Dos Contratos de Compra e Venda

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Dos Contratos de compra e venda 
 
 
 
 Maíra Santos Antunes da Silva 
 
 
O contrato de Compra e Venda é a espécie mais importante de contratos 
.e o que mais possui regras quanto ao seu ato de celebração, além de ser a 
origem de quase todo o direito das Obrigações e do direito Comercial. O 
contrato de compra e venda é um contrato Bilateral através do qual o vendedor 
se obriga a transferir o domínio de uma coisa ao comprador mediante uma 
contraprestação de certo preço em dinheiro, assim, os contratantes obrigam-se 
reciprocamente. 
 
 
BREVE HISTÓRICO 
 
Antigamente não existia a compra e venda, mas as trocas,pois não havia 
uma moeda específica capaz de viabilizar a compra e venda. A descoberta do 
gado como fonte de pagamento (pecúnia) foi o início da evolução que 
precedeu a era dos metais que originou a moeda. E na seqüência surgiu o 
dinheiro em papel que foi alavanca à existência do Contrato de compra e 
venda. 
 
 
CONCEITO 
 
È um contrato Bilateral através do qual uma parte entrega uma coisa a 
outra para receber uma contraprestação em Dinheiro (Art 481CC). Na compra 
e venda o bem sai da esfera de uma das partes a outra e o dinheiro também. 
Mister ressaltar que o contrato de compra e venda pode ter como objeto bens 
de toda natureza, sejam eles corpóreos (móveis e imóveis) ou incorpóreos( 
Ex: cessão de crédito.) . A alienação de bens incorpóreos é denominada 
cessão. 
 
 
COMPRA E VENDA 
 
 
COISA 
------------------� 
<------------------ 
PREÇO 
 
a) transferência de domínio: tradição(Art1.226) e registro(Art.1.227 e 
1.245): Nos bens imóveis é necessário o registro para que o bem saia da 
esfera de uma parte para a outra , já nos bens móveis a celebração do 
contrato da compra e venda se dá com a tradição. 
 
Dispõe o Art 1.267 do CC , que “ a propriedade das coisas não se 
transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição” assim como “ Os 
direitos reais sobre imóveis constituídos ,ou transmitidos por atos entre 
vivos ,só se adquirem com o Registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos , salvo os casos expressos neste Código” 
(art.1227) 
 
Desta forma, o contrato gera ,para o vendedor, apenas uma 
obrigação de dar ,ou seja, a de entregar (traditio) a coisa vendida, pois , 
unicamente a efetiva entrega do bem irá configurar a transferência do 
domínio. 
 
O indivíduo que possui o uso (utilização do bem)o gozo e a 
disponibilidade (Poder de alienar o Bem) da coisa tem o Domínio 
(propriedade e posse) do bem.. 
 
A posse só garante o Direito ao uso do bem ,verbi gratia, o 
locatário. 
Quem tem a propriedade pode alienar, haja vista quem tem a posse e 
a propriedade tem o domínio total do bem. 
 
No contrato de Compra e venda no qual o vendedor já recebeu o 
pagamento do preço e convencionou entregá-lo no dia seguinte ,caso 
ocorra qualquer desventura neste intervalo de tempo que antecede a 
tradição da coisa ao comprador a responsabilidade será do vendedor, já 
que o que configura o contrato de compra e venda é a entrega da coisa 
,além de ferir a tese de que a coisa perece para o dono (res perit 
domino). 
 
Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do 
alienante (art.492). 
 
 
 
b) a LICC-art 9º ,§ 2o e Art. 17 
 
 
No contrato de Compra e venda as regras e Leis utilizadas são do País . 
Nós utilizamos o Código Civil Brasileiro. Estabelece a Lei de introdução 
ao Código civil que: “ para qualificar e reger as obrigações ,aplicar-se-á a 
lei do país em que se constituírem (art 9º) e que “ a obrigação resultante do 
contrato reputa-se constituída no lugar em que residir o proponente ( art 9º 
,§ 2º ). Podendo as partes, no entanto, avençar diferentemente,desde que a 
estipulação não ofenda a soberania nacional, a ordem pública e os bons 
costumes (art.17). 
 
 
 
c) Compra e Venda Civil e Mercantil 
 
-Compra e venda Civil (Art 481): è a compra e venda de tudo que não está 
circulando no Comércio . 
 
-Compra e venda Mercantil: São Produtos que a fábrica produz e envolvem 
relações comerciais . Compra-se de um para vender a outrem, verifica-se 
portanto, a figura da revenda. 
 
-Compra e venda para consumo: Tudo que compramos como consumidores 
finais, ou seja, últimos, a receber o bem. Os bens de compra e venda para 
consumo são bens consumíveis, que são bens cuja utilização consiste na 
destruição do bem. A que o indivíduo é o consumidor final. O código de 
defesa do Consumidor regulamenta essa espécie de compra e venda. São 
partes da compra e venda para consumo a empresa vendedora e o 
adquirente destinatário final ,sendo este representado pelo Código de 
Defesa do consumidor 
 
 
 
 
 
 
 
NATUREZA JURÌDICA E LOCALIZAÇÃO CLASSIFICATÒRIA DA 
COMPRA E VENDA 
 
 
A compra e venda é um negócio jurídico bilateral; Sinalagmático 
(porque existe obrigações mútuas) que tem natureza jurídica de contrato. 
 
 
Classificação: é um negócio jurídico Bilateral ( porque se forma pelo 
consenso de vontades entre 2 ou mais partes); oneroso ( porque apresenta 
vantagem e interesse para ambas as partes ,pois uma recebe o bem e a 
outra a contraprestação ou dinheiro); Consensual em regra (basta a 
vontade das partes para formalizar, solo consensu); pode ser tanto 
comutativo quanto aleatório, apesar de ser em regra comutativo( já que no 
contrato de compra e venda de imediato as partes tomam ciência do 
conteúdo das prestações recíprocas ,ou seja ,as partes podem 
tranquilamente antever as vantagens e os sacrifícios ,que geralmente se 
equivalem) ; nominados ou típicos(porque vem descritos no código Civil). 
 
Todavia se for compra e venda de bem Imóvel será Solene, jamais 
consensual, pois a lei exige a escritura pública e o registro. 
 
ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA 
 
Todo e qualquer contrato tem que apresentar os requisitos e 
pressupostos do Art 104 do CC (Agente capaz, objeto 
lícito,possível,determinado ou ao menos determinável e forma prescrita ou 
não defesa em lei) ,caso contrário será um negócio Jurídico nulo. O 
Contrato de compra e venda portanto além de ter que estar em observância 
com os elementos do Artigo 104 do código civil deverá conter 
necessariamente outros requisitos específicos à sua configuração,quais 
sejam: 
 
a) Consentimento 
 
Só os Agentes capazes podem consentir ,mas os incapazes genéricos do 
art 3º e 4º do Código Civil podem consentir caso sejam representados ou 
assistidos ou autorizados pelo juiz , pois passam a ter suas capacidades 
supridas. Assim o absolutamente incapaz deverá ser acompanhado de seu 
representante legal e o Relativamente incapaz deverá estar acompanhado 
de seu assistente, todavia, é ele próprio que irá consentir , assinar e fazer 
tudo que for necessário à formação do Negócio Jurídico, servindo o 
assistente apenas para confirmar suas decisões de forma a suprir sua 
incapacidade jurisdicional. 
 
 Como diz Carlos Roberto Gonçalves: 
 
“ Portanto, não basta a capacidade genérica para os atos da vida civil . para 
vender exige-se também a capacidade específica para alienar ,pois o 
cumprimento da obrigação de entregar a coisa pressupõe o poder de 
disposição do vendedor . No tocante ao comprador ,basta a capacidade de 
obrigar-se” 
 
A lei impõe algumas restrições específicas a celebração do contrato de 
Compra e venda devido a ausência de legitimação de algumas pessoas para 
agir, ou seja, elas possuem capacidade genérica para gerir todos os atos da 
vida civil ,mas naquele caso específico lhe falta a autorização legal para 
agir , tornando anulável qualquer ato dessas pessoas em relação a questãoespecífica prescrita em lei. Encontram-se estes impedimentos relatados 
nos Arts. 496,497,499,504,1647-I ,etc. 
 
Mister expor que o consentimento é vulnerável a defeitos e/ou Vícios ,que 
são denominados de Vícios do consentimento. São eles o Erro, a Coação,O 
Dolo e a Lesão. È Comum pensar que a fraude e a simulação são vícios do 
consentimento, mas não o são, são vícios sociais . 
O consentimento deve ser livre e espontâneo para que produza efeitos no 
âmbito jurídico,sob pena de anulabilidade. 
 
O consentimento é portanto, uma limitação subjetiva ao poder de contratar. 
 
Importante observar, que embora os incapazes não possuam validade no 
seu consentimento,não tem sido exigido o requisito do consenso na compra 
e venda em se tratando de aquisição por estes de produtos de consumo 
pessoal no mercado. Ex: Compra de sorvete,doce, etc. 
 
 
 
 
 
 
b) Preço 
 
- Pagamento em dinheiro: 
 
O Preço é o segundo elemento essencial da compra e Venda .Sempre 
terá que ser fixado em dinheiro,pois o Contrato de compra e venda somente 
existe quando há a entrega do bem ,esperando uma contraprestação em 
dinheiro ( Cédula, Moeda). Logo, a contraprestação diversa do dinheiro 
propriamente dito não constitui Contrato de Compra e venda, mas contrato 
de outra espécie. Como exemplo prático temos o objeto do contrato que é 
pago com um outro bem ou coisa. Estes contratos não são de compra e 
venda já que inexiste a contraprestação em dinheiro,mas configura-se um 
contrato de Troca , já os contratos que possuem como contraprestação um 
serviço são chamados contratos inominados ou atípicos por não serem 
definidos em lei. O contrato de compra e venda possui regras específicas 
,assim se a contraprestação ou pagamento é um misto de coisa e dinheiro se 
prevalece o dinheiro como maior parte do pagamento será o contrato de 
compra e venda, ao revés se prevalece a coisa como pagamento o contrato 
será de troca. Vale ressaltar que o Dinheiro pode ser substituído por um 
título de crédito que consiste em uma representação de dinheiro ou 
pagamento. Sem a fixação do preço , a venda é considerada nula. 
 
César Fiúza: 
“ ... o preço é que é o elemento que realmente caracteriza a compra e 
venda, diferenciando-a da troca. Deve ser sempre em dinheiro, pelo menos 
num primeiro momento. Admite-se, no entanto, a dação em pagamento, 
quando o preço em dinheiro é substituído por outra coisa. Também é 
admissível na compra e venda pagamento realizado em dinheiro e em algum 
outro bem, quando teremos obrigação cumulativa... Em outras palavras, a 
obrigação do comprador é a de pagar em dinheiro. O outro bem é apenas 
faculdade que lhe é proporcionada para facilitar o pagamento.” 
 
 
- Características do preço 
O preço deverá ser certo, determinado ou ao menos determinável . 
É preciso que se saiba exatamente o valor do preço ou ao menos que 
este seja determinável. A determinação do preço se faz no momento da 
manifestação da vontade,existem,todavia,exceções quais sejam: 
 
a) Quando houver fator de indexação que é o preço estabelecido em bolsa 
ou mercado de balcão. 
 
b) quando as partes nomearem árbitro ,mandatário,para fixar preço. Esse 
mandato é irrevogável. 
 
O preço deverá ser real ,ou seja, não pode dar ao bem um preço 
meramente fictício. O valor deverá ser de mercado;da bolsa de valores. Ex: 
vender um apartamento por R$ 2,00 constituirá doação . 
 
O preço deverá ser sério, não poderá ser um valor vil ,demasiadamente 
baixo,para que não haja a presunção de Doação. Não pode haver na fixação 
do preço o Erro ou Lesão o que deve haver é o justo preço(o que se pauta 
no valor de mercado ou da bolsa). 
 
 
- Fixação( Art.486) 
A fixação é um exceção à determinação do preço, podendo este ser 
fixado de acordo com a taxa do mercado ou da bolsa de valores,em certo e 
determinado lugar. A fixação é uma das espécies de determinação futura do 
preço. 
 
O que não se permite é a indeterminação absoluta,situação esta em que 
se deixa a taxação do preço ao livre arbítrio do comprador. Ocorrendo tal 
situação a cláusula de indeterminação se tornará nula(art. 489) . Ex: 
comprar bois com o preço fixado no peso X a cotação do boi. 
 
• o preço ser fixado pelo próprio vendedor. Assim se eu quero 
comprar 100kg de queijo coalho de jacobina ,subtende-se que o 
preço será o dos queijos de jacobina mais as despesas da viagem. 
 
 
 
- Cotação (Art 488) 
 
- Arbítrio de Terceiro ( Art. 485) 
 
Ocorre quando as partes não combinam o preço e no contrato de compra 
e venda elegendo um terceiro que irá fixar o preço ,ou seja, não há preço 
no contrato,mas há a estipulação do árbitro que irá fixar o preço de acordo 
com os costumes,com a oferta e a procura ,etc. 
 
 
O terceiro escolhido pode se recusar a fixar o preço, situação em que o 
contrato de compra e venda não poderá ser concluído. Mas ainda que um 
terceiro se recuse a fixar o preço, o contrato permite a substituição de 
terceiro por outrem ( caso haja essa previsão no contrato, ocorrendo que 
não havendo tal previsão o contrato se extinguirá de imediato) . 
 
Art. 485: 
“ deixada ao arbítrio de terceiro ,que os contratantes logo designarem ou 
prometerem designar . Se o terceiro não aceitar a incumbência ,ficará sem 
efeito o contrato,salvo quando acordarem designar outra pessoa” 
 
Neste artigo o que se observa é que a figura do terceiro age como 
mandatário dos contraentes ,não se exigindo para este uma capacidade 
especial ,já que este não será um avaliador da coisa ,mas tão somente um 
árbitro escolhido pelos interessados. Observa-se neste contexto que a 
figura do terceiro não se confunde com a do avaliador que é um 
serventuário da justiça (legal). 
Com a fixação dos preços pelo árbitro, não poderão as partes impugnar o 
valor,apenas se este estiver fora da realidade. 
 
Diz Carlos Alberto Gonçalves: 
“ Se as partes expressamente convencionarem submeter-se ao apreço 
fixado por terceiro que escolherem,implicitamente renunciam ao direito de 
impugnar o laudo que este apresentar. Não têm o Direito de repudiar a sua 
estimativa ,que se torna obrigatória . Todavia ,o preço não poderá ser 
desarrazoado, contrário ‘As legítimas expectativas dos contratantes ou em 
desarmonia coma s circunstâncias que devam ser levadas em conta . 
Embora a estimação feita pelo terceiro não possa ser reduzida , é 
ressalvado a qualquer dos contratantes o direito de demandar a nulidade do 
contrato por Dolo. 
O terceiro escolhido de comum acordo entre as partes levará em conta , 
ao fixar o preço , o valor atual da coisa ,que é o contemporâneo da 
estimativa e não o da data da celebração da avença ,salvo estipulação dos 
contraentes em contrário.” 
 
 
- Fixação em função de Índices ( Art. 487) 
 
O índice é um marcador de cálculo(taxas) da variação de preços e valores 
de determinados conjuntos de bens. Ex: Contrato de compra e venda de 
derivados de petróleo pode ter como parâmetro a variação do preço de 
petróleo no mercado nacional 
 
Caso as partes contraentes não deixarem expresso no contrato a definição 
do índice ou parâmetro que serão aplicáveis ,fazendo referência apenas a 
sua atualização de valor ou a correção monetária em geral, competirá ao 
juiz defini-los dentre os que são calculados por entidades oficiais e que 
sejam mais pertinentes às finalidades do contrato. 
 
 
 
 
- Arbítrio do Preço por uma única parte ( ocorre nulidade neste caso) Art. 
489 
Não pode haver fixação por uma única parte, pois lesa o princípio da 
Autonomia da Vontade. 
 
 
 
 
c) Coisa 
 
Conceito (Art.481) 
A coisa é o objeto da prestação do vendedor . O vocábulo coisa é 
substituído por Produto no direito do consumidor. O objeto da compra e 
venda há de ser um bem, não interessase corpóreo ou incorpóreo, móvel 
ou imóvel, desde que seja suscetível de alienação. 
 
Deve ser bem no comércio; passível de ser vendido por um e adquirido 
por outro. 
 
 
Características: 
 
A coisa deve atender determinados requisitos,,quais sejam, 
- existência : è nula a venda de coisa inexistente,se contentando alei com a 
existência ao menos potencial da coisa . Ex: Safra futura, venda de Bezerro 
ainda não nascido de vaca prenhe (venda condicional). Ficará contudo sem 
efeito o contrato se a coisa não vier a existir ,salvo se a intenção das partes 
era concluir contrato aleatório. Para definir se este tipo de contrato futuro é 
aleatório ou não o critério legal estabelecido é o da intenção das partes que 
será aferida pelo Juiz. Se este interpretar como comutativo o adquirente de 
coisa futura terá uma garantia maior contra os riscos da coisa não vir a 
existir ,afastando o juiz através desta interpretação toda álea da futuridade 
. 
 
-individuação : O objeto de compra terá de ser determinado ,ou suscetível 
de determinação no momento da execução ,já que o contrato gera uma 
obrigação de dar que incide sobre a coisa individuada.a coisa individuada 
pode ser específica (quando precisamente determinado ou genérica ( 
quando se sabe ao menos o gênero e a quantidade ) 
 
-disponibilidade: A coisa deve ser disponível, ou seja ,não estar fora do 
comércio existem limitações a disponibilidade, desta forma são 
indisponíveis (inalienáveis) : Bens que trazem consigo as cláusulas de 
inalienabilidade (colocadas em testamento ou doações); Os Direitos 
personalíssimos. 
A disponibilidade alcança a coisa Litigiosa. Ex: Evicção; citação que 
apesar de tornar a coisa litigiosa não a torna inalienável, etc. 
 
 
 
EFEITOS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA: 
 
 
1º) traz obrigações recíprocas “a ambas as partes” 
A obrigação de um corresponde ao direito do outro e vice –versa, pois é 
um contrato bilateral oneroso. 
 
 
2º) todo aquele que aliena o bem responde por vícios redibitórios e 
 pela evicção 
 
O bem deve ser adquirido através de um contrato oneroso. 
 Antes da tradição a coisa perece com o dono. 
 
 
 3º) As partes respondem pelo risco art 492 do C.C 
 
 Na compra e venda a coisa se transfere pelo 
consenso,independente da tradição, assim a regra de a coisa perece com 
o dono será substituída por uma outra que expressa que a coisa perecerá 
com o comprador. Enquanto, portanto, não ocorra a tradição a coisa é de 
responsabilidade do vendedor( do dono), suportando ele os riscos. Após 
a tradição suportará o comprador os riscos ,pois o domínio só se 
transfere para o comprador com a tradição. Desse modo, se ocorre o 
perecimento da coisa em conseqüência de caso fortuito, antes de 
realizada a tradição o vendedor perde o direito de exigir o pagamento do 
preço da coisa e se o recebeu deverá restituí-lo. Contudo , ocorrendo 
caso fortuito ou força maior, estando a coisa à disposição do comprador 
quem responde pelo risco é o próprio. 
Ademais, estando a coisa em mora , à disposição do comprador, 
em caso de perda ou deterioração desta , responderá o comprador pelo 
risco. 
 
Ex: Se os Contraentes ajustam dia da tradição da coisa e o 
comprador não aparece,ficando este em mora, ocorrendo caso fortuito 
,perecendo a coisa na mão do vendedor, ainda assim ,o comprador 
responde pelo dano. Mas se o alienante se irrita devido a mora do 
devedor e atear fogo na coisa ,ainda que em mora o comprador, 
responderá o alienante pela sua má-fé. 
 
Art 493, C.C.: 
Quando a venda for de coisa móvel o lugar para receber o bem é o da 
alienação 
 
Art 494, C.C. :( quando por ordem do comprador, a coisa é 
expedida para lugar diverso do ajustado ,a partir do momento da 
entrega ,o risco corre por conta de quem irá transportá-la). 
Desse modo, quando o risco correr por conta do comprador, fica ele 
obrigado a pagar o preço sem receber a coisa. 
 
Ex: O comprador se compromete a pegar a coisa, mas acontece 
imprevisto que o impossibilita a cumprir o combinado pessoalmente, de 
tal forma que envia um caminhão para pegar o bem em local diferente 
ao ajustado no contrato,ocorrendo qualquer problema no trajeto ,pós 
tradição do bem , deverá ele se responsabilizar pelos riscos. ( caso em 
que a parte modifica a regra do contrato quanto ao local ajustado de 
entrega no contrato). Justificam a teoria do risco a teoria da tradição (a 
tradição inicia os efeitos), e o princípio da Relatividade( o contrato faz 
lei entre as partes). 
 
 
4º) Podem o comprador e o alienante dividir as despesas das custas 
 do registro . Art 490 do C.C 
 
Dispõe referido artigo do Código Civil: 
 
“ salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro 
a cargo do comprador,e a cargo do vendedor as de tradição” 
 
Em regra as custas do registro de compra e venda são do 
comprador.Mas poderão se utiliza do princípio da autonomia da vontade e 
ajustarem outra solução, de forma que o vendedor fique com todos os 
ônus,quais sejam, os da tradição e os de escritura e registro. Ou ainda 
convencionar o pagamento das custas da tradição ,entrega da coisa em loco do 
comprador, ao próprio. 
 
 5º)quando se tratar de compra à vista tem direito o alienante de 
 segurar a coisa enquanto não for feito o pagamento e o comprador 
 o preço enquanto não lhe for entregue a coisa. Art 491,C.C 
 
Salientar que esse direito de segurar a coisa ou o preço só se apresenta 
nas compras á vista. É o chamado DIREITO DE RETENÇÃO. Cabe ao 
comprador dar o primeiro passo pagando o preço,antes disso o vendedor não 
se obriga a entregar a coisa,podendo assim, retê-la ou ainda negar-se a assinar 
a escritura definitiva ,até que o comprador cumpra a sua obrigação. 
 
Se a venda é a prazo ,não é lícito ao alienante condicionar sua prestação à 
do comprador . Neste caso a tradição não depende do pagamento integral do 
preço ,devendo o vendedor entregar a coisa e o comprador assumir a dívida , 
que deverá ser paga conforme as condições estabelecidas no contrato. 
 
Se tratar de um comprador insolvente, poderá o vendedor pedir uma 
garantia, uma caução a este. 
 
 
IMPEDIMENTOS OU LIMITAÇÕES AO CONTRATO DE 
COMPRA E VENDA 
 
 
A capacidade é uma condição de validade do negócio jurídico . Devido 
a isto , o incapaz absoluto deverá ser representado e o relativamente 
incapaz deverá ser assistido ,caso contrário o negócio de compra e venda 
será nulo. 
 
O agente tem que ser capaz de Administrar, então, a vida civil, o que 
não significa que o relativamente incapaz desta não participe, já que este é 
apenas assistido, ou seja, as decisões proferidas e a vontade é exclusiva 
dele na formação do negócio, mas a condição de validade desta só será 
suprida através da assistência de um maior competente para os atos da vida 
civil . 
 
Esses impedimentos ou limitações decorrem da falta de legitimação 
de determinadas pessoas em determinadas situações,devido a sua 
posição na relação jurídica,que não envolvem ,portanto, a sua 
capacidade, pois são dotadas de pleno discernimento. 
 
Aqui os limitados e impedidos a rigor são capazes ,diga-se, 
completamente capazes,mas a situação não permite o envolvimento 
daquela pessoa naquele caso específico,limitando-a a agir naquela situação, 
ou sobre uma coisa determinada. 
 
 
 
São partes ilegítimas para figurar como vendedor: 
• O ascendente 
• O falido 
• O condômino de coisa indivisível 
• O marido sem outorga uxória,na venda de imóveis,e a mulher sem 
autorização do marido 
 
 
 
São partes ilegítimas para figurar como comprador: 
���� porque não podem comprar bens confiados à sua guarda e 
administração. Ostutores e curadores jamais poderão adquirir bens dos 
respectivos tutelados e curatelados, ainda que estejam em Hasta pública 
ou queiram pagar o preço justo. 
 
• Tutores 
• Curadores 
• Testamenteiros( pessoa encarregada do testamento, é uma espécie 
de procurador do falecido) 
• Administradores 
• Mandatários (encarregados da Administração ou alienação de certos 
bens) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Venda de Ascendente para descendente- art 496 
 
Art. 496 do C.C . É anulável a venda de Ascendente a Descendente 
,salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente 
houverem consentido . ( obs: é anulável e não nulo). 
 
 
È proibida também a dação em pagamento de devedor a 
descendente,pois se trataria de alienação do bem . Poderá contudo ocorrer 
o instituto da troca,exigindo apenas o consentimento dos demais 
descendentes. 
 
 lei não proíbe ,todavia, a venda de descendente para ascendente, seja de 
bem móvel ou imóvel. 
 
 
 
a) existem 2 teorias 
• O dispositivo se refere a qualquer descendente( filho,neto,bisneto...): 
A lei não se refere apenas aos descendentes que se encontrem na 
posição de herdeiros,mas refere-se a todos os descendentes, ou seja, 
a toda linha vertical de sucessão. 
 
• Descendente é apenas aquele que se encontra na qualidade de 
herdeiro: nesta vertente defendem a proibição apenas aos herdeiros 
imediatos. 
 
 
b) Finalidade da proibição 
 
Não pode acontecer tal situação pois poderá o ascendente (pai por 
exemplo) estar camuflando uma doação. Fingindo que recebeu o dinheiro 
do descendente (filho v.g.). A finalidade da lei é impedir a ocorrência de 
simulações fraudulentas,ou seja, doações inoficiosas disfarçadas de compra 
e venda. 
 
 
 
 
c) hipótese de um dos descendentes ser menor ou nascituro: 
 
Se um dos descendentes é menor ou nascituro, cabe ao juiz nomear-lhe 
curador especial (Art. 1692 do CC). 
 
d) consentimento do cônjuge 
 
Acontecendo a venda de ascendente para descendente, para que o negócio 
jurídico não seja anulável e produza efeitos os outros herdeiros e a esposa 
do ascendente alienante terão que ratificar ,confirmar , anuir esta compra e 
venda, se se tratar de bem imóvel, pois se a coisa for móvel , o 
consentimento do cônjuge alienante não será necessário. 
 
 
Deverá ainda essa venda ser feita por instrumento público. ( o imóvel que 
possui valor correspondente a mais de 30 salários mínimos deverá ser feito 
por escritura pública). 
 
 
Obs: Por uma questão de celeridade e economia a escritura e as declarações 
de consentimento , na venda de ascendente para descendente, poderão ser 
feitas conjuntamente na escritura . Se a alienação for de bem móvel poderá 
ser feito por escritura particular. 
 
 
e) Inobservância do art. 486( anulabilidade): 
 
A venda realizada sem a devida observância do Art.496 do Código civil é 
anulável. 
São legitimados a argüir a anulabilidade de venda os demais descendente e 
o cônjuge do vendedor( o companheiro por equiparação ao cônjuge 
também é legitimado). 
 
 
f) prazo decadencial de 2 anos para argüir anulabilidade- art. 179 
 
Quando a lei não estabelecer prazo para a anulação de um ato , será este de 
dois anos, a contar da data da conclusão do ato. É este um prazo 
decadencial, próprio da natureza dos referentes a anulação do negócio 
jurídico. 
 
 
 
HIPÓTESE DE IMPEDIMENTOS DO ART 497 DO CC 
 
 
 
 
 
É proibido ainda a compra e venda entre cônjuges – Art 499 do C.C, 
além dos proibidos absolutamente ainda que paguem preço justo como os 
tutores;curadores;testamenteiros e administradores ;servidores públicos 
;serventuários e membros do poder judiciário e os leiloeiros e os seus 
prepostos. 
 
a) finalidade do dispositivo: 
 
O dispositivo visa impedir o aproveitamento desleal da situação , na 
aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração ,pois se tal 
situação fosse permitida haveria, conflito entre o próprio interesse de 
realizar um bom negócio e o interesse a ela confiado de promover o melhor 
ao seu protegido de forma a impugnar na coisa objeto de alienação o mais 
elevado preço possível. 
 
 
b) proibição absoluta ainda que estas pessoas paguem o preço justo 
Enquanto estas pessoas estiverem no exercício do cargo , múnus ou função 
permanecerá a proibição. 
 
• Tutores 
• Curadores 
• Testamenteiros 
Pessoa encarregada do testamento, é uma espécie de procurador do 
falecido,tem ele a obrigação de abrir o inventário e fazer valer a última 
vontade do falecido. Só fica proibido o testamenteiro estranho à 
sucessão. O testamenteiro herdeiro não é impedido, tem inclusive 
igualdade de condições relativa a herança perante os demais herdeiros. 
• Administradores 
É o preposto. 
• Servidores públicos 
 São os agentes das autarquias e fundações públicas e os empregados 
das empresas de economia mista e empresas públicas. Sejam estaduais, 
municipais ou federais não poderão adquirir bens da administração 
pública “ a qual estão ligados” , ou seja, não são eles impedidos de 
adquirir bens da Adm. Pública em geral, mas apenas os do setor ao qual 
estão vinculados., servindo. 
• Serventuários e membros do poder judiciário 
O juiz e todas as pessoas que trabalham no processo não poderão 
adquirir bens que estejam sob a sua jurisdição ou competência , na sua 
comarca.,até mesmo os em hasta pública. Podem adquirir, entretanto, 
ainda que em hasta pública os vinculados a outra comarca que não a 
sua. 
• Leiloeiros e seus prepostos 
Leiloeiro é quem começa a arrematação, sejam eles públicos ou 
privados,devem evitar atitudes no exercício da sua função que 
beneficiem os interessados 
 
 
 
 
Obs: A cessão de crédito é uma modalidade de transmissão das 
obrigações . é alienar a alguém o direito de receber o crédito. A cessão é 
,portanto, um bem incorpóreo que se integra ao patrimônio de qualquer 
pessoa,podendo também ser objeto de alienação. 
 
 
COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES - ART 499 
 
1ª situação: se o casal contraiu núpcias no regime da comunhão 
universal de bens . 
 
Neste caso, tudo que o homem e a mulher possui se reúnem formando 
um único patrimônio , não existindo assim motivo para vender ao 
Cônjuge aquilo que já é de direito dos 2 . Até mesmo porque o dinheiro 
necessário ao pagamento do bem é em comum aos dois. Não existiria 
lógica. 
 
 
2ª situação : Comunhão parcial dos bens – Os bens anteriores ao 
casamento não se comunicam, são independentes. Assim esses bens 
anteriores ao casamento poderão ser objeto de venda. 
 
 
3ª situação: separação total de bens- não existe qualquer proibição 
quanto a alienação dos bens entre cônjuges nesse regime. Sequer é 
necessária em caso de alienação a parte estranha ao casamento de 
outorga conjugal, diferenciando-o dos demais regimes. O que não 
poderá o correr é a doação nesse regime de um cônjuge ao outro. 
 
 
 
CONDOMÍNIO EM COISA INDIVISÍVEL –ART 504 
 
Venda de bens que estão em condomínio. 
 
Existem dois tipos de condomínio : 
• Tradicional: o que tem como dono ,proprietário mais de 2 
pessoas ,que serão co-proprietários,condôminos(co-domínio). 
Cada um tem uma porcentagem. 
• Edilício: São os de Apartamentos, com a finalidade de ratear as 
despesas. A regra de alienação do edilício é diferente do 
tradicional, pois naquele cada um é dono de um unidade, é 
individual e indivisível, assim no edilício o condômino não 
precisa avisar que está alienando seu imóvel.,ou seja, não existe 
direito de preferência. 
 
 
 
a) requisitos: 
• coisa indivisível 
tem que ser obrigatoriamente um bem indivisível(que não pode ser 
fracionado sem perder as características). Pois, se fordivisível 
poderá ser alienando sem dar preferência a seus consortes. 
 
 
• comunicação prévia aos outros condôminos 
Não poderá vender o bem a estranhos sem previamente avisar, seja 
por meio judicial ou extrajudicialmente, aos condôminos para que 
estes exerçam o direito de preferência. 
O condômino tem que avisar de sua intenção de alienar,pois se ele 
não cumpre essa regra do aviso prévio,o condômino que se sentir 
prejudicado poderá promover ação de preempção,ajuizando-a no 
prazo decadencial de 180 dias ,contados da data que teve ciência da 
alienação,e na qual efetuará o depósito do preço pago ,havendo para 
si a parte, o bem que foi vendido a terceiro. 
Obs: se o bem for móvel é de 180 dias o prazo a partir da tradição, 
se imóvel a partir do registro. 
• direito de preferência 
é o direito que assiste o condômino de ser previamente avisado da 
venda do bem , visando beneficiar este ,caso tenha intuito de 
comprar o bem de forma que o condômino alienante deverá 
disponibilizar o bem pelo mesmo valor que o estranho ofereceu. O 
direito de preferência é exercida mediante o depósito do preço e é 
de natureza real ,pois não se resolve em perdas e danos. 
• Condôminos não exercerem preferência 
Entretanto, se o condômino não tiver condições de pagar o mesmo 
valor oferecido pelo estranho,estará liberado o alienante para vender 
a estranho. 
Ex: estranho oferece R$ 70.000,00 e condômino oferece R$ 
65.000,00, o bem será liberado a ser vendido ao estranho. 
 
 
 
 
VENDAS ESPECIAIS 
 
Venda à vista de amostras –art.484 
 
• Conceito de amostra: 
É um protótipo que irá ser vendido.È um paradigma. É a cópia do 
objeto do contrato, que fala muito melhor do que as próprias 
palavras.. È a reprodução integral da coisa vendida., apresentada em 
tamanho normal ou reduzido. Este “à vista” se refere ao fato de 
poder ver as amostras e não em relação ao pagamento.O vendedor 
através da amostra assegura a qualidade do que vende. 
 
 
 
• Hipótese de contradição entre a amostra e a coisa. 
O que vale é a vontade das partes ,é o que se vê e não o que se 
escreve (interpretação lógica). 
Se o comprador faz uma encomenda e compra a coisa baseado na 
amostra ,e a coisa comprada com aquela não tiver correspondência 
,o comprador poderá recusá-la no ato do recebimento alegando 
inadimplência contratual por parte do vendedor. 
 
 
Ex: amostra de doce de casamento, de tecido de roupa. 
 
 
 
 
 
 
VENDA AD MENSURAM- ART.500 
 
 
Conceito: 
 
Na venda ad mensuram o preço é estipulado com base nas dimensões 
do imóvel ,assim cada unidade ,cada hectare,cada metro quadrado tem um 
preço determinado. 
 
 
Ações Cabíveis: 
 
Se em uma nova medição se verificar que a área não corresponde as 
dimensões declaradas no contrato, tem o comprador direito de exigir a sua 
complementação, não havendo como complementar essa por ser a área não 
contígua, tem a opção o comprador de reclamara resolução do contrato 
(ação resolutória) ou abatimento proporcional ao preço. 
 
Havendo diferença entre a área real e a da escritura se for apenas até 5% 
não terá porque reclamar o adquirente por ser uma margem de erro muito 
pequena. Sendo, entretanto, o prejuízo do vendedor por ter cedido a mais 
ao comprador,tendo motivos justos, poderá pedir complemento do preço ou 
devolução da área da parte excedente,cabendo ao comprador se decidir 
pelas duas opções. 
 
 
 
 
 
 
 
VENDA AD CORPUS – Art 500 ,§3º 
 
A venda ad corpus o imóvel é adquirido em seu universo, como um 
todo,um corpo certo , determinado, individuado, não tendo sua área, suas 
dimensões qualquer influência na fixação do preço . A lei não exige que 
venha expressamente no contrato a caracterização da venda como ad 
corpus. Para saber se a compra é ad mesuram ou ad corpus o juiz verifica a 
real intenção das partes expressa no contrato e havendo ainda dúvida por 
não comprovar tal intenção o contrato ,busca o juiz na finalidade 
econômica ,em indícios, etc . 
 
Na venda ad corpus não existe o complemento da área ,nem devolução 
de excesso,se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada ,tendo 
sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões,ainda que não 
conste,de modo expresso,ter sido a venda ad corpus. 
 
Obs: a expressão compra de porteira fechada significa comprar todo o 
corpo da coisa , é a compra ad corpus. 
 
 
Sendo o contrato de compra e venda ad corpus ,ainda que 
expressando o contrato a área . O vendedor não terá direito a 
complementação de área , pois a venda não foi ad mensuram. 
 
 
 
 
 
DAS CLÀUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA 
 
 
 
Existem no contrato de compra e venda cláusulas especiais que são 
cláusulas acessórias , que só vão existir no contrato de compra e venda se as 
partes assim desejarem. Essas cláusulas tornam o contrato peculiar, quais 
sejam, a Retrovenda , a venda a contento, o pacto de preferência, o pacto de 
melhor comprador e o pacto comissório. 
 
Essas cláusulas foram disciplinadas pelo Código Civil de 1916 e desde 
aquela época já possuíam pouca utilidade, tornando-se desta forma muitas 
delas obsoletas na fase atual . o Código de 2002 descartou o pacto de melhor 
comprador (em que se estipula que a venda de um bem imóvel ficará desfeita 
,se dentro de um prazo ,não superior a um ano,apresentar-se outro comprador 
oferecendo maiores vantagens ) e o pacto comissório.. 
 
 
 
 
 
 
 
RETROVENDA- Art 505, CC 
 
Conceito: 
 
Retrovenda é o caminho oposto da venda, ou seja, a pessoa que aliena 
o bem tem o direito de reclamá-lo de volta no período de 3 anos com a 
restituição do preço ao comprador e despesas feitas por este , além de ter 
direito aos frutos e rendimentos da coisa até o momento da restituição,pois até 
então é titular do domínio,embora resolúvel. A retrovenda é um pacto 
adjeto,pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que 
está sendo alienado, no prazo máximo decadencial de 3 anos,com a 
restituição do preço ,mais as despesas feitas pelo comprador,inclusive as 
que ,durante o período de resgate,se efetuaram com a sua autorização 
escrita,ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
 
 
Prazo de 3 anos: 
 
O adquirente não poderá contestar o pedido de retorno do bem pelo 
alienante ,feito dentro do período de 3 anos. Tal cláusula fragiliza o 
contrato,pois o investidor fica intranqüilo, inclusive para fazer benfeitorias no 
imóvel,já que esta só poderá ser feita com anuência do alienante, pois não 
anuindo o vendedor o comprador não será restituído pela benfeitoria, 
perdendo todo o investimento que fez. 
 
O prazo em regra é decadencial, insuscetível de suspensão ou 
interrupção, valendo desta forma para os relativamente incapazes e de 
capacidade plena, mas tratando-se de absolutamente incapaz o prazo não 
será decadencial e nem prescricional . Poderá ainda o prazo ser 
estipulado a menos que o seu de regra. 
 
 
A retrovenda está em desuso. 
 
 
 
 
Natureza jurídica : 
 
A sua natureza é de cláusula acessória , desta forma, se acontece 
alguma mácula na cláusula , o contrato não será anulado no seu todo. A 
invalidade da cláusula a retro não afeta a validade da obrigação principal. 
 
As benfeitorias úteis e voluptuárias só serão ressarcidas se tiverem a 
autorização do vendedor e as necessárias, as necessárias a conservação do 
imóvel , indispensáveis a manutenção do bem ,sempre serão ressarcidas em 
qualquer contrato. 
 
A Retrovenda pode ser objeto de cessão de contrato ,pois o alienante 
tem a possibilidade de ceder seu direito de retorno do bem a outrem. Art.507 
 
A Retrovenda poderá ainda ser transferida aos herdeiros e legatários e 
ser exercido contra o terceiroadquirente ainda que este não conheça a cláusula 
de retrato ,pois adquiriram propriedade resolúvel . Apenas bens imóveis 
podem ser seu objeto. 
 
O direito de retrato permanece ainda que a cláusula não tenha sido 
averbada no registro de imóveis, não podendo,todavia surtir efeitos 
contra o terceiro adquirente. 
 
Ocorrendo a existência de dois alienantes e apenas um adquirente o que 
primeiro colocar em juízo o valor integral do bem terá o direito de retorno 
deste. 
 
 
 
CLÁUSULA DE VENDA A CONTENTO- Art 509, CC 
 
• Conceito: 
 
Vende-se a coisa ,apenas se o comprador gostar dela. A venda a 
contento depende da satisfação do adquirente, sendo portanto, uma cláusula 
suspensiva. 
 
Nesta cláusula entrega-se a coisa ao comprador ,deixando-as nas mãos 
deste,espera assim o alienante que o comprador se satisfaça coma coisa, que 
goste dela. 
 
A venda a contento, só serve para coisas que podem ser provadas, é ad 
gustum. Ex: Buffet, oitiva de música de casamento(se refere mais as coisas 
degustativas e auditivas). 
 
• aperfeiçoamento do contrato depende do gosto do comprador 
 
A venda a contento depende do gosto do comprador e não da qualidade 
da coisa. Enquanto o comprador não manifestar a vontade ,sua satisfação ,fica 
o contrato de compra e venda suspenso.,não existe. 
 
Sua natureza é controvertida uns acham que é uma condição suspensiva 
outros resolutiva. 
 
Obs: Na condição suspensiva aguarda-se o acontecimento de algo, um 
evento futuro e incerto. Ex: doar apartamento a fulano se ele passar no 
vestibular. Difere da condição resolutiva. Enquanto na condição resolutiva 
o evento futuro e incerto faz o negócio jurídico extinguir , , na suspensiva 
o evento futuro e incerto inicia ,faz acontecer o N. J.Ex Condição 
resolutiva: pago a você uma pensão enquanto estiver na faculdade. 
• Prazo- Art 512,CC 
 
O direito do comprador há de ser exercido em determinado prazo de 
acordo com a vontade das partes. Em regra não se estipula o prazo, devendo o 
vendedor notificar o comprador para que esse se manifeste em prazo 
improrrogável. O vendedor tem direito de intimá-lo judicialmente ou 
extrajudicialmente. 
O direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal (intuitu 
personae) não se transferindo a outras pessoas ,quer por atos inter vivos ,quer 
por ato causa mortis. Assim , extingue-se caso o comprador morra antes de 
exercê-lo,mas subsiste do lado do vendedor, ou seja, caso o vendedor morra 
aos herdeiros serão transferidos o direito do alienante 
 
Estipulando o prazo, o silêncio do comprador até este se esgotar 
presume-se o consentimento. 
 
 
 
• Venda sujeita a prova ou experimentação - Art.510 
 
 
Na venda sujeita a prova deve-se também provar para ver se é o que 
realmente corresponde a expectativa do adquirente. Aqui o gosto do 
comprador não é o norteador ,mas sim a qualidade assegurada pelo 
vendedor e a coisa ser ou não idônea pra o fim a que se destina. 
EX: roupa, sapato,etc. (refere-se mais a coisas acessórias ao corpo) 
 
 
Tanto na venda a contento como na sujeita à prova ,existe a questão 
suspensiva, de forma que enquanto não houver manifestação da parte, não 
há contrato. A manifestação deverá ser expressa. 
 
O alienante deverá fixar um prazo para resposta, mas não estipulando o 
prazo,deverá este notificar (judicial ou extrajudicialmente) o adquirente 
fixando um prazo para a sua manifestação. 
 
 
PREEMPÇÃO OU TRANSFERÊNCIA 
 
CONCEITO: 
 
As partes podem voluntariamente colocar uma cláusula, na qual o 
alienante terá a preferência caso o comprador venha a vender o bem. Essa 
cláusula obriga o adquirente a dar preferência ao alienante,sem limitar 
,todavia ,o direito do comprador. Percebendo o alienante que o comprador 
vai vender a coisa poderá antecipar-se e intimá-lo protestando seu direito 
de preleção. 
 
 È o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos 
mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa 
 
 
REQUISITOS: 
 
• Personalíssimo –art. 520 
 
O D. de preferência é um direito Pessoal ,pois se extingue nas figuras do 
comprador e do vendedor. 
 
O Direito de preempção é personalíssimo,não pode ser cedido e não se 
transmite mortis causa, não passará aos herdeiros, mas poderá ser estipulado o 
contrário entre os contraentes. 
 
 
• È direito que surge somente quando a coisa é colocada à 
venda pelo comprador 
 
O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a 
revender a coisa comprada. 
 
• È próprio da compra e venda ,mas pode ser estendido a 
outros contratos 
 
É essa cláusula peculiar ao contrato de compra e venda ,mas nada 
impede de ser ela utilizada em diversos outros contratos compatíveis, como 
o de locação. 
 
O direito do vendedor se exerce erga omnes ,tem eficácia real, desta 
forma, se o comprador aliena a terceiro o bem móvel ou imóvel o vendedor 
tem a faculdade de reivindicar a coisa do poder de terceiro adquirente. 
 
• O Objeto pode ser bem móvel ,imóvel,corpóreo ou incorpóreo 
 
Diferença entre Retrovenda e Preferência ou Preempção 
 
� Na retrovenda o alienante só poderá tomar o bem no 
prazo de 3 anos independente da vontade do comprador 
e só se refere a bens imóveis. 
 
� Na preferência o vendedor não pode tomar a coisa , 
apenas ele terá a preferência caso o comprador queira 
aliená-lo. O bem poderá ser móvel ou imóvel. A 
preferência é convencional e não legal. 
 
 
 
PRAZO- ART 513, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 516: 
 
 
 
Art 513,CC 
“ O prazo para o exercício da preempção pode ser convencionado por lapso 
não excedente “ a cento e oitenta dias ,se for para coisa móvel , ou a dois anos 
, se imóvel “ 
 
Art 516, CC reza: Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção 
caducará, se a coisa for móvel em 3 dias e se imóvel em 60 dias subseqüentes 
à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. 
 
Ocorrendo hipótese de duas pessoas em preferência ,uma não exercendo 
a outra poderá exercer, é a mesma regra da retrovenda. 
 
 
 
 
DESRESPEITO A AVENÇA RESULTA EM PERDAS E DANOS- ART 
518,CC : 
 
O comprador que age com má-fé na preferência responde pelas perdas 
e danos . Entretanto, se o comprador informa ao vendedor da sua intenção de 
alienar a coisa e o vendedor compra esse imóvel e passa para uma outra 
pessoa (3º adquirente) por valor maior do que o que readquiriu se 
configurando a má-fé. 
 
Responderá solidariamente o adquirente ,se tiver procedido de má-fé. 
 
O Direito de preferência convencional é de natureza pessoal, e não Real. 
Não se pode ceder ,nem passar aos herdeiros. 
 
A cláusula deverá ser expressa não podendo ser tácita 
 
 
VALOR DO PREÇO –ART 519 
 
Obs: A administração pública não pode tomar(desapropriar) bem móvel 
ou imóvel ,só em caso de utilização para fins públicos. Se a Administração 
expropria aquele bem e não dá a destinação devida , ou ainda nada faz,não 
utilizando em obras e serviços públicos, o expropriado ,poderá pedir o Direito 
de preferência ainda que este direito não esteja expresso no decreto ,o 
readquirindo pelo mesmo preço. Essa hipótese de preferência legal retro 
citada é denominada retrocessão é o direito de preferência atribuída ao 
expropriado. 
 
 
O preço da coisa deverá ser o atual de acordo com os índices oficiais e 
reconhecidos e não o preço de mercado , já que esse é variável. Ademais, se 
fosse pautado em preço de mercado consistiria a depender da situação em caso 
de enriquecimento sem causa do expropriado. 
 
 
 
 
Da venda com reserva de domínio: 
 
CONCEITO 
 
Quem vende pode reservar para si o direito de propriedade, mas cede a 
posse para o comprador. Acontece talespécie na compra e venda de coisas 
móveis ,cujo pagamento se dá a prazo , e ainda por insegurança do vendedor 
em perder a coisa , exigindo garantia. 
 
• O objeto do contrato deve ser infungível- Art. 523 
Serve apenas para bens móveis infungíveis (coisas específicas ,que não 
podem ser substituídas por outro), mas inexiste qualquer norma que proíba a 
sua aplicação à venda de bens imóveis, aliás historicamente a sua pratica se 
iniciou no campo imobiliário antes de se restringir ao campo mobiliário . 
 
• Compra e venda a crédito 
Se distingue a venda com reserva de Domínio da Alienação Fiduciária, 
em qual o vendedor se desliga do bem (móvel ou imóvel ) ,ficando com a 
propriedade o financiador ( relação INDIRETA) . Na reserva de Domínio não 
existe a figura do intermediário(o financiador) que fica investido na qualidade 
e direitos do vendedor, ocorrendo desta forma uma relação DIRETA entre o 
vendedor e o comprador ,sendo objeto da alienação apenas bens móveis 
parcelados ou a prazo. 
 
A cláusula de Reserva de Domínio deverá acontecer por meio de um 
contrato escrito,por uma questão de formalidade do documento,devendo ser 
feito em registro de títulos e documentos ,de forma a promover a publicidade 
do Negócio Jurídico. 
 
• Tradição do Objeto ao comprador / ● Obrigação do vendedor 
transferir o domínio ao comprador assim que seja 
completado o pagamento-Art524 
 
A propriedade só é transferida no momento em que o bem é 
integralmente quitado. Assim, enquanto não se pagar o todo o adquirente só 
terá a posse que lhe garante o direito de uso e gozo. O vendedor terá a 
obrigação de transferir o domínio caso o comprador quite todo o pagamento, 
pague a última parcela. Verifica-se que a cláusula tem a natureza de venda 
sob condição suspensiva,pois a aquisição do domínio fica subordinada ao 
pagamento da última prestação,onde o evento incerto é o pagamento do preço. 
 
SITUAÇÃO DO COMPRADOR DE MERO POSSUIDOR A TÍTULO 
PRECÀRIO 
 
Por possuir a coisa a título precário, o comprador não poderá aliená-la, 
poderá apenas praticar atos de conservação da posse. 
 
Caso a coisa venha a estragar ,deteriorar, a responsabilidade será 
do comprador, ainda que a coisa não tenha sido quitada . 
 
O vendedor poderá pedir o bem de volta caso o comprador se 
encontre em mora , mediante o protesto do título ou interpelação judicial, ou 
ainda mover contra ele ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas 
e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa 
vendida.(CC,arts.525 e 526 ). 
 
 
• Pagamento do preço fixado da forma avençada( geralmente 
em prestações) 
 
Fica claro então que na falta do pagamento do preço o comprador 
inadimplente ficará impedido de adquirir o domínio da coisa , abrindo 
alternativa ao vendedor de cobrá-lo ou recuperar a própria coisa . 
 
Não poderá então o vendedor tomar a coisa de volta ,em caso de 
inadimplemento do comprador, sem antes notificar judicialmente este 
constituindo-o em mora,pois só a partir deste ato terá legitimidade a cobrar as 
prestações vencidas e vincendas ou optar por pedir o bem de volta ,já que a 
propriedade não saiu em nenhum momento da sua esfera patrimonial. 
 
Pedindo o vendedor a coisa de volta reterá o valor necessário para 
cobrir as despesas oriundas da mora do comprador e devolverá o excedente. 
 
Em caso de cobrança poderá o vendedor cobrar a totalidade da dívida 
que é representada pelo título executivo (prestações vencidas e vincendas), 
poderá ainda o vendedor penhorar a própria coisa em hasta pública,por possuir 
o domínio, para se ressarcir com o produto da arrematação, mas poderá 
também optar por recuperar a posse da coisa ( apreensão e depósito da coisa 
vendida), situação em que deverá devolver ao comprador a diferença entre seu 
valor ,no momento da resolução, e o que falta pagar. 
 
Ingressando o vendedor com apreensão e depósito da coisa, não 
contestando o comprador a ação,não pagando e não pedindo prazo necessário 
ao cumprimento da sua obrigação, poderá o vendedor requerer a imediata 
reintegração na posse da coisa depositada. 
 
Obs: as notificações extrajudiciais não mais servem para constituir o devedor 
em mora , só as judiciais. 
 
 
 
 
São requisitos da venda com reserva de domínio: 
 
a) A compra e venda a crédito 
b) Que recaia sobre objeto individuado 
c) Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador 
d) Pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas 
,comumente em prestações 
e) Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo 
se complete o pagamento do preço 
 
 
 
 
 
Da venda sobre Documentos ou Contra documentos- Art 529 do CC 
 
 
 A sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que 
envolvam a venda de mercadorias. È de sua natureza é ter por objeto apenas 
bens móveis. Quando se realiza compra de bens de valor considerado ( grupo 
de coisas de elevado valor) ou de bens internacionais , a mera entrega do 
documento aperfeiçoa a tradição do bem e confirma a celebração do contrato . 
 O documento será um símbolo. Quem portar o documento( título, 
Warrant,ou qualquer outro que permita o recebimento ou levantamento da 
mercadoria) terá o direito de pegar a coisa, pois a entrega do documento 
corresponde à entrega das mercadorias,exonerando o vendedor da obrigação 
de realizar tradição efetiva. 
 
 Entregando os documentos o vendedor libera-se da obrigação e tem 
direito ao preço; e o comprador , na posse justificada do documento poderá 
exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria.Há uma 
substituição da tradição real pela ficta. Tal situação ocorre com freqüência na 
venda de mercadorias que ficam depositados em armazém ,em transporte ou 
dependente de liberação da Alfândega. 
 
 A efetivação da compra e venda contra documentos se dá no lugar e no 
momento em que o comprador recebê-los ( o comprador faz o pagamento 
contra documentos ). 
 
Possui ainda o comprador arbítrio para se recusar o pagamento se a 
documentação não estiver em ordem ou for feita em local diverso do 
convencionado. 
 
Estando a documentação em ordem: 
“ Não pode o comprador recusar o pagamento , a pretexto de defeito de 
qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido 
comprovado” 
 
A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa se encontra 
em perfeito estado ,conservando todas as qualidades nele apontadas,não 
podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria para 
constatação de inexistência de defeitos ocultos (vícios redibitórios) ou 
aparentes. Neste tipo de venda o comprador paga e depois reclama , ou seja, 
ele paga contra a entrega do documento representativo e reclama 
posteriormente contra o vendedor , caso apresente qualquer defeito ou vício a 
coisa. 
 
 
Obs: Se a coisa vendida estiver coberta por apólice de seguro,a perda 
ou deterioração sub-roga-se no valor segurado. O prejuízo será indenizado 
pela seguradora. 
 
O vendedor, todavia, não poderá proceder de má-fé ,por ter prévia 
ciência de danos sofridos pela coisa vendida ,não poderá desta forma 
transferir os riscos da coisa ,a pretexto de havê-la segurado ,art 531,CC. 
 
 
 
 
BIBLIOGRAFIA: 
 
GONÇALVES , Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. São Paulo: saraiva. v.3. 
GOMES, Orlando. Contratos.9.ed.Rio de janeiro : forense, 1983 
DAIUTO, Reynaldo Ribeiro. Introdução ao estudo do contrato.São Paulo: editora 
Atlas,1995. 
 
 
SILVA, Maíra Santos Antunes da. Contrato de compra e venda. Disponível em: 
http://www.direitonet.com.br/textos/x/14/84/1484/ Acesso em: 22.ago.2006.