Direito de Vizinhança - Direito Civil direitoporpamella

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@direitoporpamella 
Direito de Vizinhança 
Os direitos de vizinhança são a parte 
do Direito Civil que dispõe sobre 
algumas limitações ao uso pleno da 
propriedade, especialmente com 
relação aos vizinhos, visando reduzir 
ao máximo os conflitos entre eles. Tem 
previsão legal nos Arts. 1277 a 1313 
do Código Civil. 
 
Uso anormal da propriedade 
O uso anormal da propriedade é aquele 
que perturba a saúde, a segurança e o 
sossego daqueles que possuem 
propriedade vizinha, presente no artigo 
1.277 do código civil: 
 
A perturbação precisa ser continuada 
para configurar o uso anormal da 
propriedade, se aconteceu apenas uma 
vez é tolerável. 
Deve-se sempre observar o grau de 
tolerância do “homem médio”. 
 
Interferência ou Ofensa 
Essa interferência ou ofensa poderá ser 
da: 
• Segurança: como quando prejudica 
o prédio (uma indústria de 
explosivos perto do local) ou um 
imóvel do lado que esteja em ruínas. 
• Sossego: como por exemplo 
quando abriu um bar perto do prédio 
que tem música alta a madrugada 
inteira. 
 
• Saúde: um imóvel do lado que está 
insalubre ou produz produtos 
químicos fortes. 
Ações 
São exemplos de ações cabíveis 
nesses casos: indenização por perdas 
e danos, cominatória, dano infecto, 
ação de obra nova e entre outros. 
Árvores Limítrofes 
As árvores limítrofes é basicamente: 
A natureza jurídica do direito de vizinhança 
é de obrigação propter rem, ou seja, de 
obrigação que acompanha a coisa. 
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de 
um prédio tem o direito de fazer cessar as 
interferências prejudiciais à segurança, ao 
sossego e à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização de propriedade 
vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as 
interferências considerando-se a natureza 
da utilização, a localização do prédio, 
atendidas as normas que distribuem as 
edificações em zonas, e os limites 
ordinários de tolerância dos moradores da 
vizinhança. 
 
Combate-se o uso anormal da propriedade 
com a ação de dano infecto (dano 
iminente), prevista no artigo 1280, CC. 
Lembrando que se o comercio já existia 
antes, não poderá reclamar, devendo 
reclamar a pré-ocupação. 
 
DIREITO CIVIL – PARTE ESPECIAL 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10649663/artigo-1280-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
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@direitoporpamella 
O plantio de árvores próximas ou entre 
dois terrenos vizinhos que podem 
acabar gerando conflito entre os 
vizinhos. 
 
Além disso, será configurado um 
condomínio necessário quando a 
árvore abranger os dois terrenos. 
 
Linha divisória 
Há presunção de que a árvore que 
esteja no limite entre os prédios 
pertence a ambos os proprietários dos 
imóveis. Poderá ser chamada também 
de árvore-meia, ou seja, a metade da 
árvore pertence a cada vizinho 
segundo o artigo 1.282 do CC: 
 
OBS: Importante frisar que se aplica 
esta regra apenas quando o tronco da 
árvore se encontrar na divisória do 
terreno, se não estiver, vai pertencer a 
um proprietário. 
Raízes e Troncos 
No caso das raízes ou troncos, caso 
invadam o imóvel vizinho, poderão ser 
cordadas, segundo o artigo 1.283 do 
CC: 
 
Passagem Forçada 
A passagem forçada é direito de 
vizinhança especificada no artigo 1.285 
do CC: 
 
Imóvel Encravado 
Pode-se dizer que um imóvel 
encravado é aquele que não tem 
acesso à via pública, sendo que para 
acessar o referido imóvel é necessário 
passar por outro imóvel que possibilita 
a passagem. 
As árvores limítrofes são espécies de 
limitações legais à propriedade, o qual 
prevê situações que podem acontecer 
entre terrenos vizinhos quando há entre 
eles uma árvore. 
 
Se a árvore for de apenas um dos 
proprietários e o fruto cair na propriedade 
do vizinho naturalmente, será dele o fruto 
(segundo o artigo 1.284 do CC). 
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na 
linha divisória, presume-se pertencer em 
comum aos donos dos prédios confinantes. 
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, 
que ultrapassarem a estrema do prédio, 
poderão ser cortados, até o plano vertical 
divisório, pelo proprietário do terreno 
invadido. 
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver 
acesso a via pública, nascente ou porto, 
pode, mediante pagamento de indenização 
cabal, constranger o vizinho a lhe dar 
passagem, cujo rumo será judicialmente 
fixado, se necessário. 
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho 
cujo imóvel mais natural e facilmente se 
prestar à passagem. 
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do 
prédio, de modo que uma das partes perca 
o acesso a via pública, nascente ou porto, 
o proprietário da outra deve tolerar a 
passagem. 
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo 
antecedente ainda quando, antes da 
alienação, existia passagem através de 
imóvel vizinho, não estando o proprietário 
deste constrangido, depois, a dar uma 
outra. 
 
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@direitoporpamella 
O proprietário do imóvel que serve de 
passagem é obrigado a conceder a 
passagem ao proprietário do imóvel 
encravado, oportunidade em que então 
receberá uma indenização. 
 
Servidão Legal 
Tem-se que passagem forçada refere-
se ao direito que o proprietário do 
imóvel encravado tem de adquirir 
passagem de acesso ao seu imóvel, 
pelo imóvel do serviente, ou seja, do 
proprietário do imóvel que servirá de 
passagem. Para isso, deverá o 
proprietário do imóvel que sofrerá o 
constrangimento ser indenizado. 
 
O direito de servidão legal decorre dos 
direitos de vizinhança, que por si só são 
direitos que visam dirimir conflitos que 
ocorram entre pessoas que estão 
exercendo seu direito de propriedade, 
daí compreender-se que o direito de 
propriedade é relativo, já que não pode 
ser exercido em detrimento de direito 
de propriedade de terceiro. 
Passagem de Cabos e 
Tubulações 
A passagem de cabos e tubulações 
(também é servidão legal) está 
presente nos artigos 1.286 e 1.287 do 
CC: 
 
Trata-se da modalidade do direito de 
vizinhança que regula a questão da 
obrigação do vizinho em suportar que 
sob seu imóvel, passem cabos, 
tubulações ou similares, todos de forma 
subterrânea, desde que não haja outro 
meio de passagem ou ainda for muito 
onerosa a sua execução. Vai existir a 
servidão de utilidade pública. 
 
Indenização 
É pacífico na doutrina que haverá 
pagamento de indenização pelo vizinho 
beneficiado ao vizinho no qual concede 
a passagem e que, por conseguinte 
Lembrando que caracteriza quando o dono 
do imóvel não tem uma alternativa para 
acessar via pública a não ser passando 
pelo terreno de outrem, não caracteriza se 
for só de difícil acesso. 
Independe da vontade do serviente, pois a 
lei que manda fazer a servidão legal. 
Art. 1.286. Mediante recebimento de 
indenização que atenda, também, à 
desvalorização da área remanescente, o 
proprietário é obrigado a tolerar a 
passagem, através de seu imóvel, de 
cabos, tubulações e outros condutos 
subterrâneos de serviços de utilidade 
pública, em proveito de proprietários 
vizinhos, quando de outro modo for 
impossível ou excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. O proprietário 
prejudicado pode exigir que a instalação 
seja feita de modo menos gravoso ao 
prédio onerado, bem como, depois, seja 
removida, à sua custa, para outro local do 
imóvel. 
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem 
grave risco, será facultado ao proprietário 
do prédio onerado exigir a realização de 
obras de segurança. 
 
Para que seja configurada a servidão por 
utilidade pública precisa conduzir: água 
potável ou cabos de energia por exemplo. 
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@direitoporpamella 
sofre o incômodo ou ainda tem a sua 
propriedade desvalorizada. 
Destaca-se ainda, que as obras de 
manutenção cabem ao vizinho 
beneficiado pela passagem, cabendo 
ao proprietário onerado, à escolha do 
melhor local para a passagem das 
tubulações, podendo nofuturo, ser 
realocado em outro local, contudo 
nesta última hipótese, arcando com as 
despesas do mesmo. 
Passagem de Águas 
O dono ou possuidor do prédio 
inferior é aquele recebe por fluxo 
natural águas do prédio superior, 
sendo “obrigado” a receber tais águas 
e não podendo negar o curso natural ou 
mesmo obstruir este regular fluxo. 
Justamente por isto é que surge um 
dever de abstenção para este 
proprietário ou possuidor: não realizar 
qualquer obra que obstrua o fluxo das 
águas, segundo o artigo 1.288 do CC: 
 
Em um segundo momento o preceito 
normativo se dirigirá ao dono ou 
possuidor do prédio superior, agora 
proibindo-lhe de agravar, mediante a 
realização de obras, a condição natural 
e anterior do prédio inferior. Não é 
possível, então, que o dono ou 
possuidor do prédio superior, por obras, 
derrame ainda mais água no prédio 
inferior, segundo o artigo 1.289 do CC: 
 
Servidão de Aqueduto 
Embora o acesso à água seja um 
direito, a legislação não garante a 
servidão de passagem 
automaticamente. 
Os artigos 1.293 a 1.296 do CC 
disciplinam a chamada servidão de 
aqueduto. 
 
O duto, canal ou tubulação, tem que ser 
construído de modo a causar o menor 
prejuízo para os vizinhos. Ele também 
vai ter que ser feito às custas daquele 
que deseja acessar a água, que 
também vai arcar com despesas de 
conservação. 
O proprietário que foi prejudicado 
poderá ser previamente indenizado, 
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do 
prédio inferior é obrigado a receber as 
águas que correm naturalmente do 
superior, não podendo realizar obras que 
embaracem o seu fluxo; porém a condição 
natural e anterior do prédio inferior não 
pode ser agravada por obras feitas pelo 
dono ou possuidor do prédio superior. 
Art. 1.289. Quando as águas, 
artificialmente levadas ao prédio superior, 
ou aí colhidas, correrem dele para o 
inferior, poderá o dono deste reclamar que 
se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo 
que sofrer. 
Parágrafo único. Da indenização será 
deduzido o valor do benefício obtido. 
 
Art. 1.293. É permitido a quem quer que 
seja, mediante prévia indenização aos 
proprietários prejudicados, construir 
canais, através de prédios alheios, para 
receber as águas a que tenha direito, 
indispensáveis às primeiras necessidades 
da vida, e, desde que não cause prejuízo 
considerável à agricultura e à indústria, 
bem como para o escoamento de águas 
supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem 
de terrenos. 
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@direitoporpamella 
podendo exigir aqueduto, tubos, canos 
ou manilhas subterrâneos. 
Limites entre prédios e 
direitos de tapagem 
Inicialmente precisamos entender que 
todo imóvel deve ter seus limites 
definidos no solo, para que o 
proprietário possa sobre ele exercer os 
seus direitos e cumprir os seus 
deveres. 
Divisão de Terreno 
A divisão de terreno pode ser feita 
através de muros e cercas por exemplo 
e deverá ser feita na linha divisória 
entre um terreno e outro, como estipula 
no artigo 1.297, parágrafo 1° do CC: 
 
 
Direito de Construir 
O direito de construir parte da primícia 
de que é a emanação do direito de 
propriedade, assegurando ao 
proprietário a faculdade de usar e 
dispor do que lhe pertence, como lhe 
aprouver, nele incluindo a de edificar as 
construções que quiser. 
 
Sendo assim, como diz Maria Helena 
Diniz, para quem o direito de construir 
constitui “prerrogativa inerente da 
propriedade”, limitada ao direito dos 
vizinhos e aos regulamentos 
administrativos. 
 
Devassamento do Vizinho 
O devassamento da propriedade 
vizinha está disposto no artigo 1.301 do 
CC: 
 
Art. 1.297. § 1 o Os intervalos, muros, 
cercas e os tapumes divisórios, tais como 
sebes vivas, cercas de arame ou de 
madeira, valas ou banquetas, presumem-
se, até prova em contrário, pertencer a 
ambos os proprietários confinantes, sendo 
estes obrigados, de conformidade com os 
costumes da localidade, a concorrer, em 
partes iguais, para as despesas de sua 
construção e conservação. 
O proprietário tem o direito de exigir a 
demarcação de seu vizinho, visando obter 
uma linha divisória, caso não haja limite 
preestabelecido entre as propriedades. 
Caso não haja limites preestabelecidos, a 
ação cabível é a Ação Demarcatória. 
Além disso, as despesas dessa ação serão 
divididas entre os proprietários dos imóveis 
confinantes. 
Porém, é muito importante ressaltar que 
esse exercício do direito de propriedade 
NÃO É ABSOLUTO, tendo relação com 
outros valores, como por exemplo: o 
interesse dos vizinhos e o bem-estar da 
coletividade. 
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em 
seu terreno as construções que lhe 
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os 
regulamentos administrativos. 
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer 
eirado, terraço ou varanda, a menos de 
metro e meio do terreno vizinho. 
§ 1 o As janelas cuja visão não incida sobre 
a linha divisória, bem como as 
perpendiculares, não poderão ser abertas 
a menos de setenta e cinco centímetros. 
§ 2 o As disposições deste artigo não 
abrangem as aberturas para luz ou 
ventilação, não maiores de dez centímetros 
 
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@direitoporpamella 
 
Esse artigo tem o intuito de resguardar 
a intimidade das famílias, mas não 
proíbe a abertura de janelas para 
iluminação e ventilação como diz o 
artigo 1.302 do CC: 
 
Porém, como podemos observar no 
artigo também, poderá o vizinho 
levantar sua edificação, mesmo que 
vede a claridade do outro. 
 
Diferença entre muro divisório e 
paredes divisórias 
Muro divisório é todo aquele que se 
ergue rente à linha de divisa. 
Diversamente das paredes divisórias, 
os muros divisórios não podem ser 
assentados além dos limites do terreno. 
Justifica-se essa diversidade de 
tratamento porque muro é elemento de 
vedação, e parede é elemento de 
sustentação, tanto assim que o Código 
Civil trata dos muros sob a epígrafe do 
direito de tapagem (art. 1. 297), e 
das paredes sob a rubrica do direito de 
construir (arts. 1.299 a 1.313). 
Uso do prédio Vizinho 
O uso do prédio vizinho está disposto 
no artigo 1.313 do CC: 
 
O vizinho deve tolerar as questões 
trazidas pelo artigo acima mencionado, 
mas antes deverá ser avisado. 
 
Agora passaremos a ver as disposições 
do condomínio em geral: 
Condomínio em Geral 
O condomínio em geral é a propriedade 
simultânea de um bem móvel ou imóvel 
por duas ou mais pessoas. 
Os proprietários se unem por possuir os 
mesmos interesses, após essa união, 
de largura sobre vinte de comprimento e 
construídas a mais de dois metros de altura 
de cada piso. 
 
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de 
ano e dia após a conclusão da obra, exigir 
que se desfaça janela, sacada, terraço ou 
goteira sobre o seu prédio; escoado o 
prazo, não poderá, por sua vez, edificar 
sem atender ao disposto no artigo 
antecedente, nem impedir, ou dificultar, o 
escoamento das águas da goteira, com 
prejuízo para o prédio vizinho. 
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, 
ou aberturas para luz, seja qual for a 
quantidade, altura e disposição, o vizinho 
poderá, a todo tempo, levantar a sua 
edificação, ou contramuro, ainda que lhes 
vede a claridade. 
 
 
Na zona rural não é permitido levantar 
edificações a menos de 3 metros do 
terreno vizinho, segundo o artigo 1.303 do 
CC. 
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do 
imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho 
entre no prédio, mediante prévio aviso, 
para: 
I - dele temporariamente usar, quando 
indispensável à reparação, construção, 
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do 
muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive 
animais que aí se encontrem casualmente. 
 
 
A única restrição que pode o proprietário 
fazer é a estipulação de horários, por 
exemplo. Além disso, o vizinho que causar 
dano ao penetrar no imóvel tem o dever de 
repará-lo. 
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@direitoporpamellapassam a ter direito e deveres 
decorrentes da propriedade exclusiva 
que cada um possui. São exemplos de 
condomínio e geral: apartamentos, 
lojas, salas comerciais, andares e entre 
outros. 
 
Além disso, mesmo que incialmente 
vamos estudar sobre os condomínios 
em geral, é importante já ressaltar a 
diferença entre o condomínio edilício e 
o condomínio em geral: 
Condomínio 
em Geral 
• Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade 
alguma; 
• Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar 
qualquer parte do local; 
• Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo. 
 
Condomínio 
Edilício 
• Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma 
fração das áreas comuns; 
• Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, 
mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las; 
• Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça 
algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio 
ou desmoronamento devido a um terremoto. 
 
 
Exercício 
Vamos observar algumas disposições 
para o exercício do condomínio entre 
pessoas que possuem a propriedade 
do mesmo bem: 
Limitações entre condôminos 
com base a sua parcela ideal 
Inicialmente precisamos entender que 
fração ideal é o cálculo da parte integral 
e indeterminável das áreas comuns e 
do terreno do condomínio proporcional 
à unidade individual de cada 
condômino. Ou seja, geralmente é 
composta de uma parte comum e uma 
parte privativa. 
 
Relação a herança 
Nos termos do Código Civil a herança é 
deferida aos herdeiros logo após o 
falecimento, formando-se um 
condomínio entre os herdeiros. 
Direitos e Obrigações 
dos condôminos 
O condomínio geral possuí direitos e 
deveres, podendo essas regras no que 
não conflita ser aplicados ao 
Ou seja, vários proprietários com a mesma 
aquisição, podendo ser uma aquisição 
conjunta. 
Eles não são donos do imóvel todo, por 
exemplo. 
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@direitoporpamella 
condomínio edilício, pois são regras 
gerais dos condomínios. 
São alguns exemplos: 
1- Cada condômino tem o direito de 
usar livremente a propriedade 
condominial, de conformidade com a 
destinação da propriedade coletiva. 
2- A destinação pode ser alterada 
desde que exista entre os 
condôminos um consenso dessa 
alteração. 
3- O uso que o condômino possui deve 
ser exercido de conformidade com a 
indivisão do direito. 
4- Cada condômino pode reivindicar a 
propriedade condominial nas mãos 
de terceiros. 
5- O condômino poderá também 
defender a posse que possui na 
propriedade condominial. 
6- É direito do condômino alienar ou 
gravar com ônus real a sua “cota 
parte”. 
7- É proibido ao condômino dar posse 
à pessoa estranha ao condomínio, 
bem como, conceder o direito de 
fruir a essas pessoas. Só será lícito 
se houver consenso dos demais. 
8- A cota parte de cada condômino 
representa quanto que ele é 
proprietário no bem comum. Este 
parâmetro servirá para as tomadas 
de decisões e na apuração da 
responsabilidade de cada um. 
9- Cada condômino tem a obrigação de 
pagar as despesas oriundas do 
condomínio. Essa responsabilidade 
é em decorrente do direito e não da 
pessoa. 
10- O condômino poderá retirar os 
frutos da propriedade, de forma total, 
respondendo pelos demais pela 
divisão dessa percepção e pela 
responsabilidade pelo ato praticado. 
Administração 
Administração de condomínios é uma 
atividade cujo objetivo é o equilíbrio dos 
direitos e deveres de propriedade 
exclusiva individual e propriedade 
comum. 
Os condôminos escolherão um 
administrador que poderá ser também 
alguém de fora, mas também poderá 
ser alguém que mora dentro do 
condomínio. 
As deliberações serão tomadas por 
maioria absoluta e caso não alcance 
poderá ser decidido por um juiz e se 
tiver dúvida sobre o valor do quinhão, 
também poderá ser levado ao judiciário 
para análise, pois em caso de frutos da 
coisa comum, será partilhado conforme 
o quinhão de cada um. 
Extinção do Condomínio 
A extinção do condomínio é uma ação 
que ocorre quando os proprietários de 
um bem decidem desmembrá-lo, 
normalmente, porque querem vendê-lo. 
 
A extinção poderá ser: 
Amigável: quando todos querem e a 
extinção poderá até ser feita por meio 
extrajudicial. Dessa forma, eles 
poderão decidir pela venda do imóvel e, 
Em regra, o condomínio pode se extinguir 
a qualquer tempo, mas existe exceções, 
como por exemplo: ambas as partes já 
tinham acordado previamente no começo 
do condomínio quando ele iria extinguir. 
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@direitoporpamella 
em seguida, o valor será dividido 
proporcionalmente para cada um. 
Judicial: quando nem todos querem o 
fim do condomínio. Assim, nesse caso, 
após dar entrada no processo, o juiz 
mandará citar as outras partes 
interessadas a fim de que completem a 
relação processual. 
➢ Ação Divisória: é o instrumento 
processual fundado no direito 
material do condômino de exigir a 
individualização de seu imóvel, em 
virtude da característica de 
exclusividade do seu direito de 
propriedade 
Com relação a própria coisa, objeto do 
condomínio, poderá ser: 
• Coisa divisível, ou seja, coisa física 
como um terreno, por exemplo. 
• Coisa indivisível, como um carro. 
• Divisão inconveniente, sendo 
aquilo que é pequeno ou pouco e a 
sua divisão tornaria a coisa inútil, 
como por exemplo um terreno que já 
é pequeno, mas se dividi-lo ele ficará 
ainda menos, sendo inconveniente a 
sua divisão. 
 
Condomínio Edilício 
Um condomínio edilício é um espaço 
que une ambientes privados e 
ambientes de uso conjunto. Ou 
seja, cada proprietário é dono da sua 
parte individual, mas também é dono de 
uma fração das áreas em comum. 
 
Existem os condomínios edilícios e 
os condomínios gerais. Em uma 
situação de condomínio geral – 
também conhecido como “comum” –, 
todos os proprietários são donos de 
tudo, sem diferenciação ou 
exclusividade. Nesse caso, não existe 
nenhum tipo de marcação do que 
pertence à pessoa A ou à pessoa B. 
O exemplo mais comum de condomínio 
edilício é um edifício residencial que 
seja condomínio edilício, cada 
condômino é proprietário exclusivo de 
seu apartamento e também tem direito 
a acessar a portaria, elevadores, salão 
de festas, piscina – as áreas em 
comum. Se uma área residencial 
utilizasse a legislação de um 
condomínio geral, todos os 
apartamentos e todas as partes em 
comum pertenceriam a todos os 
condôminos. 
Natureza Jurídica 
O condomínio edilício não é pessoa 
jurídica pois é um ente 
despersonalizado, como por exemplo a 
massa falida. 
 
Objeto 
O objeto do condomínio edilício é o 
imóvel como: prédios, casas, salas 
comerciais, loteamentos e qualquer 
lugar que seja habitável por várias 
Em último caso, o juiz poderá levar o 
condomínio a um leilão judicial, chamado 
de hasta pública, no qual o imóvel poderá 
ser arrematado por qualquer pessoa. 
Portaria, piscina, jardins e salões de 
festa são considerados áreas em comum, 
assim como a rede elétrica, de esgoto, de 
refrigeração e telhado. 
Abre-se uma sociedade de condomínio. 
https://condominio.townsq.com.br/salao-de-festas-residencial
https://condominio.townsq.com.br/salao-de-festas-residencial
https://blog.townsq.com.br/10-erros-da-portaria-que-afetam-seguranca-do-condominio/
https://blog.townsq.com.br/manutencao-do-condominio-piscina/
https://blog.townsq.com.br/salao-de-festas-residencial-2/
https://blog.townsq.com.br/salao-de-festas-residencial-2/
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@direitoporpamella 
pessoas ao mesmo tempo, existindo 
partes privadas e comuns. 
Características 
1- Unidades Autônomas: são aquelas 
áreas que são divididas para cada 
uma das pessoas e que são 
privativas das mesmas. 
2- Áreas Comuns: são todas as áreas 
em que todas as pessoas que 
compõe o condomínio podem 
acessar, como por exemplo: as 
entradas, elevadores, piscina e entre 
outros. 
Não é dividido para cada um doscondôminos, mas cada um possui sua 
fração ideal. 
Atos de Constituição 
São essas as etapas para realizar um 
condomínio: 
Ato Institutivo 
Os atos institutivos estão presentes no 
artigo 1.332 do CC: 
 
(antes da sua formação) É importante 
que as unidades autônomas sejam 
individualizadas e que exista as frações 
ideais das áreas privadas e comuns 
antes do condomínio ser formado 
(registrado). 
Convenção de Condomínio 
(depois da sua formação) A 
convenção de condomínio é justamente 
o conjunto de regras que todos os 
moradores devem seguir para que o 
funcionamento do condomínio, é 
preciso que seja regulamentado, 
garantindo direitos e deveres de todos 
os moradores, e frequentadores do 
condomínio. Essas regras fazem com 
que seja possível controlar 
o barulho nos espaços individuais e 
comuns, bem como a permissão para a 
criação de animais em condomínios, 
por exemplo. 
 
O artigo 1.334 do CC trata sobre essa 
convenção: 
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício 
por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no Cartório de Registro de 
Imóveis, devendo constar daquele ato, 
além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das 
unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes 
comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída 
a cada unidade, relativamente ao terreno e 
partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
 
 
Essa convenção será aprovada ou 
modificada por pelo menos 2/3 das frações 
ideais e precisa ser registrada no Registro 
do Imóvel que valerá também para 
terceiros. 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no 
art. 1.332 e das que os interessados 
houverem por bem estipular, a convenção 
determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de 
pagamento das contribuições dos 
condôminos para atender às despesas 
ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembléias, forma 
de sua convocação e quorum exigido para 
as deliberações; 
 
https://direcional.com.br/blog/condominio/vizinho-barulhento/
https://direcional.com.br/blog/condominio/circulacao-de-animais-em-condominio/
11 
@direitoporpamella 
 
Além disso, a convenção também 
estipulará cotas que instituirá o valor 
das despesas gastas pelo condomínio. 
Regulamento Interno 
Em síntese, o regimento interno do 
condomínio é o documento que reúne 
as normas básicas de convivência 
dentro do empreendimento. Como uma 
espécie de cartilha, o arquivo orienta os 
moradores sobre como agir e se 
relacionar nos espaços compartilhados. 
Direitos e Deveres dos 
condôminos 
Os direitos dos condôminos estão 
presentes no artigo 1.335 do CC: 
 
Já os deveres dos condôminos estão 
presentes no artigo 1.336 do CC: 
 
• Os condôminos precisarão arcar 
com as despesas ordinárias e 
extraordinárias. 
• Não podem mudar por conta 
próprias as áreas comuns e nem 
usar dando destinação diferente do 
previsto. 
Sanções 
O condômino ou possuidor que, por seu 
reiterado comportamento anti-social, 
gerar incompatibilidade de convivência 
com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a 
pagar multa correspondente ao décuplo 
do valor atribuído à contribuição para 
as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia. 
O condômino que não pagar a sua 
contribuição ficará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não 
sendo previstos, os de um por cento ao 
mês e multa de até dois por cento sobre 
o débito. 
O condômino, que não cumprir 
qualquer dos deveres estabelecidos 
IV - as sanções a que estão sujeitos os 
condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. 
§ 1 o A convenção poderá ser feita por 
escritura pública ou por instrumento 
particular. 
§ 2 o São equiparados aos proprietários, 
para os fins deste artigo, salvo disposição 
em contrário, os promitentes compradores 
e os cessionários de direitos relativos às 
unidades autônomas. 
 
 
 
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas 
unidades; 
II - usar das partes comuns, conforme a 
sua destinação, e contanto que não exclua 
a utilização dos demais compossuidores; 
III - votar nas deliberações da assembléia 
e delas participar, estando quite. 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na 
convenção; 
II - não realizar obras que comprometam a 
segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, 
das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação, e não as 
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores, 
ou aos bons costumes. 
 
12 
@direitoporpamella 
nos itens II a IV, pagará a multa prevista 
no ato constitutivo ou na convenção, 
não podendo ela ser superior a cinco 
vezes o valor de suas contribuições 
mensais. 
O condômino, ou possuidor, que não 
cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, 
por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser 
constrangido a pagar multa 
correspondente até ao quíntuplo do 
valor atribuído à contribuição para as 
despesas condominiais, conforme a 
gravidade das faltas e a reiteração, 
independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
Vagas de garagem 
A vaga de garagem pode ser área 
comum ou autônoma, podendo ser 
alugada pelo condômino, segundo o 
artigo 1.338 do CC: 
 
Além disso, a vaga também poderá ser 
vendida segundo o artigo 1.339, 
parágrafo 2° do CC: 
 
Se a vaga tiver uma matrícula própria 
poderá ser vendida, mas se for um 
acessório não poderá, pois não se pode 
separar. 
Terraço de Cobertura 
Ao proprietário do terraço de cobertura 
incumbem as despesas da sua 
conservação, de modo que não haja 
danos às unidades imobiliárias 
inferiores. 
Poderá ser área comum segundo o 
artigo 1.331 do CC: 
 
Poderá ser unidade autônoma segundo 
o artigo 1.344 do CC: 
 
Lembrando que quem está no último 
andar e tem um terraço maior terá que 
pagar com uma taxa maior. 
Despesas de Condomínio 
As despesas relativas a partes comuns 
de uso exclusivo de um condômino, ou 
de alguns deles, incumbem a quem 
delas se serve. 
Área Comum 
As despesas de condomínio das áreas 
comuns estão disciplinadas no artigo 
1.340 do CC: 
 
Art. 1.338. Resolvendo o condômino 
alugar área no abrigo para veículos, 
preferir-se-á, em condições iguais, 
qualquer dos condôminos a estranhos, e, 
entre todos, os possuidores. 
Art. 1.339. § 2 o É permitido ao condômino 
alienar parte acessória de sua unidade 
imobiliária a outro condômino, só podendo 
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar 
do ato constitutivo do condomínio, e se a 
ela não se opuser a respectiva assembléia 
geral. 
Art. 1.331. § 5 o O terraço de cobertura é 
parte comum, salvo disposição contrária da 
escritura de constituição do condomínio. 
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de 
cobertura incumbem as despesas da sua 
conservação, de modo que não haja danos 
às unidades imobiliárias inferiores. 
Art. 1.340. As despesas relativas a partes 
comuns de uso exclusivo de um 
condômino, ou de alguns deles, incumbem 
a quem delas se serve. 
13 
@direitoporpamella 
Obras 
A obras estão disciplinas no artigo 
1.341 do CC: 
 
Obras Necessárias: As obras ou 
reparações necessárias podem ser 
realizadas, independentemente de 
autorização, pelo síndico, ou, em caso 
de omissão ou impedimento deste, por 
qualquer condômino. 
 
Obras não urgentes: Não sendo 
urgentes, as obras ou reparos 
necessários, que importarem em 
despesas excessivas, somente 
poderão ser efetuadas após 
autorização da assembleia, 
especialmente convocada pelo síndico, 
ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, porqualquer dos 
condôminos. 
Sendo assim, para melhor fixação 
veremos como se dará os votos para 
cada tipo de obra: 
Voluptuárias Precisa do voto de 
pelo menos 2/3 da 
assembleia. 
Úteis Maioria dos presentes 
Necessárias São inevitáveis, não 
precisando de 
votação pois é 
urgente, mas precisa 
prestar contas depois. 
Obras com acréscimo de área 
comum: são aquelas que ampliam ou 
melhoram as áreas comuns, 
disciplinada no artigo 1.342 do CC: 
 
Construção de outro pavimento: A 
construção de outro pavimento, ou, no 
solo comum, de outro edifício, 
destinado a conter novas unidades 
imobiliárias, depende da aprovação da 
unanimidade dos condôminos. 
 
Adquirente de Unidade 
O adquirente de uma nova unidade é 
responsável por todas as dívidas que o 
condomínio possuir, segundo o artigo 
1.345 do CC: 
 
 
 
Art. 1.341. A realização de obras no 
condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços 
dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos 
condôminos. 
 
Se as obras ou reparos necessários forem 
urgentes e importarem em despesas 
excessivas, determinada sua realização, o 
síndico ou o condômino que tomou a 
iniciativa delas dará ciência à assembleia, 
que deverá ser convocada imediatamente. 
Art. 1.342. A realização de obras, em 
partes comuns, em acréscimo às já 
existentes, a fim de lhes facilitar ou 
aumentar a utilização, depende da 
aprovação de dois terços dos votos dos 
condôminos, não sendo permitidas 
construções, nas partes comuns, 
suscetíveis de prejudicar a utilização, por 
qualquer dos condôminos, das partes 
próprias, ou comuns. 
Fazer mais andares ou levantar outro 
prédio. 
Art. 1.345. O adquirente de unidade 
responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e 
juros moratórios. 
14 
@direitoporpamella 
Inadimplemento 
Havendo inadimplemento, o valor será 
acrescido de correção monetária, 
multa, juros de mora e, se houver 
medida judicial, honorários de 
advogado. Com relação à correção 
monetária, o acréscimo visa apenas à 
atualização do valor e deve incidir a 
partir do vencimento da obrigação. 
 
Em caso de persistência, o condômino 
pode perder o imóvel ou pode cortar 
permissão para acessar algumas áreas 
de lazer. 
Seguro 
É obrigatório o seguro de toda a 
edificação contra o risco de incêndio ou 
destruição, total ou parcial, segundo o 
artigo 1.346 do CC: 
 
Administração do 
Condomínio 
A assembleia escolherá um síndico, 
que poderá não ser condômino, para 
administrar o condomínio, por prazo 
não superior a dois anos, o qual poderá 
renovar-se. 
 
Além disso, o síndico pode transferir a 
outrem, total ou parcialmente, os 
poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante 
aprovação da assembleia, salvo 
disposição em contrário da convenção. 
Atos do Síndico 
Os atos do síndico estão previstos no 
artigo 1.348 do CC: 
 
Assembleia 
Assembleia Anual: Convocará o 
síndico, anualmente, reunião da 
assembleia dos condôminos, na forma 
A multa está limitada a 2% (dois por cento). 
A Convenção de Condomínio pode apenas 
estabelecer percentual menor. 
 
Epa! Vimos que você copiou o texto. Sem 
problemas, desde que cite o link: 
https://www.migalhas.com.br/coluna/civiliz
alhas/139452/o-inadimplemento-no-
condominio-edilicio-e-suas-consequencias 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda 
a edificação contra o risco de incêndio ou 
destruição, total ou parcial. 
Deverá ser convocada uma reunião e 
escolher um síndico pela maioria dos 
presentes e para a sua destituição 
precisará da maioria absoluta dos votos. 
 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembléia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o 
condomínio, praticando, em juízo ou fora 
dele, os atos necessários à defesa dos 
interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à 
assembléia da existência de procedimento 
judicial ou administrativo, de interesse do 
condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o 
regimento interno e as determinações da 
assembléia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda 
das partes comuns e zelar pela prestação 
dos serviços que interessem aos 
possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da 
despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas 
contribuições, bem como impor e cobrar as 
multas devidas; 
VIII - prestar contas à assembléia, 
anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
 
15 
@direitoporpamella 
prevista na convenção, a fim de aprovar 
o orçamento das despesas, as 
contribuições dos condôminos e a 
prestação de contas, e eventualmente 
eligir-lhe o substituto e alterar o 
regimento interno, segundo o artigo 
1.350 do CC: 
 
Assembleia Ordinária: o síndico pode 
marcar sempre que achar necessário. 
Assembleia Extraordinária: poderão 
ser convocadas pelo síndico ou por um 
quarto dos condôminos, presente no 
artigo 1.355 do CC: 
 
Extinção do Condomínio 
Os motivos para a extinção do 
condomínio acontecer estão prevista 
nos artigos 1.357 e 1358, mas em 
resumo são os principais motivos: 
• Alienação do edifício; 
• De aquisição de todas as unidades 
por uma única pessoa natural ou 
jurídica; 
• De sua destruição, de ameaça de 
ruína; 
• De desapropriação do imóvel 
(caberá indenização); 
• Destinação para uma finalidade 
diversa da estabelecida no seu ato 
constitutivo, e que não mais 
comporta a manutenção da 
propriedade em comum; 
• Por mera decisão dos condóminos. 
 
Art. 1.350. Convocará o síndico, 
anualmente, reunião da assembléia dos 
condôminos, na forma prevista na 
convenção, a fim de aprovar o orçamento 
das despesas, as contribuições dos 
condôminos e a prestação de contas, e 
eventualmente eleger-lhe o substituto e 
alterar o regimento interno. 
§ 1 o Se o síndico não convocar a 
assembléia, um quarto dos condôminos 
poderá fazê-lo. 
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz 
decidirá, a requerimento de qualquer 
condômino. 
 
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias 
poderão ser convocadas pelo síndico ou 
por um quarto dos condôminos. 
16 
@direitoporpamella 
https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/748326256/arvores-limitrofes-
o-que-preciso-sabe 
https://caelnit.jusbrasil.com.br/artigos/843580726/da-passagem-de-cabos-e-
tubulacoes-direito-de-vizinhanca 
https://www.bezerragoncalves.adv.br/diferenca-entre-passagem-forcada-e-servidao-
de-
passagem/#:~:text=A%20passagem%20for%C3%A7ada%20%C3%A9%20direito,a
cesso%2C%20mediante%20pagamento%20de%20indeniza%C3%A7%C3%A3o. 
https://www.direitonet.com.br/resumos/exibir/55/Direitos-de-vizinhanca 
https://www.girodoboi.com.br/videos/servidao-da-passagem-de-agua-na-fazenda-
vizinha-o-que-preciso-saber/ 
https://noticias.cers.com.br/noticia/das-aguas-no-direito-de-
vizinhanca/#:~:text=do%20CC%20prescreve%20que%20%E2%80%9CO,ou%20po
ssuidor%20do%20pr%C3%A9dio%20superior%E2%80%9D. 
https://caelnit.jusbrasil.com.br/artigos/829299168/limites-entre-predios-e-do-direito-
de-tapagem-direito-de-vizinhanca 
https://www.piratini.adv.br/diferenca-muro-divisorio-e-parece-divisoria/ 
https://www.direitonet.com.br/resumos/exibir/55/Direitos-de-vizinhanca 
https://isadoradavid.jusbrasil.com.br/artigos/529714819/condominio-geral-e-
edilicio#:~:text=11%2D%20Os%20cond%C3%B4minos%20em%20conjunto,e%20t
%C3%A3o%20pouco%20a%20solidariedade. 
http://www.normaslegais.com.br/guia/condominio-
edilicio.htm#:~:text=O%20cond%C3%B4mino%20ou%20possuidor%20que,condom
iniais%2C%20at%C3%A9%20ulterior%20delibera%C3%A7%C3%A3o%20da 
https://www.migalhas.com.br/coluna/civilizalhas/139452/o-inadimplemento-no-
condominio-edilicio-e-suas-consequencias 
https://sindicolegal.com/extincao-do-condominio-
edilicio/#:~:text=O%20condom%C3%ADnio%20pode%20ser%20extinto,que%20n%
C3%A3o%20mais%20comporta%20a