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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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pode ser imobiliário, como um 
edifício; no entanto, para o comprador, este não produzirá receitas.
Documentos
Como foi dito anteriormente, o uso correto da terminologia é fundamental para os profissionais 
do mercado imobiliário. Normalmente, podem-se perceber confusões feitas em documentos e anún-
cios escritos, por exemplo; além disso, o uso incorreto dos termos dificulta a comunicação entre os pro-
fissionais. Por isso, o avaliador deve estar atento principalmente às manifestações escritas na documen-
tação relativa a imóveis. A compreensão dos documentos envolvidos no procedimento de avaliação 
imobiliária também deve ser clara.
Os principais documentos relacionados à avaliação de imóveis são:
parecer técnico :::: – por determinação da NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5), é o “relatório circunstan-
ciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habili-
tado sobre assunto de sua especialidade”;
laudo de avaliação :::: – conforme a mesma norma (ABNT, 2001, p. 5), é definido como o “re-
latório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte 
da NBR 14.653, para avaliar o bem”. Na engenharia legal, o laudo de avaliação é um termo 
reservado ao trabalho do perito, ou seja, esse é o documento que apresenta o resultado 
da perícia; no laudo de avaliação deve constar o maior número possível de informações 
sobre o imóvel;
laudo de vistoria :::: – é o documento que descreve e aponta as características, em diferentes 
escalas, do imóvel que está sendo avaliado. Esse relatório é resultado da vistoria, e não é obri-
gatório pela norma. Deve-se estar atento à importância desse documento, o qual pode mi-
nimizar e até mesmo evitar conflitos. O laudo pode ser utilizado para diferentes finalidades, 
como o aluguel, a desapropriação e a avaliação imobiliária.
A partir desses apontamentos básicos, percebe-se que ao utilizar as definições das normas, po-
dem-se fazer outras especificações com seus devidos significados relacionados. Dessa maneira, muitos 
conflitos podem ser evitados durante um processo de avaliação de bens; alguns desses problemas são 
as formulações inadequadas de documentos e os enganos em contratos e nas especificações técnicas, 
por exemplo.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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54 | Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis
Atividades
1. Analise alguns modelos de contrato utilizados na construção civil e verifique as palavras mais 
frequentes e suas respectivas definições. Avalie se o documento é bem fundamentado a partir do 
uso de palavras técnicas relacionadas aos imóveis. 
2. Discuta com seu grupo de colegas a importância das definições e relacione as mais usuais no dia 
a dia do desenvolvimento de um produto imobiliário. 
3. Quais são os principais objetivos da NBR 14.653?
Ampliando conhecimentos
Para esta aula, sugere-se a consulta a dois sites interessantes para se entender a dinâmica do 
mercado imobiliário:
<http://www.cofeci.gov.br>, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis; e
<http://www.ecivilnet.com/dicionario>, que traz outras definições sobre elementos construtivos 
que envolvem os imóveis.
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Procedimentos e 
atividades relacionados 
à avaliação de imóveis
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Esta aula trata das técnicas e atividades relacionadas à avaliação de imóveis. É importante ter em 
mente que essas avaliações devem ser realizadas com base nas regras da Associação Brasileira de Nor-
mas Técnicas, a ABNT. Como os imóveis são bens, sujeitam-se às diretrizes fixadas pela Norma Brasileira, 
a NBR 14.653 e suas partes. Por isso, os procedimentos apresentados nesta aula são baseados na referi-
da norma, mas enfocando aspectos específicos relacionados à avaliação de imóveis.
Inicialmente, serão analisadas as atividades básicas que compõem a avaliação. Depois, serão es-
tudadas as especificações das avaliações e os aspectos introdutórios relativos à elaboração dos laudos 
de avaliação. Por fim, serão vistos os procedimentos que o avaliador deve adotar para realizar suas ati-
vidades com excelência.
Atividades básicas
O processo de avaliação de um imóvel envolve seis atividades indicadas pela Norma Brasileira 
14.653-1 (ABNT, 2001, p. 6-7); são elas:
requisição e conhecimento da documentação;::::
vistoria do bem avaliando;::::
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56 | Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis
coleta de dados;::::
escolha da metodologia de avaliação;::::
tratamento dos dados;::::
identificação do valor de mercado.::::
Nas seções seguintes buscar-se-á compreender a que correspondem essas atividades, por meio 
da descrição detalhada de cada uma delas.
Requisição e conhecimento da documentação
Quando se inicia uma avaliação, a primeira providência a ser tomada é o conhecimento a respei-
to da documentação disponível. Nesse momento, deve-se buscar elementos que forneçam dados do 
imóvel, tais como:
documentos legais :::: – entre eles a escritura, o registro do imóvel e certidões;
documentos técnicos :::: – que podem ser de dois tipos:
textuais:::: : como o memorial descritivo, que fornece informações quanto ao tipo e à qualida-
de dos materiais e serviços utilizados;
gráficos:::: : como os desenhos técnicos – na forma de plantas baixas e plantas de localização 
e situação –, que permitem a identificação das áreas de distribuição dos espaços e da rela-
ção do imóvel na quadra ou, no caso de edificações, no próprio terreno.
Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação rela-
tiva ao bem e necessária à elaboração do trabalho. Quando a totalidade dessas informações não estiver 
disponível, o avaliador deve ponderar se há a possibilidade de se realizar a avaliação. Em caso afirmati-
vo, devem ser expressas claramente as ressalvas e limitações decorrentes da insuficiência ou incoerên-
cia das informações disponibilizadas (ABNT, 2001, p. 6).
Para que as informações fornecidas pelos documentos sejam confrontadas com a realidade, torna-
-se necessária a vistoria do bem avaliando.
Vistoria do bem avaliando
Para avaliar é preciso conhecer. No caso das avaliações de imóveis, para conhecer é necessário 
realizar sua vistoria. Inicialmente, devem ser observados aspectos intrínsecos ao imóvel: as áreas, os 
limites e as formas geométricas, os recuos, a invasão dos limites dos terrenos, entre outros. Deve-se 
verificar especialmente a orientação solar e a divisão interna para benfeitorias.
Em seguida, deve-se observar a rua onde o imóvel se localiza: se nela existe vegetação – o que 
proporciona um microclima mais agradável –, infraestrutura básica (como iluminação) e segurança, en-
tre outros aspectos. Por fim, deve-se percorrer a região no entorno do imóvel, verificando a existência 
de polos de influência (como centros comerciais ou a implantação de novos empreendimentos) e de 
equipamentos urbanos de educação, saúde e lazer, entre outros.
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57|Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis
É recomendável o registro das características físicas e de utilização do imóvel, entre outros as-
pectos relevantes para a formação de seu valor. Esse registro pode ser feito por meio de fotografias ou 
anotações escritas, por exemplo.
A importância da vistoria é tal que, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 7), nenhuma avaliação 
poderá prescindir dessa atividade. Em casos excepcionais, quando o acesso ao bem for impossível, a norma 
permite a adoção de uma situação paradigma, desde