CCJ0014-WL-D-SIA-Contratos - Locação de Imóveis

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Cristian alugou imóvel residencial urbano por
prazo determinado a Leandra, contendo cláusulas
expressas de vigência, de preferência e de renúncia
a indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e
necessárias.
O contrato não foi averbado no Cartório em
que está registrado o imóvel.
Durante a vigência do contrato, Cristian
vendeu o imóvel a Tereza, que notificou Leandra
para que ela se retirasse do imóvel em 90 dias.
Caso Concreto
Considerando as normas que regulam a
locação de imóveis urbanos, responda
JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) É válida a cláusula de renúncia à indenização
pelas benfeitorias necessárias e úteis?
B) Leandra pode opor a cláusula de vigência a
Tereza para permanecer como locatária do imóvel?
C) O que pode fazer Leandra em razão do
descumprimento do direito de preferência?
Caso Concreto
O Código Civil rege a matéria pertinente as
locações em seus artigos 565 a 578, porém, em
face o quanto estabelecido pelo artigo 2.036 os
imóveis urbanos estão sujeitos a lei especial.
A lei especial em referência é a Lei 8.245/91
vulgarmente conhecida como Lei do Inquilinato ou
Locação, com as alterações da Lei 12.112/2009.
Por oportuno, deve ser frisado que com
relação ao patrimônio público aplica-se o quanto
estabelecido pelo Decreto-Lei nº 9.760/46 e Lei
8.666/93.
Introdução
Locação predial consiste na locação regida
pela Lei 8.245/91 (Lei de Locações). Indica,
portanto, o contrato através do qual o locador
transfere ao locatário a posse de determinado bem
imóvel urbano para utilização conforme determinado
pela avença e, subsidiariamente, pela legislação.
Conceitos
É fundamental estabelecer a diferença
existente entre imóvel urbano e imóvel rural.
Imóvel urbano: é aquele destinado à residência,
indústria, comércio e serviços com intuito
empresarial, regulado pela Lei nº 8.245/91;
Imóvel rural: é aquele destinado à agricultura, à
pecuária, ao extrativismo ou terrenos baldios,
estando regulado pelo Lei nº 4.504/64(Estatuto da
Terra).
Conceitos
O contrato de locação é estabelecido entre o
locador (proprietário do imóvel) e o locatário
(inquilino).
Neste negócio jurídico poderá haver uma
terceira pessoa, que é o garantidor do cumprimento
de todas as obrigações assumidos pelo locatário,
que é chamado de fiador.
Sujeitos
Bilateral: obrigação recíproca;
Oneroso: há retribuição para ambas as partes;
Consensual: vontade das partes; 
Comutativo: prestações certas e determinadas;
Não-solene: forma livre;
Natureza Jurídica
- Em havendo multiplicidade de locadores ou
locatários esses são solidários entre si;
- Vênia conjugal: devida somente para aqueles
contratos com prazo superior a 10 anos, exceção
para o regime de separação total de bens (art. 3º);
- O locador não poderá reaver o imóvel antes do
final do prazo. O locatário deverá pagar a multa de
forma proporcional;
- A ação competente para reaver o imóvel é a de
despejo;
Características
- A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo;
por violação das cláusulas contratuais e para
reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
- Em morrendo o locador transmite-se os direitos
aos herdeiros. Se for o locatário transmite-se a seu
cônjuge ou herdeiros desde que estejam residindo
no imóvel;
- A sublocação depende de autorização expressa
do locador a ser concedida ou não contados 30 dias
da notificação;
Características
- Na sublocação, aplicam-se as regras da locação;
- O locatário é responsável pelos prejuízos
provocados pelo sublocatário no imóvel e pela falta
dos pagamentos legais (condomínio, luz, etc);
- O aluguel será aquele fixado pelo locador ou
estabelecido em comum acordo pelas partes; o seu
reajuste deverá ser anual e pelo índice de correção
pactuado ou por valor fixado.
Características
O locador pode exigir:
I – caução (3 meses da locação);
II – fiança; 
III – seguro de fiança locatícia. 
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de 
investimento. 
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma 
das modalidades de garantia num mesmo contrato 
de locação; prevalece a primeira que aparecer no 
contrato. 
Garantias – Art. 37
- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado
de servir ao uso a que se destina;
- garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado;
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação;
- pagar as taxas de administração imobiliária, se
houver, e de intermediações;
- pagar os impostos e taxas, ... , salvo disposição
expressa em contrário no contrato;
Obrigações do Locador – Art. 22 
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da
locação, legal ou contratualmente exigíveis;
- servir - se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, ... , devendo tratá-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em
que o recebeu;
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
reparação a este incumba, bem como as eventuais
turbações de terceiros;
Obrigações do Locatário – Art. 23
- realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
- pagar as despesas de telefone e de consumo de
força, luz e gás, água e esgoto;
- cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
- pagar o prêmio do seguro de fiança;
- pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Obrigações do Locatário – Art. 23
O locatário tem preferência para adquirir o
imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A comunicação deverá conter todas as
condições do negócio e, em especial, o preço, a
forma de pagamento, a existência de ônus reais,
bem como o local e horário em que pode ser
examinada a documentação pertinente
Direito de Preferência – Art. 27
O adquirente não está obrigado a respeitar o
contrato de locação, podendo denunciar
imediatamente.
O adquirente deverá respeitar o contrato se
nele estiver consignada cláusula de vigência,
devidamente registrada no CRI ou Títulos e
Documentos
O locatário deverá desocupar o imóvel no
prazo de 90 dias após notificação, desde que não
haja a cláusula restritiva.
Alienação – Art. 8
Locação residencial (arts. 46 e 47);
Locação por temporada (arts. 48 a 50);
Locação não residencial (arts. 51 a 57).
Espécies
O prazo igual ou superior a 30 meses: há
prorrogação do contrato caso, ao final do prazo
estabelecido, que não seja requerida a extinção e o
locatário permaneça na posse do imóvel por mais
de 30 dias, sem oposição.
A prorrogação, portanto, é a regra, devendo a
intenção de extinção ocorrer por manifestação
inequívoca. Uma vez prorrogado, o contrato
passará a prazo indeterminado.
Nesta hipótese, poderá o locador denunciá-lo
a qualquer tempo, por qualquer motivo, desde que
comunique o locatário com 30 dias de antecedência
(denúncia vazia).
Loc. Residencial – Art. 46 e 47
O contrato com prazo inferior a 30 meses:
prorrogação automática do contrato se, ao final do
prazo estabelecido, não for o imóvel reclamado de
volta pelo locador ou devolvido pelo locatário.
Não se exige, posse de mais de 30 dias pelo
locatário, passando a prazo indeterminado.
Cabe atentar para relevante diferença com
relação ao contrato com prazo superior a 30 meses:
após a prorrogação, o contrato somente poderá
resilido pelo locador se este estiver motivado por
uma das hipóteses elencadas no art. 47 (denúncia
cheia).
Loc. Residencial – Art. 46 e 47
A contratação por temporada é considerada
subespécie dos contratos de locação residencial.Interessante destacar alguns pontos:
- possibilidade de pagamento antecipado dos
alugueres, em uma única parcela, característica que
desaparecerá se o contrato for prorrogado por
tempo indeterminado;
Loc. Temporada – Art. 48 a 50 
- a temporada não pode ser superior a 90 dias;
- é possível a exigência das garantias locatícias se
o pagamento não for antecipado;
- a extinção do contrato, após a prorrogação,
poderá ocorrer através de denúncia vazia (se já
houver passado mais de 30 meses desde o termo
inicial da avença) ou denúncia cheia (se não
ultrapassados os 30 meses, situação em que a
motivação deve ter respaldo em uma das hipóteses
do art. 47).
Loc. Temporada – Art. 48 a 50 
Os contratos não residenciais são por tempo
determinado, só sendo admitida a existência de
contrato por tempo indeterminado se houver
prorrogação na forma do art. 56, parágrafo único
(posse do locatário por mais de 30 dias e não
oposição do locador).
Loc. Não Residencial – Art. 51 a 57 
A Lei considera não residencial não apenas os
contratos que incidem sobre imóveis cujo destino é
o funcionamento de empresa ou outra atividade. O
art. 55 também considera não residencial quando o
locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se
ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados.
Loc. Não Residencial – Art. 51 a 57 
Como regra, aplica-se o art. 4º para
determinar que os contratos de locação não
residencial não poderão ser denunciados,
conquanto por prazo determinado, pelo locador.
Todavia, uma vez transformados em contratos por
prazo indeterminado poderá ser resilido pelo
locador através de denúncia vazia, desde que seja
o locatário comunicado por escrito com 30 dias de
antecedência (art. 57).
Denúncia Vazia
Por outro lado, dada a relevante função sócio-
econômica desempenhada pelos contratos de
locação não residencial em que funcionam
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados
e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, é
exigida denuncia cheia.
Denúncia Cheia
Será admitida a resilição pelo locador com
fundamento em uma das seguintes causas (Art. 54):
a) nas hipóteses do art. 9º;
b) se o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável e
imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo
feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o
imóvel para demolição, edificação, licenciada ou
reforma que venha a resultar em aumento mínimo
de cinqüenta por cento da área útil.
Denúncia Cheia
A escusa justificada à renovação, quando o locador
quiser utilizar o imóvel para transferir a fundo de
comércio existente há mais de um ano, de
sociedade da qual ele, seu cônjuge, ascendente ou
descendente seja detentor da maioria do capital
social (art. 52, II). Nessa hipótese, como regra, o
imóvel não poderá ser exercido na mesma atividade
do locatário, salvo locação também envolvia o fundo
de comércio, com as instalações e pertences (art.
52, §1º). Ainda nesse caso, a justificativa não será
aceita se tratar-se de locação de espaço em
Shopping Center.
Fundo de Comércio
A legitimidade da sociedade e do locatário,
sempre que o imóvel integrar fundo de comércio de
sociedade da qual o locatário seja sócio (art. 51 §
2º);
A indenização ao locatário, pela
desvalorização do fundo de comércio, nas hipóteses
do § 3º do art. 52.
Fundo de Comércio
Não pode ser negado pelo locador sempre
que atendidos os seguintes requisitos cumulativos
a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja
de cinco anos;
c) o locatário esteja explorando seu comércio, no
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três anos.
Renovação – Art. 51
A renovação deve ser requerida entre 1 ano a
6 meses da data final do contrato, sob pena de
decadência.
Importante notar que caso não haja renovação
e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30
dias após a cessação da vigência contratual, haverá
prorrogação do contrato, situação em que, como
regra, o contrato passará a viger por tempo
indeterminado e poderá ser resilido por denúncia
vazia.
Renovação – Art. 51
São os melhoramentos feitos pelo homem que
se acrescem à coisa principal para à conservar ou
evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias) ou
aumentar ou facilitar o seu uso (benfeitorias úteis)
ou para que torne o seu uso mais agradável ou que
sejam de elevado valor (benfeitorias voluptuárias).
Benfeitorias – Art. 35
- Necessárias: são aquelas que se destinam à
conservação ou que evitam a deterioração do
imóvel. Ex. Reparo de um telhado;
- Úteis: são aquelas obras que aumentam ou
facilitam o uso do imóvel. Ex. Construção de uma
garagem;
- Voluptuárias: são aquelas que não aumentam ou
facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais
bonito ou mais agradável. Ex. Os jardins e a piscina.
Benfeitorias
O direito de retenção (conservar a coisa alheia
além do momento em que deveria restituir ou retém
coisa alheia até o pagamento do que lhe é devido
pelo proprietário), poderá ser exercido pelo locatário
para as benfeitorias necessárias ou úteis, estas
desde que autorizadas pelo locador.
Retenção
Em todos os casos de locação residencial em
que vige prazo determinado, a resilição somente
poderá ser operada pelo locatário, através de
denúncia vazia, mediante pagamento proporcional
da multa estipulada, ou da multa judicialmente
arbitrada (art. 4º da Lei).
A nova redação do artigo, ainda que a
denúncia, em contratos por tempo determinado,
seja direito que assiste somente ao locatário, o
locador terá direito à multa, ainda que não fixada no
instrumento contratual (situação em que poderá
requerer arbitramento judicial).
Resilição
A única hipótese de resilição sem multa é a
contida no parágrafo único do mesmo dispositivo:
“Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da
multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou
público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.”
Resilição
- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, 
se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do 
reajuste; 
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, 
depósito prévio ou seguro fiança);
Cláusulas Contratuais
- Discriminação dos encargos a serem pagos 
(condomínio, água, luz, IPTU, etc);
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do 
imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de 
conservação do imóvel);
Cláusulas Contratuais