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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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mantenha uma comunicação adequada com os outros profissionais da área, e para que as informações 
possam ser transmitidas de forma correta. Ao se utilizar uma linguagem adequada evitam-se conflitos 
que podem ocorrer na transmissão de informações e no desenvolvimento dos documentos, nas ativi-
dades relacionadas à avaliação imobiliária.
Todos esses conceitos, assim como os métodos e procedimentos de avaliação, são apresentados 
na Norma Brasileira para Avaliação e Bens. Como os imóveis são espécies de bens, também se verá 
como estes se classificam.
Para a familiarização com essa norma – cujo conteúdo é essencial para a disciplina como um todo 
–, inicialmente serão apresentadas a sua evolução e as partes em que ela se divide.
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: 
evolução das normas
Os primeiros artigos sobre avaliação de imóveis no Brasil datam do início do século XX – mais 
precisamente de 1918 –, e foram publicados em revistas técnicas de engenharia do estado de São Paulo 
(FIKER, 1990, p. 15).
No entanto, foi somente na década de 1950 que surgiram as primeiras normas de avaliação de 
imóveis, organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
48 | Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis
Em 1952, o departamento de engenharia da Caixa Econômica Federal elaborou sua primeira norma 
sobre o tema (DANTAS, 1998). Cinco anos depois, em 1957, foi lançado o primeiro anteprojeto de nor-
ma da Associação Brasileira de Normas Técnicas – a ABNT –, sendo sucedido por outros, elaborados por 
institutos do ramo (ABNT, 2001, p. 2).
A avaliação de imóveis ganhou importância com o surto de desapropriações ocorrido na década 
de 1960, quando passaram a ser feitos estudos por comissões de profissionais dedicados a perícias e 
avaliações judiciais (ABNT, 2001, p. 2). Mas foi a partir da década de 1970 que a engenharia de avalia-
ções começou a despertar maior atenção dos profissionais, o que se refletiu na realização dos primeiros 
congressos nacionais sobre o tema (DANTAS, 1998). Os estudos continuaram, enfocando as perícias e 
avaliações judiciais, sendo que em 1977 surgiu a primeira norma brasileira específica para avaliação de 
imóveis urbanos, a NBR 5.676 (NB-502) da ABNT. A principal novidade dessa norma, em relação à pri-
meira, foi a definição de diferentes níveis de precisão para as avaliações. Nesse mesmo período, a ABNT 
começou a produzir outras normas para avaliações, entre elas as relativas a imóveis rurais, unidades 
padronizadas e glebas urbanizáveis (ABNT, 2001, p. 2).
No final da década de 1980, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos foi revista, assu-
mindo a nomenclatura NBR 5.676/90 (ABNT, 2001, p. 2). Desde então, os estudos na área de avaliações 
evoluíram no Brasil e, em 2001, foi lançada a primeira parte da Norma Brasileira para Avaliações de Bens, 
a NBR 14.653. Essa norma e suas partes substituíram a NBR 5.676/90 (Avaliação de Imóveis Urbanos), 
a NBR 8.799/85 (Avaliações de Imóveis Rurais), a NBR 8.951/1985 (Avaliação de Glebas Urbanizáveis) e 
outras normas não-específicas para bens imóveis.
Constituição da NBR 14.653
A NBR 14.653 é constituída por sete partes, sob o título geral de Avaliação de Bens. Para o presen-
te estudo, são de interesse específico as partes de 1 a 4:
a NBR 14.653-1 é a parte 1 da norma, apresentando os procedimentos gerais para avaliação de ::::
bens; essa parte da norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas à 
engenharia de avaliações;
a NBR 14.653-2 corresponde à parte 2, relativa a imóveis urbanos e publicada em 2004; a nor-::::
ma define esse tipo de imóvel como o “imóvel situado dentro do perímetro urbano definido 
por lei” (ABNT, 2004a, p. 3);
a NBR 14.653-3, é a parte 3 da norma, também publicada em 2004, porém enfocando imóveis ::::
rurais; imóvel rural é definido como “imóvel com vocação para a exploração animal ou vegetal, 
qualquer que seja a sua localização” (ABNT, 2004b, p. 2);
a NBR 14.653-4, de 2002, corresponde à parte 4, e trata dos empreendimentos; estes são o ::::
“conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração eco-
nômica. Pode[m] ser imobiliário[s] ou de base imobiliária” (ABNT, 2002, p. 2).
Essas divisões da norma referem-se aos diferentes tipos de imóveis e empreendimentos imobiliá-
rios, e indicam as particularidades relativas à avaliação de cada um desses bens.
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49|Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis
Objetivo da NBR 14.653
O principal objetivo da norma é fixar diretrizes para a avaliação quanto:
à classificação da natureza dos bens;::::
à instituição da terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;::::
à descrição das atividades básicas;::::
à definição da metodologia básica;::::
à especificação das avaliações;::::
aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.::::
Classificação dos bens
Bem é tudo o que passa a ter valor ao se relacionar com o homem. Os bens abrangidos pela NBR 
14.653 – a norma brasileira que fixa as diretrizes para a avaliação de bens –, são divididos em duas clas-
ses: tangíveis e intangíveis.
Os bens tangíveis são aqueles que podem ser tocados, ou seja, são bens materiais; já os bens intangíveis 
são aqueles que não podem ser tocados, sendo, portanto, imateriais (ABNT, 2001, p. 5-6; DANTAS, 1998).
Bens intangíveis
Quanto aos bens intangíveis, são destacados os seguintes exemplos: fundos de comércio, marcas, 
patentes e empreendimentos de base imobiliária. Estes últimos podem ser shopping centers, hotéis, ci-
nemas, parque temáticos, estabelecimentos de ensino, entre outros; são empreendimentos que geram 
receitas a partir de sua exploração econômica.
Bens tangíveis
A NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5-6) destaca os seguintes exemplos de bens classificados como 
tangíveis:
imóveis;::::
infraestruturas;::::
instalações;::::
equipamentos;::::
veículos;::::
semoventes;::::
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50 | Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis
mobiliário e utensílios;::::
acessórios;::::
recursos naturais;::::
recursos ambientais;::::
culturas agrícolas.::::
Entre os bens tangíveis, os que são de interesse específico são os imóveis. Mas o que é um imóvel? 
Como pode ser definido?
Definições úteis para as avaliações de imóveis
Para se responder à questão “como podem ser definidos os imóveis?”, é preciso referir-se às defini-
ções estabelecidas pela Norma Brasileira 14.653, em suas partes relacionadas à avaliação de imóveis. 
A nomenclatura empregada pela norma é composta por termos técnicos, que muitas vezes são utiliza-
dos erroneamente. Serão esclarecidos aqui os termos mais utilizados e que, com frequência, são mal 
empregados ou geram dúvidas para os avaliadores iniciantes.
Inicia-se, então, por uma definição fundamental, a de imóvel. Segundo a referida norma (ABNT, 
2001, p. 4), imóvel é o “bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser 
classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação”.
Analisando essa definição, verifica-se que os imóveis podem ser terrenos ou terrenos com benfei-
torias. De acordo com sua localização e exploração, podem ser classificados como urbanos ou rurais. Os 
terrenos e as benfeitorias também recebem uma subclassificação, como se verá a seguir.
Terreno
O terreno, do ponto de vista da avaliação, é um espaço de terra capaz de produzir renda por seu 
aproveitamento adequado. Nos terrenos urbanos, na maioria dos casos, o aproveitamento