláusula de retrovenda, o comprador vendeu o 
bem para terceiro durante o prazo. A retrovenda: 
 
a) Perde eficácia 
b) Mantém-se válida 
c) Depende de concordância 
d) Converte-se em perdas e danos 
e) Exige novo registro 
 
A retrovenda mantém-se válida, mesmo que o comprador inicial venda o imóvel 
para um terceiro dentro do prazo estipulado. 
 
Explicação: 
 
- Natureza da Retrovenda: A cláusula de retrovenda é um direito potestativo do 
vendedor inicial de recomprar o imóvel dentro de um prazo determinado, 
conforme destacado nas fontes. Ela configura uma condição resolutiva, ou seja, 
um evento futuro e incerto que, se concretizado, resolve o contrato de compra e 
venda. 
 
- Eficácia em Relação a Terceiros: A cláusula de retrovenda, por ser averbada na 
matrícula do imóvel, possui eficácia real, impactando não apenas as partes 
originais do contrato, mas também terceiros que adquirirem o bem. 
 
- Direito de Sequela: O direito de retrovenda acompanha o imóvel, 
independentemente de quem seja o proprietário. Se o comprador inicial vende o 
bem, o vendedor original ainda poderá exercer seu direito de retrovenda contra o 
novo proprietário. 
 
Observações: 
 
- É fundamental que a cláusula de retrovenda esteja devidamente registrada na 
matrícula do imóvel para garantir sua oponibilidade a terceiros. 
- O prazo para exercer a retrovenda é decadencial e, em geral, de três anos. 
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- É prudente notificar o terceiro adquirente sobre a existência da cláusula de 
retrovenda. 
 
05. Locatário realizou benfeitorias necessárias sem autorização expressa. 
Tem direito à: 
 
a) Indenização integral 
b) Nenhuma indenização 
c) Metade do valor gasto 
d) Compensação parcial 
e) Apenas retenção 
 
O locatário que realiza benfeitorias necessárias tem direito à indenização integral, 
mesmo sem autorização expressa do locador. 
 
Justificativa: 
 
- Benfeitorias Necessárias: As fontes sobre contratos de locação abordam a 
questão das benfeitorias, classificando-as em necessárias, úteis e voluptuárias. 
As benfeitorias necessárias são aquelas que visam conservar o bem ou evitar sua 
deterioração. 
 
- Direito à Indenização: O locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias 
necessárias realizadas, independentemente de autorização prévia do locador. 
Isso se justifica pelo fato de que tais benfeitorias são essenciais para a 
preservação do imóvel e, portanto, beneficiam ambas as partes do contrato de 
locação. 
 
- Autorização Prévia: Embora a autorização prévia não seja obrigatória para 
benfeitorias necessárias, é recomendável que o locatário comunique o locador 
sobre a necessidade das obras, documentando a situação. Isso pode evitar 
conflitos futuros e facilitar a comprovação da natureza das benfeitorias. 
 
Observações: 
 
- O locatário deve comprovar que as benfeitorias realizadas eram realmente 
necessárias e que os valores cobrados são compatíveis com os serviços 
executados. 
 
- É importante destacar que a retenção do imóvelpelo locatário para garantir o 
recebimento da indenização por benfeitorias não é permitida na legislação 
brasileira. O locatário deve buscar a indenização pelas vias legais cabíveis, como 
a ação de cobrança. 
 
06. Em contrato de compra e venda, vendedor incluiu cláusula dizendo que 
não responderia por quaisquer vícios. Esta cláusula é: 
 
LUCAS CARVALHO 
a) Válida por expressa 
b) Nula em relação a vícios ocultos 
c) Válida se conhecida 
d) Depende do bem 
e) Anulável por abusiva 
 
A cláusula incluída pelo vendedor em um contrato de compra e venda, isentando-
o de responsabilidade por quaisquer vícios, é nula em relação a vícios ocultos. 
 
Justificativa: 
 
- Vícios Redibitórios: As fontes que abordam o contrato de compra e venda 
mencionam a garantia legal contra vícios redibitórios. Vícios redibitórios são 
defeitos ocultos na coisa vendida que a tornam imprópria para o uso a que se 
destina ou diminuem seu valor. 
 
- Proteção do Comprador: A garantia contra vícios redibitórios visa proteger o 
comprador, garantindo que ele receba o bem em condições adequadas de uso. 
 
- Nulidade da Cláusula em Relação a Vícios Ocultos: A cláusula que exclui a 
responsabilidade por vícios ocultos é considerada abusiva e, portanto, nula. Isso 
porque o vendedor tem o dever de garantir que o bem esteja livre de defeitos 
ocultos, e a exclusão dessa responsabilidade prejudica o comprador, que muitas 
vezes não tem como identificar esses vícios no momento da compra. 
- Possibilidade de Cláusula para Vícios Aparentes: Em alguns casos, é possível 
que as partes negociem a exclusão de responsabilidade por vícios aparentes, ou 
seja, aqueles que o comprador poderia ter identificado no momento da compra. 
 
07. Em locação residencial, fiador pediu exoneração após 1 ano. A fiança: 
 
a) Termina imediatamente 
b) Permanece até substituição 
c) Continua por 60 dias 
d) Mantém-se até o fim 
e) Depende do locador 
 
A fiança em locação residencial, após o pedido de exoneração do fiador, continua 
por 60 dias. 
 
Explicação: 
 
- Fiança em Locação: As fontes que tratam de contratos de locação, 
especialmente no contexto da Lei do Inquilinato, abordam a fiança como uma das 
garantias possíveis para assegurar o cumprimento das obrigações do locatário. 
 
LUCAS CARVALHO 
- Natureza da Fiança: A fiança é um contrato acessório e subsidiário ao contrato 
principal de locação, pelo qual o fiador se responsabiliza pelas dívidas do 
locatário caso este não as quite. 
 
- Direito de Exoneração: O fiador possui o direito de solicitar a exoneração da 
fiança. Isso significa que ele pode se liberar da obrigação de responder pelas 
dívidas do locatário a partir de um determinado momento. 
 
- Prazo de 60 Dias: As fontes, especificamente no tópico sobre a duração da 
fiança, indicam que na ausência de prazo específico para a fiança, o fiador pode 
exonerar-se da obrigação mediante notificação ao locador. No entanto, a 
exoneração só terá efeito após 60 dias da notificação. Esse prazo visa dar tempo 
ao locador para encontrar uma nova garantia ou para negociar a substituição do 
fiador. 
 
Importante ponto do prof. Daniel em aula: 
 
- Lei do Inquilinato: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê que a fiança em 
contratos de locação se estende até a entrega das chaves, mesmo que o prazo do 
contrato já tenha expirado, no entanto, essa regra não se aplica quando o fiador 
solicita a exoneração da fiança. 
 
- Importância da Notificação: É fundamental que o fiador notifique o locador de 
forma inequívoca sobre sua intenção de se exonerar da fiança. A notificação deve 
ser feita por escrito e, de preferência, com aviso de recebimento para comprovar a 
data da comunicação. 
 
08. Em doação a descendente com cláusula de inalienabilidade vitalícia, o 
donatário precisa vender o bem para tratamento médico. Pode: 
 
a) Vender livremente 
b) Requerer autorização judicial 
c) Nunca vender 
d) Substituir por outro bem 
e) Depende do doador 
 
Em uma doação a descendente com cláusula de inalienabilidade vitalícia, o 
donatário que precisa vender o bem para tratamento médico pode requerer 
autorização judicial. 
 
Fundamentação: 
 
- Cláusula de Inalienabilidade: As fontes que tratam de doações, principalmente, 
abordam a possibilidade de inclusão de cláusulas especiais em contratos de 
doação. A cláusula de inalienabilidade, especificamente a vitalícia, impede a 
venda do bem doado enquanto o donatário estiver vivo. 
LUCAS CARVALHO 
- Exceções à Inalienabilidade: A inalienabilidade não é absoluta e pode ser 
relativizada em situações excepcionais, como a necessidade de venda para 
custear tratamento médico do donatário. 
- Autorização Judicial: Nesses casos excepcionais, a venda do bem doado pode 
ser autorizada por um juiz, desde que comprovada a necessidade e a 
impossibilidade de obter recursos de outra forma. A autorização judicial visa 
proteger o donatário, permitindo que ele utilize o bem em seu benefício, mesmo 
diante da restrição imposta pela cláusula de inalienabilidade. 
 
Procedimento para Requerer Autorização Judicial: 
 
1. Propositura de Ação: O donatário deve propor uma ação judicial, expondo a 
situação e comprovando a necessidade de venda do bem para custear o 
tratamento médico. 
2. Comprovação da Necessidade: É preciso apresentar documentos médicos que 
atestem a doença, o tratamento necessário e os custos envolvidos. 
3. Demonstração da Impossibilidade de Obter Recursos de Outra Forma: O 
donatário deve demonstrar que não possui outros recursos financeiros para 
custear o tratamento, como a venda de outros bens, empréstimos, etc. 
4. Decisão Judicial: O juiz, analisando o caso concreto, decidirá se autoriza ou não 
a venda do bem. 
 
09. Em compra e venda de loja, vendedor garantiu faturamento mínimo com 
balanços falsos. O negócio é: 
 
a) Válido com indenização 
b) Nulo de pleno direito 
c) Anulável por dolo 
d) Resolúvel por inadimplemento 
e) Válido com abatimento 
 
A compra e venda da loja, na situação descrita, é anulável por dolo (c). 
 
Compreendendo o Dolo 
 
- Definição: O dolo, no contexto contratual, ocorre quando uma das partes induz a 
outra ao erro por meio de artifício ardiloso, com a intenção de obter vantagem 
ilícita. No caso apresentado, o vendedor utilizou balanços falsos para garantir um 
faturamento mínimo, enganando o comprador e induzindo-o a celebrar o negócio. 
 
- Dolo Essencial: O dolo praticado pelo vendedor configura dolo essencial, pois a 
garantia de faturamento mínimo, respaldada por balanços aparentemente 
confiáveis, foi determinante para a decisão do comprador de adquirir a loja. Se o 
comprador soubesse da falsidade dos balanços, provavelmente não teria 
realizado a compra. 
 
LUCAS CARVALHO 
- Consequências do Dolo: O dolo essencial torna o negócio jurídico anulável, ou 
seja, o comprador pode requerer judicialmente a anulação da compra e venda. A 
anulação do contrato implica no retorno das partes ao estado anterior à compra, 
com a devolução da loja ao vendedor e a restituição do preço pago pelo 
comprador. 
 
Outras Considerações 
 
- Indenização por Perdas e Danos: Além da anulação do contrato, o comprador 
também pode pleitear indenização por perdas e danos materiais e morais 
decorrentes do dolo sofrido. As perdas e danos materiais podem incluir os valores 
investidos na loja após a compra, como reformas, estoque, etc., e os lucros 
cessantes, que são os ganhos que o comprador deixou de obter em razão do 
faturamento real da loja ser inferior ao prometido. 
 
- Prescrição: É importante observar que o direito de anular o contrato por dolo 
prescreve em quatro anos, contados a partir da data em que o comprador 
descobriu o vício. 
 
10. Em locação comercial por 60 meses, locatário quer devolver após 24 
meses. A multa: 
 
a) É integral 
b) Não é devida 
c) Proporcional ao período restante 
d) Conforme mercado 
e) Mínima legal 
 
Em um contrato de locação comercial com prazo de 60 meses, se o locatário 
deseja devolver o imóvel após 24 meses, a multa seráproporcional ao período 
restante. 
 
Entendendo a Lei do Inquilinato 
 
- Previsão Legal: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) aborda as regras sobre a 
devolução antecipada do imóvel pelo locatário em locações residenciais e 
comerciais. 
- Direito de Devolução: A Lei garante ao locatário o direito de devolver o imóvel 
antes do término do prazo estipulado no contrato. 
- Multa Proporcional: No caso de devolução antecipada, o locatário deverá pagar 
uma multa ao locador, que será calculada proporcionalmente ao período restante 
do contrato. Essa proporcionalidade garante um equilíbrio entre os interesses do 
locador, que contava com o recebimento dos aluguéis pelo período integral, e do 
locatário, que precisa se desfazer do imóvel antes do previsto. 
Exemplo: 
LUCAS CARVALHO 
Em um contrato de locação comercial de 60 meses com aluguel mensal de R$ 
5.000,00, se o locatário devolver o imóvel após 24 meses, a multa será calculada 
da seguinte forma: 
1. Período Restante: 60 meses (total) - 24 meses (pagos) = 36 meses 
2. Valor da Multa: 36 meses x R$ 5.000,00 (aluguel mensal) = R$ 180.000,00 
Outras Considerações: 
- Cláusula Contratual: As partes podem prever no contrato um valor específico 
para a multa, desde que respeite a proporcionalidade. A ausência dessa previsão 
implica na aplicação da regra geral da proporcionalidade. 
- Exceções à Multa: A Lei do Inquilinato prevê algumas exceções à cobrança de 
multa por devolução antecipada, como nos casos de extinção do contrato de 
trabalho que motivou a locação ou por uso próprio do imóvel pelo locador.