CCJ0026-WL-C-LC-Estabelecimento Empresarial-02

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ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
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SUMÁRIO
1.	Introdução
2.	Natureza Jurídica
3.	Alienação do Estabelecimento: O Trespasse
4.	O aviamento e a Clientela
5.	Proteção ao Ponto (Locação Empresarial)
5.1 Renovatória de Locação
5.1.1 Requisitos à Renovação
5.1.2 Condições para Renovar a Locação
5.1.3 Alternativas do locador (exceção de retomada)
5.2 Shopping Center
5.2.1 Regime Especial
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1. Introdução
Se a empresa é a atividade exercida pelo empresário, a sua representação patrimonial é denominada de estabelecimento, que é a reunião de todos os bens necessários para a realização da atividade empresarial, também chamada de fundo de comércio, sob a influência dos franceses, ou azienda, para os italianos;
Estes bens, que em seu conjunto acabam ganhando um sobrevalor, na medida em que a reunião deles acaba por produzir a riqueza explorada pelo empresário, podem ser materiais e imateriais;
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materiais: são o maquinário da indústria, as estantes da livraria, as mesas e as cadeiras do restaurante, etc.;
imateriais: são a marca do produto ou a designação do estabelecimento difundida pela clientela;
Assim, o estabelecimento empresarial é a representação física (mesmo que imaterial) da empresa.
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	conceito legal: o art. 1.142 do CC conceitua o estabelecimento como sendo todo complexo de bens organizado, para o exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária, podendo o mesmo, muito embora se trate de uma universalidade de bens, ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, desde que sejam compatíveis com sua natureza (art. 1.143).
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não se concebe a existência de um empresário, seja ele pessoa física ou jurídica, sem o estabelecimento empresarial; por mais rudimentar que seja, toda atividade empresarial necessita da reunião de certos bens, que, em seu conjunto, propiciam a consecução dos objetivos empresariais;
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quando o empresário reúne bens de variada natureza, como as mercadorias, máquinas, instalações, tecnologia, prédio, etc., em função do exercício de uma atividade, ele agrega a esse conjunto de bens uma organização racional que importará em aumento do seu valor enquanto continuarem reunidos. A esse sobrevalor dá-se o nome de aviamento, que nada mais é senão uma qualidade ínsita ao estabelecimento empresarial;
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proteção jurídica específica: cada bem, isoladamente, possui uma proteção, como é o caso do interditos possessórios ou a responsabilização civil e penal por dano patrimonial, o ponto comercial pela lei de locação, etc. ;
O estabelecimento, por sua vez, necessita de uma proteção própria e o direito deve garantir a justa retribuição ao empresário quando este perde, por culpa que não lhe seja imputável, o valor representado pelo estabelecimento.
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O exemplo da desapropriação do imóvel, onde está o estabelecimento, esclarece: a indenização correspondente deve compreender também o fundo de comércio ou azienda criado pelo empresário; 
A mesma idéia aplica-se na sucessão por morte ou na dissolução parcial da sociedade (retirada de um sócio), devendo o estabelecimento ser considerado não apenas pelo valor do simples somatório do preço dos bens, isoladamente considerados, mas pelo valor destes agregados ao estabelecimento.
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descentralização do estabelecimento: um empresário pode ter apenas um estabelecimento empresarial ou vários espalhados numa mesma localidade ou em localidades diferentes;
Ao principal dá-se o nome de matriz, e aos demais filiais, sucursais ou agências. Na matriz encontra-se a administração central da empresa e onde geralmente a atividade teve início.
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2. Natureza Jurídica
Para entendermos a natureza desse instituto, segundo Fábio Ulhoa Coelho, é útil socorrer-se de uma analogia com outro conjunto de bens, como a biblioteca;
Explica: nela, não há apenas livros agrupados ao acaso, mas um conjunto de livros sistematicamente reunidos, com vistas a um fim – possibilitar o acesso racional a determinado tipo de informação. Uma biblioteca assim constituída tem o valor comercial superior ao da simples soma dos preços dos livros que a compõem, justamente em razão desse plus, dessa organização racional das informações contidas nos livros nela reunidos.
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Essa corrente aproxima-se das teorias universalistas, cujos defensores entendem tratar-se o estabelecimento de uma universalidade de fato ou de direito, na medida em que os seus vários elementos são reunidos mediante um objetivo econômico comum, ou seja, empresarial;
A universalidade aqui é entendida como a destinação unitária de um conjunto de bens com objetivos empresariais;
Trata-se de universalidade do tipo de direito quando o complexo de bens que constituem uma unidade se forma por determinação legal, como é o caso da massa falida ou da herança. 
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A universalidade de fato ocorre quando a reunião de bens se dá por vontade de seu titular, como é o caso da biblioteca, do rebanho, da galeria de arte;
Sempre imperou na doutrina nacional o entendimento de que, na ausência de uma determinação legal, o estabelecimento seria uma universalidade de fato.
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Com a edição do atual CC, que, em seu art. 1.142, traz a definição de estabelecimento (complexo de bens organizado, para o exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária), consagrou-se o entendimento doutrinário dominante, no sentido de que o estabelecimento é uma universalidade de bens que passa a ser uma universalidade de direito e não uma universalidade de fato, como anteriormente se apresentava;
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3. Alienação do Estabelecimento OTrespasse 
O estabelecimento pode ser objeto de diversos negócios jurídicos; a nós interessa a cessão daquela universalidade de bens que ganha o nome de trespasse;
O trespasse é a operação pela qual um empresário vende ao outro o seu estabelecimento empresarial, ficando responsável pela condução dos negócios a partir de então;
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o estabelecimento visto como garantia dos seus credores: por integrar o patrimônio do empresário, a alienação do estabelecimento está sujeita à observância de cautelas específicas que a lei criou com vistas à tutela dos interesses dos credores do titular do estabelecimento;
observâncias: primeiramente, o contrato de alienação deve ser celebrado por escrito para que possa ser arquivado na Junta Comercial e publicado ela imprensa oficial (CC, art. 1.144). Sem isso, a alienação não produzirá efeitos perante terceiros;
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anuência dos credores: em segundo, notificar seus credores. A anuência pode ser escrita ou tácita, decorrida esta última modalidade do silêncio do credor 30 dias da notificação da alienação que o devedor (alienante) lhe deve endereçar (CC, art. 1.145);
dispensa da notificação ou anuência: no caso de restarem, em seus patrimônios, bens suficientes para solvência do passivo;
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sem a observância de tais cautelas: o empresário poderá ter sua falência decretada, com fundamento no art. 94, III, c, da LF, e, vindo a falir, a alienação será considerada ineficaz, perante a massa falida, nos termos do art. 129, VI, da LF, podendo o estabelecimento ser reivindicado das mãos de seu adquirente;
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duas conclusões: a primeira, é a venda do estabelecimento por empresário solvente – neste caso nenhuma nulidade poderá ser argüida, na medida em que ele contará com patrimônio suficiente para suportar todas as sua dívidas; 
a segunda, é a venda de estabelecimento por empresário insolvente – neste caso a venda somente terá validade caso o alienante tenha notificado seus credores e destes não tenha havido nenhuma objeção nos 30 dias subsequentes à notificação;
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responsabilidade do adquirente: o passivo regularmente escriturado do alienante, ou seja, os débitos existentes à época do negócio, provenientes de dívidas assumidas pelo alienante até aquele momento, transfere-se ao adquirente (comprador do estabelecimento);
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solidariedade entreo alienante e o adquirente: nesta hipótese, por força do art. 1.146 do CC, a responsabilidade pelo pagamento desse passivo é solidária entre o vendedor e comprador, continuando o alienante responsável por esse passivo pelo prazo de 1 (um) ano contado a partir da publicação da comunicação do trespasse; em se tratando de débitos vencidos, ou da data dos respectivos vencimentos, em se tratando de dívidas a vencer;
Logo, o adquirente será sucessor do alienante, podendo os credores deste demandar aquele para cobrança de seus créditos;
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a cláusula de não transferência do passivo é ineficaz: exatamente porque irá contrariar texto de lei (art. 1.146) e, por isso, não liberará o adquirente que poderá ser demandado pelo credor, cabendo-lhe, então o direito de regresso contra o vendedor;
credor trabalhista do alienante: recebe proteção específica dada pelo art. 448 da CLT, que consagra a imunidade dos contratos de trabalho em face da mudança na propriedade ou estrutura jurídica da empresa, ou seja, o empregado pode demandar o adquirente ou o alienante, desde que não prescrito seu direito trabalhista (dois anos);
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credor tributário: nos termos do art. 133 do CTN, o comprador tem responsabilidade subsidiária ou integral pelas obrigações fiscais do vendedor, caso este continue ou não a explorar atividade econômica;
quando o adquirente não é considerado sucessor: sempre que a aquisição do estabelecimento se der mediante lance dado em leilão judicial promovido em processo de RecJud ou Fal. (LF, arts. 60, parágrafo único, e 141, II). Neste caso, o comprador não responde pelas obrigações do vendedor, inclusive fiscais e trabalhistas;
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cláusula de não-restabelecimento: é implícita em qualquer contrato de alienação de estabelecimento. O alienante não poderá, nos 5 anos subsequentes à transferência, restabelecer-se em idêntico ramo, salvo se devidamente autorizado em contrato. No silêncio do contrato, surge a obrigação legal (CC, art. 1.147) da não concorrência;
arrendamento ou usufruto do estabelecimento: a não concorrência deverá ser respeitada durante todo o prazo do contrato. Estes contratos só produzirão efeitos perante terceiros depois de averbados na Junta e publicados na imprensa oficial.
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Jornada III STJ 234: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.
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4. O aviamento e a Clientela
Existe uma estreita ligação entre estes atributos, uma vez que a clientela nada mais é do que o resultado do aviamento;
Se o aviamento é a qualidade de gerar lucros, esses lucros somente advirão com a existência de um conjunto de pessoas que são atraídas ao estabelecimento à procura de bens e serviços;
Quanto mais aviado o estabelecimento, maior sua clientela. A clientela é um dos fatores do aviamento;
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a clientela é resultante do aviamento, e este existe graças a ela – um é decorrente do outro;
nem o aviamento nem a clientela são elementos do estabelecimento e por não serem considerados bens, não estão sujeitos a uma proteção direta, como ocorre com a patrimônio material ou imaterial da empresa;
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No entanto, interessa ao direito a proteção daqueles atributos da empresa, o que se faz mediante normas como as que regulam a livre concorrência e reprimem a concorrência desleal, ou a que protege o chamado “ponto” (local onde o empresário é localizado pela clientela).
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5. Proteção ao Ponto (Locação Empresarial)
O local exato onde se fixa o empresário representa um elemento fundamental de seu estabelecimento: assim, a farmácia fixada numa grande avenida ou em frente a um hospital; 
a lanchonete estabelecida defronte a uma universidade ou o armazém que se encontra próximo do porto;
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por vezes, como resultado do trabalho de longos anos realizado pelo empresário, a clientela identifica o estabelecimento pelo seu endereço, que acaba por se transformar em um importante bem imaterial;
logo, tanto pelas facilidades que oferece como pela aptidão para atrair clientela, o estabelecimento é fator essencial para a obtenção de bons resultados, razão pela qual ostenta considerável valor patrimonial;
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por isso, a perda do ponto comercial pode acarretar a perda do próprio empreendimento;
atenta a essa possibilidade, o legislador ordinário criou uma proteção legislativa ao empresário-locatário, para conservar o ponto, vale dizer, conferiu-lhe o direito de obter renovação do contrato de locação do imóvel ou o recebimento de uma indenização;
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razões: injustificado locupletamento do locador (este poderia, com a retomada, instalar-se no estabelecimento e desfrutar da clientela criada e desenvolvida pelo locatário); 
injustificado benefício obtido pelo locador com alugueres maiores (como decorrência da valorização produzida pelo locatário);
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5.1 Renovatória de Locação
sensível à importância do ponto, a Lei nº 8.245/91 criou determinadas normas que têm como objetivo proteger aqueles empresários localizados em imóveis alheios mediante locação. O direito à renovação tutela o próprio aviamento;
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adverte Fábio Ulhoa Coelho que o direito à renovação do locatário é relativo porque o direito de propriedade do locador tem fundamento constitucional (direito de uso, gozo e disposição sobre o bem de que é titular);
desse modo, o locatário que não puder exercer o seu direito de renovar a locação, em virtude da tutela constitucional da propriedade, deverá ser indenizado, em determinadas hipóteses, pelo valor que acresceu ao bem. A própria lei define os casos em que o direito à renovação compulsória será ineficaz, em face do direito de propriedade;
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5.1.1 Requisitos à Renovação
art. 51, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação) enumera os legitimados: o locatário-empresário (comerciante, industrial, prestador de serviços, enfim, o exercente da atividade empresarial e a sociedade civil com fim lucrativo), bem como seu cessionário ou sucessor;
se impossível a renovação amigável, pode pedir judicialmente a renovação do contrato de aluguel referente ao local onde se situa o seu fundo de comércio, nas seguintes condições:
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a) 	contrato anterior a renovar por escrito e por tempo determinado;
b) 	o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de no mínimo 5 (cinco) anos, ou seja, o contrato anterior por escrito e por tempo determinado será de 5 (cinco) anos ininterruptos. Admite-se a soma de dois ou mais contratos (ex.: o primeiro de 2 anos e o segundo de 3 anos), desde que ininterruptos e não haja intervalo entre eles;
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c)	o locatário deve estar na exploração de sua atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 (três) anos;
d)	o locatário deverá provar sua condição de empresário ou de sociedade civil com fins lucrativos (art. 51, § 4º), regularmente constituídos.
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5.1.2 Condições para Renovar a Locação
preenchidas as condições acima, o locatário poderá exercer o direito à renovação locatícia, e terá preferência, em igualdade de condições, sobre eventual proposta de terceiro;
a ação deverá ser proposta nos primeiros 6 (seis) meses do último ano do contrato, nem antes, nem depois;
O prazo é decadencial, insuscetível de interrupção, suspensão ou dilação, levando à extinção do direito não exercido nele.
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A Lei nº 8.245/91 põe o locatário a salvo dos efeitos da decadência se, no prazo, apresentar a petição inicial ao juiz ou ao serviço de distribuição, onde houver, independentemente do momento em que se der o despacho ordenatório da citação (RT 710/110 e 703/126).
requisitos da petição inicial: CPC, 282 c.c. art. 71, incisos I a VII, da Lei nº 8.245/91.
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Notas:
É admissível a acessio temporis quando houver pequeno período de tempo em que entremeia os contratos, lapso considerado razoável e proporcional à duração do vínculo ex locato (RT 715/191);2. Ocorrendo a soma de dois ou mais contratos ininterruptos para obtenção do prazo legal (5 anos), o prazo da prorrogação judicial deve ser igual ao do último contrato, observado o limite máximo de 5 anos
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3. Se não houver acordo quanto ao novo aluguel, o juiz nomeará perito para a fixação do mesmo;
	- Se não houver renovação, por causa de uma proposta melhor do que a fixada, terá o locatário direito a uma indenização (art. 52, § 3º).
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5.1.3 Alternativas do Locador
(Exceção de Retomada)
- o direito constitucional de propriedade garante algumas prerrogativas ao locador previstas pelos artigos 52 e 72:
a) o locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importem em sua transformação radical; bem como, se, por sua iniciativa, modificar o imóvel de forma a obter valorização de seu patrimônio;
	Na segunda hipótese, a lei exige o projeto de modificação, que deverá ser produzido pelo locador com a contestação da renovatória (LL, art. 52, I);
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	b) por igual, a locação não será renovada se o locador pedir o imóvel para uso próprio, seja para finalidades econômicas ou não;
	- No entanto, a lei restringe essa exceção, vedando-a no caso de pretender o locador explorar no prédio a mesma atividade explorada pelo locatário (salvo quando a locação envolve o fundo empresarial e o imóvel locado possua instalações destinadas a ramo de negócios específicos, como postos de gasolina, porque, neste caso, o ponto de referência dos consumidores foi constituído pelo próprio locador) – (RT 754/417 e 749/228) (LL, art. 52, II);
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	c) também não haverá renovação se o imóvel for destinado à transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 (um) ano titularizado (firma individual) por ascendente, descendente ou cônjuge do locador (ou sociedade por eles controlada), desde que atue em ramo diverso do locatário (LL, art. 52, II);
	- Caberá indenização ao locatário se houver insinceridade por parte do locador (i.é, se o novo usuário explorar atividade igual ou semelhante à do locatário ou se o imóvel é alugado a terceiros);
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	d) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário com valor inferior aos preços praticados pelo mercado. Algumas decisões judiciais têm determinado a renovação pelo valor de aluguel apurado em perícia (LL, art. 72, II);
	e) proposta melhor de terceiro afasta o locatário da renovação compulsória, a não ser que este iguale ou concorde em pagar o equivalente ao ofertado pelo terceiro. Caso não concorde, o locatário fará jus a uma indenização (‘vide’ nota n. 3, acima).
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5.2 Shopping Center
Nas relações entre empresários lojistas e empreendedores (proprietários) de shopping center, as condições de locação podem ser acordadas livremente, com algumas ressalvas, elencando a lei as despesas que não são de responsabilidade do locatário (LL, art. 54):
a)	reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel;
b)	pintura (fachada, esquadrias, etc.);
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c)	indenizações previdenciárias e trabalhistas pela dispensa de empregados antes do início da locação;
d)	obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificação do projeto ou memorial descritivo da data do habite-se;
e)	obras de paisagismo nas partes de uso comum;
f)	as despesas não previstas em orçamento, salvo nos casos comprovados de urgência ou força maior.
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5.2.1 Regime Especial
A locação que orienta as relações entre empresários lojistas e a administradora do shopping observa regime especial, com regras complexas diversas das locações ordinárias;
 a lei reconhece o direito de renovação ao ponto aos locatários de espaços em shopping (art. 52, § 2º), mas em determinadas situações, a renovação compulsória pode representar um entrave ao pleno desenvolvimento do complexo;
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o contrato de locação desse tipo costuma contemplar um aluguel com características bastante peculiares, desdobrado em parcelas fixas e variáveis, num percentual do faturamento obtido pelo locatário, ou equivalente;
as contas podem ser auditadas pelo locador, fiscalizar o movimento econômico do locatário, bem como vistoriar suas instalações;
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outras obrigações a cargo do locatário: res sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer em um complexo comercial que já possui clientela própria; filiar-se à associação dos lojistas, que cuida de interesse comum destes, como publicidade, promoções, etc.; 
é usual a cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro, em decorrência do extraordinário movimento dessa época do ano. Estes e outros encargos podem ser livremente negociados pelas partes;
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formas específicas de ocupação de estabelecimentos: outlet centers (guardam certa semelhança aos shopping centers) são estabelecimentos em que os próprios fabricantes, distribuidores e alguns varejistas instalam-se em pequenos stands, para a venda de seus produtos por preços atrativos, objetivando escoar estoque;
A locação desses espaços é feita por curtíssimo prazo, e os locatários assumem obrigação contratual de praticar preços inferiores aos de mercado.