Direito Notarial e Registral Imobiliário

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Brasília-DF. 
Direito Notarial e registral imobiliário
Elaboração
João Pedro Ribeiro Sampaio de Arruda Camara
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
Sumário
APrESEntAção ................................................................................................................................. 5
orgAnizAção do CAdErno dE EStudoS E PESquiSA .................................................................... 6
introdução.................................................................................................................................... 8
unidAdE i
ObjetO dO direitO registral imObiliáriO........................................................................................ 11
CAPÍtuLo 1 
COnCeituaçãO ................................................................................................................... 11
CAPÍtuLo 2
direitOs reais versus direitOs pessOais ............................................................................. 13
CAPÍtuLo 3
direitOs reais em espéCie .................................................................................................... 14
CAPÍtuLo 4
COnstituiçãO, transferênCia e extinçãO dOs direitOs reais imObiliáriOs .................... 17
unidAdE ii
sistemas de registrO de imóveis nO mundO ................................................................................. 19
CAPÍtuLo 1
ClassifiCaçãO dOs sistemas registrais ............................................................................ 19
unidAdE iii
evOluçãO dO registrO de imóveis nO brasil ............................................................................... 23
CAPÍtuLo 1
prOpriedade imObiliária e dO registrO de imóveis nO brasil ........................................ 23
CAPÍtuLo 2
registrO tOrrens ................................................................................................................ 27
CAPÍtuLo 3
sistema dO fóliO pessOal e dO fóliO real ....................................................................... 30
unidAdE iV
estrutura dO registrO de imóveis brasileirO ................................................................................ 34
CAPÍtuLo 1
previsãO legal e funções dO registrO de imóveis ........................................................ 34
CAPÍtuLo 2 
prinCípiOs infOrmadOres dO direitO registral imObiliáriO ........................................... 36
CAPÍtuLo 3
títulOs sujeitOs aO registrO imObiliáriO .......................................................................... 39
unidAdE V
QualifiCaçãO registral e prOCedimentO de registrO ................................................................ 41
CAPÍtuLo 1
COnCeitO, previsãO legal e CaraCterístiCas da QualifiCaçãO .................................... 41
unidAdE Vi
dúvida registrária ........................................................................................................................... 46
CAPÍtuLo 1
natureza jurídiCa e prOCedimentO da dúvida ................................................................ 46
PArA (não) FinALizAr ..................................................................................................................... 50
rEFErênCiAS .................................................................................................................................. 51
5
Apresentação
Caro aluno
A proposta editorial deste Caderno de Estudos e Pesquisa reúne elementos que se entendem 
necessários para o desenvolvimento do estudo com segurança e qualidade. Caracteriza-se pela 
atualidade, dinâmica e pertinência de seu conteúdo, bem como pela interatividade e modernidade 
de sua estrutura formal, adequadas à metodologia da Educação a Distância – EaD.
Pretende-se, com este material, levá-lo à reflexão e à compreensão da pluralidade dos conhecimentos 
a serem oferecidos, possibilitando-lhe ampliar conceitos específicos da área e atuar de forma 
competente e conscienciosa, como convém ao profissional que busca a formação continuada para 
vencer os desafios que a evolução científico-tecnológica impõe ao mundo contemporâneo.
Elaborou-se a presente publicação com a intenção de torná-la subsídio valioso, de modo a facilitar 
sua caminhada na trajetória a ser percorrida tanto na vida pessoal quanto na profissional. Utilize-a 
como instrumento para seu sucesso na carreira.
Conselho Editorial
6
organização do Caderno 
de Estudos e Pesquisa
Para facilitar seu estudo, os conteúdos são organizados em unidades, subdivididas em capítulos, de 
forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de textos básicos, com questões 
para reflexão, entre outros recursos editoriais que visam a tornar sua leitura mais agradável. Ao 
final, serão indicadas, também, fontes de consulta, para aprofundar os estudos com leituras e 
pesquisas complementares.
A seguir, uma breve descrição dos ícones utilizados na organização dos Cadernos de Estudos 
e Pesquisa.
Provocação
Textos que buscam instigar o aluno a refletir sobre determinado assunto antes 
mesmo de iniciar sua leitura ou após algum trecho pertinente para o autor 
conteudista.
Para refletir
Questões inseridas no decorrer do estudo a fim de que o aluno faça uma pausa e reflita 
sobre o conteúdo estudado ou temas que o ajudem em seu raciocínio. É importante 
que ele verifique seus conhecimentos, suas experiências e seus sentimentos. As 
reflexões são o ponto de partida para a construção de suas conclusões.
Sugestão de estudo complementar
Sugestões de leituras adicionais, filmes e sites para aprofundamento do estudo, 
discussões em fóruns ou encontros presenciais quando for o caso.
Praticando
Sugestão de atividades, no decorrer das leituras, com o objetivo didático de fortalecer 
o processo de aprendizagem do aluno.
Atenção
Chamadas para alertar detalhes/tópicos importantes que contribuam para a 
síntese/conclusão do assunto abordado.
7
Saiba mais
Informações complementares para elucidar a construção das sínteses/conclusões 
sobre o assunto abordado.
Sintetizando
Trecho que busca resumir informações relevantes do conteúdo, facilitando o 
entendimento pelo aluno sobre trechos mais complexos.
Exercício de fixação
Atividades que buscam reforçar a assimilação e fixação dos períodos que o autor/
conteudista achar mais relevante em relação a aprendizagem de seu módulo (não 
há registro de menção).
Avaliação Final
Questionário com 10 questões objetivas, baseadas nos objetivos do curso, 
que visam verificar a aprendizagem do curso (há registro de menção). É a única 
atividade do curso que vale nota, ou seja, é a atividade que o aluno fará para saber 
se pode ou não receber a certificação.
Para (não) finalizar
Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar a aprendizagem 
ou estimula ponderações complementares sobre o módulo estudado.
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introdução
O Registro de Imóveis compõe um setor destacado dentro dos registros públicos, tanto é assim 
que a Lei no 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) dedica metade de seus artigos à regulação 
do registro imobiliário. Existe uma gama de situações juridicamente relevantes que são tuteladas 
pelo sistema registral imobiliário, nem sempre relacionadas com bens imóveis propriamente ditos, 
mas invariavelmente com a finalidade de garantir autenticidade, segurança e eficácia a atos e fatos 
juridicamente relevantes.
Para cumprir suas finalidades, o Direito Registral imobiliário conta com normas e princípios 
próprios, que necessitam ser estudados não de maneira isolada, estanque, mas à luz do Direito Civil-
Constitucional, inclusive para a concreção dos princípios da dignidade da pessoa humana, da funçãosocial do contrato, da função social da propriedade, do direito ao meio ambiente ecologicamente 
equilibrado e outros. Não é difícil perceber que em determinados tipos contratuais, como aqueles 
que constituem os direitos reais imobiliários, a publicidade registral é indispensável para a eficácia 
erga omnes desses direitos, gerando presunção absoluta de conhecimento para toda a sociedade, 
que poderá, se assim desejar, fiscalizar o cumprimento da função social desses contratos em todas 
as suas vertentes (econômica, ambiental, urbanística etc.).
O Registro de Imóveis é o guardião daquilo que foi, tem sido, e, provavelmente, sempre será, um 
dos pilares da economia mundial – a propriedade imóvel. É impossível estudar a propriedade e 
todos os outros direitos reais que recaem sobre os imóveis sem se aprofundar no Direito Registral 
Imobiliário. E a recíproca é verdadeira.
Ao mesmo tempo em que é instrumento de defesa da sociedade, o serviço registral protege e realça os 
direitos individuais fundamentais, especialmente a segurança jurídica, a liberdade e a propriedade 
de bens imóveis e outros direitos, gerando diversas consequências na órbita dos direitos subjetivos 
de todas as pessoas.
Compreender o objeto de estudo do registro de imóveis, evolução e sistemática, os atos inscritíveis 
e o procedimento de registro, inclusive o procedimento de dúvida registrária, é fundamental para 
qualquer operador do Direito, pois uma infinidade de atos e fatos jurídicos oriundos ou relativos 
às mais diversas áreas do conhecimento jurídico (família, sucessões, das coisas, empresarial, 
administrativo, urbanístico, ambiental, trabalhista, falimentar, tributário, previdenciário etc.) 
desembocam nos livros da serventia imobiliária.
Há também, nesta mesma disciplina, a abordagem àquela que é a caçula das serventias registrais, 
qual seja, o Ofício de Registro de Distribuição. Este é um serviço bastante contestado, porém, como 
se verá, tem sua razão de ser no princípio da publicidade.
9
Esta disciplina pretende dar uma visão ampla do que vem a ser o Registro de Imóveis e o Registro 
de Distribuição no Brasil, lançando os fundamentos para uma reflexão crítica dos mesmos, com 
vistas não só à compreensão do sistema registral, como também à identificação de suas vicissitudes 
e possibilidades de aperfeiçoamento.
objetivos
 » Compreender o universo conceitual do Direito Registral Imobiliário.
 » Examinar criticamente os institutos de direito relacionados com a atividade 
registral.
 » Identificar os atos e os fatos jurídicos que têm ingresso no sistema de registro de 
imóveis; aqueles que deveriam tê-lo; e, porventura, aqueles que não precisariam da 
formalidade e da publicidade registral.
 » Compreender os efeitos jurídicos dos atos registrados pelos Oficiais de Registro.
 » Entender os procedimentos registrais, identificando seus acertos e desacertos, com 
vistas ao aperfeiçoamento do sistema.
 » Identificar e compreender as interfaces do Direito Registral com as várias áreas da 
Ciência Jurídica.
 » Identificar a função do Ofício de Registro de Distribuição.
10
11
unidAdE i
objEto do 
dirEito rEgiStrAL 
imobiLiário
CAPÍtuLo 1 
Conceituação
O Direito Registral Imobiliário – ou Direito Imobiliário Registral como é tratado por alguns autores 
– é um ramo do Direito Civil que vem galgando seu lugar como área específica dentro da Ciência 
Jurídica, e com certa autonomia. Angel Cristóbal Montes (2005) ensina que a distinção dos bens em 
móveis e imóveis e a existência de regimes jurídicos diversos para esses bens propiciaram a formação 
de um poderoso movimento doutrinário orientado a considerar e a estudar separadamente, dentro 
do genérico direito das coisas, o conjunto organizado das normas jurídicas relativas aos bens 
imóveis, tanto no que diz respeito aos direitos reais sobre os mesmos constituíveis, quanto pelo que 
corresponde aos momentos e aos efeitos da constituição, aquisição, modificação ou extinção desses 
direitos.
Dessa forma, Montes (2005, p.123) destaca os seguintes conceitos de Direito Registral Imobiliário:
 » Roca Sastre: “aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e extinção 
dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação ao Registro da Propriedade, assim 
como as garantias estritamente registrais”.
 » Cossío: “direito regulador da forma de constituição, modificação, transmissão 
e extinção das relações jurídicas reais que têm por objeto um bem imóvel, uma 
propriedade territorial”.
 » Hernández Gil: “conjunto de normas que regulamentam a publicidade registral 
dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais 
sobre propriedades territoriais”.
 » Sanz Fernández: “conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as 
formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção 
dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de certos direitos 
pessoais ou de crédito, por meio do Registro de Propriedade”.
Trazendo esses conceitos para a realidade do ordenamento jurídico brasileiro, pode-se definir 
o Direito Registral Imobiliário como o conjunto de normas materiais e formais que tratam da 
constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis por 
12
UNIDADE I │ ObjEtO DO DIrEItO rEgIstrAl ImObIlIárIO
natureza, assim como dos direitos pessoais que possuem relação com esses bens ou que a lei quis dar 
publicidade mediante o sistema registral, e suas implicações administrativas e fiscais. Decorrendo 
daí a necessidade de se diferenciar as duas categorias fundamentais do direito subjetivo, que são os 
direitos reais e os pessoais, para bem entender o Direito Registral Imobiliário.
13
CAPÍtuLo 2
direitos reais versus direitos pessoais
Apesar de serem contestadas a importância e o interesse científico na divisão dicotômica1 dos 
direitos subjetivos em reais e pessoais, é certo que várias teorias procuram explicar as diferenças 
entre esses dois tipos de direito, e até hoje a teoria clássica – também chamada de “realista” 
– é a mais aceita, tendo sido adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro. Basta ver que a parte 
especial do Código Civil reservou livros distintos para o direito das obrigações (ou direitos pessoais) 
e para o direito das coisas (ou direitos reais).
Segundo a teoria clássica ou realista, que se foi aperfeiçoando ao longo dos tempos, as principais 
diferenças entre os dois direitos são as seguintes:
DIREITOS REAIS DIREITOS PESSOAIS
Relação pessoa – coisa. Relação pessoa – pessoa.
O titular do direito real exerce um poder direto sobre a coisa, sem 
intermediários.
O titular do direito pessoal pode exigir da outra parte uma determinada 
prestação (dar, pagar, fazer ou não fazer).
Oponibilidade erga omnes (obrigação passiva universal). Oponibilidade apenas contra pessoa determinada, ou seja, o outro 
contratante.
Só são considerados direitos reais aqueles que a lei assim diz. Cabe ao 
legislador criá-los (taxatividade).
Os direitos pessoais podem assumir várias formas, depende da vontade 
das partes, desde que não contrarie a lei (não taxatividade).
Assim, de acordo com Orlando Gomes (1994), é possível destacar as seguintes características dos 
direitos reais.
 » Taxatividade: o direito real é criação exclusiva da lei (princípio do numerus 
clausus).
 » Elasticidade: aquisição restitutiva, ou seja, o titular do direito pode tomar o bem 
das mãos de quem injustamente o detenha (direito de sequela).
 » Publicidade: a constituição ou a transferência do direito deve ser acessível ao 
conhecimento de todos.
 » Especialidade: o objeto do direito há de ser coisa certa e determinada.
1 “Trabalhar com a dogmática jurídica exige a criação de diversas classificações que agem como pontosde organização coerente 
da matéria. Assim, surgem as tradicionais dicotomias envolvendo direito público e privado, direito objetivo e subjetivo, assim 
por diante.” (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 
2009, p.2)
14
CAPÍtuLo 3
direitos reais em espécie
Tendo em vista o princípio do numerus clausus2, vê-se que os direitos reais são aqueles elencados no 
art. 1.225 do Código Civil e em leis especiais diversas, das quais destaca-se a Lei no 9.514/1997, que 
tratou da propriedade fiduciária imobiliária. São eles:
 » Propriedade: É o direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de reavê-lo de quem 
injustamente o possua. Direito “absoluto” do qual todos os outros direitos reais 
derivam (art. 1.228 do CC).
 » Superfície: É o direito de construir ou plantar, por tempo determinado, em 
imóvel alheio. Caso a propriedade superficiária seja adquirida já com construção 
ou plantação, estas passam para o superficiário (art. 1.369 do CC e art. 21 da Lei no 
10.257/2001).
 » Servidões: É o direito do proprietário do imóvel dominante utilizar o imóvel 
serviente para determinado fim, ou exigir do proprietário do imóvel serviente que 
se abstenha de utilizá-lo para certa finalidade (art. 1.378 do CC).
 » Usufruto: É o direito de possuir, usar, administrar e perceber os frutos de bem 
alheio (repartição da propriedade em nua propriedade e usufruto). Pode ser 
instituído a título gratuito ou oneroso, sobre a totalidade do bem ou parte dele. 
É intransferível, mas seu exercício pode ser cedido, também a título gratuito ou 
oneroso (arts. 1.393 e 1.394 do CC).
 » Uso: É o direito de possuir, usar e administrar bem alheio, com percepção dos 
seus frutos se assim exigirem as necessidades do usuário e sua família. Não se pode 
dividir nem ceder o uso (art. 1.412 do CC).
 » Habitação: É o direito de uso gratuito de bem alheio com destinação certa e 
invariável, ou seja, somente para fins de moradia (art. 1.414 do CC).
 » Direito do Promitente Comprador: É o direito à aquisição do imóvel. Confere 
ao seu titular, após cumprir todas as suas obrigações contratuais, o direito de exigir 
do proprietário a transferência da propriedade do imóvel para si, sob pena de 
adjudicação compulsória. Impede a alienação do imóvel a outrem (art. 1.417 do CC).
 » Penhor: É o direito do credor sobre bem móvel por natureza pertencente ao 
devedor, com a finalidade de garantia, conferindo àquele a posse do bem (na maioria 
das vezes) e a possibilidade de aliená-lo para quitação da dívida, caso o devedor 
não a satisfaça. Existem várias modalidades de penhor. Ele pode ser comum; rural, 
2 O princípio do numerus clausus não está positivado em lei, ou seja, não há norma expressa que institua tal princípio. Na 
verdade, como ensina GONDINHO (2000, p.8), no ordenamento jurídico brasileiro esse princípio prevaleceu por questões 
históricas relacionadas ao direito romano e à influência das demais codificações latinas e germânicas.
15
ObjetO dO direitO registral imObiliáriO │ UNidade i
que pode ser agrícola ou pecuário; industrial; mercantil; de direitos; de títulos de 
crédito; de veículos; e, por último, o penhor legal, cada um com regras próprias, 
inclusive quanto ao modo de constituição (art. 1.431 e seguintes do CC).
 » Hipoteca: É o direito do credor sobre bem imóvel do devedor, com a finalidade de 
garantia, conferindo àquele a possibilidade de alienar o bem para quitação da dívida, 
caso o devedor não a satisfaça. Existem três tipos de hipoteca, a convencional, a 
legal e a judicial (arts. 1.473 e 1.489 do CC e art. 466 do CPC).
 » Anticrese: É o direito do credor sobre bem imóvel do devedor, com a finalidade de 
garantia, em virtude do qual aquele obtém a posse do bem a fim de perceber-lhe os 
frutos e imputá-los no pagamento da dívida (art. 1.506 do CC).
 » Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia: É o direito de usar imóvel 
público urbano, de até 250m², para fins de moradia, mediante o preenchimento de 
determinados requisitos legais (posse ininterrupta e pacífica por cinco anos; não ser 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural). Recebeu o status de direito real com 
o advento da Lei no 11.481, de 31/05/2007, que alterou o art. 1.225 do Código Civil. 
Principais características: gratuito; transmissível inter vivos e mortis causa; prazo 
determinado ou indeterminado; título hábil pode ser termo administrativo ou título 
judicial; pode ser objeto de hipoteca ou alienação fiduciária (arts. 10 e 11 da Lei no 
11.481/2007; art. 1.473 do CC; art. 22 da Lei no 9.514/1997).
 » Concessão de Direito Real de Uso: É o direito de usar imóvel urbano, público 
ou particular, para fins de regularização fundiária de interesse social, urbanização, 
industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, 
preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras 
modalidades de interesse social. Tem por objetivo dar cumprimento ao princípio 
constitucional da função social da propriedade. Recebeu o status de direito real com 
o advento da Lei no 11.481, de 31/05/2007, que alterou o art. 1.225 do Código Civil. 
 » Principais características: gratuito ou oneroso; transmissível inter vivos e 
mortis causa; prazo determinado ou indeterminado; título hábil pode ser termo 
administrativo, título judicial, instrumento público ou particular; pode ser objeto 
de hipoteca ou alienação fiduciária (arts. 10 e 11 da Lei no 11.481/2007; art. 1.473 do 
CC; art. 22 da Lei no 9.514/1997).
 » Propriedade Fiduciária: É a propriedade resolúvel que é dada ao credor, 
chamado de fiduciário, com escopo de garantia, até que uma determinada obrigação 
seja cumprida pelo devedor, chamado de fiduciante (art. 1.361 do CC para bens 
móveis e art. 22 da Lei no 9.514/1997 para bens imóveis).
Dos direitos reais elencados apenas o penhor não se aplica a imóveis, portanto todos os outros são 
direitos reais passíveis de incidir sobre imóveis.
Há que se destacar, ainda, que, além dos direitos reais assim declarados por lei, existem alguns 
direitos que, embora de natureza pessoal, possuem prerrogativas de direito real, são os chamados 
16
UNIDADE I │ ObjEtO DO DIrEItO rEgIstrAl ImObIlIárIO
direitos pessoais com eficácia real, como é o caso das rendas constituídas sobre imóveis (arts. 803 a 
813 do CC), do direito de preferência do locatário (arts. 27 a 34 da Lei no 8.245/1991) e do comodato 
(arts. 579 a 585 do CC), dentre outros.
Na seara dos direitos reais há uma grande confusão entre o que vem a ser o 
princípio do numerus clausus e o princípio da tipicidade. André Pinto da Rocha 
Osório Gondinho (2000, p.16) discorre com maestria sobre o assunto, explicando a 
diferença entre um e outro princípio, asseverando que
o princípio do numerus clausus refere-se à impossibilidade de 
criação, pela autonomia da vontade, de outras categorias de 
direitos reais que não as estabelecidas em lei, ou, ainda, que os 
direitos reais não podem resultar de uma convenção entre sujeitos 
jurídicos. Por outro lado, o princípio da tipicidade dos direitos 
reais significa, em síntese apertada, que o estabelecimento destes 
direitos não pode contrariar o conteúdo estrutural dos poderes 
conferidos, pelo ordenamento, ao titular da situação jurídica de 
direito real. Esta necessidade de respeito à estruturação dos poderes 
conferidos ao titular decorre do conteúdo típico dos direitos reais 
previstos em lei. A tipicidade é assim um corolário necessário do 
princípio do numerus clausus, pelo qual há competência exclusiva 
do legislador para a criação de categorias de direitos reais. Em 
outras palavras, enquanto o princípio da tipicidade se refere ao 
conteúdo estrutural do direito real e, portanto, à modalidade de 
seu exercício, o princípio donumerus clausus diz respeito única e 
exclusivamente à fonte do direito real.
17
CAPÍtuLo 4
Constituição, transferência e extinção 
dos direitos reais imobiliários
A regra geral para a constituição, transferência e extinção dos direitos reais imobiliários está expressa 
no art. 1.227 do CC, que reza que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por 
atos (negócios) entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos 
referidos títulos, salvo os casos expressos no Código. No mesmo sentido, o art. 1.245 do mesmo 
diploma legal estabelece que a transferência entre vivos da propriedade se dá mediante o registro 
do título translativo no Registro de Imóveis, realçando que enquanto não houver o registro desse 
título o alienante continua como dono do imóvel. Isso pode ser resumido no brocardo: “quem não 
registra não é dono”.
Entretanto, conforme o próprio art. 1.227 informa, existem exceções à regra geral. Assim, os casos 
expressos no Código que excepcionam a regra do registro como elemento constitutivo do direito real 
imobiliário são os seguintes.
 » Usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do CC) – A constituição do direito acontece no 
instante em que se dá o prazo prescricional. A aquisição da propriedade acontecerá 
no exato momento em que o possuidor completar os 15, 10 ou 5 anos na posse 
do imóvel (dependendo do tipo de usucapião em que se enquadrar). Destarte, a 
sentença na ação de usucapião, que necessariamente será prolatada em momento 
posterior à aquisição da propriedade, apenas declarará que esta se deu naquele dia 
em que se verificou o prazo prescricional.
 » Acessão (arts. 1.248 a 1.259 do CC) – A constituição do direito acontece no 
momento em que acontece fisicamente a acessão (formação de ilhas, aluvião, 
avulsão, abandono de álveo e plantações ou construções).
 » Herança (art. 1.784 do CC) – A transferência do direito acontece no momento da 
abertura da sucessão (morte)3
 » Abandono, Perecimento e Desapropriação/Confisco (art. 1.275, parágrafo 
único, do CC; art. 243 da CF/1988) – No primeiro caso, a perda da propriedade se dá 
com a constatação do abandono (para alguns doutrinadores) ou com a arrecadação 
(para outros) pelo município, em caso de imóvel urbano, ou pela União, em caso 
de imóvel rural4. No segundo, a perda dá-se com o fato ensejador do perecimento 
(ex.: submersão do imóvel). Não é ato constitutivo de direito real, apenas extintivo. 
3 “Aberta a sucessão, o patrimônio do falecido, com o nome de herança, transmite-se aos herdeiros legítimos e testamentários. A 
mudança é automática, sem haver vácuo nas relações jurídicas. Dito fenômeno decorre da consagração do chamado princípio 
de saisine. Para não ser interrompida a cadeia dominial e o patrimônio do falecido reste sem titular, a lei determina sua 
transferência imediata aos herdeiros.” (DIAS, Maria Berenice. Manual das sucessões. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, 
p.97)
4 Conforme enunciado aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal – CJF, “a aplicação do art. 1.276 
depende do devido processo legal em que seja assegurado ao interessado demonstrar a não cessação da posse”.
18
UNIDADE I │ ObjEtO DO DIrEItO rEgIstrAl ImObIlIárIO
No último caso, há grande polêmica doutrinária quanto ao momento em que se 
dá a transmissão da propriedade ao ente expropriante, alguns defendendo que 
essa transmissão acontece com o decreto expropriatório; outros com a sentença da 
ação de desapropriação; outros com o pagamento da indenização; e outros com a 
imissão na posse do imóvel pelo ente expropriante. Certo é que todos, sem exceção, 
entendem que não é o registro da sentença de desapropriação que transmite o 
direito, pois este efetivamente já foi transferido em momento anterior5.
Há, ainda, uma última hipótese de constituição de direito real independente de registro, que não 
foi expressamente ressalvada pelo Código, mas que não deixa de ser uma exceção à regra, que 
é o casamento sob o regime da comunhão universal de bens, já que no momento da 
concretização do matrimônio há uma comunicação imediata entre os bens e os direitos dos cônjuges, 
passando cada um a ser proprietário do patrimônio do outro, formando um condomínio perfeito e 
indiviso.
Nesses casos, o registro será meramente declaratório, mas necessário para dar publicidade 
à constituição, transferência ou extinção do direito real imobiliário, bem como para conferir 
disponibilidade a esse direito.
5 Exclui-se dessa polêmica a transmissão na desapropriação amigável, pois nesta o poder público não se vale de seu jus imperium, 
ou seja, não há uma expropriação forçada, mas um acordo de vontades, como numa compra e venda, pelo qual poder público 
adquire de maneira derivada a propriedade de um particular. Assim, a desapropriação amigável deve ser formalizada por 
escritura pública, e o seu registro é que transmite a propriedade para o ente público expropriante.
19
unidAdE ii
SiStEmAS dE 
rEgiStro dE 
imóVEiS no 
mundo
CAPÍtuLo 1
Classificação dos sistemas registrais
Objetivando dar segurança e eficácia aos direitos reais imobiliários, grande parte dos países do 
mundo desenvolveu um sistema jurídico de publicidade desses direitos, criando assim cada qual seu 
sistema de registro imobiliário.
Não se pode olvidar que os direitos reais imobiliários têm eficácia erga omnes, e não apenas entre as 
partes que o instituíram, modificaram ou extinguiram, portanto sua existência e especificação, tanto 
com relação ao objeto do direito, quanto aos seus titulares, devem ser do conhecimento de todos, ou, 
pelo menos, acessível ao conhecimento de todos.
Entretanto, em virtude das peculiaridades de cada país, suas tradições, seu ordenamento jurídico 
e sua realidade socioeconômica, surgiram vários tipos de sistema registral. O estudo desses 
sistemas permeia a obra de muitos doutrinadores do Direito Registral Imobiliário no mundo (Roca 
Sastre, Besson, Jerônimo González, Bienvenido Oliver, Agustín Aguirre etc.), cada um criando sua 
própria classificação, levando em consideração uns e outros aspectos da publicidade registral. Tais 
classificações podem até não ter muita valia no campo da Ciência do Direito, contudo é interessante 
o estudo comparado dos diversos sistemas, com a finalidade de aperfeiçoamento da técnica e da 
legislação pertinente. Dessa forma, Guerreiro (1994, pp.30-32) destaca os seguintes critérios de 
classificação dos sistemas registrais imobiliários6:
6 Há que se ressaltar que as classificações não são excludentes, portanto dependendo do critério de classificação (quanto aos 
efeitos; quanto à organização; quanto ao modo; e quanto à proteção), o registro de imóveis de um país pode muito bem se 
enquadrar em vários tipos de sistema. Exemplificando, o registro de imóveis brasileiro pode ser classificado quanto aos efeitos 
como de inscrição constitutiva; quanto à organização como de fólio real; quanto ao modo como de inscrição; e quanto à 
proteção como de presunção relativa.
20
UNIDADE II │ SIStEmAS DE REgIStRo DE ImóvEIS No mUNDo
quanto aos efeitos do registro (ou inscrição)
Sistema de inscrição constitutiva:
 » Nos países que adotam esse sistema, os direitos reais imobiliários só se constituem 
com o registro, em regra7. O título enquanto não registrado só produz efeitos 
obrigacionais.
Ex.: Alemanha, Áustria, Austrália, Suíça e Brasil.
Sistema de inscrição declarativa:
 » Nesse sistema os direitos reais imobiliários se constituem pelo título (acordo de 
vontades ou fato jurígeno – morte, prescrição aquisitiva etc.), independentemente 
de registro, que serve apenas para conferir ao titular do direito real a oponibilidade 
a terceiros.
Ex.: França, Espanha, Itália e Portugal8.
quanto à organização do registro
Sistema de fólio real:» É aquele sistema cuja organização tem como base o imóvel. Para se efetuar um 
registro primeiro se identifica o imóvel, independentemente das pessoas que 
figuram no título a ser inscrito.
Ex.: Alemanha, Áustria, Austrália, Suíça, Portugal e Brasil.
Sistema de fólio pessoal:
 » É o sistema cuja organização tem como base os titulares dos direitos. Primeiro se 
identificam as pessoas e os direitos envolvidos no negócio imobiliário. Os livros de 
registro não têm como primeira referência o imóvel.
Ex.: França e Itália.
7 São exceções à regra, por exemplo, no Brasil: a aquisição da propriedade por herança, usucapião, acessão, desapropriação, 
abandono e matrimônio. Na Alemanha: a aquisição por sucessão e os chamados “atos do Estado” (Staatakte), como a 
expropriação ou a arrematação judicial.
8 Nesses países o registro da hipoteca é constitutivo, sendo que em Portugal existem ainda outros casos em que o registro é 
constitutivo, em situações específicas descritas em lei.
21
 SiStemaS de RegiStRo de imóveiS no mundo │ unidade ii
quanto ao modo de efetuar o registro:
Sistema de transcrição:
 » Por esse sistema o título (documento) é copiado na íntegra para o assentamento 
registral, ou seja, transcreve-se seu conteúdo para o registro.
Ex.: França.
Sistema de inscrição:
 » O registro corresponde a um “extrato” do título, mencionando apenas os elementos 
essenciais do negócio jurídico e/ou do direito registrado.
Ex.: Itália, Espanha, Alemanha e Brasil9.
quanto à proteção conferida pelo registro
Sistema de presunção absoluta (iuris et de iure):
 » Por esse sistema, uma pessoa que adquire de boa-fé um direito real com base no 
registro anterior, registrando sua aquisição no álbum imobiliário, tem para sempre 
seu direito garantido, mesmo que as aquisições anteriores sejam nulas ou anuláveis. 
O registro tem “efeito saneador” dos vícios porventura existentes nos negócios 
anteriores. Diz-se que nesse sistema existe o genuíno princípio da “fé pública 
registral”.
Ex.: Alemanha, Espanha e Austrália.
Sistema de presunção relativa (iuris tantum):
 » Já nesse outro sistema, mesmo que o adquirente tenha agido de boa-fé, adquirindo 
um direito real com base no registro do imóvel, se os negócios anteriores estiverem 
maculados de nulidade, poderá ele vir a perder seu direito. Por isso, diz-se que o 
registro é valido até prova em contrário.
Ex.: Portugal, França e Brasil.
Por outro lado, Afrânio de Carvalho (1982, pp.18-19) tráz uma classificação mais simples, fundada 
na necessidade ou não da existência de um título para constituição do direito real, classificando os 
sistemas em:
9 Na Itália, o registro da hipoteca é feito por meio da transcrição do título. Quanto ao Brasil, vê-se claramente que o seu sistema é de 
inscrição pelo disposto no art. 176, §1o, III, da LRP.
22
UNIDADE II │ SIStEmAS DE REgIStRo DE ImóvEIS No mUNDo
 » Sistema Publicista (Alemão): os direitos reais imobiliários constituem-se com 
o registro, independentemente do título, tendo a publicidade registral eficácia iuris 
et de iure (presunção absoluta de validade).
 » Sistema Privatista (Francês): os direitos reais imobiliários constituem-se pelo 
título, independentemente de registro, tendo a publicidade registral apenas efeito 
declaratório, para fins de oponibilidade perante terceiros.
 » Sistema Eclético (Brasileiro): os direitos reais imobiliários constituem-se pelo 
título (forma) aliado ao registro (modo), tendo a publicidade registral eficácia iuris 
tantum (presunção relativa de validade). A adoção por tal sistema fica patente pela 
leitura do disposto no art. 1.245, §2o, do CC e art. 252 da LRP (exceção: Registro 
Torrens).
23
unidAdE iii
EVoLução do 
rEgiStro dE 
imóVEiS no brASiL
CAPÍtuLo 1
Propriedade imobiliária e do registro 
de imóveis no brasil
Tendo o Direito Registral Imobiliário como área de atuação os direitos reais sobre imóveis, e também 
alguns direitos pessoais que possuem relação com imóveis, faz-se necessário estudar a evolução da 
propriedade imobiliária no Brasil, e, concomitantemente, perceber o surgimento de um sistema 
visando a dar segurança e publicidade aos direitos sobre esses imóveis, ou seja, o Sistema Registral 
Imobiliário brasileiro.
EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EVOLUÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL
1500 – Descobrimento do Brasil
 » Todas as terras existentes 370 léguas a Oeste das Ilhas de Cabo Verde 
passaram a pertencer ao Reino de Portugal (Bula Papal inter coetera, Tratado 
de Tordesilhas10 e Bula Papal bono pacis).
 » A Coroa Portuguesa adquiriu originariamente a propriedade das terras 
brasileiras.
1530 – Início da ocupação efetiva das terras do Brasil
 » Capitanias Hereditárias – Divisão do território em 15 partes, cuja 
administração era passada aos “donatários” (Capitães-mores), com 
determinados e limitados poderes sobre a terra, dentre os quais o de 
conceder sesmarias no interior das Capitanias.
 » Sesmarias – Concessão de terras a particulares para que as ocupassem 
num prazo de 6 anos. Confirmada a ocupação, o sesmeiro recebia o 
título de domínio pleno e perpétuo (início da propriedade privada). Não 
confirmada a ocupação das terras concedidas, elas eram devolvidas à 
Coroa (origem das “terras devolutas”).
 » Título como instituidor da propriedade privada, tanto aquele outorgado pela 
Coroa ao particular, quanto aquele outorgado por particular a particular.
1822 – Independência do Brasil
 » Transmissão das terras não ocupadas ou titularizadas ao Império do Brasil.
 » Fim das concessões de sesmarias.
 » Regime de posses (até 1850).
10 O Tratado de Tordesilhas foi assinado pelos reinos de Portugal e Espanha, mediante a intervenção do poder papal. Por esse 
instrumento, ficou acordado que todas as terras descobertas numa faixa que ia de um meridiano que passava sobre as Ilhas de 
Cabo Verde até um meridiano a 370 léguas a oeste dessas ilhas seriam de Portugal, enquanto que as terras descobertas após esse 
limite seriam da Espanha. Por isso, esse Tratado pode ser considerado o título original de propriedade das terras brasileiras, 
tendo como adquirente originário o Reino de Portugal.
24
UNIDADE III │ EvolUção Do REgIstRo DE ImóvEIs No BRAsIl 
EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EVOLUÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL
Observações importantes:
 » Até então, não havia um lugar onde pudesse ser registrada a propriedade imobiliária.
 » A propriedade era transmitida por simples contrato, posse ou herança. Bastava o título de compra e venda, doação, permuta etc., ou a 
comprovação da partilha em herança, ou comprovação de posse, para que a propriedade fosse transmitida.
 » Porém, começaram a perceber que esse sistema de transmissão da propriedade era bastante inseguro. A falta de publicidade formal dos direitos 
imobiliários, impedindo que todos pudessem saber quem era o verdadeiro proprietário, causava insegurança para as relações comerciais, que 
necessitavam dos imóveis para dar garantia ao crédito.
 » Então, se pensou na criação de uma “repartição” ou “instituição” onde se registrasse e desse publicidade não à propriedade propriamente dita, mas 
às garantias hipotecárias instituídas sobre ela, ou seja, primeiramente surgiu um interesse na proteção do crédito, e não da propriedade em si.
1843 – Lei Orçamentária no 317 (21/10/1843)
 » Criou o Registro Geral de Hipotecas (imóveis, móveis e 
semoventes), a cargo de Tabeliães nomeados pelos presidentes 
das Províncias.
 » Alguns consideram essa lei como o início do sistema registral 
imobiliário brasileiro.
1850 – Lei no 601 (18/9/1850)
 » Chamada de “LEI DE TERRAS”.
 » Estabeleceu critérios para a legitimação das posses antigas, e separação 
das terras públicas das privadas (discriminação).
 » Proibiu a aquisição de terras públicas por outro título que não o de compra 
(exceto as situadas até 10 léguasdas fronteiras do país, que poderiam ser 
concedidas gratuitamente).
 » Instituiu o “Registro Paroquial” ou “Registro do Vigário”, que tinha finalidade 
cadastral para comprovação da posse e identificação, por exclusão, das 
terras públicas.
1864 – Lei no 1.237 (24/9/1864)
 » Criou um Registro Geral de Imóveis em cada Província, a cargo 
dos Tabeliães (unificou com o antigo Registro Geral de Hipotecas).
 » Determinou a obrigatoriedade do registro (transcrição) dos títulos 
de transmissão da propriedade por atos entre vivos, bem como o 
registro (inscrição) dos títulos de constituição de ônus reais para 
ter eficácia perante terceiros.
 » Instituiu a prenotação do título para garantir a preferência das 
hipotecas que necessitassem de especialização.
 » Grandes falhas da Lei:
 › Ficaram de fora da obrigatoriedade do registro os atos de 
aquisição mortis causa e os atos judiciários.
 › O registro não era prova bastante de domínio, existindo até 
registro de aquisições de um mesmo imóvel a mais de uma 
pessoa.
 » A maioria dos doutrinadores considera esta lei como a que deu 
origem ao sistema registral imobiliário brasileiro.
1889 – Proclamação da República
 » As terras públicas sem destinação e as devolutas passam ao patrimônio 
dos Estados, exceto aquelas indispensáveis à defesa das fronteiras, 
fortificações e construções militares e estradas de ferro federais (art. 64 da 
Constituição Republicana de 1891).
 » Situação que permanece praticamente a mesma até os dias atuais (ver 
arts. 20 e 26 da CF/1988)
25
Evolução do REgistRo dE imóvEis no BRasil │ unidadE iii
EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EVOLUÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL
1890 – Decreto no 169-A (19/1/1890) e Decreto no 370 
(02/5/1890)
 » Substituem a Lei no 1.237 (Registro Geral), trazendo maior 
organização aos livros e procedimentos de registro.
 » Criou a nomenclatura de “Oficial do Registro”.
1890 – Decreto no 451-B (31/5/1890) e Decreto no 955-A 
(5/11/1890)
 » Estes decretos instituíram o “Sistema Torrens” ou “Registro 
Torrens” no Brasil, inspirado no sistema australiano, cuja principal 
característica é gerar presunção absoluta de validade do registro 
(iuris et de iure).
 » Aplicável a imóveis urbanos e rurais (somente a partir do CPC de 
1939 é que o Torrens se limitou aos imóveis rurais).
 » Constituía o direito real de propriedade (somente até o CC/1916).
 » Era faculdade do proprietário, não obrigatório.
 » O procedimento do registro se iniciava no “Registro Geral de 
Imóveis” e era submetido ao Juiz de Direito competente para que 
fosse autorizado ou não o registro.
1916 – Lei no 3.071 – Código Civil (1/1/1916)
 » Determinou a obrigatoriedade do registro (transcrição) das 
transmissões de propriedade não só por atos entre vivos, mas 
também por atos judiciais e mortis causa, assim como o registro 
(inscrição) da constituição de ônus reais para ter eficácia plena, 
não só perante terceiros.
 » Instituiu a presunção de domínio daquele que possui o registro da 
propriedade (QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO).
 » Trouxe os princípios básicos para o sistema registral imobiliário 
brasileiro, os quais estudaremos mais adiante.
1924 – Decreto no 4.827 (7/2/1924)
 » Reorganizou os registros públicos, não só o imobiliário, de acordo 
com o Código Civil, sem inovações de direito.
1937 – Decreto-Lei no 58 (10/12/1937)
 » Trata dos loteamentos de terras e venda de terrenos (lotes) a 
prestação.
 » Criou um livro próprio para registro desses loteamentos no 
cartório imobiliário.
1939 – Decreto no 4.857 (9/11/1939)
 » Considerada a primeira “Lei” de Registros Públicos.
 » Instituiu os antigos livros registrais, num total de 10 (dez).
 » Adotou um sistema de registro chamado de “FÓLIO PESSOAL”, 
que não era prático e bastante propício a erros e fraudes.
1967 – Decreto-Lei no 167 (14/2/1967)
 » Criou o Livro de Registro de Cédula Rural.
1969 – Decreto-Lei no 413 (14/2/1967)
 » Criou o Livro de Registro de Cédula Industrial.
26
UNIDADE III │ EvolUção Do REgIstRo DE ImóvEIs No BRAsIl 
EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EVOLUÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL
1971 – Lei no 5.709 (7/10/1971)
 » Regula a aquisição de imóvel rural por pessoa física ou jurídica 
estrangeira.
 » Criou um livro novo no Registro de Imóveis, o Livro Auxiliar das 
Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras.
1973 – Lei no 6.015 (31/12/1973)
 » Atual Lei de Registros Públicos.
 » Reduziu os livros registrais a 5 (cinco), mais o Livro Auxiliar acima 
referido (pessoas estrangeiras).
 » Adotou um sistema de registro chamado de “FÓLIO REAL”, 
trazendo mais segurança aos atos registrais e ao próprio sistema.
 » Possibilitou a substituição dos livros (físicos) pelo sistema de 
fichas.
 » Criou a MATRÍCULA (principal inovação da lei).
 » Alterou a nomenclatura dos atos de registro.
O quadro acima dá um panorama de como foi se desenhando a propriedade imobiliária no 
Brasil e sua regulamentação, cuja síntese pode ser expressa nas palavras de Laura Beck Varela 
(2005, p.231):
A propriedade privada imobiliária brasileira é, assim, fruto de um longo 
processo que marca a saída dos bens do patrimônio público régio, um esforço 
gradativo de delimitação da esfera privada, em oposição ao que era público – as 
terras do rei. A cristalização do direito de propriedade privada foi, certamente, 
o resultado de uma complexa “construção”, forjada em meio às tensões sociais 
e às condicionantes da infraestrutura econômica.
Hoje, o sistema registral está regulamentado por um emaranhado de normas jurídicas, todas sob a 
regência infraconstitucional da Lei de Registros Públicos.
27
CAPÍtuLo 2
registro torrens
O Registro Torrens advém de um sistema peculiar de registro de imóveis, com presunção absoluta 
de validade do ato registrado, criado pelo irlandês Robert Torrens, inspirado no sistema de registro 
de navios ingleses. Foi implantado pela primeira vez na Austrália, em 1858, por isso é também 
chamado de “Sistema Australiano”.
Consiste no registro do título de propriedade mediante um procedimento que admite contraditório, 
onde ao final, expurgadas as dúvidas acerca da real titularidade do imóvel, o título aquisitivo é 
registrado em duplicata, ficando uma via arquivada na serventia imobiliária, e a outra entregue ao 
proprietário. Uma vez registrado o título, a propriedade torna-se inatacável, fazendo prova absoluta 
de domínio.
O Registro Torrens foi instituído no Brasil pelo Decreto no 451-B, de 31/5/1890, regulamentado pelo 
Decreto no 955-A, de 5/11/1890. À época vigorava o sistema do “registro geral de imóveis”, criado 
pela Lei no 1.237, de 24/9/1864, depois aperfeiçoado pelos Decretos nos 169-A e 370, de 19/1/1890 e 
2/5/1890, respectivamente. Pelo sistema de então, o registro não conferia a certeza da propriedade, 
apenas era obrigatório para fazer prova perante terceiros. Surgiu o Torrens como uma faculdade 
àquele que quisesse dar ao seu título de propriedade um caráter absoluto, livre de ataques 
reivindicatórios de quem quer que seja.
Originariamente, o Registro Torrens brasileiro teve as seguintes características:
Facultativo:
 » O proprietário não era obrigado a inscrever seu título no Sistema Torrens, porém, 
uma vez inscrito ficaria para sempre submetido a ele (art. 3o do Dec. no 955-A). A 
exceção à facultatividade ficava por conta das alienações de terras públicas, que 
obrigatoriamente tinham de ser inscritas no Sistema Torrens, sob pena de nulidade.
Constituído pelo procedimento administrativo-judicial:
 » O procedimento do registro iniciava-se no “Registro Geral de Imóveis” e era 
submetido ao Juiz de Direito competente para que fosse autorizado ou não.
Aplicável a imóveis urbanos e rurais:
 » Tanto imóveis urbanos quanto os rurais podiam ser inscritos no Sistema Torrens.
28
UNIDADEIII │ EvolUção Do REgIstRo DE ImóvEIs No BRAsIl 
Constituía o direito de propriedade:
 » Como o sistema do registro geral não era constitutivo do direito real de propriedade, 
mas apenas servia de prova em face de terceiros, foi conferido ao Registro Torrens 
a característica que faltava ao registro comum, ou seja, de efetivamente constituir, 
de pleno direito, a propriedade imobiliária.
transmissível por endosso:
 » Os direitos reais imobiliários podiam ser transmitidos por endosso na via do título 
que ficava com o proprietário. Quando o direito real transmitido era a propriedade, 
o título endossado era levado à serventia imobiliária, que o substituía por outro, 
fazendo o registro pertinente no Livro Matriz. Por outro lado, quando o direito 
real transmitido era de garantia, especialmente a hipoteca, o título era entregue ao 
credor, que o restituía ao proprietário assim que a dívida fosse resgatada.
registrado no Livro matriz:
 » O registro era feito num livro chamado “Matriz”, do qual se extraía o “extrato” para 
entregar ao proprietário (art. 63 do Dec. no 451-B).
Com o advento do Código Civil, em 1916, foi criado um novo sistema de registro de imóveis, 
obrigatório para a constituição dos direitos reais imobiliários, que vige até os dias atuais, chamado 
de sistema de registro comum. Assim, a constituição dos direitos reais ficou condicionada ao registro 
nesse sistema, e só nele.
Polêmicas à parte a respeito da revogação do Sistema Torrens pelo Código Civil de 1916, certo é 
que ele continuou existindo, como faculdade do proprietário, só que não tinha mais a qualidade 
de constituir a propriedade, mas apenas de conferir ao título nele registrado a presunção 
absoluta de validade, sendo obrigatório o registro desse mesmo título no sistema comum para 
a constituição do direito real de propriedade. É por isso que, a partir do CC/1916, diz-se que o 
Registro Torrens deixou de constituir a propriedade e passou a qualificá-la, conferindo-lhe uma 
garantia a mais, um “plus”.
É importante destacar que, além da instituição do sistema registral comum, o CC/1916 estabeleceu 
que os direitos reais sobre imóveis somente pudessem ser constituídos por meio de escritura pública, 
salvo exceções expressas em lei (art. 134). Daí resultou que a transmissão da propriedade e outros 
direitos reais por endosso, que era uma das características do Torrens, não podia mais ser aceita, até 
porque a constituição desses direitos estava subordinada ao registro comum.
O Código de Processo Civil, de 1939, trouxe nova disciplina ao procedimento de inscrição no 
Torrens, serenando de uma vez por todas as discussões a respeito da sua revogação pelo CC/1916. 
Contudo, introduziu importante modificação no sistema, que passou a ser exclusivo para imóveis 
rurais, sendo ratificado pelo Código de Processo Civil de 1973.
29
Evolução do REgistRo dE imóvEis no BRasil │ unidadE iii
Por fim, a Lei de Registros Públicos revogou, por meio dos arts. 277 a 288, o Código de Processo Civil 
de 1973 quanto ao procedimento de registro no Sistema Torrens. Destarte, atualmente o Registro 
Torrens brasileiro possui as seguintes características:
Facultativo:
 » O proprietário não é obrigado a inscrever seu título no Sistema Torrens, nem mesmo 
quando a aquisição for de terras públicas.
Constituído pelo procedimento administrativo-judicial:
 » O procedimento do registro inicia-se no “Registro de Imóveis” e é submetido ao Juiz 
de Direito competente para que seja deferido ou não.
Aplicável somente a imóveis rurais:
 » A partir do CPC/1939 somente os imóveis rurais passaram a ser passíveis de 
ingressar no Registro Torrens, porém aqueles urbanos que já estavam inscritos no 
Torrens continuaram.
não constitui a propriedade:
 » O registro no Torrens não confere o direito de propriedade, que só se constitui com 
o registro no sistema comum, mas acrescenta à propriedade registrada no sistema 
comum a presunção absoluta de validade (presunção iuris et de iure).
registrado na matrícula do imóvel:
 » A LRP não menciona o antigo “Livro Matriz” no elenco dos livros registrais (art. 
173), determinando em seu art. 288 a inscrição na matrícula do imóvel do julgado 
que determinou a sua submissão aos efeitos do Registro Torrens.
não é transmissível por endosso:
 » Como não há mais registro em duplicidade, tendo em vista a inscrição apenas na 
matrícula do imóvel, não há que se falar de transmissão do Torrens por endosso, 
mesmo porque desde o CC/1916 a transmissão dos direitos reais só se faz mediante 
escritura pública (regra geral).
30
CAPÍtuLo 3
Sistema do Fólio Pessoal e do Fólio real
Sistema do Fólio Pessoal
O Decreto no 4.857/1939 foi o primeiro diploma legal brasileiro que normatizou, de maneira 
exaustiva, os registros públicos em geral (registro civil, títulos e documentos, imóveis e propriedade 
literária, científica e artística), deixando claro em seu art. 1o que sua finalidade precípua foi dar 
autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime.
Especificamente com relação ao registro imobiliário, que é o objeto de nosso estudo, o Decreto 
no 4.857/1939 instituiu um sistema de registros que usou se chamar “sistema do fólio pessoal”, 
exatamente porque seu foco estava na transação imobiliária e seus atores, ou seja, no tipo do negócio 
jurídico celebrado e nas pessoas dos contratantes. Por esse motivo, os livros registrais foram assim 
instituídos (art. 182 do Dec. no 4.857/1939):
 » LIVRO No 1 – Protocolo (prenotação dos títulos)
 » LIVRO No 2 – Inscrição Hipotecária (direito real de hipoteca)
 » LIVRO No 3 – Transcrição das Transmissões (direito real de propriedade)
 » LIVRO No 4 – Registros Diversos (demais direitos reais e outros direitos expressos 
em lei, inclusive penhor agrícola e industrial de bens móveis)
 » LIVRO No 5 – Emissão de Debêntures
 » LIVRO No 6 – Indicador Real (dados do imóvel envolvido no título)
 » LIVRO No 7 – Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no título)
 » LIVRO No 8 – Registro Especial (inscrição de loteamento e convenções de 
condomínio)
 » LIVRO AUXILIAR – Para inscrição de pacto antenupcial e outros atos relativos 
aos outros livros, mas que o apresentante quisesse, também, a inscrição no Livro 
Auxiliar.
 » LIVRO TALÃO – Para cópia resumida de todos os atos feitos nos Livros nos 2, 3, 4, 
5, 8 e Auxiliar, existindo um Livro Talão específico para as cédulas pignoratícias, 
independente do lançamento da inscrição do penhor agrícola ou industrial feito no 
Livro no 4 e sua cópia no Livro Talão correspondente.
31
Evolução do REgistRo dE imóvEis no BRasil │ unidadE iii
Posteriormente, o Decreto-Lei no 167/1967 criou o livro chamado “LIVRO DE REGISTRO DE CÉDULA 
RURAL”, e o Decreto-Lei no 413/1969 o “LIVRO DE REGISTRO DE CÉDULA INDUSTRIAL”, para 
a inscrição de cédulas rurais ou industriais – que são títulos de crédito – que instituíssem garantias 
reais sobre bens móveis ou imóveis. Caso a garantia recaísse sobre bens móveis (penhor), a cédula 
seria inscrita no serviço registral da circunscrição do imóvel onde se encontrassem localizados 
aqueles bens, sendo que essa inscrição seria feita apenas e tão somente no correspondente Livro de 
Registro de Cédula (rural ou industrial, conforme o caso); se recaísse sobre bens imóveis, ela seria 
inscrita no referido livro especial, e também no Livro no 2 (sendo a garantia hipoteca).
E havia, ainda, um último livro registral, que até hoje permanece em uso, criado pela Lei no 5.709/1971, 
para inscrição das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras (físicas ou jurídicas), chamado 
de “LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS”, 
sendo certo que a inscrição feita nesse livro não afasta, obviamente, a obrigatoriedade da transcriçãoda aquisição no Livro no 3, que era o livro de transcrição das transmissões de propriedade.
A nomenclatura dos atos registrais praticados nos diversos livros do cartório era assim definida.
 » Transcrição somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade 
(só se fazia transcrição no Livro no 3).
 » Inscrição para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos 
reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário (se fazia em 
todos os livros, exceto os Livros nos 1, 3, 6 e 7).
 » Averbação para atos acessórios e cancelamentos. Eram atos feitos “à margem” 
de uma transcrição ou inscrição (se fazia em todos os livros, exceto os Livros nos 
1, 6 e 7).
A transcrição, a inscrição e a averbação eram os três tipos de atos registrais propriamente ditos 
do Sistema do Fólio Pessoal, contudo os atos praticados nos Livros nos 1, 6 e 7 eram chamados 
de Lançamento, Anotação ou Apontamento. No Livro no 1 (Protocolo), lançava-se todos 
os títulos que eram apresentados diariamente ao cartório, mediante numeração contínua e 
ininterrupta (prenotação), constando o nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora 
da prenotação. No Livro no 6 (Indicador Real), lançava-se os dados de todos os imóveis, um a um, 
pertencentes à circunscrição do cartório (endereço, características etc.), fazendo-se remissão às 
transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros. No Livro no 7 
(Indicador Pessoal), lançava-se os dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, individual 
ou coletivamente, figurassem nos livros do cartório, também se fazendo as remissões acima 
mencionadas. E no Livro Talão, como já dito acima, se lançava resumidamente as transcrições, 
inscrições e averbações feitas nos Livros nos 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar.
Percebe-se pelo excesso de livros e dispersão dos atos registrários, que o sistema do fólio pessoal, 
utilizando-se de uma sistemática complexa e pouco prática, facilitava o cometimento de erros e 
fraudes, tais como registro em livro errado, lançamento incompleto ou inexistente nos Livros nos 1, 
6, 7 e Talão etc., ocasionando muitas vezes transtornos e prejuízos para os interessados e o próprio 
registrador.
32
UNIDADE III │ EvolUção Do REgIstRo DE ImóvEIs No BRAsIl 
Sistema do Fólio real
A Lei no 6.015/1973, mais conhecida como “Lei de Registros Públicos”, revogou expressamente 
o Decreto no 4.857/1939, e está em pleno vigor até os dias de hoje. É ela a “lei maior” dos registros 
públicos no Brasil, e, por consequência, do registro imobiliário brasileiro. Tal qual o decreto revogado, 
a LRP diz, claramente, em seu primeiro artigo, que os registros públicos, e, por conseguinte, o 
registro de imóveis, tem a finalidade de conferir Autenticidade, Segurança e Eficácia aos atos 
jurídicos sujeitos ao regime da lei.
Essa lei aperfeiçoou bastante o registro imobiliário brasileiro, instituindo um novo sistema registral, 
ao qual foi dado o nome de sistema do fólio real, pois colocou o imóvel no centro do sistema, e 
não mais as pessoas ou os negócios jurídicos a ele relativos, como acontecia do sistema anterior. 
E isso se deu com a criação da matrícula do imóvel, ou seja, o fólio real ou “folha do imóvel”. A 
matrícula é como se fosse o curriculum vitae do imóvel, porque junta todos os atos a ele relativos 
num documento só, num livro só, numa “folha” só.
Quanto aos livros registrais, vê-se uma drástica mudança, com a diminuição para cinco livros, mais o 
“Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras”, ficando assim formatada 
a biblioteca registral (art. 173):
 » LIVRO No 1 – Protocolo (prenotação do título)
 » LIVRO No 2 – Registro Geral (matrículas)
 » LIVRO No 3 – Registro Auxiliar (atos que não digam respeito diretamente a imóvel 
ou que o apresentante requeira o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro 
no Livro no 2)
 » LIVRO No 4 – Indicador Real (dados do imóvel envolvido no título)
 » LIVRO No 5 – Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no título)
 » LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS 
ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro, mas a Lei no 5.709/1971 
continua em vigência)
A nomenclatura dos atos registrais foi alterada, aglutinando numa só denominação o que antes era 
“transcrição” e “inscrição”, os quais passaram a ser “Registro” (art. 169 da LRP). Portanto, estes 
são os atos registrais hoje:
 » Matrícula é o ato de criação do fólio real, ou seja, a abertura da folha do imóvel, 
contendo o número de ordem, a identificação do imóvel, o nome do proprietário e 
sua qualificação, o número do registro anterior e a data de abertura (só se faz no 
Livro no 2).
 » Registro para os atos de transmissão e constituição de todos os direitos reais (se 
faz nos Livros nos 2 e 3).
33
Evolução do REgistRo dE imóvEis no BRasil │ unidadE iii
 » Averbação para atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais. Não são feitos 
“à margem da matrícula”, mas sim “na matrícula” ou no Livro no 3 (se faz nos Livros 
nos 2 e 3).
Essa é a posição doutrinária acerca dos atos registrais, entretanto, na prática legislativa a orientação 
doutrinária é esquecida, levando o legislador a determinar muitas vezes o registro de atos que 
não correspondem à transferência ou constituição de direitos reais (exemplo: registro de penhora; 
registro de arrolamento de bens pela Receita Federal; registro de citação de ações reais ou 
pessoais reipersecutórias etc.), e, em contrapartida, determinar a averbação daquilo que configura 
transferência ou constituição de direito real (exemplo: averbação de partilha em separação ou 
divórcio onde o imóvel passa a pertencer a apenas um dos cônjuges; averbação de incorporação 
societária quando um imóvel passa da empresa incorporada para a incorporadora etc.).
Se tanto o ato de registro quanto o de averbação possuem a mesma estrutura, ou seja, 
ambos são praticados na matrícula, recebem numeração sequencial ininterrupta, 
geram os mesmos efeitos de publicidade erga omnes, e a prática de um no lugar do 
outro não gera nulidade (conforme jurisprudência hoje pacífica). O quê justifica a 
permanência dessa diferenciação entre registro e averbação?
Quanto aos atos pertinentes aos Livros nos 1, 4 e 5, permanece a nomenclatura de Lançamento, 
Anotação ou Apontamento. Em contrapartida, o ato registral chamado “Inscrição” deixou de 
existir, sendo que hodiernamente esse vocábulo é usado como designação genérica para todos os 
atos efetuados no Registro de Imóveis, da mesma forma que a própria palavra “registro”, que muitas 
vezes é usada com essa conotação genérica.
Fato é que a Lei no 6.015/1973 trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário, 
especialmente em razão da criação da matrícula, que foi sua principal inovação, acabando com a 
diversidade de livros contendo atos registrais (transcrições, inscrições e averbações) sobre o mesmo 
imóvel.
34
unidAdE iV
EStruturA 
do rEgiStro 
dE imóVEiS 
brASiLEiro
CAPÍtuLo 1
Previsão legal e funções do registro de 
imóveis
Previsão legal
O Registro de Imóveis está previsto constitucionalmente no art. 22, XXV, e 236 da CF/1988, além 
de constar expressamente em vários dispositivos do Código Civil, especialmente os arts. 1.227 e 1.245, 
e regulado principalmente pela Lei no 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos – LRP).
A Lei no 8.935/1994, mais conhecida como Lei dos Notários e Registradores – LNR, regulamenta 
o exercício das atividades notariais e registrais, definindo suas atribuições, competências, 
responsabilidades, direitos, deveres e fiscalização, sendo esta última exercida pelo Poder Judiciário.
Fora essas leis que tratam especificamente dos registros públicos, inúmeros diplomas legais tratam 
pontualmente damatéria registral, tais como a Lei no 4.591/1964 (condomínios e incorporações); 
Decreto-Lei no 58/1937 (parcelamento do solo rural); Lei no 6.766/1979 (parcelamento do solo 
urbano); Lei no 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóveis); Lei no 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) 
etc.
Dentro desse arcabouço legislativo, o art. 3o da LNR é de suma importância para se entender a 
atividade registral, pois dispõe sobre a independência funcional dos registradores (e também 
dos notários), deixando claro que os mesmos são profissionais do direito, e, como tais, possuem 
a prerrogativa do livre convencimento na interpretação da lei no exercício de suas funções. Por 
isso que a jurisprudência tem entendido que não há crime de desobediência quando um registrador 
se recusa a registrar um ato judicial, cujo acesso ao fólio real foi considerado indevido pelo mesmo. 
E é por isso que existe o procedimento da dúvida registral, o qual será objeto de estudo em unidade 
específica. E é ainda pelo mesmo motivo que se verifica, na prática, o ingresso de um determinado 
título nos assentamentos de um serviço registral, e sua negativa de acesso em outro.
35
Estrutura do rEgistro dE imóvEis BrasilEiro │ uNidadE iv
Funções do registro de imóveis
Seguindo a melhor doutrina, é possível definir três funções primordiais do Registro de Imóveis. São 
elas.
 » Função Jurídica – dar vida e segurança aos direitos reais imobiliários, 
proporcionando sua oponibilidade erga omnes; e, ainda, recepcionar e publicizar 
direitos obrigacionais aos quais a lei quis dar maior segurança jurídica (art. 1.227 
do CC e art. 1o da LRP).
 » Função Administrativa – publicizar atos administrativos relativos a imóveis 
(art. 167, II, 4, 13 e 18 da LRP).
 » Função Fiscal-Tributária – fiscalizar tributos incidentes sobre as transações 
imobiliárias e outros, sob pena de responsabilidade solidária (art. 289 da LRP; 
art. 30, XI, da LNR; art. 257 do Decreto no 3.048/1999; Lei no 7.433/1985 e Decreto 
no 93.240/1986; emissão de Declaração de Operações Imobiliárias – D.O.I. etc.).
36
CAPÍtuLo 2
Princípios informadores do direito 
registral imobiliário
O direito registral imobiliário brasileiro é regido por alguns princípios normativos, que orientam 
a aplicação dos dispositivos legais relativos ao registro de imóveis, a fim de que seja alcançado o 
objetivo institucional deste, qual seja, dar segurança, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos 
imobiliários, por meio da publicidade registral.
Para Montes (2005, p.202), “um sistema imobiliário registral não é outra coisa que um conjunto 
harmonizado de princípios”. E princípio, enfim, nas palavras de Celso Antônio Bandeira de Mello 
(1981, p.230), pode ser definido como
mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição 
fundamental que se irradia sobre diferentes normas, compondo-lhes o espírito 
e servindo de critério para a sua exata compreensão e inteligência, exatamente 
por definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere 
a tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento dos princípios que 
preside a intelecção das diferentes partes componentes do todo unitário que 
há por nome sistema jurídico positivo.
Em vista disso, o próprio Bandeira de Mello asseverou que infringir um princípio é pior que infringir 
um dispositivo legal, pois a infração a um princípio fulmina toda a estrutura do sistema jurídico, 
aniquilando a harmonia do ordenamento, enquanto que o malferimento a um dispositivo legal só a 
ele macula, permanecendo íntegra a construção jurídico-doutrinária do ordenamento.
Portanto, com relação ao sistema registral imobiliário, cada doutrinador elenca uma quantidade 
variável de princípios registrais; uns mais outros menos, porém, na verdade, essas diferenças 
decorrem do desmembramento de princípios maiores (mais abrangentes) em princípios menores 
(mais específicos). Todavia, os princípios mais consolidados na doutrina são os seguintes:
 » Inscrição: Os direitos reais imobiliários só se constituem ou se transmitem ou 
se extinguem com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo 
as exceções legais (usucapião, acessões, herança, abandono, perecimento, 
desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de bens). Pode 
ser resumido pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO” ou “QUEM 
NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL”. Este princípio 
pode ser visto nos arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, §1o, do CC.
 » Legalidade: O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade 
e eficácia dos títulos apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que 
porventura possuam vícios materiais ou formais (art. 198 da LRP). “A validade da 
37
Estrutura do rEgistro dE imóvEis BrasilEiro │ uNidadE iv
inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade 
de disposição do alienante” (Afrânio de Carvalho, 1982, p. 269).
 » Publicidade: O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas 
têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a 
oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1o da 
LNR).
 » Fé Pública (ou Legitimação): Os registros efetuados e as certidões expedidas 
pelo registrador são garantia da existência e autenticidade dos atos praticados na 
serventia (art. 3o da LNR).
 » Presunção: A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no 
registro de imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até 
prova em contrário, nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, §2o, do CC. A 
exceção é o Registro Torrens, que tem presunção de validade e eficácia iuris et de 
iure, impossibilitando que o registro seja atacado (art. 277 e seguintes da LRP).
 » Prioridade: O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade 
e preferência à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos, 
que pode ser resumido no brocardo: “prior in tempore, portior in iure”11. Está 
estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da LRP.
 » Especialidade: Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel 
(especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) 
devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (art. 176, §1o, II, 3 e 4, e 
arts. 222 e 225 da LRP).
 » Continuidade (ou Trato Sucessivo): Deve existir uma cadeia de atos e de 
titularidade de direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica 
e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos 
(arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP). A exceção a este princípio 
fica por conta da usucapião.
 » Disponibilidade: Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que 
efetivamente possui (arts. 172 da LRP).
 » Rogação (ou Instância): Em regra, o ato registral é de iniciativa do interessado 
(arts. 13 e 217 da LRP), vedado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos 
previstos no art. 167, II, 13, e art. 213, I, da LRP.
 » Territorialidade: O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a 
imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as 
exceções previstas no art. 169 da LRP.
11 Primeiro no tempo, mais forte no direito.
38
UNIDADE IV │ EstrUtUrA Do rEgIstro DE ImóVEIs BrAsIlEIro 
 » Retificação: O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a 
verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC).
 » Cindibilidade: Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá 
ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro, porém, o 
apresentante deverá solicitar expressamente a cisão do título (Ex.:formal de 
partilha que contenha mais de um imóvel).
 » Unitariedade Matricial: Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada 
matrícula só corresponde um imóvel (art. 176, §1o, I, da LRP).
 » Concentração: Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às 
pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral, mesmo que seja 
apenas para dar publicidade ao referido fato ou ato jurídico (art. 167, II, 5, e art. 246 
da LRP).
39
CAPÍtuLo 3
títulos sujeitos ao registro imobiliário
Já foi visto que o ordenamento jurídico brasileiro exige para a constituição, transmissão e extinção 
dos direitos reais imobiliários a conjugação de duas coisas: título e registro. O título é a forma 
sob a qual deve estar revestido o direito, é o invólucro que contém o direito real; enquanto que o 
registro é o modo pelo qual esse direito se constitui e se torna válido juridicamente.
Dessa forma, o título registral pode ser definido, no seu aspecto formal, como o documento que 
autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato jurídico no registro de imóveis. E, de acordo com o 
art. 221 da LRP, os títulos aptos à inscrição imobiliária podem ser:
Públicos
a. Escrituras públicas12 (lavradas em serviço notarial ou consulado brasileiro).
b. Títulos administrativos (ex.: carta de habite-se, declaração de numeração 
predial, declaração de tombamento etc.).
c. Títulos judiciais (ex.: formal de partilha, carta de arrematação, carta de 
adjudicação, certidões, mandados etc.).
É muito comum o recebimento de ofícios judiciais na serventia imobiliária com 
determinações de transferências de propriedade, penhoras, indisponibilidades, 
sequestros, arrestos etc. Como o art. 221 da LRP diz que somente serão admitidos 
a registro os títulos judiciais denominados cartas de sentença, formais de partilha, 
certidões e mandados, seria correto a recusa desses ofícios apenas pela sua 
denominação ou poderia ser invocado o “princípio da instrumentalidade das 
formas”, insculpido nos arts. 244 e 250 do CPC?
Particularidades
 » Todo e qualquer documento particular autorizado em lei, como por exemplo, 
instrumento particular de compra e venda lavrado por instituição do SFH (art. 221, 
II, da LRP), ou do SFI (art. 38 da Lei no 9.514/1997), ou de imóvel de valor menor ou 
igual a 30 salários mínimos (art. 108 do CC), memorial de incorporação imobiliária 
(art. 32 da Lei no 4.591/1964) etc.
12 São por excelência os títulos hábeis à transmissão, constituição, modificação e renúncia dos direitos reais imobiliários, conforme 
dispõe o art. 108 do CC/2002.
40
UNIDADE IV │ EstrUtUrA Do rEgIstro DE ImóVEIs BrAsIlEIro 
Estrangeiros
 » Os documentos estrangeiros para surtirem efeito no Brasil precisam ser 
legalizados (chancelados pelo consulado ou embaixada brasileira), traduzidos 
por tradutor público (Decreto no 13.609/1943) e registrados em Serviço Registral 
de Títulos e Documentos, tanto os públicos quanto os particulares, observando-
se o disposto nos arts. 221, III; 129, §6o; e 148 da LRP, arts. 9o, §1o; 13; e 14 da 
LICC e art. 224 do CC.
Atos, fatos e direitos sujeitos ao registro 
imobiliário
Os títulos, em seu sentido formal, são invólucros onde se aninha um ou mais direitos, sendo que 
nem todos os direitos têm acesso ao registro imobiliário, mas apenas os direitos reais imobiliários, 
ou direitos obrigacionais determinados em lei, ou, ainda, outros direitos, atos e fatos jurídicos 
que de qualquer modo influenciem o imóvel ou as pessoas a ele relacionadas (títulos em sentido 
material).
Assim, o ponto de partida para a verificação da inscritibilidade de um ato, fato ou direito no sistema 
registral é o art. 167 da LRP, já que lá estão previstos os principais atos, fatos e direitos registráveis 
ou averbáveis. Todavia, não é só nesse artigo que se encontram os atos passíveis de inscrição, mas 
em vários outros diplomas legais, tais como: Lei das Sociedades Anônimas (Lei no 6.404/1976), Lei 
dos Fundos de Investimento Imobiliário (Lei no 8.668/1993), Lei do Patrimônio de Afetação (Lei no 
10.931/2004), Estatuto da Cidade (Lei no 10.257/2001) etc.
Por fim, vale lembrar que ainda há divergência entre doutrinadores quanto à taxatividade ou não 
dos atos registráveis e averbáveis, havendo os que dizem ser taxativos (numerus clausus) ambos 
os incisos do art. 167; os que dizem ser ambos enunciativos (numerus apertus); e os que afirmam 
ser taxativos os atos registráveis e enunciativos os atos averbáveis. Fato é que o art. 167, II, item 
5, e o art. 246, caput, da LRP deixam clara a possibilidade de se averbar outros atos não previstos 
expressamente na LRP ou qualquer outra lei, bastando que tenha relação ou influência no imóvel, 
nas pessoas ou no registro (princípio da concentração).
41
unidAdE V
quALiFiCAção 
rEgiStrAL E 
ProCEdimEnto 
dE rEgiStro
CAPÍtuLo 1
Conceito, previsão legal e 
características da qualificação
A qualificação registral é a atividade fim do registrador. É através dela que ele busca garantir o 
cumprimento da finalidade precípua do registro de imóveis, que é dar autenticidade, segurança 
e eficácia aos atos e fatos jurídicos relativos a imóveis. Para Ricardo Henry Marques Dip (2005, 
p.168), qualificação registral é “o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em 
ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração”. Em 
outras palavras, é o exame jurídico do título apresentado com vistas à emissão de um juízo de valor 
sobre a possibilidade ou impossibilidade de seu registro.
A previsão legal da qualificação registral está no art. 198 da LRP, e seu pressuposto lógico-jurídico 
é a independência funcional do oficial (art. 3o e 28 da LNR), por ser ele um profissional do direito, 
ao qual a lei impôs o dever de zelar pela legalidade dos atos e fatos jurídicos imobiliários, tem ele 
a prerrogativa de examinar e qualificar o título, decidindo pela efetivação ou recusa do registro, 
segundo suas convicções jurídicas, sendo fiscalizado no exercício dessa atividade pelo Poder 
Judiciário.
Na esteira do pensamento de Dip (2005), pode-se elencar algumas características marcantes da 
qualificação registral, quais sejam:
 » Obrigatoriedade – O registrador não pode deixar de proceder à qualificação, sob 
qualquer pretexto, nem mesmo alegando lacunas ou ausência de lei, não podendo 
ser dispensada ao argumento de ter havido qualificação jurídica anterior por quem 
elaborou o título.
 » Caráter Personalíssimo – Não importa quem examinou (qualificou) o título, 
se um auxiliar registral ou um escrevente, a responsabilidade será sempre do 
registrador (civil e administrativamente). A responsabilidade criminal será 
individualizada (arts. 22 a 24 da LNR). Significa dizer, ainda, que o registrador não 
pode transferir a qualificação para outrem, notadamente o juiz de registros públicos 
ou corregedor.
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UNIDADE V │ QUAlIfIcAção REgIstRAl E PRocEDImENto DE REgIstRo
 » Independência – A qualificação está adstrita somente à legalidade e à convicção 
do registrador. Não está preso à jurisprudência ou orientações de órgãos de classe, 
nem mesmo às suas próprias decisões em casos anteriores. Segundo Hernández Gil, 
citado por Dip (2005, p.178), é a mesma independência que tem o juiz para ditar 
suas resoluções.
 » Caráter Jurídico – O juízo qualificador é jurídico, na medida em que decide, nos 
limites da lei, sobre a aptidão de um título para produzir efeitos de direito por meio 
da publicidade registrária.
 » Integralidade – É dever do registrador proceder ao exame exaustivo do título, 
em todos os aspectos relevantes para a registração ou seu indeferimento, e, se for o 
caso, indicar de uma só vez todas as “exigências” para a sua inscrição.
qualificação em Espécie