Aula.6.D.Coisas

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AQUISIÇÃO 
DA PROPRIEDADE IMÓVEL
PROFESSOR: DENIS DE SOUZA LUIZ
www.denis-souza.blogspot.com.br
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
Registro de título
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis.
MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
§1°. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2°. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
REGISTRO
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
REGISTRO
No sistema imobiliário brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domínio (forma derivada de aquisição da propriedade imóvel).
 
Sem registro, o direito do adquirente não é direito real, e sim direito pessoal de eficácia relativa entre os negociantes (adquirente e alienante), não produzindo efeitos, pois, contra terceiros. 
REGISTRO
Súmula n°84 STJ: É admissível a oposição de Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovida de registro. 
A PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Publicidade
Veracidade
Legalidade
Obrigatoriedade
Continuidade
Força probante
Prioridade
Especialidade
ATRIBUTOS DO REGISTRO
Aquisição de direitos reais (propriedade, servidão, hipoteca etc.).
Legislação pertinente: Lei de Registros Públicos (LRP) – Lei n° 6.015/73.
EFEITO
Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrícula é o registro inaugural do imóvel, consistindo na especificação do estado de um imóvel, tanto em seus aspectos físicos (localização, dimensões etc.) quando jurídicos (proprietário, forma de aquisição etc.). 
ATOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
MATRÍCULA
ATOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
MATRÍCULA
Art. 228 da Lei nº 6.015/73. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
OBS:A matrícula só pode ser cancelada por determinação judicial, pelo desdobro ou pela fusão.
Desdobro: subdivisão de lotes.
Fusão: unificação de imóveis contíguos. No caso de fusão, o cancelamento da matrícula anterior e abertura de nova matrícula é uma faculdade do proprietário dos imóveis contíguos.
ATOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
REGISTRO
Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no uso, gozo e disposição de um imóvel. Em outros termos, o registro será feito sempre que houver alteração na titularidade de um imóvel ou quando houver limitação da propriedade pela formação de direitos reais limitados.
Desta feita, devem ser registrados atos como: hipotecas, servidões, usufruto, uso, habitação, contratos de compromisso de compra e venda, superfície, incorporações, instituições e convenções de condomínio, compra e venda de imóvel, permuta, dação em pagamento, doação etc.
ATOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
AVERBAÇÃO
Através da averbação é feita alteração em registro já existente. 
Assim, o art. 167, II da LRP determina que serão averbados atos como: mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; restabelecimento da sociedade conjugal; sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; contrato de locação, para fins de exercício do direito de preferência; extinção do direito de superfície; cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis.
PROCEDIMENTO REGISTRAL (SÍNTESE)
PROCEDIMENTO DA DÚVIDA REGISTRAL
DÚVIDA INVERSA
Dúvida inversa, admitida pela doutrina e pela jurisprudência, é procedimento de jurisdição voluntária suscitada diretamente pelo interessado ao juiz, quando o oficial do registro se recusa a, ele mesmo, suscitá-la.
Em princípio, a dúvida é do Oficial, devendo ser por ele suscitada. 
Admite-se, no entanto, a dúvida inversa quando haja omissão do apresentante que não requer a suscitação ao Oficial, ou omissão deste que não asuscita. (CSM ? SP, Ac. 755-0 Monte Alto)
 
ACESSÕES
 
Forma de aquisição da propriedade imóvel
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I - por formação de ilhas;
II - por aluvião;
III - por avulsão;
IV - por abandono de álveo;
V - por plantações ou construções.
ACESSÕES
É “o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem”. (Clóvis Beviláqua)
Para Orlando Gomes: “a acessão é o aumento do volume ou do valor do objeto da propriedade, devido a forças externas.”
CONCEITO
Ocorrência de conjunção entre duas coisas que anteriormente eram separadas.
A condição de acessório de uma das coisas, em confronto com a outra. O acessório segue o principal.
REQUISITOS PARA A OCORRÊNCIA DA ACESSÃO
 NATURAL: a união ou incorporação da coisa acessória à principal por acontecimento natural. Ocorrem de imóvel a imóvel. (formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo).
 INDUSTRIAL ou ARTIFICIAL: resultante do trabalho do homem. Processam-se de móvel a imóvel. (construções e plantações).
MODALIDADES DE ACESSÃO
FORMAÇÃO DE ILHAS
Temos formação de ilhas quando surge um trato de terra que emerge no mar ou em um rio, por força natural. 
Assim ela decorre de um movimento sísmico, de acumulação de areia, cascalho, fragmentos de terra e outros materiais, abaixamento permanente do nível da água, entre outras causas.
FORMAÇÃO DE ILHAS
Ao nosso estudo interessa apenas as ilhas e as ilhotas aparecidas nos rios não navegáveis, nas águas comuns ou particulares.
 
A propriedade fica condicionada, contudo, ao fato de os rios não serem navegáveis, porque, se o forem eles pertencem ao domínio público, aproveitando-se a acessão à pessoa jurídica de direito público.
A titularidade sobre a ilha é dada pela sua situação em relação às propriedades marginais: 
A TITULARIDADE SOBRE 
AS ILHAS
a) ilhas que se formam no meio do rio. Pertencem aos proprietários dos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais. 
A TITULARIDADE SOBRE AS ILHAS
b) ilhas que se formam entre a linha que divide o álveo em duas partes iguais e uma das margens. A titularidade é assegurada ao proprietário ribeirinho fronteiro desse mesmo lado – p.ex.:
A TITULARIDADE SOBRE AS ILHAS
c) ilhas formadas pelo desdobramento de um novo braço do rio. A propriedade continua a ser do proprietário do terreno à custa do qual se constituíram. Nesse último caso, se a corrente é navegável, ou flutuável, as ilhas poderão entrar para o domínio público, mediante prévia indenização (art.24, parágrafo único do Código de Águas). 
A TITULARIDADE SOBRE AS ILHAS
ALUVIÃO
No aluvião temos o acréscimo insensível, que o rio anexa às terras tão lentamente, que não há como conhecer, a cada momento, quando foi adicionado. Mas temos aluvião, ainda, quando se dá o desvio das águas dos rios, descobrindo o álveo, dando lugar o terreno abandonado.
ALUVIÃO
A aluvião pode ser: 
Própria: formada por depósitos de materiais trazidos das águas.
Imprópria: formada quando parte do álveo é descoberto pelo afastamento das águas.
•AVULSÃO: acréscimo repentino e violento
No aluvião temos um acréscimo vagaroso e imperceptível, enquanto na avulsão manifesta-se um deslocamento
brusco, por força natural violenta, destacando uma porção de terra de um prédio para acrescer a outro.
 
A parte arrancada será considerável e identificável, estando o último requisito na definição dada pelo art. 19 do Código de Águas.
AVULSÃO
Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto (art.9º do Código das Águas).
É possível que o rio venha de abandonar o seu álveo definitivamente, e quer o rio seja público, quer seja particular, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens (art.26 do Código de Águas). A divisão procede-se segundo os princípios que orientam a repartição de ilhas, ou seja, de acordo com a linha mediana que o dividir em duas partes iguais. 
ÁLVEO ABANDONADO
ACESSÕES 
INDUSTRIAIS / ARTIFICIAIS
Três hipóteses:
1ª hipótese: o dono do terreno não é dono do material utilizado.
2ª hipótese: o dono do material utilizado não é dono do terreno.
3ª hipótese: o sujeito não é dono do material nem do terreno.
PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES
O dono do terreno vira dono do produto empregado - acessório segue o principal.
BOA-FÉ: o dono do terreno deve indenizar pelo valor do bem empregado – VEDA enriquecimento sem causa.
MÁ-FÉ: o dono do terreno pagará o valor do bem empregado + indenização por perdas e danos.
Se a má-fé for do dono do produto é ele que responderá por perdas e danos.
TERRENO PRÓPRIO, PRODUTO ALHEIO
BOA-FÉ: o dono do produto recebe indenização pelo bem empregado.
MÁ-FÉ: o dono do produto perde o produto empregado em favor do dono do terreno sem direito a qualquer indenização.
TERRENO ALHEIO, PRODUTO PRÓPRIO
Dono do terreno vira proprietário do produto.
BOA-FÉ o dono dos produtos poderá cobrar indenização do dono do terreno quando não puder havê-la do plantador.
MÁ-FÉ não há necessidade de indenização.
TERRENO ALHEIO, PRODUTO ALHEIO
Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquela que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES
Menor que a vigésima parte
BOA-FÉ
- Se o valor da construção exceder o valor do terreno invadido:
- O Construtor adquire propriedade da parte invadida.
- Pagamento de indenização no
valor do terreno + equivalente à
desvalorização do terreno invadido.
MÁ-FÉ
- Construção com valor
superior ao da área invadida.
- Impossibilidade de se demolir a parcela invadida sem prejuízo da parte restante.
- Indenização no valor do
terreno + desvalorização do terreno multiplicados por 10.
BOA-FÉ
MÁ-FÉ
CONSTRUÇÕES INVASORAS
Maior que a vigésima parte
1. Adquire a propriedade da área invadida.
2. Paga indenização (valor da área
invadida + valor da indenização pela
desvalorização + valorização do
imóvel da construção)
1. Tem obrigação de demolir
2. Tem que indenizar por perdas e danos EM DOBRO.
BOA –FÉ
MÁ-FÉ
CONSTRUÇÕES INVASORAS
Fim de Aula!!!!