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GRADUAÇÃO 2012.1 CONTRATOS AUTORES: CAROLINA SARDENBERG SUSSEKIND, CRISTIANO CHAVES DE MELO, GISELA SAMPAIO DA CRUZ, LAURA FRAGOMENI E MONIQUE GELLER MOSZKOWICZ Sumário Contratos INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................... 5 1.1 Visão Geral .............................................................................................................................. 5 1.2 Objetivos Gerais ...................................................................................................................... 5 1.3 Metodologia ............................................................................................................................ 6 1.4 Desafi os ................................................................................................................................... 6 1.5 Métodos de Avaliação .............................................................................................................. 6 1.6 Atividades Complementares .................................................................................................... 8 1.1. AULA 1: CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS. .......................................................................... 9 1.1.1. Ementário de temas: ............................................................................................................ 9 1.1.2. Bibliografi a obrigatória: ....................................................................................................... 9 1.1.3. Bibliografi a complementar: .................................................................................................. 9 1.1.4. Roteiro de Aula .................................................................................................................... 9 1.1.5. Questões de concurso ........................................................................................................ 13 1.1.6. Jogo — Discussão em sala de aula ...................................................................................... 13 1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA ........................................................................................................... 14 1.2.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 14 1.2.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 14 1.2.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 14 1.2.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 14 1.2.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 16 1.2.6. Questões de Concurso ....................................................................................................... 21 1.2.7. Modelo de lista de due diligence ........................................................................................ 22 1.2.8. Modelo de contrato de compra e venda de quotas.............................................................. 33 1.3. AULA 3: CONTRATO DE COMPRA E VENDA (CONT.)— CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA ................................... 37 1.3.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 37 1.3.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 37 1.3.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 37 1.3.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 37 1.3.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 38 1.3.6. Questões de Concurso ....................................................................................................... 41 1.3.7. Modelo .............................................................................................................................. 41 1.4. AULA 4: TROCA OU PERMUTA. CONTRATO ESTIMATÓRIO ........................................................................................ 43 1.4.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 43 1.4.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 43 1.4.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 43 1.4.4. Caso gerador ...................................................................................................................... 43 1.4.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 44 1.5. AULA 5: DOAÇÃO ......................................................................................................................................... 46 1.5.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 46 1.5.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 46 1.5.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 46 1.5.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 46 1.5.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 49 1.5.6. Questões de Concurso ....................................................................................................... 53 1.6. AULA 6: CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DE COISAS. ......................................................................................... 54 1.6.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 54 1.6.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 54 1.6.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 54 1.6.4. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 54 1.7. AULA 7: CONTRATO DE LOCAÇÃO (LOCAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS — LOCAÇÃO RESIDENCIAL) ...................................... 61 1.7.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 61 1.7.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 61 1.7.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 61 1.7.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 61 1.7.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 62 1.7.6. Questões de Concurso .......................................................................................................66 1.8. AULA 8: CONTRATO DE LOCAÇÃO ...................................................................................................................... 68 1.8.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 68 1.8.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 68 1.8.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 68 1.8.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 68 1.8.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 69 1.8.6. Questões de Concurso ....................................................................................................... 73 1.9. AULA 9: EMPRÉSTIMO (COMODATO) ................................................................................................................. 74 1.9.1. Ementário de temas: .......................................................................................................... 74 1.9.2. Bibliografi a obrigatória: ..................................................................................................... 74 1.9.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 74 1.9.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 74 1.9.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 78 1.10. AULA 10: EMPRÉSTIMO (MÚTUO) ................................................................................................................... 81 1.10.1. Ementário de temas: ........................................................................................................ 81 1.10.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................... 81 1.10.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 81 1.10.4. Caso gerador: ................................................................................................................... 81 1.10.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 82 1.10.6. Questões de concurso ...................................................................................................... 85 1.11. AULA 11: PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. EMPREITADA. ............................................................................................. 86 1.11.1. Ementário de temas: ........................................................................................................ 86 1.11.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................... 86 1.11.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 86 1.11.4. Caso gerador .................................................................................................................... 86 1.11.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 87 1.11.6. Questões de concurso ...................................................................................................... 90 1.12. AULA 12: DEPÓSITO .................................................................................................................................... 91 1.12.1. Ementário de temas: ........................................................................................................ 91 1.12.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................... 91 1.12.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 91 1.12.4. Caso gerador .................................................................................................................... 91 1.12.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 92 1.13. AULA 13: MANDATO. ................................................................................................................................... 95 1.13.1. Ementário de temas: ........................................................................................................ 95 1.13.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................... 95 1.13.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 95 1.13.4. Caso gerador .................................................................................................................... 95 1.13.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 96 1.13.6. Questões de concurso ...................................................................................................... 99 1.14. E 1.15 AULAS 14 E 15: COMISSÃO. AGÊNCIA E DISTRIBUIÇÃO (REPRESENTAÇÃO COMERCIAL). ..................................... 101 1.14.1. e 1.15.1 Ementário de temas: ........................................................................................ 101 1.14.2. e 1.15.2 Bibliografi a obrigatória: .................................................................................... 101 1.14.3. e 1.15.3 Bibliografi a complementar: .............................................................................. 101 1.14.4. e 1.15.4 Caso gerador .................................................................................................... 101 1.14.5. e 1.15.4 Roteiro de Aula ................................................................................................ 102 Bibliografi a complementar: ........................................................................................................ 122 AULA 16: CORRETAGEM..................................................................................................................................... 131 16.1 Ementário de Temas: ......................................................................................................... 131 16.2 Bibliografi a Obrigatória: .................................................................................................... 131 16.3 Caso Gerador: ................................................................................................................... 131 16.4 Roteiro de Aula: ................................................................................................................. 131 16.5. Questões de Concurso: ..................................................................................................... 134 AULA 17: TRANSPORTE ..................................................................................................................................... 135 17.1: Ementário de Temas: ........................................................................................................ 135 17..2: Bibliografi a Obrigatória: .................................................................................................. 135 17.3: Bibliografi a Complementar: .............................................................................................. 135 17.4: Caso Gerador: ..................................................................................................................135 17.5:Roteiro de Aula: ................................................................................................................. 136 17.6: Questões de Concurso: ..................................................................................................... 141 1.18. AULA 18: FIANÇA. .................................................................................................................................... 142 1.18.1. Ementário de temas: ...................................................................................................... 142 1.18.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................. 142 1.18.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................................ 142 1.18.4. Caso gerador .................................................................................................................. 142 1.18.5 Roteiro de Aula ............................................................................................................... 143 1.18.6 Questões de concurso ..................................................................................................... 146 1.19. E 1.20 AULAS 19 E 20: JOGO E APOSTA. SEGURO. .............................................................................................. 147 1.19.1. e 1.20.1. Ementário de temas: ....................................................................................... 147 1.19.2. e 1.20.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................... 147 1.19.3. e 1.20.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................. 147 1.19.4. e 1.20.4 Caso gerador .................................................................................................... 147 1.19.5. e 1.20.5 Roteiro de Aula ................................................................................................ 148 1.21. AULA 21: TRANSAÇÃO. COMPROMISSO. ......................................................................................................... 153 1.21.1. Ementário de temas: ...................................................................................................... 153 1.21.2. Bibliografi a obrigatória: ................................................................................................. 153 1.21.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................................ 153 1.21.4. Caso gerador .................................................................................................................. 153 1.21.5. Roteiro de Aula .............................................................................................................. 154 Bibliografi a complementar ......................................................................................................... 155 APÊNDICE I .................................................................................................................................................... 163 1.1 Análise de Contratos ............................................................................................................ 163 1.2.: Licença e Cessão de Marcas. .............................................................................................. 164 Leitura complementar: .............................................................................................................. 180 CONTRATOS FGV DIREITO RIO 5 INTRODUÇÃO 1.1 VISÃO GERAL Bem-vindo ao Curso de Contratos em Espécie! Esta disciplina é de suma relevância, pois qualquer que seja o ramo do direito que venha a ser escolhido pelo aluno no futuro, seja público ou privado, uma boa base em direito civil, incluindo contratos em espécie, será sempre exigida. Aliás, independentemente do ramo de atividade escolhido, o conhecimen- to de contratos em espécie é fundamental, tendo em vista que diariamente nos deparamos com inúmeros contratos, seja, no aluguel de um imóvel, em um empréstimo no banco, ou mesmo na simples compra de uma passagem de ônibus. Veremos que o novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) incluiu, no rol de contratos em espécie, contratos que anteriormente eram tratados apenas pelo Código Comercial, como o contrato de comissão, agência e distribuição. Em nossas aulas estudaremos boa parte dos contratos nomi- nados ou típicos, ou seja, aqueles disciplinados no Código Civil, assim como alguns contratos inominados ou atípicos, que, embora não sejam previstos e disciplinados expressamente pela lei, são lícitos e parte do dia- a-dia do intérprete do Direito, como o contrato de leasing e o contrato de cessão de marca. 1.2 OBJETIVOS GERAIS O mercado exige, cada vez mais, a participação do advogado como via- bilizador do negócio, auxiliando o executivo a negociar o contrato e atuan- do sempre na advocacia preventiva. Desta forma, nosso objetivo, além de ensinar (é claro), será o de fazer com que o aluno conheça os diversos tipos de contrato e saiba identifi car seus requisitos necessários e seus vícios para a conclusão do negócio. Queremos preparar o aluno não apenas para a prova, mas principalmente, provê-lo com as ferramentas (objetivo do curso) que o habilite a identifi car as características dos principais contratos do nosso ordenamento jurídico, não só com a abrangência que a matéria requer, mas também com a profundidade necessária de um bom enfoque acadêmico e prático, para que, com isso, ele possa ter um diferencial na sua vida profi ssional. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 6 1.3 METODOLOGIA A metodologia do curso será participativa com exposição dialogada e de- bates sobre casos propostos. Na próxima aula apresentaremos o caso mestre, que será o fi o condutor da disciplina. Por meio dele, os alunos serão convidados a integrar a equipe responsável pela análise de contratos em uma due diligence fi ctícia. Dessa forma, os alunos terão contato com as diversas espécies de contratos e com os possíveis problemas enfrentados no dia-a-dia de um advogado. Adicionalmente, em todas as aulas serão apresentadas questões, relacio- nadas ao tema exposto para que sejam debatidas em aula. Para tanto, vale lembrar que: • como todas as aulas serão participativas, a leitura prévia do material didático e da leitura obrigatória é indispensável. • a indicação da bibliografi a obrigatória e da bibliografi a complemen- tar deve servir de base para o aluno. Espera-se, porém, que o aluno pesquise textos adicionais que possam dar enfoques diferentes ou mais profundos sobre o mesmo tema. 1.4 DESAFIOS Tendo em vista o grande número de contratos no Código Civil e a abran- gência da matéria, um dos principais desafi os a serem enfrentados pelos alu- nos nesta disciplina, é saber aplicar o conhecimento teórico, adquirido a par- tir do estudo e de pesquisa, em casos práticos. A discussão de casos em todas as aulas servirá justamente para estimular o aluno a pensar a teoria na prática. 1.5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO O desempenho do aluno na disciplina Contratos em Espécie será avaliado por meio das seguintes atividades: (i) uma prova escrita a ser realizada no início de outubro; (ii) uma prova escrita a ser realizada na última aula do curso; (iii) um trabalho a ser entregue individualmente pelos alunos; e (iv) participação em sala de aula. A primeira prova valerá de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos e será somada ao trabalho que também valerá de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos. A segunda prova valerá de 0 (zero) a 8,0 (oito) pontos.. A participação do aluno em aula valerá até 2,0 (dois) pontos, que será somado na segunda prova. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 7 A média do aluno será obtida da seguinte forma: Média fi nal =Primeira prova (5,0) + Trabalho (5,0) + Segunda Prova (8,0) + Participação (2,0) 2 O aluno que obtiver média inferior a 7,0 (sete) e superior ou igual a 4,0 (quatro) pontos, deverá fazer uma prova fi nal. O aluno que obtiver média inferior a 4,0 (quatro) estará automaticamente reprovado na disciplina. Para os alunos que fi zerem a prova fi nal, a média de aprovação a ser alcan- çada é de 6,0 (seis) pontos, a qual será obtida conforme fórmula constante no Manual do Aluno — Manual do Professor. Prova Escrita: Para ambas as provas o aluno poderá consultar a legislação pertinente, sem comentários ou anotações, somente com remissões a artigos e súmulas dos tribunais superiores, para elaborar as respostas, salvo orientação distinta por parte do professor. As provas serão compostas de até cinco questões, nas quais o aluno deverá demonstrar o domínio da matéria em casos teóricos e práticos. A princípio, a primeira prova será realizada na primeira semana de outu- bro e a segunda prova será realizada na semana de 21/11 a 24/11. Caso haja modifi cação no cronograma que implique em alteração na data das provas, nova data e horário serão divulgados com antecedência para os alunos. Participação em Aula: Os alunos deverão participar ativamente das aulas. A avaliação por par- ticipação será feita com base no interesse demonstrado pelo aluno, leitura do material indicado, conhecimento e discussão dos casos apresentados, e, presença e pontualidade nas aulas. Poderá ser atribuído até 2,0 pontos na nota da segunda prova, conforme a participação do aluno durante o curso. Trabalho: Na segunda semana de novembro, cada aluno deverá apresentar relatório apontando os problemas encontrados na diligência legal, conforme os casos apresentados durante as aulas, seus riscos e, quando possível, as formas de solucioná-los. Ao longo do curso serão fornecidas mais informações sobre CONTRATOS FGV DIREITO RIO 8 como elaborar o trabalho. Caso haja modifi cação no cronograma que impli- que em alteração na data da entrega do trabalho, nova data e horário serão divulgados com antecedência para os alunos. 1.6 ATIVIDADES COMPLEMENTARES Dependendo do andamento das aulas, o professor poderá propor ativida- des adicionais que valerão 0,5 (meio ponto) cada uma. Os pontos adicionais serão somados à nota da segunda prova. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 9 1.1. AULA 1: CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS. 1.1.1. EMENTÁRIO DE TEMAS: Introdução. Existência e validade do contrato. Classifi cação dos contratos. 1.1.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATÓRIA: GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., págs. 83 a 158. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janei- ro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., págs. 51 a 66. 1.1.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR: AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negócio Jurídico — Existência, Vali- dade e Efi cácia. São Paulo: Saraiva, 2002. 1.1.4. ROTEIRO DE AULA A) Introdução No semestre passado, os alunos tiveram oportunidade de fazer o curso de Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. Dentre outros, aprenderam os seguintes tópicos: (i) princípios da nova teoria contratual; (ii) interpretação dos contratos, (iii) formação dos contratos, (iv) revisão dos contratos; e (v) extinção dos contratos. Nosso curso será voltado ao estudo dos contratos em espécie. Hoje, po- rém, analisaremos os elementos e requisitos para existência e validade do contrato e a classifi cação dos contratos. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 10 1 Rever aula 2 do curso de Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2 Conforme bibliografi a complementar. B) Existência e validade do contrato Sendo o contrato um negócio jurídico, a ele são aplicáveis os mesmos elementos constitutivos e os pressupostos de validade do negócio jurídico1. São elementos constitutivos: • vontade manifestada por meio de declaração; • idoneidade do objeto; • forma, quando da substância do ato. Caso um desses elementos não esteja presente, o negócio jurídico nem mesmo existirá. Os requisitos de validade estão previstos no art. 104 do Código Civil: • agente capaz; • objeto lícito, possível, determinado ou determinável; • forma prescrita ou não defesa em lei. Estando ausente algum desses requisitos, o contrato será nulo ou anulável O elemento novo e inerente ao contrato é o acordo entre duas partes sobre determinado assunto. C) Classifi cação dos contratos Qual é o objetivo de classifi car os contratos? Embora haja consenso na doutrina sobre boa parte da classifi cação dos contratos, cada autor tem um enfoque diferente ao tratar dessa matéria. Nesta aula usaremos por base a metodologia de Silvio Rodrigues, mas reco- mendamos que o livro de Caio Mario da Silva Pereira2 também seja estudado. Uma mesma espécie de contrato pode ser classifi cada de inúmeras manei- ras, conforme o ponto de observação do estudo. Relacionamos abaixo alguns exemplos: I — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA NATUREZA: - Unilaterais e bilaterais Afi nal, o contrato em si é um ato bilateral, certo? Como podemos dizer que um contrato é unilateral? Qual é a importância de distinguir o contrato unilateral do bilateral? - Onerosos e gratuitos Os contratos onerosos envolvem sacrifícios e vantagens patrimoniais a ambas as partes. Já os contratos gratuitos envolvem sacrífi cio econômico para CONTRATOS FGV DIREITO RIO 11 apenas uma das partes e consequentemente vantagem patrimonial a apenas uma delas. O exemplo tradicional de contrato gratuito é a doação sem encar- go. O donátario recebe algo do doador e nada lhe dá em retorno. Qual é a importância de distinguir o contrato gratuito do oneroso? - Comutativos e aleatórios Essa distinção aplica-se apenas aos contratos bilaterais e onerosos. Qual é a importância de distinguir o contrato comutativo do aleatório? II — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU APERFEIÇOAMENTO: - Consensuais e reais O contrato consensual não requer a entrega do bem para aperfeiçoamento do contrato, exige apenas o consentimento das partes. Exemplo: contrato de compra e venda de bem móvel. Já no contrato real, o mero acordo entre as partes não é sufi ciente para constituir o contrato, no máximo, o que ocorre é uma promessa de contratar. Isso ocorre, por exemplo, no mútuo, se o mutu- ante não empresta o dinheiro ao mutuário, o contrato não se aperfeiçoa por mais que haja um contrato entre mutuante e mutuário. - Solenes e não solenes Geralmente os contratos são não solenes, ou seja, não há forma prescrita em lei para que sejam válidos. Há, porém, alguns casos em que o legislador achou por bem determinar forma para a validade do ato. É o caso do contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país e que tem que ser feito por escritura pública (art. 108 da Lei nº 10.406/2002). Qual é a importância de distinguir o contrato solene do não solene? III — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA SISTEMATIZAÇÃO: - Nominados e inominados Nominados são os contratos previstos e regulados por lei. Inominados ou atípicos são os contratos que, apesar de não estarem disciplinados em lei, são permitidos quando lícitos, em razão do princípio da autonomia da vontade (art. 425 da Lei nº 10.406/2002). CONTRATOS FGV DIREITO RIO 12 IV — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU RELACIONAMENTO COM OS DEMAIS CONTRATOS: - principais e acessórios O contrato que independe de outro para existir é o contrato principal. O contrato acessório, por sua vez, existe em função de outro contrato. A fi ança é um bom exemplo de contrato acessório ao contrato de locação. Como pela regra geral, o acessório segue o principal, se o contrato prin- cipal é nulo, nulo será o contrato acessório. Arecíproca, no entanto, não é verdadeira, já que o contrato principal sobrevive sem o contrato acessório. V — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO MOMENTO DE SUA EXE- CUÇÃO - execução instantânea e de execução diferida no futuro Qual é a importância de distinguir o contrato de execução instantânea do contrato de execução diferida no futuro? VI — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU OBJETO - defi nitivo e preliminar O contrato preliminar tem sempre como objeto a realização de um con- trato defi nitivo. As peculiaridades do contrato preliminar estão previstas nos arts. 462 a 644 da Lei nº 10.406/2002. O contrato defi nitivo pode ter vários objetos, conforme a espécie de con- trato. Como diz o próprio nome, trata-se do contrato que trata do assunto defi nitivamente. VII — CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO À MANEIRA COMO SÃO FORMADOS - paritários e de adesão Ao contrário do contrato paritário, no qual as partes discutem os termos do negócio, no contrato de adesão não há espaço para negociação. As regras foram previamente estipuladas por uma das partes, cabendo a outra parte aceitá-las ou rejeitá-las em sua totalidade. Os artigos 423 e 424 mostram a preocupação do legislador em tentar preservar o aderente, ou seja, aquele que não pôde negociar as cláusulas do contrato. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 13 1.1.5. QUESTÕES DE CONCURSO (Prova: 10º Exame de Ordem — 1ª fase) O contrato real é um contrato: a. Em que a entrega da res é pressuposto da sua existência; b. Formal; c. Que tem por objeto coisas corpóreas; d. Efetivamente existente. 1.1.6. JOGO — DISCUSSÃO EM SALA DE AULA Contrato/ Classifi cação Compra e Venda Locação Doação Empréstimo Fiança Mandato Fornecimento de energia Unilateral Bilateral Oneroso Gratuito Comutativo Aleatório Consensual Real Solene Não solene Nominado Inominado Principal Acessório Execução Instantânea Execução diferida no futuro Defi nitivo Preliminar Paritário De adesão CONTRATOS FGV DIREITO RIO 14 1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1.2.1. EMENTÁRIO DE TEMAS: Introdução — Natureza Jurídica — Elementos — Despesas do Contrato e Garantia — Riscos da Coisa — Limitações à Compra e Venda — Regras Especiais 1.2.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATÓRIA: Arts. 481 a 504 da Lei nº 10.406/2002. GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., págs. 265 a 304. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janei- ro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., págs. 145 a 169. 1.2.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR: BESSONE, Darcy, Da compra e venda, 4.ed., São Paulo: Saraiva, 1997. JÚNIOR, José Osório de Azevedo, Compra a venda, troca ou permuta, vol. III, São Paulo: Revista de tribunais, 2005. LÔBO, Paulo Luiz Neto, In Antonio Junqueira de Azevedo (coord.), Co- mentários ao Código Civil, vol.VI, Saraiva: São Paulo, 2003. TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina de. Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, v. II. 1.2.4. CASO GERADOR O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mônica, abriram o primeiro mercadi- nho, na década de 80, em Brasília. O que começou com uma loja de conve- niência, que visava atender apenas a região, rapidamente ocupou um lugar cativo na vizinhança e a freguesia se tornou cada vez mais fi el. Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mônica foi ex- perimentando um contínuo sucesso e o negócio foi crescendo junto com seus fi lhos gêmeos, Jeremias e Maria Lúcia. Cerca de dez anos após o começo das atividades, a Pechincha Comércio Varejista Ltda. foi brindada com uma oportunidade de expansão dos seus CONTRATOS FGV DIREITO RIO 15 3 Dependendo do tamanho da empresa, os compradores estabelecem um valor base para análise dos aspectos jurídi- cos, chamado de critério de materiali- dade. Nesses casos, a diligência é feita apenas nos processos judiciais ou ad- ministrativos, contratos e demais áreas que envolvam valor igual ou superior ao critério de materialidade. negócios. Um velho comerciante de Brasília resolveu aposentar-se e voltar a morar com a fi lha, no interior de São Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mônica a condução dos seus negócios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transferindo o fundo de comércio para a Pechincha Ltda. A partir de então, o senhor Eduardo ampliou seus negócios e hoje é sócio majoritário de uma sociedade que possui uma modesta rede de supermerca- dos, com três lojas e um armazém. Com o passar do tempo, porém, o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administração de seus negócios para seus fi lhos. Maria Lúcia sempre teve tino para os negócios, e sempre foi capaz de en- xergar uma boa oportunidade. Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mesmo diante da resistência inicial de seus pais e seu irmão, conseguiu convencê-los de que se tratava de uma chance de ouro para a família, e recebeu autorização deles para iniciar as conversas com o interessado. Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidi- da pelo senhor Odin Heiro, que é um investidor profi ssional, com negócios na área atacadista pretende começar a atuar no segmento de distribuição ali- mentícia, motivo que o levou a se interessar pela Pechincha Ltda. Além disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda mais os negócios, dada a fi de- lização da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons supermercados na região. Como de costume em negócios deste gênero, nosso primeiro trabalho será realizar uma due diligence ou diligência legal ou auditoria jurídica na compa- nhia Pechincha Ltda.. A diligência legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurídicos da em- presa, de forma que os potenciais compradores saibam o que realmente estão comprando. Isso normalmente se dá por meio de uma análise de todas as operações da empresa, com o exame criterioso de seus contratos, bem como de uma tentativa de identifi cação de suas dívidas ou passivos mais relevantes, sejam eles tributários, trabalhistas, cíveis, ambientais etc. O resultado de uma diligência legal pode determinar o sucesso ou não da operação e geralmente infl ui no preço a ser pago. Coube a nós, então, a tarefa de fazer a diligência legal na área de contratos da Pechincha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos3 os contratos da empresa a ser adquirida. Ao fi m do processo de diligência legal, muitas vezes é elaborado um rela- tório descrevendo a situação da empresa, destacando todos os pontos e ques- tões identifi cados durante o processo de diligência legal e que podem afetar a situação fi nanceira e legal da companhia. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 16 Esse relatório serve de instrumento para que o potencial comprador pon- dere se deve prosseguir com a aquisição do negócio, e, se o fi zer, quais são os riscos a que estaria submetido. Como você, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, começaria o processo de diligência? Quais seriam os primeiros contratos que você solici- taria ao advogado da Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negócio por ela desenvolvido, você concentraria mais sua atenção? Que pro- blemas você vislumbra que ela pode ter nos contratos existentes? 1.2.5. ROTEIRO DE AULA A) Introdução O contrato de compra e venda, verbal ou escrito, é a espécie mais comum dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda, muitas vezes sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, compramos um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, es- tamos realizando pequenas operações de compra e venda. Não é à toa que essa é a primeiraespécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo que outros contratos, como permuta, são regulados também pelas dis- posições do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere, por si só, o domínio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obrigação de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigação de pagar o preço ajustado. Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, no caso de bem móvel, e com o registro do título de compra no Registro de Imóveis na hipótese de bem imóvel. (arts. 1.267 e 1.245 da Lei n° 10.406/2002) Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem: “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. “Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurídica e os elementos do contrato de compra e venda. B) Natureza jurídica: • CONSENSUAL E (EM REGRA) NÃO SOLENE Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preço, o contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade CONTRATOS FGV DIREITO RIO 17 específi ca para o contrato de compra e venda, que só será obrigatória quando prevista especifi camente em lei. Tanto é assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora não for- malizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maio- ria esmagadora das operações de venda é feita sem formalidades específi cas previstas em lei. Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de compra e venda, a observância de determinadas formalidades poderão alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura pública e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. Importante: o contrato de compra e venda de imóvel reali- zado por meio de instrumento particular é negócio jurídico existente, válido e plenamente efi caz, mas somente entre as partes. Existem outros contratos que, embora não necessitem de formalidades especiais para seu aperfeiçoamento, necessitam de um determinado registro para que a tradição do bem — apesar de móvel — tenha sua efi cácia plena, inclusive perante terceiros. Cite um exemplo. • SINALAGMÁTICO (OU BILATERAL) Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve en- tregar o preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa. • ONEROSO Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu patrimônio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporção manifesta entre o valor da coisa transferida e o preço acordado, desfi gura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é a doação. C) Elementos: Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, quais sejam: • CONSENTIMENTO Comprador e vendedor têm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preço. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 18 4 Relembrando: Condição potestativa é aquela que é sujeita ao puro arbítrio de uma das partes. • PREÇO Conforme artigo 481 da Lei n° 10.406/2002, o preço deve ser pago em dinheiro. Por quê? Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado uma doação e não uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preço. O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a lei permite que o preço não esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fi xá-lo; ou (ii) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) índices ou parâmetros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fi xação do preço em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula estipulada para fi xação do preço é permitida. Pode o preço, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo após a tradição do objeto o preço pode estar sujeito a ajustes posteriores. Marvin (comprador) e Vital (vendedor) fi rmaram contrato de compra e venda no qual deixaram de defi nir o preço. E agora? Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fi xado de acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hipótese de condição potestativa4, vedada pela Lei n° 10.406/2002. • COISA Em teoria, todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objetos do contrato de compra e venda. Sua amiga, Mônica, conta que está super empolgada com o presente que ganhou do namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelação das Três Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com a situação, você explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental, não tem qualquer valor econômi- co. Por quê? Isso não quer dizer, entretanto, que só podem ser objetos de venda os bens tangíveis. Os bens imateriais, ou intangíveis, também podem ser alienados, como as marcas e o fundo de comércio. — É possível alienar algo que não existe? Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que ainda não existe. Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de com- pra e venda não transfere o domínio do bem. Ele representa a obrigação de transferir um bem no presente ou no futuro, de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é possível alienar um empreendimento imobi- liário, mesmo antes da construção dos prédios. Qual seria um outro exemplo de venda de coisa futura? CONTRATOS FGV DIREITO RIO 19 5 Art. 477 da Lei nº 10.406/2002: “Se, depois de concluído o contrato, so- brevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe in- cumbe, até que aquela satisfaça a que lhe comete ou dê garantia bastante de satisfazê-la”. D) Despesas do contrato e garantia Em regra, as despesas de escritura e registro fi cam a cargo do comprador e as despesas com a tradição fi cam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem, porém, estabelecer regra diversa. No contrato de compra e venda à vista, quem tem que cumprir primeiro com sua obrigação: o vendedor ou o comprador? Além disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a coisa, se o comprador torna-se insolvente, até que o comprador lhe dê ga- rantia de que efetuará os pagamentos no prazo ajustado. Essa regra do art. 495 está em consonância com a previsão da exceção de contrato não cumprido5 estudada anteriormente. Há uma diferença entre elas. Qual é? E) Riscos da coisa Res perit domino — princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuízos. Esse princípio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que “até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador”. Tendo em vista que a celebração do contrato de compra e venda não é sufi ciente para transferir o domínio da coisa até o momento da tradição (para bens móveis) e do registro (para bens imóveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, até o momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa são do vendedor. Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: • a coisa encontra-se à disposição do comprador para que ele possa contar,marcar ou assinalar a coisa e, em razão de caso fortuito ou força maior, a coisa se deteriora; • o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso da- quele que deveria ser entregue; • o comprador está em mora de receber a coisa, que foi posta à dispo- sição pelo vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hipótese é uma exceção ao princípio da Res perit domino, pois neste caso não houve a tradição da coisa. Não seria justo, entretanto, que o vende- dor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato. • houver mútuo acordo entre as partes. F) Limitações à compra e venda CONTRATOS FGV DIREITO RIO 20 A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedação não resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operação, mas sim da posição na relação jurídica. No caso, eles não têm legitimidade para realizar determinadas operações. Isto ocorre nas seguintes situações: • tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens confi ados à sua guar- da ou administração; • servidores públicos não podem comprar, ainda que em hasta pú- blica, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração, direta ou indireta; • juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serven- tuários ou auxiliares da Justiça não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; • leiloeiros e seus prepostos não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os bens de cuja venda estejam encarregados. • descendentes não podem adquirir bens do ascendente, sem consen- timento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienan- te. Quais são os motivos pelos quais o legislador resolveu restringir a aquisi- ção pelas pessoas elencadas acima? O condômino de coisa indivisível pode alienar sua parte a terceiros, desde que dê direito de preferência aos demais condôminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condôminos sua parte pelo mesmo preço e condições pelos quais pretende vender a terceiros. O que ocorre se houver mais de um condômino interessado em adquirir a quota parte a ser alienada? G) Regras especiais • VENDA POR AMOSTRA Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao compra- dor. O comprador tem direito de receber coisa igual à amostra. • VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM Venda ad mensuram — as partes estão interessadas em uma determinada área. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento necessário para desenvolver uma fi nalidade. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 21 Venda ad corpus — as partes estão interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente da extensão. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa Esperança. Nestes casos, entende-se que a referência à medida do terreno é meramente enunciativa. Embora em alguns casos seja difícil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa distinção se faz necessária em razão das regras peculiares a cada uma. No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas e não o tendo pode pedir a com- plementação da área, ou caso isso não seja possível, rescindir o contrato de compra e venda. Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse direito, caso verifi que que as medidas do imóvel adquirido não correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato. • DEFEITO OCULTO NAS VENDAS CONJUNTAS “Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas”. Esse artigo sofre críticas de importantes autores. Quais são elas e como esse artigo deve ser interpretado para atenuar as críticas? 1.2.6. QUESTÕES DE CONCURSO (Prova: 29º Exame de Ordem — 1ª fase) Quanto à classifi cação, o con- trato de compra e venda de imóveis se apresenta da seguinte forma: a. Consensual, bilateral, oneroso e solene; b. Consensual, bilateral, oneroso e não solene; c. Bilateral, oneroso, formal e aleatório; d. Oneroso, bilateral, não formal e consensual. (Prova: 27º Exame de Ordem — 1ª fase) Com relação ao contrato de compra e venda, NÃO É CORRETO afi rmar: a. É nula a pactuação fi rmada que deixa ao exclusivo arbítrio de uma das partes a fi xação do preço b. É válida a venda de ascendente solteiro a descendente, que obtém o consentimento dos demais descendentes, quando da realização de avença c. Na venda “ad mensuram” as referências às dimensões do imóvel são meramente enunciativas, não cabendo demanda quanto a uma eventual diferença nas medições CONTRATOS FGV DIREITO RIO 22 d. O condômino em coisa indivisível, ao desejar vender a sua parte no bem, deve, antes de vendê-la a um estranho, dar direito de preferên- cia na aquisição, tanto por tanto, aos demais condôminos (Prova: 26º Exame de Ordem — 1ª fase) A quem cabem as despesas com a escritura de compra e venda de imóvel residencial? a. Necessariamente ao comprador b. Necessariamente ao vendedor c. Ao comprador, podendo haver disposição em contrário d. Ao vendedor, podendo haver disposição em contrário (Prova: 05º Exame de Ordem — 1ª fase) A proibição de venda do ascen- dente aos descendentes sem a concordância dos demais, confi gura: a. Falta de aptidão intrínseca do agente; falta de capacidade; b. Falta de legitimação; incapacidade de fato; c. Falta de legitimação, ainda que haja capacidade; d. Desde que haja capacidade, não existe proibição. (Prova: 05º Exame de Ordem — 1ª fase) Considerando-se o instituto da tradição no direito civil, podemos afi rmar que: a. Executam-se as obrigações assumidas verbalmente; b. Não se transfere o domínio dos bens móveis; c. Transfere-se o domínio de qualquer bem imóvel; d. Transfere-se o domínio dos bens móveis. (Prova: 03º Exame de Ordem — 1ª fase) A compra e venda de bens móveis é contrato: a. Unilateral; b. A título gratuito; c. Formal; d. Comutativo. 1.2.7. MODELO DE LISTA DE DUE DILIGENCE DILIGÊNCIA LEGAL Durante a diligência legal serão analisadas cópias dos documentos abaixo discriminados, referentes à sociedade limitada a ser adquirida e, se for o caso, a todas as suas controladas e coligadas. I — NOTA INTRODUTÓRIA: CONTRATOS FGV DIREITO RIO 23 Alguns dos documentos solicitados podem não existir ou não ser aplicá- veis à sociedade objeto da diligência legal e, se for o caso, a suas controladas e coligadas. Neste caso, bastará que a sociedade formule declaração por escrito nesse sentido. Se a sociedade mantiver fi liais, as certidões a serem providenciadas deverão abranger a matriz e todas as fi liais. Solicitamos que os documentos sejam ordenados e/ou relacionados se- guindo a ordem e numeração constante deste check list, a fi m de agilizar o procedimento de sua identifi cação e análise. II — ORGANIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO DA SOCIEDADE: 1. Organograma societário da sociedade, com identifi cação de seus sócios, subsidiárias, coligadas, controladas e demais sociedades nas quais participe; 2. Contrato constitutivo da sociedade e respectivas alterações contra- tuais posteriores, bem como Atas de Assembléias ou Reuniões de Sócios, com comprovantes de arquivamento na Junta Comercial e respectivas publicações; 3. Certidão de Breve Relatório da Junta Comercial competente; 4. Todos os Livros Societários da sociedade, especialmente o de Atas de Assembléias ou Reuniões de Sócios; 5. Lista de endereços completos de todos os escritórios, fi liais (com os respectivos números de inscrição no CNPJ), depósitose quaisquer outras operações da sociedade; 6. Lista dos nomes dos sócios, membros da administração da socieda- de que ocupam e/ou ocuparam tais cargos durante os últimos 02 (dois) anos, incluindo suas funções e responsabilidades; 7. Acordo de Sócios e Aditivos, arquivados ou não na sede da sociedade; 8. Opções, garantias, promessas de compra e venda, cauções e outros gravames, se existentes, tendo por objeto as quotas da sociedade; 9. Planos de Opção de Compra de Ações/Quotas oferecidos aos seus administradores e/ou empregados; 10. Registro das ações ou quotas de outras sociedades de que participa a sociedade; 11. Relatório indicando todas as procurações outorgadas pela sociedade (ad judicia e ad negotia), bem como respectivas cópias; 12. Protocolos de cisão, incorporação e fusão em que tenha sido parte a sociedade ou tendo por objeto suas quotas; 13. Em caso de cisão ou redução do capital social da sociedade, cópia das publicações exigidas em lei; 14. Contratos de consórcio, associação ou “joint venture”; CONTRATOS FGV DIREITO RIO 24 15. Convenção de grupo de sociedades de que a sociedade participe; 16. Demonstrações fi nanceiras da sociedade, bem como as suas respec- tivas publicações; III — CONTRATOS: 17. Fornecer lista elaborada pela administração da sociedade contem- plando todos os contratos em vigor dos quais a sociedade seja parte signatária ou interveniente, informando objeto, valor, vencimentos, situação (adimplemento ou inadimplemento), prazo e com o forne- cimento das respectivas cópias; 18. Fornecer cópias dos modelos de contratos-padrão utilizados pela sociedade; 19. Informar sobre a eventual existência de inadimplemento de cláusu- las contratuais contendo obrigações de caráter econômico-fi nancei- ro (tais como cláusulas limitando o futuro endividamento da socie- dade, cláusulas estabelecendo proibição de ultrapassar determinado limite entre capital próprio e capital de terceiros (“debt/equity”) e etc.); 20. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de distribuição, re- presentação comercial e de fornecimento (ativo ou passivo) envol- vendo a sociedade; 21. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de licença e/ou cessão envolvendo marcas, patentes, direito autoral, desenhos industriais, contratos de transferência de tecnologia, contratos de assistência técnica e/ou contratos de franquia ou outros contratos envolvendo bens de propriedade intelectual eventualmente fi rmados pela socie- dade, acompanhados dos respectivos certifi cados de averbação no INPI e de registro no Banco Central; 22. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de empréstimo ou fi nanciamento (inclusive por meio de emissão de valores mobiliá- rios), e/ou outros instrumentos de natureza fi nanceira; 23. Informar sobre e fornecer cópia de Cartas de Conforto (comfort let- ters) ou quaisquer instrumentos, correspondências, acordos laterais etc., que defi nam o modo de cumprimento de cláusulas contratu- ais, ou modifi quem seus termos; 24. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de locação, arrenda- mento mercantil ou comodato de bens imóveis ou móveis; 25. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantias reais (e.g. hipoteca, penhor, caução) em favor da sociedade e respectivas certidões ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienação fi duciária e compra e venda com reserva de domínio; CONTRATOS FGV DIREITO RIO 25 26. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantia pessoal (e.g fi ança, aval) em favor da sociedade, bem como comprovação de poderes de representação do signatário do garanti- dor; 27. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantias reais (e.g hipoteca, penhor, caução) concedidas pela so- ciedade em favor de terceiros ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienação fi duciária de bem da sociedade ou compra e venda com reserva de domínio; 28. Informar sobre e fornecer cópia de documento de constituição de garantias pessoais (e.g fi ança, aval) concedidas pela sociedade em favor de terceiros; 29. Informar sobre e fornecer cópia de Notas Promissórias emitidas pela sociedade, com a informação, se de conhecimento da mesma, da eventual cessão pelo benefi ciário das referidas notas; 30. Fornecer todas as apólices de seguros contratados; 31. Informar sobre e fornecer cópia de contratos na área de tecnologia da informação, tais como: 31.1. Locação de hardware; 31.2. Licenciamento de software; 31.3. Manutenção de hardware; 31.4. Manutenção de software; 31.5. Serviços técnicos; 31.6. Desenvolvimento de software; 32. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de prestação de servi- ços de publicidade e propaganda; 33. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de prestação de con- sultoria, assistência técnica ou serviços de qualquer outra natureza; 34. Informar sobre e fornecer cópia de compromissos, cartas de in- tenção ou entendimentos com terceiros em que a sociedade fi gure como parte, que não tenham sido previstos na presente lista. Informamos, fi nalmente, que qualquer referência a contratos inclui seus aditivos e anexos, cujas cópias deverão ser igualmente fornecidas. IV — PROPRIEDADE INTELECTUAL: Solicitamos informações e cópias de todos os bens e documentos refe- rentes à propriedade intelectual da sociedade no Brasil e em outros países, incluindo, mas não se limitando a: 35. Marcas, patentes e/ou desenhos industriais depositados/registrados; 36. Obras intelectuais de titularidade da sociedade; CONTRATOS FGV DIREITO RIO 26 37. Nomes de domínio registrados pela sociedade; 38. Processos administrativos e/ou judiciais envolvendo os bens de pro- priedade intelectual da sociedade; 39. Processos administrativos apresentados contra marcas de terceiros no Brasil e/ou no exterior; 40. Informação acerca de segredos de negócio de propriedade da socie- dade; 41. Todos os softwares utilizados pela sociedade; 42. Todos os softwares criados pela sociedade; 43. Qualquer outra documentação que seja relevante e/ou que afete os bens de propriedade intelectual da sociedade; V — PROPRIEDADES E ATIVOS: 44. Prova da propriedade dos bens móveis de valor individual acima de R$10.000,00 (dez mil reais) integrados ao ativo da sociedade; CASO A SOCIEDADE POSSUA BENS IMÓVEIS: 45. Prova da propriedade dos bens imóveis da sociedade, inclusive cer- tidões atualizadas com fi liação vintenária, com negativa de ônus/ servidões/alienações, dos registros de imóveis competentes, bem como da ausência de aforamento (enfi teuse); 46. Certidões negativas do INSS relativas aos bens imóveis da socieda- de; 47. Certidões negativas relativas ao IPTU, expedidas pelos Municípios onde se encontram os imóveis da sociedade; VI — ASPECTOS FISCAIS: 48. Informações sobre aproveitamento de créditos tributários, indican- do (i) forma do aproveitamento: compensação com outros tributos, repetição do indébito, utilização de créditos extemporâneos, etc., (ii) valores envolvidos, já utilizados e a utilizar, (iii) existência ou não de medida judicial que permita a utilização dos créditos; 49. Relatório atualizado discriminando parcelamentos de tributos da sociedade e/ou participação em programas de recuperação fi scal (“REFIS” ou “PAES” — no âmbito federal, estadual ou munici- pal), referente aos últimos 05 (cinco) anos, indicando: (i) tributo parcelado, (ii) início do parcelamento, (iii) número de parcelas, (iv) quantidade de parcelas pagas, (v) garantia oferecida, (vi) documen- tação apresentada à autoridade fi scal competente discriminando os CONTRATOS FGV DIREITO RIO 27 débitos fi scais incluídos no REFIS e/ou PAES e (vii) prova de qui- tação de todos os pagamentos até a presente data; 50. Disponibilizar o LALUR referente ao último ano, coma indicação, já em reais, de todos os valores pendentes de tributação eventual- mente registrados na parte B e demonstrativo do prejuízo fi scal acu- mulado e da base negativa da Contribuição Social, com a mesma data do último Balancete que será disponibilizado; 51. Relatório atualizado identifi cando todos os eventuais benefícios fi scais e/ou tratamentos fi scais (federais, estaduais ou municipais) concedidos à sociedade. Fornecer toda documentação (Instruções Normativas, Portarias, etc.) relacionada ao regime especial e/ou be- nefício fi scal concedido à sociedade até a presente data. Informar, ainda, a existência de eventuais requerimentos ou questionamentos pendentes quanto aos mesmos; 52. Consultas fi scais, formalmente protocoladas perante os órgãos da administração tributária, envolvendo a sociedade, cujas decisões fo- ram proferidas nos últimos 5(cinco) anos, tendo por objeto matéria tributária; 53. As 3 (três) últimas demonstrações fi nanceiras e os 3 (três) últimos Balancetes consolidados da sociedade; 54. Pareceres dos auditores independentes, acompanhados dos recepti- vos termos, declarações, cartas de representação e/ou outras infor- mações formais prestadas pelos administradores aos auditores, para fi ns de auditoria; 55. Toda e qualquer documentação relativa a penhores, garantias, di- reitos de retenção ou qualquer outra forma de restrição de qualquer natureza sobre qualquer ativo da sociedade listando tais ativos e os relacionando aos respectivos processos judiciais ou administrativos, nos níveis federal, estadual ou municipal. VII — LITÍGIOS JUDICIAIS OU ADMINISTRATIVOS: CERTIDÕES: 56. Fornecer originais de Certidões atualizadas dos cartórios distribui- dores de ações da Justiça Federal, Justiça Estadual e Justiça do Tra- balho das comarcas da matriz e onde a sociedade mantém estabele- cimentos ou fi liais, abrangendo feitos Cíveis, Criminais e Fiscais, bem como Trabalhistas, e, ainda, Interdições e Tutelas, Falências e Concordatas (i.e., Certidões da Justiça Federal dos Distribuido- res de Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais e Certidões da Justiça Estadual dos Distribuidores Cíveis e Fiscais e Certidões dos Distribuidores da Justiça do Trabalho); CONTRATOS FGV DIREITO RIO 28 57. Fornecer originais de Certidões atualizadas passadas por todos os Cartórios de Protestos das comarcas onde a sociedade mantém es- tabelecimentos ou fi liais, cobrindo o período de 10 (dez) anos (i.e., Certidões dos Cartórios de Protestos de Letras e Títulos); 58. Fornecer originais de Certidões atualizadas do INSS (CND), em nome da sociedade, abrangendo todas as suas fi liais; 59. Fornecer originais de Certidões de quitação de Tributos e Con- tribuições Federais — “CQTF” (IR, IPI, CSLL, COFINS, PIS), Certidões de quitação de Tributos Estaduais (ICMS) (Certidão de quitação de Tributos Estaduais) e Certidões de quitação de Tri- butos Municipais (ISS) (Certidão de quitação de Tributos Muni- cipais), passadas em nome da sociedade, com relação a cada um de seus estabelecimentos ou fi liais, e referentes a processos administra- tivos, inclusive parcelamentos em andamento; bem como de rela- tório emitido pela Secretaria da Receita Federal, Secretaria Estadual de Fazenda e Secretaria Municipal de Fazenda indicando os pro- cessos administrativos, relativamente a tributos federais, estaduais e municipais, em curso em nome da sociedade, ainda não inscritos em dívida ativa; 60. Fornecer originais de Certidões de Dívida Ativa — (CDA) em nome da sociedade, expedidas pela Procuradoria da Fazenda Na- cional, Estadual e Municipal, as duas últimas para cada estado ou município onde a sociedade possui estabelecimentos; 61. Certidão de Quitação do FGTS; Caso tenha havido alteração de sede nos últimos 05 (cinco) anos, favor so- licitar as certidões aplicáveis também em relação ao(s) antigo(s) endereço(s). RELATÓRIOS: 62. Fornecer Relatório elaborado pelos advogados responsáveis pelos respectivos casos, identifi cando todos os eventuais processos fi scais, judiciais e administrativos, pendentes (nos quais a sociedade fi gure como autora, ré ou terceira interessada) ou em vias de ser iniciados, com a indicação de: (i) tributo envolvido; (ii) foro; (iii) objeto e fundamentos do pedido; (iv) andamento (status) atualizado; (v) va- lores envolvidos (atualizados ou em UFIR); (vi) valor da causa; (vii) chances de êxito e respectivo critério utilizado; (viii) provisões e/ ou depósitos judiciais e (ix) quaisquer informações relevantes com respeito a tais processos; 63. Composição analítica das principais contas que compõem depósi- tos judiciais e provisões para contingências fi scais e suas correlações com os processos fi scais administrativos e judiciais em andamento; CONTRATOS FGV DIREITO RIO 29 64. Disponibilizar cópias das peças fundamentais dos processos fi scais, judiciais e administrativos em que a sociedade seja parte ou tenha interesse, pendentes de julgamento, execução ou cumprimento, tais como, inicial, contestação, despachos, sentenças, recursos e acór- dãos; 65. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais intima- ções, notifi cações, inspeções ou investigações realizadas, instauradas por órgãos governamentais ou terceiros; 66. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais processos de desapropriação em que a sociedade fi gure como autora, com a estimativa de valores envolvidos; 67. Fornecer Documentos e relatórios (inclusive os Termos de início e encerramento de fi scalização tributária) contendo informações so- bre eventuais intimações, notifi cações, inspeções ou investigações realizadas, instauradas por órgãos governamentais ou terceiros; 68. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais reclama- ções baseadas em defeitos constatados nos produtos fabricados pela sociedade («product liability») ou em garantias concedidas pela so- ciedade na venda dos produtos; 69. Fornecer Relatório contendo informações sobre processos adminis- trativos que envolvam as sociedades controladas ou coligadas; 70. Fornecer Cartas encaminhadas pelos advogados externos aos audi- tores independentes sobre processos judiciais e administrativos; VIII — ASPECTOS TRABALHISTAS: 71. Relatório identifi cando todos os empregados, contendo (i) data de admissão; (ii) local de trabalho; (iii) cargo ou função; e (iv) salário atual (partes fi xas e variáveis); 72. Cópia dos modelos de contrato de trabalho (contrato de experiên- cia, contrato por prazo determinado etc.) e do regulamento interno ou regulamento de pessoal da sociedade; 73. Relativamente à jornada de trabalho, relatório informando: 73.1. Horário de trabalho, horário de intervalo e dia de folga sema- nal dos empregados. Informar eventuais horários de trabalho diferenciados por setor ou sistemas de revezamento. Como é feito o controle de horário? A anotação é feita pelo próprio empregado ou por pessoa específi ca? Onde são feitas tais anota- ções? Os empregados assinam tal registro? 73.2. Relação dos empregados não subordinados a controle de ho- rário, com indicação das respectivas funções e salários; CONTRATOS FGV DIREITO RIO 30 73.3. Relação dos empregados que utilizam telefone celular ou equi- pamento similar, fi cando à disposição da sociedade. Informar a forma de remuneração das horas à disposição; 73.4. Acordos de compensação e de prorrogação da jornada de tra- balho, inclusive banco de horas, se houver. Informar o saldo atual de horas trabalhadas e ainda não compensadas pelo “ban- co de horas”; 74. Relativamente à remuneração, relatório informando: 74.1. Quais as verbas percebidas além do salário fi xo e horas extras? Há empregados recebendo comissões, prêmios, gratifi cações, bonifi cações ou ajudas de custo? Quais funções recebem as di- tas parcelas? Qual o critériode pagamento? 74.2. Há empregados recebendo benefícios tais como, uso de au- tomóvel, auxílio moradia, auxílio educação, despesas de repre- sentação, planos de saúde, previdência privada, auxílio alimen- tação etc.? Qual o critério de pagamento de cada benefício? É efetuado desconto no salário? Caso haja desconto, informar se: (i) os empregados podem optar por tais benefícios; (ii) exis- tem empregados que optaram pelo não recebimento; (iii) existe autorização dos empregados para o desconto. Caso afi rmativo, cópia do modelo de autorização de desconto salarial relativo aos benefícios concedidos; (vi) o benefício integra o salário para efeito de cálculo do FGTS, Previdência Social, Imposto de Renda, férias e décimo terceiro salário; 75. Relativamente à alimentação, relatório informando: 75.1. A alimentação é fornecida pela própria sociedade ou são con- cedidos vales-refeição? Há desconto no salário ou é fornecida gratuitamente? 75.2. A sociedade participa do PAT — Programa de Alimentação do Trabalhador? Caso positivo, apresentar cópia dos compro- vantes anuais de inscrição. 76. Cópia do plano de cargos e salários, se existente. Indicar se houve homologação do plano pelo Ministério do Trabalho, Conselho Na- cional de Política Salarial ou norma coletiva; 77. Cópia do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); 78. A sociedade tem organizada a CIPA — Comissão Interna de Pre- venção de Acidentes? Caso positivo, apresentar relação dos atuais integrantes e cópias das atas de reunião dos últimos 02 (dois) anos; 79. Relatório identifi cando todos os empregados com estabilidade per- manente ou temporária (CIPA, empregados com cargo de direção CONTRATOS FGV DIREITO RIO 31 em sindicatos ou associações profi ssionais, empregadas grávidas, empregados acidentados, etc.); 80. Cópia do plano de opção de compra de ações, do programa de opção de compra de ações e a relação dos empregados e executivos elegíveis a tal plano; 81. Cópia de Plano de Participação nos Lucros e/ou Resultados, se hou- ver. Informar o valor despendido pela sociedade com o pagamento de tal participação; 82. A sociedade instituiu, nos últimos 05 (cinco) anos, plano de demis- são incentivada? Caso afi rmativo, esclarecer os critérios do plano, bem como fornecer respectivos documentos, acaso existentes. Foram ajuizadas reclamações trabalhistas em razão do plano de demissão? 83. Cópia das convenções coletivas, acordos coletivos, decisões judiciais proferidas em dissídio coletivo, inclusive termos aditivos. Informar se são observadas convenções, acordos, ou dissídios próprios para categorias diferenciadas (secretárias, telefonistas, motoristas e pro- fi ssionais liberais); 84. Relação dos empregados desligados da sociedade nos últimos 02 (dois) anos, bem como cópias, por amostragem, das respectivas res- cisões do contrato de trabalho e homologação pelo Sindicato ou pela DRT; 85. Há serviços terceirizados na sociedade? Apresentar cópia dos con- tratos de prestação de serviços fi rmados com empresas prestadoras de serviços; cooperativas; empresas de mão-de-obra temporária ou trabalhadores autônomos e relatório informando: (i) se os empre- gados alocados para atender a sociedade são sempre os mesmos; (ii) se trabalham diariamente nas dependências da sociedade; (iii) quem controla os serviços de tais empregados (a sociedade ou a prestadora de serviços); (iv) a quem estão subordinados; (v) período dos serviços; (vi) número de trabalhadores envolvido; (vi) valores mensais pagos e se a sociedade exige mensalmente os comprovantes de recolhimento previdenciário e do FGTS; 86. Relatório identifi cando todas as reclamações trabalhistas e proce- dimentos administrativos (DRT e MPT) em curso contra a socie- dade, contendo (i) partes envolvidas; (ii) foro; (iii) pedidos; (vi) estimativa dos valores envolvidos; (vii) estimativa de êxito; e (v) situação atual; 87. Cópia dos Autos de Infração lavrados contra a sociedade nos últi- mos 02 (dois) anos e respectiva defesa/decisão administrativa/recur- so ou guia comprovando pagamento da multa administrativa; 88. Cópia das principais peças de todas as ações trabalhistas em curso contra a sociedade, tais como petição inicial, decisões proferidas em CONTRATOS FGV DIREITO RIO 32 todas as instâncias, cálculos de liquidação, cálculos homologados e depósitos efetuados; 89. Cópia do Livro de Inspeção do Trabalho de todos os estabelecimen- tos da sociedade; 90. Cópia dos termos de ajustamento de conduta, inquéritos adminis- trativos, autos de infração, ações civis públicas ou outras ações de natureza trabalhista; 91. Informar o valor da provisão com relação aos processos judiciais e administrativos em andamento, explicitando os critérios de tal provisão. IX — APROVAÇÕES GOVERNAMENTAIS E LICENÇAS: 92. Registros e inscrições da sociedade junto às autoridades fi scais fede- rais, estaduais e municipais (tais como CNPJ, INSS, ISS, alvará da prefeitura etc.); X — ASPECTOS AMBIENTAIS: 93. Licenças Ambientais: Licenças Prévias, de Instalação e Funciona- mento emitidas pelo órgão ambiental competente; 94. Certidão de Uso do Solo; 95. Outorgas do Uso da Água; 96. Inscrição no Cadastro Técnico Federal das Atividades Potencial- mente Poluidoras; 97. Comprovante de pagamento do TCFA — Taxa de Controle de Fis- calização Ambiental; 98. Certifi cado de Licença de Funcionamento emitido pelo Ministério da Justiça; 99. Licença de substâncias sujeitas a controle especial emitida pelo De- partamento de Polícia Federal; 100. Alvará do Corpo de Bombeiros; 101. Alvará de Licença e Localização emitido pela Prefeitura; 102. Habite-se; 103. Licença de Funcionamento emitida pela Vigilância Sanitária; 104. Licença do órgão sanitário competente para ambulatórios e refei- tórios; 105. Listagem das ações judiciais e processos administrativos de cunho ambiental e seus respectivos andamentos; 106. Relatório informando a respeito de atividades passadas desenvolvi- das nos imóveis onde a sociedade desenvolve suas atividades. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 33 1.2.8. MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS Além da alteração do contrato social necessária para transferir quotas, que deve ser arquivada no registro competente, as partes podem celebrar adicional- mente um contrato de compra e venda de quotas, conforme modelo abaixo. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS [NOME E QUALIFICAÇÃO], doravante denominado simplesmente “Comprador”; e [NOME E QUALIFICAÇÃO], doravante denominado simplesmente “Vendedor”; e, ainda, na qualidade de interveniente-anuente: [NOME E QUALIFICAÇÃO DA SOCIEDADE CUJAS QUOTAS ES- TÃO SENDO ALIENADAS], doravante denominada simplesmente “So- ciedade”; CONSIDERANDO QUE: (i) O Vendedor é legítimo possuidor e proprietário de 15.000 (quinze mil) quotas representativas de 50% (cinqüenta por cento) do capital social da Sociedade (“Quotas”); e (ii) O Vendedor deseja alienar as Quotas, e que o Comprador deseja adquiri-las, nos termos ajustados pelo presente instrumento, O Vendedor e o Comprador (doravante referidos simplesmente como “Partes”) têm, entre si, justa e contratada a celebração do presente Contrato de Compra e Venda de Quotas (“Contrato”), de acordo com as seguintes cláusulas e condições: CLÁUSULA PRIMEIRA — DA COMPRA E VENDA DAS QUOTAS 1.1. Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, o Vendedor cede e transfere, com todos os respectivos direitos e obrigações, a totalidade de suas Quotas representativas do capital social da Sociedade ao Compra- dor, pelo preço certo e ajustado estabelecido na Cláusula 2.1 abaixo. CONTRATOS FGV DIREITO RIO 34 1.2. O Vendedor, neste ato, declara que as Quotas foram regularmente integralizadas e se encontram inteiramente
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