DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS FLAUSINO, T.O

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UniRV- UNIVERSIDADE DE RIO VERDE 
FACULDADE DE DIREITO 
 
 
 
 
 
 
DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS 
 
 
 
 
Acadêmico: Tallysson Oliveira Flausino 
Professor (a): Fernanda Peres Soratto 
 
 
 
Trabalho apresentado a UniRV, como Parte 
das atividades avaliativas de Direito Civil VI 
 
 
 
 
 
RIO VERDE-GO 
JUNHO DE 2017 
 
SUMÁRIO 
1. DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS......................................................03 
1.2 SUPERFÍCIE....................................................................................................................03 
1.3 CARACTERÍSTICAS......................................................................................................04 
1.4 MODOS DE EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE.......................................06 
1.5 CURIOSIDADES SOBRE O DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE.............................07 
2. HABITAÇÃO......................................................................................................................09 
2.1 CONCEITO.......................................................................................................................09 
2.2 CARACTERÍSTICAS......................................................................................................09 
2.3 MODOS DE EXTINÇÃO................................................................................................11 
2.4 CURIOSIDADES SOBRE A HABITAÇÃO..................................................................11 
3. LAJE....................................................................................................................................12 
3.1 CONCEITO.......................................................................................................................12 
3.3 TRATAMENTO JURÍDICO...........................................................................................14 
3.3 MATRÍCULA DO DIREITO REAL DE LAJE............................................................15 
4. BIBLIOGRAFIA.................................................................................................................17 
 
1. DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS 
 
O direito das coisas ou direitos reais consistem no conjunto de normas, 
predominantemente obrigatórias, que tendem a regular o direito atribuído à pessoa sobre bens 
corpóreos, móveis ou imóveis de conteúdo econômico (GONÇALVES, 2012). O direito real 
se divide em coisa própria e coisa alheia. O direito real sobre coisa própria é o poder pleno 
sobre a coisa e o único instituto jurídico é a propriedade nesta classificação (MENEZES, 
2012). 
Já, o direito real sobre as coisas alheias conforme menciona Goffredo Telles Júnior 
apud DINIZ (1994) “é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu 
proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob 
condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido”. 
E, se tratando de direitos reais sobre coisas alheias que o objeto principal é a 
propriedade, vários são os institutos jurídicos previstos na lei, como o penhor, uso, usufruto, a 
habitação, superfície, hipoteca, e entre outros, dispostos no art. 1.225 do Código Civil de 
2002. 
 
1.1 SUPERFÍCIE 
 
CONCEITO E HISTÓRIA 
 
Conforme DINIZ (2011), a superfície é definida como um direito real, que é 
concedido pelo proprietário a outrem, podendo ser por tempo determinado, oneroso ou 
gratuito, para que esse terceiro construa ou plante no imóvel, necessariamente um terreno, 
urbano ou rural, através de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, 
previsto no art. 1.369, do Código Civil. Pode nesse instituto conferir direitos de superfície 
para mais de uma pessoa. 
Já para Teixeira, traz o seguinte conceito de direito de superfície: 
 
A superfície como direito real, não se confunde com o sentido etimológico 
do vocábulo que lhe deu a denominação, indicativo de face superior de uma 
coisa corpórea e composto da preposição super e do substantivo fácies, 
ambos latinos, Esse sentido, que é o da linguagem comum, corresponde ao 
da geometria, no qual se entende a superfície como a parte exterior dos 
corpos, a extensão considerada com duas dimensões: largura e comprimento. 
O sentido de superfície como direito real implica, além do comprimento e da 
largura, a altura, pois é extremamente acima do solo que crescem as 
plantações e se erigem as construções (TEIXEIRA, 1993, p. 54 – 55). 
 
Segundo o posicionamento de GONÇALVES (2015), o Código Civil de 2002 
introduziu ao ordenamento brasileiro o direito de superfície que não era contemplada no 
diploma de 1916. Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem 
romana. Originou-se da necessidade de permissão de edificar sobre os bens públicos, e o solo 
permanecer sob o poder do Estado. 
A função social da propriedade é essencial nesse instituto jurídico, como pode ser 
observado: 
Verifica-se, destarte, que a integração em nosso ordenamento dessa 
modalidade de direito real, com nova roupagem, atende a razões de ordem 
sociológica, cujas origens encontram-se na Constituição Federal, que define 
a exigência dos fins sociais da propriedade. Sem o caráter real que lhe foi 
atribuído, o direito de superfície não seria mais do que um arrendamento. 
Igualmente não se confunde o aludido instituto com a locação ou a parceria, 
pois estes são direitos obrigacionais e a superfície é um direito real. 
(GONÇALVES, 2015, p. 452). 
 
Além disso, menciona GONÇALVES (2015) que a enfiteuse foi abolida devido à 
substituição pelo direito de superfície gratuita ou onerosa. Entende-se que a mencionada 
substituição é vantajosa, tendo em vista que o direito de superfície permite mais abrangência 
de utilização da coisa. Sendo assim, quando o proprietário do terreno não tem recursos para 
explorar esse local, poderá ele ceder a outrem o direito de usar e fruir do terreno, para fins de 
construção ou plantação. 
 
1.2 CARACTERÍSTICAS 
 
Tendo em vista que, o direito real de superfície é o usar e fruir de terreno alheio 
objetivando a construção ou plantação no solo concedido pelo proprietário dispõe o parágrafo 
único do art. 1.369 do Código Civil que “o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, 
salvo se for inerente ao objeto da concessão” (BRASIL, 2002). Exemplos que se enquadram 
em objeto de concessão é “abertura de poços artesianos e canalização de suas águas até local 
das plantações, colocação de alicerces para edificação de um prédio” DINIZ (2011, p. 491). 
Entende GONÇALVES (2015) que como o dispositivo legal não menciona sobre o 
espaço aéreo, não há impedimento da utilização pelo superficiário, vez que constitui parte 
integrante do solo, segundo o que enunciava o art. 43, I, do Código Civil de 1916, que 
dispunha “São bens imóveis: I – o solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências 
naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, e o espaço aéreo e o subsolo”. 
Podendo as partes, em comum acordo, limitar em contrato sobre a utilização do espaço aéreo 
necessário para as construções ou plantações. 
Dispõe o Código Civil que a concessão da superfície pode ser tanto gratuita, quanto 
onerosa, e tudo será feito por estipulação das partes. Caso seja estipulado que deva haver 
pagamento, este poderá ser feito parcelado ou de uma só vez, disposto no art. 1.370 do C.C. 
E, que mesmo sendo estipulado que a concessão será gratuita, durante o contrato, aquele que 
recebeu o direito de superfície do proprietário do terreno, denominado superficiário, deverá 
responder pelos tributos e encargos que advir do imóvelutilizado, previsto no art. 1.371, C.C. 
(BRASIL, 2002). 
Além disso, o art. 1.377 do Código Civil dispõe “o direito de superfície, constituído 
por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for 
diversamente disciplinado em lei especial” (BRASIL, 2002). A legislação especial que está 
em vigor, que prevê sobre a concessão de terras públicas e respectivo direito de uso, é as Leis 
n. 4.504/64, 9.636/98, 4.937, 8.629/93 e Decreto-lei n. 271/67 (GONÇALVES, 2015). 
 
1.3 TRANSFERÊNCIA NO DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
Uma hipótese interessante no direito real de superfície é a situação seguinte: 
Pelo novo instituto, uma pessoa cujo terreno não seja apropriado para a 
construção que pretende erigir pode, por exemplo, permutar o uso do solo, 
temporariamente, mantendo a propriedade deste, com outra pessoa que 
possua terreno que atenda às suas necessidades, cedendo, por outro lado, a 
esta, que nele tem interesse, o direito de superfície de seu imóvel. Assim, o 
proprietário de um terreno localizado na zona central, próprio para a 
edificação de um prédio de escritórios, mas que deseja investir na construção 
e montagem de uma indústria pode permutar o uso do solo de seu imóvel 
com o de um terreno localizado na periferia da cidade cujo proprietário tem 
interesse em construir um prédio de escritórios. (GONÇALVES, 2015, p. 
452). 
 
Pode-se observar que haverá uma espécie de troca e transferência de terrenos. E, o art. 
1.372 do C.C. menciona sobre a transferência do direito de superfície, dispondo que “o direito 
de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros” 
(BRASIL, 2002). Para GONÇALVES (2015) toda e qualquer transferência deverá ser feita 
por escritura pública que deverá ser registrada na matrícula do próprio imóvel, tendo em vista 
que os direitos são exercidos sobre o imóvel (art.1.227, C.C.). 
Além disso, conforme o doutrinador GONÇALVES (2015), a escritura pública pode 
equiparar se a carta de sentença que é extraída de acordo homologado judicialmente, desde 
que esteja estipulado a constituição do direito de superfície. E, também ao testamento, que 
poderá transferir por última vontade o direito de superfície aos herdeiros ou a quem indicar. O 
direito hereditário é um dos modos aquisitivos que transmite a propriedade e os direitos reais 
sobre imóveis para herdeiros, mesmo sem testamento, podendo ser feito por inventário e 
partilha. 
No parágrafo único do art. 1.372 do Código Civil estabelece que “não poderá ser 
estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência” 
(BRASIL,2002). A proibição legal prevista ao proprietário do solo de cobrar qualquer taxa ou 
retribuição pela transferência do direito de superfície é independentemente de previsão no 
contrato. No entanto, a superfície a qualquer título, nenhum pagamento deverá ser feito na 
transferência pelo superficiário (GONÇALVES, 2015). 
Determina o art. 1.373 do Código Civil que “em caso de alienação do imóvel ou do 
direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade 
de condições (BRASIL, 2002)”. Se o proprietário decidir vender o imóvel, o superficiário terá 
preferência para comprar. E, se o superficiário resolver alienar o direito real de superfície, a 
preferência é instituída em favor do proprietário, em igualdade de condições para ambos. 
Como é de caráter privado, a preferência na aquisição pode gerar transação ou renúncia, 
podendo ser estabelecido no instrumento de constituição (GONÇALVES, 2015). 
 
1.4 MODOS DE EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
 O art. 1.374 do Código Civil designa que “antes do termo final, resolver-se-á a 
concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida” 
(BRASIL, 2002). A contratação do direito de superfície deve ser feita por tempo determinado, 
conforme o disposto no art. 1.369 do C.C., sendo assim, os contratantes que deverão estipular 
o prazo que atenda aos interesses. E, extinguirá o direito de superfície com o término desse 
prazo estabelecido no contrato. Inclusive, se for concedido um direito especifico e outro for 
realizado, também é causa de extinção do direito real de superfície (GONÇALVES, 2015). 
Se, for concedido direito de construir um edifício e o superficiário aluga como 
estacionamento, sem que haja início de obra, haverá desvio de finalidade contratual, que 
enseja a extinção da concessão, se não for apresentado uma justificativa cabível, como a 
demora na aprovação da planta ou por outro motivo imperioso. E, caso não haja justificativa 
acatável cabe a retomada do imóvel, pode ser percebida nesse dispositivo legal o princípio da 
boa-fé objetiva, que deve ser respeitado durante o contrato (GONÇALVES, 2015). 
Prescreve o art. 1.375 do C.C. que “extinta a concessão, o proprietário passará a ter a 
propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de 
indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário” (BRASIL, 2002). Para 
GONÇALVES (2015), o proprietário concedente do terreno espera receber o imóvel com uma 
construção ou plantação, para que quando for extinta a concessão sejam integradas ao terreno, 
o que diz respeito ao princípio superfícies solo cedit, o qual a superfície acede ao solo. 
E, segundo a doutrinadora DINIZ (2011) assevera que é necessário que a extinção seja 
averbada no registro de imóveis, para que o proprietário possa reaver o imóvel com a 
construção ou plantação realizada pelo superficiário, cabendo o dever de indenizar somente se 
tiver sido estipulado no contrato. 
O art. 1.376 do C.C. prevê que “no caso de extinção do direito de superfície em 
consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no 
valor correspondente ao direito real de cada um” (BRASIL, 2002). Este dispositivo legal 
estabelece outro modo de extinção do direito real de superfície, que diz respeito à 
desapropriação, o qual o proprietário do terreno receberá o equivalente ao valor, e o 
superficiário pela construção ou plantação, ou seja, ambos receberão a quantia que os couber 
(GONÇALVES, 2015). 
O direito real de superfície no ordenamento brasileiro prevê apenas sobre as hipóteses 
já mencionadas, já nas legislações de outros países outros modos são utilizados como: 
resilição bilateral, renúncia do superficiário, perecimento do objeto, prescrição, não conclusão 
da construção ou plantação, pelo superficiário, no prazo estabelecido, resolução, em virtude 
do descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário, confusão, 
quando na mesma pessoa reúnem-se as condições de proprietário do solo e superfície, 
inviabilidade da construção ou plantação, ou destruição de uma ou outra, e, falta de 
pagamento das prestações periódicas, quando adotada esta modalidade de remuneração 
(GONÇALVES, 2015). 
 
1.5 CURIOSIDADES SOBRE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE 
 
Segundo GONÇALVES (2015), a disjuntiva ou (construir ou plantar) não é 
empregada no art. 1.369 com sentido restritivo. Nada impedindo que o proprietário e o 
superficiário convencionem que a concessão terá por objeto o direito de construir e plantar. 
Igualmente nada obsta que mais de uma pessoa seja titular do direito de superfície ou que o 
superficiário construa para alugar, ou ainda institua hipoteca sobre o imóvel a fim de obter 
recursos para nele construir. 
De acordo com o sistema adotado pelo Código de 2002, porém, se o imóvel já possuir 
construção ou plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o 
terreno se presta a essa finalidade, salvo se for convencionada a demolição da construção 
existentepara a reconstrução ou construção de outra, ou a erradicação da plantação existente 
para fins de utilização do terreno para os mesmos fins de plantação (GONÇALVES, 2015). 
O novo diploma não contempla também a possibilidade de sobrelevação ou da 
superfície em segundo grau, autorizada nos direitos português, francês e suíço e que consiste 
na concessão feita a terceiro, pelo superficiário, do direito de construir sobre a sua 
propriedade superficiária, ou seja, sobre a sua laje (GONÇALVES, 2015). 
O domínio, porém, só se adquire pela tradição, se for coisa móveis (art.1.226), e pelo 
registro do título, se for imóvel (art.1. 227). Desse modo, enquanto o contrato que institui o 
direito de superfície não estiver registado no Cartório, existirá apenas um vínculo 
obrigacional. O direito real, com todas as suas características, somente surgirá após aquele 
registro (GONÇALVES, 2015). 
Dispõe GONÇALVES (2015) que as doutrinas controvertem sobre a possibilidade de 
usucapião no direito de superfície. Pois, tal possibilidade existe, desde que comprovados os 
requisitos da usucapião, observando-se que nada impede a modificação do caráter originário 
da posse, quando, acompanhando a mudança da vontade, sobrevém igualmente uma nova 
causa possessionis, ocorrendo então à inversão do ânimo da posse. 
A maior dificuldade, que praticamente inviabiliza a sua ocorrência, concerne à 
usucapião extraordinária, uma vez que, se determinada pessoa exerce a posse de certa 
edificação com o animus rem sibi habendi, desde que satisfeitos os demais requisitos da 
usucapião adquirirá necessariamente o domínio do trato de terra sobre o qual assenta dita 
edificação, tornando-se, dessa maneira, proprietário do todo, não se caracterizando 
logicamente uma propriedade separada, superficiária, mantida sobre o solo de outrem 
(GONÇALVES, 2015). 
Ao posicionamento de GONÇALVES (2015), pode dar-se a aquisição do direito pela 
usucapião ordinária, na hipótese, por exemplo, de sua concessão ter sido feita anteriormente a 
non domino. Nesse caso, o concessionário adquire o direito de superfície contra o senhor do 
solo, desde que haja conservado a posse na qualidade de superficiário pelo tempo necessário, 
demonstrando ser portador de boa-fé. 
Menciona-se também a possibilidade de se configurar a usucapião quando a concessão 
do direito de construir foi feita por instrumento particular, permanecendo a edificação ou 
plantação na posse do adquirente pelo prazo legal; e, ainda, no caso de uma edificação, 
relativamente à qual se tenham operado os efeitos da acessão, em que o possuidor da 
edificação, com animus domini, passe a pagar, pelo prazo suficiente à consumação da 
prescrição aquisitiva, um salário, que implica evidentemente o reconhecimento do domínio do 
trato de terra sobre o qual está a edificação, aperfeiçoando- se, assim, a aquisição pelo 
usucapiente, da edificação, pousada sobre o solo de outrem (GONÇALVES, 2015). 
Maria Helena Diniz (2011) explica que a aquisição do direito de superfície pela 
usucapião é quase impossível, pois aquele que pretende fazer uso do instituto da usucapião, o 
fará em interesse a propriedade e não a superfície, contudo, a autora reconhece a possibilidade 
daquele que alegar usucapião de propriedade que tenha superficiário não exercendo o seu 
direito, requerer o pleito em face do titular do domínio (proprietário) requerendo a 
propriedade, e do superficiário requerendo o direito à superfície. 
 
2. HABITAÇÃO 
 
2.1 CONCEITO 
Conforme GONÇALVES (2015), o direito real de habitação proporciona ao titular e a 
família o direito de residir e morar na casa alheia, gratuitamente, desde que não alugue ou 
empreste a ninguém, sendo inacessível o direito de exercício a terceiros, disposto no art. 1.414 
do Código Civil, que dispõe “quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa 
alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupa-la 
com sua família”. 
Para MENEZES (2012), a habitação é o direito real de uso gratuito de casa de morada, 
urbana ou rural. O titular vai residir com sua família em imóvel que não é seu. Então 
habitação é apenas para morar, sempre é gratuita, é intransmissível, personalíssima e não se 
aplica a móveis (1414). A habitação é um mini uso e expressamente não pode ser cedida a 
terceiros, nem o exercício, muito menos o direito real em si. 
 
2.2 CARACTERÍSTICAS 
 
A habitação é, pois, um direito real limitado, personalíssimo, temporário, indivisível, 
intransmissível e gratuito. Tem por objeto o bem imóvel, e o titular deve residir nele com sua 
família. Não pode cedê-lo a terceiro, mediante empréstimo ou locação. Trata-se, portanto, do 
mesmo direito de uso, restrito, porém, à casa de moradia, e como se trata de direito real é 
imprescindível o registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis (DINIZ, 
2011). 
É o mais restrito dos direitos reais de gozo ou fruição. Embora mais restrito do que o 
uso, a habitação não é letra totalmente morta, pois existe uma aplicação prática para o 
instituto no art. 1831. O imóvel deve existir na herança, não sendo obrigação dos herdeiros 
comprá-lo, salvo se determinado em testamento pelo falecido (MENEZES, 2012). 
Para DINIZ (2011) não pode o titular do aludido direito, com efeito, extrair do imóvel 
outra utilidade que não seja a de residir. Não pode de ele servir-se para estabelecimento de 
fundo de comércio ou de indústria. Se o fizer, desaparece o direito real. Todavia, pode o 
aludido titular utilizar também os seus acessórios e pertenças, tais como varandas, móveis, 
jardins etc. Falecendo o titular, o direito se extingue, ainda que haja cônjuge e familiares. 
Como rege o Art. 1415: 
Art. 1415: Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, 
qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, 
mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de 
habitá-la. 
Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa (habitação conjunta), 
qualquer delas, que habite sozinha a casa, não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas 
não as pode inibir de exercerem querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la 
(CC, art. 1.415). Como são iguais os direitos, a nenhum será lícito impedir o exercício do 
outro ou dos outros (DINIZ, 2011). 
O direito de habitação cabe muito ao direito sucessório, em que, em seu Art. 1831, 
dispõe: 
“Art. 1831: Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será 
assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de 
habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único 
daquela natureza a inventariar”. 
O que o artigo de lei quer dizer é que todos os herdeiros necessários tem o direito de 
habitar no imóvel destinado à residência familiar, desde que seja o único a inventariar. Ao 
viúvo ou viúva também é concedido o direito de habitação na herança. Mesmo que o cônjuge 
sobrevivente seja herdeiro ou legatário, não perde o direito de habitação (GONÇALVES, 
2012). 
2.3 MODOS DE EXTINÇÃO 
 
Assim como ocorre com o direito de uso, o direito real de habitação (habitatio) não se 
extingue pelo não uso. Extingue-se, todavia, por todos os demais modos de extinção do 
usufruto (DINIZ, 2011). Conforme dispõe o art. 1.410 do Código Civil: 
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis: 
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, 
se ela perdurar, pelo decursode trinta anos da data em que se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se origina; 
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, 
e 1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, 
não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de 
crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 
1.395; 
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 
1.399). 
O art. 1.411 do C.C. dispõe que “constituído o usufruto em favor de duas ou mais 
pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por 
estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente (BRASIL, 2002). 
 
2.4 CURIOSIDADES SOBRE A HABITAÇÃO 
 
O art. 1.400 do C.C. preceitua que o usufrutuário, antes de assumir o usufruto, 
inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará 
caução, fidejussória ou real, se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los 
findo o usufruto” (BRASIL, 2002). 
Incumbe ao habitador a obrigação de conservar o prédio, bem como o cumprimento 
dos demais deveres enumerados nos deveres de usufrutuário, especialmente o de recolher os 
impostos que recaiam sobre ele (DINIZ, 2011). 
 A divisibilidade do direito é admitida de forma expressa. Trata o dispositivo da 
hipótese de ser ele conferido a mais de uma pessoa, estando apenas uma delas habitando o 
imóvel. Não está ela obrigada a pagar aluguel à outra, embora não possa impedir que a última 
exerça também seu direito. O direito real de habitação é concedido sem prejuízo da 
participação da viúva ou do viúvo na herança. Mesmo que o cônjuge sobrevivente seja 
herdeiro ou legatário, não perde o direito de habitação (GONÇALVES, 2015). 
 
MENEZES, Rafael de. Reais nas coisas alheias. 2012. Disponível em: 
<http://rafaeldemenezes.adv.br/assunto/Reais-nas-coisas-alheias/8/aula/7>. Acesso em 09 de 
jun. de 2017. 
GONÇALVEZ, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. v.5. 7ª 
ed. São Paulo: Saraiva 2012. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. V.4. direito das coisas. 26. ed 
Saraiva: São Paulo, 2011. 667 p. 
 
3. LAJE 
 
3.1 CONCEITO 
Segundo o AURELIO, “laje”, substantivo feminino, significa "1. Pedra de superfície 
plana ger. Quadrada ou retangular; lousa: 'eu fazia a volta dentro do pátio revestido de lajes' 
(Osmã Lins, Nove, Novena, p. 156).2. Constr. Obra contínua de concreto armado, a qual 
constitui sobrado, teto de um compartimento, ou piso. [F. Paral.: laja e lájea. Var.: lajem. 
Dim. Irreg.: lajota.]”. 
A Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, trata-se do direito real de 
laje. Em linguagem tipicamente brasileira, fora concedido status oficial ao direito sobre o 
“puxadinho” (TARTUCE, 2017). 
Em verdade, poderia o legislador, em vez de inaugurar disciplina específica, tratar do 
instituto no âmbito do próprio direito de superfície, como bem observa ROBERTO 
PAULINO DE ALBUQUERQUE JR.: 
O que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais 
direitos reais é a possibilidade de constituir um direito tendo por objeto 
construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o 
solo. 
Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os efeitos da 
acessão sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já existente. O 
implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser 
objeto de um direito real autônomo, o direito real de superfície. 
Vê-se que, a partir dessa definição de direito de superfície, sequer seria 
necessário prever expressamente a possibilidade de sua constituição para a 
construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos 
superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção 
expressa à possibilidade de superfície constituída sobre construções no 
subsolo. Se é possível construir no espaço aéreo ou no subsolo e essas 
construções sofrem, de ordinário, os efeitos da acessão, pode-se tê-las como 
objeto do direito real de superfície. 
Do próprio tipo da superfície deriva a possibilidade de sobrelevação, 
portanto. 
(…) 
Se o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de superfície por 
sobrelevação, bastava para tanto inserir um artigo no título V do livro do 
direito das coisas. Para acrescentar à disciplina do direito de superfície a 
possibilidade de abertura de matrícula separada para a propriedade 
superficiária e a desnecessidade de atribuição de fração ideal do terreno, 
outros dois artigos bastariam. 
Na mesma linha, OTAVIO LUIZ RODRIGUES JR. E RODRIGO MAZZEI: 
Enfim, o novo direito de laje não merece monopolizar toda a coluna. Sobre 
ele, por certo, escrever-se-ão futuras colunas na Direito Civil Atual nos 
próximos meses. Deve-se, porém, registrar o assombro com a falta de 
cuidado técnico na elaboração dessa norma, especialmente porque soluções 
muito mais adequadas poderiam ter sido alcançadas com o já existente 
direito de superfície. 
Pensamos na aplicação da sobrelevação não como instrumento para 
a criação de obras e construções com muitos fracionamentos, mas com 
moldagem para permitir o direito à laje, com a regularização de diversas 
situações hoje já criadas (…) não podemos esquecer a motivação com que 
foi trazido o direito de superfície pra o quadro legal pátrio contemporâneo, 
eis que deve ser visto como instrumento da função social (…). 
 
A despeito dessas argutas ponderações, o legislador preferiu conferir autonomia a este 
direito, desgarrando-o da disciplina da superfície. Embora a nova regulamentação não resolva 
a delicada questão social atinente ao crescimento urbano desordenado - que exige, não apenas 
promessas ou leis, mas sérias políticas públicas -, ao menos retirou do "limbo da 
invisibilidade" uma situação social tão comum nas cidades brasileiras (TARTUCE, 2017). 
Imaginemos, a título meramente ilustrativo, o sujeito que constrói um segundo andar 
em sua casa, conferindo-lhe acesso independente, e, em seguida, transfere o direito sobre o 
mesmo, mediante pagamento, para um terceiro, que passa a morar, com a sua família, nesta 
unidade autônoma (TARTUCE, 2017). 
Não se tratando, em verdade, de transferência de “propriedade" - que abrangeria, 
obviamente, o solo -, este terceiro passa a exercer direito apenas sobre a extensão da 
construção original, ou seja, sobre a laje (TARTUCE, 2017). 
Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa alheia - com amplitude considerável, 
mas que com a propriedade não se confunde -, limitado à unidade imobiliária autônoma 
erigida sobre a construção original, de propriedade de outrem (TARTUCE, 2017). 
 
3.2 TRATAMENTO JURÍDICO 
 
Na vereda do art. 1.510-A, conclui-se que este novo direito real é exercido sobre a 
unidade imobiliária autônoma sobrelevada, erigida sobre a construção original, de 
propriedade de outrem: 
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de 
unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de 
maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro 
edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. 
Como já ressaltamos não se trata de uma “propriedade” sobre a laje, eis que, se de 
propriedade se tratasse, o direito exercido seria “na coisa própria” e abrangeria o próprio solo, 
o que não se dá na hipótese vertente. 
Consiste, pois, em um direito real limitadoà estrutura autônoma construída (laje), 
desde que a unidade imobiliária sobreposta, qualquer que seja o seu uso, seja dotada de: 
a) isolamento funcional; 
b) acesso independente. 
A unidade imobiliária da laje, portanto, deverá, em perspectiva funcional, estar isolada 
da construção original, configurando célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma 
similitude com o condomínio horizontal. 
Além disso, a via de acesso ou ingresso à unidade deverá ser independente, a exemplo 
de uma escada exclusiva para o segundo pavimento da construção. 
Em nosso sentir, diante da realidade urbanística brasileira, caracterizada pelo 
crescimento desordenado, o requisito do “acesso independente” deve ser interpretado com 
equilíbrio e cautela, na medida em que, utilizando o mesmo exemplo acima figurado, uma 
mesma escada poderá servir, simultaneamente, para o titular da laje e para o vizinho que 
habita unidade sobrelevada contígua. 
A finalidade da norma, certamente, é no sentido de que este acesso seja independente 
em face do proprietário da construção original do imóvel sotoposto (abaixo localizado). 
Nesse ponto, dada a sua importância, merece referência a norma legal: 
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento 
funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula 
própria para cada uma das referidas unidades. 
 
3.3 MATRÍCULA DO DIREITO REAL DE LAJE 
 
Para TARTUCE (2017), as normas da LRP deverão ser interpretadas em consonância 
com as novas regras editadas, constantes na Medida Provisória nº 759, considerando-se que se 
trata, não de uma mera construção em imóvel preexistente, de titularidade única (que exigiria 
mera averbação), mas sim, da constituição de um direito real em favor de terceiro, sobre 
unidade imobiliária autônoma (laje), funcionalmente independente (que passará a exigir 
matrícula). 
Nesse diapasão, o titular da laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem 
sobre a sua unidade (§ 4º). Além disso, dada à autonomia registral que lhe foi conferida, o § 
5º da MP admitiu ainda a alienação da laje: "as unidades autônomas constituídas em matrícula 
própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o 
adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação 
local” (TARTUCE, 2017). 
Uma vez que o legislador cuidou de conceder dignidade legal ao direito sobre a laje, 
desde que as limitações administrativas e o Plano Diretor sejam respeitados, sobrelevações 
sucessivas, regularmente edificadas, mereceriam, talvez, o amparo da norma (TARTUCE, 
2017). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. BIBLIOGRAFIA 
 
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Direito Real, mas um Direito de Superfície. Disponível em: 
<http://www.conjur.com.br/2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie>. 
Acesso em 07 de jun. de 2017. 
TARTUCE, Flávio Tartuce. Direito Real de Laje: Primeiras impressões. Jusbrasil. 
2017. Disponível em: <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/417476632/direito-real-
de-laje-primeiras-impressoes>. Acesso em 08 de jun. de 2017. 
BRASIL. Código Civil. Lei n °. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em 09 de jun. de 
2017. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 9. Ed., v. 4. 
São Paulo: Saraiva, 1994. 
 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. V. 5. 10. 
ed. Saraiva: São Paulo, 2015. 
 
TEIXEIRA, José Guilherme Braga, O Direito Real De Superfície. São Paulo: RT, 
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. V.4. direito das coisas. 26. ed 
Saraiva: São Paulo, 2011. 667 p. 
MENEZES, Rafael de. Reais nas coisas alheias. 2012. Disponível em: 
<http://rafaeldemenezes.adv.br/aulas/reais-na-coisa-alheia/8>. Acesso em 09 de jun. de 2017.