Contratos Preliminares e Extinção de Contratos

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DIREITO CIVIL III
Aula 5 - Contrato preliminar. 
 Extinção dos contratos.
Tema da Apresentação
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Tema da Apresentação
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Conteúdo Programático desta aula
Compreender a fase de contrato preliminar e as obrigações dela decorrentes. 
Distinguir as várias espécies de extinção do contrato;
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(MPDFT - 27o. Concurso - adaptada) Considere que foi firmado um contrato particular de promessa de compra de um bem imóvel, financiado em 60 parcelas mensais, entre Pedro e João, figurando como intermediária a Imobiliária Morar Bem, no qual foi inserida cláusula resolutiva expressa, restando ajustado que enquanto o financiamento permanecer em nome do cedente, o cessionário compromete-se a efetuar o pagamento das prestações do imóvel, junto à instituição financeira, nos seus respectivos vencimentos, sob pena de perder o valor do ágio e ser obrigado a devolver o imóvel ao cedente, sem direito a qualquer indenização, ou restituição, independentemente de interpelação judicial. Ficou acordado, também, que o contrato não era sujeito à revisão. A posse do imóvel foi transferida ao comprador no ato da assinatura do mencionado contrato. Diante dessa situação hipotética, quais seriam os efeitos da resolução deste contrato? Explique sua resposta.
Caso Concreto 1
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(MPDFT - 2009 - adaptada) Ainda a respeito dos contratos, assinale a alternativa correta:
a) Ocorrendo a evicção parcial, sendo esta considerável, o evicto poderá optar entre a rescisão contratual e a retenção da coisa com o abatimento proporcional do preço.
b) A teoria da onerosidade excessiva se aplica nas relações de consumo, onde são nulas as cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, para o consumidor, decorrente de fatos supervenientes, desde que imprevistos pelas partes.
c) Se, depois de concluído o contrato, com prestações sucessivas, ocorrer a diminuição patrimonial de uma das partes, capaz de tornar duvidoso o cumprimento da prestação assumida, não pode a outra parte cessar ou reter a sua prestação até que o segundo efetue a sua ou preste garantia suficiente.
Questão objetiva 1
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d) O contrato por prazo indeterminado admite a resilição unilateral, que é exercida mediante declaração de vontade emanada da parte a quem não mais interessa a manutenção do vínculo negocial. A resilição unilateral é um direito potestativo e opera-se mediante denúncia, independente de notificação da outra parte.
e) No contrato com pessoa a declarar é possível aos contratantes inserir estipulação segundo a qual um deles se reserva a faculdade de indicar uma pessoa, diversa da relação originária, que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações decorrentes do negócio, caso o contratante originário não cumpra as obrigações assumidas.
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Questão objetiva 2
(TRF 4a. Região - 2010) Assinale a alternativa correta. A "exceptio non adimpleti contractus" pode ser aplicada:
a) A- Apenas nos contratos unilaterais.
b) B- Apenas nos contratos bilaterais.
c) C- Nos contratos unilaterais e bilaterais.
d) D- Somente nos contratos escritos.
e) E- Todas as alternativas anteriores são incorretas.
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Conceito: Contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato, promessa de contratar, contrato preparatório ou compromisso, é a convenção de que se valem as partes, em uma fase inicial de entabulamento de negócio, para obrigarem, ou uma delas, à outorga futura de um contrato definitivo. É fonte de uma obrigação de fazer, qual seja, celebrar um contrato definitivo.
Ex. Promessa de compra e venda de imóvel.
Objeto: Contrato preliminar ou pacto de contrahendo é aquele que tem por objeto um contrato definitivo.
Contrato Preliminar
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Requisitos de Validade do Contrato Preliminar: 
Os requisitos do contrato preliminar são os mesmos exigidos para o contrato definitivo exceto quanto à forma.
Requisito Subjetivo – sujeito capaz (art. 104,I do Código Civil) e legitimado
Requisito Objetivo – lícito, possível, determinado ou determinável (art. 104, II do Código Civil)
Requisito Formal - Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
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Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
ATENÇÃO: Se o contrato preliminar não contiver cláusula de arrependimento, tornar-se-á IRETRATÁVEL e IRREVOGÁVEL 
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Da Promessa de Compra e Venda
É a espécie de contrato preliminar mais comum. Nesse tipo de contrato as partes se obrigam a contratação de compra e venda definitiva posteriormente.
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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
STJ Súmula nº 239    
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Extinção do Contrato
1. Modo normal de extinção do contrato.
Cumprimento:
“O vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao credor”.
(Humberto Theodoro Junior)
Modos de extinção dos contratos
Modo normal de extinção – com o cumprimento – quitação
Modo anormal de cumprimento – sem cumprimento
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Extinção do Contrato
Tema da Apresentação
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2. Modos anormais de extinção do contrato. Extinção do contrato sem cumprimento.
2.1. Causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato:
Nulidade absoluta(166 e 167 do CC) e Nulidade relativa. (art 171 e seg.)
Cláusula Resolutiva: expressa ou tácita
Direito de arrependimento
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Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 167. É nulo o negócio
jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.
Nulidade Absoluta
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Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.
 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade
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Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade.
 
Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:
I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;
II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;
III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.
Nulidade Relativa
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Existe o hábito no meio negocial de utilizar a expressão rescisão englobando as figuras da resolução e da resilição. 
Contudo, tecnicamente falando, a rescisão ocorre nas hipóteses de dissolução de determinados contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo.
RESCISÃO- lesão , estado de perigo
RESILIÇÃO – há dissolução do contrato pela vontade de uma ou de ambas as partes
OBS: Rescisão 
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Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.
§ 1º Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
§ 2º Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.
LESÃO
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Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa não pertencente à família do declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias.
ESTADO DE PERIGO
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b) Cláusula resolutiva.
Na execução do contrato, cada contraente pode pedir a resolução do acordo, se o outro não cumpre as obrigações avençadas. Essa faculdade pode resultar de estipulação 0 cláusula resolutiva expressa, ou de presunção legal – cláusula resolutiva tácita.
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Cláusula resolutiva expressa: é convencionada pelas partes, de maneira que com a ocorrência, a rescisão do avençado independe de decisão judicial bastando a mera notificação extrajudicial.
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Cláusula resolutiva tácita: Dá-se pela presunção legal de que o lesado, pode, quando houver inadimplemento, requerer, se lhe aprouver, a rescisão do ajuste com perdas e danos. O pronunciamento da rescisão da avença deve ser judicial. Portanto o contrato não se rescinde de pleno direito como ocorre na cláusula resolutiva tácita.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 
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Teoria do Adimplemento Substancial
Evita a extinção por motivo ínfimo, dando mais estabilidade às relações contratuais e, portanto, mais garantias à sociedade de um julgamento justo quando a demanda versar sobre este tema. Sua importância reside no fato de que assegura os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.
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c) Direito de arrependimento.
Desde que expressamente previsto no contrato, o arrependimento autoriza qualquer das partes a rescindir o ajuste, mediante declaração unilateral da vontade, sujeitando-se à perda do sinal, ou à sua devolução em dobro, sem, no entanto, pagar indenização suplementar. Estamos diante das arras penitenciais
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Tema da Apresentação
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Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
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Arrependimento no CDC
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
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2. 2 Causas supervenientes à formação do contrato:
Geram a dissolução do contrato pode se dar por: 
Resolução
Resilição, 
Morte de um dos contratantes e 
Rescisão
 
Resolução- tem como causa a
inexecução por um dos contratantes e pode ser por:
Inexecução voluntária
Inexecução involuntária
Onerosidade excessiva.
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a.1) Resolução por inexecução voluntária.
Decorre de comportamento culposo de um dos contratantes, com prejuízo ao outro. 
Ex. a não entrega de um boi porque o animal pereceu por falta de alimentação.
Produz efeitos ex tunc, extinguindo o
que foi executado e obrigando a restituições recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente ao pagamento de perdas e danos e da cláusula penal.
Entretanto, se o contrato for de trato sucessivo há efeito ex nunc.
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Exceção do contrato não cumprido
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
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a.2) Resolução por inexecução involuntária.
A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como nas hipóteses de fato de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios à vontade dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que tornam impossível o cumprimento da obrigação.
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Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Art. 399. O devedor em
mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.
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Tema da Apresentação
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 b) Resilição
b.1) Distrato
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
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b.2) Resilição unilateral: 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à
outra parte.
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Tema da Apresentação
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Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
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 c) Morte de um dos contratantes
A morte de um dos contratantes só acarreta a dissolução dos contratos personalíssimos, que não poderão ser executados pela morte daquele em consideração do qual foi ajustado. Subsistem as prestações cumpridas, pois seu efeito é ex nunc.
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Tema da Apresentação
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Exercícios Semana 5
Caso concreto 1
Mariana (promitente compradora) celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$300.000,00 com Kelly (promitente vendedora), através de instrumento público. Durante a vigência do pacto, Kelly e Mariana decidiram voltar atrás no negócio e celebraram novo acordo, através de instrumento particular, extinguindo o contrato inicial.
Considerando as normas relativas ao contrato preliminar e à extinção do contrato, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
a) qual a modalidade de extinção ajustada?
b) foi válida a extinção feita através de instrumento particular?
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Questão objetiva 1
(OAB 2010/1) No que diz respeito à extinção dos contratos, assinale a opção correta.
A) Na resolução por onerosidade excessiva, não é necessária a existência de vantagem da outra parte, bastando que a prestação de uma das partes se torne excessivamente onerosa.
B) A resolução por inexecução voluntária do contrato produz efeitos ex tunc se o contrato for de execução continuada.
C) Ainda que a inexecução do contrato seja involuntária, a resolução ensejará o pagamento das perdas e danos para a parte prejudicada.
D) A eficácia da resolução unilateral de determinado contrato independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc.
Gabarito: alternativa D.
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Tema da Apresentação
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Questão objetiva 2
(OAB 2009/2) Com relação ao contrato, assinale a opção correta.
A) A resilição consiste na extinção do contrato por circunstância superveniente à sua formação, como, por exemplo, o inadimplemento absoluto.
B) A resolução constitui a extinção do contrato por simples renúncia da parte.
C) A rescisão tem origem em defeito contemporâneo à formação do contrato, e a presença do vício torna o contrato anulável ou nulo.
D) O distrato constitui espécie de resolução contratual.
Gabarito: alternativa C.
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Tema da Apresentação
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Por hoje é só... Até a próxima aula!!!!
Direito Civil III
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Aula 1 - Plano de Ensino
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