Tópicos Especiais em Contabilidade Conceitos gerais

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Tópicos Especiais em Contabilidade
3- Conceitos gerais
Propriedade para Investimento x Propriedade ocupada
As propriedades para investimento, são utilizadas para obter rendas e/ou para valorização do capital, e por isso devem ser classificadas no subgrupo Investimentos, classificadas no Ativo Não Circulante. Esta propriedade deve ser inicialmente avaliada pelo seu custo, mas a cada encerramento de balanço, a entidade deverá avaliar este ativo pelo valor justo (é o preço definido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração – CPC 46, Mensuração do Valor Justo) se este puder ser realizado de forma confiável, sem custo ou esforço excessivo; no entanto a legislação contábil prevê que, se a entidade não conseguir avaliar de forma consistente o seu investimento pelo valor justo, ela deverá registrar esta propriedade como imobilizado usando o método do custo (é um método de contabilização de um investimento, em que o investimento é reconhecido pelo custo. O investidor reconhece o rendimento do investimento apenas até ao ponto em que o investidor receber distribuições de lucros acumulados da investida que resultem após a data da aquisição. As distribuições recebidas em excesso de tais lucros são consideradas uma recuperação do investimento, sendo reconhecidas como uma redução do custo do investimento- Normas Internacionais de Contabilidade), menos depreciação e menos redução ao valor recuperável. Segundo o princípio de reconhecimento do item 16 do CPC 28: A entidade não reconhece no valor contábil da propriedade para investimento os custos de serviços diários da mesma. Pois, esses custos são reconhecidos na demonstração do resultado quando incorridos. Os custos e serviços diários são basicamente os custos de mão-de-obra e dos bens consumíveis e podem incluir o custo de pequenas peças. A finalidade dessas despesas é muitas vezes descrita como sendo “Reparo e Manutenção” da propriedade.
É importante mencionar que o custo de propriedade para investimento comprada deve ser de acordo com o preço de compra. Caso haja algum dispêndio atribuível (como por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação), estes devem ser atribuídos ao seu custo.
Abaixo estão listados alguns exemplos de Propriedade para Investimento de acordo com o CPC 28:
Os terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
Os terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
O edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
O edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
A propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.
Quando o proprietário de um edifício de escritório concede serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício.
Abaixo seguem alguns exemplos de itens que não são propriedades para investimento:
propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver Pronunciamento Técnico CPC 16 – Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (ver Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção);
propriedade ocupada pelo proprietário (ver Pronunciamento Técnico CPC 27), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;
propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
A propriedade para investimento será reconhecida como ativo quando, e apenas quando dois pontos forem obedecidos cumulativamente:
For provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e
O custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.
A entidade avalia, de acordo com esse princípio de reconhecimento, todos os custos da propriedade para investimento no momento em que eles são incorridos. Esses custos abordam custos inicialmente incorridos para adquirir uma propriedade para investimento e custos incorridos subsequentemente para adicionar, substituir partes ou prestar manutenção à propriedade.
É indicado também publicar tais informações em notas explicativas a fim de informar investidores e analistas sobre a real situação destes ativos.
As propriedades ocupadas são empregadas para produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) produzindo fluxos de caixa que são usadas não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento, como as máquinas de uma indústria, por exemplo. De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 27, as propriedades ocupadas pelos proprietários são encontradas no Ativo Imobilizado.
Exemplo: Quando a entidade possui e administra um hotel, os serviços proporcionados aos hóspedes são significativos para o acordo como um todo, logo esse hotel administrado pelo proprietário é classificado como propriedade ocupada.
Sob a luz do CPC 28, as transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando, e apenas quando, houver alteração de uso, evidenciada pelo seguinte:
início de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário;
início de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para investimento para estoque;
fim de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento;
começo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques para propriedade para investimento; ou
(eliminada).
De acordo com os fatos mencionados, conclui-se que o grande diferencial, entre a propriedade mantida para investimento e a propriedade ocupada pelo proprietário é a classificação. Enquanto a primeira é contabilizada dentro do Ativo Circulante, em Investimentos, a segunda é classificada no Ativo Não Circulante, em Imobilizado (regido eminentemente pelo CPC 27). Ademais, a propriedade para investimentos gera fluxos de caixas altamente independentes dos outros ativos da sociedade, por não depender dele. No entanto, a propriedade ocupada gera fluxos de caixas mais dependentes, trabalhando em harmonia dentro da entidade.