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SISTEMA DE ENSINO
DIREITO 
EMPRESARIAL
Lei n. 12.529/2011
Livro Eletrônico
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Tacio Muzzi Carvalho e Carneiro
Lei n. 12.529/2011
DIREITO EMPRESARIAL
Apresentação . ............................................................................................................................4
Estabelecimento Empresarial . .................................................................................................5
Natureza jurídica ........................................................................................................................7
Elementos do Estabelecimento Empresarial: Bens Corpóreos e Incorpóreos . ............... 10
Estabelecimento Empresarial e Patrimônio do Empresário . ............................................. 14
Atributos da Empresa: Aviamento e Clientela . .................................................................... 15
Aviamento (Goodwill of Trade ou Goodwill) ......................................................................... 15
Clientela .....................................................................................................................................17
A cessão do Estabelecimento Empresarial: Trespasse ...................................................... 19
Trespasse: Eficácia perante Terceiros – Formalidades . ......................................................22
Trespasse: Eficácia quanto a Terceiros – Credores .............................................................23
Trespasse: Responsabilidade por Débitos e Créditos Anteriores. .....................................25
Trespasse: Vedação de Concorrência (Cláusula de não Concorrência) . ...........................29
Trespasse: Sub-rogação dos Contratos para a Exploração do Estabelecimento . .......... 31
Proteção ao Ponto de Negócio . .............................................................................................36
Direito à Prorrogação Compulsória do Contrato de Aluguel: Ação Renovatória de 
Locação .....................................................................................................................................36
Ação Renovatória . ...................................................................................................................44
Locação em Shopping Center . ...............................................................................................54
Contrato de Locação não Residencial com “Construção Ajustada” (“Construção sob 
Medida” ou “Built-to-Suit”/”Build-to-Suit”) ......................................................................... 58
Disciplina Jurídica da Concorrência . ...................................................................................... 61
Concorrência Desleal . .............................................................................................................62
Infrações da Ordem Econômica . ............................................................................................67
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Resumo ..................................................................................................................................... 77
Questões de Concurso . .......................................................................................................... 89
Gabarito ....................................................................................................................................97
Questões Comentadas . .......................................................................................................... 98
Referências ............................................................................................................................. 114
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ApresentAção
Pontos do edital: estabelecimento empresarial. Natureza jurídica. Estabelecimento e em-
presa. Elementos corpóreos e incorpóreos. A cessão do estabelecimento comercial. Contratos 
para a exploração do estabelecimento. Vedação de concorrência. Os atributos da empresa: 
clientela e aviamento. Locação em Shopping Centers. Ação renovatória de locação. Disciplina 
jurídica da concorrência. Lei n. 12.529, de 30 de novembro de 2011. Concorrência desleal. 
Repressão civil e penal. Infração da ordem econômica. Sanções por infração da ordem econô-
mica.
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ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
Ao contrário das legislações anteriores, o Código Civil de 2002 traz expressamente o con-
ceito de estabelecimento empresarial:
TÍTULO III – Do Estabelecimento
CAPÍTULO ÚNICO – DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da 
empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. (Grifei)
Com base não só na definição legal, mas também doutrinária e jurisprudencial, devemos 
entender o estabelecimento empresarial como o complexo de bens (material e imaterial) or-
ganizado (ou seja, os bens não devem ser considerados individualmente, constituindo um todo 
articulado) utilizado como instrumento do empresário (em sentido amplo – empresário indi-
vidual, sociedade empresária ou EIRELI) para o exercício da empresa (atividade econômica 
organizada).
Nesse sentido, confira a respeito excerto do Informativo 485 do Superior Tribunal de Justi-
ça, em que o estabelecimento empresarial é conceituado nos seguintes termos:
A Turma reiterou o entendimento de que o fundo de comércio – também chamado de 
estabelecimento empresarial (art. 1.142 do CC/2002) – integra o patrimônio da socie-
dade e, por isso, deve ser considerado na apuração de haveres do sócio minoritário exclu-
ído de sociedade limitada. O fundo de comércio é o conjunto de bens materiais (imóveis, 
bens, equipamentos, utensílios etc) e imateriais (marcas registradas, invenções paten-
teadas etc), utilizados por empresário individual ou sociedade empresária no exercício 
de sua atividade empresarial. (Grifei)
[STJ, Informativo 485, 10 a 21 de outubro de 2011. REsp 907.014-MS, Rel. Min. Antônio 
Carlos Ferreira, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2011]
DICA
As expressões “fundo de comércio” e “azienda” (esta última de 
origem italiana) são utilizadas como sinônimas de estabeleci-
mento empresarial.
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Lembremos que o estabelecimento empresarial se enquadra no perfil patrimonial e objeti-
vo da teoria poliédrica da ‘empresa’ do jurista italiano Alberto Asquini, devendo ser considera-
do como conjunto de bens destinados ao exercício da atividade econômica.
Segundo ASQUINI, quatro seriam os perfis distintos da empresa sob o ponto de vista jurídico:
• perfil funcional, caracterizado como uma “particular força em movimento que é a ativi-
dade empresarial dirigida a um determinado escopo produtivo”. Nesse perfil, empresa é 
uma atividade econômica organizada;
• perfil subjetivo, em que se tem a empresa como sinônimo de empresário, ou seja, como 
sujeito de direito (pessoa natural ou jurídica);
• perfil patrimonial e objetivo, considerando a empresa como conjunto de bens destina-
dos ao exercício da atividade econômica, o denominado estabelecimento empresarial 
(também chamado de “fundo de comércio” ou “azienda”);
• perfil corporativo ou institucional, em que a empresa seria “um núcleo social organiza-
do em função de um fim econômico comum”.Esclarecendo: nesse perfil a empresa não 
seria considerada a partir de um ponto de vista individualista como nos demais, mas sim 
institucional, como uma comunidade laboral em que se reúnem o empresário e o seus 
empregados (colaboradores). Registro que essa acepção está ultrapassada, por conta 
de somente se sustentar a partir da ideologia fascista que vigorava à época da edição 
do Código Civil italiano.
Perfis da “empresa” segundo Asquini
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Questão 1 (FAURGS/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E REGISTROS/TJ-RS/2015/
ADAPTADA) No que diz respeito ao Direito Empresarial e ao estabelecimento e livros empre-
sariais, assinale a alternativa que contém a afirmativa correta.
Segundo a teoria dos “Perfis de Empresa”, desenvolvida pelo jurista italiano Alberto Asquini e 
amplamente difundida no Direito Brasileiro, a noção de empresa, analisada sob o prisma do 
chamado “Perfil Objetivo”, é identificada com a atividade empresarial propriamente dita.
Errado.
A noção de empresa, no que diz respeito ao ‘perfil objetivo e patrimonial’ da teoria de Alberto 
Asquini, identifica-se na verdade como o estabelecimento empresarial.
A atividade empresarial propriamente dita (hoje reconhecida precisamente como ‘empresa’) 
corresponde ao ‘perfil funcional’.
nAturezA jurídicA
Majoritariamente, a doutrina (v.g., Oscar Barreto Filho, Fábio Ulhoa, Marcelo Bertoldi e Már-
cia Ribeiro, Haroldo Verçosa, André Santa Cruz, entre outros) e a jurisprudência entendem que 
o estabelecimento empresarial é uma universalidade de fato, tendo em vista que confere ca-
ráter unitário à pluralidade de bens singulares afetada à atividade empresarial, decorrendo da 
vontade do empresário (e não da lei, como ocorre na hipótese de universalidade de direito).
Interessante registrar que os arts. 90 e 91 do Código Civil definem universalidade de fato e 
universalidade de direito nos seguintes moldes:
Art. 90. Constitui universalidade de fato a pluralidade de bens singulares que, pertinentes à mesma 
pessoa, tenham destinação unitária.
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Parágrafo único. Os bens que formam essa universalidade podem ser objeto de relações jurídicas 
próprias.
Art. 91. Constitui universalidade de direito o complexo de relações jurídicas, de uma pessoa, dota-
das de valor econômico. (Grifei).
André Santa Cruz lembra que o enquadramento do estabelecimento empresarial como uni-
versalidade de fato segue orientação da doutrina italiana, destacando que “a organização dos 
bens usados na atividade empresarial não decorre de determinação legal, mas da vontade do 
empresário, que articula os fatores de produção no intuito de explorar um determinado empre-
endimento e auferir lucro”.
Saliento que o próprio conceito de estabelecimento previsto no art. 1.142 do CC prevê que 
ele abarca “todo complexo de bens organizados” (e não o complexo de relações jurídicas), 
sendo que o art. 1.143 do CC permite que o estabelecimento seja objeto unitário de direitos e 
negócios jurídicos:
Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translati-
vos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza.
EXEMPLO
O estabelecimento empresarial, assim como a biblioteca, o rebanho e a galeria de quadros são 
citados como exemplo de universalidade de fato, em razão de a unidade conferida ao acervo 
que os compõem ser decorrente da vontade do seu detentor.
Já como exemplos de universalidade de direito podemos citar a massa falida e o espólio por 
envolverem um complexo de relações jurídicas cuja unificação é decorrente de lei.
Registro que, além do estabelecimento principal (a chamada ‘matriz’), o empresário poderá 
ter outros “estabelecimentos secundários”, conhecidos como ‘filial’, ‘sucursal’ ou ‘agência’.
Confira a respeito o art. 969 do CC:
Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro 
Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscri-
ção originária.
Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser aver-
bada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede. (Grifei).
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Do ponto de vista jurídico, não há propriamente distinção entre filial, sucursal ou agência, 
uma vez que todas são caracterizadas como estabelecimentos secundários pelo CC, tendo, 
portanto, a mesma natureza jurídica do estabelecimento empresarial, ou seja, de universalida-
de de fato.
A filial, sucursal ou agência, embora tenha CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) pró-
prio, não tem personalidade jurídica autônoma e não é sujeita de direito, tratando-se de uma 
universalidade de fato. O sujeito de direito será a pessoa natural (empresário individual) ou a 
pessoa jurídica (sociedade empresária ou EIRELI).
O Superior Tribunal de Justiça tem decidido de forma reiterada e pacífica nesse sentido, 
considerando o estabelecimento como objeto de direitos (e não sujeito de direitos), destacan-
do a sua natureza jurídica (universalidade de fato):
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS DA 
MATRIZ. PENHORA, PELO SISTEMA BACEN-JUD, DE VALORES DEPOSITADOS EM NOME 
DAS FILIAIS. POSSIBILIDADE. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL COMO OBJETO DE 
DIREITOS E NÃO COMO SUJEITO DE DIREITOS. CNPJ PRÓPRIO DAS FILIAIS. IRRELEVÂN-
CIA NO QUE DIZ RESPEITO À UNIDADE PATRIMONIAL DA DEVEDORA.
1. No âmbito do direito privado, cujos princípios gerais, à luz do art. 109 do CTN, são 
informadores para a definição dos institutos de direito tributário, a filial é uma espécie de 
estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa 
jurídica, partilhando dos mesmos sócios, contrato social e firma ou denominação da 
matriz. Nessa condição, consiste, conforme doutrina majoritária, em uma universalidade 
de fato, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo sujeito de direitos, tam-
pouco uma pessoa distinta da sociedade empresária. Cuida-se de um instrumento de 
que se utiliza o empresário ou sócio para exercer suas atividades.
2. A discriminação do patrimônio da empresa, mediante a criação de filiais, não afasta 
a unidade patrimonial da pessoa jurídica, que, na condição de devedora, deve responder 
com todo o ativo do patrimônio social por suas dívidas, à luz de regra de direito proces-
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sual prevista no art. 591 do Código de Processo Civil, segundo a qual “o devedor res-
ponde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e 
futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei”. (destaquei)
(...)
[STJ, REsp 1355812 / RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA 
SEÇÃO, data do julgamento 22/05/2013]
Questão 2 (VUNESP/JUIZ/TJ-SP/2018) A filial de uma sociedade anônima tem a natureza 
de uma
a) sociedade coligada.
b) subsidiária integral.
c) universalidade de fato.
d) pessoa jurídica autônoma.
Letra c.
O STJ tem decidido no sentido de que a filial consiste, “conforme doutrina majoritária, em uma 
universalidade de fato, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo sujeito de 
direitos, tampouco uma pessoa distinta da sociedade empresária. Cuida-se de um instrumen-
to de que se utilizao empresário ou sócio para exercer suas atividades.” [STJ, REsp 1355812 
/ RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, data do julgamento 
22/05/2013]
elementos do estAbelecimento empresAriAl: bens corpóreos e incorpó-
reos
O art. 1.142 do CC enuncia que o estabelecimento empresarial é um “complexo de bens 
organizado para exercício da empresa”.
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Nesse sentido, abarca todos os bens – sejam materiais (bens tangíveis ou corpóreos) ou 
imateriais (intangíveis ou incorpóreos, que não são susceptíveis de apropriação física, mas 
têm valor econômico) – afetados ao exercício da empresa.
Confira excerto de decisão do STJ a respeito:
FALÊNCIA. AÇÃO REVOCATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DE ESTABELECI-
MENTO COMERCIAL DENTRO DO TERMO LEGAL DA FALÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMU-
LAS 5 E 7. PRAZO DECADENCIAL. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ALIENAÇÃO DE 
BENS INCORPÓREOS. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO À MASSA.
(...)
3. O “estabelecimento comercial” é composto por patrimônio material e imaterial, consti-
tuindo exemplos do primeiro os bens corpóreos essenciais à exploração comercial, como 
mobiliários, utensílios e automóveis, e, do segundo, os bens e direitos industriais, como 
patente, nome empresarial, marca registrada, desenho industrial e o ponto.
4. Assim, a alienação dos direitos de exploração de posto de combustível equivale à 
venda do ponto comercial, elemento essencial e constitutivo do estabelecimento, tran-
sação que, sem a autorização dos credores da alienante, rende ensejo à declaração de 
ineficácia em relação à massa falida (art. 52, inciso VIII). (Grifei)
[STJ, REsp 633179 / MT, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, Data 
do Julgamento 02/12/2010]
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Questão 3 (FAURGS/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E REGISTROS/TJ-RS/2015/
ADAPTADA) No que diz respeito ao Direito Empresarial e ao estabelecimento e livros empre-
sariais, assinale a alternativa que contém a afirmativa correta.
Não é possível excluir os bens incorpóreos utilizados pelo empresário na consecução de sua 
atividade da noção de estabelecimento empresarial.
Certo.
Nos termos do art. 1.142 do CC, todos os bens – o que inclui os bens imateriais (incorpóreos) 
– afetados ao exercício da atividade empresarial integram o estabelecimento empresarial.
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da em-
presa, por empresário, ou por sociedade empresária.
Questão 4 (CESPE/DELEGADO/PC-PE/2016/ADAPTADA) A respeito de estabelecimento 
empresarial, aviamento e clientela, assinale a opção correta.
Estabelecimento empresarial corresponde a um complexo de bens corpóreos organizados ao 
exercício de determinada empresa.
Errado.
Não só os bens corpóreos, mas também os incorpóreos (intangíveis ou imateriais) integram o 
estabelecimento empresarial.
Além disso, tal complexo de bens deve estar organizado, ou seja, articulado e conexo
(agregando mais valor e utilidade aos bens em conjunto do que esses considerados individu-
almente), para viabilizar o exercício da atividade empresarial do ponto de vista instrumental.
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Com base nessa função instrumental na organização dos fatores de produção, a doutrina 
sustenta que não é possível o desenvolvimento da empresa (atividade econômica organizada) 
sem o estabelecimento empresarial. A título de exemplo, reproduzo as lições de Marcelo Ber-
toldi e Márcia Ribeiro a respeito:
Não se concebe a existência de um empresário, seja ele pessoa física ou moral, sem o estabeleci-
mento empresarial; por mais rudimentar que seja, toda atividade empresarial necessita da reunião 
de certos bens, que, em seu conjunto, propiciam a consecução dos objetivos empresariais.
Nos termos do art. 862, caput, do Código de Processo Penal (CPC), o estabelecimento empre-
sarial pode ser penhorado, devendo o juiz nomear administrador-depositário:
Art. 862. Quando a penhora recair em estabelecimento comercial, industrial ou agrícola, bem como 
em semoventes, plantações ou edifícios em construção, o juiz nomeará administrador-depositário, 
determinando-lhe que apresente em 10 (dez) dias o plano de administração. (Grifei)
É comum fazer referência ao local da sede ou da filial em que é explorada a atividade empre-
sarial como “estabelecimento empresarial”.
Do ponto de vista jurídico, tal local (chamado de ponto empresarial ou ponto de negócio) 
é somente um dos componentes do estabelecimento empresarial (complexo de bens organi-
zados). Saliento que o ponto empresarial é um bem imaterial (decorrente do valor agregado 
ao imóvel pelo exercício da atividade empresarial) não se confundido com o imóvel em si (que 
muitas vezes pertence a terceiro).
Quanto ao imóvel propriamente em que se localiza a sede da sociedade empresarial (que 
constitui parcela do estabelecimento empresarial quando pertencente ao empresário), o STJ
permite a sua penhora, conforme pacificado por meio do Enunciado n. 451:
Súmula 451. é legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.
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Questão 5 (CESPE/ADVOGADO DA UNIÃO/AGU/2015) Julgue o item a seguir com base 
no entendimento atual do STJ acerca de direito empresarial.
O imóvel no qual se localize o estabelecimento da empresa é impenhorável, inclusive por dívi-
das fiscais.
Errado.
Nos termos da Súmula n. 451, o STJ entende ser possível a penhora do imóvel que abriga a 
sede do estabelecimento empresarial:
Súmula n. 451. É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.
estAbelecimento empresAriAl e pAtrimônio do empresário
Caro(a) aluno(a), também não devemos confundir estabelecimento empresarial com pa-
trimônio do empresário.
Este último (patrimônio) é mais amplo, abarcando inclusive o estabelecimento empresa-
rial, devendo ser entendido como o complexo de bens, direitos e obrigações (incluindo ativos e 
passivos) de uma pessoa (natural ou jurídica).
Confira a respeito as lições de Marlon Tomazette:
(...) o patrimônio deve ser entendido como ‘o complexo de relações jurídicas economicamente 
apreciáveis de uma pessoa’ e não como um complexo de bens, como é o estabelecimento. No pa-
trimônio, estão reunidas todas as relações jurídicas economicamente apreciáveis de uma pessoa, 
ainda que não guardem relação entre si. Já no estabelecimento o essencial é que esse complexo de 
bens seja organizado pelo empresário para o exercício da empresa.
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Atributos dA empresA: AviAmento e clientelA
AviAmento (Goodwill of trAde ou Goodwill)
Importante, amigo(a) aluno(a): a organização do complexo de bens por parte do empresá-
rio (estabelecimento empresarial) gera um sobrevalor – ou seja, um plus em relação aos bens 
considerados individualmente -, tendo em vista a funcionalidade e o potencial de lucratividade 
da atividade empresarial.
Damos o nome de aviamento (também é utilizada a expressão em inglês goodwill of trade 
ou simplesmente goodwill) ao aumento (mais-valia) do valor global dos bens quando organi-
zados para a exploração da empresa.
Confira a respeito a lição de Fábio Ulhoa Coelho:
O valor agregadoao estabelecimento é referido, no meio empresarial, pela locução inglesa goodwill 
of a trade, ou simplesmente goodwill. No meio jurídico, adota-se ora a expressão fundo de comércio
(derivado do francês founds de commerce, e cuja tradução mais ajustada seria, na verdade, fundos 
de comércio), ora aviamento (do italiano aviamento), para designar o sobrevalor nascido da ativida-
de organizacional do empresário. Prefiro falar em fundo de empresa, tendo em vista que o mesmo 
fato econômico e suas repercussões jurídicas se verificam na organização de estabelecimento de 
qualquer atividade empresarial. (Grifei)
Esclareço que, de forma majoritária, a doutrina (Oscar Barreto Filho, Fábio Ulhoa Coelho, 
Marlon Tomazette, entre outros) entende que o aviamento é um atributo da empresa, ou seja, 
uma qualidade decorrente da organização dos bens e não um elemento ou bem incorpóreo em 
si (como o caso do ponto empresarial, por exemplo).
Ora, é justamente o complexo organizado de bens que gera o aviamento, não sendo viável 
a sua alienação individualizada.
Resumindo: o aviamento é uma decorrência da organização do estabelecimento empresa-
rial, não sendo um bem em si.
Registro que, seguindo as lições de Oscar Barreto Filho – uma das principais referências 
nacionais sobre o tema – o aviamento pode ser dividido em aviamento objetivo (ou real) e 
aviamento subjetivo:
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Destaco uma importante decorrência do aviamento: a possibilidade de o empresário – 
mesmo que locatário do imóvel – ser indenizado em caso de desapropriação do imóvel em 
que é explorada a atividade empresarial.
A esse respeito, reproduzo decisão do STJ, registrando que a expressão ‘fundo de comér-
cio’, tem tal decisão, é utilizada como sinônima de ‘estabelecimento empresarial’:
ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO DE EMPRESA. INDENIZAÇÃO. FUNDO DE COMÉR-
CIO. JUROS COMPENSATÓRIOS. JUROS MORATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de incluir na indenização de 
empresa expropriada o valor do fundo de comércio.
2. O fundo de comércio é considerado patrimônio incorpóreo, sendo composto de bens 
como nome comercial, ponto comercial e aviamento, entendendo-se como tal a aptidão 
que tem a empresa de produzir lucros.
(...) (Grifei)
[STJ, REsp 704726 / RS, Relator Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, Data do 
Julgamento 06/03/2006]
Observo que, na decisão acima reproduzida, o aviamento foi considerado de certa forma 
com um bem imaterial, mas não é essa a posição que prevalece majoritariamente.
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Questão 6 (CESPE/DELEGADO/PC-PE/2016/ADAPTADA) A respeito de estabelecimento 
empresarial, aviamento e clientela, assinale a opção correta.
Aviamento refere-se à aptidão que determinado estabelecimento empresarial possui para ge-
rar lucros.
Certo.
Conforme expusemos, o aviamento é o sobrevalor – ou seja, um plus em relação aos bens 
considerados individualmente -, tendo em vista a funcionalidade e o potencial de lucratividade 
do estabelecimento empresarial.
clientelA
A clientela (ou freguesia) é o conjunto de pessoas que adquirem mercadorias ou serviços 
do empresário de forma continuada.
De forma majoritária, a doutrina entende que a clientela não é um elemento do estabeleci-
mento empresarial, mas sim um efeito do aviamento, agregando-lhe valor.
Nesse sentido, em decisão monocrática, o STJ decidiu:
RECURSO ESPECIAL. CONCORRÊNCIA. PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. IMPOS-
SIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.
(...) Isso porque clientela é elemento não apropriável por parte do empresário e não inte-
grante de seu estabelecimento empresarial. Trata-se de ‘conjunto de pessoas que, de 
fato, mantém com o estabelecimento relações continuadas de procura de bens e de ser-
viços’, conforme palavras do Prof. Oscar Barreto Filho, na sua monumental monografia 
‘Teoria do Estabelecimento Comercial (2ª ed. Saraiva, 1988, p. 178). (Grifei)
[STJ, REsp 1462679, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data da Publicação 
20/04/2016]
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Obviamente, quanto mais clientela, maior sobrevalor (aviamento) o estabelecimento terá.
Questão 7 (CESPE/DELEGADO/PC-PE/2016/ADAPTADA) A respeito de estabelecimento 
empresarial, aviamento e clientela, assinale a opção correta.
De acordo com a doutrina, aviamento e clientela são sinônimos.
Errado.
Embora estejam intimamente ligados, aviamento e clientela não se confundem. O primeiro 
reflete o sobrevalor conferido ao estabelecimento empresarial por conta da sua aptidão em 
gerar lucros. Já clientela é o conjunto de pessoas que adquirem mercadorias ou serviços do 
empresário de forma continuada, sendo considerado efeito do aviamento.
Por agregar importante valor ao estabelecimento empresarial, a clientela é objeto de tutela legal.
Assim, o direito de renovação da locação do imóvel empresarial (com possibilidade de 
ajuizamento de ação renovatória) tem, entre seus fundamentos, a intenção de proteger a clien-
tela conquistada com a exploração da empresa em determinado ponto comercial.
Da mesma forma, a Lei n. 9.279, de 1996, estabelece medidas repressivas da concorrência 
desleal, tipificando no art. 195, III, a seguinte conduta:
Art. 195. Comete crime de concorrência desleal quem:
(...)
III – emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem;
(...) (Grifei)
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Questão 8 (CESPE/DELEGADO/PC-PE/2016/ADAPTADA) A respeito de estabelecimento 
empresarial, aviamento e clientela, assinale a opção correta.
Na legislação vigente, não há mecanismos de proteção legal à clientela.
ERRADA.
Há, sim, instrumentos legais para a proteção da clientela. Podemos citar exemplo específi-
co, constante no art. 195, III da Lei n. 9.279, de 1996, como o objetivo de reprimir a concor-
rência ilegal:
Art. 195. Comete crime de concorrência desleal quem:
(...)
III – emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem;
(...) (Grifei)
Da mesma forma, também se entende que o direito de renovação da locação do imóvel 
empresarial, com a possibilidade de ajuizar ação renovatória, também é um instrumento legal 
de proteção da clientela.
A cessão do estAbelecimento empresAriAl: trespAsse
O art. 1.143 do CC permite que o estabelecimento empresarial seja “objeto unitário de di-
reitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua 
natureza”.
Entre tais negócios jurídicos, sem dúvida o de maior destaque é o trespasse, que nada mais 
é do que a cessão onerosa (alienação) do estabelecimento empresarial.
Assim, o trespasse envolve a transferência de todo o complexo de bens organizados (ou de 
parcela substancial que implique a transmissão da sua funcionalidade), permitindo o desen-
volvimento da empresa pelo adquirente.
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Coloquialmente, o trespasse é conhecido pela expressão “passar o ponto”.
Confira a respeito definição de Fábio Ulhoa Coelho:
O estabelecimento empresarial pode ser vendido pelo empresário que o titulariza. O contrato de 
comprae venda de estabelecimento denomina-se trespasse, e é muitas vezes proposto, no meio 
empresarial, por meio das expressões ‘passa-se o ponto’. (Grifei).
Questão 9 (CESPE/DELEGADO/PC-PE/2016/ADAPTADA) A respeito de estabelecimento 
empresarial, aviamento e clientela, assinale a opção correta.
O estabelecimento empresarial não é suscetível de avaliação econômica e, por consequência, 
não pode ser alienado.
Errado.
Nos termos do art. 1.143 e 1.144, o estabelecimento empresarial pode ser objeto de negócios 
jurídicos translativos, incluindo expressamente a alienação:
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Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translati-
vos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza.
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabeleci-
mento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empre-
sário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na 
imprensa oficial. (Grifei).
Nesse sentido, para se configurar o trespasse, entende-se necessária a efetiva transferên-
cia da funcionalidade do estabelecimento empresarial.
Confira a respeito o Enunciado 233 da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça 
Federal (CJF):
Enunciado 233. Art. 1.142: A sistemática do contrato de trespasse delineada pelo Código Civil nos 
arts. 1.142 e ss., especialmente seus efeitos obrigacionais, aplica-se somente quando o conjunto de 
bens transferidos importar a transmissão da funcionalidade do estabelecimento empresarial.
Destaco mais uma vez: o trespasse é sem dúvida o negócio jurídico translativo mais im-
portante envolvendo o estabelecimento empresarial, seja pelo valor agregado ao complexo de 
bens por conta da sua organização (denominado ‘aviamento’), seja porque dá ensejo à suces-
são empresarial com relevantes reflexos obrigacionais.
Caro(a) guerreiro(a), o trespasse (e as suas decorrências) não cai em concurso, despenca!!! 
Percebemos isso ao analisar as questões de prova envolvendo estabelecimento empresarial 
que, em sua maioria, envolvem tal instituto. Isso não é por acaso: dos oito artigos que discipli-
nam especificamente o estabelecimento empresarial no Código Civil (arts. 1.142 a 1.149), sete 
envolvem direta ou indiretamente o trespasse (arts. 1.142 a 1.149). Assim, sugiro que sempre 
leiam tais artigos antes de uma prova de Direito Empresarial, porque a chance de cair pelo 
menos uma questão a respeito é enorme!
Ponto importante: embora as relações obrigacionais do empresário não integrem propria-
mente o estabelecimento empresarial (que se caracteriza como um ‘complexo de bens’), ob-
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viamente haverá impacto sobre tais relações com a transferência onerosa do estabelecimento, 
conforme veremos mais adiante.
Também registro que o trespasse e o arrendamento do estabelecimento empresarial, dada 
a sua instrumentalidade e potencialização de valor, é considerado um meio de recuperação 
judicial da empresa em crise, expressamente previsto no art. 50, VII, da Lei n. 11.101, de 2005 
(Lei de Falência):
Art. 50. Constituem meios de recuperação judicial, observada a legislação pertinente a cada caso, 
dentre outros:
(...)
VII – trespasse ou arrendamento de estabelecimento, inclusive à sociedade constituída pelos pró-
prios empregados;
(...) (Grifei).
trespAsse: eficáciA perAnte terceiros – formAlidAdes
Como condição de eficácia perante terceiros, o art. 1.144 do CC estabelece a necessidade 
de o contrato que envolva alienação, o usufruto ou o arrendamento do estabelecimento ser 
averbado à margem da inscrição do empresário (ou da sociedade empresária ou EIRELI) no 
Registro Público de Empresas Mercantis, devendo ser publicado na imprensa oficial:
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabeleci-
mento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do em-
presário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado 
na imprensa oficial.
Ressalto que tal averbação à margem da inscrição na Junta Comercial e publicação na 
imprensa oficial não é condição de validade do negócio jurídico (mesmo que tais providências 
não sejam adotadas, o contrato será válido entre as partes), mas sim condição de eficácia em 
relação a terceiros.
Questão 10 (FPM/PROMOTOR DE JUSTIÇA/MPE-AM/2015/ADAPTADA) A respeito da 
alienação do estabelecimento é correto afirmar:
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O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, 
só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empre-
sário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado 
na imprensa oficial.
Certo.
É o que dispõe ipsis litteris o art. 1.144 do CC:
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabeleci-
mento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do em-
presário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado 
na imprensa oficial.
trespAsse: eficáciA QuAnto A terceiros – credores
Ao alienar o estabelecimento empresarial, o empresário deve adotar importante providên-
cia: caso não reserve bens suficientes para solver o seu passivo ou pague todos os credores, 
deverá notificá-los para que consintam, de modo expresso ou tácito, no prazo de trinta dias a 
contar da notificação.
É o que dispõe o art. 1.145 do CC:
Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da 
alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento 
destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
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Mais do que conferir eficácia à transferência do estabelecimento empresarial, a inobser-
vância desse dever poderá configurar ato de falência (trespasse irregular), nos termos do art. 
94, III, alínea ‘c’ da Lei n. 11.101, de 2005:
Art. 94. Será decretada a falência do devedor que:
(...)
III – pratica qualquer dos seguintes atos, exceto se fizer parte de plano de recuperação judicial:
(...)
c) transfere estabelecimento a terceiro, credor ou não, sem o consentimento de todos os credores e 
sem ficar com bens suficientes para solver seu passivo;
Além disso, no caso de decretação da falência do empresário, tal alienação será conside-
rada ineficaz em relação à massa falida:
Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do 
estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:
(...)
VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pa-
gamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens sufi-
cientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos 
credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e 
documentos;
Questão 11 (VUNESP/JUIZ/TJ-MS/2015) É correto afirmar acerca do estabelecimento,con-
forme disciplinado pelo Código Civil.
Não restando ao alienante bens suficientes para solver seu passivo, a eficácia da alienação do 
estabelecimento dependerá do pagamento de todos os credores, ou do consentimento expres-
so destes, no prazo de sessenta dias a partir da notificação.
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Errado.
Nos termos do art. 1.145 do CC, o prazo para emitir consentimento, expresso ou tácito, é de 
trinta dias:
Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da 
alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento 
destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação. (Grifei).
trespAsse: responsAbilidAde por débitos e créditos Anteriores
Desde que regularmente contabilizados, o adquirente do estabelecimento empresarial res-
ponde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência.
Contudo, o devedor primitivo continuará solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, 
nos seguintes moldes:
Confira a redação do art. 1.146 do CC:
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à 
transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidaria-
mente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quan-
to aos outros, da data do vencimento. (Grifei)
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Questão 12 (CESPE/PROCURADOR FEDERAL/AGU/2010) Após percuciente análise, Beta 
Ltda. adquiriu, em 10/12/2009, o estabelecimento empresarial de Alfa Ltda., cujo contrato foi 
averbado à margem da inscrição da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas 
Mercantis, e publicado na imprensa oficial em 15/1/2010. O referido estabelecimento, quando 
de sua alienação, apresentava inúmeros débitos regularmente contabilizados, todos com ven-
cimento no dia 2/1/2011. Nessa situação, Alfa Ltda. continuará solidariamente obrigada ao 
pagamento dos aludidos débitos até 2/1/2012.
Certo.
Nos termos do art. 1.146 do CC, parte final, o alienante ficará responsável pelos créditos ainda 
não vencidos, pelo prazo de um ano, a contar do efetivo vencimento:
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à 
transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidaria-
mente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quan-
to aos outros, da data do vencimento. (Grifei)
Mas atenção: esse dispositivo não se aplica aos débitos tributários e trabalhistas, que são 
regidos por normas específicas.
Assim, em relação aos débitos tributários, o art. 133 do Código Tributário Nacional (CTN) 
preceitua:
Art. 133. A pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, 
fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva 
exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos 
tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até à data do ato:
I – integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade;
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II – subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis 
meses a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, 
indústria ou profissão.
(...) (destaquei).
Quanto aos débitos trabalhistas, o sucessor (adquirente) fica responsável exclusivamente 
por eles, salvo comprovação de fraude, nos termos dos arts. 10, 448 e 448-A da Consolidação 
das Leis do Trabalho (CLT) estabelecem:
Art. 10 – Qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa não afetará os direitos adquiridos por 
seus empregados.
(...)
Art. 448 – A mudança na propriedade ou na estrutura jurídica da empresa não afetará os contratos 
de trabalho dos respectivos empregados.
Art. 448-A. Caracterizada a sucessão empresarial ou de empregadores prevista nos arts. 10 e 448 
desta Consolidação, as obrigações trabalhistas, inclusive as contraídas à época em que os empre-
gados trabalhavam para a empresa sucedida, são de responsabilidade do sucessor.
Parágrafo único. A empresa sucedida responderá solidariamente com a sucessora quando ficar 
comprovada fraude na transferência.
Caso o trespasse (alienação do estabelecimento empresarial) ocorra no âmbito de processo 
de recuperação judicial ou falência, a Lei n. 11.101, de 2005 (Lei de Falência), em seus arts. 
60 e 141, estabelece que o adquirente não ficará responsável por qualquer tipo de débito, in-
clusive trabalhista e tributário. Tais dispositivos são fortemente informados pelo princípio da 
preservação da empresa, já que possibilita a venda unitária do estabelecimento (agregando o 
plus do aviamento), ao mesmo tempo que torna atrativa a sua aquisição e o prosseguimento 
da exploração da empresa (situação que praticamente não ocorria anteriormente a esse per-
missivo legal, em virtude do enorme risco envolvido na sucessão empresarial):
Art. 60. Se o plano de recuperação judicial aprovado envolver alienação judicial de filiais ou de uni-
dades produtivas isoladas do devedor, o juiz ordenará a sua realização, observado o disposto no art. 
142 desta Lei.
Parágrafo único. O objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do ar-
rematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, observado o disposto no 
§ 1º do art. 141 desta Lei.
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(...)
Art. 141. Na alienação conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de suas filiais, pro-
movida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:
I – todos os credores, observada a ordem de preferência definida no art. 83 desta Lei, sub-rogam-se 
no produto da realização do ativo;
II – o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas 
obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e 
as decorrentes de acidentes de trabalho.
§ 1º O disposto no inciso II do caput deste artigo não se aplica quando o arrematante for:
I – sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido;
II – parente, em linha reta ou colateral até o 4º (quarto) grau, consanguíneo ou afim, do falido ou de 
sócio da sociedade falida; ou
III – identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão.
§ 2º Empregados do devedor contratados pelo arrematante serão admitidos mediante novos con-
tratos de trabalho e o arrematante não responde por obrigações decorrentes do contrato anterior. 
(Grifei)
No que diz respeito aos créditos, o art. 1.149 do CC estabelece que:
Art. 1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em re-
lação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor 
ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
Assim, quanto aos créditos, a publicação da transferência é ação importante, porque dá 
publicidade aos devedores sobre o novo credor (adquirente do estabelecimento), pessoa a 
quem devem ser pagos os débitos pendentes.
Questão 13 (VUNESP/JUIZ/TJ-MS/2015) É correto afirmar acerca do estabelecimento,con-
forme disciplinado pelo Código Civil.
A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação 
aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor 
ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
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Certo.
É o que preceitua o art. 1.149 do CC:
Art. 1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em re-
lação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor 
ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
trespAsse: vedAção de concorrênciA (cláusulA de não concorrênciA)
O art. 1.147 do CC estabelece a denominada “cláusula de não concorrência” (também cha-
mada de “cláusula de restabelecimento” ou “cláusula de interdição da concorrência”):
Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer con-
corrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.
Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista 
neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.
Como regra (salvo autorização expressa), fica vedado ao empresário que alienar o seu 
estabelecimento empresarial fazer concorrência ao adquirente nos cinco anos subsequentes 
à transferência.
Caso não ocorra propriamente a alienação, mas sim o arrendamento ou usufruto do esta-
belecimento, a proibição perdurará durante o prazo do contrato.
Tal cláusula implícita é balizada no princípio da boa-fé objetiva, tendo como principal es-
copo evitar o desvio de clientela do adquirente.
De forma geral, a doutrina e a jurisprudência entendem que a cláusula de não concorrência 
veda a exploração do mesmo ramo de atividade no local (ou “praça”) onde está sediado o es-
tabelecimento ou, caso expresso, na área designada no contrato de trespasse.
Contudo, por implicar limitação da concorrência, registro tendência dos tribunais em abran-
dá-la quando se extrapola a regra geral prevista no citado art. 1.147 do CC, mesmo que contra-
tualmente.
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Nesse sentido, cito o Enunciado 490 da V Jornada de Direito Civil do CJF:
Enunciado 490. Art. 1.147: A ampliação do prazo de 5 (cinco) anos de proibição de concorrência 
pelo alienante ao adquirente do estabelecimento, ainda que convencionada no exercício da autono-
mia da vontade, pode ser revista judicialmente, se abusiva. (Grifei)
O STJ já teve a oportunidade de analisar a questão e decidir nesse sentido, inclusive fazen-
do expressa menção ao citado enunciado do CJF no corpo do acórdão. Transcrevo a seguir 
excerto da ementa:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E EMPRESARIAL. ACÓRDÃO ESTADUAL 
DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. INEXISTÊNCIA DE MALFERIMENTO AOS ARTS. 165, 
458, II E III, E 535, II, DO CPC. “CLÁUSULA DE NÃO RESTABELECIMENTO”. AUSÊNCIA 
DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 166, II E VII, E 421 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO INDE-
TERMINADO DA REFERIDA CLÁUSULA. ABUSO. LIMITAÇÃO TEMPORAL. NECESSIDADE. 
PRAZO DE 5 ANOS. CRITÉRIO DO ART. 1.147 DO CC/2002. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE 
INFRAÇÃO À ORDEM ECONÔMICA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMOSTRADO. 
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
2. É válida a cláusula de “não restabelecimento” no tocante ao seu objeto, rejeitando-
-se a alegada violação ao art. 166, II e VII, do Código Civil de 2002, pois é regra comum 
nos negócios jurídicos que envolvem transmissão de direitos sobre estabelecimentos, 
amplamente utilizada no cotidiano empresarial. Insta mencionar que o CC/2002 inovou 
ao trazer expressamente, no seu art. 1.147, a “cláusula de não restabelecimento”.
3. O art. 421 de CC/2002 positivou o princípio da função social dos contratos como limi-
tador da liberdade de contratar, inexistindo violação a essa norma, no estabelecimento 
da cláusula de “não restabelecimento”, usual na realidade empresarial para coibir a con-
corrência desleal.
4. Mostra-se abusiva a vigência por prazo indeterminado da cláusula de “não restabele-
cimento”, pois o ordenamento jurídico pátrio, salvo expressas exceções, não se coaduna 
com a ausência de limitações temporais em cláusulas restritivas ou de vedação do exer-
cício de direitos. Assim, deve-se afastar a limitação por tempo indeterminado, fixando-se 
o limite temporal de vigência por cinco anos contados da data do contrato, critério razoá-
vel adotado no art. 1.147 do CC/2002.
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5. A aludida cláusula não se incompatibiliza com os arts. 20, II e IV, e 21, IV, V e X, da Lei 
n. 8.884/94, pois para se configurar infração à ordem econômica é imprescindível que 
alguma das condutas elencadas no art. 21 ocasione, de forma efetiva ou potencial, efei-
tos previstos no art. 20, o que não ocorre no caso em exame.
(...)
7. Recurso especial parcialmente provido.
[STJ, REsp 680815 / PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, Data do Julga-
mento 20/03/2014]
Questão 14 (FPM/PROMOTOR DE JUSTIÇA/MPE-AM/2015/ADAPTADA) A respeito da 
alienação do estabelecimento é correto afirmar:
Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrên-
cia ao adquirente nos dez anos subsequentes à transferência.
Errado.
De acordo com o art. 1.147 do CC, o prazo da cláusula de não concorrência implícita é de cinco 
anos.
Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer con-
corrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência. (Destaquei).
trespAsse: sub-roGAção dos contrAtos pArA A explorAção do 
estAbelecimento
Apesar de não integrarem propriamente o estabelecimento empresarial (complexo de bens 
organizados), os contratos do empresário também são impactados pelo trespasse.
Nesse sentido, salvo disposição em contrário, a transferência do estabelecimento importa 
a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para a sua exploração, caso:
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Confira o disposto no art. 1.148 do CC:
Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente 
nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, po-
dendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se 
ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.
Questão 15 (ESAF/PROCURADOR DA FAZENDA/PGFN/2015/ADAPTADA) Assinale a op-
ção correta.
A transferência do estabelecimento empresarial importa a sub-rogação do adquirente nos con-
tratos negociados anteriormente pelo alienante, podendo os terceiros rescindir apenas aque-
les contratos que têm caráter pessoal.
Errado.
Além dos contratos de caráter pessoal, os terceiros também podem rescindir outros contratos 
no prazo de noventa dias a contar da publicação, se ocorrer justa causa:
Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos 
contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo 
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os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicaçãoda transferência, se ocor-
rer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.
Ponto interessante envolve controvérsia sobre a natureza pessoal (ou não) do contrato de 
locação do imóvel em que é explorada a atividade empresarial (ponto empresarial).
A questão ganha relevo pois envolve enunciados divergentes no âmbito de jornadas do 
próprio Conselho de Justiça Federal (CJF).
Nesse sentido, na III Jornada de Direito Civil do CJF (ocorrida entre os dias 1º e 3 de de-
zembro de 2004) foi editado o Enunciado 234, reconhecendo o caráter pessoal (com a conse-
quente não transmissão automática) do contrato de locação:
Enunciado n. 234. Art. 1.148: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o 
contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adqui-
rente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.
O citado Enunciado n. 234, inclusive, foi editado para mudar entendimento anterior em 
sentido contrário, materializado no Enunciado n. 64 da I Jornada de Direito Civil do CJF: “A 
alienação do estabelecimento empresarial importa, como regra, na manutenção do contrato de 
locação em que o alienante figura como locatário.” (Cancelado).
Posteriormente, a I Jornada de Direito Comercial (realizada no período de 22 a 24 de outu-
bro de 2012) editou o Enunciado 8 defendendo a ausência de caráter pessoal do contrato de 
locação, com a consequente sub-rogação como regra geral:
Enunciado n. 8. A sub-rogação do adquirente nos contratos de exploração atinentes 
ao estabelecimento adquirido, desde que não possuam caráter pessoal, é a regra geral, 
incluindo o contrato de locação.
Registro, inicialmente, que ambas as posições são sustentáveis. O Enunciado 234 da III 
Jornada de Direito Civil tem por fundamento o disposto no art. 13 da Lei n. 8.245, de 1991 (Lei 
de Locação) ao passo que o Enunciado 8 da I Jornada de Direito Comercial é baseado em in-
terpretação do art. 1.148 do CC.
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De qualquer forma, embora os dois posicionamentos sejam sustentáveis, entendo, nos 
termos do Enunciado 234, que a sub-rogação do contrato de locação do ponto comercial não é 
automática, dependendo de prévia e escrita anuência do locador. Isso porque a Lei de Locação 
é especial em relação ao Código Civil, constando disposição expressa nesse sentido:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, depen-
dem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente 
a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste arti-
go, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
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proteção Ao ponto de neGócio
O ponto de negócio (também chamado de ponto empresarial/comercial ou propriedade 
comercial) é o local – não só físico, mas também virtual – em que o empresário exerce a sua 
atividade com a fixação do seu estabelecimento empresarial.
Lembro mais uma vez que o ponto empresarial não se confunde com o imóvel em que 
fica sediado o estabelecimento, tratando-se de bem imaterial, cujo valor decorre da qualidade 
especial conferida ao imóvel por parte do empresário.
Sem dúvida, é um dos mais importantes elementos do estabelecimento empresarial, pos-
suindo valor econômico, notadamente porque vincula ao ponto a clientela conquistada com o 
exercício da empresa.
Confira lição de André Santa Cruz a respeito:
Um dos principais elementos do estabelecimento empresarial é o chamado ponto de negócio, lo-
cal em que o empresário exerce sua atividade e se encontra com a sua clientela. Nos dias atuais, 
não se deve entender o ponto de negócio apenas como local físico, em função da proliferação dos 
negócios via internet. Assim, o ponto pode ter existência física ou virtual. Este seria o site, ou seja, 
o endereço eletrônico por meio do qual os clientes encontram o empresário. Em suma: o site de 
determinado empresário individual ou sociedade empresária é o seu ponto empresarial virtual ou 
ponto de negócio virtual.
Sendo o ponto de negócio, como dissemos acima, um dos mais relevantes elementos do estabe-
lecimento empresarial, senão o mais relevante, o ordenamento jurídico lhe confere uma proteção 
especial, que se manifesta, sobretudo, quando o ponto é alugado.
direito à prorroGAção compulsóriA do contrAto de AluGuel: Ação 
renovAtóriA de locAção
Com o objetivo de proteger o ponto empresarial e a clientela a ele relacionada, é conferido 
ao empresário o direito de renovação compulsória da locação do imóvel empresarial.
Tal direito funda-se no fato de o empresário fazer investimentos usualmente consideráveis 
para atrair e ganhar respeito da clientela, vinculando o seu nome ao ponto empresarial.
Nesse sentido, baseado na doutrina de Fábio Ulhoa Coelho, reconhece-se ao empresário o 
direito de inerência ao ponto, garantindo-lhe o direito de manutenção do exercício da atividade 
empresarial no local (físico ou digital) em que se encontra estabelecido.
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Quando o empresário é proprietário do imóvel, não há maiores problemas na sua per-
manência.
Contudo, quando locatário, instituiu-se o direito à renovação do contrato locatício (juris 
locato), mesmo que contra a vontade do locador (com a possibilidade de ajuizamento de ação 
específica – ação renovatória), desde que atendidos os requisitos legais.
Objetivou-se, assim, evitar a exigência de preços abusivos (as chamadas ‘luvas’) para que 
o empresário mantivesse em atividade o ponto de negócio a que ele agregou valor.
Questão 16 (CESPE/JUIZ/TJ-DFT/2014/ADAPTADA) No que se refere ao contrato de loca-
ção de imóveis não residenciais, assinale a opção correta.
A ação renovatória busca assegurar não apenas os valores praticados segundo o contrato de 
locação celebrado entre as partes, mas também a juris locato e o direito de inerência.
Certo.
Conforme expusemos, o direito de inerência ao ponto garante ao empresário o direito de ma-
nutenção do exercício da atividade empresarial no local (físico ou digital) em que se encontra 
estabelecido. Para assegurá-lo, foi estabelecido legalmente o direito de renovação automática
do contrato locatício (juris locato), mesmo contra a vontade do locador, desde que atendidos 
os requisitos legais, nos termos do art. 51 da Lei de Locação:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do 
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos 
seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto 
de três anos.
(...) (destaquei)
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Confira a respeito excerto de acórdão do STJ em que se destaca a natureza e a importância 
de tal direito, inclusive com a possibilidade de propositura de ação própria (açãorenovatória) 
para assegurá-lo. Destaco que referida ação é considerada o “mais poderoso instrumento de 
proteção do fundo empresarial”:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO 
DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALA-
ÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELU-
LAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. 
CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA. JULGAMENTO: CPC/15.
(...)
3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empre-
sarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio 
mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não 
residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preser-
var a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art. 
51 da Lei n. 8.245/91).
4. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de prote-
ção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de 
evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do 
imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade 
empresarial.
(...)
[STJ, REsp 1.790.074-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, jul-
gado em 25/06/2019, Informativo 651, de 02/08/2019]
Direito à Prorrogação Compulsória do Contrato de Aluguel: Requisitos Le-
gais
Atualmente, o direito de renovação compulsória do contrato de locação empresarial (“imó-
vel não residencial”, na dicção legal, que abrange também a sociedade não empresária) é disci-
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plinado pelo art. 51 da Lei n. 8.245, de 1991 (Lei de Locação), sendo garantido tal direito desde 
que, cumulativamente:
• I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (re-
quisito formal);
• II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos (esta hi-
pótese é chamada pela doutrina de “accessio temporis”) dos contratos escritos seja de 
cinco anos (requisito temporal);
• III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e 
ininterrupto de três anos (requisito material).
Saliento a preocupação do legislador em realmente proteger o valor agregado ao ponto 
empresarial, com o estabelecimento de requisitos formal, temporal e material.
Questão 17 (CESPE/JUIZ/TJ-DFT/2014/ADAPTADA) No que se refere a contratos mercan-
tis específicos, assinale a opção correta.
Salvo expressa previsão contratual em contrário e desde que atendidas as condições legais, o 
locatário de contrato de locação mercantil goza da prerrogativa legal de possibilidade de sua 
renovação, independentemente da vontade do locador.
Errado.
Nos termos do art. 51 da Lei n. 8.245, de 1991, não há espaço contratual para cláusula que 
exclua o direito à renovação compulsória, situação que macularia o instituto:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do 
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos 
seja de cinco anos;
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III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto 
de três anos.
(...) (destaquei)
Exceções ao Direito à Prorrogação Compulsória do Contrato de Aluguel: Hi-
póteses de não Aplicação da Lei de Locação
A Lei de Locação não se aplica a todos os tipos de contratos de locações, tendo em vista que 
o parágrafo único do art. 1º excepciona alguns casos, que serão regidos por leis especiais ou 
pelo Código Civil:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e funda-
ções públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam 
serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. (Grifei).
Questão 18 (CESPE/JUIZ/TJ-DFT/2014/ADAPTADA) No que se refere ao contrato de loca-
ção de imóveis não residenciais, assinale a opção correta.
Contrato de locação empresarial celebrado com autarquia, na condição de locadora, é regido 
pela Lei n. 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, com a possibilidade de 
previsão de cláusulas exorbitantes, conforme a Lei n. 8.666/1993.
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Errado.
A Lei n. 8.245, de 1991, consoante art. 1º, parágrafo único, ‘a’, I, não se aplica aos imóveis de 
propriedade de entes públicos, de suas autarquias e fundações públicas:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e funda-
ções públicas;
(...) (Grifei).
Direito à Prorrogação Compulsória do Contrato de Aluguel: Direito do Ces-
sionário/Sucessor e Peculiaridade da Sublocação Total
Quanto ao cessionário ou sucessor do locatário original, o STF entende que aquele (ces-
sionário ou sucessor) poderá somar ao seu tempo o deste (locatário original – cedente ou 
sucedido). Confira a respeito o Enunciado n. 482 do STF, a contrario sensu:
Súmula n. 482. O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não 
pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto 
24.150. (Redação original, esclarecendo que tal decreto era o normativo em vigor quando a súmula 
foi editada).
Tal soma de tempo é baseado no disposto no § 1º do art. 51, que preceitua que:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do 
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
(...)
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da 
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido 
pelo sublocatário.
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Contudo, conforme se depreende da parte final desse dispositivo, no caso de sublocação 
total do imóvel, “o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário”. Nesse 
sentido decidiu o STJ:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO 
RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR 
VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁU-
SULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PRO-
BATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDI-
MENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
(...)
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunalde Justiça, a distribuidora de 
petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de 
aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o 
imóvel ao revendedor varejista. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido.” [STJ, 
AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, jul-
gado em 03/03/2015]
Questão 19 (CESPE/JUIZ/TJ-DFT/2014/ADAPTADA) No que se refere ao contrato de loca-
ção de imóveis não residenciais, assinale a opção correta.
Uma distribuidora de petróleo que, legalmente impedida de comercializar diretamente seus 
produtos, subloque totalmente o imóvel de que seja locatária a um revendedor varejista, tem 
legitimidade, segundo a jurisprudência do STJ, para propor ação renovatória da locação.
Errado.
O STJ entendeu em sentido contrário [STJ, AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FE-
LIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015], no sentido de a legitimidade ativa 
ser somente do sublocatário, tomando como base o disposto no § 1º do art. 51, parte final:
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Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do 
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos 
seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto 
de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da 
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido 
pelo sublocatário. (Destaquei).
Mas muita atenção, caro(a) aluno(a), pois há exceção a essa regra: a Lei 13.966, de 2019 
(nova lei de franquia) estabelece que não só o franqueado-sublocatário, mas também o fran-
queador-sublocador têm legitimidade para ajuizamento da ação renovatória:
Art. 3º Nos casos em que o franqueador subloque ao franqueado o ponto comercial onde se acha 
instalada a franquia, qualquer uma das partes terá legitimidade para propor a renovação do con-
trato de locação do imóvel, vedada a exclusão de qualquer uma delas do contrato de locação e de 
sublocação por ocasião da sua renovação ou prorrogação, salvo nos casos de inadimplência dos 
respectivos contratos ou do contrato de franquia.
Além disso, mesmo no caso de o contrato de locação estar no nome de pessoa natural, 
caso haja autorização no contrato que o imóvel seja utilizado para atividades de sociedade da 
qual faça parte (passando a pertencer a ela o fundo de comércio), o direito a renovação poderá 
ser exercido pelo locatário ou pela sociedade (art. 51, § 2º da Lei de Locação).
Da mesma forma, caso a sociedade empresarial seja dissolvida pela morte de um dos 
sócios, “o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no 
mesmo ramo” (art. 51, § 3º da Lei de Locação).
Atendidos os requisitos legais, o empresário – e também as sociedades não empresárias 
(na nomenclatura anterior ao CC, “sociedades civis com fim lucrativo” -, nos termos do § 4º do 
art. 51) farão jus, a princípio, à renovação compulsória do contrato, devendo procurar o locador 
para formalizar a prorrogação.
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Ação renovAtóriA
Caso não se chegue a consenso com o locador, o empresário locatário deverá ajuizar ação 
renovatória.
Ação Renovatória: Prazo para Propositura e Período de Prorrogação
A ação renovatória, consoante dispõe o art. 51, § 5º, da Lei de Locação, deverá ser ajuizada 
“no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finaliza-
ção do prazo do contrato em vigor”, sob pena de decair desse direito.
Além disso, nos termos de entendimento do STJ, a prorrogação compulsória deverá ser pelo 
mesmo período do contrato em vigor (exemplo, se o último contrato tinha duração de dois anos, 
o prazo da prorrogação deverá ser de dois anos), limitado ao período máximo de cinco anos. 
Registro que não há limite de prorrogações possíveis (basta o preenchimento dos requisitos 
legais), sendo que a atualização do valor do aluguel também poderá ser discutida na demanda:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A 
ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO 
ULTRA PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. INCIDÊNCIA DA 
SÚMULA N. 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO 
DO MÉRITO POR PERDA DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE 
PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO. NECESSIDADE. RECURSO A QUE 
SE NEGA PROVIMENTO.
(...)
3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo contratual, por 
igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por estar intrinsecamente vinculada 
com a locação, a atualização do valor do aluguel também é objeto da demanda.
(...)
[STJ, REsp 1528931 / SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, Data do 
Julgamento 13/11/2018]
Locação comercial. Ação renovatória. Soma de mais de dois contratos ininterruptos. 
Prazo da prorrogação. Período referente ao último contrato.
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1. Tratando-se de soma de dois ou mais contratos ininterruptos, o prazo a ser fixado na 
renovatória deve ser o mesmo do último contrato em vigor, observado o limite máximo 
de cinco anos.
2. No caso, tendo sido o último pacto estabelecido por dois anos, por esse período deve 
ser prorrogada a locação na renovatória.
3. Recurso especial do qual, pelo dissídio, se conheceu em parte e ao qual se deu provi-
mento nesse ponto.
[STJ, REsp 693729 / MG, Relator Ministro NILSON NAVES, SEXTA TURMA, Data do Julga-
mento 22/08/2006]
Para assegurar o exercício do direito de renovação compulsória do contrato de locação, a lei 
estabelece a necessidade de propositura de ação própria (ação renovatória) nos seis primei-
ros meses do último ano de vigência do contrato de locação, sob pena de operar a decadência
de tal direito. Nos termos de entendimento do STJ, o alongamento do prazo será “por igual 
prazo” (art. 51, caput), limitado ao período máximo de cinco anos.
EXEMPLO
Imaginemos um contrato de locação que irá expirar em 01.10.2021. Será possível o ajuiza-
mento da ação renovatória a partir de 01.10.2020 (1 ano antes do fim do contrato), tendo 
como prazo máximo 31.03.2021 (6 meses antes do fim do contrato).
Interessante verificar a amplitude da proteção conferida ao ponto empresarial pelo STJ. A 
título de exemplo, cito o reconhecimento da possibilidade de ajuizamento de ação renovatória de 
imóvel locado por concessionária de telefonia em que foi instalada Estação Rádio Base (ERB):
A “estação rádio base” (ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio 
de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de 
ação renovatória fundada no art. 51 da Lei n. 8.245/1991.
[STJ, REsp 1.790.074-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, jul-
gado em 25/06/2019, Informativo 651, de 02/08/2019]
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Ação Renovatória: Petição Inicial
Nos termos do art. 71 da Lei de Locação, a petição