Análise do Segmento de Lajes Corporativas em São Paulo

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De olho no futuro: lajes corporativas 
Uma análise setorial do segmento de escritórios em São Paulo 
Caros assinantes, 
Gostamos de sair um pouco da ro2na e trazer temas diversos sobre o universo de 
fundos imobiliários, especialmente análises setoriais. 
Para relembrar, em nosso úl2mo relatório temá2co (24/07/2017), explicamos de 
onde acreditávamos vir o upside dos fundos imobiliários: queda da taxa de juros e 
crescimento econômico. Pois é, as coisas andam caminhando nesse sen2do — e 
assim esperamos que con2nuem… 
Hoje, faremos uma análise mais profunda do segmento de lajes corpora2vas em 
São Paulo. Pedimos um pouco de paciência àqueles que não aguentam mais nos 
ouvir falar sobre esse assunto. O nosso o2mismo é tanto que, por vezes, nos 
ques2onamos e, por isso, decidimos refazer a análise e também dar um update no 
3T17. 
23 de outubro, 2017
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Não obstante, iremos mais adentro do setor, analisando os principais indicadores 
por região: estoque, vacância, preço pedido e 2po de imóvel. E também traçaremos 
uma perspec2va. 
Vale ressaltar que toda a nossa análise foi feita tomando como base os dados da 
Buildings, principal empresa especializada em pesquisa imobiliária do país no 
segmento de galpões logís2cos e lajes corpora2vas. A empresa possui a melhor base 
primária de informações. 
Vamos lá! 
Atualmente, existem aproximadamente 1.500 imóveis do segmento de escritórios 
em São Paulo, o que representa um estoque total de 11 milhões de metros 
quadrados — dados referentes ao terceiro trimestre de 2017. 
Esses imóveis estão classificados em: A, B e C. Há uma série de caracterís2cas e 
critérios que diferenciam os imóveis entre si. Por exemplo, o AAA (corporate) possui 
a maior classificação no ranking e tem como caracterís2cas: lajes de tamanho igual 
ou superior a 1.500 metros quadrados, área locável total do imóvel maior ou igual a 
20 mil metros quadrados e a idade do imóvel deve ser menor que ou igual a 20 
anos. 
Além disso, existem critérios subje2vos, como o padrão das especificações 
técnicas, imagem corpora2va e padrão da ocupação (os locatários), que também são 
pontuados na classificação. No caso de offices, as especificações são um pouco 
diferentes. De qualquer forma, o nosso universo de fundos imobiliários está 
concentrado em corporate (lajes). E, falando mais especificamente da nossa carteira, 
estamos alocados em A — foco da análise deste estudo. Abaixo, segue a tabela com 
os critérios de classificação. 
Classificação dos empreendimentos 
Destrinchando um pouco mais os números: dos 10,5 milhões de metros quadrados de 
lajes corpora2vas, 28% são classificadas como C; 36%, como B; e os 36% restantes, como 
A. 
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Os a2vos classe A apresentaram o maior crescimento ao longo dos úl2mos anos. Houve 
um incremento de área em torno de 1,7 milhão de metros quadrados desde 2005, 
passando de 2,1 milhões para 3,8 milhões de metros quadrados — uma variação de 80% 
em 12 anos. 
Não por acaso, as nossas recomendações estão pautadas na classe A. Entendemos que 
são imóveis mais compe22vos, principalmente pela capacidade de atrair bons locatários. 
Sem falar que, muitas vezes, esses empreendimentos possuem estruturas mais eficientes, 
Estoque de escritórios por classe — São Paulo
28,3%
35,5%36,2%
Classe A Classe B Classe C
Fonte: Buildings
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que acabam diminuindo os custos de condomínio e benfeitorias, o que é uma grande 
vantagem compe22va, sem contar a boa localização. 
São Paulo tem atualmente 242 imóveis 2po A localizados, majoritariamente, nos polos 
financeiros da cidade (falaremos disso à frente). É importante notar que grande parte desse 
estoque foi incorporado nos úl2mos anos, o que acaba soando estranho, uma vez que 
vivenciamos uma das piores crises econômicas da história do país. 
 Contudo, isso tem muito a ver com a dinâmica do mercado imobiliário, pois, geralmente, 
o processo entre a construção e a entrega de uma laje corpora2va demora entre 3 e 4 anos 
para ser concluído. Em outras palavras, o estoque atual está recebendo novos 
empreendimentos que começaram a ser construídos antes da úl2ma crise econômica. 
Vamos relembrar! 
No começo do século 21, o país 
começou a colher os frutos das 
reformas econômicas implementadas 
nos anos de 1990 e, com um maior 
crescimento econômico, o setor 
imobiliário foi ganhando cada vez 
mais ânimo. Alguns fatores foram 
importanmssimos para a evolução do 
setor, como a implementação da 
alienação fiduciária do imóvel e uma rede de crédito imobiliária mais ampla e acessível. 
Em meados de 2008, a crise hipotecária (subprime) dos Estados Unidos impactou as 
economias mundiais. Contudo, o Brasil, já em 2009, estava de volta aos trilhos. Os 
inves2dores não se abateram e, visando à retomada da economia para os próximos anos, 
não pararam de inves2r em imóveis até 2013. 
Esse efeito trouxe grandes consequências para o setor imobiliário, principalmente via 
aumento da vacância e consequente queda do preço médio de aluguel pedido. 
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Quando olhamos a trajetória da vacância da cidade de São Paulo para empreendimentos 
de alto padrão, vemos que a par2r de 2012 houve uma subida abrupta na taxa de vacância 
psica — saindo de 2% (menor patamar) para o maior patamar, de 25%, no terceiro trimestre 
de 2016. 
Isso pode ser explicado pelo aumento significa2vo de estoques novos incorporados na 
cidade. Como estávamos prestes a entrar em uma das priores crises econômicas do país, 
não houve demanda para suprir toda a nova ABL. Em outras palavras, a absorção líquida foi 
nega2va. 
Olhando para o momento atual, já enxergamos uma clara retomada. Os úl2mos trimestres 
têm apresentado uma consistente recuperação. Os dados mais recentes da Buildings 
apontam para mais um trimestre de queda, com a vacância caindo de 21% no 2T17 para 
19,9% no 3T17. Boa parte dessa redução tem sido via o movimento “flight to quality”. 
As absorções da classe A mais recente, especialmente do 3T17, ocorreram nos 
empreendimentos: São Paulo Corporate Towers, Arquiteto Carlos Bratke e Con2nental 
Square. Os grandes locatários do período foram: Cubo Coworking Itaú, Uber, 99Táxi, 
WeWork, BNP Paribas, Reckiz Benckiser e Fox Channel. 
Taxa de vacância de imóveis classe A (%) — São Paulo
6,25%
12,5%
18,75%
25%
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Fonte: Buildings
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Os preços pedidos de aluguel 2veram quedas significa2vas entre 2012 e 1T17, de até 
40%. A média dos preços 
pedidos saíram de R$ 150 o 
metro quadrado em 2012 para 
o s a t u a i s R $ 9 0 . I s s o é 
claramente explicado pelo 
aumento da vacância. 
M a i s i m p o r t a n t e q u e 
compreender o passado e o 
momento atual é traçar um 
cenário para o futuro. Em nossa 
visão, o setor está no início do 
ciclo de retomada, ou seja, enxergamos uma queda progressiva da vacância e, 
consequentemente, uma elevação no nível de preços. 
Agora, vamos traçar uma perspec2va. Nos úl2mos cinco anos, 2vemos uma média de 380 
mil metros quadrados de estoque novo por ano de empreendimentos classe A em São 
Paulo. Segundo a BR Proper2es, a entrega de novos estoques de lajes corpora2vas deve 
ter uma queda na ordem de 70% em relação à média dos úl2mos anos, ou seja, uma 
entrega de cerca de 114 mil metros quadrados para os próximos anos. 
Média de preço pedido de aluguel de imóvel classe A (R$/m²/mês) — São Paulo
40
80
120
160
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Fonte: Buildings
Expansão
- Queda da vacância
- Aumento dos preços
- Retomada da 
atividade construtiva
Pico
- Vacância na mínima
- Preço na máxima
- Atividade 
construtiva a todo 
vapor
Recessão
- Aumento da 
vacância
- Queda dos preços
- Baixa atividadeconstrutiva
Recuperação
- Vacância 
estabilizando
- Preço estabilizando
- Baixa atividade 
construtiva
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Tendo uma boa visibilidade do que é estoque novo, agora vamos es2mar a absorção 
líquida. Consideramos a média dos úl2mos cinco anos, cerca de 200 mil metros quadrados 
ao ano. Assim, o nosso cenário-base aponta para uma vacância de 17% no fim de 2018 e 
de 15% no fim de 2019 — portanto, abaixo dos atuais 19,9%. 
Nosso cenário é bastante conservador. Acreditamos que a vacância possa ser bem 
menor. Uma vez que a média de absorção líquida dos úl2mos anos é distorcida por dois 
fatores: alta devolução de espaços durante a recessão combinada com menor demanda de 
novas áreas por parte de novos locatários. Em suma, a vacância pode surpreender 
posi2vamente. 
“E o que isso significa?” 
Bom, quanto menor a vacância maior a tendência de aumento de preços. Há uma lógica 
inversa aqui. Esperamos já em 2018 aumento de preços. Para 2019 em diante, o cenário é 
ainda mais o2mista, uma vez que, possivelmente, teremos um período de crescimento 
Novo estoque (m2) — São Paulo
2012 2013 2014 2015 2016 3T17 Projeção
114.000140.000
220.000
420.000
320.000
500.000
420.000
Fontes: Buildings e Empiricus Research
Taxa de vacância (%) — São Paulo
2012 2013 2014 2015 2016 3T17 2018* 2019*
15%17%
20%
24%22%
19%
16%
10%
Fontes: Buildings e Empiricus Research 
* Projeção
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econômico aliado à escassez de a2vos. E isso corrobora para aumento real de preços dos 
aluguéis — leasing spread posi2vo. 
Enfim, o cenário tem fortalecido muito a nossa tese de inves2mentos em lajes 
corpora2vas. Em conversas com players de mercado, percebemos que o tempo de 
fechamento de contrato com empresas reduziu-se bastante. Além disso, o número de 
visitas a lajes corpora2vas aumentou. Tudo isso sinaliza que o mercado está mais a2vo e 
com tendência posi2va. 
Vamos agora mergulhar nas regiões que contemplam o setor imobiliário de São Paulo 
(classe A). 
A ideia aqui é traçar um panorama regional e mostrar o momento de cada uma delas no 
que diz respeito à vacância e ao preço de aluguel pedido. Vale ressaltar que a nossa análise 
foi feita contemplando apenas as regiões que englobam São Paulo capital. 
Além disso, selecionamos as regiões mais relevantes do estoque total da cidade, de modo 
que 90% de todos os empreendimentos de classe A na cidade de São Paulo foram 
u2lizados nesse estudo. 
Para ilustrar melhor o momento atual de cada região, criamos uma tabela com as 
principais métricas. O nosso foco será, especialmente, nas cinco maiores regiões (75% do 
estoque total): Faria Lima/Itaim, Marginal Pinheiros, Berrini, Vila Olímpia e Paulista. 
Tabela das principais regiões de São Paulo 
Região Relação com o estoque total Vacância (%) Preço pedido (R$/m²/mês)
Faria Lima - Itaim 23,4% 18,0% 127
Marginal Pinheiros 17,4% 24,1% 96
Berrini 17,0% 19,3% 83
Vila Olímpia 10,7% 12,6% 91
Paulista 8,0% 16,2% 93
Leopoldina / Barra Funda 7,5% 26,8% 61
Morumbi 4,1% 44,5% 60
Chácara Santo Antônio 2,4% 22,3% 69
Fonte: Buildings
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Faria Lima/Itaim 
A região da Faria Lima/Itaim é considerada o principal polo financeiro da cidade de São 
Paulo e do Brasil, concentrando grande parte dos principais bancos (nacionais e 
internacionais) e grandes empresas mul2nacionais, como: Itaú, Bradesco, Santander, BTG 
Pactual, Bank of America, Credit Suisse, Goldman Sachs, Google, Facebook e a própria 
Empiricus. Entre os empreendimentos mais famosos, destacamos o Pá2o Malzoni, Faria 
Lima Financial Center, Faria Lima 3500 e Infinity Tower. 
O local ainda conta com um sistema de serviços completo, com restaurantes, bares, 
academias, hotéis e centros comerciais (shoppings Iguatemi e JK). Segundo o ranking 
divulgado pelo Atlas do Trabalho e Desenvolvimento da Cidade de São Paulo, o Itaim Bibi 
possui um dos melhores IDH da cidade, consagrando-se na sexta posição. 
Essa é a região mais relevante no por‚ólio dos empreendimentos classe A de São Paulo, 
com um peso de 23,4%. De 2012 para cá, a Faria Lima teve um crescimento expressivo do 
estoque classe A, passando de 600 mil metros quadrados para 900 mil metros quadrados 
de escritórios. Vale ressaltar que a absorção líquida média da região nos úl2mos cinco anos 
foi de 16 mil metros quadrados por trimestre, a maior na cidade. 
Taxa de vacância x preço do aluguel
87,5
125
162,5
200
6,25%
12,5%
18,75%
25%
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Taxa de Vacância (%) Média de Preço Pedido (R$/m²/mês)
Fonte: Buildings
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Pela nossa ó2ca, entendemos que por ser uma das principais regiões de São Paulo e do 
Brasil, o local deve se sobressair em relação aos demais com a retomada do crescimento 
econômico, uma vez que: (i) grande número dos empreendimentos é de alto padrão, ou 
seja, são mais resilientes e compe22vos; (ii) uma estrutura completa de serviços; (iii) polo 
financeiro da cidade. Já conseguimos ver melhora nos úl2mos dados disponíveis, com 
vacância caindo e preço médio de aluguel pedido estabilizando. 
Marginal Pinheiros 
A região da Marginal Pinheiros é mais extensa que as demais, compreendendo várias 
regiões, como a da Berrini e o Itaim. Cada localidade tem a sua par2cularidade em termos 
de acesso e serviços. 
Por exemplo, empreendimentos como o Tower Bridge e a Torre Norte usufruem dos 
serviços disponíveis da região da avenida Chucri Zaidan, perto da Berrini. Ali se encontra 
uma estrutura com serviços de qualidade, muito próximo do shopping D&D. Por outro 
lado, o Eldorado Business Tower está localizado perto da região do Itaim e próximo ao 
shopping Iguatemi. Os imóveis de alto padrão da marginal Pinheiros estão sempre 
acompanhados de estruturas e serviços que proporcionam a viabilidade da operação do 
empreedimento. Contudo, por estarem ao pé da marginal do rio Pinheiros, os 
empreendimentos ficam um pouco mais afastados do centro financeiro. 
Essa é a segunda região mais relevante no por‚ólio dos empreendimentos classe A de 
São Paulo, com um peso de 17,4%. De 2012 para cá, a Marginal Pinheiros não teve um 
crescimento tão significa2vo como as outras cinco regiões mais relevantes de São Paulo, 
passando de 550 mil metros quadrados para 650 mil metros quadrados de escritórios. 
Destacamos os empreendimentos Tower Bridge, Torre Norte, Eldorado Business Tower, 
complexo Parque da Cidade e Rochaverá Corporate Towers. 
Em relação à absorção líquida média no período de cinco anos, a região pra2camente não 
saiu do zero a zero, o que significa que na média não houve um avanço de absorção na 
região. Contudo, se compreendermos apenas o úl2mo ano, vemos uma melhora 
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significa2va nesse sen2do, de modo que os dados nos mostram uma absorção líquida 
média de 7.500 metros quadrados por trimestre. 
Entendemos que a região da Marginal Pinheiros deve ter uma melhora significa2va para 
os próximos meses, mas menos expansiva que a região da Faria Lima. Além de ter 
apresentado grandes oscilações na absorção líquida nos úl2mos anos, essa é uma região 
um pouco mais afastada do centro financeiro. De qualquer forma, a região esboça sinais 
claros de recuperação, com preço de aluguel médio estável e vacância caindo. 
Berrini 
A região da Berrini engloba em seu território a região da avenida Chucri Zaidan também, 
local que vem apresentando crescimento expressivo nos úl2mos anos. O local possui uma 
infraestrutura completa com dois shopping centers (Morumbi Shopping e Market Place), 
restaurantes e hotéis. Alguns dos principais empreendimentos do local são o Thera, 
Morumbi Corporate, EZ Towers e Jatobá Green Building. 
Essa é a terceira região mais relevante no por‚ólio dos empreendimentos classeA de São 
Paulo, com um peso de 17%. De 2012 para cá, a Berrini foi o local que mais cresceu em 
termos de metro quadrado, passando de 300 mil para 650 mil, mais de duas vezes. A 
Absorção líquida (m2)
-22.500
-15.000
-7.500
0
7.500
15.000
3T12 1T13 3T13 1T14 3T14 1T15 3T15 1T16 3T16 1T17 3T17
Fonte: Buildings
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absorção líquida média da região nos úl2mos cinco anos foi de 12,5 mil metros quadrados 
por trimestre, a segunda melhor absorção líquida da cidade. 
Essa é uma região que está um pouco mais afastada do centro financeiro também, mas 
que oferece uma estrutura de qualidade para o funcionamento dos empreendimentos. Os 
úl2mos dados revelam que a taxa de vacância tem 2do grandes quedas. Ainda é cedo para 
falarmos sobre o preço por metro quadrado, que demonstrou certa estabilidade, mas, 
como a região possui uma das maiores absorções líquidas da cidade, isso deve impactar os 
preços para cima e taxa de vacância para baixo. 
Vila Olímpia 
A Vila Olímpia é uma das principais regiões comercias de São Paulo, que fornece uma 
estrutura de qualidade para o desenvolvimento do setor imobiliário ao seu redor, 
possuindo shoppings (Vila Olímpia e JK Iguatemi), restaurantes, hotéis e bares. A região 
está ao lado do centro financeiro de São Paulo e possui um total de 28 imóveis classe A. 
Os empreendimentos de destaque nessa região são o Vila Olímpia Corporate, E-Tower e o 
Complexo JK. 
Taxa de vacância x preço do aluguel
68,75
112,5
156,25
200
8,75%
17,5%
26,25%
35%
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Taxa de Vacância (%) Média de Preço Pedido (R$/m²/mês)
Fonte: Buildings
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Essa é a quarta região mais relevante no por‚ólio dos empreendimentos classe A de São 
Paulo, com um peso de 10,7%. De 2012 para cá, a Vila Olímpia teve uma quan2dade de 
estoque novo de 150 mil metros quadrados, passando de 250 mil para 400 mil metros 
quadrados. A absorção líquida média da região nos úl2mos cinco anos foi de 7,5 mil metros 
quadrados por trimestre. 
Acreditamos que a região da Vila Olímpia está preparada para a retomada do crescimento 
econômico, posicionada em um local de qualidade e com uma infraestrutura de serviços 
completa. A vacância do local tem mostrando uma queda significa2va com uma absorção 
líquida posi2va, mas com os preços ainda em queda. Vislumbramos uma perspec2va 
posi2va para a região, uma vez que a demanda por escritórios deve aumentar num futuro 
bem próximo. 
Paulista 
A região da Paulista (avenida Paulista) é um dos pontos mais importantes da cidade e 
também um polo financeiro. Lá se abriga um grande número de empresas e bancos, com 
Taxa de vacância x preço do aluguel
80
120
160
200
7,5%
15%
22,5%
30%
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Taxa de Vacância (%) Média de Preço Pedido (R$/m²/mês)
Fonte: Buildings
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destaque para os empreendimentos Torre Matarazzo e Park Tower. O local possui uma 
estrutura completa com restaurantes, bares e malha metroviária. 
Essa é a quinta região mais relevante no por‚ólio dos empreendimentos classe A de São 
Paulo, com um peso de 8%. Por se tratar da região mais an2ga da cidade, não há tanto 
espaço disponível para novos estoques como em outras regiões, de modo que a entrega de 
novas áreas foi de apenas 50 mil metros quadrados em cinco anos, saindo de 250 mil para 
300 mil. A absorção líquida média da região nos úl2mos cinco anos foi de 4 mil metros 
quadrados por trimestre. 
A Paulista conta com uma estrutura completa de serviços que nutrem todos os 
empreendimentos do local com a facilidade de ter uma malha metroviária. Os úl2mos 
dados mostraram que os preços con2nuam a cair. O aumento da demanda deve 
impulsionar os preços dos aluguéis para cima. 
Dito tudo isso, chegamos ao fim do relatório enxergando que, apesar das dificuldades 
vividas pelo setor imobiliário nos úl2mos cinco anos, com o aumento da vacância e a 
queda dos preços pedidos dos aluguéis de empreendimentos classe A em São Paulo, os 
resultados dos úl2mos trimestres são o2mistas. 
Taxa de vacância x preço do aluguel
87,5
125
162,5
200
6,25%
12,5%
18,75%
25%
3T05 3T07 3T09 3T11 3T13 3T15 3T17
Taxa de Vacância (%) Média de Preço Pedido (R$/m²/mês)
Fonte: Buildings
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Em nossa visão, o cenário macrossetorial de lajes corpora2vas de alto padrão já 
demonstra retomada de crescimento — com uma es2ma2va de queda importante no 
estoque novo da cidade ao longo dos próximos trimestres. Pelas nossas contas, bastante 
conservadoras, entendemos que a taxa de vacância média da cidade deva chegar em 17% 
até o fim de 2018. 
O momento ainda é favorável aos locatários. O movimento “flight to quality” deverá 
prevalecer por um bom tempo, até que a vacância dos empreendimentos classe A chegue a 
níveis baixos. O poder de barganha na negociação deverá passar do locatário para os 
donos dos empreendimentos já em 2018. Acreditamos, até mesmo, que veremos reajuste 
real no valor do aluguel médio da metade para o fim do ano que vem, especialmente em 
empreendimentos com baixa vacância. 
Mergulhando nas regiões mais importantes da cidade, também enxergamos resultados 
mais o2mistas em algumas áreas específicas, como a região da Faria Lima, Marginal 
Pinheiros, Vila Olímpia e Berrini. Cada uma delas apresenta números diferentes em relação 
à vacância e ao preço médio pedido de aluguel, mas de forma geral todas apresentam 
resultados que corroboram para a análise de que a fase mais dipcil já passou. Não é à toa 
que as alocações em nossas carteiras têm sido feitas em empreendimentos do setor de 
lajes corpora2vas. 
Vale notar que os empreendimentos classe A de nossas carteiras que compreendem a 
região da capital paulistana fazem parte das principais regiões mencionadas no estudo. O 
Vila Olímpia Corporate, por exemplo, monoa2vo do fundo VLOL11, está inserido no bairro 
da Vila Olímpia. O Tower Bridge, monoa2vo do fundo TBOF11, está inserido ali na região 
da Chucri Zaidan (Marginal Pinheiros). O Eldorado Business Tower, a2vo que faz parte do 
por‚ólio do BC Fund (BRCR11), está localizado na região do Itaim (Marginal Pinheiros). Isto 
é, esses empreendimentos tendem a se beneficiar por estarem inseridos em regiões 
premium e que já demonstram resultados o2mistas. 
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Um forte abraço! 
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Relatórios Empiricus — FIIs
Data Nome do Fundo Ticker Part. IFIX
11-jan-16 SP Downtown FII SPTW11 0,5%
18-jan-16 FII Edifício Ourivest EDFO11 0,0%
26-jan-16 Torre Almirante FII ALMI11 0,7%
10-fev-16 FII Campus Faria Lima FCFL11B 1,2%
15-fev-16 CSHG Real Estate FII HGRE11 3,9%
22-fev-16 CSHG Brasil Shoppings FII HGBS11 4,4%
14-mar-16 XP Corporate Macaé XPCM11 0,8%
21-mar-16 RB Capital General Shopping Sulacap FII RBGS11 0,2%
8-abr-16 CSHG CRI FII HGCR11 0,4%
11-abr-16 TRX Realty Logística Renda I TRXL11 0,4%
18-abr-16 FII Europar EURO11 2,9%
25-abr-16 FII BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 7,6%
9-mai-16 FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3%
16-mai-16 FII TRX Edifícios Corporativos XTED11 0,1%
23-mai-16 FII CEO Cyrela Commercial Properties CEOC11B 0,6%
30-mai-16 FII Fator Veritá VRTA11 0,7%
6-jun-16 BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11 0,5%
13-jun-16 FII XP Gaia Lote I XPGA110,0%
20-jun-16 Fundo de Investimento Imobiliário Cyrela Thera Corporate THRA11B 0,6%
27-jun-16 Fundo de Investimento Imobiliário CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 0,8%
11-jul-16 FII Campus Faria Lima FCFL11B 1,2%
25-jul-16 Parque Dom Pedro Shopping FII PQDP11 2,3%
8-ago-16 FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3%
15-ago-16 FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11 0,6%
22-ago-16 FII Shopping Jardim Sul JRDM11B 0,7%
29-ago-16 CSHG Brasil Shopping - Fundo de Investimento Imobiliário HGBS11 4,4%
12-set-16 CSHG Recebíveis Imobiliários FII HGCR11 0,4%
19-set-16 Agências CAIXA FII AGCX11 2,0%
26-set-16 Santander Agências FII SAAG11 2,8%
Data Nome do Fundo Ticker Part. 
IFIX
10-out-16 BB Progressivo II Fundo de 
Investimento Imobiliário
BBPO11 8,3%
14-out-16 FII BTG Pactual Corporate Office 
Fund
BRCR11 7,6%
24-out-16 BB Renda Corporativa Fundo de 
Investimento Imobiliário
BBRC11 0,8%
7-nov-16 Agências CAIXA FII AGCX11 2,0%
11-nov-16 JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista RBBV11 0,3%
28-nov-16 Capitânia Securities II FII CPTS11B 0,3%
19-dez-16 Kinea Rendimentos Imobiliários FII KNCR11 11,4%
26-dez-16 Rio Bravo Crédito Imobiliário II FII RBVO11 0,1%
9-jan-17 Castello Branco Office Park FII, CBOP11 0,4%
16-jan-17 Rio Negro FII RNGO11 0,9%
17-jan-17 CSHG JHSF Prime Offices FII HGJH11 0,8%
23-jan-17 Américas 700 FII AMCA11 0,0%
20-fev-17 RB Capital General Shopping 
Sulacap FII
RBGS11 0,2%
6-mar-17 Parque Dom Pedro Shopping FII PQDP11 2,3%
13-mar-17 JPP Value FII JPPV11 0,0%
20-mar-17 TB Office FII TBOF11 2,8%
27-mar-17 JS Real Estate Multigestão FII JSRE11 2,5%
10-abr-17 GGR Covepi Renda FII GGRC11 0,0%
17-abr-17 Kinea Renda Imobiliária FII KNRI1 7,8%
24-abr-17 Fator Veritá FII VRTA11 0,7%
14-mai-17 CSHG Real Estate FII HGRE11 3,9%
22-mai-17 FII Mérito Desenvolvimento 
Imobiliário
MFII11 0,3%
12-jun-17 FII Edifício Galeria EDGA11 0,7%
19-jun-17 Carteira de monoativos
TBOF11
ALMI11
CNES11
RNGO11
CEOC11
-
26-jun-17 FII Shopping Pátio Higienópolis SHPH11 2,0%
10-jul-17 Vila Olímpia Corporate FII VLOL11 0,6%
17-jul-17 TRX Realty Logística Renda I TRXL11 0,4%
31-jul-17 GGR Copevi Renda FII GGRC11 -
21-ago-17 FII BTG Pactual Corporate Office 
Fund
BRCR11 7,6%
28-ago-17 Santander Agências FII SAAG11 2,8%
11-set-17 The One FII ONEF11 0,37%
18-set-17 Vinci Shopping Centers FII VISC11 -
25-set-17 Rio Bravo Renda Corpora/va FII FFCI11 1,2%
09-out-17 FII Torre Norte TRNT11 -
17-out-17 FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3%
Fonte: Empiricus Research
�29
�18
Seleção de FIIs - Os fundos de investimentos imobiliários recomendados na nossa carteira com foco em 
renda.
Ticker Gestor Objeto Peso
Valor 
Patrimonial 
(R$/cota) - 
(A)
Valor de 
Mercado
(R$/cota) - 
(B)
Prêmio
(B/A)
Dvd 
Yield 
16R
Dvd Yield 
Próximos 
12 meses
YTD Rank
BRCR11 BTG Pactual Lajes 10% R$108 R$100 -8% 14,7% 6,5% 4,5% ✩✩✩✩✩
CBOP11 CSHG Lajes 10% R$734 R$799 9% 9,9% 7,4% 26,4% ✩✩✩
HTMX11
BTG Pactual 
/ Hotel 
Invest
Hotéis 10% R$147 R$127 -14% 7,1% 5,4% 7,0% ✩✩✩✩
JSRE11 Safra Híbrido 10% R$110 R$100 -10% 11,6% 9,3% 2,5% ✩✩✩✩
KNRI11 Kinea
Lajes/
Galpões 10% R$144 R$165 15% 7,7% 6,7% 15,7% ✩✩✩✩✩
PQDP11 BTG Pactual
Shopping 
Centers 10% R$2.617 R$3.395 30% 7,2% 4,8% 73,5% ✩✩✩✩
RBBV11 Rio Bravo
Desenvolv
imento 10% R$100 R$64 -36% 12,0% 5,0% -11,1% ✩✩✩
HGRE11 CSHG Lajes 10% R$1.485 R$1.599 8% 9,8% 7,1% 29,0% ✩✩✩✩✩
TRXL11 TRX Galpões 10% R$91 R$78 -14% 13,6% 5,0% 33,4% ✩✩✩
GGRC11 GGR Galpões 10% R$106 R$122 14% - 8,0% 21,6% ✩✩✩
Fontes: Empiricus Research, Economática e Economática.
Graduação de ✩ a ✩✩✩✩✩
Alfabraga
Destacar
Alfabraga
Destacar
Alfabraga
Destacar
Alfabraga
Lápis
�29
�19
Seleção de FIIs - Os fundos de investimentos imobiliários recomendados na nossa carteira com foco em 
ganho de capital.
Ticker Gestor Objeto Peso
Valor 
Patrimonial 
(R$/cota) - 
(A)
Valor de 
Mercado
(R$/cota) - 
(B)
Prêmio
(B/A)
Dvd 
Yield 
16R
Dvd Yield 
Próximos 
12 meses
YTD Rank
ALMI11 BTG 
Pactual
Lajes 14,3% R$1.965 R$1.940 -1,0% 16,9% 5,8% 5,7% ✩✩✩✩✩
TBOF11
BTG 
Pactual Lajes 14,3% R$64 R$75 18,0% 4,8% 6,7% 18,2% ✩✩✩✩
CEOC11
BTG 
Pactual Lajes 14,3% R$76 R$89 18,0% 0,1% 7,7% 30,9% ✩✩✩✩✩
CNES11
BTG 
Pactual Lajes 14,3% R$102 R$116 13,0% 6,8% 10,1% 19,6% ✩✩✩✩
RNGO11 Rio Bravo Lajes 14,3% R$94 R$93 -1,0% 10,4% 7,7% 17,0% ✩✩✩
VLOL11 RB Capital Lajes 14,3% R$82 R$90 10,0% 7,9% 5,8% 24,9% ✩✩✩✩
HTMX11
Hotel 
Maxinvest
BTG 
Pactual / 
Hotel 
Invest
14,3% R$147 R$127 -14,0% 7,1% 5,4% 7,0% ✩✩✩✩
Fontes: Empiricus Research, Economática e Economática.
Graduação de ✩ a ✩✩✩✩✩
�29
�20
Os 80 mais líquidos nos últimos 12 meses ranqueados por desconto e yield esperado (Parte1 de 2).
Ticker Nome Gestora Objeto VP (R$/cota)
VM
(R$/cota) VM/VP
Dvd 
Yield 
16R
Dvd Yield 
Próximos 12 
meses
BRCR11 BTG Pactual Corporate Office Fund BTG Pactual Lajes Corporativas R$108 R$100,0 92% 14,7% 6,5%
KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Kinea Papéis R$105 R$101,0 97% 12,3% 10,2%
BBPO11 BB Progressivo II Votorantim Agências Bancárias R$97 R$150,0 155% 8,6% 8,0%
KNRI11 Kinea Renda Imobiliária Kinea
Lajes Corporativas / Galpões 
Logísticos R$144 R$165,0 115% 7,7% 6,7%
JSRE11 JS Real Estate Multigestão Safra Híbrido R$110 R$100,0 90% 11,6% 9,3%
HGBS11 CSHG Brasil Shopping CSHG Shopping Centers R$2.156 R$2350,0 109% 8,2% 6,5%
HGRE11 CSHG Real Estate CSHG Lajes Corporativas R$1.485 R$1599,0 108% 9,8% 7,1%
SAAG11 Santander Agências Rio Bravo Agências Bancárias R$92 R$139,0 151% 8,1% 7,4%
FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Olimpia Partners Shopping Centers R$88 R$92,0 104% 14,8% 10,9%
HGLG11 CSHG Logística CSHG Galpões Logísticos R$1.120 R$1322,0 118% 9,5% 7,9%
ABCP11 Grand Plaza Shopping Rio Bravo Shopping Centers R$11 R$12,0 109% 7,5% 8,0%
BCFF11B BTG Pactual Fundo de Fundos BTG Pactual Papéis / FIIs R$88 R$75,0 86% 10,0% 8,3%
FEXC11 BTG Pactual Fundo de CRI BTG Pactual Papéis R$103 R$95,0 93% 12,4% 6,0%
MXRF11 Maxi Renda XP Papéis / FIIs R$10 R$10,0 93% 12,0% 9,4%
AGCX11 Agências Caixa Rio Bravo Agências Bancárias R$1.082 R$1.243,0 115% 8,3% 8,1%
TBOF11 TB Office BTG Pactual Lajes Corporativas R$64 R$75,0 118% 4,8% 6,7%
FIIB11 Industrial do Brasil Coinvalores Galpões Logísticos R$357 R$378,0 106% 7,6% 7,4%
VRTA11 Fator Verita Fator Papéis R$105 R$105,0 100% 13,2% 10,9%
BCRI11 Banestes Recebíveis Imobiliários Banestes Papéis R$98 R$107,0 109% 9,3% 10,4%
MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Mérito Desenvolvimento R$106 R$129,0 122% 13,4% 7,5%
BBFI11B BB Progressivo Caixa Lajes Corporativas R$3.311 R$2.760,0 83% 10,3% 10,0%
HTMX11 Hotel Maxinvest
BTG Pactual / Hotel 
Invest Hotéis R$147 R$127,0 86% 7,1% 5,4%
RNGO11 Rio Negro Rio Bravo Lajes Corporativas R$94 R$93,0 99% 10,4% 7,7%
HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices CSHG Lajes Corporativas 1.035 R$1367,0 132% 7,8% 6,6%
XPCM11 XP Corporate Macaé XP Lajes Corporativas R$79 R$98,0 125% 10,6% 5,1%
AEFI11 Aesapar XP Educacionais R$132 R$152,0 115% 9,5% 9,8%
FVBI11 VBI FL 4440 BTG Pactual Lajes Corporativas R$96 R$104,0 108% 7,6% 5,1%
FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa Rio Bravo Lajes Corporativas R$124 R$187,0 150% 8,6% 4,8%
SDIL11 SDI Logística Rio XP Galpões Logísticos R$97 R$93,0 96% 8,9% 7,4%
GRLV11 CSHG GR Louveira CSHG Galpões Logísticos R$1.108 R$1135,0 102% 0,0% 7,5%
EDGA11 Edifício Galeria BTG Pactual Lajes Corporativas R$84 R$50,0 59% 10,7% 4,2%
SPTW11 SP Downtown Brasil Plural Lajes Corporativas R$74 R$72,0 98% 15,4% 8,9%
VLOL11 Vila Olímpia Corporate RB Capital Lajes Corporativas R$82 R$90,0 110% 7,9% 5,8%
ALMI11 Torre Almirante BTG Pactual Lajes Corporativas R$1.965 R$1940,0 99% 16,9% 5,8%
THRA11 Cyrela Thera Corporate BTG Pactual Lajes CorporativasR$92 R$106,0 116% 0,0% 3,1%
BPFF11 Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos Brasil Plural FIIs R$96 R$96,0 99% 10,5% 8,6%
CEOC11 CEO Cyrela Commercial Properties BTG Pactual Lajes Corporativas R$76 R$89,0 118% 0,1% 7,7%
PQDP11 Parque Dom Pedro Shopping Center BTG Pactual Shopping Centers R$2.617 R$3395,0 130% 7,2% 4,8%
BBRC11 BB Renda Corporativa Votorantim Agências Bancárias R$97 R$143,0 148% 8,8% 6,9%
CBOP11 Castello Branco Office Park CSHG Lajes Corporativas R$734 R$799,0 109% 9,9% 7,4%
Fonte: Empiricus Research, Economática e BM&FBovespa.
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�21
Os 80 mais líquidos nos últimos 12 meses ranqueados por desconto e yield esperado (Parte 2 de 2).
Ticker Nome Gestora Objeto VP (R$/cota)
VM
(R$/cota) VM/VP
Dvd 
Yield 
16R
Dvd Yield 
Próximos 12 
meses
CPTS11B Capitania Securities II Capitânia Papéis R$101 R$99,0 98% 15,2% 10,3%
BBVJ11
BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental 
Tower Votorantim Lajes Corporativas R$77 R$61,0 80% 7,3% 3,7%
FCFL11 Campus Faria Lima BTG Pactual Educacionais R$1.456 R$2.190,0 150% 7,2% 6,1%
NSLU11 Hospital Nossa Senhora de Lourdes BTG Pactual Hospitais R$192 R$237,0 123% 10,4% 7,8%
FAED11 Anhanguera Educacional BTG Pactual Educacionais R$171 R$206,0 121% 9,5% 8,5%
JRDM11 Shopping Jardim Sul BTG Pactual Shopping Centers R$84 R$85,0 101% 11,7% 7,4%
FAMB11B Edifício Almirante Barroso BTG Pactual Lajes Corporativas R$5.503 R$4717,0 86% 7,3% 9,5%
FIIP11B RB Capital Renda I RB Capital Galpões Logísticos R$178 R$192,0 108% 10,6% 9,1%
TRXL11 TRX Realty Logística Renda I TRX Galpões Logísticos R$91 R$78,0 86% 13,6% 5,0%
RBRD11 RB Capital Renda II RB Capital
Lajes Corporativas / Galpões 
Logísticos R$75 R$85,0 113% 12,8% 7,0%
BMLC11B BM Brascan Lajes Corporativas BTG Pactual Lajes Corporativas R$104 R$86,0 82% 9,5% 7,2%
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários CSHG Papéis R$102 R$105,0 103% 11,6% 9,9%
RBBV11
JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital 
Protegido Rio Bravo Desenvolvimento R$100 R$64,0 64% 12,0% 5,0%
PRSV11 Presidente Vargas Latour Capital Lajes Corporativas R$647 R$429,0 66% 7,6% 4,9%
ONEF11 The One Rio Bravo Lajes Corporativas R$1.053 R$1.280,0 122% 5,6% 6,6%
PORD11 Polo Recebíveis Imobiliários II Oliveira Trust Papéis R$103 R$103,0 100% 14,7% 12,0%
RBGS11 RB Capital General Shopping Sulacap RB Capital Shopping Centers R$92 R$44,0 48% 30,2% 5,1%
MBRF11 Mercantil do Brasil Rio Bravo Lajes Corporativas R$1.279 R$1079,0 84% 10,5% 8,6%
ATSA11B CSHG Atrium Shopping Santo Andre CSHG R$1.339 R$1180,0 88% 0,0% 2,7%
XTED11 TRX Edifícios Corporativos TRX Lajes Corporativas R$43 R$24,0 58% 14,5% 0,0%
CNES11 Cenesp BTG Pactual Lajes Corporativas R$102 R$116,0 113% 6,8% 10,1%
FOFT11 CSHG Top Fofii 2 CSHG FIIs R$994 R$920,0 93% 0,0% 7,3%
GWIR11 GWI Renda Imobiliária RB Capital R$209 R$210,0 101% 0,0% 7,2%
SHPH11 Shopping Pátio Higienópolis Rio Bravo Shopping Centers R$612 R$901,0 147% 5,0% 4,9%
EURO11 Europar Coinvalores Galpões Logísticos R$316 R$209,0 66% 6,6% 4,7%
HCRI11 Hospital da Criança BTG Pactual Hospitais R$298 R$360,0 121% 9,1% 7,8%
RNDP11 BB Renda De Papéis Imobiliários Votorantim Papéis R$1.038 R$997,0 96% 12,6% 10,8%
MAXR11 Max Retail BTG Pactual Lajes Corporativas R$1.665 R$1920,0 115% 7,4% 9,7%
PLRI11 Polo Recebíveis Imobiliários I Oliveira Trust Papéis R$104 R$101,0 97% 0,0% 9,5%
CTXT11 Centro Textil Internacional Rio Bravo Lajes Corporativas R$3 R$5,0 140% 10,4% 7,9%
CXRI11 Caixa Rio Bravo Fundo de Fundo Caixa / Rio Bravo Papéis / FIIs R$1.149 R$1078,0 94% 10,3% 7,9%
FLMA11 Continental Square Faria Lima RB Capital Lajes Corporativas / Hotéis R$3 R$2,0 90% 7,3% 9,4%
KNRE11 Kinea II Real Estate Equity Kinea Residencial R$1 R$1,0 84% 0,4% 3,9%
RBVO11 Rio Bravo Crédito Imobiliário II Rio Bravo Papéis R$71 R$69,0 98% 8,3% 8,4%
CXCE11B Caixa Cedae Caixa Lajes Corporativas R$2.262 R$2500,0 111% 8,9% 8,7%
FLRP11 Floripa Shopping BTG Pactual Shopping Centers R$1.228 R$1150,0 94% 7,9% 6,5%
BCIA11 Bradesco Carteira Imobiliária Ativa Bradesco R$121 R$118,0 98% 0,0% 7,9%
TFOF11 FII Topfofii R$1.338 R$1290,0 96% 0,0% 12,1%
FIXX11 Fator IFIX Fator FIIs R$90 R$84,0 93% 10,0% 8,7%
FMOF11 Memorial Office Coinvalores R$133 R$112,0 85% 0,0% 2,5%
Fonte: Empiricus Research, Economática e BM&FBovespa.
�29
�22
Glossário 
Aprenda o significado dos termos básicos 
ABL: sigla para área bruta locável e indica a área disponível para locação de um 
empreendimento. 
Administrador de FIIs: ao administrador do fundo compete a realização de uma série de 
a2vidades gerenciais e operacionais relacionadas com os co2stas e seus inves2mentos. Ele 
deve cuidar da parte burocrá2ca do dia a dia do fundo, defender os direitos dos co2stas e 
controlar os prestadores de serviço. 
Amorização: consiste na devolução de parte do capital inves2do e consequente desconto 
no valor de patrimônio do FII. 
Basis Point: convenção u2lizada sobretudo no mercado de renda fixa. Traduzindo, significa 
ponto-base e é frequentemente designado como bp, bps ou pb, representando uma escala 
na qual 100 pontos-base representam 1%. 
Benchmark: é um índice de referência que serve para balizar a performance do 
inves2mento. Pode ser u2lizado como benchmark o desempenho do IFIX ou a variação do 
CDI, por exemplo. 
Bolsa: é o nome dado à B3, an2ga BM&FBovespa, onde são negociadas as cotas dos FIIs. 
BTL: sigla para buy to lease; trata-se basicamente de um sale and lease back (SBL). 
BTS: é a sigla para contrato “built to suit”. É o contrato de locação no qual o inquilino 
encomenda a construção do imóvel para atender especificamente às suas necessidades. 
Cap Rate: é a sigla u2lizada para capitaliza2on rate (taxa de capitalização), calculada a 
par2r do aluguel mensal e seu valor de mercado. O resultado representa a porcentagem da 
renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor. 
�29
�23
CDI: é a sigla para Cer2ficados de Depósitos Interbancários, os quais foram criados para 
lastrear o mercado interbancário e facilitar a troca de reservas entre as ins2tuições 
financeiras. Em outras palavras, é uma taxa padrão que baliza inves2mento e serve como 
benchmark para muitas aplicações. 
Código de negociação: é o código sob o qual os FIIs são negociados na Bolsa. Eles 
possuem 4 letras e um número no final (ex.: BRCR11). Caso haja a letra “B” após o código, 
indica que o FII é negociado no mercado de Balcão. Caso contrário, na Bolsa. 
Cotas: são a menor fração do patrimônio de um fundo. É por meio da compra de cotas na 
Bolsa que se investe em determinado FII. 
CRIs: Cer2ficados de Recebíveis Imobiliários são um 2po de papel lastreado em a2vos 
imobiliários. 
Data com: indica a data-limite em que as cotas têm direito aos dividendos do período (ou 
seja, úl2mo dia ú2l em que os detentores das cotas têm direito ao dividendo do período 
anterior). 
Data ex: indica a data em que as cotas se tornam ex-dividendos (ou seja, primeiro dia ú2l 
em que os detentores das cotas não têm direito ao dividendo do período anterior). 
Data pagamento: indica a data de pagamento àqueles co2stas que possuíam a cota de 
determinado FII na data com. 
Deep Value: é a situação em que o a2vo está com alto desconto em relação aos seus pares 
listados ou a a2vos do mercado real. 
DVD Yield: é a sigla u2lizada em nossos relatórios para indicar o dividend yield de um FII, 
sinônimo de yield. 
FFO: é a sigla para "Funds From Opera2on" e representa a real capacidade geradora de 
caixa de um FII, descontados os ganhos não operacionais. 
�29
�24
FFO Yield: é a distribuição ao co2sta, descontada da parcela referente a receitas não 
operacionais, como por exemplo, venda de a2vos. 
FII: é a sigla para Fundo de Inves2mento Imobiliário. 
Formador de mercado: é um agente que pode ser contratado para garan2r a liquidez das 
cotas do FII. Ele se compromete a manter ofertasde compra e de venda de forma regular e 
con2́nua, fornecendo liquidez mínima e referência de preço para a cota do FII, respeitando 
uma diferença máxima preestabelecida entre as ofertas de compra e de venda. 
Fundo fechado: os FIIs são fundos fechados. Em outras palavras, não é possível a entrada 
de novos co2stas. Para inves2r ou desinves2r em uma cota, é necessário negociá-la na 
Bolsa. 
Fundos de FIIs: são um 2po de fundo que investe, principalmente, em cotas de outros FIIs. 
Gestão aiva: tal estratégia tem como obje2vo superar a rentabilidade de determinado 
benchmark. Em outras palavras, o gestor busca as melhores alterna2vas de inves2mento 
com uma relação risco x retorno superior àquelas proporcionadas pelo seu indicador de 
desempenho (Ifix). 
Gestor de FIIs: ao gestor do fundo recai a responsabilidade de escolher os a2vos que 
compõem a carteira do fundo, tomando decisões com o obje2vo de conseguir melhor 
rentabilidade para os co2stas. 
Ifix: é o índice da Bolsa que agrupa de forma ponderada os FIIs mais representa2vos em 
termos de tamanho e de volume de negociação. É um bom benchmark para o inves2mento 
em FIIs. 
LCIs: Letras de Crédito Imobiliário são um 2po de papel lastreado em a2vos imobiliários. 
Leasing Spread: é o percentual de variação do valor de aluguel de contratos renegociados 
ou de novas locações dos mesmos espaços em determinado período em comparação a um 
período anterior. O "leasing spread” pode ser real quando é computado apenas o 
percentual acima da inflação, ou nominal quando não há nenhum 2po de ajuste. 
�29
�25
LH: Letras Hipotecárias são um 2po de papel lastreado em a2vos imobiliários. 
Liquidez: refere-se à capacidade e rapidez com que um a2vo é conver2do em dinheiro. A 
liquidez das cotas do FII dependerá da existência de outro inves2dor no mercado que 
deseje adquirir aquela cota, uma vez que, como visto, não é possível solicitar o resgate das 
cotas ao administrador. 
Mercado de Balcão: é um segmento de negociação de a2vos administrado pela B3, an2ga 
BM&FBovespa, em que há a presença da en2dade autorreguladora exercendo a 
supervisão dos negócios. Entretanto, os parâmetros de negociação e as regras de listagem 
são menos exigentes do que os do mercado de Bolsa. 
Monoaivo: remete a um FII que tenha somente um a2vo em seu por‚ólio. 
MTD: é a sigla para “month to date”, que representa o desempenho de determinado 
indicador desde o início do mês até a presente data. 
Muliaivo: remete a um FII que tenha vários a2vos em seu por‚ólio. 
Objeto: representa o principal 2po de a2vo de um FII. Podem ser imóveis com perfil de laje 
corpora2va, shopping centers, logís2ca, hospital, agência bancária, educacional, hotel, 
residencial, produto financeiro, e cota de outros FIIs, entre outros. 
Papéis: nome popular dado a a2vos que têm lastros em a2vos financeiros. Podem ser CRIs, 
LCIs, LHs. 
Poliaivo: sinônimo de mul2a2vo. 
Prazo determinado: ocorre quando o FII tem prazo determinado para seu fim. Em seguida, 
há um período de desinves2mento e amor2zação dos co2stas. 
Prazo indeterminado: ocorre na maioria dos casos, indicando que o FII não tem prazo para 
acabar. 
�29
�26
Preço/VPA: indicador que representa o desconto de negociação de um FII na Bolsa em 
relação ao seu VPA. 
Ranking Empiricus: é um termômetro dos FIIs que pondera dividendos pagos, ganhos de 
capital, riscos do negócio e fatores de liquidez, entre outros (graduação de ✩ a ✩✩✩✩✩). 
SLB: é a sigla para contrato “sale & lease back”. É o contrato de locação que envolve a 
venda do imóvel para o fundo, enquanto esse mesmo imóvel é imediatamente arrendando 
para própria empresa que o vendeu, a qual mantém total controle operacional das 
instalações, mediante o pagamento de aluguel. 
Taxa de administração: é paga ao administrador do FII. Em alguns casos, essa taxa engloba 
também a taxa de gestão. Ela é descontada do resultado do FII, antes da distribuição aos 
co2stas. 
Taxa de consultoria imobiliária: é paga ao consultor imobiliário do FII. Ela é descontada do 
resultado do FII, antes da distribuição aos co2stas. 
Taxa de gestão: é paga ao gestor do FII. Ela é descontada do resultado do FII antes da 
distribuição aos co2stas. 
Taxa de performance: é prevista em poucos FIIs e é calculada sobre o desempenho do FII 
ao superar o desempenho de um benchmark preestabelecido. É descontada do resultado 
do FII antes da distribuição ao co2sta. 
Ticker: é o mesmo que código de negociação. 
Vacância: é o indicador u2lizado para representar a parcela vaga de um imóvel ou por‚ólio. 
Pode ser: física, quando calculada dividindo a área vaga sobre a área total; financeira: 
quando calculada dividindo a receita potencial da área vaga sobre a receita potencial total. 
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VPA: sigla para valor patrimonial do FII. Normalmente é representado o VPA/cota, que 
pode ser comparável ao valor de mercado da cota para calcular o desconto de negociação 
do FII em relação ao seu VPA. 
Yield: é o indicador que mede o rendimento de determinado FII. Ele é calculado em base 
anual, dividindo a distribuição nesse período pelo preço atual da cota do fundo. 
YTD: é a sigla para “year to date”, que representa o desempenho de determinado indicador 
do início do ano até a presente data. 
2016R: é a notação u2lizada para indicar algo que já foi realizado (daí o “R”) em 2016. 
2017E: é a notação u2lizada para indicar algo que ainda não foi realizado e é esperado (daí 
o “E”) em 2017.

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ANALISTA RESPONSÁVEL 
Daniel Malheiros, CFA 
Analista CNPI
Disclosure 
Elaborado por analistas independentes da Empiricus, este relatório é de uso 
exclusivo de seu des2natário, não pode ser reproduzido ou distribuído, no todo ou 
em parte, a qualquer terceiro sem autorização expressa. O estudo é baseado em 
informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de publicação. 
Posto que as opiniões nascem de julgamentos e es2ma2vas, estão sujeitas a 
mudanças. 
Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou outros 
instrumentos financeiros. 
As análises, informações e estratégias de inves2mento têm como único propósito 
fomentar o debate entre os analistas da Empiricus e os des2natários. Os 
des2natários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias. 
Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros 
instrumentos financeiros aqui abordados podem ser solicitadas ao analista 
responsável. Sempre que julgar necessário, o referido analista proverá 
esclarecimentos por meio de seus relatórios, enviados de forma simultânea e 
isonômica a todos os assinantes. 
O analista Daniel Malheiros é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e 
pelo cumprimento do disposto no Art. 16, parágrafo único da Instrução ICVM 
483/10.
O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos do 
artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que as recomendações do relatório de 
análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram 
elaboradas de forma independente.
O analista responsável pela elaboração deste relatório é titular, direta ou 
indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, de valores mobiliários objeto do 
relatório de análise.