Direito Imobiliario - Unidade 3

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Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo 
professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo 
didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta 
por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
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Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula 
Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: 
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Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira 
Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa
Créditos
DIREITO IMOBILIÁRIO
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DIREITO IMOBILIÁRIO
Unidade 3: Sistema Registral Imobiliário
Olá, vamos iniciar agora a Unidade 3 da disciplina de Direito 
Imobiliário. Neste momento abordaremos temas como o Sistema 
Registral Imobiliário.
Para que você possa assimilar melhor este conteúdo, conheça o objetivo desenvolvido para 
esta unidade:
Objetivo
A Unidade 3 tem como objetivo, além de enfatizar a importância do direito de 
propriedade, apresentar as características do Sistema Registral vigente, abordar 
os atos registrais praticados pelo Oficial de Registro de imóveis e os princípios 
aplicáveis à atividade registral.
1 Origem da Tutela da Propriedade (Parte 1)
1.1 Noções sobre o conceito de Propriedade Privada
A propriedade privada, principalmente a imóvel, está arraigada na vida do homem assim como 
o ar que respiramos. Tão importante é o direito de propriedade que o legislador originário cuidou de 
protegê-lo, erigindo-o à qualidade de direito fundamental.
A concepção de propriedade acompanha o momento político histórico das sociedades. 
Atualmente, com o próspero Estado Democrático de Direito, a propriedade perdeu o caráter absoluto 
de outrora. Nesse contexto, pode-se afirmar que a Constituição Federal de 1988, ao consagrar o 
Princípio da Função Social da Propriedade, fez com que o direito de propriedade, antes perpétuo, 
individual e intocável, sofresse crescente publicização. Afonso Celso Rezende (2004, p. 11), ao falar 
sobre a origem do direito de propriedade, assevera o seguinte:
Sumário: 1. Origem da TuTela da PrOPriedade (ParTe 1) (3) 1.1. NOções sObre O cONceiTO de PrOPriedade Privada (3) 1.1.1. referêNcias 
hisTóricas da PrOPriedade Privada (4) 1.1.2. a PrOPriedade Privada cOmO direiTO fuNdameNTal (5) 1.1.3. a PrOPriedade Privada e a digNidade humaNa 
(6) 1.1.4. fuNçãO sOcial da PrOPriedade (7) 1.1.4.1. a fuNçãO sOcial cOmO limiTe aO direiTO de PrOPriedade (7) 1.1.4.2. referêNcias legais de adOçãO 
da fuNçãO sOcial da PrOPriedade (8) 1.1.4.3. a fuNçãO religiOsa da PrOPriedade Privada NO brasil (8) 1.1.4.4. a fuNçãO sOcial da PrOPriedade Privada 
NO brasil (9) 2. evOluçãO hisTórica dO sisTema regisTral (ParTe 2) (10) 3. caracTerísTicas dO sisTema regisTral vigeNTe (13) 4. PessOas dO 
PrOcessO regisTral (14) 5. fOrmas de regisTrO: TraNscriçãO, iNscriçãO e maTrículas (15) 6. aTOs PraTicadOs NO sisTema regisTral: regisTrO e 
averbaçãO (19) 6.1. regisTrOs (19) 6.2. averbaçãO (20) 6.3. NOrmas cOmuNs Para regisTrOs e averbações (20) 6.4. OuTrOs aTOs regisTrais: 
PreferêNcias, PreNOTaçãO e PrOTOcOlO (21) 7. PriNcíPiOs aPlicáveis à aTividade regisTral (22) 7.1. PriNcíPiOs gerais da admiNisTraçãO Pública (22) 
 7.2. PriNcíPiOs iNereNTes à aTividade ParTicular (23) 7.3. PriNcíPiOs esPecíficOs dO serviçO regisTral (24) referêNcias (29) aNOTações (31)
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O direito de propriedade nasceu com a sociedade, sentido definido como o direito de usar, 
gozar e dispor das coisas da forma mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido 
pelas leis ou pelos regulamentos. No fundo, na base, este direito tem o caráter de delegação, 
pois consiste na atribuição que o Estado (nação) confere ao titular para que este use, goze e 
disponha de uma coisa.
Ainda ressaltando a importância do direito de propriedade, destaca-se que o civilista Silvio de 
Salvo Venosa (2003, p. 159) defende a ideia de que “negar a propriedade individual é negar a própria 
natureza humana”.
1.1.1 Direito do Consumidor como direito fundamental
Ultrapassadas as considerações filosóficas sobre o assunto, resta demonstrar algumas 
referências históricas acerca do tema sob análise. Dessa forma, é plausível enfatizar que dentre os mais 
remotos direitos objetos de proteção normativa, encontra-se o direito de propriedade, principalmente 
a imóvel. Na Bíblia (1995, p. 31-32) encontra-se registro, no Gênesis, de Abraão providenciando a 
aquisição de um túmulo para enterrar sua esposa Sara.
Nota-se, portanto, com base no citado texto bíblico, a antiguidade da tutela da propriedade 
privada imóvel, o que noticia a importância do estudo das normas que regulam a proteção de tal 
direito, pois a violação do mesmo, historicamente, já foi o pivô de várias guerras.
Atenção
Na Grécia Antiga, o direito de propriedade tinha a enfiteuse* como indicador 
da existência da propriedade privada, com base na qual se dividia o domínio 
em direto e útil, chegando até nossos dias. Esse direito não foi recepcionado pelo 
Código Civil de 2002 para a constituição em bens particulares, mas foi mantido 
para bens de domínio da União, nos termos do disposto no artigo 2.038, parágrafo 
2º, Código Civil Brasileiro e Decreto-lei 9.760, de 5 de setembro de 1946.
Como afirma Caio Mário da Silva Pereira (1992, p. 65), “Em Roma, desde a sua origem, a 
propriedade sempre foi individual”, o que realça a ideia de que naquela época a propriedade era um 
nítido divisor de classes sociais e nem todo povo podia ser titular de tal direito. 
Verifica-se, portanto, que a organização política de uma sociedade reflete diretamente na 
maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem. O que leva 
Venosa (2003, p. 1153-1154) a concluir que:
Sem dúvida, embora a propriedade móvel continue a ter sua relevância, a questão da 
propriedade imóvel, moradia e o uso adequado da terra passam a ser a grande, senão a maior 
questão do século XX, agravada nesse início de século XXI pelo crescimento populacional 
e empobrecimento geral das nações. Este novo século terá sem dúvida, como desafio, situar 
devidamente a utilização social da propriedade.
Glossário: Nos termos do Art. 678 do Código Civil de 1916, a enfiteuse, também conhecida por aforamento ou 
aprazamento, é a subdivisão da propriedade em domínio direito e domínio útil, por meio de ato entre vivos ou de 
última vontade.
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Em 1804, com Código de Napoleão, a propriedade privada encontrou sua afirmação máxima. 
Esse texto incluiu um conceito legal de propriedade, no seu artigo 544: “A propriedade é o direito de 
gozar e dispor das coisas de maneira mais absoluta, uma vez que não se faça um uso proibido pelas 
leis e regulamentos”. 
O ordenamento francês amparou a propriedade, a qual passou a assumir papel fundamental 
na sociedade francesa. Outro ordenamento que merece destaque é o alemão, estabelecido por meio do 
Código Civil de 1896, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1900. O referido Código Civil alemão, 
em seu artigo 903, instituiu o seguinte conceito de propriedade: “O proprietário de uma coisa pode, 
salvo o efeito das prescrições da lei ou os direitos de terceiros, dispor da referida coisa a seu arbítrio e 
excluir todas as outras pessoas de qualquer ato sobre ela”. O Código do Japão (artigo 206) menciona 
que “O proprietário está,atendidas as limitações das leis e regulamentos, inteiramente capacitado para 
usar, fruir e dispor da coisa que constitui o objeto de sua propriedade”.
Importante
O Código Civil português (artigo 1.305) preceitua: “O proprietário goza de modo pleno 
e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro 
dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.
Verifica-se, pelas referências históricas mencionadas, que a organização política de uma 
sociedade reflete diretamente na maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da 
história do homem.
1.1.2 A propriedade privada como direito fundamental
Atualmente, sabe-se que a propriedade – entendida não como o direito real que uma 
determinada pessoa tem sobre um dado bem móvel adquirido, mas como direito de aquisição, ou 
seja, capacidade jurídica – está enquadrada no rol dos direitos fundamentais, aqueles considerados 
sumamente valiosos, essenciais, vitais e indispensáveis.
Ao falar em direitos humanos fundamentais, necessariamente lembra-se do homem em sua 
dimensão social e política e, por conseguinte, de sua natural vontade de agregar-se a seus semelhantes. 
Obviamente, essa vida gregária impõe limitações às liberdades, pois, ao se socializar, o homem precisa dos 
outros para realizar e aprimorar suas habilidades, desenvolver a cultura e laços de afetividade. Toda esta 
sociabilidade converge para a criação de mecanismos de proteção dos interesses individuais e coletivos.
Assim, quando se fala em direitos humanos fundamentais, lembra-se do mínimo de direitos 
que devem ser preservados para que o homem possa viver em sociedade e manter sua espécie, para 
que a convivência em sociedade seja harmônica, com o mínimo de conflitos possível, o Direito é 
responsável pela criação de mecanismos para dirimi-los.
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Comentário
Os direitos humanos fundamentais podem ainda ser entendidos como instrumentos 
de alcance da paz, uma vez que respeitadas as individualidades, diminui-se as 
hostilidades. Como princípios universais, os direitos humanos são invioláveis, 
autônomos, irrenunciáveis, inalienáveis, imprescritíveis e inexauríveis, como nos diz 
a tese desenvolvida por Valério de Oliveira Mazzuoli (2002, p. 62-65). 
Todavia, não se pode esquecer que até mesmos os direitos fundamentais possuem suas limitações, 
assim como José Rodrigues Arimatéa (2003, p. 26) afirma: “A propriedade é um direito individual, mas 
nenhum direito individual é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum”.
1.1.3 A propriedade privada e a dignidade humana
Etimologicamente, dignidade vem do latim dignitas, termo adotado desde o Século XI 
significando cargo, honra, honraria ou título, podendo ser usado no sentido de postura socialmente 
conveniente diante de determinada situação. Hoje, o vocábulo de origem latina assumiu um sentido 
mais amplo, intimamente ligado a um valor espiritual e moral inerente à pessoa, que pressupõe o respeito 
pelos demais seres humanos, constituindo-se como direito fundamental, um mínimo invulnerável.
Sabe-se que, nos tempos atuais, a dignidade da pessoa humana foi erigida ao rol dos direitos 
fundamentais, considerada como um verdadeiro núcleo de todos os demais direitos fundamentais 
do cidadão, razão pela qual se propôs o seu estudo em conjunto com outro direito fundamental, 
igualmente antigo e salutar à existência do homem, o direito de propriedade.
Todo ser humano deve ser respeitado como pessoa e não ser prejudicado em sua 
existência e deve fruir de um âmbito existencial próprio. Dessa forma, a vida, o corpo e 
a saúde do homem devem ser juridicamente tutelados, para o bem de sua preservação. 
Vida, corpo e saúde são, portanto, elementos que integram a dignidade do homem.
Dica
Então, como alcançar a dignidade sem moradia adequada, saneamento básico e outras 
condições que garantam a saúde e, por conseguinte, a sobrevivência do homem? Conclui-se, portanto, 
que não há dignidade para o homem sem que o direito de propriedade seja alicerçado em sua concepção 
moderna. Não há dignidade em morar nas ruas, embaixo de pontes e viadutos, realidade distante dos 
países europeus, mas duramente verificável em países como o Brasil.
A Carta das Nações Unidas de 1945 traz em seu preâmbulo a referência à dignidade da pessoa 
humana, assim como a Declaração dos Direitos do Homem, elaborada pela ONU em 1948. No Brasil, a 
Constituição Federal de 1988, no rol dos direitos individuais, trouxe no seu artigo 5º importantes exigências 
que o Estado deve observar no intuito de respeitar a dignidade da pessoa humana. Assevera-se, ainda, que 
algumas constituições de países desenvolvidos integraram em seus ordenamentos jurídicos, em especial no 
capítulo destinado aos direitos fundamentais, o princípio referente à dignidade do homem.
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A propriedade privada pode ser entendida como fruto do trabalho, razão pela qual é importante 
a participação das autoridades públicas no desenvolvimento deste, pois a cadeia de interesses é 
interligada: trabalho, propriedade e dignidade.
Atualmente, o Estado brasileiro vem tentando efetivar a distribuição dessas liberdades, 
aplicando políticas urbanas que limitam o direito de propriedade, como o Estatuto da Cidade, Lei 
10.257, de 10 de julho de 2001. No entanto, é necessário que as previsões legais se materializem.
1.1.4 Função social da propriedade
A função é um poder-dever (dever-poder) ao Direito Privado ou, mais especificamente, ao 
direito individual (no caso, a propriedade privada), algo que até então era tido por exclusivo do 
Direito Público: o condicionamento a uma finalidade. Sobre o tema, Gilberto Bercovici (2005, p. 147) 
menciona que “A função é o poder de dar à propriedade determinado destino, de vinculá-la a um 
objetivo. O qualificativo ‘social’ indica que esse objetivo corresponde ao interesse coletivo, não ao 
interesse do proprietário”.
Conceito
A função social da propriedade pode ser entendida como instrumento de 
proteção de valores fundamentais e, ainda, como uma norma programática 
dirigida à ordem econômico-social. Eros Roberto Grau (2004, p. 232) afirma 
que “A ideia da função social como vínculo que atribui à propriedade 
conteúdo específico, de sorte a moldar-lhe um novo conceito, só tem sentido e 
razão de ser quando referida à propriedade privada”.
Mantendo o mesmo raciocínio, é importante fixar que o preceito da função social da propriedade 
deve balizar a política pública de desenvolvimento urbano, pela construção de uma nova ética urbana, em 
que os valores ambientais e culturais sejam preponderantes, garantindo sustentabilidade e desenvolvimento. 
Acrescenta-se, ainda, que o direito ao desenvolvimento está vinculado à proteção dos direitos humanos e ao 
meio ambiente, além de ser reconhecido por diversos tratados jurídicos internacionais, dos quais o Brasil é 
signatário. Não se trata, portanto, de diretriz ligada exclusivamente aos princípios econômicos.
1.1.4.1. A função social como limite ao direito de propriedade
O ordenamento jurídico brasileiro consagra a função social da propriedade como um princípio. 
Dessa forma, é pilar da ordem jurídica brasileira que a propriedade privada atenda a uma função, o que 
configura uma limitação ao direito de propriedade. Este pode ser entendido como direito individual e, 
como tal, não é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum.
Nesse contexto, é oportuno afirmar que no Brasil, país onde reina a democracia, há a 
necessidade de um equilíbrio entre os valores da igualdade e da liberdade. Sabe-se que este equilíbrio 
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é um ideal almejado, uma bandeira política constantemente levantada. O importante é que ambos 
os valores citados foram erigidos à categoria de direitos constitucionalmente consagrados. Um dos 
limitesimpostos ao direito de propriedade pela ordem constitucional brasileira, para alcance desse 
equilíbrio, é a função social.
1.1.4.2 Referências legais de adoção da função social da propriedade
Historicamente, a função social da propriedade admitida na atual ordem constitucional 
brasileira foi reconhecida na Constituição Germânica de 1919 e já havia sido prevista na Constituição 
dos Estados Unidos do Brasil de 1934. 
Na Constituição Federal de 1988, o artigo 5º, inciso XXIII, dispõe expressamente que: “a 
propriedade atenderá a sua função social” e o Código Civil de 2001 segue a esteira deste raciocínio 
arrematando nos artigos 421 e 1.228, parágrafo 1º ao 5º, que os contratantes e os proprietários também 
devem observar a função social da propriedade. 
Tal noção traduz uma tendência socialista do direito em contraposição a visão individualista que 
dominava as antigas sociedades. Sobre o assunto, Alexandre de Moraes (2003, p. 173) afirma que “Dessa 
forma, a Constituição Federal adotou a moderna concepção de direito de propriedade, pois ao mesmo tempo 
em que consagrou como direito fundamental, deixou de caracterizá-lo como incondicional e absoluto”.
1.1.4.3 A função religiosa da propriedade privada
Nem sempre a propriedade privada teve que cumprir a sua função social. Houve um tempo em que 
ela cumpria uma função religiosa, a qual acabava impedindo que a propriedade gerasse frutos econômicos. 
Na Grécia antiga, a propriedade familiar não era individual, porque o chefe da casa dela não 
podia dispor em razão dos cultos fúnebres de entes familiares que nela eram realizados. Nasce destes 
rituais fúnebres o direito objetivo de se ter perto de si os seus mortos, os quais deveriam estender sua 
proteção, influência e bênção aos seus descendentes na medida em que estivessem satisfeitos. Eram 
os chamados deuses lares que centralizavam e polarizavam as decisões sobre a propriedade imóvel, 
surgindo o direito à propriedade da terra por nela estarem sepultados os mortos que viraram deuses.
A propriedade imóvel só se torna realmente privada quando começa a perder a sua função 
religiosa e passa a ser permitida a sua alienação. O advento da Lei das XII Tábuas, que proibiu o 
sepultamento e incineração dentro das cidades, tornou a terra livre para ser alienada, libertando-a 
da sua função religiosa, passando a possuir função econômica. Não é demais lembrar que a Lei das 
XII Tábuas, ao exilar das cidades os sepultamentos, foi a pedra angular para liberar a terra de sua 
característica sacra e a sociedade vivencia a passagem da função religiosa para a função econômica da 
propriedade, possibilitando a alienação do bem, o que gerou grande incremento econômico.
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1.1.4.4 A função social da propriedade privada no Brasil
A Constituição Federal aborda a propriedade privada de forma contemporânea, protegendo-a, 
mas exigindo que cumpra sua função social, no intuito de propiciar o desenvolvimento econômico 
das cidades e ampliar o bem-estar dos cidadãos. Na concepção de Ricardo Aronne (1999, p. 204) “A 
função social da propriedade vem densificar o princípio da igualdade, cidadania e da dignidade da 
pessoa humana”, e ainda que: “O Poder legislativo Pátrio há muito vem buscando novo contornos 
ao estado proprietário, oferecendo vasto tratamento legal à matéria, do qual o mais importante, em 
dúvida, reside* na positivação, não recente, do princípio da função social”
Ainda sobre a função social da propriedade, José Rodrigues Arimatéa leciona da seguinte 
forma: “A função social exige que o proprietário exerça seu direito para alcançar fins individuais lícitos 
e concomitantemente atenda às exigências do bem comum” (2003, p. 51).
Todavia, para que a função social deixe de ser um ideal perseguido e passe à realidade factual, 
o ordenamento tem que dispor de ferramentas que auxiliem a materialização da mesma. Neste 
sentido, pode-se afirmar que o sistema notarial e de registro de imóveis configura um instrumento 
para alcance da função social da propriedade, no sentido de conferir segurança jurídica aos negócios 
imobiliários, criando uma estabilidade econômica e uma melhor circulação dos bens imóveis, que, 
por serem considerados investimentos seguros, acabam se transformando em investimentos atrativos, 
o que reflete em toda a economia do país.
Acrescente-se ainda que a propriedade privada é um Princípio da Ordem Econômica brasileira, 
assim como vislumbrado no artigo 170 da Carta Magna, a saber:
Lei
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre 
iniciativa, tem por fim assegurar a todos a existência digna, conforme os ditames da justiça 
social, observados os seguintes princípios:
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade.
Analisando o dispositivo constitucional transcrito, conclui-se com facilidade que o 
estabelecimento da propriedade privada no ordenamento jurídico pátrio interfere na própria estrutura 
do Estado. O uso econômico da coisa caracteriza o direito de propriedade moderno. A exploração 
individual da propriedade acaba gerando o bem-estar social. Com este entendimento, corrobora José 
Afonso da Silva (1996, p. 194), segundo o qual “Os países que mais se desenvolvem economicamente 
são os que o fazem sob a modalidade de capital privado”.
Conclui-se, portanto, que a propriedade privada é assegurada sob a ótica do Direito Privado, como 
direito individual e fundamental e no Direito Público como princípio da ordem econômica. Assim, a 
função social visa coibir as deformidades do uso da propriedade e pode ser considerada como um conjunto 
de normas constitucionais que visa recolocar a propriedade que haja sido degenerada na sua trilha normal.
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2 Evolução Histórica do Sistema Registral (Parte 2)
Inicialmente, destaca-se algumas peculiaridades sobre o sistema registral de outros países, 
para que possamos nos inserir no contexto global. Na França, por exemplo, não há necessidade da 
publicidade registral, tendo em vista que a vontade de transferir é o suficiente, celebrando-se somente 
o contrato. Já o ordenamento Italiano consagra a necessidade da transcrição dos títulos translativos 
de propriedade. Na legislação Portuguesa, até mesmo a posse merece publicidade registral. O sistema 
Germânico, do qual o do Brasil se originou, adota a presunção absoluta de verdade para os registros 
praticados, além da fé pública, da prioridade e da especialidade. No Brasil, a presunção juris tantun* 
satisfaz a necessidade de segurança jurídica e traz a flexibilidade necessária ao desenvolvimento 
movido pela capital, possibilitando o acompanhamento do progresso da economia internacional.
Comentário
No Brasil, na época do regime das sesmarias, o único proprietário de terras era a Coroa 
Portuguesa, apenas a posse era cedida para que a terra fosse cultivada e habitada. 
O controle das posses ficava a cargo da Igreja. As Ordenações determinavam que a 
concessão das sesmarias era gratuito, com a condição de acabar com a ociosidade das 
terras. Portanto, aquele que não a cultivasse perderia a concessão. 
Durante o período em que durava a posse, era devido o pagamento de dízimo à Igreja, o que 
pode ser considerado como similar ao instituto da enfiteuse, e o dízimo pode ser equiparado ao foro.
O regime das sesmarias foi evoluindo e passou a ser exigido o registro da Carta de Concessão 
da Terra e foi instituída a obrigação de pagamento de foro, tudo isso com a Carta Régia de 27/12/1695. 
Em 1697 passou a ser fixado o tamanho das concessões, o que pode ser considerado como embrião do 
atual Princípio da Especialidade que hoje rege o sistema registral. Todavia, naquela época, a intenção 
do estabelecimento do limite para a concessões era desestimular a improdutividade, tendo em vista 
que estavam surgindo grandes latifúndios sem nenhum tipo de produção. No ano de 1698 surgiu anecessidade de confirmação da doação real das terras para coibir as ocupações sem justo título. 
A falta de um controle das doações gerou um grande problema para Portugal porque as 
autoridades corriam o risco de doar terras já doadas ou efetivamente ocupadas, uma vez que os sesmeiros 
não cumpriam as exigências de demarcação, de registro e confirmação das doações. Diante deste cenário, 
D. Pedro I, em 1822, baixou uma Resolução que suspendia todas as sesmarias. A Lei de Terras de 1850 
trouxe muitas inovações: revalidou as sesmarias produtivas e as posses pacíficas foram legitimadas, ou 
seja, tentou efetivar o controle das sesmarias tendo sempre em mente o critério da produtividade.
Nota-se, portanto, a forma rudimentar como o cadastro imobiliário foi se formando no Brasil. 
No quadro resumo abaixo, é possível perceber a gradativa evolução legal do sistema registral no Brasil.
Glossário: Juris Tantun - Presunção relativa, ou seja, admite prova em contrário.
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QUADRO RESUMO DE LEIS RELACIONADAS COM O SISTEMA DE REGISTRO DE 
IMÓVEIS NO BRASIL 
* Resolução de 17 de julho de 1822 – Suspendeu as concessões de terras.
* Constituição Imperial, de 25 de março de 1824 – Aboliu o confisco e consagrou o respeito 
à propriedade, assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por 
necessidade pública.
* Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, regulamentada pelo Decreto nº 482 de 
1846 – Criou o Registro Hipotecário.
* Lei nº 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras) – Discriminou o domínio público do 
particular e regularizou a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias. 
Registro vicariais. 
* Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854 – Declarou os possuidores de terras havidas por 
sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial.
* Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864 – Estabeleceu a constituição de ônus reais. O 
registro de propriedade imobiliária como função do Estado foi instituído no Brasil.
* Decreto nº 169-A, de 19 de janeiro de 1890 – Estabeleceu um rudimentar Princípio da Especialidade.
* Decreto nº 451-B, de 31 de maio de 1890 – Estabeleceu o Registro de Torrens.
* Código Civil de 1916 – Instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da 
Inscrição, a exemplo do sistema registral alemão.
* Lei nº 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, consubstanciada no Decreto nº 18.542 de 1928 – 
Introduziu no sistema registrário o princípio da continuidade.
* Decreto nº 7 4.857, de 9 de novembro de 1939 – Corrigiu a terminologia do ordenamento 
anterior, separando os atos sujeitos à transcrição referentes aos atos de transmissão de propriedade e 
inscrição concernentes à constituição de ônus reais.
* Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 – Estabeleceu o procedimento para registro das 
Incorporações Imobiliárias.
* Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964 – Instituiu o SHF – Sistema Financeiro da Habitação.
* Lei nº 7.433, de 21 de agosto de 1964 – Estabeleceu normas sobre a lavratura de escritura pública.
* Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Instituiu a matrícula.
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* Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977 – Alterou o regime de bens legais, deixando de ser 
comunhão universal para comunhão parcial e possibilitou o divórcio.
* Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 – Fixou normas para o registro do Loteamento e 
Desmembramento de imóvel para a venda parcelada.
* Constituição Federal de 1988 – Trouxe o requisito do concurso público para ingresso na 
atividade registral e notarial.
* Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994 – Regulamentou a delegação do serviço registral e 
notarial previsto na Carta Magna.
* Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel.
* Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – regulamentou os arts. 182 e 
183 da Constituição Federal.
* Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo decreto 4.449 de 30 de outubro de 2002 
que foi alterado pelo decreto 5.570 de 31 de outubro de 2005 – Criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais 
(CNIR) e tornou obrigatório o georreferenciamento do imóvel para inclusão da propriedade no CNIR.
* Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil – recepcionou o sistema registral 
vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, 
mantidas as existentes até sua extinção.
* Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004 – Admitiu a retificação administrativa do registro imobiliário.
* Lei nº 11.416, de 27 de junho de 2002 – Instituiu o registro eletrônico.
* Lei nº 11.441, de 04 de janeiro de 2007 – Possibilitou a realização de partilhas amigáveis 
administrativamente em inventários e divórcios.
* Lei n° 11.977, de 07 de julho de 2009 – Tratou da regularização fundiária e possibilitou a 
usucapião administrativa para esta finalidade, além de instituir o Programa Minha Casa Minha Vida.
Atualmente temos vários tipos de sistemas registrais vigentes no Brasil, devendo todos eles 
convergir para o Cadastral Imobiliário consignado na Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, o 
qual deve ser centralizador para poder ser forte e eficaz. Podemos ainda citar o cadastro realizado pelo 
INCRA relativo aos imóveis rurais (Lei nº 4.504/64, Lei nº 5.668/72, Decreto nº 72.106/73). A União 
também possui cadastro dos imóveis situados na zona de marinha, o chamado patrimônio da União. 
Acrescente-se ainda o cadastro de imóveis rurais de estrangeiros, estabelecido pela Lei nº 5.079/71 
e Decreto nº 74.965/74. Por fim, na Lei nº 6.015/73, Arts. 277 a 288, há o registro de Torrens, com 
presunção absoluta de verdade, mas que necessita de processo judicial para declarar tal presunção.
Direito Imobiliário
13
3 Características do Sistema Registral Vigente
O nosso sistema registral é Bifásico, ou seja, o cadastro imobiliário perfaz dupla fase registral 
até estar completo.
No primeiro momento se dá a preparação documental, a qual tem efeito inter partes. Estes 
documentos darão origem ao registro na segunda fase, que configura a publicidade documental e a 
qual se perfaz na serventia de registro imobiliário competente, ou melhor, na circunscrição em que o 
registro deve ser realizado. Nesta última fase, o efeito erga omnes.
A primeira fase do processo de cadastro imobiliário pode ser realizada administrativa ou 
judicialmente. Por exemplo: posso ter um imóvel transferido pela livre vontade das partes contratantes 
através de escritura pública ou contrato particular, e posso ainda ter uma transferência oriunda de 
determinação judicial. Nesta fase, somente as partes integrantes do negócio jurídico tem conhecimento 
sobre o mesmo, por isso o efeito é inter partes: entre as partes.
Na segunda fase, quando os documentos são levados ao registro, qualquer pessoa pode obter 
informação sobre o mesmo, porque o efeito passa a ser erga omnes (oponível contra todos).
Importante
Outra característica do sistema registral é a produção de verdade relativa, o que gera a 
possibilidade de retificação, cancelamento e anulação do registro. Neste sentido, o Art. 
1.247, do Código Civil, estabelece que, se o teor do registro não exprimir a verdade, 
poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Esta característica é herança da forma rudimentar como surgiu o cadastro imobiliário 
no Brasil. Não há como ter um registro com presunção absoluta de verdade, ou seja, sem 
a possibilidade de retificação ou anulação, uma vez que ainda temos muitos imóveis sem 
regularização ou com cadastro imobiliário muito antigo, por vezes sem caracterização ou 
com caracterização insuficiente, incapaz de identificar plenamente o imóvel.
Temos ainda a obrigatoriedade de finalização das fases do procedimento registral, 
embora inexistam prazos ou sanções paratanto. Esta característica nos mostra que no 
Brasil somente se pode falar em propriedade após o efetivo registro do título aquisitivo. 
Assim, por exemplo, não basta herdar um imóvel para ser proprietário, é preciso 
efetivar o registro do Formal de Partilha ou da Carta de Adjudicação, por exemplo.
Nossa legislação estabelece a obrigatoriedade do registro, sem o qual não há propriedade, 
mas somente posse. Devido a exigência do registro do título para que o adquirente possa se tornar 
proprietário, muitas pessoas são apenas posseiras. No entanto, na maioria das vezes, os adquirentes 
estão com os documentos regulares para transmissão da propriedade, mas ficam inertes e não levam 
aquela transferência ao conhecimento da população. Estas pessoas correm o risco de perder o direito 
em razão da inércia, tendo em vista que, para todos os efeitos legais, o proprietário continuará sendo 
o anterior, assim, se este morrer ou, no caso de pessoa jurídica, vier a falir, haverá grande perigo da 
propriedade não mais se transferir. A legislação não fixa prazo para as pessoas tornarem públicas suas 
aquisições, mas impõe uma sanção latente: enquanto não registrado o documento de transmissão, o 
titular de direitos do mesmo não pode ser tido como proprietário. 
Direito Imobiliário
14
Sobre o assunto, o Art. 1.245, do Código Civil estabelece que a propriedade se transfere entre 
vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e ainda que, enquanto não 
se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Ademais, 
enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o 
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Não se pode esquecer que a rogação ou instância também está presente em todo o processo 
registral, sendo mais uma das características do nosso sistema de registro de imóveis. Desta forma, 
qualquer motivação depende da parte interessada no registro, tendo em vista que a serventia é inerte.
Consoante previsão do Art. 13 da Lei nº 6.015/73, que assim estabelece: “salvo as anotações 
e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial; a requerimento 
verbal ou escrito dos interessados; a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar”.
4 Pessoas do Processo Registral 
O estudo do Sistema Registral Imobiliário nos traz uma série de termos próprios, os quais 
devem ser esclarecidos para facilitar a compreensão dos temas específicos a serem abordados. Desta 
forma, trazemos nesta oportunidade uma espécie de glossário com as principais expressões utilizadas 
para construir o raciocínio sobre Sistema Registral. Lembrando que as expressões aqui elucidadas 
ainda serão aprofundadas em momento oportuno, o que ora se apresenta é apenas uma noção geral 
sobre cada uma delas.
Atenção
Com relação às pessoas presentes no processo registral, podemos citar a participação 
do notário ou tabelião de notas, responsável pela elaboração do documento sujeito 
ao registro, bem como do oficial de registro de imóveis ou registrador, a quem 
compete dar publicidade e efetivar o registro do título elaborado.
Podemos afirmar que os dados constantes no sistema registral interessa a toda a sociedade, visto 
que a publicidade registral fornece informações sobre o conteúdo dos registros de um modo geral, para 
qualquer cidadão. Mais especificamente, podemos enumerar como interessados no registro: a fazenda 
pública, herdeiros, partes do negócio jurídico, comprador, vendedor, proprietários, adquirentes, órgãos 
públicos, justiça, credores, sócios de empresas etc. Tal interesse decorre diretamente do Princípio da 
Disponibilidade, relacionado com a titularidade de direitos.
Vale lembrar ainda que qualquer pessoa pode requerer certidão no ofício de registro de imóveis, 
como decorrência do Princípio da Publicidade (art. 17, LRP). No entanto, somente poderá requerer 
a efetivação de algum ato registral sobre o título de propriedade do imóvel pessoa que comprovar sua 
qualidade de interessado relacionada com o imóvel em questão.
Neste sentido, o Art. 16 da Lei nº 6.015/73 estabelece que os oficiais e os encarregados das 
repartições em que se façam os registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido; 
Direito Imobiliário
15
a fornecer às partes as informações solicitadas, e acrescenta no Art. 17 da mesma Lei que qualquer 
pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou 
interesse do pedido.
5 Formas de Registro: Transcrição, Inscrição e Matrícula
Transcrição e Inscrição são livros do serviço imobiliário amparados pelo Decreto n° 4857/39, 
norma jurídica anterior à Lei de Registros Públicos. Eram livros enormes e manuscritos. Cada 
transferência do imóvel configurava um novo registro, uma nova Transcrição ou Inscrição, o que 
tornava muito complexa a cadeia sucessória do imóvel.
A diferença entre (Transcrição e Inscrição) é a natureza dos registros neles 
efetuados, pois o citado Decreto relacionava os atos que deveriam ser realizados 
no Livro Transcrição (Ex: compra e venda, doação etc) e no de Inscrição (Ex: 
enfiteuse, promessa de compra e venda, hipoteca etc).
Dica
É importante frisar que os imóveis ainda registrados neste antigo sistema continuam com suas 
titularidades garantidas, ou seja, o advento da Lei n° 6.015/73 não invalidou os atos registrais efetuados antes da 
sua publicação. Assim, Transcrições e Inscrições continuam válidas e os imóveis objetos das mesmas somente 
serão objeto de matrícula a requerimento do interessado ou nos demais casos em que a Lei determine.
Para compreender melhor a forma de registro Transcrição, observe as imagens a seguir:
Estante
dos
Livros 
de
Transcrição
Direito Imobiliário
16
Livros de Transcrição
(vista dos livros fechados)
Livro 
de Transcrição
(vista do livro aberto)
Direito Imobiliário
17
Livro 
de Transcrição
(observação das colunas)
Livro de Transcrição
(observação das colunas)
A Matrícula é o instrumento criado pela Lei n° 6.015/73, efetivado no Registro Geral da serventia 
registral imobiliária (Livro 02), destinado ao lançamento de registros e averbações, aberta por ocasião do 
primeiro ato de registro a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (Art. 228, LRP).
Observe as imagens a seguir e veja como as Matrículas são arquivadas.
Direito Imobiliário
18
Estante 
onde
são
Arquivadas 
as pastas
das
Matrículas
Pastas 
onde
são
Arquivadas 
as 
Matrículas
Direito Imobiliário
19
Matrículas 
nas
Pastas
6 Atos Praticados no Sistema Registral: Registro e Averbação
6.1 Registro
Ato registral é o gênero onde se inserem as espécies registro e averbação. É todo ato praticado 
pelo registrador. Ex: prenotação, abertura de matrícula, registro, averbação e certificação.
Comentário
O registro é espécie de ato registral configurando o ato pelo qual se torna público o ato 
jurídico, estabelecendo autenticidade, segurança e validade das obrigações, e refere-se 
genericamente a transferência ou oneração da propriedade imóvel. 
Os atos de registro estão relacionadas no Art. 167, I da Lei n° 6.015/73. Exemplificando, 
podemos citar como sendo atos próprios de registro a compra e venda, a doação, a hipoteca, permuta, 
adjudicação, penhora, dação em pagamento etc.
Atualmente o registro é lançado na matrícula do imóvel, sucessivamente, a medida que os 
negócios jurídicos vão sendo celebrados e levados ao conhecimento do registro imobiliário.
Os símbolos de identificação do registro na matrícula é R (registro), conforme estabelece o 
Art. 232, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e se apresentam em ordem numérica crescente, 
obedecendo a sequência em que são apresentadosao registrador, sempre realizados com publicidade 
da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como as averbações.
Direito Imobiliário
20
6.2 Averbação
É o ato registral que altera a caracterização do imóvel ou a qualificação das partes. Os atos 
sujeitos a averbação estão relacionadas no Art. 167, II da Lei n° 6.015/73. Na maioria das vezes, as 
averbações são provocadas mediante apresentação de requerimento assinado por pessoa legalmente 
habilitada, com firma reconhecida, contendo, no mínimo, o pedido, a qualificação da parte requerente 
e título aquisitivo do imóvel (Matrícula, Transcrição ou Inscrição) onde serão realizados os atos 
solicitados instruído da documentação comprobatória do pedido (Arts. 222 e 223 da Lei nº 6.015/73).
Curiosidade
Existe uma multiplicidade de documentos necessários aos diversos tipos de averba-
ções. Citemos como exemplo a solicitação de uma averbação na matrícula de um 
imóvel registrado em outra circunscrição. Neste caso, o interessado deverá juntar 
ao requerimento certidão atualizada do registro emitida pelo ofício anteriormente 
competente, o qual tem validade de 30 dias.
Citemos ainda, a situação na qual o signatário do requerimento não seja o proprietário (pessoa 
constante no registro do imóvel) ou o proprietário seja pessoa jurídica, quando será necessário 
apresentar documento que comprove interesse no imóvel ou poderes de representação (Ex: procuração 
pública ou particular, termo de inventariante, contrato social, estatuto, ata de assembleia, certidão 
simplificada, cópia de escritura pública de compra e venda etc). 
Não podemos esquecer que o símbolo de identificação da averbação na matrícula é AV (averbação), 
conforme estabelece o Art. 232 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e se apresenta em ordem 
numérica crescente, obedecendo a sequência em que são apresentadas ao registrador, sempre realizadas 
com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como os atos de registro.
6.3 Normas comuns para registros e averbações
O prazo para que o registrador realize as averbações solicitadas é o mesmo fixado para a efetivação 
do registro, ou seja, 30 dias, nos termos fixados pelo Art. 188, Lei nº 6.015/73. No entanto, lembre-se 
que os ofícios podem diminuir tal prazo, mas nunca aumentá-lo. Ressalta-se que não é permitido o 
pagamento de taxa de urgência para agilizar a execução do serviço (Art. 31, III, Lei nº 8.935/94).
Já o prazo para a conferência da legalidade da documentação apresentada ao registrador 
para provocar a realização de averbação é de 15 dias. Também lembrando que este prazo poderá ser 
diminuído, dependendo da eficiência do registrador.
O pagamento dos emolumentos para a realização dos atos registrais deverá ser feito 
previamente, assim como estabelece o Art. 14, Lei nº 6.015/73. Todavia, não se pode esquecer que existe 
a possibilidade de apresentação da documentação apenas para análise e cálculo de emolumentos, nos 
termos do Art.12, parágrafo único, Lei nº 6.015/73. Desta forma, a solicitação será isenta da cobrança 
de emolumentos, no entanto, não gera prenotação, portanto, não confere direito de preferência ao 
apresentante do título.
Direito Imobiliário
21
Observe abaixo as imagens propostas relacionadas aos registros e averbações.
Indicação do Ofício
de Registro de 
Imóveis
(art.3° c/c 12, Lei
8.935/94)
Descrição do 
imóvel na época 
da abertura da 
Matrícula 
(art.176,§ 1°, II, 3, 
LRP)
Art.229, LRP
Atos registrais
(art.167, II,4 e 5,
c/c 232, LRP)
Art.227, LRP
Data da abertura 
da matrícula
(art.176,§ 1°,II
N°do livro 02
matrícula
(art.231, I, e
art.176,§ 1°, II,
1, LRP)
Qualificação do
proprietário na
época da 
Matrícula 
(art.176,§ 1°, II,
4, LRP)
Atualização da 
qualificação do 
proprietário e da 
caracterização do 
imóvel. (Princípio 
da Continuidade)
Imóvel atualmente 
existente. 
(Princípio da 
Especialidade)
Descrição do 
imóvel na época 
da abertura da 
Matrícula 
(art.176,§ 1°, II, 3, 
LRP)
Imóvel atualmente 
existente. 
(Princípio da 
Especialidade)
Verso da ficha
01
(art.231, II, LRP)
Continua na ficha n°.
6.4 Outros atos registrais: preferência, prenotação e protocolo
Preferência é o direito que assiste ao apresentante do título que primeiro comparece ao Ofício 
de Registro de Imóveis para dar publicidade do mesmo. Tal direito está atrelado ao Princípio da 
Prioridade e tem como efeito a oponibilidade erga omnes depois de apresentado o título. Na Lei nº 
6.015/73, a preferência registral está prevista nos Arts. 186 e 191.
Direito Imobiliário
22
Não se pode olvidar que o direito de preferência persiste mesmo nos casos em que a mesma 
parte interessada apresentar dois ou mais títulos, tendo em vista que ela atribuirá preferência a algum 
deles e em decorrência deste ato, o título escolhido terá o seu direito de prioridade.
A prenotação é o ato registral efetuado no Livro de Protocolo pelo oficial de registro ou seu 
substituto para assegurar o direito de preferência do apresentante. Possui a validade de 30 dias contados 
da data da apresentação do título, consoante disposição constante no Art. 183 da Lei nº 6.015/73. 
Ademais, a prenotação somente gera efeitos perante títulos contraditórios referentes ao mesmo bem 
imóvel, apresentados na mesma época, fora desta hipótese a preferência gerada produz apenas efeitos 
administrativos para fins de ordenação do serviço do registrador no intuito de controlar a ordem de 
entrega dos atos registrais solicitados.
O Protocolo é o livro do Ofício de Registro de Imóveis destinado a lançar todos os atos realizados 
em virtude do título apresentado, o qual é obrigatoriamente reproduzido no título do apresentante 
para que este fique ciente da realização dos mesmos. Está regulamentado nos Arts. 182, 184, 185, 188 
e 211, da Lei nº 6.015/73. É pertinente ressaltar que o Protocolo será encerrado diariamente. Através 
das anotações no protocolo pode-se controlar as prenotações e o direito de preferência.
7 Princípios Aplicáveis à Atividade Registral
Os serviços Notariais e de Registro são de natureza mista, ou seja, prestados por particulares 
e por delegação do Poder Público, razão pela qual a atividade é norteada por Princípios Gerais da 
Administração Pública, princípios inerentes a atividade privada, bem como por princípios específicos 
da Atividade Registral. 
Sabe-se que princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais e típicas que 
condicionam todas as estruturações subsequentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência, 
razão pela qual é tão importante conhecê-los.
7.1 Princípios gerais da administração pública
Atenção
O Art. 37 da Constituição Federal estabelece que a Administração Pública direta e 
indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos 
Municípios obedecerá aos princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, 
publicidade e eficiência.
Aplicando-se tais princípios ao sistema registral, podemos concluir que a Legalidade impõe ao 
registrador a obrigação de seguir as formalidades exigidas por lei. Desta forma, o oficial de registro e 
seus prepostos somente podem realizar os atos registrais com estrita observância aos requisitos legais. 
Daí surge o exame da legalidade do título ou qualificação registral, oportunidade em que o documento 
apresentado para registro é examinado à luz da legislação vigente e verifica-se sua aptidão formal.
Direito Imobiliário
23
Temos ainda o Princípio da Impessoalidade, decorrente do Princípio da Igualdade, segundo 
o qual os serviços devem ser prestados a todos, igualmente, sem discriminação. Portanto, os prazos 
registrais são os mesmos, seja quem for o interessado no registro. Assim, como os requisitos legais 
devem ser exigidosde todos, indistintamente.
Tratando sobre a Moralidade aplicada aos registros públicos, pode-se dizer que está relacionada 
a conduta condigna do registrador, ou seja, ele deve proceder de forma a dignificar a função exercida, 
tanto nas atividades profissionais como na vida privada.
A Publicidade como princípio está relacionada com a obrigação de fornecer as informações 
solicitadas e as certidões requeridas pelos interessados. Todas as informações prestadas devem coincidir 
com o arquivo da serventia e não podem ser fornecidas informações incompletas ou imprecisas.
O Princípio da Eficiência pode ser verificado expressamente na Lei nº 8.935/94 quando 
estabelece no Art. 30, II, como dever do registrador atender as partes com eficiência, urbanidade e 
presteza. Eficiência é cumprir as determinações legais melhor do que o legislador previu.
Exemplo
Por exemplo, quando a lei fixa determinado prazo para a prática de um serviço e o 
registrador o realiza em um prazo menor, ele está sendo eficiente. Pode-se dizer que a 
eficiência está relacionada com a função administrativa do registrador e do notário.
7.2 Princípios inerentes a atividade privada
Em decorrência da natureza administrativa da atividade registral, o oficial deverá obedecer 
ao princípio da administração privada. Assim, o registrador poderá organizar melhor a prestação dos 
serviços a ele delegados e, consequentemente, ser mais eficiente e obter um maior lucro, já que com a 
boa administração organizará melhor suas despesas e aumentará sua receita líquida.
Na ciência da Administração tem-se a disciplina de Organizações e Métodos – O&M, a qual diz 
respeito ao fluxograma de trabalho a ser seguido, às formas de avaliar a eficiência e o resultado do trabalho.
Comentário
Nesta área do conhecimento, destaca-se a teoria conhecida por Taylorismo, cujo criador 
foi Frederick W. Taylor. 
Sua teoria diz respeito ao desenvolvimento ordenado e científico do trabalho, o que se 
dá através da escolha do MÉTODO, ou seja, de uma metodologia para desenvolver 
cada função; da TÉCNICA, o que está relacionado com o conhecimento específico do 
assunto; e, por fim, a DIVISÃO DE TAREFAS, segundo a qual a pessoa certa deve ser 
colocada no lugar certo. 
Aplicando-se a teoria de Taylor na atividade registral, pode-se fixar que o registrador deverá 
definir expressamente as funções de cada um de seus prepostos (método); deverá ainda verificar quais 
de seus empregados possui a técnica do Direito e o grau de conhecimento exigido para o desempenho 
de cada uma das funções discriminadas (técnica); e, por fim, escolher o empregado com a habilitação 
condizente com a tarefa que realizará.
Direito Imobiliário
24
7.3 Princípios específicos do serviço registral
A atividade registral possui princípios próprios que a regem. Tais princípios podem ser 
facilmente identificados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e sua obediência refletirá 
diretamente na eficácia do registro. 
O primeiro princípio a ser enfocado é o da ESPECIALIDADE, segundo o qual, tanto o imóvel 
como os contratantes devem estar perfeitamente identificados e particularizados, tornando o imóvel 
especial, inconfundível com qualquer outro.
Atenção
No registro imobiliário existe a Especialidade Objetiva, relativa à caracterização 
do imóvel, e a Especialidade Subjetiva, relacionada com a qualificação das partes 
envolvidas no registro.
A Lei nº 6.015/73, no Art. 225, estabelece que os tabeliães, escrivães e juízes farão com que nas 
escrituras e nos autos judiciais as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e 
as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de 
terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica 
da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. 
Acrescenta ainda o legislador que as mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, 
devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro e consideram-se 
irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com 
a que consta do registro anterior. 
Ademais, nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as 
confrontações serão obtidas a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e 
com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas das vértices 
definidoras dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com 
precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários 
de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Todas estas exigências fazem com que o imóvel fique plenamente caracterizado. Desta forma, 
evita-se conflitos oriundos da imprecisão com que os imóveis eram descritos no registro de imóveis 
em tempos de outrora.
Relacionado com o Princípio da Especialidade, temos o da UNICIDADE ou Unitariedade da 
Matrícula, segundo o qual cada imóvel possui uma matrícula e cada matrícula somente pode ter em 
sua abertura um único imóvel, mesmo que depois possa o imóvel primitivo originar vários outros.
A matrícula deverá ainda concentrar todos os atos registrais relacionados com o imóvel seu 
objeto, ou seja, registros e averbações serão nela lançados.
O Princípio da DISPONIBILIDADE significa que ninguém pode transferir mais direitos do que 
os constituídos no registro, devendo este princípio ser observado em relação ao imóvel (não podendo 
Direito Imobiliário
25
ser transferido o domínio de uma casa quando há no registro um terreno ou dimensão maior do que 
existe) como também aos contratantes (a transferência de domínio de um imóvel de um casal, sob o 
regime de comunhão de bens, só será válida com a assinatura dos dois).
Outro princípio que merece destaque é o da INSTÂNCIA ou da RESERVA DE INICIATIVA, 
também conhecido como Princípio da Rogação ou Inércia do Registrador, e é aquele pelo qual, em 
regra, o registrador só pode praticar atos de registro e averbação se solicitado pelo interessado, assim 
como estabelece o Art. 13, da Lei nº 6.015/73. Art. 13. Salvas as anotações e averbações obrigatórias, os 
atos do registro serão praticados por ordem judicial a requerimento verbal ou escrito dos interessados 
e a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
Podemos citar como exceção a este princípio a possibilidade do registrador proceder o ato 
registral ex officio, ou seja, por impulso próprio nos casos de erro evidente, assim como previsto no 
Art. 213 da Lei nº 6.015/73.
Em seguida, temos o princípio considerado a viga mestra do nosso Sistema Registral e que 
garante a segurança dos registros imobiliários: o PRINCÍPIO CONTINUIDADE, que diz que cada registro 
deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento histórico de titularidade, a vista do qual só se 
fará o registro de um direito se o outorgante dele figurar no registro anterior como seu titular.
Sobre o Princípio da Continuidade, também denominado de Trato Sucessivo por Tatiana 
Passos (2005, p. 45), a autora discorre o seguinte:
Poderíamos comparar tal princípio a uma história que é narrada, com personagens, lugar e 
tempos certos. Nessa história podem entrar novos personagens, mudarem tempo e lugar. 
Porém, se não existirem atos ou fatos que justifiquem tais mudanças, a história perderá a lógica.
O mesmo ocorre com a vida de um imóvel, retratada na matrícula. Para haver mudanças 
dos titulares, das características do imóvel, ou a criação, modificação, e extinção de direitos 
registrados, é necessário o prévio registro ou a prévia averbação dos fatos ou atos jurídicos, 
que justifique a mudança posterior. A isso se dá o nome deprincípio da continuidade.
Neste sentido, o Art. 195, da Lei nº 6.015/73, estabelece que se o imóvel não estiver matriculado 
ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 
Pode-se citar como exceção a este princípio a possibilidade de registro de usucapião, 
oportunidade em que pode ser quebrada a continuidade do registro em relação a caracterização do 
imóvel e aos titulares do direito constantes no registro do imóvel, uma vez que o imóvel não é transmitido 
pelo proprietário anterior, mas adquirido originariamente, em razão da posse prolongada. Alguns 
doutrinadores consideram a desapropriação também uma exceção ao Princípio da Continuidade. 
Segundo eles, a aquisição pelo Poder Público não se vincula a nenhum título anterior, cujo registro é 
dispensado. No nosso entendimento, apenas a usucapião seria uma exceção a este princípio.
Através do Princípio da TIPICIDADE o registrador é informado que todos os atos de Registro 
têm que estar indicados na Legislação. Para o registro, a tipificação é fechada, pois gera direitos (Art. 
Direito Imobiliário
26
167, I, Lei nº 6.015/73), já para averbação admite-se uma maior elasticidade das previsões, desde que 
não gere prejuízo a terceiro ou não altere o imóvel, como averbar alguns cômodos construídos, por 
exemplo (Art. 167, II, Lei nº 6.015/73). Todavia, configurando-se as hipóteses de averbações previstas 
na legislação, estas passam a ser obrigatórias, cabendo ao registrador, exigir a efetivação das mesmas. 
Para Hércules Aghiarian (2001, p. 74) “Somente se registram títulos que sejam decorrentes de 
direitos reais típicos previstos em lei”.
Ressalta-se que os registros e as averbações estão elencadas no Art. 167, I e II da Lei nº 6.015/73. 
Lembre-se ainda da tipificação referente aos documentos que geram registros, ou seja, em todo o 
ordenamento jurídico verifica-se a forma para os documentos que materializam as diversas situações 
jurídicas que têm imóveis como objetos. Ademais, somente podem ser registrados documentos 
admitidos a registro, consoante Art. 221, da Lei nº 6.015/73.
Lei
Art. 221 – Somente são admitidos registro: 
I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; 
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as 
firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por 
entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; 
III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e 
traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, 
assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo 
Tribunal Federal; 
IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de 
processo.
Resumidamente, somente podem ser efetuados registros cujos direitos reais sejam previstos 
em lei; os documentos que gerarem os direitos reais também devem ser admitidos a registro pela 
legislação e tais documentos devem estar revestidos de todas as formalidades legais. 
Como exemplo podemos citar a impossibilidade do registro de enfiteuses atualmente, tendo 
em vista que o Art. 2.038 do Código Civil, o qual proíbe a constituição de novas enfiteuses. Outro 
exemplo seria a recusa de um registro de compra e venda de um imóvel no valor de um milhão de 
reais, materializada em um contrato particular, enquanto o Art. 108 do Código Civil estabelece a 
forma de escritura pública como essencial a este negócio jurídico.
Lei
Art. 2038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até a sua extinção, ás disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de 
janeiro de 1916, e leis posteriores.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial á validade dos 
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente 
no País.
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Por TITULARIDADE entende-se o princípio segundo o qual os atos registrais só podem ser 
praticados por pessoas investidas de fé pública, nomeadas pelo Poder Publico. Desta forma, somente 
podem gerar efeitos jurídicos os atos praticados pelo delegado e seus prepostos. Lembrando ainda que 
cada serventia possui atribuições próprias definidas por Lei. Assim, registrador de imóveis não tem 
competência para praticar atos de registro civil e vice-versa.
PRIORIDADE ou PREFERÊNCIA é um princípio decorrente da realização do ato registral 
denominado de prenotação, que configura a anotação efetivada pelo registrador no livro de protocolo, 
demonstrando a ordem de apresentação do título no registro de imóveis. Desta forma, o que atribui 
prioridade a um título é a ordem de entrada no cartório. O primeiro que apresentar o título terá a 
preferência ao registro.
Esta é a disposição contida no Art. 186, da Lei nº 6.015/73, segundo o qual o número de ordem 
determinará a prioridade do título e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela 
mesma pessoa mais de um título simultaneamente. 
Ademais, o Art. 191, da Lei nº 6.015/73, estabelece que prevalecerão, para efeito de prioridade 
de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de 
ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente pelo prazo correspondente 
a, pelo menos, um dia útil. 
O critério da prenotação isenta o registrador de efetuar análise intrínseca do título, tendo em 
vista a fixação de um critério objetivo para verificação da preferência no registro. Tão importante é 
a prenotação que o legislador civil estabeleceu que o registro é eficaz desde o momento em que se 
apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
O princípio da OBRIGATORIEDADE também é conhecido como Princípio da Inscrição e 
dispõe que, para ser titular do domínio, é obrigatório o ato de registrar, o que nos faz lembrar do velho 
brocado popular que diz: “somente quem registra é o dono”.
Sobre o assunto, não se pode olvidar que o Art. 1.245 do Código Civil ao estabelecer que a 
propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
Também, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono 
do imóvel. Ademais, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade 
do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
TERRITORIALIDADE ou CIRCUNSCRIÇAO é o Princípio que delimita a competência em razão 
do local para os atos de registro. Está estabelecido no Art. 12, Lei 8.935/94. Então, o exercício das funções 
delegadas ao oficial de registro de imóveis fica circunscrito à área territorial definida em lei, normalmente 
no Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado. Desta forma, se houver mais de uma serventia 
própria de registro de imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na serventia da zona imobiliária 
competente. Tatiana Passos (2005, p. 60) assim se posiciona sobre o assunto:
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A territorialidade diz respeito à competência da circunscrição que a serventia abrange. Em 
municípios maiores, é comum haver mais de um ofício imobiliário, devendo a parte levar o título ao 
Registro Competente.
Em caso de registro de ato relativo a imóvel por serventia incompetente, o efeito é totalmente 
nulo por incompetência do serventuário que assinou o ato.
 Entende-se por FÉ PÚBLICA o Princípio que estabelece que os atos registrais asseguraram 
autenticidade advinda dadelegação do Poder Público à pessoa investida no cargo. Esta fé pública 
decorre do Art. 3o da Lei 8.935/94.
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, 
dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
As obras indicadas a seguir complementarão o conteúdo discutido nesta unidade. 
O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta 
unidade. Os outros dois exemplares são complementares e o último nos mostra 
com muita clareza a diretriz econômica da Constituição Federal. Com esta leitura 
será possível fixar a função econômica do Princípio da Propriedade Privada. Ler o 
Capítulo 5, o qual trata sobre A função social da propriedade.
1) ENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 5. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2003.
2) DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2003.
3) SWENSSON, Walter Cruz et al. Lei dos Registros Públicos Anotada. São Paulo: 
Juarez de Oliveira, 2003.
4) BERCOVICI, Gilberto. Constituição econômica e desenvolvimento: Uma leitura 
a partir da constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2005.
Leitura Complementar
Finalizamos a Unidade 3 de Direito Imobiliário. 
Lembre-se de acompanhar a web aula desta Unidade e conte ainda 
com o apoio do Ambiente Virtual de Aprendizagem para esclarecer 
suas dúvidas.
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Anotações