ARTIGO SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO PÓS IMOBILIARIO JUCELIA

Prévia do material em texto

ASSOCIAÇÃO EDUCACIONAL FREI NIVALDO LIEBEL – ASSEFRENI 
CELER FACULDADES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
JUCELIA FÁTIMA SEIDLER JEREMIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EM QUE SITUAÇÕES O REGISTRO DE IMÓVEIS PODE NÃO ACEITAR O 
PEDIDO DE REGISTRO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS 
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
XAXIM, SC 
2010
JUCELIA FÁTIMA SEIDLER JEREMIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EM QUE SITUAÇÕES O REGISTRO DE IMÓVEIS PODE NÃO ACEITAR O 
PEDIDO DE REGISTRO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS 
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado 
ao Curso de Especialização em Direito Imobiliário, 
da Celer Faculdades – CELER Xaxim, como 
requisito parcial à obtenção do grau de especialista 
em Direito Imobiliário. 
 
 
Orientador: Prof. Esp. Luiz Egon Richter 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Xaxim, SC 
2010
 1
JUCELIA FÁTIMA SEIDLER JEREMIAS 
 
 
 
 
 
EM QUE SITUAÇÕES O REGISTRO DE IMÓVEIS PODE NÃO ACEITAR O 
PEDIDO DE REGISTRO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS 
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao 
Curso de Especialização em Direito Imobiliário, da 
Celer Faculdades – CELER Xaxim, como requisito 
parcial à obtenção do grau de especialista em Direito 
Imobiliário. 
 
 
 
 
 
Aprovada em: 
 
 
 
BANCA EXAMINADORA 
 
 
 
_____________________________________________ 
Prof. 
Universidade 
Nota atribuída 
 
 
_____________________________________________ 
Prof. 
Universidade 
Nota atribuída 
 
 
_____________________________________________ 
Prof. 
Universidade 
Nota atribuída 
 2
EM QUE SITUAÇÕES O REGISTRO DE IMÓVEIS PODE NÃO ACEITAR O 
PEDIDO DE REGISTRO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS 
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
Jucélia Fátima Seidler Jeremias1 
 
 
RESUMO 
 
As exigências da Lei das Incorporações Imobiliárias não foram suficientes para 
dar a necessária segurança jurídica nas aquisições de imóveis em fase de 
construção ou na planta, e, com os episódios de falência e de insolvência civil de 
incorporadores, causando inúmeros prejuízos sociais e econômicos, a sociedade 
começou a clamar por maior segurança nas relações imobiliárias, condominiais e 
incorporativas, quando então no dia 02 de agosto de 2004 entrou em vigor a Lei 
10.931, alterando o capítulo da Incorporação Imobiliária da Lei 4.591/1964, criando, 
dentre outras coisas, o regime de afetação. Com o intuito de dar segurança jurídica 
aos adquirentes e empreendedores com a publicização dos atos de instituição e 
convenção de um condomínio bem como a afetação do patrimônio, o Registro de 
Imóveis e o órgão propulsor desta exteriorização, questionando-se da possibilidade 
de em quais hipóteses poderá o Registrador Imobiliário negar o registro do 
patrimônio de afetação. 
Palavras-Chaves: Registro de Imóveis, Incorporações, Condomínios, 
Patrimônio de Afetação, Instituições. 
 
 
 
 
 
 
 
1
 Jucélia Fátima Seidler Jeremias é graduada em Direito pela Universidade do Oeste de Santa Catarina – 
UNOESC; Oficiala Registradora do Registro Civil e Tabeliã Designada do Município de Marema – SC. 
Concluinte do Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário pela Celer Faculdades de Xaxim – SC. 
 3
ABSTRACT 
 
 
The requirements of the law of incorporations were not sufficient to give the 
necessary legal certainty in acquisitions of buildings under construction or in the 
plant, and, with episodes of bankruptcy and insolvency of Incorporators, causing 
numerous social and economic losses, the society began to cry out for greater 
security in the relations, real estate and incorporative condominiums, when then on 
02 August 2004 came into force the law 10,931, changing the chapter of real estate 
law 4,591/1964, creating, among other things, the regime of affectation. In order to 
give legal certainty to purchasers and entrepreneurs with the acts of an institution 
can be published and Convention a condominium and the affectation of assets, the 
record of buildings and the propelling this externalization organ, questioning the 
possibility in which hypotheses can deny the real estate Registrar of record 
affectation heritage. 
Keywords: real estate Registry, Incorporations, condominiums, patrimony of 
Affectation, institutions 
 
SUMÁRIO – 1 Introdução. 2 Da noção conceitual do patrimônio de afetação. 3 
Dos limites e obrigações do incorporador. 4 Da constituição do patrimônio de 
afetação. 5 Do tempo de duração do patrimônio de afetação. 6 Dos bens e direitos 
excluídos do patrimônio de afetação. 7 Da pluralidade de conjuntos de edificações e 
o regime da afetação. 8 Das incorporações financiadas e o regime de incorporação. 
9 Da comissão de representantes e o regime de afetação. 10 Do Regime especial 
tributário do Patrimônio de afetação. 11 Da extinção do patrimônio de afetação. 12 
Da falência e da insolvência civil do incorporador e do regime de afetação. 13 Das 
hipóteses em que o Registro de Imóveis deve negar a constituição do patrimônio de 
afetação. 
 
 
 
 
 4
1 Introdução 
 
A evolução é uma busca constante do direito. Instrumento da sociedade como 
é, busca sempre a solução de problemas com visão atual e constante. Fazem parte 
desta estrutura, as conjunturas sociais, políticas e econômicas que, ao lado do 
direito, funcionam como determinantes umas para com as outras. 
O objetivo do presente trabalhado é buscar o nexo de ligação entre os 
condomínios e incorporações, o patrimônio de afetação e o Registro de Imóveis. 
O condomínio especial ou da propriedade horizontal, vinculada a idéia de 
propriedade e condomínio, é um direito real complexo, pois combina figuras 
preexistentes de direitos reais, onde a combinação entre a propriedade exclusiva e a 
co-propriedade sobre as partes comuns faz nascer o condomínio edilício como novo 
direito real. 
O legislador outorgou a faculdade da opção pelo Patrimônio de Afetação, 
quando da publicação da Lei 10.931/2004, oferecendo liberdade de escolha aos 
incorporadores. Contudo, a tendência é que a opção venha a se transformar em 
regra, pois com a instituição do patrimônio de afetação, estarão os interessados nas 
aquisições ou promitentes compradores, bem como as Instituições financiadoras, 
com a segurança de que o valor pago ou investido no empreendimento realmente 
seja nele utilizado. 
A instituição do Patrimônio de Afetação dar-se-á por meio de termo assinado 
pelo interessado, requerendo ao Ofício de Registro de Imóveis do local da situação 
do imóvel seja “averbado” o patrimônio de afetação, o qual deverá estar instruído 
com todos os documentos elencados em lei. 
 
 
 
 5
2 Da noção conceitual do patrimônio de afetação 
 
Patrimônio é o complexo das relações jurídicas de uma pessoa com valor 
econômico, nele entendidos a posse, direitos reais, obrigações e ações que de 
qualquer forma correspondam com tais direitos e deveres, que possam ser 
transformados em dinheiro. 
O patrimônio de uma pessoa, seja ela física ou jurídica, constitui uma 
universalidade, não podendo a seus livres arbítrios serem separado, senão estar-se-
ia dando legalidade ao mecanismo da fraude contra credores, admitindo a lei 
algumas exceções, como é o caso do patrimônio de afetação. 
“A segregação patrimonial visa assegurar o cumprimento de finalidades 
peculiares” (MARQUES, DINIZ, 2009, p.120), cujo objetivo é garantir o pagamento 
de uma dívida ou assegurar o cumprimento de “determinada” obrigação, estando no 
caso de descumprimentoda obrigação, forçado o proprietário, por meio de 
execução, a expropriação do dito bem. 
A teoria da afetação é aquela através da qual se concebe uma espécie de 
separação ou divisão do patrimônio pelo encargo imposto a certos bens, 
que são disponibilizados a serviço de um fim determinado. A afetação não 
importa na disposição do bem, e, portanto, na sua saída do patrimônio do 
sujeito, mas na sua imobilização em função de uma finalidade (MARQUES, 
DINIZ, 2009, p. 121). 
 
O bem afetado não deixará de fazer parte do patrimônio de seu proprietário, 
apenas estará imobilizado e destinado a consecução de uma finalidade, e que, após 
o seu cumprimento, voltará a integrar a totalidade do patrimônio do proprietário, sem 
restrições. 
O atendimento das inúmeras exigências da Lei das Incorporações Imobiliárias 
por si só, não foi suficiente para dar a necessária segurança jurídica nas aquisições 
de imóveis em fase de construção ou na planta, e, com o episódio da falência da 
ENCOL, causando inúmeros prejuízos sociais e econômicos, a sociedade começou 
 6
a clamar por maior segurança nas relações imobiliárias, condominiais e 
incorporativas. 
A Medida Provisória n. 2.221/2001, foi convertida em lei, sob n.º 10.931, e 
entrou em vigor no dia 02 de agosto de 2004, alterando o capítulo da Incorporação 
Imobiliário criando, dentre outras coisas, o regime de afetação, com a finalidade de 
aumentar a segurança dos adquirentes das futuras unidades imobiliárias negociadas 
antes ou durante a construção. 
 
A afetação patrimonial protege os credores vinculados a incorporação entre 
eles os adquirentes das unidades imobiliárias, os trabalhadores da obra, o 
fisco, a previdência, a entidade financiadora, os fornecedores etc. Visa 
esse regime assegurar a conclusão da obra e a entrega das unidades aos 
adquirentes e, para esse fim, estes podem assumir a administração da 
incorporação em caso de atraso injustificado da obra ou em caso de 
falência; considerando a incomunicabilidade do patrimônio de afetação, os 
adquirentes, ao assumir a administração, estarão obrigados a destinar as 
receitas da incorporação exclusivamente ao pagamento dos seus próprios 
débitos, vedada sua utilização para pagamento de débitos não vinculados à 
incorporação, entre eles, os decorrentes das atividades gerais da empresa 
incorporadora (CHALHUB, 2003, p. 69). 
 
Este patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e 
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de 
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à 
incorporação respectiva. 
Uma vez instituída a afetação, a incorporação passará a constituir um 
acervo destacado, com ativo e passivo próprios, formado pelos bens, 
direitos e obrigações com os quais tiver sido originalmente constituindo, 
assim como pelos bens, direitos e obrigações que, ao longo do 
desenvolvimento do negócio, forem se incorporando àquele acervo inicial, 
isto é, as acessões que vierem a ser erigidas, os equipamentos que vierem 
a ser adquiridos, os créditos oriundos das vendas de unidades, os débitos 
relativos a material e mão-de-obra, os débitos tributários, etc.(CHALHUB, 
2003, p. 96) 
 
Instituído o regime de afetação, o terreno e as acessões objeto de incorporação 
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão 
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, 
 7
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes. 
 
3 Dos limites e obrigações do incorporador 
 
O objetivo do patrimônio de afetação é dar credibilidade as incorporações 
imobiliárias, contudo, a submissão dos empreendimentos a referido regime de 
afetação não é obrigatório, ficará a critério e de acordo com as conveniências do 
incorporador submeter ou não a incorporação a dito regime da afetação. Trata-se, 
portanto de uma faculdade do incorporador e não uma imposição legal. 
“O incorporador não poderá se desvincular das obrigações assumidas para a 
conclusão do empreendimento, impedindo o desvio de finalidade e de recursos da 
obra” (MARQUES, DINIZ, 2009, p. 126), cujo objetivo é evitar que o incorporador 
utilize dos recursos destinados a um empreendimento para a construção e 
conclusão de outro, impossibilitando a entrega das unidades imobiliárias aos 
respectivos proprietários e como consequência a insegurança dos investidores, 
compradores e da movimentação da economia nacional. 
 Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: 
 I - promover todos os atos necessários à boa administração e à 
preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de 
medidas judiciais; 
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; 
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-
los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos 
necessários à conclusão da obra; 
 IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três 
meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o 
prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio 
de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, 
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e 
aprovadas pela Comissão de Representantes; 
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação 
em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; 
 8
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o 
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; 
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à 
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito 
exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos 
relativos ao patrimônio de afetação; e 
 VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado 
pela legislação tributária. (Lei 10.931) 
 
As obrigações do incorporador são divididas em três fases distintas: pré-
contratual, contratual e pós-contratual. 
As obrigações pré-contratuais são as que devem ser cumpridas antes da 
concretização da incorporação, nela compreendidas: a inscrição da incorporação no 
Registro Imobiliário competente da localização do imóvel; consignar o número do 
registro da incorporação e do cartório de registro de imóveis nos anúncios e nos 
contratos; consignar no prazo de carência conforme dispõe o § 3º do artigo 34 da Lei 
4.591/64, bem como as condições que autorizam a desistência do empreendimento; 
consignar nos documentos preliminares eventuais restrições que existam, como 
ônus, ações reais, ocupação, etc. consignação do prazo para liberação, bem como a 
expressão em metros quadrados da área adquirida com a respectiva fração ideal de 
terreno; denunciar no prazo de carência por escrito ao registro de imóveis e aos 
adquirentes e no prazo de trinta dias a contar da denuncia, restituir os adquirentes 
as quantias pagas; promover a celebração dos contratos com expressa menção dos 
responsáveis pelo pagamento da construção de cada unidade. 
As obrigações contratuais “surgem quando da concretização da incorporação 
imobiliária, através do registro do contrato no Ofício Imobiliário competente, e devem 
ser cumpridas até a entrega definitiva das unidades autônomas edificadas” 
(BOTTEGA, 2005, p. 37), quais sejam: nos contratos de entrega da unidade a prazo 
e a preço certo, informar com no mínimo seis meses de antecedência o estado da 
obra; entregar a obra na data aprazada; não alterar as formas de pagamento; 
efetuar a construção de acordo com a planta; não retardar a construçãosem justa 
causa; discriminar nos contratos as unidades imobiliárias o preço global da 
construção, a quota do terreno e a da construção; promover a construção de acordo 
 9
com o plano da obra, com suas divisões por unidades autônomas e as condições de 
construção; providenciar a averbação da construção para efeito de individualização 
e discriminação das unidades e o registro da instituição do condomínio; outorgar as 
competentes escrituras públicas de compra e venda das unidades com suas frações 
ideais de terreno e quando for o caso da vaga de garagem vinculada ou separada. 
Mesmo com a conclusão e a transferência da unidade autônoma, continua o 
incorporador responsável pela “qualidade, solidez e segurança da obra” (BOTTEGA, 
2005, p. 39). 
Dentre as obrigações pós-contratuais do incorporador, pode-se destacar: 
garantir a qualidade da obra; garantir solidez e segurança da obra (livre de vícios – 
má qualidade da obra, e defeitos – comprometimento da estrutura da obra). 
O regime de afetação impõe, ainda, limites e obrigações ao incorporador, tais 
como: os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser 
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente 
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes; no caso de cessão, plena ou fiduciária, de 
direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias 
componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o 
patrimônio de afetação, que serão utilizados para pagamento ou reembolso das 
despesas inerentes à incorporação; o incorporador responde, em igualdade de 
condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das 
unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por 
terceiros e até que o tenham; os recursos financeiros integrantes do patrimônio de 
afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à 
incorporação e não para satisfazer outras obrigações do incorporador; o reembolso 
do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das 
unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se 
não afetados tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação, porque 
a afetação vincula o valor atualizado do orçamento do terreno e da obra e serviços, 
ou seja, o valor investido inicialmente pelo incorporador para a compra do terreno 
será reembolsado em favor do incorporador no momento da alienação da fração 
ideal de terreno e este valor reembolsado não é objeto de afetação. 
 10
Na hipótese de o incorporador causar prejuízos ao patrimônio de afetação, ele 
responde integralmente por tais prejuízos. 
 
4 Da constituição do patrimônio de afetação 
 
A opção pelo patrimônio de afetação é facultada ao critério do incorporador, 
não sendo, portanto, obrigatória. O patrimônio de afetação, segundo a ótica do 
direito imobiliário e da Lei 10.931/2004, será instituído, a critério do incorporador, 
que tem a faculdade de fazer a opção pelo regime da lei. 
Senão vejamos, 
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser 
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões 
objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a 
ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e 
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da 
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos 
respectivos adquirentes (grifei).(LEI 10.931/04). 
 
O patrimônio de afetação possui as seguintes características: é opcional e a 
opção por esse regime não implica na obrigatoriedade de optar pelo regime especial 
de tributação; constitui-se mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de 
Imóveis; não se comunica com os demais bens e obrigações do patrimônio geral do 
incorporador ou de outros patrimônios de afetação; só responde por dívidas e 
obrigações vinculadas a respectiva incorporação; somente poderão ser dados em 
garantia real se o produto do crédito for destinado integralmente a consecução da 
edificação correspondente (BOTTEGA, 2005, pp.58-59). 
Poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados quando existirem 
conjunto de edificações, ou seja, nos condomínios de casas ou nos condomínios por 
edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alíneas “a” e “b” da Lei 4.591/64), 
desde que tal possibilidade esteja prevista no memorial de incorporação. 
 11
Mesmo ficando a critério do incorporador a opção pelo patrimônio de afetação, 
acredita-se que a tendência da afetação venha a ser regra na escolha do 
empreendedor tendo em vista as garantias aos mutuários, aos agentes financeiros, 
aos adquirentes das unidades, entre outros interessados no empreendimento. 
A constituição do patrimônio de afetação por meio de “termo” firmado pelo 
incorporador e dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, não havendo necessidade 
de formalidade especial. O termo revestir-se-á da forma de uma simples declaração, 
lançada no contexto do requerimento, ou poderá formular a declaração numa folha 
separada, mas, de um modo ou de outro, o conteúdo do termo de afetação é uma 
simples declaração. 
A lei 10.931/2004 dispõe: 
 
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante 
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado 
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos 
reais de aquisição sobre o terreno. 
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus 
reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação 
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento 
de obrigação de construir o empreendimento. 
 
O termo de afetação deverá ser firmado também pelos titulares de direitos reais 
sobre o terreno. Isso se justifica porque a afetação embora não retire do titular da 
propriedade o direito subjetivo, impõe restrições aos exercícios dos poderes a ele 
inerentes. O objetivo é dar conhecimento as pessoas que tem algum vínculo de 
natureza real com o imóvel afetado. 
Nos casos em que não seja exigível o arquivamento do memorial, ou seja, nas 
hipóteses em que a construção do edifício não se caracterize como atividade 
empresarial, a afetação poderá ser requerida pelos titulares das frações ideais do 
terreno no ato da instituição do condomínio, contendo todos os elementos 
caracterizadores da futura edificação. 
 12
A existência de ônus reais não obsta a afetação, tendo em vista que o ônus 
tem objetivo de garantir o cumprimento de obrigação e a averbação da afetação 
patrimonial visa o cumprimento da função social da propriedade. 
 
5 Do tempo de duração do patrimônio de afetação 
 
Não há prazo estipulado para que cesse os efeitos do patrimônio de afetação. 
O bem pode ser afetado de várias formas ou para várias finalidades, seja para 
garantir que os recursos captados tanto dos adquirentes na planta ou da financeira 
que investiu no empreendimento, quanto para garantia de outros direitos reais de 
terceiros, dando-se por encerrado ou ficando extinto o prazo ou o tempo de duração 
da afetação, pelo cumprimento da obrigação. 
A incorporação pode extinguir-se antes de ser inclusive concretizada, conforme 
dispõe o artigo 33 da lei 4.591/64, 
 
O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, 
se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar 
unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo 
anterior, revalidando o registro por igualprazo. 
 
Findos os cento e oitenta (180) dias da validade do registro e o incorporador 
não tiver vendido as unidades, nem atualizado os documentos junto ao Registro de 
Imóveis, extinta estará à incorporação. 
Poderá haver a extinção da incorporação se o incorporador dentro do prazo de 
carência de cento e oitenta (180) dias desistir da incorporação denunciando-a por 
escrito ao Registro de Imóveis e comunicando também por escrito a cada um dos 
adquirentes ou interessados na aquisição, sob pena de responder civil e 
criminalmente. 
 13
Além das formas previstas no artigo 31-E da Lei 4.591, a parte final do Inciso II, 
dispõe que o patrimônio de afetação poderá se extinguir em virtude de outras formas 
previstas em lei, dentre elas destaca-se a extinção do contrato de incorporação por 
distrato, visto que, nada impede que por comum acordo de todos o pacto por eles 
firmado seja rompido, obedecidos os critérios utilizados na confecção. 
Se, por consenso, houver o distrato do contrato de incorporação, não haverá 
motivo para que o contrato de afetação patrimonial continue a existir. 
Outra forma que poderá limitar o tempo de duração do patrimônio de afetação 
é o inadimplemento tanto do incorporador (que poderá ocorrer pela sua falência ou 
insolvência civil) quanto do adquirente (deixando de pagar a quantia pela aquisição 
da unidade autônoma). Extinto o contrato de incorporação, extinto e encerrado 
também estará o patrimônio de afetação, até por que não haverá razão de 
permanência. 
 
6 Dos bens e direitos excluídos do regime de afetação 
 
Estarão excluídos do patrimônio de afetação, os recursos financeiros que 
excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se 
os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à 
quitação de financiamento para a construção, se houver; e, o valor referente ao 
preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de 
incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou 
por administração. 
 
7 Da pluralidade de conjuntos de edificações e o regime da afetação 
 
 14
Em se tratando de incorporações que contemplam conjuntos de edificações de 
que trata o art. 8o da Lei federal n.º 4.591/64, poderão ser constituídos patrimônios 
de afetação separados, tantos quantos forem os subconjuntos de casas para as 
quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e, edifícios de 
dois ou mais pavimentos (art. 8o, alínea "b"). 
Neste caso, quando a constituição de patrimônios de afetação forem 
separados, deverá estar declarada no memorial de incorporação qual ou quais 
subconjunto(s) de casa(s) ou edifício(s) ficará(ão) afetado(s). 
 
8 Das incorporações financiadas e o regime de incorporação 
 
Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades 
deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela 
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. 
A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante 
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias 
integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos 
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a 
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do 
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos 
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. 
 
9 Da comissão de representantes e o regime de afetação 
 
A função primordial da comissão de representantes do condomínio é a de que, 
caso as obras fiquem paralisadas por mais de trinta dias sem motivo justo ou caso a 
incorporadora venha a falir ou sofrer insolvência civil, aqueles poderão assumir a 
 15
administração do empreendimento, desde que, convocando assembléia no prazo de 
60 dias e com aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos concordando com a 
continuidade da obra ou decidindo pela liquidação do patrimônio de afetação. 
 
Objetivando dar eficácia integral ao instituto do patrimônio de afetação, a lei 
ainda possibilitou que esta comissão de representantes fosse investida de 
mandato irrevogável com poderes especiais para outorgar aos adquirentes, 
desde que estivessem com os seus imóveis integralmente quitados, as 
escrituras públicas definitivas de compra e venda (TUTIKIAN, 2008, p. 
184).(grifei) 
 
A comissão de representantes, eleitos pelos adquirentes de unidades 
autônomas e agente financiador, poderá a seu critério e as suas expensas, contratar 
profissionais habilitados e com conhecimento técnico para fiscalizar o andamento da 
obra e acompanhar o patrimônio de afetação (art. 31-B), tais como advogados, 
engenheiros, arquitetos, contadores (pessoas físicas ou jurídicas), entre outros. 
Esta nomeação não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela 
qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação 
decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a 
oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de 
outros contratos eventualmente vinculados à incorporação. 
A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização, obtiver acesso às 
informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao 
patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas 
informações. 
A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu 
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não 
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo. 
 
10 Do Regime especial tributário do Patrimônio de afetação 
 16
 
Com o objetivo de dar segurança e estabilidade à função social e econômica 
do acervo da incorporação dando maior garantia aos adquirentes e às instituições 
financeiras, a Lei 10.931/04 alterando a Lei 4.591/64 criou um vínculo entre o 
patrimônio afetado e as obrigações decorrentes da incorporação. 
A afetação nada mais é do que a vinculação das receitas da incorporação a 
concretização do empreendimento, impossibilitando que credores estranhos ao 
empreendimento possam penhorar os bens afetados e que o incorporador desvie 
valores para outros empreendimentos. 
Constituindo o patrimônio um conjunto de bens, direitos e obrigações com valor 
econômico, universal e indivisível, a instituição do patrimônio de afetação de forma 
segregada, com autorização legal, tem a finalidade específica e objetiva de 
assegurar a efetivação da atividade econômica envolvida, que deverá ser satisfeita 
com as receitas do próprio empreendimento. 
A Lei 10.931/04, em seu art. 3º assegura que o patrimônio afetado não 
responderá por dívidas tributárias da incorporadora, exceto aquelas relativas aos 
tributos agregados ao regime especial de tributação, tendo em vista que, pelas 
dividas tributárias da incorporação afetada responderá o patrimônio da 
incorporadora, a qual possuirá ativo e passivo próprios, revestidos de autonomia. 
Para fazer jus ao regime especial de tributação de que trata o art. 1º da Lei 
10.931/04, deverão ser atendidos os requisitos do art. 2º da mesma Lei e dos arts. 
2º e 3º da Instrução Normativa 474/04, 
 
Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será 
efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: 
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade 
competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a 
ser estabelecida; eII - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, 
conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964. 
 17
Art. 2º A opção pelo RET de que trata o art. 1º será efetivada quando 
atendidos os seguintes requisitos: 
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária; e 
II - entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente da 
Secretaria da Receita Federal (SRF). 
§ 1º O termo de opção de que trata o inciso II deverá ser entregue na 
unidade da SRF a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica 
incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, 
estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF. 
§ 2º Para efeito do disposto no § 1º, o termo de opção pelo RET deverá 
estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da 
incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos 
titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro 
de Imóveis. 
§ 3º Para fins do disposto neste artigo, fica aprovado o formulário "Termo de 
Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único 
desta Instrução Normativa, que será disponibilizado na Internet, no 
endereço www.receita.fazenda.gov.br 
 
Promovida a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação, a ser 
efetivada a qualquer tempo, mediante ato de averbação na matrícula do imóvel da 
localização deste. Com a incorporação afetada os valores auferidos em razão de 
suas atividades permanecerão apartados do caixa do incorporador, devendo este 
manter a escrituração contábil em separado para cada incorporação, devendo 
inclusive promover a inscrição de cada incorporação no Cadastro Nacional das 
Pessoas Jurídicas. 
O patrimônio afetado não responderá por dívidas tributárias da incorporadora 
relativas à IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/Pasep, nos termos do art. 3º da lei, nada 
mencionando a lei sobre os demais tributos decorrentes das atividades da 
incorporadora tais como IPTU, ISS, ITBI, ICMS. No que tange aos tributos 
mencionados no art. 3º, cada incorporação submetida ao regime especial de 
tributação (RET) ficará sujeita ao pagamento de 7% da receita mensal recebida com 
regime próprio de compensação. 
A opção pelo RET deverá ser requerida pelo incorporador por meio do termo 
de opção à Secretaria da Receita Federal, informando dados que identifiquem a 
matriz da incorporadora, do cartório de registro da incorporação que fez opção pelo 
RET, juntamente com o termo de constituição de patrimônio de afetação e com 
 18
todas as negativas de débitos tributários federais, do INSS e com os depósitos do 
FGTS regularizados. 
A base de cálculo do tributo único no regime especial de tributação, não se 
limita à receita mensal, deixando claro o legislador que nela se incluem a receita 
mensal, as receitas financeiras e as variações monetárias, que decorrerem da 
operação de venda pela incorporadora (Lei 10.931/04 art. 4º). O recolhimento deverá 
ocorrer no décimo dia do mês subsequente ao de ter sido auferida a renda, por meio 
de DARF com os números e dados correspondentes a inscrição da incorporadora no 
CNPJ, com códigos próprios de arrecadação, não podendo de acordo com o art. 4º 
da dita lei, ser parcelado. 
 
11 Da extinção do patrimônio de afetação 
 
Ao firmar o contrato de incorporação, o incorporador se compromete a concluir 
o empreendimento e entregar as unidades adquiridas nos termos ajustados. 
Cumprido o adimplemento extinto estará o patrimônio de afetação. 
Outra hipótese de extinção do patrimônio de afetação será o cumprimento dos 
termos contratuais da incorporação e liquidada a dívida do incorporador com a 
instituição financeira. 
 
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: 
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de 
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, 
extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora 
do empreendimento; 
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas 
aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses 
previstas em lei; 
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 
1º. 
 19
 
Ocorrerá também a extinção do patrimônio de afetação se o incorporador 
lançou a obra e decidiu denunciar a incorporação, ou se os compradores, com base 
legal, tiverem por meio de assembléia geral, deliberado pela liquidação do 
patrimônio de afetação. 
Deverá o oficial registrador ser instado a efetuar o cancelamento do patrimônio 
de afetação, requerendo, o incorporador, mediante prova da averbação da obra, dos 
registros dos contratos e da quitação do financiamento, por meio da indicação do 
número das averbações e das matrículas correspondentes as unidades atribuídas 
aos compradores. 
A quitação do financiamento poderá ser feita mediante declaração da empresa 
financiadora. Nos casos previstos em lei, onde os compradores decidiram prosseguir 
na obra e percebendo não mais lhes convindo tal empreendimento, poderão liquidar 
o patrimônio, vendendo o acervo efetuando os pagamentos aos credores com a 
ordem legal de preferência, requerendo neste caso ao Oficio de Registro de Imóveis 
a extinção do patrimônio de afetação por liquidação, instruído com o requerimento 
da Comissão de Representantes, com cópia da ata da assembléia que deliberou 
pela liquidação e os recibos de pagamentos aos seus credores (Parágrafo 18 do 
Artigo 31 – F, da Lei 10.931). 
 
12 Da falência e da insolvência civil do incorporador e do regime de afetação 
 
Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não 
atingem os patrimônios de afetação constituídos, tendo em vista não integrar a 
massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, 
obrigações e encargos objeto da incorporação. 
Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência 
civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua 
Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações 
 20
ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia 
geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de 
Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois 
terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria 
absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento 
público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da 
liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para 
construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. 
Na hipótese de decretação de falência ou insolvência civil do incorporador, a 
Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar 
com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem 
obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do 
imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. 
Este mandato será válido mesmo depois de concluída a obra e confere 
poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a 
responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das 
unidades respectivas. 
 Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que 
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, 
desde que comprovadamente adimplentes situação em quea outorga do contrato 
fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o 
pagamento do débito remanescente. 
Se a assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, 
a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em 
nome dos adquirentes efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo 
posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os 
futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. 
Neste caso será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda 
ou outra modalidade de contrato compatível com o direito objeto da transmissão. 
 21
A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites 
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos 
adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias 
da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. 
Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser 
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. 
Se a assembléia geral decidir pela continuação da obra, os adquirentes ficarão 
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos 
à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se 
houver. 
Ocorrendo a sub-rogação automática, cada adquirente responderá 
individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do 
empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos 
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de 
rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos 
adquirentes, observado o seguinte: I - os saldos dos preços das frações ideais e 
acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador 
até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à 
Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos 
submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão 
da incorporação; II - para cumprimento do seu encargo de administradora da 
incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em 
caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de 
construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, 
bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse 
recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os 
atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 
27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e 
aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; 
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, 
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao 
preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, 
 22
bem como os recursos disponíveis afetados; e IV - compreendem-se no custo de 
conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação 
da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das 
unidades, nos termos do art. 44. 
Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da 
conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser 
entregue à massa falida pela Comissão de Representantes. 
Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à 
liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de 
sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 
1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo 
art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da 
decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. 
No caso acima mencionado, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção 
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao 
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se 
tratando da hipótese de permuta do terreno por futuras unidades autônomas, ficará 
sub-rogado, também, nas obrigações perante o proprietário do terreno. 
Dos documentos para anúncio da venda por leilão público das unidades 
pertencentes ao incorporador falido ou insolvente, constará o valor das acessões 
não pagas pelo incorporador e o preço da fração ideal do terreno e das acessões, de 
sorte que o interessado tenha a exata noção da situação. 
No processo de venda por meio de leilão público, serão asseguradas, 
sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: I - ao proprietário do 
terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, 
a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a 
ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e, II 
- ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso 
não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde 
que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes 
 23
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada 
para a venda. 
Realizada a venda por meio de leilão público, incumbirá à Comissão de 
Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento 
do preço: pagar às obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas 
ao respectivo patrimônio de afetação, observadas a ordem de preferência prevista 
na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; 
reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos 
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; reembolsar à 
instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se 
outra forma for convencionada entre as partes interessadas; entregar ao condomínio 
o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de 
responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção 
do valor obtido na venda; entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que 
este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em 
proporção ao valor atribuído à fração ideal; e, entregar à massa falida o saldo que 
porventura remanescer. 
Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, 
de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e às contribuições sociais sobre o 
lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem 
como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas 
diretamente com as incorporações objeto de afetação. 
 
13 Das hipóteses em que o Registro de Imóveis deve negar a constituição do 
patrimônio de afetação 
 
O Estado delega a função registrária e define suas responsabilidades nos 
artigos 37, parágrafo 6º e 236 da Constituição federal e consiste em serviços 
colocados à disposição da sociedade, organizados de forma técnica e administrativa 
com a finalidade de dar garantia e segurança nas relações jurídicas. 
 24
Registrar é o ato que altera substancialmente a situação jurídica do bem, seja 
no sentido objetivo ou subjetivo, possibilitando a transferência da propriedade de um 
para outro. 
Averbar significa noticiar fatosrelevantes, é acessório na matrícula do imóvel, a 
fim de indicar qualquer alteração ou modificação havida na titularidade, seja ela 
objetiva ou subjetiva, sem que venha a influir no registro efetivado, porém noticiando 
a real situação do imóvel. 
Uma incorporação imobiliária só tem início após o depósito no Registro de 
Imóveis de todos os documentos elencados no art. 32 da Lei 4.591/2004. 
Apresentada a documentação especificada acima, o Oficial de Registro de 
Imóveis terá o prazo de quinze dias para formular, por escrito, todas as exigências 
que entender necessárias para o seu arquivamento. Não se conformando o 
interessado com as exigências feitas pelo Oficial e com a nota de devolução poderá 
fazer suscitação de dúvidas nos termos do art. 1982 da Lei 6.015/73. Satisfeitas 
todas as exigências, o oficial fornecerá certidão referente à documentação 
apresentada e nos quinze dias subsequentes procederá à inscrição. 
Em relação aos vícios registrários, o Oficial Registrador não garante o registro, 
apenas garante a análise documental para o registro. A garantia do registro ou 
averbação do título que lhe é apresentado está sujeito à legislação vigente, à 
qualificação e à observação dos princípios registrários, ficando obrigado também a 
observar todas as regras registrarias impostas ao desenvolvimento de tal atividade. 
Com o registro da incorporação imobiliária, instituição e convenção do 
condomínio (instruídos com todos os documentos elencados em lei, e arquivados 
em cartório) é que poderá então ser requerida afetação patrimonial. O Registro é o 
sinal exterior que atesta a toda a sociedade a deslocação do domínio ou dos direitos 
reais sobre ele constituídos. 
 
2
 Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o 
apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu 
requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la,[...] 
 25
O acervo patrimonial que compõe cada incorporação imobiliária tais como: 
terreno, acessões, receitas provenientes das vendas, as obrigações vinculadas ao 
negócio, os encargos trabalhistas, fiscais, previdenciários etc, é suscetível de 
afetação, pela qual esse conjunto de direitos e obrigações fique segregado, com 
destinação exclusiva a conclusão da obra. 
Estará constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer 
tempo, no Registro de Imóveis, de “termo” firmado pelo incorporador ou pelos 
titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. 
A afetação produzirá efeitos desde a prenotação do memorial ou do 
instrumento de instituição de condomínio, conforme determina o art. 1.2463 do 
Código Civil e o art. 1914 da Lei de Registros Públicos. 
“Os oficiais de Registro de Imóveis têm atribuições designadas nos §§ 4º, 5º e 
6º e responderão civil e criminalmente se efetuarem arquivamento contraveniente à 
lei ou derem certidão sem arquivamento de todos os documentos exigidos (art. 32, § 
7º)” (MONTEIRO, MALUF, 2009, p. 284). 
Não poderá, ademais, exigir documentos ou cumprimento de satisfações não 
exigidas em lei ou normas, regimentos ou provimentos ou com a intenção de barrar 
ou restringir direitos de terceiros a satisfazer seus próprios interesses. Também não 
está obrigado e não deve se prestar a satisfazer desejos de quem quer que seja, 
apenas para manterem-se em vínculo de amizade, favorecimentos ou vangloriar-se 
de seu poder, sem a rigorosa observância dos princípios e requisitos essências aos 
atos registrais. 
A eventual existência de ônus reais incidentes sobre o imóvel objeto da 
incorporação não obstam a afetação patrimonial, salvo os impeditivos de alienação é 
o que se depreende da disposição contida no parágrafo 5.º do artigo 32 da Lei 
federal n.º 4.591/64. 
 
3
 Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, 
e este o prenotar no protocolo. 
4
 Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, 
os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos 
apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. 
 26
Da mesma forma a existência de ônus fiscais, desde que não impeditivos de 
alienação, não afastam a possibilidade de afetação patrimonial que a incorporadora 
queira atribuir ao empreendimento. 
Doutro norte, o patrimônio de afetação não interferirá no conteúdo do direito 
subjetivo do incorporador, visa apenas proteger e assegurar que o acervo afetado 
cumpra a sua função social e econômica. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 27
14 Conclusão 
 
A instituição do condomínio horizontal resultou de uma imposição natural que 
impunha um melhor aproveitamento dos terrenos urbanos de modo a permitir que 
um maior número possível de famílias usasse de uma única parcela de terreno, 
projetando-se para o alto as edificações, acumulando aposentos e residências umas 
sobre as outras, formando as cidades em sentido vertical, contudo apelidando-se de 
“condomínio horizontal” em razão de o edifício achar-se dividido por “planos 
horizontais” (PEREIRA, 1998, p. 60). 
As restrições condominiais deverão obrigatoriamente originar-se da lei, 
contudo, os proprietários elegerão de acordo com suas conveniências as regras que 
entendam necessárias a manutenção do comportamento e das condutas internas de 
seus usuários, as quais serão convencionadas por meio da Convenção de 
Condomínio a ser registrada no Registro de Imóveis. 
A instituição de condomínio se faz necessária para viabilizar a individuação, 
porque não basta à comprovação e a publicização no Registro de Imóveis da 
existência física da unidade autônoma, ela somente adquirirá esta característica com 
o registro da instituição do condomínio e a individuação. A individuação ou 
individualização é decorrência, efeito, da instituição de condomínio. 
Para que haja a possibilidade legal de proceder à venda das unidades, é 
imprescindível que se promova o registro da incorporação imobiliária, no ofício de 
Registro de Imóveis de localização do imóvel, acompanhada de todos os 
documentos elencados no artigo 32 da Lei 4.591/64. 
O registro da incorporação produz basicamente os seguintes efeitos: permite a 
alienação de futuras unidades autônomas antes ou durante a construção; institui a 
pré-condominialidade edilícia; gera presunção de idoneidade do incorporador e da 
incorporação; dá segurança jurídica aos adquirentes; submetida ao regime da 
afetação o empreendimento manter-se-á apartado do patrimônio do incorporador e 
constituirá patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação 
 28
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes; 
criação de novos direitos reais. 
Os oficiais do Registro de Imóveis têm por obrigação, decorrentes de suas 
funções e por serem portadores de fé pública, analisar de forma minuciosa todos os 
documentos entregues para seus posteriores registros, sob pena de, não os 
observar, ferir a legislação e a delegação que lhe foi conferida legalmente, arcando 
com possíveis perdas da delegação bem como com perdas e danos que porventura 
vierem a provocar. 
A instituição do Patrimônio de Afetação dar-se-á por meio de termo assinado 
pelo interessado, requerendo ao Ofício de Registro de Imóveis do local da situação 
do imóvel seja “averbado” o patrimônio de afetação, o qual deverá estar instruído 
com todos os documentos elencados em lei. 
Portanto,cumpridas todas as exigências legais e entregues todos os 
documentos necessários, não poderá o Oficial de registro de imóveis negar a 
constituição do patrimônio de afetação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 29
15 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
PAIVA, João Pedro Lamana. ERPEN, Décio Antonio. Panorama histórico do 
registro de imóveis no Brasil - disponível em 
(http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=85&id_noticia
s_area=1- acessado aos 30/10/2010- às 16h21min) 
RITCHER, Luiz Egon. A trajetória do Registro de Imóveis; disponível em 
http://www.regimo.com.br/trajetoria.pdf. Acesso em: 30 out. 2010 – às 16h29min) 
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de 
Imóveis. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponível em: 
<http://jus.uol.com.br/revista/texto/5669>. Acesso em: 30 out. 2010. 
MELO FILHO, Álvaro. Princípios do Direito 
Registral Imobiliário – disponível em http://arisp.files.wordpress.com/2008/06/008-
melo-principios.pdf. Acesso em: 01 nov.2010. 
PAIVA, João Pedro Lamana. ERPEN, Décio Antonio. Princípios do Registro 
Imobiliário Formal; Salvador-BA, 17 a 21 nov. 2003- disponível em 
http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=55&id_noticia
s_area=1. Acesso em: 01 nov. 2010. 
VIEIRA, Marcos Garcez. Princípios emanantes aos registros públicos. Aracaju – 
SE, 0 jun. 2010. Disponível em 
http://marcosgarcezvieira.blogspot.com/2009/10/principios-emanantes-aos-
registros.html. Acesso em: 01 nov. 2010. 
REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 24ª ed., São Paulo: Saraiva, 1998. 
RODRIGUES, Silvio. Direito das Coisas. 28. ed. rev. e ampl. São Paulo: Saraiva, 
2009. 
CHALHUB, Melhim, Namem. Da incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: 
Renovar, 2003. 
SILVA, Plácido. e. Incorporação (verbete) in Vocabulário Jurídico. 7ª ed. Rio de 
Janeiro: Forense: 1982. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro – . 3ª Ed. rev. atual., São 
Paulo: Saraiva, 1985. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro – 4. Direito das coisas – 24ª 
ed. reformulada, São Paulo: Saraiva, 2009. 
MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado: parte especial, 4.ª Ed. São 
Paulo: RT, 1983. 
 30
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações. 10ª ed. Rio de 
Janeiro: Forense, 1998. 
Fonte: Boletim eletrônico IRIB- podendo ser encontrado em 
http://www.ocondominio.com.br/noticias/noticias.asp?art=448 – acesso em 
06/11/2010 
FRANCO, J. Nascimento, GONDO, Nisske. Incorporações imobiliárias. São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 1972. 
MARQUES FILHO, Vicente de Paula, DINIZ, Marcelo de Lima Castro. 
Incorporação imobiliária & patrimônio de afetação. 1. ed. 5ª tiragem.Curitiba: 
Juruá, 2009. 
BOTTEGA, Jéverson Luís. Incorporação imobiliária e a responsabilidade civil do 
incorporador. Porto Alegre: Norton, 2005. 
TUTIKIAN, Cláudia Fonseca. Da incorporação imobiliária: implementação do 
direito fundamental à moradia. São Paulo: Quartier Latin, 2008. 
NADER, Paulo. Curso de direito civil: direito das coisas vol. 4. 3. ed. São Paulo: 
Forense, 2010. 
MONTEIRO, Washington de Barros, MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de 
direito civil 3: direito das coisas. 39 ed. São Paulo: Saraiva, 2009. 
SILVA, Ivan de Hugo. Comentários à lei de condomínios em edificações. Rio de 
Janeiro: Aide, 1987. 
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. São Paulo: Revista dos 
Tribunais, 1993.