Aula 09 - Direitos reais sobre coisas alheias - superficie e servidão

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Direitos Reais sobre Coisas Alheias
Espécies: Superfície e Servidão
Prof. Tayana Tapajós
Introdução
Conceito: Direitos sobre coisas alheias são aqueles em que o titular exerce poderes sobre um bem que não lhe pertence, mas cuja utilização lhe é juridicamente assegurada.
Diferente da propriedade (plena), aqui há um desmembramento do domínio.
Base legal: Código Civil (arts. 1.369 a 1.510)
Espécies:
Servidão
Usufruto
Uso
Habitação
Superfície
Direito de Superfície - Conceito
O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno, ou seja, o dono do terreno (fundieiro) permite que outra pessoa (superficiário).
Base legal: Art. 1.369 do Código Civil
Sem registro – apenas direito obrigacional - contrato
Com registro – direito real – cartório de imóveis e registro
Superfície -Características
Direito real - Ela não gera apenas uma relação entre pessoas (como ocorre nos contratos), mas sim uma relação direta entre o titular e a coisa.
Isso significa que o superficiário exerce poderes sobre o imóvel independentemente da vontade de terceiros.
Consequências :
Possui oponibilidade erga omnes → vale contra todos 
Pode ser defendido por ações reais (ex: reintegração de posse) 
Exige registro no cartório de imóveis para existir plenamente 
Aqui não estamos diante de um simples contrato — estamos diante de um direito que acompanha o imóvel.
TEMPORÁRIO
A superfície, diferentemente da propriedade, não é definitiva. Ela nasce com um prazo determinado.
Por que é temporário?
Porque o objetivo é permitir o aproveitamento econômico do solo sem transferir a propriedade de forma permanente.
 Consequência:
Ao final do prazo:
A construção ou plantação retorna ao proprietário do terreno
Exemplo: você pode usar, construir, explorar… mas por um tempÉ como se o dono dissesse: 
Exceção: Pode haver previsão contratual de renovação.
PODE SER ONEROSO OU GRATUITO 
O direito de superfície pode ser:
*Oneroso
Quando o superficiário paga uma contraprestação:
Valor fixo 
Parcelas periódicas 
Participação econômica 
Muito comum em empreendimentos urbanos.
*Gratuito
Quando não há pagamento.
Exemplo:
Doação de uso para finalidade social 
Projetos públicos (habitação popular)
TRANSMISSIVEL
O direito de superfície não é personalíssimo, ou seja, ele pode ser transferido.
Formas de transmissão:
Inter vivos (entre pessoas vivas)
Venda 
Doação 
Causa mortis
Herança
Consequência importante:
O novo titular passa a ter exatamente os mesmos direitos e deveres.
Atenção:
A transmissão:
Deve respeitar o contrato original 
Não pode alterar a finalidade do uso
Quem compra o direito de superfície não compra o terreno… mas compra o poder de usar aquele terreno como o contrato permite.
Superfície - Sujeitos
PROPRIETÁRIO DO SOLO (FUNDIEIRO)
É o titular do direito de propriedade sobre o terreno.
O proprietário:
concede o direito de superfície 
permite que outra pessoa utilize o terreno 
mantém a titularidade do bem
Limitações impostas ao proprietário:
Não pode usar o terreno livremente 
Não pode impedir a construção/plantação 
Deve respeitar o contrato de superfície
Superfície - Direitos e Deveres
Direitos do superficiário - pode utilizar o terreno como se fosse seu, dentro dos limites do contrato. 
ocupar 
construir 
plantar 
Mas, atenção: esse uso deve respeitar a finalidade estabelecida.
Dever de respeitar finalidade
Dever de conservação
Direito de construir ou plantar
Esse é o núcleo do direito de superfície.
O superficiário pode:
construir edificações 
realizar obras 
desenvolver atividades econômicas 
 Esse direito pode ser:
amplo (ex: empreendimento) 
limitado (ex: construção específica)
Direito de exploração econômica
O superficiário pode retirar proveito econômico do imóvel.
Exemplos:
alugar o imóvel 
explorar atividade comercial 
vender unidades construídas 
Aqui está a função econômica da superfície.
Direito de disposição (transferir o direito)
O superficiário pode:
vender
ceder
doar
Ou seja, o direito de superfície circula, desde que respeite o contrato
Direito de transmissão causa mortis
Se o superficiário falecer:
o direito pode ser herdado 
limitado ao prazo da superfície
DEVERES DO SUPERFICIARIO
Respeitar a finalidade do contrato
Ele não pode usar o imóvel de forma diversa do que foi pactuado.
Exemplo:
autorizado: construir residência 
proibido: instalar indústria
Pagar contraprestação (se oneroso)
Se a superfície for onerosa:
deve pagar:
valor fixo 
parcelas 
remuneração acordada
Conservar o imóvel
O superficiário deve manter o bem em bom estado.
Não pode:
degradar 
abandonar 
causar danos
Não alterar substancialmente o bem sem autorização
Alterações relevantes devem respeitar:
✔ contrato
✔ limites legais
Cumprir o prazo
O direito é temporário
Ao final: deve devolver o imóvel 
Responsabilidade por encargos
Dependendo do contrato:
pode ser responsável por:
tributos 
taxas 
despesas
DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
1. Manter a propriedade
2. Receber remuneração (se oneroso).
3. Fiscalizar o cumprimento
Reaver o imóvel ao final
DEVERES DO PROPRIETÁRIO
Respeitar o direito do superficiário
Não perturbar o exercício do direito
Cumprir o contrato
Superfície - Extinção
Hipóteses de término do prazo
Descumprimento contratual – desvia sua finalidade, não paga, causa degradação. 
Desapropriação – quando o poder publico retira o imóvel em prol do interesse público.
Retorno ao proprietário
OBS.: “O direito de superfície se extingue pelo decurso do prazo, descumprimento das obrigações ou perda da finalidade, retornando o imóvel ao proprietário, em regra com as construções incorporadas.”
Servidão - Conceito
Conceito: é um direito real onde um imóvel (prédio serviente) sofre um ônus para beneficiar outro imóvel (prédio dominante) de proprietário diferente. É um vínculo que gera utilidade ao prédio dominante, limitando parcialmente o serviente, garantindo, por exemplo, passagem, luz ou escoamento de água.
Base Legal: Art. 1.378 do Código Civil
Servidão - Estrutura
Prédio dominante (beneficiado) – (É o imóvel beneficiado pela servidão).
Recebe a utilidade 
É favorecido juridicamente 
Possui o direito de exigir o cumprimento
Exemplo:
Uma casa que não tem saída para a rua.
Ela depende da passagem por outro imóvel. Esse é o prédio dominante.
Prédio serviente (onerado) - É o imóvel que suporta o ônus.
Sofre a limitação 
Deve tolerar o uso 
Tem sua propriedade restringida
Exemplo:
O terreno vizinho por onde passa o caminho (Esse é o prédio serviente).
Servidão - Características
Direito real – eficácia erga omnes 
Exemplo: se o imóvel serviente for vendido – o novo proprietário será obrigado a respeitar a servidão.
Acessório ao imóvel – ela depende de outro direito principal – o prédio dominante – ela não tem existência autônoma.
Em regra permanente – não tem prazo pré-fixado na lei, porque sua função é garantir uma utilidade contínua ao imóvel dominante.
Indivisível - porque sua finalidade é atender à utilidade do imóvel dominante como um todo, mantendo-se íntegra mesmo que os imóveis envolvidos sejam divididos.
Servidão - Tipos
Legal e convencional
Contínua e descontínua
Aparente e não aparente
Servidão - Constituição
Contrato
Testamento
Usucapião
Lei
Registro obrigatório
Servidão de Passagem
Conceito: é um direito real que permite ao proprietário de um imóvel passar pelo terreno de outro, quando isso é necessário para garantir o acesso ou a utilidade do seu imóvel.
Direito do imóvel encravado
Art. 1.285 do Código Civil
Mediante indenização
Exemplo:
Uma casa está no meio de outros terrenos e não tem acesso à rua. Para sair ou entrar, o dono precisa passar pelo terreno vizinho.
Diferença: Superfície x Servidão
	Elemento	Servidão	Superfície
	Relação	Imóvel x imóvel	Pessoa x imóvel
	Uso	Limitado	Amplo
	Posse	Não transfere	Transfere
	Prazo	Permanente	Temporário
	Finalidade	Utilidade específica	Exploração econômica
	Intensidade	Baixa	Alta
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