ESTUDO_DIRIGIDO_REGISTRO_DE_IMOVEIS

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Registro de Imo veis – estudo dirigido 
 
 
Material de disciplina 
 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017. 
Videoaulas 1 a 6 
Rotas de Aprendizagem 1 a 6 
 
Neste breve resumo, destacamos a importa ncia para seus estudos de alguns temas diretamente relacionados ao 
contexto trabalhado nesta disciplina. Os temas sugeridos abrangem o conteu do programa tico da sua disciplina 
nesta fase e lhe proporcionara o maior fixaça o de tais assuntos, consequentemente, melhor preparo para o sistema 
avaliativo adotado pelo Grupo Uninter. Esse e apenas um material complementar, que juntamente com a Rota de 
Aprendizagem completa (livro-base, videoaulas e material vinculado) das aulas compo em o referencial teo rico que 
ira embasar o seu aprendizado. Utilize-os da melhor maneira possí vel. 
 
Bons estudos! 
 
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implicar em sanço es disciplinares, com possibilidade de desligamento do quadro de alunos do 
Centro Universita rio, bem como responder aço es judiciais no a mbito cí vel e criminal. 
 
 
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Sumário 
 
 
Tema: Histo rico do registro de imo veis no Brasil ...................................................................................................... 4 
Tema: Sistemas de Registro ....................................................................................................................................... 4 
Tema: Princí pios do direito registral imobilia rio ...................................................................................................... 6 
Tema: Atribuiço es do registrador imobilia rio ........................................................................................................... 7 
Tema: Breve ana lise da escrituraça o de livros ..........................................................................................................10 
 
 
 
4 
Tema: Histórico do registro de imóveis no Brasil 
“O registro de imóveis frequentemente é visto como uma atividade secundária ou meramente 
burocrática. [...] Por muito tempo, aliás, os serviços de registros públicos foram considerados, até 
mesmo por advogados e membros do Ministério Público e do Poder Judiciário, como assessórios”. 
“As aquisições imobiliárias no Brasil têm uma longa tradição de informalidade: compromissos de 
compra e venda, contratos de gaveta, cessões de direitos, mero exercício de posse sem título, entre 
outros aspectos.” Diante deste cenário de informalidade, o Registro de Imóveis contribui para a 
sociedade de forma a garantir que as aquisições de imóveis sejam feitas de forma segura, eficiente e 
sem obstáculos. O Registro de Imóveis é um serviço público essencial. Busca-se hoje, cada vez mais, 
a segurança jurídica no tráfego imobiliário, com o cuidado até de se contratar advogados para 
pesquisar e verificar eventuais problemas que possam inviabilizar o negócio jurídico. Fonte: 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 11-13. 
 
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“Desde o descobrimento até a Independência, no Brasil a propriedade imobiliária era única e 
exclusivamente da Coroa Portuguesa, o que tornava desnecessária a existência de um registro da 
propriedade imobiliária.” Aprendemos que o acontecimento histórico que ensejou a criação do ofício 
de Registro de Imóveis no Brasil foi a chegada da família real portuguesa ao país, em 1808. Fonte: 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 20. 
 
 
Tema: Sistemas de Registro 
“Acerca dos sistemas registrais e suas espécies, sabemos que a diferenciação entre as formas de 
sistema registral adotadas no mundo, classificadas atualmente em três tipos, se dá pelo efeito dado à 
publicidade da inscrição dos direitos reais em seus cadastros. Aprendemos os tipos de sistemas 
registrais normalmente adotados pela doutrina brasileira são: o alemão, o francês e o brasileiro. Fonte: 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 32. 
 
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“O sistema registral brasileiro é também chamado eclético. Combina a importância do título com a 
forma de aquisição do direito, utilizando a clássica doutrina romana (da necessidade de existência do 
título e da tradição). Sabemos que a inscrição de um título cria o direito real e dá publicidade a 
terceiros. Temos de entender que a inscrição do título cria o direito real e dá publicidade a terceiros, 
gerando oponibilidade erga omnes (perante todos). Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro 
de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 32. 
 
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Uma característica do sistema registral alemão é a publicidade limitada: para se obterem certidões 
dos atos arquivados, é necessária a demonstração de interesse justificado. Essa característica do 
sistema alemão (publicidade limitada) não se faz presente no sistema brasileiro, porque no Brasil há 
a regra constitucional da publicidade plena dos registros. Ressaltamos que a publicidade plena dos 
registros no Brasil está prevista constitucionalmente, conforme disposto no art. 5º, inc. XXXIV, alínea 
5 
“b”. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 36, 
45. 
 
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“Até a edição do Código Civil de 1916, o sistema francês exerceu notável influência para a 
constituição e a criação do registro de imóveis brasileiro, especialmente pela ausência de 
obrigatoriedade registral, pela ausência de presunção de domínio daquele que se encontra inscrito na 
tábua registral, pela ausência de fé pública, pela utilização do fólio pessoal como cerne da estrutura 
do sistema e até mesmo pelos termos utilizados [...]. No entanto, com o advento do Código Civil de 
1916, o sistema brasileiro descolou-se de sua vertente francesa para adotar parcialmente o sistema 
alemão.” Ocorreram mudanças no sistema registral brasileira, mas há uma alteração considerada 
como principal com a entrada em vigor da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que 
modificou o sistema do fólio pessoal para o sistema do fólio real, no qual o imóvel é o centro do 
sistema de registro. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: 
InterSaberes, 2017, p.44, 46. 
 
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Diz o Código Civil brasileiro: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro 
do título translativo no Registro de Imóveis.” O único modo de aquisição de direito real no direito 
brasileiro somente se dá com o registro no ofício de registro, ou seja, com a inscrição do título no 
cadastro imobiliário em todos os casos, presumindo-se, para todos os efeitos, detentor do direito 
aquele que consta na matrícula. Diz o § 1º desse artigo: “Enquanto não se registrar o título translativo, 
o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Fonte: CASTRO, Lucas Fernando 
de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p.45. 
 
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“Mauro Covas desconfia que um prédio que há próximo de sua casa, na cidade de Cunha Porã/SC, é 
fruto de algum esquema de corrupção. Resolveu verificar quem é o proprietário de cada apartamento. 
Então, para tirar algumas dúvidas, dirigiu-se ao registro de imóveis da circunscrição territorial e 
solicitou certidão de inteiro teor (matrícula) de todos os apartamentos do prédio situado na Rua dos 
Espinhos, 433, bairro Campo Florido, CEP 88988-000. O jovem funcionário que o atendeu disse que 
irá providenciar em até cinco dias úteis as certidões, e que Mauro deveria pagar os emolumentos e, 
também, fornecer uma justificativa legal que comprove o seu interesse na informação, para que esse 
pedido fique registrado”. Nesse caso,o funcionário não agiu corretamente, porque no Brasil há a 
regra constitucional da publicidade plena dos registros. Qualquer pessoa pode obter essa informação 
(desde que pague os emolumentos devidos, claro), independentemente de justificativa. Fonte: 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 36, 45. 
 
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“Rogério Sapata é proprietário de uma chácara no campo há seis anos. Há quatro anos, ele cedeu o 
imóvel para locação comercial, de modo que hoje há uma distribuidora de leite fresco no local. Ele é 
casado com Igor Troia em regime de comunhão universal de bens há um ano e meio. Não houve, por 
parte dele ou de outro interessado, nenhum pedido de registro ou averbação no imóvel acerca dos 
fatos. Por outro lado, o registrador do ofício competente, por ser amigo pessoal de Rogério, conhece 
ambas as situações, a locação do imóvel e o casamento de Rogério Sapata. Mesmo assim, o 
6 
registrador não poderá efetuar registro ou averbação dos fatos porque nenhum ato pode ser executado 
de oficio pelo registrador, devido ao princípio da rogação ou da instância. Qualquer ato de registro 
ou averbação só pode ser feito a pedido (ou a rogo) do interessado. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando 
de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 84. 
 
 
Tema: Princípios do direito registral imobiliário 
“Esse princípio expressa que a constituição, a transmissão e a extinção de qualquer direito real 
somente se opera por intermédio da inscrição do título na tábua registral.” Estamos nos referindo ao 
princípio da inscrição. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: 
InterSaberes, 2017, p. 52. 
 
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“Tal princípio, materializado no art. 252 da Lei n. 6.015/1973, leva a que, enquanto não houver 
declaração de anulação, extinção, rescisão ou distrato, o registro continua válido e produzindo todos 
os seus efeitos legais.” Estamos falando do princípio da presunção. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando 
de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 60-61. 
 
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“Esse princípio não está positivado no direito brasileiro, porém, a jurisprudência entende que ele é 
acolhido por nosso sistema. Por esse princípio, os cidadãos confiam que a realidade fática está 
fielmente representada nos cadastros imobiliários e, portanto, estão livres para realizar qualquer 
negócio jurídico.” Esse princípio corresponde ao princípio da fé pública. Fonte: CASTRO, Lucas 
Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 63. 
 
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“Com a entrada em vigor do Decreto n. 18.542, de 24 de dezembro de 1928, positivou-se esse 
princípio, que atualmente é acolhido pelo art. 195 da Lei n. 6.015/1973, que assim estabelece em seu 
art. 195: ‘Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá 
a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza.’” O oficial nesse 
caso exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior para manter a continuidade do registro, 
garantindo o princípio da continuidade. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. 
Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 76. 
 
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“Belga Pax compra um imóvel que pertencia a Atanásio Silveira e, logo em seguida, o vende a 
Catedrático Porcindo. Por questão de economia quanto ao pagamento de impostos, taxas imobiliárias 
e despesas cartoriais, as partes interessadas pretendem registrar apenas a última transação, isto é, a 
transmissão da propriedade de Belga a Catedrático, sem qualquer intervenção de Atanásio, em nome 
do qual se acha registrado o imóvel”. O intento não é possível devido ao princípio da continuidade: é 
obrigatório a cada parte registrar as respectivas transferências. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando 
de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 76 - 77. 
 
7 
 
Tema: Atribuições do registrador imobiliário 
As aquisições imobiliárias no Brasil têm uma longa tradição de informalidade: contratos de gaveta, 
mero exercício de posse sem título, entre outros aspectos, sem intervenção do registro de imóveis 
nesses negócios jurídicos. O registrador de imóveis é o profissional concursado que busca garantir 
que as aquisições de imóveis sejam feitas de forma segura, eficiente e sem obstáculos. O registrador 
imobiliário é um profissional concursado do direito, cuja remuneração se dá pelo sistema privado, 
cujos atos são fiscalizados pelo Poder Judiciário, que se pauta na lei reguladora das atividades de 
registro, Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Os registradores conferem autenticidade, 
segurança e eficácia aos atos jurídicos. O ofício essencial dos registradores é proceder à guarda fiel e 
permanente das mutações jurídico-reais sobre os imóveis, conferindo publicidade e os efeitos dela 
decorrentes aos negócios jurídicos ali inscritos. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de 
Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 11-13, 90, 93. 
 
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“Na atual Lei de Registros Públicos, de 1973, os registradores são delegatários de serviço público 
concursados, remunerados de maneira privada pelos emolumentos recebidos”. Antes da entrada em 
vigor da atual Lei de Registros Públicos, eram funcionários públicos, remunerados pelos cofres 
públicos; não é mais assim hoje. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. 
Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 91. 
 
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“A par da existência das normas gerais, no âmbito nacional, acerca da função dos registros de imóveis 
e de suas atribuições, sempre existiram os regulamentos e as normas administrativas estaduais, que 
buscam detalhar e esmiuçar os procedimentos formais existentes. Isso ocorre porque é da tradição 
registral brasileira atribuir tal função às Leis de Organização Judiciária e, de forma mais detalhada, 
aos regulamentos administrativos do Poder Judiciário local, que é órgão fiscalizador.” As diversas 
normas locais, em muitos estados, estão consolidadas em um único documento denominado de 
Códigos de Normas, ou seja, as normas estaduais expedidas pelo juízo competente estão, em muitos 
estados, consolidadas nos Códigos de Normas, ou Código de Normas da Corregedoria-Geral de 
Justiça. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 
92. 
 
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“A Lei 6.015/1973 adotou a matrícula (fólio real) como núcleo central da organização cadastral do 
registro. Ainda, a citada lei esmiuçou quais seriam os títulos passíveis de inscrição na tábua 
imobiliária: 
“Art. 221 - Somente são admitidos registro: 
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; 
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas 
reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades 
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; 
8 
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos 
na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças 
proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; 
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. 
V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito 
Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse 
social, dispensado o reconhecimento de firma.” (Lei 6.015/1973). 
Somente aos títulos descritos no art. 221 a lei faculta a entrada no oficio imobiliário, com exclusão 
de todos os outros, tratando-se, portanto, de rol exaustivo (numerus clausus). Fonte: CASTRO, Lucas 
Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 93-94. 
 
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“Além do registro, outro ato atribuído ao registrador é a averbação, cuja função é “lançar alteraçõese extinções de alguma situação jurídica constante da matrícula. A averbação é ato acessório, tanto em 
relação à forma, quanto a sua substância, em face dos efeitos que deve produzir”. Consoante os 
estudos da disciplina, entre registro e averbação não há um de maior importância que o outro, já que 
ambos os atos são importantes e têm influência sobre o direito real. 
Apesar de a averbação se apresentar como ato acessório, não é menos importante, pois abrange 
situações que podem influenciar diretamente o direito real. A inscrição de penhora, compra e venda 
e usucapião é objeto de registro, não de averbação. (O cancelamento de penhora é objeto de 
averbação.) Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, 
p. 98. 
 
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“A Lei n. 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) disciplinou o art. 236 da Constituição Federal 
e, complementando a redação da Lei de Registros Públicos, fixou que a finalidade dos serviços de 
registro é “garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”. Aprendemos 
que de acordo com a Lei n. 8.935/1994, o notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, 
são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial 
e de registro. A definição está contida no art. 3º da Lei n. 8.935/1994. Fonte: CASTRO, Lucas 
Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 104. 
 
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“A Lei 8.935/1994 define seis requisitos para a delegação da atividade notarial e registral. Conforme 
a lei, estes requisitos são: 1) habilitação em concurso público de provas e títulos; 2) 
nacionalidade brasileira; 3) capacidade civil; 4) quitação com as obrigações eleitorais e militares; 5) 
diploma de bacharel em direito; 6) verificação de conduta condigna para o exercício da profissão. 
Tais requisitos estão na Lei 8.935/1994, que emana: “Art. 14. A delegação para o exercício da 
atividade notarial e de registro depende dos seguintes requisitos: I - habilitação em concurso público 
de provas e títulos; II - nacionalidade brasileira; III - capacidade civil; IV - quitação com as obrigações 
eleitorais e militares; V - diploma de bacharel em direito; VI - verificação de conduta condigna para 
o exercício da profissão. ” Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: 
InterSaberes, 2017, p. 104. 
 
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Considere que Henrique Pomar passou em concurso público de provas e títulos e, já há três anos, é 
tabelião de notas na cidade de Itu, cidade de São Paulo com aproximadamente 171 mil habitantes. 
Nesse tempo como tabelião, tem prestado ótimos serviços, porém, um cliente ficou insatisfeito com 
determinada situação ocorrida no tabelionato Boa Vista, local onde Henrique presta os serviços, e 
decidiu ajuizar uma ação. Como parte ré da petição protocolada por esse cliente no Poder Judiciário, 
está o Tabelionato Boa Vista. Aprendemos na disciplina, que tendo em vista as partes no processo, a 
petição dessa ação não está correta porque o tabelionato de notas não tem personalidade jurídica 
própria. O serventuário recebe a delegação para exercer, em determinada localidade, o serviço 
extrajudicial, porém o cartório não tem personalidade jurídica. Portanto, a ação deveria ser proposta 
contra o próprio Henrique Pomar, na qualidade de tabelião. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. 
Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 105. 
 
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“A Lei n. 8.935/1994 diz no seu Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência 
no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos 
praticados na serventia e só perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.” 
O Estado não contribui para a aquisição de local, equipamentos e insumos necessários à execução do 
serviço público dos registradores de imóveis. A gerência e a operação registral são exclusivas do 
titular. Isso inclui as despesas de custeio, investimento e pessoal. O custeio da atividade de registro 
(contratação de prepostos, aquisição de bens e software, cuidado com o armazenamento dos livros e 
todas as atividades relacionadas à função) é inteiramente de responsabilidade do oficial. A Lei n. 
8.935/1994 diz em seu art. 21: “O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e 
de registro é da responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às 
despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações 
relativas à atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor 
qualidade na prestação dos serviços.” Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. 
Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 105-107. 
 
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“No que diz respeito às atribuições do registrador, a Lei 8.935/1994 firmou deveres de natureza 
administrativa: 
“Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: 
I - manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais seguros; 
II - atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza; 
III - atender prioritariamente as requisições de papéis, documentos, informações ou providências que 
lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas 
jurídicas de direito público em juízo; 
IV - manter em arquivo as leis, regulamentos, resoluções, provimentos, regimentos, ordens de serviço 
e quaisquer outros atos que digam respeito à sua atividade; 
V - proceder de forma a dignificar a função exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida 
privada; 
VI - guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham 
conhecimento em razão do exercício de sua profissão; 
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VII - afixar em local visível, de fácil leitura e acesso ao público, as tabelas de emolumentos em vigor; 
VIII - observar os emolumentos fixados para a prática dos atos do seu ofício; 
IX - dar recibo dos emolumentos percebidos; 
X - observar os prazos legais fixados para a prática dos atos do seu ofício; 
XI - fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; 
XII - facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente 
habilitadas; 
XIII - encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a 
sistemática processual fixada pela legislação respectiva; 
XIV - observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente.” 
Com tantos deveres, entre outros, a atividade do registrador é fiscalizada. Sim, os registradores têm 
sua atividade fiscalizada pelo Poder Judiciário estadual, mais especificamente pela Corregedoria-
Geral de Justiça, na pessoa de juiz corregedor. 
A fiscalização das atividades do registrador decorre de determinação constitucional e busca evitar 
prejuízos aos cidadãos quando existem equívocos ou fraudes na inscrição de determinados atos. Além 
dos atos listados no art. 30 da Lei 8.935/1994, os atos típicos da função registral são também 
fiscalizados pelo Poder Judiciário. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. 
Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 106-107. 
 
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“Se houver o descumprimento de algum dever, o registrador está sujeito a processo administrativo 
disciplinar, a ser aberto pelo Juízo Corregedor competente, que poderá resultar em penalidades. 
Aprendemos sobre as penalidades possíveis, que são: Repreensão (ou advertência, admoestação); 
multa; suspensão (de até 90 dias) e perda da delegação. Se houver o descumprimento de algum dever, 
o registrador está sujeito a processo administrativo disciplinar, a ser aberto pelo Juízo Corregedor 
competente, que poderá culminar nas seguintes penalidades: repreensão, multa, suspensão de até 90 
dias e perda delegação. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: 
InterSaberes, 2017, p.107-108. 
 
 
Tema: Breve análise da escrituração de livros 
“No viés histórico do registro de imóveis, vemos: A Lei Imperial de 1864, regulada pelo Decreto n. 
3.453, de 26 de abril de 1865, previu a criação de oito livros, a saber: Livro n. 1 (Protocolo); Livro n. 
2 (Inscrição Especial); Livro n. 3 (Inscrição Geral); Livro n. 4 (Transcrição das Transmissões); Livro 
n. 5 (Transcrição de Ônus Reais); Livro n. 6 (Transcrição do Penhor de Escravos); Livro n. 7 
(Indicador Real); Livro n. 8 (Indicador Pessoal). Fonte: BRASIL. Decreto nº 3.453, de 26 de abril de 
1865. Disponível em: 
. Acesso 
em: 21 jun. 2018. 
Há atualmente, no Registro de Imóveis, segundo a lei federal de Registros Públicos 5 (cinco) livros. 
São cinco os livros do Registro de Imóveis, conforme a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973): 
Aprendemos quais são eles conforme dispõe o Art. 173: “Haverá, no Registro de Imóveis, os 
seguintes livros: Livro nº 1 - Protocolo; Livro nº 2 - Registro Geral; Livro nº 3 - Registro Auxiliar; 
Livro nº 4 - Indicador Real; Livro nº 5 - Indicador Pessoal.” 
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Aprendemos que o Livro Protocolo é a porta de entrada do título causal e, por conta deste livro, dos 
princípios da prioridade e da publicidade, o detentor do direito real já encontra proteção da 
oponibilidade erga omnes (contra todos; em face de todos), marca do direito real. Todos os títulos 
levados a registro passam pelo Livro Protocolo e recebem um número de ordem. O Livro Protocolo 
é a porta de entrada do título levado a registro, e garante o princípio da prioridade. Segundo os estudos 
da disciplina e a Lei de Registros Públicos, todos os títulos levados a registro serão prenotados no 
Livro Protocolo. Esse ato garante a aplicação do princípio da prioridade ou princípio da publicidade. 
Segundo a Lei de Registros Públicos, todos os títulos levados a registro serão prenotados no Livro 
Protocolo, garantindo a aplicação do princípio da prioridade e da publicidade. 
No Livro de Registro Geral são registradas e averbadas as diversas mutações jurídicas dos direitos 
reais. Cada matrícula que nele se encontra representa um único imóvel. Fonte: CASTRO, Lucas 
Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 123-137. 
 
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 “Renato Graco realizou uma compra e venda de imóvel, com escritura pública lavrada em 
Tabelionato de Notas. Para se tornar proprietário de pleno direito, com eficácia erga omnes (perante 
todos), deseja registrar no ofício de registro de imóveis competente. Ele apresentou a escritura pública 
somente para exame de exigências e cálculo de emolumentos. Nesse caso, o título não será prenotado, 
porque, quando apresentado apenas para exame de exigências e cálculo de emolumentos, não há 
acesso ao Livro Protocolo (não há prenotação). Como regra, todos os títulos apresentados a registro 
são prenotados, conforme o art. 182 da Lei de Registros Públicos. Porém, a apresentação do título 
somente para exame de exigências e cálculo de emolumentos, como previsto no parágrafo único do 
art. 12 da Lei n. 6.015/1973, não recebe prenotação; não há acesso ao Livro Protocolo, portanto, não 
é gerado qualquer efeito decorrente do princípio da prioridade. O título apresentado por Renato não 
será prenotado, portanto, não gera os efeitos decorrentes do princípio da prioridade. Fonte: CASTRO, 
Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 124. 
 
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“O número de ordem e a data de prenotação devem ser reproduzidos no instrumento apresentado pelo 
interessado [...]. Esse requisito é relacionado à necessidade de inscrição no Livro Protocolo de todos 
os atos que o registrador formalizar. Essa condição requer o lançamento na coluna de anotações 
apenas do cancelamento da prenotação, restauradora da homogeneidade dos assentos de prioridade e 
do sobrestamento de outros títulos por exigência, dúvida ou espera de decurso legal.” Há hipóteses 
onde pode ocorrer o cancelamento da prenotação, são elas: Por iniciativa do registrador, em face da 
irregistrabilidade manifesta do título ou do aquecimento da primeira hipoteca no prazo de espera 
previsto no art. 189 da Lei n. 6.015/1973; por desistência da parte no cumprimento das exigências 
após 30 dias do protocolo do título; por decisão do juiz em processo, seja ele de dúvida ou 
contencioso; e, por fim, por autorização escrita do titular do direito prenotado. O cancelamento da 
prenotação pode ocorrer pelos seguintes motivos [...]: por iniciativa do registrador, em face da 
irregistrabilidade manifesta do título ou do aparecimento da primeira hipoteca no prazo de espera 
previsto no art. 189 da Lei n. 6.015/1973; por desistência da parte no cumprimento das exigências 
após 30 dias do protocolo do título (art. 205); por decisão do juiz em processo, seja ele de dúvida ou 
contencioso; e, por fim, por autorização escrita do titular do direito prenotado. Fonte: CASTRO, 
Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 125. 
 
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Sabrina Petite Neta recebeu de herança um imóvel na praia de seu tataravô Sabrino Petit Júnior. Na 
etapa final dos trâmites legais para a formalização da transferência, ela enfim apresentou o formal de 
partilha para registro no ofício de registro de imóveis competente. Uma hora depois, sem o 
conhecimento de Sabrina, apareceu no mesmo registro de imóveis o senhor Pórcio Mendes, com uma 
escritura pública de compra e venda do mesmo imóvel, na qual se evidencia que Pórcio comprou a 
propriedade de Sabrino Petit. Ambos os títulos são legalmente válidos e aptos a transferência. 
Considerando os estudos da disciplina, independentemente de possíveis discussões judiciais futuras, 
será a registrada propriedade do imóvel para Sabrina Petite Neta, uma vez que seu título foi levado a 
registro antes daquele de Pórcio Mendes. Embora aparentemente complicada a situação, a resposta é 
muito simples e amplamente estudada na disciplina, porque diz respeito à prenotação e ao princípio 
da prioridade. Pelo princípio da prioridade, em caso de incompatibilidade de direitos, “podemos citar 
a existência de dois negócios jurídicos nos quais o proprietário vendeu a diferentes pessoas a 
propriedade do imóvel. O primeiro adquirente que ingressar no fólio real terá acolhido seu direito, 
enquanto o segundo título será excluído.” Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de 
Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 67, 123-125. 
 
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“Em razão de o fólio real ser o núcleo do sistema no qual orbitam os direitos reais, a Lei de Registros 
Públicos detalhou de forma exaustiva os dados e os requisitos intrínsecos de sua constituição.” Ana 
comprou o pequeno terreno de trás de sua residência, a fim de fazer uma piscininha para seus filhos, 
e os fundiu em um único imóvel. Para registrar a situação, as duas matrículas independentes serão 
encerradas e o imóvel resultante da fusão ganhará nova matrícula. 
“Quando ocorre a fusão de dois imóveis, pela nova descrição, constitui-se um terceiro, inconfundível 
com os outros dois, razão pela qual o ordenamento registral determina o encerramento das matrículas 
anteriores e a abertura de nova, conforme consta no art. 234 da Lei de Registros Públicos. ” Fonte: 
CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 67, 128-129. 
 
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“Os registradores não são receptores passíveis dos títulos causais que executam ofício meramente 
executivo e subalterno. [...] Apresentado o documento relativo ao negócio jurídico, o oficial verificará 
a possibilidade de inscrição do título na matrícula, utilizando-se da legislação e dos princípios do 
direito registral.” Essa atividade é denominada de qualificação registral. “Os registradores não são 
receptores passíveis dos títulos causais que executam ofício meramente executivo e subalterno. [...] 
Apresentadoo documento relativo ao negócio jurídico, o oficial verificará a possibilidade de inscrição 
do título na matrícula, utilizando-se da legislação e dos princípios do direito registral. Essa atividade 
é chamada de qualificação registral.” Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. 
Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 144. 
 
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“A qualificação registral é a função que se mostra mais complexa e a que exige maior cuidado por 
parte do registrador imobiliário, pois a decisão apresentada, seja positiva, seja negativa, acabará por 
gerar um direito real ou negar esse efeito a determinado negócio jurídico.” Em caso de juízo negativo 
da entrada do título no fólio real, é apresentada a nota de exigências, na qual o oficial apresenta os 
motivos pelos quais o título foi devolvido. Em caso de juízo positivo da entrada do título no fólio 
real, o registrador procede às inscrições necessárias nos livros. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. 
Registro de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017, p. 158. 
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“Segundo o material da disciplina, a retificação do registro imobiliário é dividida em três categorias: 
retificação negativa, retificação positiva e retificação mista. Aprendemos sobre cada uma delas: 1) 
Retificação negativa: Supressão de dados incorretos que não deveriam constar no documento; 2) 
Retificação positiva: Inserção de informações que foram omitidas e 3) Retificação mista: Correção 
de informações equivocadas. Fonte: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro de Imóveis. Curitiba: 
InterSaberes, 2017, p. 172.