MATERIAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS (CONTRATOS AGRÁRIOS)
1.1 REGULAÇÃO: 
Sob a denominação “Do uso e da posse temporária da terra”, o Estatuto da Terra, Lei 4504/64, arts. 92 a 96, estabelece regramentos para os contratos que , no antigo Código Civil Brasileiro (Lei 3.0711916), foram tratados como contratos nominados de “Locação de Prédios Rústicos” (arts. 1211 a 1215) e “Parceria Rural”, (arts. 1410 a 1423), desdobrando-se em parceria agrícola e parceria pecuária.
ARRENDAMENTO RURAL
	
2.1 CONCEITOS: 
É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei. ( art. 3º, Dec. 59.566/66).
É o contrato agrário mediante o qual uma pessoa (arrendador) se obriga a ceder à outra (arrendatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural para exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante o recebimento de certo preço.
É uma locação que tem por objeto um IMÓVEL RURAL, podendo o contrato abranger TODO O IMÓVEL, PARTE DO IMÓVEL OU PARTES DO IMÓVEL, incluindo, ou não, as benfeitorias (moradia, galpões, depósito, silos, forno de fumo, etc.)
2.2 PARTES: 
1. O ARRENDADOR, embora o art. 1º, do Dec. 59.566, fale somente em proprietário, depois o artigo 12, inciso III, fala em:
a) o proprietário (pessoa física ou jurídica)
b) o administrador que tenha poderes específicos para administrar a propriedade rural
c) o possuidor,
d) o usufrutuário.
2. O ARRENDATÁRIO: pessoa física ou conjunto familiar (art. 3º, p. 2º)
2.3 MODALIDADES DE EXPLORAÇÃO:
Exploração agrícola (produção vegetal)
Exploração pecuária (cria, recria, invernagem ou engorda de animais)
Exploração agroindustrial (transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal)
Exploração extrativa (extração de produto agrícola, animal ou florestal)
Exploração mista (quando abranger mais de uma das modalidades de exploração supracitadas.)
NORMAS DE PROTEÇÃO AO ARRENDATÁRIO:
Em razão de enquadrarem como leis de cunho social, o Estatuto da Terra e seu regulamento, prescrevem a obrigatoriedade contratual de assegurar a proteção social e econômica do arrendatário.
Tal exigência evidencia claramente o espírito protecionista das leis agrárias à pessoa do trabalhador rural não proprietário. 
O artigo 2º do regulamento proíbe a renúncia de qualquer direito e vantagem nele instituído.
2.5 OS PRAZOS DE ARRENDAMENTO:
Art. 13, II, a, Dec. 59.566/66 – variam de acordo com a modalidade de exploração e são:
Três (03) anos – exploração de lavoura temporária (milho, arroz, feijão, trigo, batata, etc) ou pecuária de pequeno e médio porte (suínos, ovinos, abelhas, coelhos, peixes, etc.)
Cinco (05) anos: lavoura permanente (frutíferas em geral, como cítricos, cacau, café, erva-mate, etc), pecuária de grande porte (bovinos, equinos e outros).
Sete (07) anos: exploração florestal (plantio ou corte de essências florestais, como eucalipto, pinus, cerejeira, etc).
No caso de não haver previsão expressa do prazo há a presunção legal do prazo mínimo de três anos. (art. 92, II, do Estatuto e art. 21 do Regulamento).
Há entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, todavia, que neste caso de omissão do prazo contratual, há que se observar o tipo de exploração e conforme este será o prazo contratual, nos termos da lei.
2.6 PRORROGAÇÃO DO CONTRATO: 
Há possibilidade de prorrogação em duas situações:
PRORROGAÇÃO LEGAL: (art. 95, I, do Estatuto da Terra). Concede ao arrendatário o direito de, mesmo expirado o prazo contratual, concluir a colheita que porventura esteja pendente ou estiver retardada por força maior).
PRORROGAÇÃO CONVENCIONAL: Quando o locatário ajusta previamente com o arrendador, a forma de pagamento do uso da terra, por determinado prazo (art. 95,III, Estatuto).
PREÇO DO ARRENDAMENTO:
Máximo 15% do valor cadastral do imóvel- (exceção gleba de exploração intensiva que poderá ser de 15 a 30%) (ART. 95, XII do Estatuto)
A lei não permite se fixe o preço por quantidade fixa de frutos ou produtos ou o seu equivalente em dinheiro (par. Único, art. 18 do Regulamento)
Já o pagamento poderá ser feito em produtos, desde que estes sejam cotados a preço de mercado, não inferior ao preço mínimo oficial. (art. 18. Reg.)
2.8 CASOS DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO:
PREFERÊNCIA NA RENOVAÇÃO DO ARRENDAMENTO 
PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL ARRENDADO
a)PREFERÊNCIA NA RENOVAÇÃO DO ARRENDAMENTO:
Art. 22 do Regulamento.(Dec. 59.566/66)
Obrigação do arrendador de notificar o arrendatário com antecedência mínima de 6 meses do término do prazo contratual, das propostas recebidas de terceiros. 
Não havendo a notificação considera-se renovado automaticamente, salvo se o arrendatário até 30 dias após o término do prazo da notificação desistir ou formular nova proposta. (Par. 1º)
Esta preferência é só no caso de novo arrendamento, não no caso de uso próprio ou para uso de descendente, quando deverá ocorrer a notificação (par. 2º)
As notificações deverão ser feitas através de cartório de títulos e documentos ou via judicial (par. 3º.)
Insinceridade do arrendador permite perdas e danos. (par. 4º)
Há discussão doutrinária se o contrato ao renovar-se automaticamente prorroga-se por prazo indeterminado ou renova-se por igual prazo do anterior. (majoritária diz que se renova por igual prazo)
b)PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL:
Estatuto da terra, no seu art. 92, par. 3º, e Regulamento no seu Art. 45.
Obrigação do arrendador de notificar o arrendatário concedendo-lhe 30 dias para dizer se tem interesse na aquisição do imóvel.
No caso de venda sem a notificação poderá o arrendatário haver para si o imóvel depositando o valor no prazo de 6 meses, contados do registro da escritura (art. 47, reg.)
A ação para desfazimento do negócio pode ser: Ação de Preempção ou preferência, ação de adjudicação, ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória.
Deve ser chamado tanto o alienante quanto o adquirente, num litisconsórcio passivo necessário.
Há controvérsia se o arrendamento de parte do imóvel dá direito de preferência sobre todo o imóvel ou somente sobre a parte arrendada.
A não aquisição do imóvel pelo arrendatário, mesmo notificado, embora não lhe permita a aquisição forçada do imóvel, lhe permite continuar explorando até final contrato (art. 15, do Regulamento e art. 92, par. 5º., do Estatuto da Terra)
SUBARRENDAMENTO:
subarrendamento é o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outro, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.
Há necessidade do consentimento do arrendador (art. 31 do reg)
Em havendo o subarrendamento sem autorização, autoriza o ajuizamento da ação de despejo por infração legal (art. 32, II, reg.)
EXTINÇÃO DO CONTRATO: (artigo 26 do Regulamento)
I) término do prazo do contrato ou do de sua renovação:
Esta hipótese poderá verificar-se:
se o arrendatário não exercer seu direito de preferência na renovação, vindo o imóvel a ser arrendado a terceiro.
Se o arrendatário comunicar o seu desinteresse na renovação do contrato, até 30 dias após o término do prazo para a notificação.
Se o arrendador pretender explorar pessoalmente ou através de descendente o imóvel e notificar o arrendatário no prazo legal.
Não ocorrendo estas situações não ocorre a extinção, eis que se renova automaticamente.
II) retomada do imóvel: 
o legislador utiliza como sinônimos retomada e despejo. A doutrina os diferencia, entende como retomada quando o arrendador notifica dizendo do interesse de explorar o imóvel; e despejo é via extrema judicial deexigir a devolução compulsória do imóvel. (art. 32 do regulamento).
III) aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário:
Neste caso ocorre a confusão numa só pessoa da figura de proprietário e do arrendatário.
IV) distrato ou rescisão do contrato: 
Distrato é a extinção consensual do contrato, enquanto rescisão é a sua extinção judicial. 
b) São causas de rescisão do contrato os motivos elencados nos artigos 27 e 31 do regulamento. 
V) resolução ou extinção do direito do arrendador:
 a)quando por evicção o arrendador perde a propriedade do imóvel por melhor direito de terceiro.
quando o arrendador vier a perder a propriedade do imóvel em decorrência de penhora do mesmo.
quando por efeito de revogação de doação o arrendador-donatário tiver que devolver o imóvel.
quando por extinção do usufruto, quando o usufrutuário for o arrendador.
entretanto, o novo proprietário terá que obedecer o disposto no art. 28 do regulamento, que permite ao arrendatário terminar sua colheita.
VI) motivo de força maior que impossibilite a execução do contrato:
Neste caso a extinção só ocorrerá se ocorrer a perda total do objeto do contrato. (art. 29,reg.), sendo parcial o arrendatário assume o riscos do empreendimento.
VII) sentença judicial irrecorrível: 
no caso de nulidade ou anulabilidade do contrato em razão de vício.
VIII) perda do imóvel rural:
perda por perecimento e não jurídica (inundação permanente ou erosão)
IX) desapropriação total do imóvel: 
 a) art. 30, reg.
Na desapropriação parcial pode o arrendatário optar entre a rescisão do contrato e a redução proporcional do valor do arrendamento
X) qualquer outra causa prevista em lei:
 a) morte do arrendatário, desde que esteja explorando individualmente o imóvel ou no conjunto familiar não tiver outra pessoa habilitada a continuar a exploração. (par. Único, art. 26, reg.)
a morte do arrendador defere aos seus sucessores o direito de retomada do imóvel (art. 23).
2.11 CASOS DE DESPEJO DO ARRENDATÁRIO: (art. 32 do regulamento)
I - término do prazo contratual ou de sua renovação:
No caso de não ter havido renovação automática do contrato.
O direito ao despejo somente será assegurado se, notificado regularmente o arrendatário para desocupar o imóvel em razão de pretender o arrendador de explorar pessoalmente o imóvel ou através de descendente.
Há entendimentos jurisprudenciais, entretanto, que dizem que uma vez notificado o arrendatário dizendo do não interesse de renovação automática do contrato, cabe despejo, não necessitando motivar o pedido, ou seja, aceita a denúncia vazia. Este entendimento é minoritário.
II – Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador:
O art. 31 do regulamento proíbe tais atos, se o arrendatário fizer a sanção é o despejo.l
Se ocorrido o subarrendamento, sem a concordância do arrendador e feito o despejo o subarrendatário permanecer no imóvel a ação cabível para retirá-lo é a reintegração de posse.
De igual forma se permanecer empregado do arrendatário.
III – Por falta de pagamento do aluguel ou renda no vencimento:
É a ação de despejo por falta de pagamento de aluguel, entretanto é pressuposto da ação que o preço seja em dinheiro e não em frutos ou produtos, quando será nula a cláusula.
Poderá o arrendatário evitar o despejo, purgando a mora no prazo da contestação, como lhe faculta o artigo 32, parágrafo único, do regulamento. 
IV – Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário:
Preocupa-se o legislador com o uso adequado da terra, portanto o uso exagerado de agrotóxicos, prejudicando o solo e poluindo as águas, o uso indiscriminado de queimadas, o desmatamento sem autorização, a utilização de métodos que provoquem erosão do solo, são exemplos de mau uso.
A referência de dano à colheita parece não importante, eis que não causa dano ao arrendador mas sim ao próprio arrendatário.
V – Se o arrendatário mudar a destinação do imóvel:
se mudar a destinação que é específica rural (agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista) ou mesmo continuando rural mas causando prejuízo como mudança de plantação de café para soja.
VI – Abandono total ou parcial do cultivo:
Neste caso, em princípio, não causaria prejuízo ao arrendatário, portanto, não seria motivo.
VII – Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 do regulamento:
aplicação duvidosa eis que tais normas são de cumprimento do arrendador.
VIII – Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e no regulamento, comprovada em juízo a sinceridade do pedido:
a)Os casos de pedido de retomada estão no par. 2º do art. 22, do regulamento, e são da intenção do arrendador de explorar pessoalmente o imóvel ou através de descendente.
Diferentemente, do que na locação urbana onde a sinceridade é presumida, aqui exige o legislador que o arrendatário prove antecipadamente a sinceridade, o que na prática é difícil.
Entretanto, como no par. 4º, do art. 22, do regulamento, há a previsão de pagamento de perdas e danos pela insinceridade, poder-se-á buscar a sinceridade presumida, por analogia, também para o arrendamento.
IX – Se o arrendatário infringir obrigação legal ou cometer infração grave de obrigação contratual:
quase que repete o inciso VII quanto às obrigações legais.
Quanto às obrigações contratuais há o artigo 27 que prevê tb a rescisão.( 92, par. 6º, do Estatuto)
Outros litígios que poderão decorrer da relação contratual rural e serão tb submetidos aos ritos sumário ou sumaríssimo:
Ação de arbitramento de preço de arrendamento.
Ação de consignação em pagamento do valor do arrendamento.
Ação de consignação em pagamento da cota cabível ao parceiro na parceira rural (art. 35, p. 3º, do regulamento)
Indenização por benfeitorias:
O III, do art. 40 e IV, do 41, do regulamento, permite que as benfeitorias caibam tanto ao arrendatário como ao arrendador, dependendo de prévio acordo.
Caso acordem que caiba ao arrendatário terá este direito à indenização.
Entende-se que se autorizado inclusive sobre as úteis e voluptuárias, se não autorizado só das necessárias.
Se não houver a indenização poderá o arrendatário reter o imóvel até ser indenizado. É o direito de retenção.
PARCERIA RURAL:
3.1 CONCEITO: 
- Conforme o artigo 4º, do Dec. 59.566/66 – “É o contrato agrário pelo qual uma pessoa (o parceiro-outorgante) se obriga a ceder à outra (o parceiro outorgado) por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos de caso fortuito e força do maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.”
3.2 SEMELHANÇA COM SOCIEDADE:
- Assemelha-se o contrato de parceria a um contrato de sociedade, eis que há semelhanças:
parceiros equivale a sócios;
Há obrigação de partilha de riscos e de lucros 
O Estatuto e o reg. (art. 48) determinam a aplicação subsidiária das normas relativas à sociedade para a parceria.
DIFERENÇA ENTRE PARCERIA E ARRENDAMENTO:
Há características próprias que os diferenciam.
No arrendamento a obrigação do arrendatário de pagar a título de aluguel, quantia certa e anual, independentemente de sucesso ou insucesso no empreendimento.
Na parceria ambos os parceiros participam dos riscos e dos lucros do empreendimento.
FORMAS DE PARCERIAS:
Pela cedência do imóvel sem qualquer benfeitoria, bens ou facilidades (terra nua) para fins agrícolas ou pecuários.
Pela cedência do imóvel com benfeitorias e/ou outros bens efacilidades, para fins agrícolas.
pela cedência do imóvel com ou sem benfeitorias, outros bens e facilidades, e mais a entrega de animais, para fins pecuários.
pela simples entrega de animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas (fins pecuários).
A FALSA PARCERIA:
Como se assemelha a uma sociedade a parceria presume a participação econômica de ambas as partes contratantes, ainda que diferenciada.
Deve também inexistir subordinação jurídica do parceiro-outorgado ao parceiro-outorgante.
Não pode atribuir ao parceiro outorgante exclusividade da direção dos trabalhos e dos riscos do empreendimento.
Presentes tais requisitos, ter-se-á uma falsa parceria, caracterizando um verdadeiro contrato de trabalho 
Há previsão expressa neste sentido no artigo 96, pr. Único, do estatuto e art. 84 do regulamento.
MODALIDADES DE PARCERIA:
Art. 5º do regulamento.
Parceria agrícola
Parceria Pecuária
Parceria agroindustrial
Parceria extrativa
Parceria mista
OS PRAZOS DA PARCERIA:
O prazo mínimo de qualquer parceria é de três anos (art. 13 do regulamento).
Como os contratos de arrendamento e parceria podem ser por escrito ou verbal (art. 11 reg), caso não seja acordado o prazo, este presumir-se-á de 3 anos (art. 96, I, est e art. 37 do reg). 
Há entendimentos, entretanto, que dizem que os prazos devem ser conforme o tipo de parceria, como no arrendamento
PARTILHA DOS FRUTOS:
Art. 96, VI, do Estatuto da Terra – contém os percentuais legais que cabem às partes.
A participação de cada parceiro nos lucros é diretamente proporcional à quantidade de bens ou insumos que cada um concorrer na atividade.
O percentual cabível ao parceiro outorgante pode variar entre 10 e 75%, conforme as facilidades que conceder parceiro-outorgado.
	Participação do Outorgante:
	% do outorgante 
	 % do outorgado 
	- Terra Nua
	20%
	80%
	- Terra preparada 
	25%
	75%
	- Terra preparada e moradia 
	30%
	70%
	-Benfeitorias (casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais) 
	40%
	60%
	Terra preparada e benfeitorias mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% do total de cabeças 
	50%
	50%
	Nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido 
	75%
	25%
Tal determinação é norma cogente não pode ser contrariado sob pena de nulidade (art. 35, par. 3º, do regulamento).
Além dos percentuais de lei tem o outorgado assegurado o direito à casa de moradia higiênica e área suficiente para instalação de uma horta e para criar animais de pequeno porte.
PREFERÊNCIA DO PARCEIRO OUTORGADO:
Possui direito de preferência na renovação do contrato de parceria. (art. 96, II, do Estatuto)
Há necessidade de notificação premonitória com as propostas de terceiros, nos termos do art. 22, face o que dispõe o artigo 48, que manda aplicar à parceria as normas relativas ao arrendamento no que couber.
Quanto ao direito de preferência na aquisição não há previsão legal neste sentido, a doutrina, entretanto, defende tal possibilidade, por analogia ao arrendamento, e a jurisprudência varia.