Apostila - Direitos Reais sobre Coisa Alheia

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FMU 
Prof. Ms. Ricardo C. Chaccur 
 
 
 
 
 
APOSTILA 
DE 
DIREITO CIVIL – DIREITOS REAIS 
SOBRE COISA ALHEIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2023 
 
DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
Conceito: é direito real sobre coisa alheia, por meio do qual alguém, 
denominado superficiário, tem o direito de construir ou plantar em solo alheio, 
pertencente ao fundieiro, proprietário do terreno, que autoriza ou concede a 
outrem o direito de construir ou plantar sobre o seu terreno. 
 
Legislação: Arts. 1369 a 1377 do CC + arts. 20 a 24 da Lei nº 10.257 de 2001 
(Estatuto da Cidade) 
 
Obs: Aplicabilidade: o EC só se aplica na cidade, e o CC se aplica também na 
área rural. 
 
Sujeitos: 
 
a) Fundieiro = proprietário do solo; 
b) Superficiário = proprietário do que há acima do solo. 
 
Forma: 
 
Mediante escritura pública e registrada no Cartório de Registro de Imóveis da 
situação do terreno. 
 
Prazos: 
 
a) CC = determinado; 
b) EC = determinado ou indeterminado (não significa que será para sempre). 
 
Obras no subsolo: 
 
a) CC = não admite o uso do subsolo, a não ser que seja 
inerente a construção superficial. Ex: Fundação. 
b) EC = admite obras no subsolo. 
 
Obs: É melhor que no contrato já seja estipulado ou consignado o uso do 
subsolo, a fim de evitar conflitos futuros. 
 
Concessão: 
 
O uso do solo pode ser gratuito ou oneroso, isto é, o fundieiro poderá ou não 
exigir um pagamento para que o superficiário use o solo. 
 
Obs: Se for oneroso, deverá ser estipulado o preço, fixando o valor por todo o 
período em que o superficiário utilizará o solo (diferente da locação em que o 
valor é mensal e passível de reajuste); bem como a forma de pagamento, se 
será pago à vista ou à prestação. 
 
Impostos: 
 
Todos os impostos serão pagos pelo Superficiário que se utilizará do imóvel. 
 
Transferência à Terceiros: 
 
O direito de Superfície é transmitido por sucessão ou por alienação, assim: 
a) Sucessão = no caso de falecimento do fundieiro ou superficiário, há a 
sucessão causa mortis; 
b) Alienação = se o fundieiro vender o terreno, o superficiário permanecerá com 
o direito de continuar utilizando o solo normalmente; da mesma forma ocorrerá 
se o superficiário transferir seus direitos. 
 
Obs: Em ambos os casos há o direito de preferência. 
 
Desapropriação: 
 
Se o imóvel for desapropriado, o superficiário recebe indenização 
correspondente ao seu direito; assim com o fundieiro. 
 
Extinção: 
 
Se o direito de superfície terminar, o superficiário não terá direito à indenização, 
salvo se estipulado no contrato. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SERVIDÃO 
 
Conceito: é direito real sobre coisa alheia, isto é, sobre imóvel vizinho, 
constituída em favor de um prédio (imóvel) denominado dominante sobre outro 
chamado de serviente, pertencentes a proprietários diversos, na qual o primeiro 
se utiliza de alguma comodidade do segundo. 
 
Sujeitos: 
 
a) Prédio Dominante = que se serve de alguma comodidade; 
b) Prédio Serviente = que sofre a servidão. 
 
 
 
Forma: 
 
A servidão é a formalidade de um acordo de relação obrigacional em registro, se 
tornando uma relação real. Dessa forma, exige o registro na matrícula do imóvel 
do contrato. 
 
Obs I: Servidão X Servidão administrativa = determinada área em imóvel 
particular é utilizada pelo poder público sem a necessidade de desapropriação. 
Normalmente não há indenização. 
 
Obs II: Servidão X Passagem Forçada = só existe enquanto perdurar o 
encravamento de um imóvel. Está no ramo do direito de vizinhança. É 
necessária e não apenas uma comodidade, como na servidão. 
 
Características: 
 
a) direito real sobre coisa alheia; 
b) é acessório; 
c) indivisível; 
d) não é presumida, exigindo o registro no R.I.; 
e) tem duração determinada; 
f) recai somente sobre bens imóveis; 
g) requer proprietários diferentes; 
h) é inalienável, se mantendo única e não sendo dividida entre os herdeiros. 
 
Modos de Constituição: 
 
a) Contrato = escritura pública levada a registro no R.I (Obs: Se não for 
registrada valerá entre as partes, mas não terá efeito contra terceiros). 
b) Usucapião = utilização por prazo determinado do direito de transitar, e 
não do pedaço de terra, ou seja, usucapi apenas o direito de transitar. 
c) Testamento = A servidão que decorre de manifestação de vontade, em 
testamento, requer que o testador, em cláusula testamentária, externe 
sua vontade no sentido de que sobre o imóvel que vai transmitir a um 
herdeiro, pese o ônus da servidão em favor de prédio que seja vizinho. 
d) Por destinação do proprietário = criada pela jurisprudência, portanto, 
sem previsão legal = serventia. 
e) Sentença: Pode decorrer a servidão de sentença proferida em ação de 
divisão do imóvel. Ao serem divididos e repartidos os quinhões, 
estabelecer-se-á servidão sobre um quinhão em favor de outro. 
 
Serventia: 
 
Se uma mesma pessoa tiver duas propriedades, com uma comodidade entre 
elas, não será considerado servidão. 
 
Ações Judiciais: 
 
1) Confessória = proposta pelo Prédio Dominante com o objetivo de 
reconhecer o direito real contestado pelo dono do Prédio Serviente ou por 
Terceiro. 
2) Negatória = proposta pelo Prédio Serviente com a finalidade de ser 
negada a existência da servidão sobre seu prédio. 
3) Interditos Proibitórios = propostas nos casos de servidão aparente em que 
tiverem ocorrido ameaça de turbação ou esbulho, turbação e esbulho na 
posse. 
 
Classificação das Servidões: 
 
I) Positiva = confere poder de praticar algum ato. Ex: Servidão de 
trânsito ou passagem; 
II) Negativa = Impõe dever de abster-se da prática de determinado ato. 
Ex: Não construir muro acima de certa altura. 
 
III) Contínua = Imposta pela natureza. Ex: Passagem de água; 
 
IV) Descontínua = Fruto da intervenção humana. Ex: Servidão de 
Passagem; 
 
V) Aparente = Quando visível. Ex: Passagem; 
 
VI) Não aparente = Quando não é visível. Ex: Não construir muro acima 
de certa altura. Não abrir janela. 
 
Extinção: 
 
a) Cancelamento do registro; 
b) Renúncia; 
c) Perda da utilidade da servidão ao prédio dominante; 
d) Pelo não uso por 10 anos ininterruptos; 
e) Consentimento das partes; 
f) Pela confusão (quando ambos, prédio dominante e serviente pertencerem 
ao mesmo proprietário = serventia). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
USUFRUTO 
 
-Conceito: é direito real sobre coisa alheia móvel ou imóvel, corpórea ou 
incorpórea, por meio do qual o usufrutuário pode retirar os frutos e as utilidades 
da coisa, possuindo os direitos de usar e gozar do bem, enquanto o nu-
proprietário continua com os direitos de dispor e reaver da coisa. 
 
Previsão Legal: Arts. 1390 a 1392 do CC 
 
Obs: O nu-proprietário cede ao usufrutuário os direitos de usar e fruir ou gozar 
do bem móvel ou imóvel. 
 
-Sujeitos: Nu-proprietário (proprietário do bem que fica com os direitos de 
DISPOR e REAVER) x Usufrutuário (aquele que se beneficia, ficando com os 
direitos de USAR e FRUIR) 
 
-Prazo: Estipulado entre as partes, podendo ser vitalício ou sob alguma 
condição. 
 
Obs I: Normalmente é mais comum ser vitalício, isto é, durar o usufruto até o 
falecimento do usufrutuário. 
 
Obs II: A alienação da nua-propriedade não extingue o usufruto, assim, se o 
imóvel for vendido para terceiro, o adquirente terá de suportar o usufrutuário até 
o término do usufruto. 
 
-Transmissão: O usufruto não se transmite de nenhuma forma, pois é um 
direito personalíssimo, é portanto, INTRANSMISSÍVEL, mas pode ser 
renunciado. 
 
Obs I: A nua-propriedade é transmissível por sucessão. 
 
Obs II: Deve haver registro do usufruto no Registro de Imóveis. 
 
Obs III: É comum haver a doação de imóveis dos pais para os filhos, lhes 
reservando o usufruto do bem. 
 
- Objeto: 
a) Bens Imóveis: devem ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis; 
b) Bens Móveis: devem ser registrados no Cartório de Títulos e Documentos; 
c) bem corpóreo = automóvel, apartamento, moto, etc.d) bem incorpóreo = títulos de crédito (art. 1395) = Ex: usufrutuários recebem 
os juros. 
 
- Usufruto Simultâneo: ocorre quando várias pessoas são usufrutuárias, ou 
seja, o usufruto é feito em favor de mais de uma pessoa, sendo que as cotas 
podem variar. 
 
Ex: A (nu-proprietário) cedeu a B, C e D o usufruto de uma casa, tendo cada 
usufrutuário as seguintes cotas-partes: B (40%), C (30%) e D (30%). Se o imóvel 
for locado, cada um dos usufrutuários receberá os rendimentos desta locação de 
acordo com a sua cota-parte do usufruto. 
 
Dessa forma, se o valor da locação mensal do imóvel for de R$1.000,00 (mil 
reais), B receberá R$400,00 (quatrocentos reais), enquanto B e C receberão 
R$300,00 (trezentos reais) cada um. 
 
Obs I: A morte de um usufrutuário não importa em acréscimo aos outros 
usufrutuários, salvo se disposto anteriormente em contrato. 
 
Ex: Se um dos usufrutuários vier a falecer, acabará o usufruto em relação a este 
usufrutuário falecido, cabendo a sua cota-parte ao nu-proprietário. 
 
Dessa forma, se B vier a falecer, o rendimento referente aos 40% do valor da 
locação do imóvel, dado em usufruto a B, C e D, será de A (nu-proprietário). 
 
Exceção: Direito de Acrescer = quando estipulado no contrato, os demais 
usufrutuários poderão acrescer às suas cotas-partes, a cota parte do 
usufrutuário falecido, dividindo esta em partes diferentes ou iguais. 
 
Ex: Se estipulado em contrato o direito de acrescer nos casos de falecimento de 
um dos usufrutuários, teremos que com o falecimento de B, os usufrutuários C e 
D terão além dos seus 30% do usufruto, mais a porcentagem estabelecida no 
contrato. 
 
Dessa forma, se dividirmos igualmente entre C e D a cota-parte do usufruto do 
falecido B; C e D passarão a ter cada um direito a 50% do usufruto, e portanto, 
cada um receberá metade dos rendimentos com a locação da coisa. 
 
-Usufruto de rebanho: com o fim do prazo, devolve-se o mesmo número de 
animais que recebeu no início, podendo retirar dos que nasceram, para substituir 
as que morreram. 
 
-Inalienabilidade: não é possível vender ou doar o direito ao usufruto, mas pode 
haver penhora do imóvel se o nu-proprietário tiver dívidas, mas não poderá se o 
usufrutuário estiver endividado. 
 
Obs: Só poderá haver penhora da renda do usufruto, segundo entendimento 
jurisprudencial. 
 
-Frutos: Os frutos naturais pendentes no início do usufruto pertencem ao 
usufrutuário, enquanto que os pendentes ao término pertencem ao nu-
proprietário. (art. 1396) 
 
-Pessoa jurídica: Pode ser usufrutuária pelo prazo máximo de 30 anos, 
extinguindo o usufruto antes de prazo nos casos de estipulação no contrato ou 
caso a pessoa jurídica deixe de existir. (art. 1410, III). 
 
-Obrigações do Usufrutuário: (art. 1403 CC): 
a) Inventariar os bens recebidos, através de descrição pormenorizada dos 
objetos que compõem o bem concedido; 
b) Dar garantia real ou pessoal, se o nu-proprietário exigir; 
c) Conservar e restituir o bem no mesmo estado em que recebeu, efetuando 
reparações a fim de conservar e manter a coisa, bem como de efetuar os 
pagamentos referentes as despesas tributárias e relativas ao condomínio. 
 
-Direitos do Usufrutuário: (art.1394 CC): 
a) Posse direta e justa da coisa, podendo se utilizar das ações tipicamente 
possessórias contra todos que ameacem, ou promovam o esbulho ou turbação 
de sua posse, bem como de se valer da ação confessória para defender o seu 
direito ao usufruto; 
b) Fruir da coisa, percebendo os frutos naturais, industriais e civis; 
c) Administrar a coisa, preservando a substância do bem; 
d) Ceder o exercício a título gratuito ou oneroso, cedendo o seu exercício por 
meio da locação ou do comodato. 
 
-Extinção: (art. 1410) 
 
a) Pela renúncia do usufrutuário; 
b) Pela morte do usufrutuário; 
c) Pelo termo de sua duração; 
d) Pela extinção da pessoa jurídica ou após 30 anos; 
e) Pela destruição da coisa; 
f) Pela Consolidação, isto é, quando as figuras do nu-proprietário e 
usufrutuário se reunirem na mesma pessoa; 
g) Pela cessação do motivo a que se origina, quando o motivo que originou 
o usufruto terminar, c. p. ex: usufruto dos pais sobre bens de filho menor 
que atinge a maioridade; 
h) Por culpa do usufrutuário, através de sentença judicial, quando provada a 
responsabilidade dele na depreciação do bem; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITO DE LAJE 
 
Conceito: Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa alheia - com 
amplitude considerável, mas que com a propriedade não se confunde -, limitado 
à unidade 
imobiliária autônoma erigida sobre a construção original, de propriedade de 
outrem. 
 
Previsão legal: Arts. 1.510-A ao art. 1.510-E do Código Civil - Introduzidos pela 
lei 13.465/2017. 
Pressuposto: Coexistência de unidades autônomas no mesmo local. 
 
Partes: O lajeário é o titular do direito real de laje 
 
Obs: o direito real de laje pode contemplar espaço aéreo ou o 
subsolo, inclusive de terrenos públicos (art. 1.510-A, § 1° , do CC/02) 
 
Características: a laje é unidade, juridicamente, autônoma: 
1) Possui matrícula própria (art. 1.510-A, § 3°, do CC/02); 
2) Encargos e Tributação próprios da unidade, cujo contribuinte será o titular 
da laje (art. 1.510-A, § 2°, do CC/02); 
3) O titular poderá usar, gozar a dispor (art. 1.510-A, § 3°, do CC/02), ou 
seja, possui faculdades inerentes ao domínio (art. 1.228 do CC/02) 
 
Obs: O lajeário NÃO é titular de fração ideal do terreno. 
Obs: O lajeário será titular apenas do direito real de laje X condomínio (co-
propriedade). 
https://direitodesenhado.com.br/condominio/
Limitações e deveres: 
Art. 1.510-B do Código Civil que “é expressamente vedado ao titular da laje 
prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha 
arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas 
em legislação local“. 
 
Obs: titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a instituição 
de um sucessivo direito real de laje sob as seguintes condições: 
1) Da autorização expressa dos titulares da construção base e demais lajes; 
2) Respeitar as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. 
 
Direito de Preferência: 
Art. 1.510-D: Em relação ao titular da construção-base, bem como em relação 
aos demais titulares dos direitos de laje. 
Obs: A preferência, em primeiro lugar, cabe ao titular da construção-base e, 
após, aos titulares das lajes. 
Art. 1.510-D, § 2º: dispõe que “Se houver mais de uma laje, terá preferência, 
sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes 
descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade 
sobreposta a ser alienada“. 
Obs: O Direito de preferência é exercido por meio da ciência de todos, por 
escrito, para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato 
dispuser de modo diverso. 
Obs: O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento 
da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a 
parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta 
dias, contado da data de alienação. 
Formas de extinção: 
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, 
salvo: 
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo; 
II – se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos. 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual 
reparação civil contra o culpado pela ruína. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR (arts. 1.417 e 1.418) 
 
Conceito: O compromisso de compra e venda é um contrato pelo qual as partes 
se comprometem a firmar um contrato definitivo de venda e compra. O 
promitente comprador não recebe o domínio da coisa, mas já passa a ter direitos 
sobre ela.Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel. 
 
Art. 1418. Permite ajuizar ação de adjudicação compulsória. O promitente 
comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de 
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura 
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, 
se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Súmula 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao 
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 
 
Obs: A sentença que julga procedente vale como escritura, e, transitada em 
julgado, dever ser levada ao Reg. Imóveis, incidindo ITBI. 
 
Obs: Rescisão Contratual: se o compromissário comprador deixar de cumprir a 
sua obrigação de pagar as prestações, poderá o vendedor pleitear a rescisão 
contratual, cumulada com pedido de reintegração de posse. Antes, deverá 
notificar o promissário para constituí-lo em mora, e pedindo o pagamento das 
parcelas, ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa. 
 
Obs: O efeito da resolução do contrato é ex tunc, portanto, o comprador devolve 
o imóvel e o vendedor devolve o $, abatidos os danos obtidos com o 
inadimplemento. 
 
Súmula 375 STJ: “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro 
da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. 
 
Súmula 308 STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, 
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem 
eficácia perante os adquirentes do imóvel". 
 
Obs: O promitente comprador pode exigir o cancelamento da hipoteca fazendo 
com que o banco vá cobrar da construtora como credor quirografário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DO CONDOMÍNIO GERAL 
 
Conceito: Ocorre quando os direitos elementares do proprietário pertencem a 
mais de um titular, existirá o condomínio = domínio comum de um bem. 
 
Direitos elementares do proprietário: art. 1.228 CC, caput: O proprietário tem 
a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
 
Quanto à Origem: pode ser: 
1. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO: se origina da vontade dos condôminos. Art. 
1.314 CC e ss: 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre 
ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de 
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa 
comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos 
outros. 
 
2. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL: imposto pela lei: art. 1.327 CC e 
ss 
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-
se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307) 
 
3. CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM EDIFICAÇÕES: ART. 1.331 CC E SS. 
 
Quanto à forma: pode ser: 
1. PRO DIVISO: apesar da comunhão de direito, há mera aparência de 
condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte 
certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção 
ocupada. 
2. PRO INDIVISO: não há localização em partes certas e determinadas. A 
comunhão é de direito e de fato. 
3. TRANSITÓRIO: é o convencional ou eventual que podem ser extintos a 
todo tempo e pela vontade de qualquer condômino; 
4. PERMANENTE: é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que 
o determinou. 
 
Quanto ao objeto: pode ser: 
1. UNIVERSAL: abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos (ex.: 
comunhão hereditária) 
2. SINGULAR: incide sobre coisa determinada (muro divisório, etc) 
 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
A. USAR DA COISA: sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a 
indivisão. Não pode impedir que os demais condôminos também dela se 
utilizem. Não pode alterar sua destinação: art. 1.314, p. único; 
art. 1.319 CC: Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu 
da coisa e pelo dano que lhe causou. 
 
art. 1.323: deve o condômino se sujeitar à maioria: Deliberando a maioria sobre 
a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser 
estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, 
o condômino ao que não o é. 
 
B. REIVINDICAR A COISA DE TERCEIRO: ART. 1.827 CC. 
ART. 1.827 CC: O herdeiro pode demandar os bens da herança, mesmo em 
poder de terceiros, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor originário 
pelo valor dos bens alienados. 
 
C. DEFENDER A SUA POSSE CONTRA OUTREM 
 
D. ALHEAR (tornar alheio, alienar) a respectiva parte indivisa – sofre 
restrição do art. 504 CC – direito de preempção em favor dos demais 
condôminos. 
Art. 504 CC: Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não 
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a 
parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob 
pena de decadência. 
 
E. GRAVAR a coisa: o condômino pode dá-la em hipoteca com a ressalva 
do art. 1.420, §2ºCC: § 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários 
não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o 
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em 
garantia real a parte que tiver. 
 
DEVER DE CONCORRER COM AS DESPESAS: arts. 1.316 a 1.318 CC 
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, 
renunciando à parte ideal. 
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia 
lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos 
pagamentos que fizerem. 
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será 
dividida. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, 
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular 
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu 
quinhão na coisa comum. 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da 
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva 
contra os demais. 
 
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
ART. 1.320 CC. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa 
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da 
divisão. 
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo 
não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou 
pelo testador. 
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o 
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
 
Obs: A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa 
divisível. Pode ser amigável (por escritura pública com todos os condôminos 
maiores e capazes) ou judicial. 
 
OBS: ação de divisão é imprescritível e pode ser ajuizada a qualquer tempo. A 
divisão é simplesmente declaratória e não atributiva da propriedade. A sentença 
tem efeitos ex tunc e retroage à data do início do condomínio. 
 
Obs: Se coisa indivisível: o condomínio só se extingue pela venda da coisa 
comum (art. 1.322 CC) 
 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-
la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, 
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao 
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais 
valiosas,e, não as havendo, o de quinhão maior. 
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum 
e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre 
estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, 
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja 
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições 
iguais, o condômino ao estranho. 
 
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO: se os condôminos optarem por não 
usar a coisa pessoalmente deverão resolver se será administrada, vendida ou 
alugada. No caso de administração: ART. 1.323CC 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, 
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo 
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. 
 
DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: ocorre nos casos de paredes, cercas, muros 
e valas: art. 1.328 CC e arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1307 CC. 
 
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, 
cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na 
parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que 
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). 
 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer 
modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a 
proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos 
apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 
 
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes 
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até 
prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes 
obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em 
partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. 
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de março 
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre 
proprietários. 
 
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais 
de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a 
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as 
despesas. 
 
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão 
de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno 
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível 
a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. 
 
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a 
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede 
divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de 
embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes. 
 
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória 
até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver 
meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e 
a profundidade do alicerce. 
 
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver 
capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao 
pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior. 
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da 
espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e 
avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não 
pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras 
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado 
oposto. 
 
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se 
necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as 
despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir 
meação também na parte aumentada. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
(arts. 1331 e 1358 CC e lei 4.591/64) 
 
Conceito: Propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada 
condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, 
escritório, sala, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais de áreas comuns. 
(art. 1.331 CC) 
 
Natureza jurídica: o condomínio não tem personalidade jurídica, mas é 
legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico 
(NCPC art. 75). 
 
INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO: devem ter, 
obrigatoriamente a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno. 
 
Instituição 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, 
além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
 
Constituição 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita 
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde 
logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos 
sobre elas tenham posse ou detenção. 
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio 
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
Convenção de condomínio: documento escrito que estipula direitos e deveres 
de cada condômino. 
Art. 1.334, §§1º e 2º: 
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento 
particular. 
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo 
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de 
direitos relativos às unidades autônomas. 
 
Art. 1.351 CC e art. 10,§2º da Lei 4.591/64: 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos 
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou 
da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos 
condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 
Obs: O Regulamento Interno complementa a Convenção. Geralmente contém 
regras detalhadas sobre o uso da coisa comum. 
 
Estrutura Interna do Condomínio: condomínio edilício = unidades 
autônomas + áreas comuns. 
1. Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para via pública, 
e cada uma deve ter designação especial, numérica ou alfabética: art. 
1.331, §4º e art. 1º, §§ 1º e 2º da Lei 4.591/64. 
2. art. 1.331, 1º: § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais 
como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as 
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-
se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente 
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão 
ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo 
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela 
Lei nº 12.607, de 2012). 
3. art. 1.339, §2º: § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de 
sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro 
se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela 
não se opuser a respectiva assembléia geral. 
4. art. 1.338 CC: Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo 
para veículos, preferir-se-á, em condições iguais,qualquer dos 
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. 
5. Lei. 4.591/64, art 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será 
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, 
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, 
estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. 
6. áreas comuns são insuscetíveis de divisão e de alienação 
7. utilização: Art. 19. Lei 4.591/64: Cada condômino tem o direito de usar e 
fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas 
conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de 
boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a 
não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, 
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. 
8. Fachada: propriedade de todos: art. 10, §2º Lei: Art. 10. É defeso a 
qualquer condômino: 
 I - alterar a forma externa da fachada; 
 Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres 
diversas das empregadas no conjunto da edificação; 
 III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-
la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos 
demais condôminos; 
 IV- embaraçar o uso das partes comuns. 
 § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na 
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer 
a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização 
judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer 
no prazo que lhe fôr estipulado. 
 § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer 
obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da 
unanimidade dos condôminos 
9. limitações de utilização: art. 1.336, IV e art 10, III da Lei: 
Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao 
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 
10. Possibilidade de aplicação de multa: art. 1.337, parágrafo único: O 
condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-
social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais 
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa 
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as 
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. 
11. multa por atraso no pagamento do condomínio: art. 1.336 § 1º: O 
condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento 
ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
Da administração do condomínio edilício: 
1. é exercida por um síndico, com mandato máximo de 2 anos, permitida a 
reeleição; 
2. Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. 
3. o síndico é assessorado por um Conselho Consultivo: art. 23 da Lei 
4.951/64 e art 1.356 CC: Art. 23. Será eleito, na forma prevista na 
Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, 
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a 
reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo 
do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam 
respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições 
específicas. 
4. Assembleia Geral: Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião 
da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de 
aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a 
prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o 
regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um 
quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembléia não se 
reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. 
5. Assembleias extraordinárias: Art. 1.355: Assembléias extraordinárias 
poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exercícios: 
 
01) Antonia e Luiz doaram aos seus filhos, Carolina e Carlos, um imóvel, 
reservando o casal para si o usufruto vitalício do bem doado. Carolina e Carlos 
tornaram-se devedores de Reinaldo. Reinaldo ajuizou uma ação de execução 
contra os devedores e a penhora recaiu sobre o imóvel doado. Está correta a 
penhora? Podem Antonia e Luiz insurgirem-se contra a constrição judicial por 
meio de Embargos de Terceiro? Justifique a sua resposta. 
 
02) Caio comprometeu-se a vender à Antônio um imóvel, por meio de um 
instrumento particular de compromisso de compra e venda, na qual estipula-se 
que o pagamento será efetuado em várias prestações sucessivas e mensais. 
Contudo, em razão de uma dívida que Caio tem com Haroldo, este último 
promoveu uma ação de cobrança para satisfazer o seu crédito, recaindo a 
penhora sobre o imóvel alienado ao Antônio. Desesperado, Antônio te procura, 
informando que o compromisso de compra e venda não foi averbado na 
matrícula do imóvel e te pergunta como proceder. Como você orientaria 
Antônio? Justifique a sua resposta. 
 
03) O edifício Castel de Corsega, situado na zona sul da cidade de São Paulo, 
possui 22 unidades autônomas, residenciais, que juntas constituem um 
condomínio edilício, de acordo com as regras do nosso Código Civil. Ocorre que 
há dois meses o síndico, Sr. Antônio, teve que lidar com alguns problemas no 
condomínio e para isso pediu a sua ajuda. Como consultor jurídico do Sindico, 
resolva as três questões abaixo expostas? Fundamente todas as respostas 
conforme o regramento do Código Civil Pátrio. 
a) Alguns condôminos têm pleiteado a mudança da destinação de suas 
unidades imobiliárias. Assim, o Sr. Antônio deseja saber o que seria preciso para 
efetuar esta mudança na convenção do condomínio. 
b) No mês passado, o condômino da unidade 72, colocou vidro, fechando 
discretamente a sua varanda, a fim de aproveitar este espaço e aumentar a sua 
sala de estar, enquanto o condômino da unidade 82, substituiu a linha reta das 
janelas da frente em arcos góticos, por motivos de estética. Dessa forma, o Sr. 
Antônio gostaria de saber se ambas as alterações nas fachadas dos 
apartamentos 72 e 82 são admitidas pela nossa legislação ou não. 
c) Há um ano e meio, o condomínio vem tendo problemas com o proprietário do 
apartamento 101, uma vez que este, apesar de já ter sido advertido sobre a sua 
conduta anti-social, e inclusive já ter sido multado por três vezes, continua a 
jogar objetos pela janela, colocando, dessa maneira, em risco a segurança dos 
demais moradores. O Sr. Antônio pergunta: o que mais é possível fazer para 
punir este desagradável morador e restabelecer o sossego do condomínio? 
 
04) Carlos reside no apartamento 604, sendo proprietário de sete vagas de 
garagem que foram sendo adquiridas ao longo dos anos de residência no 
Edifício Acapulco. Após assembleia condominial ordinária com quorum e 
requisitos de convocação exigidos pela legislação, Carlos foi notificado por 
correspondência assinada pelo síndico eleito, Alberto Santos, noticiando a 
proibição de locação das vagas de garagem de sua propriedade exclusiva a 
pessoas estranhas ao condomínio nos termos da convenção condominial. 
Diante da correspondência assinada pelo síndico, Carlos ajuizou demanda em 
face de Alberto Santos, visando promover a locação das vagas de garagem, 
alegando ser possível a locação das vagas de garagem de sua propriedade 
exclusiva, assim como a locação de apartamentos. Sobre a hipótese 
apresentada, responda se a pretensão de direito material perseguida por Carlos 
encontra amparo legal? Explique.