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06/02/2026, 21:59 Versão para impressão transações imobiliárias Legislação que dispõe sobre parcelamento do solo urbano e legislação sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias Neste material, trataremos sobre os seguintes assuntos: Parcelamento do solo urbano (index.html?page=2) Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias (index.html?page=3) Patrimônio de afetação (index.html?page=4) Condomínio em edificações (index.html?page=5) about:blank 1/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Parcelamento do solo urbano O parcelamento do solo urbano é um tema interessante. Trata-se de algo que poderá ser muito lucrativo para o corretor de imóveis. O assunto é tratado pela Constituição Federal de 1988 (está presente no inciso VIII do artigo 30) e pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). objetivo primordial é regrar a maneira como se divide solo urbano. Assista a esta videoaula e veja os principais elementos relacionados ao tema e como são verificados na prática do mercado imobiliário. Recurso É importante que corretor de imóveis entenda que, quando pensa em vender áreas grandes para loteamentos, está pensando em viabilizar algo para um futuro parcelamento de solo. O parcelamento de solo está inserido na vida do corretor de imóveis por ser um modo de venda de imóveis rentável e interessante. A Lei de Parcelamento de Solo foi criada em 1979, por meio da Lei n° 6.766, conforme apresenta vídeo. Recurso A criação da Lei 6.766 apoiou o crescimento organizado das cidades brasileiras, ajudando a proteger o comprador de terrenos urbanos. Ela trata de várias questões, estabelecendo as principais regras sobre diretrizes urbanísticas e about:blank 2/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão procedimentos administrativos e registrários. Ela ainda dispõe sobre os direitos e as garantias asseguradas aos adquirentes dos lotes. Vejamos então aquilo que trazem esses textos legais. A Constituição Federal traz em seu texto legal o seguinte: Art. 30. Compete aos Municípios: (...) VIII promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; (...) Já a Lei 6.766/79 traz inicialmente as seguintes definições: Art. parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. about:blank 3/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão O parcelamento de solo, portanto, é um ato sobre o qual as determinações municipais têm imenso peso. Cada município do país, por meio de seu plano diretor (criado em sintonia absoluta com Estatuto da Cidade), complementará e regrará pontualmente parcelamento de solo, adequando-o à realidade e às peculiaridades de sua região. Sabendo disso, os corretores de imóveis deverão conhecer a situação específica das áreas onde costumam atuar e onde vislumbram possibilidades de negócios. A Lei 6.766/79 ainda dispõe seguinte: Art. 2.° O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema about:blank 4/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou amplificação dos já existentes. (...) Considera-se lote terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. que são loteamentos e Inicialmente, é preciso esclarecer que loteamentos e desmembramentos são modalidades de parcelamento de solo. que é um loteamento? O loteamento será a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existente. A fim de assimilar conteúdo visto até aqui, veja um breve relato sobre loteamento assistindo ao vídeo. Recurso about:blank 5/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Para bem entendermos conceito de loteamento, é importante então sabermos que são glebas e lotes. Clique ou toque sobre os títulos para expandir seus conteúdos. about:blank 6/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Gleba É a terra crua, sem qualquer regulamentação ou adequação às leis brasileiras e regionais. Trata-se de uma área de terreno que ainda não foi objeto de loteamento ou desmembramento regular. Após registro do parcelamento, o imóvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e áreas públicas. Scavone Junior assim a define: Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, que equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova lei. Gleba A 28 ha Gleba 22 ha about:blank 7/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Figura 1 - Gleba dividida Fonte: about:blank 8/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Lote Temos por lote um terreno com infraestrutura básica e cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei municipal para a zona em que se localiza. Assim, para um terreno ser caracterizado como lote, é necessário que conte com a seguinte infraestrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento pluvial pública Esgotamento sanitário Abastecimento de água Energia elétrica (pública, residencial e nas vias de circulação) O tamanho legal mínimo do lote deverá ser de 125 m², com frente de 5 m, salvo restrições da legislação estadual ou municipal e nos casos de loteamentos destinados a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, já previamente aprovados. A figura 2 mostra alguns tamanhos comuns de lotes. about:blank 9/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Padrão Esquina Área 20 m 300 m² Área 25 m 300 m² 15 m 12 m Especial Tolerado Popular (germinado) Área 300 m² Área Área 25 m 25 m 250 m² 125 m² 10 m 5m 10 m Figura 2 Gabarito com tamanhos de lotes Fonte: Figura 3 Loteamento Fonte: Com o intuito de aprimorar seu conhecimento, vídeo apresenta uma breve descrição sobre gleba, lote e desmembramento. about:blank 10/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Recurso Loteamento clandestino é aquele que não foi aprovado pelo poder público ou não está registrado no cartório de registro de imóveis competente. Ele não terá matrícula tampouco individualização dos respectivos lotes. Loteamento irregular é aquele que, apesar de estar aprovado pelo poder público ou registrado no registro de imóveis competente, não foi executado de acordo com as exigências legais (Lei 6.766/79). Exemplo: ausência de infraestrutura, de área comunitária, de área verde. Assim, quando um corretor de imóveis busca uma área para uma futura implantação de loteamento, ele deve ter em mente os seguintes elementos: Tamanho do lote Dimensão da via Infraestrutura urbana (drenagem, sistema hidrossanitário, preventivo de incêndio, energia elétrica, iluminação pública e pavimentação, conforme lei municipal de cada local) Doação de áreas públicas (análise da necessidade) Faixas no aedificandi de equipamentos urbanos e cursos de água (conforme determina Código Florestal) Outro elemento que muito aparece nas negociações dos corretores de imóveis que comercializam grandes áreas é o desmembramento. Desmembramento é um tipo de parcelamento do solo. É realizado de maneira mais simplificada e conveniente ao empreendedor do que loteamento. about:blank 11/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão O ônus referente à abertura de novas vias, à ampliação de vias existentes e à instalação da respectiva infraestrutura é de responsabilidade do requerente, que às vezes não a assume. Esse descumprimento, ou burla, dá margem a situações não adequadas que podem gerar déficits de áreas de uso comum (parques, praças, creches, postos de saúde, escolas). Isso faz com que a constituição da cidade não seja benéfica para a sociedade como um todo. É importante frisar que desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento total do sistema viário já existente, desde que não implique a abertura de novas vias e de logradouros públicos nem prolongamento, a modificação ou a ampliação dos já existentes. A figura 4 mostra que é um desmembramento. Figura 4 Projeto de desmembramento Fonte: Vamos entender as diferenças terminológicas É fundamental para o corretor de imóveis ter em mente todos esses conceitos no tocante ao parcelamento de solo. Assim, ainda é importante esclarecer que desdobro é diferente de desmembramento e de remembramento. O desdobro, em um primeiro momento, parece muito semelhante ao desmembramento. Também não é raro que os corretores de imóveis se confundam, empregando a terminologia de maneira equivocada. A figura do desdobro não foi contemplada pela Lei de Parcelamento de Solo, todavia é aceita em inúmeros estados do país. Desdobro é um fracionamento, uma divisão (da área) do lote para formação de novo(s) lote(s). Evidentemente, tal divisão deverá estar de acordo com as exigências mínimas de dimensionamento e os índices urbanísticos para edificação existentes em cada município. about:blank 12/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Vamos a um exemplo prático. Um terreno de 10.000 m² foi desmembrado em 10 partes iguais, na mesma quadra. Cada novo lote criado terá uma metragem de 1.000 m². Considerando que o tamanho mínimo de lote de módulo urbano permitido no município é de 500 m², teríamos desdobro de cada lote de 1.000 m² em dois lotes de 500 m². Esta é a diferença entre desmembramento e desdobro: Desmembramento é a subdivisão da gleba. Desdobro é a subdivisão do lote. Remembramento é união. Trata-se da fusão, ou unificação, de dois ou mais lotes, para a criação de um único novo lote. Esse reagrupamento será capaz de formar lotes contíguos e maiores. Assim como no desdobro, terreno resultante do remembramento é considerado tecnicamente um novo imóvel, já que contará com uma nova matrícula própria e uma nova área com novas metragens de limites e confrontações. A figura 5 mostra o que é um remembramento. Figura 5 Remembramento Fonte: Neste exemplo de desmembramento, temos um lote de 750 m² que é dividido, gerando dois lotes de 375 m² cada um. Logo na sequência, ele é remembrado, formando novamente mesmo lote de 750 m². Ainda com relação à Lei de Parcelamento de Solo, corretor de imóveis deverá estar ciente de que somente será admitida a realização do parcelamento de solo em áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica. about:blank 13/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Diante disso, conforme parágrafo único do artigo 3.°, não será permitido parcelamento de solo: Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde humana Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% Em terrenos cujas condições geológicas não aconselhem a edificação Em áreas de preservação ecológica corretor de imóveis que desejar trabalhar com a compra e venda de grandes áreas (glebas) deverá ter todo conhecimento necessário para isso e dominar todos os termos técnicos no tocante ao parcelamento de solo urbano. about:blank 14/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias É muito comum ouvirmos corretores falarem sobre incorporação imobiliária. mercado imobiliário está repleto de pessoas usando diariamente essa expressão. Quando nos deparamos com um imóvel na situação de lançamento, logo começamos a perceber que repetidas vezes o termo "incorporação imobiliária" é mencionado. Você sabe que é uma incorporação imobiliária? Recurso A lei que trata da incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64. De modo geral, incorporação significa ligação de algo ao corpo de outra coisa, inclusão, união. A incorporação imobiliária consiste em um negócio jurídico de natureza complexa, subordinado a um regime legal especial. O legislador preocupou-se em criar mecanismos para a defesa dos interesses dos adquirentes (clientes) de unidades autônomas de edifícios ainda em fase de construção (vendidas na planta). Frequentemente, o mercado imobiliário e corretores de imóveis empregam a expressão "contrato de incorporação" para simplificar esse complexo negócio jurídico. Em uma análise mais pontual, que temos são situações jurídicas que podem gerar vários negócios ou contratos entre construtor, adquirente e outras pessoas que eventualmente façam parte da negociação, como o proprietário do terreno, a empresa de projeto e a administradora das vendas. about:blank 15/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão No mundo dos negócios imobiliários, a expressão "incorporação imobiliária" tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, total ou parcialmente, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo agrupamento de pessoas com objetivo final de promover uma construção até a sua real finalização (CHALHUB, 2010). artigo 28 da Lei 4.591/64, em seu parágrafo único, traz a definição de incorporação imobiliária. Veja: Art. 28. (...). Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas A atividade de incorporação imobiliária deve ser entendida como um processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento. A empresa ou pessoa que promoveu a construção, ou seja, que administrou o projeto, provavelmente será quem efetuará a venda das futuras unidades. Essa pessoa é chamada de incorporadora. Onde o corretor de imóveis se encaixa nesse complexo processo? Vamos entender agora quem são os atores do processo de incorporação imobiliária. about:blank 16/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Conforme nos ensina Orlando Gomes, a sistemática que determina o modo como acontecem os atos de criação de uma incorporação imobiliária, regrados pela Lei 4.591/64, é um encadeamento de muitos atos jurídicos. Estes devem obrigatoriamente abranger: a) Alienação ou fração ideal de uma área (terreno) b) Processo de construção (do início ao fim) de um edifício c) Venda das unidades concluídas ou não concluídas (na planta) d) Condomínio a ser constituído Atores do processo de incorporação imobiliária Nesse universo tão rico, temos a presença dos seguintes atores: Proprietário do terreno É dono do terreno, que não deve ser confundido com incorporador, mas que também poderá sê-lo. Incorporador Muitas são as pessoas que poderão ocupar esse papel. Inicialmente, considerando que uma incorporação imobiliária é uma atividade que visa ao lucro, o incorporador é geralmente a empresa ou empresário que construirá o empreendimento. Pode ainda ser, conforme artigo 31 da Lei 4.591/64: proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário deste ou o promitente cessionário construtor corretor de imóveis Construtor ou construtora about:blank 17/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão A construtora poderá ser uma empresa contratada pela incorporadora para executar a obra. Uma mesma empresa poderá exercer as funções de incorporadora e construtora. Muitas vezes, as próprias incorporadoras têm construtoras. No tocante à construção, será possível optar por dois regimes diferentes: o de empreitada e o de administração. Regime de empreitada Nesta modalidade, contrato de construção deverá trazer expressamente o orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas da ABNT. contrato de empreitada a preço fixo ou reajustável na incorporação imobiliária rege-se pela Lei 4591/64 e, subsidiariamente, pelas disposições contidas nos artigos 1.237 a 1.247 do Código Civil. Assim, são de responsabilidade do empreiteiro os riscos, a solidez e a segurança do trabalho. A construção por empreitada divide-se em empreitada por preço fixo e empreitada a preços reajustáveis. Empreitada por preço fixo: não é reajustável. Não pode sofrer alterações, sejam quais forem as variações sofridas. Empreitada a preços reajustáveis: preço fixado no contrato poderá sofrer reajuste na forma e nas épocas nele previstas em função da variação dos índices adotados. Esta forma de construção tem semelhança com a construção por conta e risco do incorporador. As diferenças estão no tocante às formalidades jurídicas que a construção por empreitada deve exigir. Regime de administração (ou a preço de custo) Nesta modalidade, caberá aos condôminos fornecer ao incorporador e ao construtor, nos prazos estipulados, as parcelas destinadas ao pagamento das despesas. Neste sistema, nenhuma responsabilidade pode ser imputada ao about:blank 18/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão incorporador ou ao construtor pela paralisação ou pelo atraso das obras se houver impontualidade por parte dos condôminos ou se assembleia geral estipular valores insuficientes. Responsável pelas vendas das unidades As vendas geralmente são realizadas por corretores de imóveis ligados a uma imobiliária ou a uma administradora de vendas. Normalmente, há plantões de vendas nesses locais e apartamentos decorados, para que o cliente possa verificar as dimensões e as possibilidades do imóvel. Mas ainda é possível que a própria incorporadora assuma a tarefa de realizar as vendas das unidades aos clientes, geralmente com referido imóvel na planta, em fase de construção ou já concluído. Proprietário do terreno É dono do terreno, que não deve ser confundido com incorporador, mas que também poderá sê-lo. about:blank 19/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Incorporador Muitas são as pessoas que poderão ocupar esse papel. Inicialmente, considerando que uma incorporação imobiliária é uma atividade que visa ao lucro, incorporador é geralmente a empresa ou o empresário que construirá o empreendimento. Pode ainda ser, conforme artigo 31 da Lei 4.591/64: proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário construtor corretor de imóveis about:blank 20/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Construtor ou construtora A construtora poderá ser uma empresa contratada pela incorporadora para executar a obra. Uma mesma empresa poderá exercer as funções de incorporadora e construtora. Muitas vezes, as próprias incorporadoras têm construtoras. No tocante à construção, será possível optar por dois regimes diferentes: de empreitada e o de administração. clique ou toque sobre os painéis abaixo para acessar seus conteúdos. about:blank 21/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Regime de empreitada Nesta modalidade, contrato de construção deverá trazer expressamente o orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas da ABNT. O contrato de empreitada a preço fixo ou reajustável na incorporação imobiliária rege-se pela Lei 4591/64 e, subsidiariamente, pelas disposições contidas nos artigos 1.237 a 1.247 do Código Civil. Assim, são de responsabilidade do empreiteiro os riscos, a solidez e a segurança do trabalho. A construção por empreitada divide-se em empreitada por preço fixo e empreitada a preços reajustáveis. Empreitada por preço fixo: não é reajustável. Não pode sofrer alterações, sejam quais forem as variações sofridas. Empreitada a preços reajustáveis: preço fixado no contrato poderá sofrer reajuste na forma e nas épocas nele previstas em função da variação dos índices adotados. Esta forma de construção tem semelhança com a construção por conta e risco do incorporador. As diferenças estão no tocante às formalidades jurídicas que a construção por empreitada deve exigir. about:blank 22/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Regime de administração (ou a preço de custo) Nesta modalidade, caberá aos condôminos fornecer ao incorporador e ao construtor, nos prazos estipulados, as parcelas destinadas ao pagamento das despesas. Neste sistema, nenhuma responsabilidade pode ser imputada ao incorporador ou ao construtor pela paralisação ou pelo atraso das obras se houver impontualidade por parte dos condôminos ou se assembleia geral estipular valores insuficientes. Responsável pelas vendas das unidades As vendas geralmente são realizadas por corretores de imóveis ligados a uma imobiliária ou a uma administradora de vendas. Normalmente, há plantões de vendas nesses locais e apartamentos decorados, para que cliente possa verificar as dimensões e as possibilidades do imóvel. Mas ainda é possível que a própria incorporadora assuma a tarefa de realizar as vendas das unidades aos clientes, geralmente com referido imóvel na planta, em fase de construção ou já concluído. Pode-se perceber que o processo todo é muito complexo. Assim, estabelecido regime jurídico especial da aquisição e da construção sob o mecanismo de incorporação, o que passa a existir legalmente é algo que ultrapassa totalmente as dimensões padronizadas de uma simples operação de compra e venda de bens. about:blank 23/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Estabelecido então o regime especial e complexo (da construção do edifício sob incorporação), será preciso determinar as suas diversas fases para estabelecer qual é negócio jurídico em que o fato gerador da pretensão ocorreu. Assim, identificado fato gerador, será possível apurar a responsabilidade legal do sujeito (um dos atores do processo da incorporação imobiliária), submetendo-o a regime jurídico específico. Vamos exemplificar algumas situações para que você, futuro corretor de imóveis, com postura profissional, possa orientar bem seus clientes. Situações que envolvam pagamento do preço de imóveis futuros ou mesmo no tocante à sua entrega final aos consumidores adquirentes serão solucionadas pelas regras do Código Civil. No caso de situações legais no tocante ao desempenho do construtor durante a execução do projeto da obra, incidirão as regras da empreitada. Elas serão solucionadas pelas regras do Código Civil. No caso de situações legais no tocante a problemas entre condômino e a comissão de representantes, devido a questionamentos envolvendo não recolhimento de suas cotas na forma e no tempo adequados, a regência jurídica não se dará pelas regras do Código Civil, e, sim, pela sistemática especial da Lei 4.591/64. Fica claro que a Lei 4.591/64 é extremamente importante para a atuação dos corretores de imóveis, especialmente daqueles que trabalham com vendas de imóveis do tipo lançamento. É tão especial o regime da incorporação imobiliária no tocante à venda de unidades que a lei autoriza especialmente o condomínio, em determinados casos, a romper o contrato com construtor e com o incorporador. Assim, eles podem assumir as rédeas da construção, inclusive para substituir a equipe de obra (Lei 4.591/64, artigos 43, VI, e 57). about:blank 24/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão E Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Ele poderá ser aplicado no tocante aos imóveis vendidos em regime de incorporação? corretor de imóveis poderá argumentar isso se necessário? Apenas se recorrerá ao CDC para coibir abusos praticados pelos fornecedores, seja pelo estabelecimento de cláusulas abusivas, seja por defeito de produto ou de serviço. Será, portanto, fora do âmbito fixado pela Lei de Incorporação que operarão as regras do CDC. Registro de incorporação imobiliária Vamos agora analisar a famosa questão do registro da incorporação imobiliária de imóveis, conhecido RI. No mercado imobiliário, é comum vermos a ansiedade dos corretores de imóveis e de suas equipes para receberem a notícia da expedição do RI de um determinado empreendimento novo. que é registro de incorporação imobiliária? Para que a incorporação se torne legítima, incorporador deverá fazer seu registro junto ao cartório de registro de imóveis. A incorporação sem devido registro é ilegal e juridicamente não existe. Assim, incorporador dirigir-se-á ao registro de imóveis competente com uma vasta e específica documentação legal e, por requerimento, solicitará ao oficial do registro de imóveis que proceda ao registro da incorporação daquele empreendimento. No ato de protocolo, o registrador fará a prenotação do protocolo do pedido de registro da incorporação imobiliária. Antecederá o registro um exame cauteloso por parte do oficial do registro, que, se encontrar alguma irregularidade, impugnará a incorporação (apresentará uma exigência), apontando erro e solicitando ajuste. O erro deverá ser about:blank 25/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão solucionado pelo incorporador, e a documentação deverá novamente ser submetida ao registro de imóveis para nova apreciação. Após isso ser sanado, registrador procederá ao registro da incorporação com posterior arquivamento de toda a documentação. RI descreverá todas as características construtivas do empreendimento. Seu principal objetivo será informar ao comprador como projeto será executado. Pelo RI, é possível obter informações referentes a áreas comuns e privativas do empreendimento, vagas de garagem e áreas de lazer disponíveis. registro receberá um número de ordem na sequência da matrícula do terreno, que será sempre a referência principal de todos os atos jurídicos relacionados à incorporação. RI terá validade legal de 180 dias, podendo ser revalidado. Dentro desse prazo, o incorporador poderá dar início à alienação das unidades autônomas. É neste ponto que RI apresenta todo seu potencial multiplicador para o mercado imobiliário. De posse do registro, o incorporador, auxiliado por sua equipe de vendas (composta por inúmeros corretores de imóveis), passará a poder vender legalmente um imóvel que não existe no mundo físico. que antes era apenas um terreno com um projeto aprovado passa a ser um empreendimento completo que ainda não existe, mas que poderá já ser comercializado legalmente como se existisse. corretor de imóveis deverá estar muito atento a algumas situações. about:blank 26/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Caso expire o prazo de 180 dias sem nenhuma alienação de unidade, deverá incorporador atualizar a documentação, solicitando a revalidação do RI por mais 180 dias. O corretor de imóveis deverá estar sempre atento aos prazos de carência da incorporação para que não venha a vender um imóvel que esteja com registro da incorporação vencido. Peça para incorporador lhe mostrar a matrícula com a incorporação. Confira você mesmo o prazo. Caso expire prazo de 180 dias sem nenhuma alienação de unidade sem que a revalidação seja operada, será ilegal seguir vendendo as unidades. Caso tenham ocorrido alienações de unidades autônomas do empreendimento, contrato de compra e venda gerado poderá ser averbado à matrícula em que se encontra a incorporação. Ocorrendo isso, a incorporação será considerada perfectibilizada, e as vendas poderão seguir normalmente. Não haverá necessidade de renovação do prazo anteriormente mencionado. Caso incorporador deseje desistir da incorporação, que acontecerá? É permitido ao incorporador determinar para si um prazo para desistir da incorporação (o prazo de carência segue disposto no artigo 32). A desistência deverá ser denunciada por escrito ao registro de imóveis e comunicada, também por escrito, a cada um dos adquirentes, sob pena de incorporador responder civil e criminalmente. Havendo a denúncia (pedido), oficial do registro de imóveis procederá à averbação da desistência, arquivando-se respectivo instrumento. Deverá o incorporador, então, dentro de 30 dias, devolver aos adquirentes as importâncias pagas devidamente corrigidas, podendo estes cobrá-las mediante execução, conforme disposto no artigo 36. Corretor, você já viu uma matrícula com incorporação? about:blank 27/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão É importante que corretor de imóveis saiba que a matrícula de um imóvel, quando recebe uma incorporação imobiliária, é acrescida de inúmeras novas folhas com as novas informações. Assim, geralmente, um empreendimento proveniente de incorporação imobiliária terá uma matrícula muito grande e com valor mais elevado, devido ao número de folhas que a compõem. No cenário das incorporações imobiliárias, os incorporadores terão obrigações e direitos. corretor de imóveis deverá ter noção de cada uma dessas situações. Vamos verificar! Serão obrigações do incorporador durante todo processo de incorporação imobiliária: a) Efetivar registro da incorporação no registro de imóveis próprio da circunscrição b) Indicar número do registro da incorporação em todos os anúncios veiculados em jornais, salvo nos "pequenos anúncios", e em quaisquer outros papéis relativos ao empreendimento c) Atualizar a documentação e revalidar registro provisório da incorporação, se no prazo de 180 dias esta não estiver concluída d) Fazer constar em todos os documentos da incorporação e das alienações o prazo de carência da incorporação, se houver e) Proceder a denúncia da desistência da incorporação ao registro imobiliário, com comunicação imediata aos adquirentes, quando for caso about:blank 28/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão f) Devolver no prazo de 30 dias, a contar da data da denúncia da incorporação, os valores recebidos dos adquirentes, sob pena de fazê-lo pela execução própria, com correção monetária, mais juros de 6% ao ano g) Fazer constar, em todos os documentos de ajustes, a existência de ônus real ou fiscal, se for caso h) Fazer constar no contrato eventual ocupação do imóvel, a que título e as condições em que haverá sua desocupação i) Nas construções a prazo e preços, informar semestralmente aos adquirentes estado da obra, inclusive com indenização pelo atraso na conclusão do edifício, se não for justificado j) Não alterar projeto nem edificar prédio diferentemente dele, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal I) Não modificar as condições de pagamento nem alterar preço, salvo se prevista a faculdade de reajustamento ou da correção m) Promover a averbação da construção após o auto de vistoria do prédio, o chamado Habite-se n) Comparecer às assembleias de condomínio, principalmente quando convocado para discutir a construção o) Fiscalizar pagamento pelo construtor de contribuições fiscais, previdenciárias, obrigações sociais e outras, a que são solidariamente responsáveis o proprietário do terreno, dono da obra e titular das unidades autônomas (art. 79, IV, da Lei n° 3807/60, com redação do art. 20 do Decreto-lei n° 66/66) about:blank 29/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão p) Nas construções a prazo e preços certos, dar andamento regular às obras, evitando a paralisação por mais de 30 dias, ou retardá-las em excesso, sob pena de ser destituído pelos condôminos, após notificação judicial para que as renuncie ou dê andamento normal às obras no prazo de 30 dias a) Efetivar registro da incorporação no registro de imóveis próprio da circunscrição b) Indicar o número do registro da incorporação em todos os anúncios veiculados em jornais, salvo nos "pequenos anúncios", e em quaisquer outros papéis relativos ao empreendimento c) Atualizar a documentação e revalidar o registro provisório da incorporação, se no prazo de 180 dias esta não estiver concluída d) Fazer constar em todos os documentos da incorporação e das alienações o prazo de carência da incorporação, se houver e) Proceder a denúncia da desistência da incorporação ao registro imobiliário, com comunicação imediata aos adquirentes, quando for o caso f) Devolver no prazo de 30 dias, a contar da data da denúncia da incorporação, os valores recebidos dos adquirentes, sob pena de fazê-lo pela execução própria, com correção monetária, mais juros de 6% ao ano g) Fazer constar, em todos os documentos de ajustes, a existência de ônus real ou fiscal, se for caso h) Fazer constar no contrato eventual ocupação do imóvel, a que título e as condições em que haverá sua desocupação about:blank 30/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão i) Nas construções a prazo e preços, informar semestralmente aos adquirentes estado da obra, inclusive com indenização pelo atraso na conclusão do edifício, se não for justificado j) Não alterar projeto nem edificar prédio diferentemente dele, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal I) Não modificar as condições de pagamento nem alterar o preço, salvo se prevista a faculdade de reajustamento ou da correção m) Promover a averbação da construção após auto de vistoria do prédio, chamado Habite-se n) Comparecer às assembleias de condomínio, principalmente quando convocado para discutir a construção o) Fiscalizar pagamento pelo construtor de contribuições fiscais, previdenciárias, obrigações sociais e outras, a que são solidariamente responsáveis proprietário do terreno, dono da obra e titular das unidades autônomas (art. 79, IV, da Lei n° 3807/60, com redação do art. 20 do Decreto-lei n° 66/66) p) Nas construções a prazo e preços certos, dar andamento regular às obras, evitando a paralisação por mais de 30 dias, ou retardá-las em excesso, sob pena de ser destituído pelos condôminos, após notificação judicial para que as renuncie ou dê andamento normal às obras no prazo de 30 dias incorporador terá também direitos que deverão ser observados e de que o corretor deverá ter conhecimento. São eles: a) Exigir a assinatura do compromissário da venda e compra e/ou outro pertinente à transação da unidade imobiliária, sob pena de rescisão do pré- contrato com perda das parcelas pagas about:blank 31/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão b) Cobrar judicialmente as prestações em atraso c) Ajuizar ação de rescisão contratual ou de reintegração de posse, se for o caso, pela inadimplência causada pelo compromissário comprador d) Reter a unidade a ser entregue no caso de alienação por compromisso de venda e compra ou por venda, até que o adquirente cumpra suas obrigações e) Interpelar, judicialmente ou extrajudicialmente, pelo cartório de títulos, o compromissário inadimplente, para que, dentro de 15 dias, coloque em dia suas prestações atrasadas, depois de 90 dias de vencida e não paga a primeira delas f) Passar a terceiros as unidades resultantes de rescisão contratual, por força de mercado ou outro que melhor lhe convier about:blank 32/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Patrimônio de afetação Todo corretor de imóveis já ouviu falar sobre patrimônio de afetação. profissional sabe que, se um empreendimento tem patrimônio de afetação, esse é um ótimo argumento de venda. que é exatamente patrimônio de afetação? A Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, instituiu regime especial tributário do patrimônio de afetação (PA), aplicável às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável. Tecnicamente, patrimônio de afetação é um regime opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados (separados ou blindados) do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações que ela venha a ter, mesmo no caso de sua falência. O PA será constituído exclusivamente do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo tampouco se misturando com o restante do patrimônio da empresa. O patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado (separado) do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel. A adesão ao PA será efetivada quando for feita a entrega do termo de opção junto à Secretaria da Receita Federal pelo incorporador/proprietário do terreno constante no processo de incorporação. Primeiramente, será realizada a averbação da afetação na matrícula do imóvel no registro de imóveis competente, por ocasião do registro da incorporação (mencionado no memorial de incorporação), nos termos da Lei 4.591/1964. No caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção pelo incorporador pelo regime especial de tributação. about:blank 33/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão O PA será ainda uma maneira de evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros empreendimentos, objetivando resguardar bom andamento das obras. Logo, não haverá possibilidade de desvio desses recursos para outras obras ou despesas da lavra do incorporador. Os recursos necessários para a execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para esse empreendimento. Por que patrimônio de afetação se transforma em um bom argumento de venda para os corretores de imóveis? Os corretores podem sempre informar a seus clientes que, no tocante ao adquirente, regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, em decorrência da separação patrimonial imposta. Todavia, é importante saber que não há garantia de que a obra será executada, e, sim, que há um patrimônio reservado para tal finalidade. Com efeito, é facultado aos direito de fiscalizar e acompanhar patrimônio de afetação acompanhando as contas de depósito - por meio de uma comissão de representantes ou, ainda, por interposta pessoa jurídica ou física nomeada. Isso garante segurança jurídica nas negociações. Enfim, quando trabalha com um empreendimento com PA, corretor de imóveis certamente poderá ter muito sucesso nas vendas e ainda certa tranquilidade, uma vez que ele está lastreado. E isso se traduz em segurança jurídica. about:blank 34/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Condomínio em edificações Muitas imobiliárias que trabalham com venda e/ou locação acabam oferecendo também o serviço de administração de condomínios, ou seja, auxiliam o síndico no processo de administrar condomínio. É um segmento muito interessante, considerando que os condôminos, além de tudo, são potenciais clientes para vendas e locações. Diferentemente do processo de venda, que tem uma rotina com início, meio e fim bem definida, na administração de condomínios, assim como na locação, os processos são realizados continuamente, sendo necessários muito cuidado e muita atenção para executá-los segura e eficazmente. Contudo, apesar de os ganhos com o segmento de vendas serem bem mais expressivos, os setores de administração de condomínios e locação possibilitam uma receita constante, pois serviço acaba se repetindo mensalmente. Em um cenário tão complexo, é extremamente importante saber as disposições legais sobre o tema. A legislação que dispõe sobre os condomínios em edificações é Lei 4.591/64. Código Civil, nos artigos 1.314 a 1.358, também aborda a questão. Embora os condomínios geralmente sejam constituídos após a entrega das unidades, no artigo da Lei 4.591/64, fica estipulado que os proprietários ou futuros proprietários de edificações a serem construídas, em construção ou já construídas deverão elaborar por escrito a convenção de condomínio e aprovar o regimento interno. A convenção deverá ser registrada no Registro de Imóveis e será aprovada se pelo menos dois terços das frações ideais que compõem o condomínio a assinarem. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: about:blank 35/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão 1. a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; 2. destino das diferentes partes; 3. modo de usar as coisas e serviços comuns; 4. encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; 5. modo de escolher síndico e Conselho Consultivo; 6. as atribuições do síndico, além das legais; 7. a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; 8. modo e prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; 9. quorum para os diversos tipos de votações; about:blank 36/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão 10. a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; 11. a forma e quorum para as alterações de convenção; 12. a forma e quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. 13. a forma e quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. A convenção deverá determinar modo de escolha, as atribuições e as funções legais do síndico. Afinal, você sabe quais são as funções legais do síndico? Conforme o parágrafo do artigo 22 da Lei 4.591/64, compete ao síndico, em um mandato de no máximo dois anos, passível de reeleição: 1. representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites about:blank 37/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; 2. exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos moradores; 3. praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e Regimento Interno; 4. impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; 5. cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; 6. prestar contas à assembléia dos condôminos; 7. manter guardada durante prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. about:blank 38/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão Há duas prerrogativas legais nos parágrafos 2.° e 4.° do artigo 22 da referida lei que acabam sendo boas oportunidades para os corretores de imóveis, mesmo que de forma não exclusiva, como ocorre na intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis (artigo da Lei 6.530/78). O parágrafo 2.° estipula que síndico poderá delegar as funções administrativas a pessoas de sua confiança, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos, abrindo espaço para as imobiliárias oferecerem serviço de administração condominial. parágrafo 4.°, por sua vez, estipula que síndico poderá ser pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio e poderá ser remunerado conforme assembleia que eleger ou conforme estipulado em convenção, que abre espaço para a figura do síndico profissional. síndico deverá convocar anualmente a assembleia geral ordinária dos condôminos, na qual será discutida, além das matérias estipuladas na convocação, a aprovação pela maioria das contas e do orçamento das despesas condominiais, conforme artigo 27 da Lei 4.591/64. Em um prazo de até oito dias, o síndico deverá apresentar uma ata com todas as deliberações definidas na assembleia. Os locatários poderão votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias (ver parágrafo único do inciso X do artigo 22 da Lei do Inquilinato Lei 8.245/91), caso o condômino-locador não compareça à assembleia. Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto de pelo menos dois terços do total das frações ideais. A assembleia geral extraordinária, ao contrário da ordinária, não about:blank 39/4006/02/2026, 21:59 Versão para impressão precisa ser convocada anualmente, e sim sempre que surgirem interesses gerais pode ser convocada pelo síndico, por pelo menos um quarto dos condôminos ou quando houver prerrogativa na convenção para que uma parte interessada solicite recurso quanto aos atos do síndico. O corretor de imóveis precisa estar atualizado quanto à legislação que dispõe sobre condomínios em edificações, mesmo que não atue diretamente como auxiliar na administração do condomínio ou síndico profissional, pois pode precisar das informações contidas na lei para assessorar seus clientes de locações e/ou vendas. Invariavelmente, estes estarão diretamente inseridos em condomínios. about:blank 40/40