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Condomínio Edilício 
 
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas, entretanto com áreas comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a edificação é erguida, as fundações, muros, corredores, elevadores, play e tudo mais que se destinar ao uso comum. É, portanto, um condomínio parcial, híbrido, que mescla partes comuns e partes exclusivas.
Obs: a vaga de garagem, desde que constante da escritura do imóvel, faz parte da parte exclusiva, mas o proprietário não pode aliená-la ou alugá-la para estranhos, a não ser que a convenção condominial permita(1.331 C.C.).
A cada unidade cabe fração ideal do solo e da área comum, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio
A área comum, a princípio, não pode ser objeto de utilização exclusiva por qualquer condômino, mas dependendo das circunstâncias a lei admite. O enunciado nº 247 da III Jornada de Direito Civil esclarece: no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso comum dos demais condôminos. O enunciado foi absorvido pela lei no art.1340 C.C. 
 
Constituição do Condomínio (art. 1.333) 
 
A constituição se dá pela convenção do condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações ideais (incluindo os promitentes compradores e os cessionários de direitos a elas relativos) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter oponibilidade erga omnes.
 
A convenção do condomínio é obrigatória tanto aos condôminos quanto aos possuidores e/ou detentores.
 
A convenção do condomínio edilício é o instrumento no qual são prefixadas as normas adotadas para o condomínio, inclusive o modo como será administrado (Carlos Alberto Dabus Maluf)
 
Deve conter na convenção (art. 1.334):
-          A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
-          A forma da administração;
-          A competência das assembléias, bem como a forma de sua convocação e o quorum exigido para as deliberações;
-          As sanções (condôminos ou possuidores);
-          Regimento interno (tudo o que não for essencial para a constituição e funcionamento do condomínio, possuindo cunho circunstancial e mutável. Como o horário que as luzes da escada e do play são desligadas).
OBS: O regimento interno, como instrumento autônomo, não é obrigatório.
 
 
Direitos e Deveres dos Condôminos (arts. 1.335 a 1.346)
 
Os condôminos têm propriedade privativa sobre a unidade autônoma e direito de compropriedade sobre as partes indivisas.
 
São direitos dos condôminos:
a) Sobre a unidade autônoma:
-          Usar conforme sua destinação;
OBS: Se a destinação for residencial a pessoa não pode usar o imóvel como escritório, nem desenvolver nele atividade comercial.
-          Alienar independente do consentimento dos demais condôminos;
-          Gravar com ônus reais, como por exemplo hipotecar o imóvel em prol de uma dívida própria ou aheia.
 
b) Sobre a parte indivisa:
-          Utilização da área condominial conforme sua destinação (corredores, escadas, elevadores, play e etc.);
-          Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
OBS: O síndico não pode impedir a participação do sujeito inadimplente sob pena de danos morais (jurisprudência).
      
 
Deveres dos condôminos:
- Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (obrigação propter rem). Em alguns casos, esta fixação é feita conforme a área da unidade autônoma do condômino (estipulação expressa na convenção);
-          Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
-          Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
OBS: A alteração da fachada depende do voto de dois terços dos condôminos em assembleia extraordinária.
-          Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes;
-          Responder o adquirente da unidade autônoma pelos débitos condominiais existentes, com os juros e a correção monetária.
 
Obs:
A)   Efeitos do inadimplemento relativo das contribuições condominiais: 1% ao mês a título de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula penal). Esta multa, à luz do direito anterior (art. 12, § 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20% e foi reduzida conforme o parâmetro estabelecido pelo CDC, embora esta relação não seja de consumo. Houve recente veto presidencial na tentativa de elevar a cláusula penal para 10%.
B)   Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de até 5 vezes o valor das contribuições condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na convenção do condomínio; caso contrário, a assembléia deliberará, por 2/3 dos demais condôminos, o valor da multa.
C)   Infrações reiteradas (incluindo a inadimplência): multa de até o quíntuplo das contribuições condominiais, aprovada por deliberação de ¾ dos demais condôminos, tomando por parâmetros a reincidência e a gravidade das faltas;
D)   Comportamento incompatível com a convivência harmônica no condomínio: multa de até 10 vezes o valor das contribuições condominiais, podendo ser aplicada pelo síndico, independente de deliberação da assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de ¾ dos demais condôminos.
 
Realização de obras no condomínio 
 
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou, diante do impedimento ou omissão deste, por qualquer outro condômino, independente de deliberação da Assembléia, desde que não traduzam despesas excessivas. Em se tratando de obras necessárias de caráter não urgente, mas que demandem um gasto excessivo, a sua realização dependerá de votação em assembléia, a não ser que sejam urgentes (art.1.341, parágrafos, C.C.)
As demais obras dependem de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção:
-          Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos;
-          Úteis: maioria dos condôminos;
 
Administração do Condomínio 
 
Assembléia geral
Órgão deliberativo formado pelos condôminos, equiparados a estes os promitentes-compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2°). Todos os condôminos devem ser convocados para a Assembléia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). 
Direito projetado: PL 6.960/2002: os codôminos poderão ser representados através de procuração, sendo vedada a outorga de mais de três mandatos à mesma pessoa.
 
Compete à Assembléia geral:
-          Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349);
-          Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas;
-          Eleger substituto para o síndico;
-          Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos;
-          Alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sob a aprovação unânime dos condôminos (redação dada pela Lei n° 10.931/2004);
-          Eleger o conselho fiscal.
 
Síndico 
É eleito pela Assembléia Geral, que também pode destituí-lo nos casos de irregularidade, não prestação de contas ou má administração, em reunião específica para este fim, sob a aprovação da maioria absoluta de seus membros.
Atribuições do síndico (art. 1.348):
-          Convocar a Assembléia;
-          Representar, ativa e passivamente o condomínio;
-          Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo;
-          Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da Assembléia;
-          Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
-          Elaborar o orçamento anual;-          Cobrar as contribuições, impor e cobrar as multas;
-          Prestar contas à Assembléia, anulamente e quando exigido;
-          Realizar o seguro da edificação (art. 1.346).