Conservação e Manunteção do imovel

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02/12/2025, 12:16 Versão para impressão Transações imobiliárias Conservação e manutenção de imóveis Com o passar dos anos, os imóveis e os condomínios estão sujeitos a um processo de deterioração natural em função da ação das condições climáticas mais intensas e mesmo por causa da utilização dos espaços. Para que um imóvel tenha a sua vida útil aumentada, com melhoria no desempenho de equipamentos e instalações em geral, é primordial a prática constante de conservação e manutenção. A conservação e a manutenção de imóveis é fundamental para que bem mantenha a sua valorização no mercado imobiliário, tenha durabilidade, estética, funcionalidade, mas também ofereça segurança à integridade física dos seus moradores e das pessoas que transitam nas suas instalações. Estas atividades de manutenção predial ainda são encaradas como um problema financeiro e de baixa prioridade. A manutenção corretiva geralmente é a mais utilizada, entretanto, nem sempre ela consegue corrigir um problema de maior gravidade, qual pode causar riscos à segurança, além de afetar a durabilidade do imóvel e do condomínio. Encontramos nos artigos 22 e 23 da Lei n° 8.245/91 Lei do Inquilinato as obrigações pertinentes ao uso, conservação de imóveis e vistorias. Estes artigos estabelecem que o locador é obrigado a entregar o imóvel para locação em perfeito estado de uso, ou seja, ele deve providenciar reformas e manutenção para reparo ou conserto de defeitos já existentes no imóvel antes da entrega para locação. about:blank 1/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão O locador também deve manter a forma e o destino do imóvel durante a locação, isto significa responsabilizar-se pelas reformas e manutenções referentes à estrutura. É caso, por exemplo, da manutenção do telhado; do conserto ou troca da caixa d da fiação elétrica que inicia no prédio e vai até imóvel, no caso de apartamentos; do conserto de vazamentos que atinjam outros apartamentos ou partes comuns do prédio. No entanto, quando houver problemas durante o período em que o imóvel estiver locado, é dever do locatário informar a necessidade de reparo à imobiliária ou ao corretor mais rápido possível, podendo ter que arcar com os custos caso a restauração seja resultante do agravamento da situação. Em caso de dano por ações da natureza (chuvas e tempestades), locador será responsável pelos reparos que se fizerem necessários. A Lei do Inquilinato estabelece que locatário tem a responsabilidade de cuidar do imóvel como se fosse seu, restituindo-o, ao final do contrato, nas mesmas condições que o encontrou. Caso haja dano por sua culpa, o locatário deverá efetuar a reparação, não podendo em nenhuma hipótese modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador. locatário deve providenciar também os reparos dos danos provocados por ele ou por terceiros no período da locação, não importando se estes danos forem intencionais ou por mau uso. São comuns os casos de danos ao encanamento, provocados pelo descarte de objetos em ralos e em vasos sanitários, e depredações dos móveis ou de bens de sua estrutura, como armários, portas, pia e box de banheiro, por exemplo. about:blank 2/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão Cabe ao locatário devolver imóvel no estado em que o recebeu, de acordo com o termo da vistoria. A vistoria inicial é realizada no momento que o locador disponibiliza imóvel para locação e no final do contrato de locação. locador deve acompanhar estas vistorias e emitir seu acordo. Sendo assim, qualquer depredação ou estragos deverão ser consertados pelo inquilino/locatário. Como podemos constatar, tanto locador (proprietário), como locatário (inquilino) são responsáveis pela conservação e manutenção do imóvel, e esta distribuição de responsabilidades deve fazer parte das cláusulas contratuais. No contrato deve estar que cabe a cada uma das partes e em casos de descumprimento deve estar estipulado a incidência de multas e valor. Desta forma, as partes já têm conhecimento prévio de quem arcará com o que, sem necessidades de discussões posteriores. Obrigações do administrador ou do corretor de imóveis Quando imóvel é entregue para locação e administração a uma imobiliária ou a um corretor de imóveis, é necessária a assinatura de um Contrato de Intermediação de Administração e/ou locação com proprietário. Neste contrato devem constar as obrigações de cada parte. As informações devem estar bem determinadas e os serviços que serão prestados precisam ser explicitados. profissional responsável pela administração do imóvel tem dever de zelo ao gerir as contas da locação, repassar adequadamente e em tempo hábil os valores provenientes da locação, acompanhados de prestação de contas para controle do administrador e do proprietário, identificar e notificar o locador quanto aos reparos que devem ser realizados e providenciar a sua correção quando prestar este serviço. Além disso, também estão entre suas atribuições dar assistência às necessidades dos about:blank 3/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão locatários/inquilinos na solução dos problemas identificados. As obrigações quanto a reformas e manutenção devem também constar no contrato de intermediação e no contrato de locação. Quando não forem explicitadas em contrato, é a lei de locação que rege a relação. % Portanto, o administrador/corretor de imóveis necessita aprender máximo possível sobre locação, sua regulamentação e que deve ser feito na vistoria para prevenir futuros problemas. Assim, conseguirá orientar os clientes, tanto locador como o locatário, esclarecendo adequadamente cada cláusula do contrato; poderá realizar um bom acompanhamento; estará apto para sanar dúvidas durante o contrato e também estará habilitado para decidir sobre as providências necessária para resolver os problemas, principalmente de conservação e manutenção do imóvel. about:blank 4/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão Deverá, também, ter atenção redobrada a qualquer situação que inviabilize a locação, pois, se o bem for locado, haverá a corresponsabilização. Se o locador não adequar bem à locação conforme a lei, o administrador/corretor deve rescindir o contrato ou não firmar acordo para evitar maiores problemas. Na entrega do imóvel para locação, as instalações de água e de energia devem estar em perfeitas condições, pois são bens de primeira necessidade. Caso ocorra algum problema desta natureza, o locador/administrador deve realizar todas as medidas para conserto e reverter a situação, inclusive deve oferecer ao locatário outro imóvel. O locatário também tem a sua parte de responsabilidade se der aceite na locação do imóvel com necessidade de alguma reforma, com aviso prévio deste reparo deverá dar condições de sua realização, pois se dificultar a regularização/ reparo por qualquer motivo, não poderá responsabilizar locador/ imobiliária. Ou seja, devemos conhecer bem imóvel, seu estado de conservação, se há ou se já houve grandes avarias que possam comprometer a sua estrutura. Porém, não possuímos a obrigação de conhecer detalhes técnicos como problemas estruturais, defeitos ocultos, pois isto compete aos profissionais da engenharia. Por isso, a vistoria do imóvel é imprescindível e quase todas as imobiliárias a estão praticando. Vistoria quando recebe imóvel e vistoria quando locatário/inquilino faz a devolução. Qualquer irregularidade deve solicitar reparo ao locatário e/ou ao locador, dependendo de cada situação, conforme abordado na UC 4 Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis (Técnicas de Vistoria). Vamos destacar, agora, alguns pontos importantes. Vistoria do imóvel objetivo de uma vistoria é atestar as condições em que o imóvel está no momento em que o locatário assina o contrato de locação, ou seja, é realizada sempre antes da assinatura do contrato, com formulário ou relatório assinado pelo locador e about:blank 5/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão pelo locatário e com fotos de cada cômodo/peça. Para segurança do locador e do locatário é recomendado, mas não obrigatório, anexar termo da vistoria ao contrato de locação, tornando documento uma ferramenta jurídica. Em uma vistoria, podemos considerar como necessárias as seguintes ações: observar, checar e testar. A seguir, apresentamos a check list do que precisa ser verificado em uma vistoria: Paredes e teto imóvel sempre é locado com uma pintura nova. Verifique se há defeitos no acabamento ou rachaduras, se a pintura está uniforme, se existem manchas ou mofo, isto pode indicar vazamentos na parte hidráulica, que poderão ser reparados pela Imobiliária ou pelo proprietário. Anote a cor dos tetos e das paredes e, se possível, tipo de tinta utilizada. O teto precisa constar na vistoria principalmente quando possui projeto de iluminação ou acabamento em gesso. Tudo deve ser fotografado. Se imóvel for locado com soquetes, lustres, arandelas, ventilador de teto, todos estes itens devem ser verificados, testados e descritos no laudo e/ou relatório de vistoria. Se as lâmpadas estiverem em funcionamento, essa informação deve estar presente ao final do contrato. about:blank 6/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão 2.° - Itens de utilização diária: louças, metais, portas e janelas Louças e metais Verifique se vaso sanitário e as cubas da pia não estão danificados, trincados ou riscados. Acione a descarga e veja se tudo funciona bem e se há algum vazamento. Verifique se tampo da pia (em granito ou mármore) apresenta riscos ou lascas. Na área de serviço também. Abra todas as torneiras e veja se estão escoando bem, olhe embaixo da bancada para ver se há vazamento no sifão. Se a água for de coloração avermelhada ou turva, pode indicar tubulação antiga ou falta de manutenção no reservatório de água. Na pia da cozinha, verifique se escoa bem ou está entupida. Se estiver entupida, talvez seja necessária a manutenção na caixa de gordura. Portas e janelas about:blank 7/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão Estes são itens que, além de essenciais, estão diretamente relacionados com a segurança do imóvel. Portanto é preciso bastante atenção no processo de verificação dos itens. Verifique como está a vedação das janelas. Analise se as portas estão abrindo totalmente e se as dobradiças ficam rangendo. Veja se os trincos, as fechaduras, maçanetas e as dobradiças estão funcionando e se todas as portas realmente fecham com as chaves. Veja se as persianas das janelas deslizam livremente ou estão emperradas. Observe se os vidros estão firmes e não trincados ou mesmo quebrados. Verifique a pintura das portas e janelas. Pisos e revestimentos Os pisos e azulejos devem ser descritos e fotografados, pois alguns problemas só serão observados com imóvel vazio, como furos realizados na instalação de armários, por exemplo, no azulejo da cozinha e/ou banheiro. Verifique se há descolamento de azulejos. about:blank 8/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão 4.° Estrutura elétrica Verifique se os pontos de energia, as chaves do quadro de força e os interruptores estão funcionando. Observe também se há cabos ou fios expostos. Teste o chuveiro e veja se a chave disjuntora não desliga sozinha. Se isto acontecer, pode ser um indicativo de possível pane elétrica. Verifique se a caixa de distribuição de energia é nova e se os disjuntores estão em dia. Veja se as tomadas são do padrão antigo ou no atual, tripolar, que comporta a maioria dos novos eletrodomésticos. Móveis Se ficar algum móvel, como armário da cozinha e/ou do banheiro e/ou outros móveis, devem ser descritos, fotografados e constar no laudo/ficha de vistoria. Algumas imobiliárias criam manual do locatário. Neste documento informam contato, as regras para mudança, como é feita e para que serve a vistoria, reparos e manutenção, desocupação do imóvel (o que deve ser apresentado na imobiliária) e outros serviços. Por exemplo, no manual do locatário da Confronto Imóveis, poderemos encontrar a responsabilidade do locatário quanto à manutenção e à conservação do imóvel que está sendo locado. locatário fica responsável por: about:blank 9/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão Fazer a manutenção das torneiras, registros, válvulas etc. Consertar vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro) e torneiras em geral Reparar tomadas, interruptores, fusíveis e fechaduras Fazer a manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais Limpar caixas d'água e calhas Desentupir vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto Consertar aquecedores Reparar portões, interfones e alarmes Consertar pintura e piso Fazer reparo de acessórios quebrados durante uso do imóvel Fazer a manutenção de outros danos decorrentes de mau uso do imóvel Desta forma, a imobiliária torna transparente contrato de locação e preventivamente orienta o locatário no sentido de evitar possíveis problemas ou reclamações. Manutenção e conservação em condomínios A manutenção e conservação de um prédio, seja residencial ou comercial, está ligada a questões de segurança, ao bom funcionamento do prédio, à valorização dos imóveis e aos desafios da legislação na questão da acessibilidade e sustentabilidade. A administração do condomínio é de responsabilidade do síndico, sendo que este poderá contratar uma empresa administradora de condomínios, para delegar as funções administrativas. No art. 1.348, do Código Civil, estão estabelecidas as competências do síndico. No inciso V, do mesmo artigo, menciona-se que cabe ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços. No inciso IX, inclusive, está descrito que ele deve realizar seguro da edificação. As responsabilidades pela gestão da manutenção são regulamentadas na about:blank 10/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão NBR-5674-2012, a qual estabelece os sistemas de manutenção. Conforme citado no início deste material de leitura, a manutenção corretiva é a mais praticada no Brasil, sendo que os serviços de manutenção são autorizados e executados quando o problema aparece. Além do art. 1.348, há no Código Civil os artigos 186, 187, 667 e 927 que se referem a responsabilidade civil. No Código Penal, encontramos os artigos 13 e 132 que descrevem as responsabilidades penais, que serão imputadas ao síndico caso haja acidentes ou qualquer tipo de prejuízo causado por negligência ou omissão de sua parte nas questões de manutenção. Ou seja, ele responde civil e criminalmente. Vistorias e inspeções em condomínios Os principais itens de manutenção obrigatórios, que deverão ser inspecionados regularmente são os seguintes: Para-raios Devem ser inspecionados 1 vez por ano por empresa habilitada. Esta que emitirá laudo e recolherá uma Anotação de responsabilidade técnica (ART). Elevadores Geralmente, nos condomínios, é feito um contrato com empresa especializada pela manutenção de elevadores. Esta será a responsável por emitir relatório de inspeção anual, recolhendo também a ART. Sistemas de combate a incêndio Todos os condomínios residenciais e comerciais devem obter do Corpo de Bombeiros o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros o (AVCB) que tem a sua periodicidade estipulada municipalmente. Nesta vistoria estão incluídos os itens: extintor, mangueiras, placas de sinalização, alarmes etc. Os equipamentos contra incêndio devem ter a sua validade rigorosamente inspecionada. about:blank 11/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão Instalação de gás Toda a instalação de gás deve ser vistoriada periodicamente, tanto a central de gás como os ramais, com laudo emito e recolhido a ART. Piscinas Devem possuir dispositivo contra sucção, motor da bomba adequado e verificação dos ralos, os quais devem estar em perfeitas condições. Também há necessidade de contratação de um técnico para o tratamento d'água. Fachadas A cada 5 anos deve ser providenciada a lavagem. Salões de festas e academias Devem ser vistoriadas mensalmente para identificar danos causados pela utilização ou pelo desgaste dos equipamentos. Caixa-d'água Limpeza obrigatória, com regularidade anual, mas é recomendado que seja feita semestralmente para evitar problemas na tubulação do prédio. Sistema elétrico Deve ser verificado a cada 6 meses, por empresa especializada, que poderá identificar aquecimento ou mau contato dos fios e a corrosão. Geralmente os condomínios possuem um eletricista predial que atende esta inspeção como também atende na correção de problemas. Geralmente, as imobiliárias possuem um formulário padrão de vistoria, mas o corretor também poderá fazer a sua ficha de vistoria. Na unidade curricular Agenciar imóveis, trabalhamos o tema formulários e fichas de agenciamento e na unidade about:blank 12/1302/12/2025, 12:16 Versão para impressão curricular Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis abordamos a vistoria de imóveis. Alguns modelos estão disponibilizados nestes materiais. A maioria das imobiliárias que trabalham com locação possuem um setor de manutenção para prestar serviço tanto ao locatário como ao locador. Todos os problemas relatados na vistoria inicial são repassados ao locador e, se este solicitar, a área de manutenção da imobiliária providencia os reparos necessários, mediante orçamento que deverá ser aprovado previamente. Assim, também os problemas relatados pelos locatários são verificados pela área de manutenção da imobiliária que deve apresentar soluções, sempre com orçamento que deve ser aprovado pelos responsáveis. Os valores destas manutenções também são negociados e, em alguns casos, podem ser parcelados. No caso do locador, pode ser descontado do valor do aluguel, desde que previsto no Contrato de Intermediação. No caso de a locação e administração do imóvel ser realizado por um corretor, este deve ter uma agenda com os contatos de profissionais especializados para atendimento de problemas elétricos, hidráulicos, como também de pintores e pedreiros que possa indicar ao locador e/ou ao locatário. Foi possível constatar que todas as partes têm as suas obrigações e deveres no que se refere à conservação e à manutenção de imóveis. corretor deve orientar tanto o locador como locatário de todas elas, como também esclarecer aspectos da Lei do Inquilinato. about:blank 13/13