Direito Civil 4

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Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015 
Título 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
Número de Aulas por Semana 
Número de Semana de Aula 
1 
Tema 
Direito das Coisas 
Objetivos 
- Introduzir o aluno no direito das coisas; 
- Diferenciar direitos reais de direito das coisas; 
- Fornecer conceitos estruturais e as características comuns a todos os direitos reais. 
Estrutura do Conteúdo 
Unidade 1 - DIREITO DAS COISAS 
 
1.1. Conceito 
1.2. Características 
1.3. Classificação 
1.4. Diferença entre direitos reais e obrigacionais 
1.5. Objeto do direito das coisas 
1.6. Sujeitos 
1.7. Obrigação propter rem 
Aplicação Prática Teórica 
Caso Concreto 
 
Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, em 02 de 
fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no 
valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. 
Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às 
cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. 
Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a 
responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do 
bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio. 
 
INDAGA-SE: 
a) A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica? 
 
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das 
cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a 
sua resposta com a devida fundamentação. 
 
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, 
mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida 
fundamentação. 
 
Questão objetiva 
Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que: 
a. São obrigações que constituem verdadeiros direitos reais, uma vez que existem em função da 
existência desses. Portanto, o titular do direito real, será o titular da obrigação propter rem. 
b. Renúncia ao direito real libera sempre o renunciante da obrigação propter rem . 
c. Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará 
automaticamente extinta. 
d. São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha 
sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio. 
e. Para a caracterização da obrigação propter rem importa identificar quem era o seu titular à época do 
fato gerador. 
 
Procedimentos de Ensino 
1.1. Conceito 
Nas palavras de Orlando Gomes, O Direito das Coisas regula o poder dos homens sobre os bens e os 
modos de sua utilização econômica. (GOMES, Orlando. Direitos reais. 14ª ed., atualizada por Humberto 
Theodoro Júnior. p. 1. Rio de Janeiro: Forense, 1999). É de se frisar que bem consiste na coisa útil e rara, 
suscetível de apropriação pelo homem. 
 
Surge aí um primeiro aspecto dos Direitos Reais, que os distingue dos Direitos Pessoais: estes têm por 
objeto uma prestação humana, enquanto aqueles possuem por objeto um bem. 
 
Duas doutrinas buscam a primazia na compreensão dos Direitos Reais. A realista, que considera o Direito 
Real como o poder imediato na pessoa sobre a coisa, e a personalista, que prega existir nos Direitos 
Reais uma relação jurídica entre pessoas, como nos Direitos Pessoais. 
 
A primeira teoria causa perplexidade se considerarmos que o Direito existe sempre para disciplinar 
condutas intersubjetivas, ou seja, entre pessoas. Assim, como explicar uma relação direta homem -objeto 
tutelada pela norma jurídica? 
 
Por seu turno, a teoria personalista parece um pouco artificial, pois advoga a existência de um sujeito 
passivo universal nos Direitos Reais, ou seja, todos estaríamos obrigados a respeitar os Direitos Reais de 
outrem. 
 
Orlando Gomes sugere um retorno à teoria realista, com ênfase no estudo da estrutura dos Direitos 
Reais. Assim, ao invés de se prender ao aspecto externo de tais direitos, deve-se levar em consideração 
a sua estrutura interna, salientando que o poder de utilização da coisa, sem intermediário, é o que 
caracteriza os Direitos Reais (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 5.). 
 
Nelson Rosenvald e Cristiano Farias formulam proposta de cunho híbrido. Os autores diferenciam direito 
subjetivo de pretensão, para concluir que a relação de direito real, enquanto situação estática, é absoluta, 
apresenta sujeitos indeterminados (porém determináveis) e representa a posição de domínio de alguém 
sobre uma coisa, pois o sujeito ativo titulariza direito subjetivo; por outro lado, uma violado o direito 
subjetivo e, consequentemente originada a pretensão, a relação jurídica de direito real passa a apresentar 
sujeito determinado, tendo o lesado a faculdade de reclamar o exercício do conteúdo do direito subjetivo 
em face do sujeito que o desrespeitou (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 16). 
 
1.2. Características 
Apesar de inexistir consenso na doutrina, podemos apontar as seguintes características geralmente 
enumeradas: a) a oponibilidade erga omnes; b) o direito de sequela; c) a exclusividade; d) a preferência; a 
taxatividade. 
 
Para Sílvio Rodrigues, o direito real é oponível contra todos, isto é, vale erga omnes, pois representa uma 
prerrogativa de seu titular, que deve ser respeitada (RODRIGUES, Sílvio. Direito civil. Direito das Coisas. 
p.7). Daí a dita oponibilidade erga omnes. 
 
O direito de sequela consiste na prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas 
mãos de quem quer que a detenha, de apreendê-la para sobre ela exercer o seu direito real. Seu direito 
real dá-lhe legitimação para perseguir a coisa, onde quer que ela se encontre, pois o vínculo se prende de 
maneira indelével à coisa e dela não se desliga pelo mero fato de ocorrerem alienações subsequentes 
(RODRIGUES, Sílvio, ob. e loc. cit). 
 
É justamente em função do direito de sequela que se exige ampla publicidade na constituição de dir eitos 
reais. Assim, os bens móveis demandam a tradição para serem onerados, enquanto os bens imóveis 
exigem o registro público dos ônus reais. 
 
Pela exclusividade diz-se não poder existir dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa. 
 
A preferência consiste no privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor de bem aplicado 
exclusivamente à sua satisfação. Em caso de inadimplemento tem o credor o direito de se satisfazer 
sobre o valor do bem objeto de direito real, afastando outros credores que tenham apenas direito pessoal 
contra o devedor, ou mesmo direito real de inscrição posterior (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 9). 
 
Em função das características da sequela e da preferência, os direitos reais de garantia são os mais 
utilizados no trato econômico, principalmente nas operações de crédito e financiamento. Os bancos e 
empresas de financiamento preferem a garantia de tais direitos a outras, de natureza pessoal, pois estas 
últimas são menos eficazes. 
 
Esse panorama, contudo, vem mudando, principalmente na Europa e nos Estados Unidos. Mais e mais 
são utilizados os chamados negócios fiduciários, com o retraimento do campo de incidência dos direitos 
reais de garantia. 
 
Por fim, como decorrência óbvia das características já mencionadas, que tornam os direitos reais 
extremamente robustos, sua criação não se encontra no âmbito da liberdade negocial. Em outraspalavras, direitos reais são apenas os enumerados pela lei (característica da tipicidade ou numerus 
clausus). Não é lícito às partes, no exercício da liberdade contratual, corolário do princípio da autonomia 
privada, criar direitos reais não previstos em lei. 
 
Nos termos do artigo 1.225 do Código Civil de 2002, são direitos reais a propriedade, a superfície, as 
servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a 
hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de 
uso. Frise-se, contudo, que o direito real deve estar previsto em lei, mas não necessariamente no corpo 
do Código Civil, podendo estar regulado por leis esparsas. Encontramos um exemplo na concessão de 
uso, direito real criado pela Lei nº. 271, de 28.02.1967. 
 
1.3. Classificação 
 
Os direitos reais podem ser classificados em: 
 
A) Quanto à propriedade do bem 
 
- Direitos reais sobre coisa própria: apenas a propriedade. 
- Direitos reais sobre coisa alheia: incidem sobre bem de propriedade de outrem. Ex: hipoteca, penhor, 
servidão etc. 
 
 
 
 
 
O direitos reais sobre coisa alheia podem ser: - direitos reais de gozo ou fruição 
 - direitos reais de garantia 
 - direito real de aquisição 
 
B) Quanto aos poderes do titular do direito real 
 
- Direitos reais limitados: o proprietário reúne apenas algumas das faculdades inerentes à propriedade; 
- Direitos reais ilimitados: o proprietário reúne todas as faculdades inerentes à propriedade (uso, gozo, 
disposição e reivindicação). 
 
A propriedade é denominada jus in re propria, enquanto os demais direitos reais são também chamados 
jura in re aliena, ou limitados. A propriedade consiste no direito real mais amplo, derivando os demais da 
criação de direitos sobre uma ou mais das faculdades da propriedade (usar, gozar, fruir e dispor do bem). 
Assim, o usufruto, por exemplo, consiste no direito real de usar e fruir do bem. 
 
 
É importante frisar que a limitação aqui se refere a não concentração dos poderes inerentes à 
propriedade nas mãos do titular. Sob o ponto de vista de exercício de direitos, todos os direitos, mesmo a 
propriedade plena, sofrem limitações. 
 
1.4. Diferença entre direitos reais e obrigacionais 
 
Teorias negativistas (Thon, Schlossmann, Demogue): não há diferença entre direi tos pessoais e direitos 
reais. Os direitos reais não passam de técnica jurídica para restringir comportamentos. Esta teoria não é 
mais aceita pela doutrina moderna. 
Teoria personalista (clássica): o direito real é uma projeção da personalidade sobre a cois a. A relação 
jurídica que envolve direito real é estabelecida entre pessoas: no polo ativo está o titular do direito real e 
no pólo passivo há o que a doutrina chama de sujeição passiva universal. O exercício do direito real feito 
diretamente sobre a coisa, sem intermediários (relação direta entre o titular e o objeto). 
Críticas: falar em sujeição passiva universal é artificial e implica em um individualismo não mais aceito 
pelo Estado do Bem Estar Social; há a criação de um vínculo jurídico para pessoas que não manifestaram 
vontade em participar da relação jurídica; a sujeição passiva universal nada mais é do que uma regra de 
conduta traduzida principalmente em um non facere, o que esvaziaria a distinção entre direitos reais e 
direitos pessoais. 
Teoria realista: é o poder imediato da pessoa sobre a coisa, sem qualquer tipo de intermediação. Não há 
que se falar em sujeição passiva universal, pois significaria transpor um vínculo jurídico a pessoas 
estranhas à relação. Há um direito subjetivo oponível erga omnes, sem que haja, em abstrato, um sujeito 
passivo determinado. 
Críticas: não há relação senão entre duas pessoas; a oponibilidade erga omnes não é característica 
exclusiva dos direitos reais, mas de qualquer direito absoluto, como os direitos de personalidade. 
A teoria personalista, apesar das críticas, é a que tem maior receptividade na doutrina. Contudo, mesmo 
os defensores da teoria personalista revelam que há forte tendência em que a diferença entre direitos 
reais e direitos pessoais desapareçam. Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam para a chamada 
obrigacionalização do direito das coisas, na medida em que todos os direitos reais, sem exceção, abrigam 
em sua estrutura uma relação jurídica de direito real e uma outra relação jurídica, de direito obrigacional. 
A primeira, pautada pela situação de domínio do titular sobre a coisa e a segunda, na relação jurídica de 
conteúdo intersubjetivo, envolvendo uma necessária cooperação entre o titular do direito real e a 
coletividade (op.cit. p. 17). 
 
Direitos Pessoais Direitos Reais 
Relativos (eficácia entre as partes) Absolutos (eficácia erga omnes) 
Vincula a pessoa do credor à pessoa do devedor Vincula o titular à coisa 
Possuem sujeito passivo determinado: devedor Possuem sujeito passivo indeterminado 
Conteúdo positivo Conteúdo negativo 
A coisa é objeto mediato da relação A coisa é objeto imediato da relação 
O exercício se dá pelo intermédio de outro sujeito O exercício se dá sem intermediários 
Relação transitória Relação permanente 
Atipicidade Tipicidade 
 
 
1.5. Objeto do direito das coisas 
 
Objeto de direito real tanto podem ser as coisas corpóreas, móveis ou imóveis, quanto as incorpóreas. 
Assim, podem existir direitos sobre direitos, que são bens incorpóreos. 
O direito real pode também ter por objeto as produções do espírito humano nos domínios das letras, das 
artes, das ciências ou da indústria. Fala-se então em propriedade literária, artística, científica e industrial. 
É importante frisar que os direitos de propriedade intelectual têm sido entendidos atu almente como 
direitos sui generis, pois envolvem conteúdo patrimonial (com fortes características de direito real) e 
conteúdo extrapatrimonial. 
 
Clóvis Beviláqua: O direito das coisas, ramo do direito civil que se ocupa dos direitos reais, consiste no 
conjunto das normas que regem as relações jurídicas referentes à apropriação dos bens corpóreos pelo 
homem (apud GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 2). 
Silvio Venosa: Como o direito subjetivo, o direito de senhoria é poder outorgado a um titular; requer, 
portanto, um objeto. O objeto é a base sobre a qual se assenta o direito subjetivo, desenvolvendo o poder 
de fruição da pessoa com o contato das coisas que nos cercam no mundo exterior. Nesse raciocínio, o 
objeto do direito pode recair sobre coisas corpóreas ou incorpóreas, como um imóvel, no primeiro caso, e 
os produtos do intelecto (direitos de autor, de invenção, por exemplo), no segundo. O direito das coisas 
estuda precipuamente essa relação de senhoria, de poder, de titularidade, esse direito subjetivo que liga a 
pessoa às coisas (...) Os direitos reais regulam as relações jurídicas relativas às coisas apropriáveis pelos 
sujeitos de direito 
 
1.6. Sujeitos 
 
Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Pode exercer o direito de sequela e será 
sempre possuidor (ainda que, dependendo do desdobramento da relação possessória, seja possuidor 
indireto). 
 
Sujeito passivo: sobre quem recai o dever de respeito ao exercício do direito pelo sujeito ativo. Conforme 
já visto anteriormente, diz-se que na relação de direito real há sujeição passiva universal. 
 
 
1.7. Obrigação propter rem 
 
Obrigações propter rem : obrigações decorrentes de um direito real. Decorrem da lei (ex lege) e não da 
vontade do titular do direito (ex voluntate). Podem constituir obrigações positivas ou obrigaçõesnegativas. 
 
Ônus reais: limitações impostas ao exercício de um direito real. 
 
Obrigações com eficácia real: relações obrigacionais que produzem eficácia erga omnes. Ex: 
compromisso de compra e venda de imóvel, registrado do cartório imobiliário. 
Recursos Físicos 
Quadro e pincel; 
Retroprojetor; 
Datashow. 
Avaliação 
Caso Concreto 
 
Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, e m 02 de 
fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no 
valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. 
Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às 
cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. 
Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a 
responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do 
bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio. 
 
 
INDAGA-SE: 
a) A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica? 
 
Gabarito: obrigação propter rem 
 
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das 
cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a 
sua resposta com a devida fundamentação. 
 
Gabarito: Sim. Acerca da imputabilidade utilizada pelo condomínio, no que tange a cobrança das 
cotas condominiais em atraso, encontra-se na regra do artigo 1245, § 1º do Código Civil. 
 
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, 
mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida 
fundamentação. 
 
Gabarito: Diante da hipótese narrada, não houve a transferência da propriedade imóvel entre as 
partes contratantes, pois a transferência a propriedade imóvel, por ato inter vivos, ocorre com o 
respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis (terminologia atual Serviço Registral de 
Imóveis – SRI), conforme o disposto no artigo 1245, caput, do Código Civil. 
 
Questão objetiva 
Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que: 
a. São obrigações que constituem verdadeiros direitos reais, uma vez que existem em função da 
existência desses. Portanto, o titular do direito real, será o titular da obrigação propter rem. 
b. Renúncia ao direito real libera sempre o renunciante da obrigação propter rem . 
c. Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará 
automaticamente extinta. 
d. São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha 
sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio. 
e. Para a caracterização da obrigação propter rem importa identificar quem era o seu titular à época do 
fato gerador. 
Gabarito: D 
Considerações Adicionais