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Núcleo de Educação a Distância O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o processo ensino-aprendizagem. 2 Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: Denise de Castro Gomes Produção de Conteúdo Didático: Darlene Braga Araújo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amália Campos Farias Roteiro de Áudio e Vídeo: Glauber Peixoto Rocha Produção de Áudio e Vídeo: José Moreira de Sousa Identidade Visual/ Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Sérgio Oliveira Eugênio de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa Créditos DIREITO IMOBILIÁRIO 3 DIREITO IMOBILIÁRIO Unidade 3: Sistema Registral Imobiliário Olá, vamos iniciar agora a Unidade 3 da disciplina de Direito Imobiliário. Neste momento abordaremos temas como o Sistema Registral Imobiliário. Para que você possa assimilar melhor este conteúdo, conheça o objetivo desenvolvido para esta unidade: Objetivo A Unidade 3 tem como objetivo, além de enfatizar a importância do direito de propriedade, apresentar as características do Sistema Registral vigente, abordar os atos registrais praticados pelo Oficial de Registro de imóveis e os princípios aplicáveis à atividade registral. 1 Origem da Tutela da Propriedade (Parte 1) 1.1 Noções sobre o conceito de Propriedade Privada A propriedade privada, principalmente a imóvel, está arraigada na vida do homem assim como o ar que respiramos. Tão importante é o direito de propriedade que o legislador originário cuidou de protegê-lo, erigindo-o à qualidade de direito fundamental. A concepção de propriedade acompanha o momento político histórico das sociedades. Atualmente, com o próspero Estado Democrático de Direito, a propriedade perdeu o caráter absoluto de outrora. Nesse contexto, pode-se afirmar que a Constituição Federal de 1988, ao consagrar o Princípio da Função Social da Propriedade, fez com que o direito de propriedade, antes perpétuo, individual e intocável, sofresse crescente publicização. Afonso Celso Rezende (2004, p. 11), ao falar sobre a origem do direito de propriedade, assevera o seguinte: Sumário: 1. Origem da TuTela da PrOPriedade (ParTe 1) (3) 1.1. NOções sObre O cONceiTO de PrOPriedade Privada (3) 1.1.1. referêNcias hisTóricas da PrOPriedade Privada (4) 1.1.2. a PrOPriedade Privada cOmO direiTO fuNdameNTal (5) 1.1.3. a PrOPriedade Privada e a digNidade humaNa (6) 1.1.4. fuNçãO sOcial da PrOPriedade (7) 1.1.4.1. a fuNçãO sOcial cOmO limiTe aO direiTO de PrOPriedade (7) 1.1.4.2. referêNcias legais de adOçãO da fuNçãO sOcial da PrOPriedade (8) 1.1.4.3. a fuNçãO religiOsa da PrOPriedade Privada NO brasil (8) 1.1.4.4. a fuNçãO sOcial da PrOPriedade Privada NO brasil (9) 2. evOluçãO hisTórica dO sisTema regisTral (ParTe 2) (10) 3. caracTerísTicas dO sisTema regisTral vigeNTe (13) 4. PessOas dO PrOcessO regisTral (14) 5. fOrmas de regisTrO: TraNscriçãO, iNscriçãO e maTrículas (15) 6. aTOs PraTicadOs NO sisTema regisTral: regisTrO e averbaçãO (19) 6.1. regisTrOs (19) 6.2. averbaçãO (20) 6.3. NOrmas cOmuNs Para regisTrOs e averbações (20) 6.4. OuTrOs aTOs regisTrais: PreferêNcias, PreNOTaçãO e PrOTOcOlO (21) 7. PriNcíPiOs aPlicáveis à aTividade regisTral (22) 7.1. PriNcíPiOs gerais da admiNisTraçãO Pública (22) 7.2. PriNcíPiOs iNereNTes à aTividade ParTicular (23) 7.3. PriNcíPiOs esPecíficOs dO serviçO regisTral (24) referêNcias (29) aNOTações (31) Direito Imobiliário 4 O direito de propriedade nasceu com a sociedade, sentido definido como o direito de usar, gozar e dispor das coisas da forma mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis ou pelos regulamentos. No fundo, na base, este direito tem o caráter de delegação, pois consiste na atribuição que o Estado (nação) confere ao titular para que este use, goze e disponha de uma coisa. Ainda ressaltando a importância do direito de propriedade, destaca-se que o civilista Silvio de Salvo Venosa (2003, p. 159) defende a ideia de que “negar a propriedade individual é negar a própria natureza humana”. 1.1.1 Direito do Consumidor como direito fundamental Ultrapassadas as considerações filosóficas sobre o assunto, resta demonstrar algumas referências históricas acerca do tema sob análise. Dessa forma, é plausível enfatizar que dentre os mais remotos direitos objetos de proteção normativa, encontra-se o direito de propriedade, principalmente a imóvel. Na Bíblia (1995, p. 31-32) encontra-se registro, no Gênesis, de Abraão providenciando a aquisição de um túmulo para enterrar sua esposa Sara. Nota-se, portanto, com base no citado texto bíblico, a antiguidade da tutela da propriedade privada imóvel, o que noticia a importância do estudo das normas que regulam a proteção de tal direito, pois a violação do mesmo, historicamente, já foi o pivô de várias guerras. Atenção Na Grécia Antiga, o direito de propriedade tinha a enfiteuse* como indicador da existência da propriedade privada, com base na qual se dividia o domínio em direto e útil, chegando até nossos dias. Esse direito não foi recepcionado pelo Código Civil de 2002 para a constituição em bens particulares, mas foi mantido para bens de domínio da União, nos termos do disposto no artigo 2.038, parágrafo 2º, Código Civil Brasileiro e Decreto-lei 9.760, de 5 de setembro de 1946. Como afirma Caio Mário da Silva Pereira (1992, p. 65), “Em Roma, desde a sua origem, a propriedade sempre foi individual”, o que realça a ideia de que naquela época a propriedade era um nítido divisor de classes sociais e nem todo povo podia ser titular de tal direito. Verifica-se, portanto, que a organização política de uma sociedade reflete diretamente na maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem. O que leva Venosa (2003, p. 1153-1154) a concluir que: Sem dúvida, embora a propriedade móvel continue a ter sua relevância, a questão da propriedade imóvel, moradia e o uso adequado da terra passam a ser a grande, senão a maior questão do século XX, agravada nesse início de século XXI pelo crescimento populacional e empobrecimento geral das nações. Este novo século terá sem dúvida, como desafio, situar devidamente a utilização social da propriedade. Glossário: Nos termos do Art. 678 do Código Civil de 1916, a enfiteuse, também conhecida por aforamento ou aprazamento, é a subdivisão da propriedade em domínio direito e domínio útil, por meio de ato entre vivos ou de última vontade. Direito Imobiliário 5 Em 1804, com Código de Napoleão, a propriedade privada encontrou sua afirmação máxima. Esse texto incluiu um conceito legal de propriedade, no seu artigo 544: “A propriedade é o direito de gozar e dispor das coisas de maneira mais absoluta, uma vez que não se faça um uso proibido pelas leis e regulamentos”. O ordenamento francês amparou a propriedade, a qual passou a assumir papel fundamental na sociedade francesa. Outro ordenamento que merece destaque é o alemão, estabelecido por meio do Código Civil de 1896, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1900. O referido Código Civil alemão, em seu artigo 903, instituiu o seguinte conceito de propriedade: “O proprietário de uma coisa pode, salvo o efeito das prescrições da lei ou os direitos de terceiros, dispor da referida coisa a seu arbítrio e excluir todas as outras pessoas de qualquer ato sobre ela”. O Código do Japão (artigo 206) menciona que “O proprietário está,atendidas as limitações das leis e regulamentos, inteiramente capacitado para usar, fruir e dispor da coisa que constitui o objeto de sua propriedade”. Importante O Código Civil português (artigo 1.305) preceitua: “O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”. Verifica-se, pelas referências históricas mencionadas, que a organização política de uma sociedade reflete diretamente na maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem. 1.1.2 A propriedade privada como direito fundamental Atualmente, sabe-se que a propriedade – entendida não como o direito real que uma determinada pessoa tem sobre um dado bem móvel adquirido, mas como direito de aquisição, ou seja, capacidade jurídica – está enquadrada no rol dos direitos fundamentais, aqueles considerados sumamente valiosos, essenciais, vitais e indispensáveis. Ao falar em direitos humanos fundamentais, necessariamente lembra-se do homem em sua dimensão social e política e, por conseguinte, de sua natural vontade de agregar-se a seus semelhantes. Obviamente, essa vida gregária impõe limitações às liberdades, pois, ao se socializar, o homem precisa dos outros para realizar e aprimorar suas habilidades, desenvolver a cultura e laços de afetividade. Toda esta sociabilidade converge para a criação de mecanismos de proteção dos interesses individuais e coletivos. Assim, quando se fala em direitos humanos fundamentais, lembra-se do mínimo de direitos que devem ser preservados para que o homem possa viver em sociedade e manter sua espécie, para que a convivência em sociedade seja harmônica, com o mínimo de conflitos possível, o Direito é responsável pela criação de mecanismos para dirimi-los. Direito Imobiliário 6 Comentário Os direitos humanos fundamentais podem ainda ser entendidos como instrumentos de alcance da paz, uma vez que respeitadas as individualidades, diminui-se as hostilidades. Como princípios universais, os direitos humanos são invioláveis, autônomos, irrenunciáveis, inalienáveis, imprescritíveis e inexauríveis, como nos diz a tese desenvolvida por Valério de Oliveira Mazzuoli (2002, p. 62-65). Todavia, não se pode esquecer que até mesmos os direitos fundamentais possuem suas limitações, assim como José Rodrigues Arimatéa (2003, p. 26) afirma: “A propriedade é um direito individual, mas nenhum direito individual é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum”. 1.1.3 A propriedade privada e a dignidade humana Etimologicamente, dignidade vem do latim dignitas, termo adotado desde o Século XI significando cargo, honra, honraria ou título, podendo ser usado no sentido de postura socialmente conveniente diante de determinada situação. Hoje, o vocábulo de origem latina assumiu um sentido mais amplo, intimamente ligado a um valor espiritual e moral inerente à pessoa, que pressupõe o respeito pelos demais seres humanos, constituindo-se como direito fundamental, um mínimo invulnerável. Sabe-se que, nos tempos atuais, a dignidade da pessoa humana foi erigida ao rol dos direitos fundamentais, considerada como um verdadeiro núcleo de todos os demais direitos fundamentais do cidadão, razão pela qual se propôs o seu estudo em conjunto com outro direito fundamental, igualmente antigo e salutar à existência do homem, o direito de propriedade. Todo ser humano deve ser respeitado como pessoa e não ser prejudicado em sua existência e deve fruir de um âmbito existencial próprio. Dessa forma, a vida, o corpo e a saúde do homem devem ser juridicamente tutelados, para o bem de sua preservação. Vida, corpo e saúde são, portanto, elementos que integram a dignidade do homem. Dica Então, como alcançar a dignidade sem moradia adequada, saneamento básico e outras condições que garantam a saúde e, por conseguinte, a sobrevivência do homem? Conclui-se, portanto, que não há dignidade para o homem sem que o direito de propriedade seja alicerçado em sua concepção moderna. Não há dignidade em morar nas ruas, embaixo de pontes e viadutos, realidade distante dos países europeus, mas duramente verificável em países como o Brasil. A Carta das Nações Unidas de 1945 traz em seu preâmbulo a referência à dignidade da pessoa humana, assim como a Declaração dos Direitos do Homem, elaborada pela ONU em 1948. No Brasil, a Constituição Federal de 1988, no rol dos direitos individuais, trouxe no seu artigo 5º importantes exigências que o Estado deve observar no intuito de respeitar a dignidade da pessoa humana. Assevera-se, ainda, que algumas constituições de países desenvolvidos integraram em seus ordenamentos jurídicos, em especial no capítulo destinado aos direitos fundamentais, o princípio referente à dignidade do homem. Direito Imobiliário 7 A propriedade privada pode ser entendida como fruto do trabalho, razão pela qual é importante a participação das autoridades públicas no desenvolvimento deste, pois a cadeia de interesses é interligada: trabalho, propriedade e dignidade. Atualmente, o Estado brasileiro vem tentando efetivar a distribuição dessas liberdades, aplicando políticas urbanas que limitam o direito de propriedade, como o Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001. No entanto, é necessário que as previsões legais se materializem. 1.1.4 Função social da propriedade A função é um poder-dever (dever-poder) ao Direito Privado ou, mais especificamente, ao direito individual (no caso, a propriedade privada), algo que até então era tido por exclusivo do Direito Público: o condicionamento a uma finalidade. Sobre o tema, Gilberto Bercovici (2005, p. 147) menciona que “A função é o poder de dar à propriedade determinado destino, de vinculá-la a um objetivo. O qualificativo ‘social’ indica que esse objetivo corresponde ao interesse coletivo, não ao interesse do proprietário”. Conceito A função social da propriedade pode ser entendida como instrumento de proteção de valores fundamentais e, ainda, como uma norma programática dirigida à ordem econômico-social. Eros Roberto Grau (2004, p. 232) afirma que “A ideia da função social como vínculo que atribui à propriedade conteúdo específico, de sorte a moldar-lhe um novo conceito, só tem sentido e razão de ser quando referida à propriedade privada”. Mantendo o mesmo raciocínio, é importante fixar que o preceito da função social da propriedade deve balizar a política pública de desenvolvimento urbano, pela construção de uma nova ética urbana, em que os valores ambientais e culturais sejam preponderantes, garantindo sustentabilidade e desenvolvimento. Acrescenta-se, ainda, que o direito ao desenvolvimento está vinculado à proteção dos direitos humanos e ao meio ambiente, além de ser reconhecido por diversos tratados jurídicos internacionais, dos quais o Brasil é signatário. Não se trata, portanto, de diretriz ligada exclusivamente aos princípios econômicos. 1.1.4.1. A função social como limite ao direito de propriedade O ordenamento jurídico brasileiro consagra a função social da propriedade como um princípio. Dessa forma, é pilar da ordem jurídica brasileira que a propriedade privada atenda a uma função, o que configura uma limitação ao direito de propriedade. Este pode ser entendido como direito individual e, como tal, não é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum. Nesse contexto, é oportuno afirmar que no Brasil, país onde reina a democracia, há a necessidade de um equilíbrio entre os valores da igualdade e da liberdade. Sabe-se que este equilíbrio Direito Imobiliário 8 é um ideal almejado, uma bandeira política constantemente levantada. O importante é que ambos os valores citados foram erigidos à categoria de direitos constitucionalmente consagrados. Um dos limitesimpostos ao direito de propriedade pela ordem constitucional brasileira, para alcance desse equilíbrio, é a função social. 1.1.4.2 Referências legais de adoção da função social da propriedade Historicamente, a função social da propriedade admitida na atual ordem constitucional brasileira foi reconhecida na Constituição Germânica de 1919 e já havia sido prevista na Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1934. Na Constituição Federal de 1988, o artigo 5º, inciso XXIII, dispõe expressamente que: “a propriedade atenderá a sua função social” e o Código Civil de 2001 segue a esteira deste raciocínio arrematando nos artigos 421 e 1.228, parágrafo 1º ao 5º, que os contratantes e os proprietários também devem observar a função social da propriedade. Tal noção traduz uma tendência socialista do direito em contraposição a visão individualista que dominava as antigas sociedades. Sobre o assunto, Alexandre de Moraes (2003, p. 173) afirma que “Dessa forma, a Constituição Federal adotou a moderna concepção de direito de propriedade, pois ao mesmo tempo em que consagrou como direito fundamental, deixou de caracterizá-lo como incondicional e absoluto”. 1.1.4.3 A função religiosa da propriedade privada Nem sempre a propriedade privada teve que cumprir a sua função social. Houve um tempo em que ela cumpria uma função religiosa, a qual acabava impedindo que a propriedade gerasse frutos econômicos. Na Grécia antiga, a propriedade familiar não era individual, porque o chefe da casa dela não podia dispor em razão dos cultos fúnebres de entes familiares que nela eram realizados. Nasce destes rituais fúnebres o direito objetivo de se ter perto de si os seus mortos, os quais deveriam estender sua proteção, influência e bênção aos seus descendentes na medida em que estivessem satisfeitos. Eram os chamados deuses lares que centralizavam e polarizavam as decisões sobre a propriedade imóvel, surgindo o direito à propriedade da terra por nela estarem sepultados os mortos que viraram deuses. A propriedade imóvel só se torna realmente privada quando começa a perder a sua função religiosa e passa a ser permitida a sua alienação. O advento da Lei das XII Tábuas, que proibiu o sepultamento e incineração dentro das cidades, tornou a terra livre para ser alienada, libertando-a da sua função religiosa, passando a possuir função econômica. Não é demais lembrar que a Lei das XII Tábuas, ao exilar das cidades os sepultamentos, foi a pedra angular para liberar a terra de sua característica sacra e a sociedade vivencia a passagem da função religiosa para a função econômica da propriedade, possibilitando a alienação do bem, o que gerou grande incremento econômico. Direito Imobiliário 9 1.1.4.4 A função social da propriedade privada no Brasil A Constituição Federal aborda a propriedade privada de forma contemporânea, protegendo-a, mas exigindo que cumpra sua função social, no intuito de propiciar o desenvolvimento econômico das cidades e ampliar o bem-estar dos cidadãos. Na concepção de Ricardo Aronne (1999, p. 204) “A função social da propriedade vem densificar o princípio da igualdade, cidadania e da dignidade da pessoa humana”, e ainda que: “O Poder legislativo Pátrio há muito vem buscando novo contornos ao estado proprietário, oferecendo vasto tratamento legal à matéria, do qual o mais importante, em dúvida, reside* na positivação, não recente, do princípio da função social” Ainda sobre a função social da propriedade, José Rodrigues Arimatéa leciona da seguinte forma: “A função social exige que o proprietário exerça seu direito para alcançar fins individuais lícitos e concomitantemente atenda às exigências do bem comum” (2003, p. 51). Todavia, para que a função social deixe de ser um ideal perseguido e passe à realidade factual, o ordenamento tem que dispor de ferramentas que auxiliem a materialização da mesma. Neste sentido, pode-se afirmar que o sistema notarial e de registro de imóveis configura um instrumento para alcance da função social da propriedade, no sentido de conferir segurança jurídica aos negócios imobiliários, criando uma estabilidade econômica e uma melhor circulação dos bens imóveis, que, por serem considerados investimentos seguros, acabam se transformando em investimentos atrativos, o que reflete em toda a economia do país. Acrescente-se ainda que a propriedade privada é um Princípio da Ordem Econômica brasileira, assim como vislumbrado no artigo 170 da Carta Magna, a saber: Lei Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos a existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: II – propriedade privada; III – função social da propriedade. Analisando o dispositivo constitucional transcrito, conclui-se com facilidade que o estabelecimento da propriedade privada no ordenamento jurídico pátrio interfere na própria estrutura do Estado. O uso econômico da coisa caracteriza o direito de propriedade moderno. A exploração individual da propriedade acaba gerando o bem-estar social. Com este entendimento, corrobora José Afonso da Silva (1996, p. 194), segundo o qual “Os países que mais se desenvolvem economicamente são os que o fazem sob a modalidade de capital privado”. Conclui-se, portanto, que a propriedade privada é assegurada sob a ótica do Direito Privado, como direito individual e fundamental e no Direito Público como princípio da ordem econômica. Assim, a função social visa coibir as deformidades do uso da propriedade e pode ser considerada como um conjunto de normas constitucionais que visa recolocar a propriedade que haja sido degenerada na sua trilha normal. Direito Imobiliário 10 2 Evolução Histórica do Sistema Registral (Parte 2) Inicialmente, destaca-se algumas peculiaridades sobre o sistema registral de outros países, para que possamos nos inserir no contexto global. Na França, por exemplo, não há necessidade da publicidade registral, tendo em vista que a vontade de transferir é o suficiente, celebrando-se somente o contrato. Já o ordenamento Italiano consagra a necessidade da transcrição dos títulos translativos de propriedade. Na legislação Portuguesa, até mesmo a posse merece publicidade registral. O sistema Germânico, do qual o do Brasil se originou, adota a presunção absoluta de verdade para os registros praticados, além da fé pública, da prioridade e da especialidade. No Brasil, a presunção juris tantun* satisfaz a necessidade de segurança jurídica e traz a flexibilidade necessária ao desenvolvimento movido pela capital, possibilitando o acompanhamento do progresso da economia internacional. Comentário No Brasil, na época do regime das sesmarias, o único proprietário de terras era a Coroa Portuguesa, apenas a posse era cedida para que a terra fosse cultivada e habitada. O controle das posses ficava a cargo da Igreja. As Ordenações determinavam que a concessão das sesmarias era gratuito, com a condição de acabar com a ociosidade das terras. Portanto, aquele que não a cultivasse perderia a concessão. Durante o período em que durava a posse, era devido o pagamento de dízimo à Igreja, o que pode ser considerado como similar ao instituto da enfiteuse, e o dízimo pode ser equiparado ao foro. O regime das sesmarias foi evoluindo e passou a ser exigido o registro da Carta de Concessão da Terra e foi instituída a obrigação de pagamento de foro, tudo isso com a Carta Régia de 27/12/1695. Em 1697 passou a ser fixado o tamanho das concessões, o que pode ser considerado como embrião do atual Princípio da Especialidade que hoje rege o sistema registral. Todavia, naquela época, a intenção do estabelecimento do limite para a concessões era desestimular a improdutividade, tendo em vista que estavam surgindo grandes latifúndios sem nenhum tipo de produção. No ano de 1698 surgiu anecessidade de confirmação da doação real das terras para coibir as ocupações sem justo título. A falta de um controle das doações gerou um grande problema para Portugal porque as autoridades corriam o risco de doar terras já doadas ou efetivamente ocupadas, uma vez que os sesmeiros não cumpriam as exigências de demarcação, de registro e confirmação das doações. Diante deste cenário, D. Pedro I, em 1822, baixou uma Resolução que suspendia todas as sesmarias. A Lei de Terras de 1850 trouxe muitas inovações: revalidou as sesmarias produtivas e as posses pacíficas foram legitimadas, ou seja, tentou efetivar o controle das sesmarias tendo sempre em mente o critério da produtividade. Nota-se, portanto, a forma rudimentar como o cadastro imobiliário foi se formando no Brasil. No quadro resumo abaixo, é possível perceber a gradativa evolução legal do sistema registral no Brasil. Glossário: Juris Tantun - Presunção relativa, ou seja, admite prova em contrário. Direito Imobiliário 11 QUADRO RESUMO DE LEIS RELACIONADAS COM O SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL * Resolução de 17 de julho de 1822 – Suspendeu as concessões de terras. * Constituição Imperial, de 25 de março de 1824 – Aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública. * Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, regulamentada pelo Decreto nº 482 de 1846 – Criou o Registro Hipotecário. * Lei nº 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras) – Discriminou o domínio público do particular e regularizou a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias. Registro vicariais. * Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854 – Declarou os possuidores de terras havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial. * Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864 – Estabeleceu a constituição de ônus reais. O registro de propriedade imobiliária como função do Estado foi instituído no Brasil. * Decreto nº 169-A, de 19 de janeiro de 1890 – Estabeleceu um rudimentar Princípio da Especialidade. * Decreto nº 451-B, de 31 de maio de 1890 – Estabeleceu o Registro de Torrens. * Código Civil de 1916 – Instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da Inscrição, a exemplo do sistema registral alemão. * Lei nº 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, consubstanciada no Decreto nº 18.542 de 1928 – Introduziu no sistema registrário o princípio da continuidade. * Decreto nº 7 4.857, de 9 de novembro de 1939 – Corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos à transcrição referentes aos atos de transmissão de propriedade e inscrição concernentes à constituição de ônus reais. * Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 – Estabeleceu o procedimento para registro das Incorporações Imobiliárias. * Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964 – Instituiu o SHF – Sistema Financeiro da Habitação. * Lei nº 7.433, de 21 de agosto de 1964 – Estabeleceu normas sobre a lavratura de escritura pública. * Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Instituiu a matrícula. Direito Imobiliário 12 * Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977 – Alterou o regime de bens legais, deixando de ser comunhão universal para comunhão parcial e possibilitou o divórcio. * Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 – Fixou normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imóvel para a venda parcelada. * Constituição Federal de 1988 – Trouxe o requisito do concurso público para ingresso na atividade registral e notarial. * Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994 – Regulamentou a delegação do serviço registral e notarial previsto na Carta Magna. * Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel. * Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – regulamentou os arts. 182 e 183 da Constituição Federal. * Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo decreto 4.449 de 30 de outubro de 2002 que foi alterado pelo decreto 5.570 de 31 de outubro de 2005 – Criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) e tornou obrigatório o georreferenciamento do imóvel para inclusão da propriedade no CNIR. * Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil – recepcionou o sistema registral vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, mantidas as existentes até sua extinção. * Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004 – Admitiu a retificação administrativa do registro imobiliário. * Lei nº 11.416, de 27 de junho de 2002 – Instituiu o registro eletrônico. * Lei nº 11.441, de 04 de janeiro de 2007 – Possibilitou a realização de partilhas amigáveis administrativamente em inventários e divórcios. * Lei n° 11.977, de 07 de julho de 2009 – Tratou da regularização fundiária e possibilitou a usucapião administrativa para esta finalidade, além de instituir o Programa Minha Casa Minha Vida. Atualmente temos vários tipos de sistemas registrais vigentes no Brasil, devendo todos eles convergir para o Cadastral Imobiliário consignado na Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, o qual deve ser centralizador para poder ser forte e eficaz. Podemos ainda citar o cadastro realizado pelo INCRA relativo aos imóveis rurais (Lei nº 4.504/64, Lei nº 5.668/72, Decreto nº 72.106/73). A União também possui cadastro dos imóveis situados na zona de marinha, o chamado patrimônio da União. Acrescente-se ainda o cadastro de imóveis rurais de estrangeiros, estabelecido pela Lei nº 5.079/71 e Decreto nº 74.965/74. Por fim, na Lei nº 6.015/73, Arts. 277 a 288, há o registro de Torrens, com presunção absoluta de verdade, mas que necessita de processo judicial para declarar tal presunção. Direito Imobiliário 13 3 Características do Sistema Registral Vigente O nosso sistema registral é Bifásico, ou seja, o cadastro imobiliário perfaz dupla fase registral até estar completo. No primeiro momento se dá a preparação documental, a qual tem efeito inter partes. Estes documentos darão origem ao registro na segunda fase, que configura a publicidade documental e a qual se perfaz na serventia de registro imobiliário competente, ou melhor, na circunscrição em que o registro deve ser realizado. Nesta última fase, o efeito erga omnes. A primeira fase do processo de cadastro imobiliário pode ser realizada administrativa ou judicialmente. Por exemplo: posso ter um imóvel transferido pela livre vontade das partes contratantes através de escritura pública ou contrato particular, e posso ainda ter uma transferência oriunda de determinação judicial. Nesta fase, somente as partes integrantes do negócio jurídico tem conhecimento sobre o mesmo, por isso o efeito é inter partes: entre as partes. Na segunda fase, quando os documentos são levados ao registro, qualquer pessoa pode obter informação sobre o mesmo, porque o efeito passa a ser erga omnes (oponível contra todos). Importante Outra característica do sistema registral é a produção de verdade relativa, o que gera a possibilidade de retificação, cancelamento e anulação do registro. Neste sentido, o Art. 1.247, do Código Civil, estabelece que, se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Esta característica é herança da forma rudimentar como surgiu o cadastro imobiliário no Brasil. Não há como ter um registro com presunção absoluta de verdade, ou seja, sem a possibilidade de retificação ou anulação, uma vez que ainda temos muitos imóveis sem regularização ou com cadastro imobiliário muito antigo, por vezes sem caracterização ou com caracterização insuficiente, incapaz de identificar plenamente o imóvel. Temos ainda a obrigatoriedade de finalização das fases do procedimento registral, embora inexistam prazos ou sanções paratanto. Esta característica nos mostra que no Brasil somente se pode falar em propriedade após o efetivo registro do título aquisitivo. Assim, por exemplo, não basta herdar um imóvel para ser proprietário, é preciso efetivar o registro do Formal de Partilha ou da Carta de Adjudicação, por exemplo. Nossa legislação estabelece a obrigatoriedade do registro, sem o qual não há propriedade, mas somente posse. Devido a exigência do registro do título para que o adquirente possa se tornar proprietário, muitas pessoas são apenas posseiras. No entanto, na maioria das vezes, os adquirentes estão com os documentos regulares para transmissão da propriedade, mas ficam inertes e não levam aquela transferência ao conhecimento da população. Estas pessoas correm o risco de perder o direito em razão da inércia, tendo em vista que, para todos os efeitos legais, o proprietário continuará sendo o anterior, assim, se este morrer ou, no caso de pessoa jurídica, vier a falir, haverá grande perigo da propriedade não mais se transferir. A legislação não fixa prazo para as pessoas tornarem públicas suas aquisições, mas impõe uma sanção latente: enquanto não registrado o documento de transmissão, o titular de direitos do mesmo não pode ser tido como proprietário. Direito Imobiliário 14 Sobre o assunto, o Art. 1.245, do Código Civil estabelece que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e ainda que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Ademais, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Não se pode esquecer que a rogação ou instância também está presente em todo o processo registral, sendo mais uma das características do nosso sistema de registro de imóveis. Desta forma, qualquer motivação depende da parte interessada no registro, tendo em vista que a serventia é inerte. Consoante previsão do Art. 13 da Lei nº 6.015/73, que assim estabelece: “salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial; a requerimento verbal ou escrito dos interessados; a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar”. 4 Pessoas do Processo Registral O estudo do Sistema Registral Imobiliário nos traz uma série de termos próprios, os quais devem ser esclarecidos para facilitar a compreensão dos temas específicos a serem abordados. Desta forma, trazemos nesta oportunidade uma espécie de glossário com as principais expressões utilizadas para construir o raciocínio sobre Sistema Registral. Lembrando que as expressões aqui elucidadas ainda serão aprofundadas em momento oportuno, o que ora se apresenta é apenas uma noção geral sobre cada uma delas. Atenção Com relação às pessoas presentes no processo registral, podemos citar a participação do notário ou tabelião de notas, responsável pela elaboração do documento sujeito ao registro, bem como do oficial de registro de imóveis ou registrador, a quem compete dar publicidade e efetivar o registro do título elaborado. Podemos afirmar que os dados constantes no sistema registral interessa a toda a sociedade, visto que a publicidade registral fornece informações sobre o conteúdo dos registros de um modo geral, para qualquer cidadão. Mais especificamente, podemos enumerar como interessados no registro: a fazenda pública, herdeiros, partes do negócio jurídico, comprador, vendedor, proprietários, adquirentes, órgãos públicos, justiça, credores, sócios de empresas etc. Tal interesse decorre diretamente do Princípio da Disponibilidade, relacionado com a titularidade de direitos. Vale lembrar ainda que qualquer pessoa pode requerer certidão no ofício de registro de imóveis, como decorrência do Princípio da Publicidade (art. 17, LRP). No entanto, somente poderá requerer a efetivação de algum ato registral sobre o título de propriedade do imóvel pessoa que comprovar sua qualidade de interessado relacionada com o imóvel em questão. Neste sentido, o Art. 16 da Lei nº 6.015/73 estabelece que os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido; Direito Imobiliário 15 a fornecer às partes as informações solicitadas, e acrescenta no Art. 17 da mesma Lei que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. 5 Formas de Registro: Transcrição, Inscrição e Matrícula Transcrição e Inscrição são livros do serviço imobiliário amparados pelo Decreto n° 4857/39, norma jurídica anterior à Lei de Registros Públicos. Eram livros enormes e manuscritos. Cada transferência do imóvel configurava um novo registro, uma nova Transcrição ou Inscrição, o que tornava muito complexa a cadeia sucessória do imóvel. A diferença entre (Transcrição e Inscrição) é a natureza dos registros neles efetuados, pois o citado Decreto relacionava os atos que deveriam ser realizados no Livro Transcrição (Ex: compra e venda, doação etc) e no de Inscrição (Ex: enfiteuse, promessa de compra e venda, hipoteca etc). Dica É importante frisar que os imóveis ainda registrados neste antigo sistema continuam com suas titularidades garantidas, ou seja, o advento da Lei n° 6.015/73 não invalidou os atos registrais efetuados antes da sua publicação. Assim, Transcrições e Inscrições continuam válidas e os imóveis objetos das mesmas somente serão objeto de matrícula a requerimento do interessado ou nos demais casos em que a Lei determine. Para compreender melhor a forma de registro Transcrição, observe as imagens a seguir: Estante dos Livros de Transcrição Direito Imobiliário 16 Livros de Transcrição (vista dos livros fechados) Livro de Transcrição (vista do livro aberto) Direito Imobiliário 17 Livro de Transcrição (observação das colunas) Livro de Transcrição (observação das colunas) A Matrícula é o instrumento criado pela Lei n° 6.015/73, efetivado no Registro Geral da serventia registral imobiliária (Livro 02), destinado ao lançamento de registros e averbações, aberta por ocasião do primeiro ato de registro a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (Art. 228, LRP). Observe as imagens a seguir e veja como as Matrículas são arquivadas. Direito Imobiliário 18 Estante onde são Arquivadas as pastas das Matrículas Pastas onde são Arquivadas as Matrículas Direito Imobiliário 19 Matrículas nas Pastas 6 Atos Praticados no Sistema Registral: Registro e Averbação 6.1 Registro Ato registral é o gênero onde se inserem as espécies registro e averbação. É todo ato praticado pelo registrador. Ex: prenotação, abertura de matrícula, registro, averbação e certificação. Comentário O registro é espécie de ato registral configurando o ato pelo qual se torna público o ato jurídico, estabelecendo autenticidade, segurança e validade das obrigações, e refere-se genericamente a transferência ou oneração da propriedade imóvel. Os atos de registro estão relacionadas no Art. 167, I da Lei n° 6.015/73. Exemplificando, podemos citar como sendo atos próprios de registro a compra e venda, a doação, a hipoteca, permuta, adjudicação, penhora, dação em pagamento etc. Atualmente o registro é lançado na matrícula do imóvel, sucessivamente, a medida que os negócios jurídicos vão sendo celebrados e levados ao conhecimento do registro imobiliário. Os símbolos de identificação do registro na matrícula é R (registro), conforme estabelece o Art. 232, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e se apresentam em ordem numérica crescente, obedecendo a sequência em que são apresentadosao registrador, sempre realizados com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como as averbações. Direito Imobiliário 20 6.2 Averbação É o ato registral que altera a caracterização do imóvel ou a qualificação das partes. Os atos sujeitos a averbação estão relacionadas no Art. 167, II da Lei n° 6.015/73. Na maioria das vezes, as averbações são provocadas mediante apresentação de requerimento assinado por pessoa legalmente habilitada, com firma reconhecida, contendo, no mínimo, o pedido, a qualificação da parte requerente e título aquisitivo do imóvel (Matrícula, Transcrição ou Inscrição) onde serão realizados os atos solicitados instruído da documentação comprobatória do pedido (Arts. 222 e 223 da Lei nº 6.015/73). Curiosidade Existe uma multiplicidade de documentos necessários aos diversos tipos de averba- ções. Citemos como exemplo a solicitação de uma averbação na matrícula de um imóvel registrado em outra circunscrição. Neste caso, o interessado deverá juntar ao requerimento certidão atualizada do registro emitida pelo ofício anteriormente competente, o qual tem validade de 30 dias. Citemos ainda, a situação na qual o signatário do requerimento não seja o proprietário (pessoa constante no registro do imóvel) ou o proprietário seja pessoa jurídica, quando será necessário apresentar documento que comprove interesse no imóvel ou poderes de representação (Ex: procuração pública ou particular, termo de inventariante, contrato social, estatuto, ata de assembleia, certidão simplificada, cópia de escritura pública de compra e venda etc). Não podemos esquecer que o símbolo de identificação da averbação na matrícula é AV (averbação), conforme estabelece o Art. 232 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e se apresenta em ordem numérica crescente, obedecendo a sequência em que são apresentadas ao registrador, sempre realizadas com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como os atos de registro. 6.3 Normas comuns para registros e averbações O prazo para que o registrador realize as averbações solicitadas é o mesmo fixado para a efetivação do registro, ou seja, 30 dias, nos termos fixados pelo Art. 188, Lei nº 6.015/73. No entanto, lembre-se que os ofícios podem diminuir tal prazo, mas nunca aumentá-lo. Ressalta-se que não é permitido o pagamento de taxa de urgência para agilizar a execução do serviço (Art. 31, III, Lei nº 8.935/94). Já o prazo para a conferência da legalidade da documentação apresentada ao registrador para provocar a realização de averbação é de 15 dias. Também lembrando que este prazo poderá ser diminuído, dependendo da eficiência do registrador. O pagamento dos emolumentos para a realização dos atos registrais deverá ser feito previamente, assim como estabelece o Art. 14, Lei nº 6.015/73. Todavia, não se pode esquecer que existe a possibilidade de apresentação da documentação apenas para análise e cálculo de emolumentos, nos termos do Art.12, parágrafo único, Lei nº 6.015/73. Desta forma, a solicitação será isenta da cobrança de emolumentos, no entanto, não gera prenotação, portanto, não confere direito de preferência ao apresentante do título. Direito Imobiliário 21 Observe abaixo as imagens propostas relacionadas aos registros e averbações. Indicação do Ofício de Registro de Imóveis (art.3° c/c 12, Lei 8.935/94) Descrição do imóvel na época da abertura da Matrícula (art.176,§ 1°, II, 3, LRP) Art.229, LRP Atos registrais (art.167, II,4 e 5, c/c 232, LRP) Art.227, LRP Data da abertura da matrícula (art.176,§ 1°,II N°do livro 02 matrícula (art.231, I, e art.176,§ 1°, II, 1, LRP) Qualificação do proprietário na época da Matrícula (art.176,§ 1°, II, 4, LRP) Atualização da qualificação do proprietário e da caracterização do imóvel. (Princípio da Continuidade) Imóvel atualmente existente. (Princípio da Especialidade) Descrição do imóvel na época da abertura da Matrícula (art.176,§ 1°, II, 3, LRP) Imóvel atualmente existente. (Princípio da Especialidade) Verso da ficha 01 (art.231, II, LRP) Continua na ficha n°. 6.4 Outros atos registrais: preferência, prenotação e protocolo Preferência é o direito que assiste ao apresentante do título que primeiro comparece ao Ofício de Registro de Imóveis para dar publicidade do mesmo. Tal direito está atrelado ao Princípio da Prioridade e tem como efeito a oponibilidade erga omnes depois de apresentado o título. Na Lei nº 6.015/73, a preferência registral está prevista nos Arts. 186 e 191. Direito Imobiliário 22 Não se pode olvidar que o direito de preferência persiste mesmo nos casos em que a mesma parte interessada apresentar dois ou mais títulos, tendo em vista que ela atribuirá preferência a algum deles e em decorrência deste ato, o título escolhido terá o seu direito de prioridade. A prenotação é o ato registral efetuado no Livro de Protocolo pelo oficial de registro ou seu substituto para assegurar o direito de preferência do apresentante. Possui a validade de 30 dias contados da data da apresentação do título, consoante disposição constante no Art. 183 da Lei nº 6.015/73. Ademais, a prenotação somente gera efeitos perante títulos contraditórios referentes ao mesmo bem imóvel, apresentados na mesma época, fora desta hipótese a preferência gerada produz apenas efeitos administrativos para fins de ordenação do serviço do registrador no intuito de controlar a ordem de entrega dos atos registrais solicitados. O Protocolo é o livro do Ofício de Registro de Imóveis destinado a lançar todos os atos realizados em virtude do título apresentado, o qual é obrigatoriamente reproduzido no título do apresentante para que este fique ciente da realização dos mesmos. Está regulamentado nos Arts. 182, 184, 185, 188 e 211, da Lei nº 6.015/73. É pertinente ressaltar que o Protocolo será encerrado diariamente. Através das anotações no protocolo pode-se controlar as prenotações e o direito de preferência. 7 Princípios Aplicáveis à Atividade Registral Os serviços Notariais e de Registro são de natureza mista, ou seja, prestados por particulares e por delegação do Poder Público, razão pela qual a atividade é norteada por Princípios Gerais da Administração Pública, princípios inerentes a atividade privada, bem como por princípios específicos da Atividade Registral. Sabe-se que princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais e típicas que condicionam todas as estruturações subsequentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência, razão pela qual é tão importante conhecê-los. 7.1 Princípios gerais da administração pública Atenção O Art. 37 da Constituição Federal estabelece que a Administração Pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência. Aplicando-se tais princípios ao sistema registral, podemos concluir que a Legalidade impõe ao registrador a obrigação de seguir as formalidades exigidas por lei. Desta forma, o oficial de registro e seus prepostos somente podem realizar os atos registrais com estrita observância aos requisitos legais. Daí surge o exame da legalidade do título ou qualificação registral, oportunidade em que o documento apresentado para registro é examinado à luz da legislação vigente e verifica-se sua aptidão formal. Direito Imobiliário 23 Temos ainda o Princípio da Impessoalidade, decorrente do Princípio da Igualdade, segundo o qual os serviços devem ser prestados a todos, igualmente, sem discriminação. Portanto, os prazos registrais são os mesmos, seja quem for o interessado no registro. Assim, como os requisitos legais devem ser exigidosde todos, indistintamente. Tratando sobre a Moralidade aplicada aos registros públicos, pode-se dizer que está relacionada a conduta condigna do registrador, ou seja, ele deve proceder de forma a dignificar a função exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida privada. A Publicidade como princípio está relacionada com a obrigação de fornecer as informações solicitadas e as certidões requeridas pelos interessados. Todas as informações prestadas devem coincidir com o arquivo da serventia e não podem ser fornecidas informações incompletas ou imprecisas. O Princípio da Eficiência pode ser verificado expressamente na Lei nº 8.935/94 quando estabelece no Art. 30, II, como dever do registrador atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza. Eficiência é cumprir as determinações legais melhor do que o legislador previu. Exemplo Por exemplo, quando a lei fixa determinado prazo para a prática de um serviço e o registrador o realiza em um prazo menor, ele está sendo eficiente. Pode-se dizer que a eficiência está relacionada com a função administrativa do registrador e do notário. 7.2 Princípios inerentes a atividade privada Em decorrência da natureza administrativa da atividade registral, o oficial deverá obedecer ao princípio da administração privada. Assim, o registrador poderá organizar melhor a prestação dos serviços a ele delegados e, consequentemente, ser mais eficiente e obter um maior lucro, já que com a boa administração organizará melhor suas despesas e aumentará sua receita líquida. Na ciência da Administração tem-se a disciplina de Organizações e Métodos – O&M, a qual diz respeito ao fluxograma de trabalho a ser seguido, às formas de avaliar a eficiência e o resultado do trabalho. Comentário Nesta área do conhecimento, destaca-se a teoria conhecida por Taylorismo, cujo criador foi Frederick W. Taylor. Sua teoria diz respeito ao desenvolvimento ordenado e científico do trabalho, o que se dá através da escolha do MÉTODO, ou seja, de uma metodologia para desenvolver cada função; da TÉCNICA, o que está relacionado com o conhecimento específico do assunto; e, por fim, a DIVISÃO DE TAREFAS, segundo a qual a pessoa certa deve ser colocada no lugar certo. Aplicando-se a teoria de Taylor na atividade registral, pode-se fixar que o registrador deverá definir expressamente as funções de cada um de seus prepostos (método); deverá ainda verificar quais de seus empregados possui a técnica do Direito e o grau de conhecimento exigido para o desempenho de cada uma das funções discriminadas (técnica); e, por fim, escolher o empregado com a habilitação condizente com a tarefa que realizará. Direito Imobiliário 24 7.3 Princípios específicos do serviço registral A atividade registral possui princípios próprios que a regem. Tais princípios podem ser facilmente identificados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e sua obediência refletirá diretamente na eficácia do registro. O primeiro princípio a ser enfocado é o da ESPECIALIDADE, segundo o qual, tanto o imóvel como os contratantes devem estar perfeitamente identificados e particularizados, tornando o imóvel especial, inconfundível com qualquer outro. Atenção No registro imobiliário existe a Especialidade Objetiva, relativa à caracterização do imóvel, e a Especialidade Subjetiva, relacionada com a qualificação das partes envolvidas no registro. A Lei nº 6.015/73, no Art. 225, estabelece que os tabeliães, escrivães e juízes farão com que nas escrituras e nos autos judiciais as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. Acrescenta ainda o legislador que as mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro e consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. Ademais, nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidas a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas das vértices definidoras dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. Todas estas exigências fazem com que o imóvel fique plenamente caracterizado. Desta forma, evita-se conflitos oriundos da imprecisão com que os imóveis eram descritos no registro de imóveis em tempos de outrora. Relacionado com o Princípio da Especialidade, temos o da UNICIDADE ou Unitariedade da Matrícula, segundo o qual cada imóvel possui uma matrícula e cada matrícula somente pode ter em sua abertura um único imóvel, mesmo que depois possa o imóvel primitivo originar vários outros. A matrícula deverá ainda concentrar todos os atos registrais relacionados com o imóvel seu objeto, ou seja, registros e averbações serão nela lançados. O Princípio da DISPONIBILIDADE significa que ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro, devendo este princípio ser observado em relação ao imóvel (não podendo Direito Imobiliário 25 ser transferido o domínio de uma casa quando há no registro um terreno ou dimensão maior do que existe) como também aos contratantes (a transferência de domínio de um imóvel de um casal, sob o regime de comunhão de bens, só será válida com a assinatura dos dois). Outro princípio que merece destaque é o da INSTÂNCIA ou da RESERVA DE INICIATIVA, também conhecido como Princípio da Rogação ou Inércia do Registrador, e é aquele pelo qual, em regra, o registrador só pode praticar atos de registro e averbação se solicitado pelo interessado, assim como estabelece o Art. 13, da Lei nº 6.015/73. Art. 13. Salvas as anotações e averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial a requerimento verbal ou escrito dos interessados e a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. Podemos citar como exceção a este princípio a possibilidade do registrador proceder o ato registral ex officio, ou seja, por impulso próprio nos casos de erro evidente, assim como previsto no Art. 213 da Lei nº 6.015/73. Em seguida, temos o princípio considerado a viga mestra do nosso Sistema Registral e que garante a segurança dos registros imobiliários: o PRINCÍPIO CONTINUIDADE, que diz que cada registro deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento histórico de titularidade, a vista do qual só se fará o registro de um direito se o outorgante dele figurar no registro anterior como seu titular. Sobre o Princípio da Continuidade, também denominado de Trato Sucessivo por Tatiana Passos (2005, p. 45), a autora discorre o seguinte: Poderíamos comparar tal princípio a uma história que é narrada, com personagens, lugar e tempos certos. Nessa história podem entrar novos personagens, mudarem tempo e lugar. Porém, se não existirem atos ou fatos que justifiquem tais mudanças, a história perderá a lógica. O mesmo ocorre com a vida de um imóvel, retratada na matrícula. Para haver mudanças dos titulares, das características do imóvel, ou a criação, modificação, e extinção de direitos registrados, é necessário o prévio registro ou a prévia averbação dos fatos ou atos jurídicos, que justifique a mudança posterior. A isso se dá o nome deprincípio da continuidade. Neste sentido, o Art. 195, da Lei nº 6.015/73, estabelece que se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Pode-se citar como exceção a este princípio a possibilidade de registro de usucapião, oportunidade em que pode ser quebrada a continuidade do registro em relação a caracterização do imóvel e aos titulares do direito constantes no registro do imóvel, uma vez que o imóvel não é transmitido pelo proprietário anterior, mas adquirido originariamente, em razão da posse prolongada. Alguns doutrinadores consideram a desapropriação também uma exceção ao Princípio da Continuidade. Segundo eles, a aquisição pelo Poder Público não se vincula a nenhum título anterior, cujo registro é dispensado. No nosso entendimento, apenas a usucapião seria uma exceção a este princípio. Através do Princípio da TIPICIDADE o registrador é informado que todos os atos de Registro têm que estar indicados na Legislação. Para o registro, a tipificação é fechada, pois gera direitos (Art. Direito Imobiliário 26 167, I, Lei nº 6.015/73), já para averbação admite-se uma maior elasticidade das previsões, desde que não gere prejuízo a terceiro ou não altere o imóvel, como averbar alguns cômodos construídos, por exemplo (Art. 167, II, Lei nº 6.015/73). Todavia, configurando-se as hipóteses de averbações previstas na legislação, estas passam a ser obrigatórias, cabendo ao registrador, exigir a efetivação das mesmas. Para Hércules Aghiarian (2001, p. 74) “Somente se registram títulos que sejam decorrentes de direitos reais típicos previstos em lei”. Ressalta-se que os registros e as averbações estão elencadas no Art. 167, I e II da Lei nº 6.015/73. Lembre-se ainda da tipificação referente aos documentos que geram registros, ou seja, em todo o ordenamento jurídico verifica-se a forma para os documentos que materializam as diversas situações jurídicas que têm imóveis como objetos. Ademais, somente podem ser registrados documentos admitidos a registro, consoante Art. 221, da Lei nº 6.015/73. Lei Art. 221 – Somente são admitidos registro: I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. Resumidamente, somente podem ser efetuados registros cujos direitos reais sejam previstos em lei; os documentos que gerarem os direitos reais também devem ser admitidos a registro pela legislação e tais documentos devem estar revestidos de todas as formalidades legais. Como exemplo podemos citar a impossibilidade do registro de enfiteuses atualmente, tendo em vista que o Art. 2.038 do Código Civil, o qual proíbe a constituição de novas enfiteuses. Outro exemplo seria a recusa de um registro de compra e venda de um imóvel no valor de um milhão de reais, materializada em um contrato particular, enquanto o Art. 108 do Código Civil estabelece a forma de escritura pública como essencial a este negócio jurídico. Lei Art. 2038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até a sua extinção, ás disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial á validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País. Direito Imobiliário 27 Por TITULARIDADE entende-se o princípio segundo o qual os atos registrais só podem ser praticados por pessoas investidas de fé pública, nomeadas pelo Poder Publico. Desta forma, somente podem gerar efeitos jurídicos os atos praticados pelo delegado e seus prepostos. Lembrando ainda que cada serventia possui atribuições próprias definidas por Lei. Assim, registrador de imóveis não tem competência para praticar atos de registro civil e vice-versa. PRIORIDADE ou PREFERÊNCIA é um princípio decorrente da realização do ato registral denominado de prenotação, que configura a anotação efetivada pelo registrador no livro de protocolo, demonstrando a ordem de apresentação do título no registro de imóveis. Desta forma, o que atribui prioridade a um título é a ordem de entrada no cartório. O primeiro que apresentar o título terá a preferência ao registro. Esta é a disposição contida no Art. 186, da Lei nº 6.015/73, segundo o qual o número de ordem determinará a prioridade do título e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Ademais, o Art. 191, da Lei nº 6.015/73, estabelece que prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. O critério da prenotação isenta o registrador de efetuar análise intrínseca do título, tendo em vista a fixação de um critério objetivo para verificação da preferência no registro. Tão importante é a prenotação que o legislador civil estabeleceu que o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O princípio da OBRIGATORIEDADE também é conhecido como Princípio da Inscrição e dispõe que, para ser titular do domínio, é obrigatório o ato de registrar, o que nos faz lembrar do velho brocado popular que diz: “somente quem registra é o dono”. Sobre o assunto, não se pode olvidar que o Art. 1.245 do Código Civil ao estabelecer que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Também, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Ademais, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. TERRITORIALIDADE ou CIRCUNSCRIÇAO é o Princípio que delimita a competência em razão do local para os atos de registro. Está estabelecido no Art. 12, Lei 8.935/94. Então, o exercício das funções delegadas ao oficial de registro de imóveis fica circunscrito à área territorial definida em lei, normalmente no Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado. Desta forma, se houver mais de uma serventia própria de registro de imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na serventia da zona imobiliária competente. Tatiana Passos (2005, p. 60) assim se posiciona sobre o assunto: Direito Imobiliário 28 A territorialidade diz respeito à competência da circunscrição que a serventia abrange. Em municípios maiores, é comum haver mais de um ofício imobiliário, devendo a parte levar o título ao Registro Competente. Em caso de registro de ato relativo a imóvel por serventia incompetente, o efeito é totalmente nulo por incompetência do serventuário que assinou o ato. Entende-se por FÉ PÚBLICA o Princípio que estabelece que os atos registrais asseguraram autenticidade advinda dadelegação do Poder Público à pessoa investida no cargo. Esta fé pública decorre do Art. 3o da Lei 8.935/94. Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro. As obras indicadas a seguir complementarão o conteúdo discutido nesta unidade. O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta unidade. Os outros dois exemplares são complementares e o último nos mostra com muita clareza a diretriz econômica da Constituição Federal. Com esta leitura será possível fixar a função econômica do Princípio da Propriedade Privada. Ler o Capítulo 5, o qual trata sobre A função social da propriedade. 1) ENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. 2) DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. 3) SWENSSON, Walter Cruz et al. Lei dos Registros Públicos Anotada. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2003. 4) BERCOVICI, Gilberto. Constituição econômica e desenvolvimento: Uma leitura a partir da constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2005. Leitura Complementar Finalizamos a Unidade 3 de Direito Imobiliário. Lembre-se de acompanhar a web aula desta Unidade e conte ainda com o apoio do Ambiente Virtual de Aprendizagem para esclarecer suas dúvidas. Direito Imobiliário 29 Referências Bibliográficas AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001. ARIMATÉA, José Rodrigues. O Direito de propriedade: Limitações e Restrições Públicas. São Paulo: Lemos & Cruz, 2003. ARONNE, Ricardo. Propriedade e domínio: Reexame sistemático das noções nucleares de direitos reais. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. BERCOVICI, Gilberto. 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