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UNIVERSIDADE NILTON LINS ENGENHARIA CIVIL AVALIAÇÃO E PERÍCIA MANAUS/AM 2017 FRANCISNEY SILVA – MAT. 15102990 WAGTON FERNANDES – 13383761 FLAIORI SEIXAS – 13600169 Avaliação de terrenos pelo método comparativo direto de dados de mercado. Trabalho de pesquisa do curso de engenharia da Civil da Disciplina de Avaliação e Pericia ENC101, sobre 15 terrenos em um mesmo bairro da cidade de Manaus ou dentro de uma região com raio de abrangência de 500m, com as seguintes informações principais e necessárias a uma avaliação de terreno, sendo trabalho escrito como requisito para obtenção de nota. Prof. Raimundo Jefferson Soares dos Santos MANAUS/AM 2017 SUMARIO INTRODUÇÃO 3 1 Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando 4 Acesso 4 Caracterização da Região 4 2. LOCALIZAÇÃO 5 3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS METODO COMPARATIVO 6 3.1 Terreno 01 6 3. 2 Terreno 02 7 3. 3 Terreno 03 8 3. 4 Terreno 04 9 3. 5 Terreno 05 0 3. 6 Terreno 06 11 3. 7 Terreno 07 12 3. 8 Terreno 08 13 3. 9 Terreno 09 14 3. 10 Terreno 10 15 3. 11 Terreno 11 16 3. 12 Terreno 12 17 3. 13 Terreno 13 18 3. 14 Terreno 14 19 3. 15 Terreno 15 20 CONCLUSÃO 21 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICA 22 ANEXOS 23 Planilha com valores comparativos 24 Tab. da prefeitura (valores básicos dos bairros em r$ pólos de valorização) 25 INTRODUÇÃO Esse trabalho foi utilizado à técnica de avaliação de terrenos pelo método comparativo direto de dados de mercado, como ferramenta para nos auxiliar e determinar o valor venal de imóveis urbanos, para fins de trabalho de graduação, comparando-a com o método atualmente utilizado pela Prefeitura. Os imóveis para avaliações pertencem à zona Norte de Manaus, é formado pela união de vários lotes e comunidades, foi considerado o bairro do Novo Aleixo como referência para esse trabalho, onde foi avaliado 15 terrenos no raio de 500 metros e tendo como referencia alguns pontos citados abaixo. 1 Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando Foi pesquisado 15 terrenos no bairro Novo Aleixo na cidade de Manaus Amazona, dentro de um raio de abrangência de 500m, com as seguintes informações principais e necessárias a uma avaliação de terreno: Acesso O acesso aos terrenos é direto e realizado pela Rua Indiaporã, Rua 89, Av. Cel. Sávio Belota, Rua penetração. Caracterização da Região A região onde está situado s 15 terrenos avaliando, possui relevo homogêneo de inclinação suave apresentando área plana e solo seco. É dotada de toda infra-estrutura urbana tais como: redes de água, luz, telefone, esgoto e sistema viário com vias pavimentadas, e está servida dos principais serviços públicos e privado. Tendo dentro do raio e próximos: UBS –(Unidade básica de Saúde), Igreja, Escolas e mercados. 2. LOCALIZAÇÃO Imagem: 01 Fonte:https://www.google.com.br/maps/place/3°02'24.1"S+59°57'17.4"W/@-3.0400257,-59.9553702,19z Ponto de referencia: UBS Maria de Fátima Mafra de Andrade Rua 72, num. 52 - Cidade Nova, Manaus - AM, 69099-270 -3.040031, -59.954825 ( Raio de 500m ) Imagem 02 – fonte https://www.google.com.br/maps 3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS METODO COMPARATIVO Para realização da avaliação imobiliária será utilizado como referencia os terrenos com as especificações abaixo: 3.1 Terreno 01 Localização: Rua 65 num. 54 – Novo Aleixo / Manaus, Amazonas. Coordenadas: S 19º59’01,3” e W 44º24’06,9” Imagem 03: fonte: https://www.google.com.br/maps/ Casa um pavimentos com paredes em bloco de cimento, teto em laje, piso em cerâmica, cobertura telha de brasilit, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada na frente, com estrutura superior tipo cobertura. Área do terreno: (frente: 10m, profundidade 20,54m) = 205,4m² Valor do terreno na venda na região: 50.000,00 reais Valor total do terreno: 36.108,21 Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 77,53m² Valor de testada 10m Preço unitário: 175,78 Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 2 Terreno 02 Localização: Rua 52 num. 54–Novo Aleixo–Cep. 69099270 / Manaus, Amazonas. Coordenadas: S -3.039905 e W -59.955407 Imagem 04: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.0399316,-59.9554118,3a Casa com dois pavimentos com paredes em bloco de cimento , teto misto, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, partte inferior: sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada na frente, parte superior 1 quarto e área de lazer atrás, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 10m, profundidade 17,5m) = 175m² Valor do terreno na venda na região: 65.000,00 reais Valor total do terreno: 30.761,50 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 65,71m² Valor de testada 10m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 3 Terreno 03 Localização: Rua 52 num. 56–Novo Aleixo–Cep. 69099270/Manaus, Amazonas. Coordenadas: W-3.040043, S-59.954995 Imagem 05: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.0400438,-59.9550389,21z Casa com um pavimento com paredes em bloco de cimento , teto telha de brasilit, piso em cerâmica, janelas e portas em madeira, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro. Área do terreno: (frente: 8,29m, profundidade 21,72m) = 180m² Valor do terreno na venda na região: 65.000,00 reais Valor total do terreno: 31.650,75 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 18,80m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 4 Terreno 04 Localização: Rua 52 num. 40–Novo Aleixo–Cep. 69099270 / Manaus, Amazonas. Coordenadas: W-3.040226, S-59.954366 Imagem 06: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040226.-59.954366-3.0399316 Prédio comercial com dois pavimentos com paredes em bloco de cimento , teto laje, em cerâmica, janelas e portas em ferro, parte inferior: salão de comercial, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, parte superior área de lazer, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8,35m, profundidade 21m) = 175,35m² Valor do terreno na venda na região: 120.000,00 reais Valor total do terreno: 30,823,00reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 58,60m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 5 Terreno 05 Localização: Rua 52 num. 24–Novo Aleixo–Cep. 69099270 / Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.040386, -59.953887 Imagem 07: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040386,-59.953887 Casa com um pavimentos com paredes em bloco de cimento , teto de telhas de brasilit, piso em cerâmica, janelas e portas em madeira, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, área de lazer atrás. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 28m) = 224m² Valor do terreno na venda na região: 60.000,00 reais Valor total do terreno: 39.374,72 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 115,46m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 6 Terreno 06 Localização: Rua 52 num. 63–Novo Aleixo–Cep. 69099270 / Manaus,Amazonas. Coordenadas: -3.040033, -59.955227 Imagem 08: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040033,-59.955227 Casa com um pavimentos com paredes em bloco de cimento, coberta com telha de brasilit, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, toda murada na frente e área de lazer atrás,. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 22,56 = 180,48m² Valor do terreno na venda na região: 80.000,00 reais Valor total do terreno: 31.724,77 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 40,80m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 7 Terreno 07 Localização: Rua 52 num. 51–Novo Aleixo–Cep. 69099270 / Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.040100, -59.955016 Imagem 09: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040100,-59.955016 Casa com dois pavimentos com paredes em bloco de cimento , coberta com telha de brasilit, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro e madeira, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, e área de lazer atrás, Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 22m) = 176m² Valor do terreno na venda na região: 75.000,00 reais Valor total do terreno: 30,937,28 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 17m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 8 Terreno 08 Localização: Rua Indiaporã, num. 137–Novo Aleixo–Cep. 69077-524/Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.040263, -59.955834 Imagem 10: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040263,-59.955834 Prédio comercial com um pavimentos com paredes em bloco de cimento , teto laje, em cerâmica, janelas e portas em ferro, salão de comercial, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 25m) = 200m² Valor do terreno na venda na região: 80.000,00 reais Valor total do terreno: 35.156,00reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 114m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 9 Terreno 09 Localização: Rua 50/87 num. 305-353 –Novo Aleixo–Cep. 69099753 / Manaus, Amazonas. (Casa de esquina) Coordenadas: -3.040536, -59.954897 Imagem 11: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040536,-59.954897 Casa comercial, contendo 4 apartamentos, paredes em bloco de cimento, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, quarto, banheiro, toda murada, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 10m, profundidade 25m) = 250m² Valor do terreno na venda na região: 140.000,00 reais Valor total do terreno: 43.945,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 58,30m² Valor de testada 10m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 10 Terreno 10 Localização: Rua Indiaporã, num. 203 – Novo Aleixo –Cep. 69099270/Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.040697, -59.954514 Imagem 12: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040697,-59.954514 Casa com dois pavimentos com paredes em bloco de cimento , teto misto, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, parte inferior: sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada, parte superior 1 quarto e área de lazer atrás, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 25m) = 200m² Valor do terreno na venda na região: 140.000,00 reais Valor total do terreno: 35.156,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 80,80m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 11 Terreno 11 Localização: Rua Indiaporã, num. 66 – Novo Aleixo –Cep. 69099270/Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.040827, -59.954102 Imagem 13: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040827,-59.954102 Casa com um pavimentos com paredes em bloco de cimento , piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada, lazer atrás, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8 m, profundidade 25m) = 250m² Valor do terreno na venda na região: 120.000,00 reais Valor total do terreno: 43.945,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 120,12m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 12 Terreno 12 Localização: Rua 89/50 num. 912/960 - Novo Aleixo–Cep. 69099755 / Manaus, Amazonas. (Esquina) Coordenadas: -3.040268, -59.955978 Imagem 14: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040268,-59.955978 Prédio comercial com quatro pavimentos, paredes em bloco de cimento , piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, térreo: área de galpão (frigorifico), 1º piso: área de moradia, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, 2º piso área residencial, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, 2º piso área residencial, 3º piso área mista de lazer e comercial, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 12m, profundidade 25m) = 375m² Valor do terreno na venda na região: 300.000,00 reais Valor total do terreno: 65.917,50 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 117,60 m² Valor de testada 12 m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 13 Terreno 13 Localização: Rua Indiaporã num. 121–Novo Aleixo–Cep. 69099260/Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.0404148,-59.9554203,3a Imagem 15: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.0404148,-59.9554203,3a Casa com um pavimento com paredes em bloco de cimento, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada, área de lazer atrás, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 25m) = 200m² Valor do terreno na venda na região: 120.000,00 reais Valor total do terreno: 35.156,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 75,54 m² Valor de testada 8 m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 14 Terreno 14 Localização: Rua 87 num. 258/304 – Novo Aleixo–Cep. 69099753 / Manaus, Amazonas. (Esquina) Coordenadas: -3.040999, -59.954957 Imagem 16: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.040999,-59.954957 Casa com um pavimentos com paredes em bloco de cimento , piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, murada, área de lazer atrás, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 12m, profundidade 25m) = 300m² Valor do terreno na venda na região: 130.000,00 reais Valor total do terreno: 52.734,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 150,53 m² Valor de testada 12m Preço unitário: 175,78reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. 3. 15 Terreno 15 Localização: Rua 46 num. 90-108 – Novo Aleixo–Cep. 69099230/Manaus, Amazonas. Coordenadas: -3.041602,-59.954646 Imagem 17: fonte: https://www.google.com.br/maps/@-3.041602,-59.954646 Casa com um pavimentos com paredes em bloco de cimento, piso em cerâmica, janelas e portas em ferro, sala, cozinha, 2 quarto, banheiro, garagem, murada, coberta com telha de brasilit. Área do terreno: (frente: 8m, profundidade 25m) = 200m² Valor do terreno na venda na região: 100.000,00 reais Valor total do terreno: 35.156,00 reais Topografia: Plano Distancia do ponto de valorização: 173,58 m² Valor de testada 8m Preço unitário: 175,78 reais/m² Data da pesquisa do terreno: 15/09/2017 O terreno é provido de boa infraestrutura urbana, como: · Pavimentação asfáltica ; · Redes de água, esgoto, elétrica e telefônica; · Fácil acessibilidade; · Transporte público, etc. CONCLUSÃO Concluindo nosso trabalho foi realizada a análise científica do mercado imobiliário através da planilha anexo e a partir da observação do comportamento apresentado pelas amostras colhidas, teve uma diferença enorme do que o pessoal donos das casas pedem no valor do seu imóveis para o valor estipulado pela prefeitura através da tabela anexo ao trabalho, onde consideravelmente os valores são os dobro, REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS SITE:www.googlel.com.br/mapas, pesquisado as 16h, dia 15/09/2017 em Manaus/Am. SITE: http://pgm.manaus.am.gov.br/valores-basicos-dos-bairros-r/, pesquisado as 16h, dia 15/09/2017 em Manaus/Am. ANEXOS TABELA DE COMPARAÇÃO DE PREÇOS Tabela de Valores básicos dos Bairros quadrículas com o referido dado solicitado: Dado nº Endereço (a) Valor Total (R$) (b) Área terreno (m2) (c) Preço Unitário (R$) (e) Distância ao pólo(m) (f) Topografia (g) Frente (m) (h) Data da pesquisa (i) 1 Rua 65, 54 – Novo Aleixo Manaus, Amazonas 36.108,21 205,4 175,78 77,53 S:19º59’01,3” W:44º24’06,9” 20,54 15/09/2017 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 7 image3.png image4.png image5.png image6.png image7.png image8.png image9.png image10.png image11.png image12.png image13.png image14.png image15.png image16.png image17.png image18.png image1.png image2.png
