D. Coisas II - 2017.2.ppt

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Prof. Luiz Carlos Secca
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CURSO DE DIREITO
DIREITOS DAS COISAS II
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Cel 22 – 92175773
Email lcsecca@uol.com.br
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Programa da Disciplina
POSSE
Teorias sobre Posse
Classificação da Posse
Aquisição e perda da posse
Efeitos da Posse
Interditos Possessório
DIREITOS REAIS
A Propriedade: modos de aquisição e modos de perda
Propriedade Resolúvel
Propriedade Fiduciária
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Referências Bibliográficas
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, V.5. São Paulo: Saraiva.
ROSENVALD, Nelson; FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de Direito Civil – Reais, V.5; Savador: Juspodium.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, V.4. São Paulo: Método.
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Avaliação
 A1 e A2
 Avaliação Objetiva
 Avaliação discursiva
 Oito questões. 
 Valor 04 pontos.
 S/ consulta a lei.
 Conteúdo parcial.
 Três questões. 
 Valor 06 pontos.
 C/ consulta a lei.
 Conteúdo parcial.
A3 Avaliação Objetiva Dez questões Conteúdo integral.
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DIREITO DAS COISAS II
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Direito de Vizinhança
 Conceito
 Propriedade Vizinha
 Natureza Jurídica
 Podem ser
” Complementar ao direito de propriedade, destina-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários e prédios vizinhos, limitando a extensão das faculdades de usar e gozar, impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada.”
 
 
 
“São obrigações propter rem porque vinculam os confinantes , acompanhando a coisa, transmitido ao sucessor por título particular. E por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel também é denominada uma obrigação ambulatória.”
Onerosas ou Gratuitas
Ex:passagem forçada ex: permitir ingresso de vizinho para obra
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Direito de Vizinhança X Servidão
 Emana da Lei
Limita domínio estabelecendo dever e direitos recíprocos entre os proprietários.
Dispensa registro e surge com a mera continuidade entre os prédios
 
 resulta da vontade das partes ( exceto usucapião
Direito real sobre coisa alheia estabelecidos nos interesses dos prédios dominantes
Transmite por atos inter vivos após registro no RGI
Uso da Propriedade
Uso Normal da Propriedade
É aquele que busca preservar a segurança, o sossego e a saúde dos moradores da região onde se situa o imóvel (art. 1277, CC)
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 As interferências Prejudiciais se classificam:
 Meios para aferir anormalidades ( art,1277, CC)
 Ilegais, art: 186, CC ( ex: Atear fogo no prédio vizinho)
Abusivos (ex: barulho excessivo)
Lesivos ( ex: Indústria poluindo o meio ambiente)
Tolerabilidade
Localização do conflito
Natureza da utilização
Pré- ocupação
Soluções 
Uso normal, causando incômodos normais: 
Uso normal, causando incômodo anormal, mas socialmente necessário: 
Uso Anormal, causando danos anormais sem justificativa social, por inexistir interesse coletivo:
Nenhuma solução
Direito do prejudicado a indenização( art: 1278,CC) ex: Fabrica que gera milhões de empregos e paga carga tributária ao município
Pode ser exigida a cessação do uso (art:1279,CC) ex: Em uma zona residencial houver uma boate e ela não eliminar a poluição sonora decorrente de sua atividade, caberá a cassação de seu alvará. 
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Das árvores Limítrofes 
 Troncos em linha divisória (art 1282, CC)
Raízes e ramos ultrapassando limites ( art 1283, CC):
Frutos (art 1284, CC)
Pertence em partes iguais aos dois vizinhos em condomínio necessário.
Poderão ser cortados até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Mas em caso de benefício, como o das árvores que são agentes despoluidores, há quem defenda o corte somente em caso de manifesto prejuízo ou perigo eminente
Em caso de frutos caídos em terreno vizinho, pertence ao dono do solo. Mas a lei não permite colher direto da árvore ou balançar o galho para que possa vir a cair. Caso caia em propriedade pública, o fruto continua pertencendo ao dono da árvore.
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Da Passagem Forçada
Ocorre quando o imóvel encontra-se em situação de absoluto encravamento, decorrente da ausência de qualquer saída por via pública (art 1285, CC).
A Lei diz que o proprietário vizinho será obrigado a conceder passagem forçada, mediante indenização, afim de que não torne o imóvel improdutivo, observando a função social da propriedade.
A servidão é um direito real sobre coisa alheia, resultado de um negócio jurídico, por vontade bilateral das partes e não como na passagem forçada que resulta da necessidade e por única alternativa.
 Conceito
 Solução
 Diferença de Servidão
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Da Passagem de Cabos e tubulações ( art. 1286, CC)
 Conceito
 Art. 1287, CC
A obrigação do proprietário a tolerar a passagem de cabos e tubulações de serviços e utilidades públicas em proveito do proprietário vizinho, quando de outra forma se torne muito oneroso ou impossível, recebendo indenização que atenda à desvalorização da área. (ex: água, luz...)
Caso as instalações ofereçam riscos, o proprietário pode exigir obras de segurança.
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Das Águas
 Direitos dos proprietários ou possuidores
Construir Barragens (mediante indenização)
Construir canais (mediante indenização)
Direitos e deveres dos prédios superiores e inferiores
 Superiores x Inferiores
Não pode realizar obra pra impedir o fluxo da água.
Não pode poluir a água que se destina ao prédio inferior.
Tem direito a indenização caso haja obra realizada para a captação de água e o dono ou possuidor do prédio inferior queira se beneficiar.
Obrigação de receber a água de fluxo natural vindo do prédio superior (ex: chuva, nascente...)
Não pode realizar obra que impeça o fluxo desta água.
Tem direito a indenização caso a água saia de forma artificial e beneficie o prédio superior.
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Limites de Prédios e Tapagens
Conceito
Divisão de despesas
Consiste na faculdade de cercar, murar ou tapar o seu prédio, sem necessidade de demonstrar razões para tal, sempre de acordo com o previsto nas normas (art. 1297, CC). Lembrando que aqui a definição de vizinho não é tão ampla, pois só será prédio limítrofe aquele que possuir relação de contigüidade imediata com a outra propriedade.
Com a presunção de compropriedade, há repartição proporcional das despesas de construção e conservação, devendo sempre respeitar os costumes da localidade. 
Caso seja um tapume especial em razão de animais de pequeno porte, as despesas ficam a cargo do proprietário.
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Parte processual
Ação de demarcação :
 Sentença declaratória (art. 946,I, CPC).
 Sentença Constitutiva
(art. 1298, CPC) .
Ação Reivindicatória 
 
Do Direito de Construir
Conceito
Constitui uma emanação do direito de propriedade, assegurando o proprietário a faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver, nele incluindo a de edificar as construções que quiser (art. 1228. CC), atentando sempre para a função social da propriedade (art. 1299. CC)
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Dos Limites
Devassamento da propriedade vizinha (ex: abrir janela a menos de meio metro de terreno vizinho, art. 1301, CC)
Águas e beiras (deve-se construir de forma que não despeje água diretamente no prédio vizinho)
Paredes divisórias (arts. 1304 a 1307, CC) (ex: se edificada a parede no terreno do proprietário “A”, pertence a ele; se edificada até meia espessura no terreno vizinho, será de ambos. tendo a possibilidade de traveja-la, recusando para não ter q dividir as custas.
Do uso do Prédio Vizinho (art. 1313, CC)
Só pode ser usado para:
Construção ou reparação indispensável e temporária.
Para apoderar-se de suas coisas (ex:pegar seu gato)
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CONDOMÍNIO
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Condomínio Geral ou Tradicional
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Condomínio Geral ou tradicional
Condomínio voluntário (arts. 1.314 e s.) 
Condomínio necessário ou legal (arts. 1.327 e s.)
Condomínio voluntário
Configura-se quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio.
Quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. 
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Titularidade de fração ideal da coisa
“A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta”.
Atribui-se a exclusividade jurídica ao conjunto de coproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha (perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo.
Não há conflito com o princípio da exclusividade que rege os direitos reais, pois se entende­ que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino.
Considerações sobre o “Princípio da exclusividade:
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Distinção: Comunhão X condomínio
O vocábulo comunhão é mais abrangente do que condomínio, embora os termos sejam usados muitas vezes como sinônimos.
Compreende a comunhão, além da propriedade em comum, todas as relações jurídicas em que apareça uma pluralidade subjetiva.
Comunhão, no sentido próprio, técnico, estrito, ocorre toda vez que pertencente uma coisa simultaneamente a duas ou mais pessoas em virtude de um direito real.
Há comunhão de propriedade, de servidão, de usufruto, de uso e de habitação.
Denomina-se condomínio em geral a comunhão de propriedade.
 Segundo Carlos Maximiliano
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Classificação dos condomínios:
Quanto à origem:
Quanto ao objeto:
Convencional ou voluntário
Eventual
Legal ou necessário 
Universal
Singular
“Quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunhão hereditária”.
“O incidente sobre coisa determinada (ex. muro divisório)”.
“É o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem.
“É o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas.
“É o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas (CC, art. 1.327).
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“É o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou.
Quanto à forma:
Condomínio pro diviso
Condomínio pro indiviso
Condomínio transitório
Condomínio permanente
“Apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada”. 
“Não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato”.
“É o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo tempo pela vontade de qualquer condômino”.
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Os chamados “condomínios fechados”, que proliferaram em virtude de preocupações com a segurança individual e familiar, não passam de loteamentos  fechados, que nenhum vínculo guardam com o condomínio edilício.
Trata-se de figura anômala, que não se submete à disciplina do condomínio tradicional, nem do condomínio edilício, tendo acesso ao registro imobiliário somente como modalidade de parcelamento do solo urbano.
A jurisprudência tem reconhecido legitimidade às associações de proprietários desses loteamentos para a cobrança de despesas de manutenção, para evitar o enriquecimento sem causa daqueles que se beneficiam com os serviços e se recusam a efetuar qualquer pagamento.
O condomínio fechado
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A matéria não é, todavia, pacífica, tendo a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, bem como as Turmas que a compõem, entendimento contrário, como se pode verificar:
“As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.
Há um outro posicionamento intermediário, no sentido da proibição da cobrança da cota de condomínio quando o loteamento não “nasce” fechado. Nesse sentido, aresto da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça:
“Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8º da Lei 4.591/1964. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos”.
Jurisprudência
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No caso em exame, a associação se formou posteriormente, ou seja, o requerido já era proprietário da gleba. Ora, afirmou o relator, Min. Menezes Direito:
“Se uma associação civil é constituída e a pessoa dela não participa porque já tinha a propriedade anterior, não se pode compeli-la a participar, pelo princípio da liberdade de associação”.
Parece-nos, todavia, que a solução mais justa é a encontrada pela mesma 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça em outro julgamento, verbis:
“O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação”.
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Direitos dos condôminos (art. 1.314 do Código Civil)
Usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão;
Reivindicá-la de terceiro;
Defender a sua posse;
Alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la.
Direito de usar da coisa conforme sua destinação
“Pode o condômino exercer sobre a coisa “todos os direitos compatíveis com a indivisão”, não podendo impedir
que os demais consortes se utilizem também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do bem”.
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Tratando-se de imóvel, pode nele instalar-se, desde que não afaste os demais consortes.
Qualquer dos compossuidores pode valer-se do interdito possessório ou da legítima defesa para impedir que outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre qualquer fração da comunhão.
Podem também os coproprietários estabelecer uma divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um, surgindo, assim, a composse pro diviso. Nesse caso, exercendo os compossuidores poderes apenas sobre uma parte definida da coisa, e estando tal situação consolidada no tempo (há mais de ano e dia), poderá cada qual recorrer aos interditos contra aquele que atentar contra tal exercício.
Exemplos
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O direito de “usar da coisa”, no entanto, não permite ao condômino alterar a destinação da coisa, “sem o consenso dos outros” (CC, art. 1.314, parágrafo único). Não pode alterar a substância da coisa nem o modo como é tradicionalmente usada.
Cada condômino responde aos outros “pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou” (CC, art. 1.319). Assim, se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os demais exigir-lhe pagamento de quantia mensal correspondente ao valor locativo.
Considerações relevantes
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Tem a jurisprudência entendido que o termo inicial da obrigação de pagar o aluguel aos consortes é o da citação do condômino que usufrui da coisa com exclusividade, uma vez que o período anterior ao reclamo tem natureza equiparada ao comodato.
Não se tem admitido, todavia, nos casos de separação apenas de fato do casal, a cobrança de aluguel do cônjuge que permanece no imóvel, em geral com os filhos de ambos, uma vez que somente após a separação judicial e consequente partilha se estabelecerá o condomínio sobre o aludido bem. Antes haverá apenas comunhão, estabelecida pelo regime de bens adotado.
A questão não é, igualmente, pacífica. Maria Berenice Dias afirma que essa posição “pode levar a injustiças enormes, pois, estando o casal separado, a posse de fato dos bens por um deles, sem se impor a ele qualquer dever pelo uso, gera injustificável locupletamento”.
Obrigação de pagar aluguel aos consortes. Situação dos casais separados de fato
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Se o imóvel estiver locado a terceiro, tem o condômino direito de pedi-lo para uso próprio, sem a necessidade de obter a anuência prévia dos demais comunheiros, uma vez que, se pode reivindicar, pode propor simples despejo, que é menos.
Também nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, “dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos” (art. 1.314, parágrafo único), pois o uso autorizado pela lei é o pessoal.
Jurisprudência
Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Imóvel indivisível pertencente ao casal separado e ainda não partilhado. Possibilidade de impor pagamento pelo uso exclusivo do bem comum, sob pena de enriquecimento injustificado. Decisão mantida”.
Imóvel locado a terceiro
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Dispõe o art. 1.314 que pode cada condômino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro.
Aplica-se à hipótese o art. 1.827, que autoriza o herdeiro a “demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”, bem como o parágrafo único do art. 1.791, verbis:
“Até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”.
Sujeição do condômino à deliberação da maioria
“Embora o Código prescreva que o condômino pode usar da coisa, tem ele de sujeitar-se à deliberação da maioria, que é quem decide se ela deve ser administrada, vendida ou alugada, se não for possível o uso e gozo em comum (art. 1.323)”.
Direito de reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro
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Como o direito de reivindicar é deferido ao proprietário, o condômino só pode propor ação reivindicatória contra terceiro, e não contra outro condômino, porque este também é proprietário e oporia ao reivindicante direito igual. Contra outro condômino, só pode caber a possessória.
A reivindicação, intentada pelo condômino contra terceiro, deve versar sobre todo o imóvel indiviso, e não sobre a quota do reivindicante somente. A procedência da ação aproveita a todos os consortes, indistintamente, e não apenas ao autor.
Considerações importantes:
 Direito do condômino de defender a sua posse contra outrem
“O condômino, como qualquer outro possuidor, poderá defender a sua posse contra terceiro ou  outro condômino (art. 1.314)”. 
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Importante: Não basta ser condômino para estar legitimado a fazer uso dos interditos possessórios. Só o condômino que for também possuidor tem o direito de ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado (art. 1.210, CC).
Direito de alhear parte indivisa (art. 1.314, CC)
“Pode cada consorte alhear a respectiva parte indivisa desde que garanta o direito de preempção ou preferência em favor dos demais condôminos (art. 504, CC)”. 
Importante: O condômino preterido do direito de preferência poderá, depositando o valor correspondente ao preço, “haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. Conta-se esse prazo da data em que teve ciência inequívoca da venda.
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O art. 1.314 menciona ainda que o condômino pode gravar sua parte indivisa. Pode, portanto, dá-la em hipoteca.
Proclama o art. 1.420, § 2º: “A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.
Direito de gravar
Deveres dos condôminos
O dever de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de sua parte, e a responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão (arts. 1.316 a 1.318);
Deve de usar da coisa comum de maneira que não a deteriore, sem privar desse uso os outros consortes.
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Qualquer comproprietário pode eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal (art. 1.316,CC).
Acrescenta o § 1º do art. 1.316,CC, “se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem”.
Por sua vez, o § 2º estabelece: “Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida”.
Renúncia da parte ideal para eximir-se do pagamento das despesas
Importante: Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, “entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum” (art. 1.317, CC).
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As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, mas terá este ação regressiva contra os demais (art. 1.318, CC).
Trata o dispositivo em tela da hipótese em que a dívida se faz por utilidade ou necessidade,
embora contraída em nome do próprio condômino. Concerne, em regra, às benfeitorias necessárias. Como o consorte atuou no interesse de todos, terá direito à ação regressiva, sob pena de haver enriquecimento à custa alheia.
Ação regressiva
Importante: É indispensável a prova do benefício para todos. Se a dívida foi contraída visando a um melhoramento de mero recreio, ou nenhuma vantagem trouxe para a comunhão, não compromete os demais comunheiros, salvo se a ela deram o seu consentimento.
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A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (art. 1.320, CC);
Se os condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, a avença valerá apenas por “cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior” (art. 1.320, § 1º);
Se a indivisão for condição estabelecida pelo “doador ou pelo testador”, entende-se que o foi somente por “cinco anos” (§ 2º);
A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, “pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo” (§ 3º).
Extinção do condomínio
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Importante: O art. 1.321, CC determina que se apliquem à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha da herança (arts. 2.013 a 2.022). O art. 2.016, CC, estabelece: “Será sempre judicial a partilha, se os herdeiros divergirem, assim como se algum deles for incapaz”.
Extinção do condomínio em coisa divisível
“A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível”. Pela divisão, cada condômino terá o seu quinhão devidamente individualizado.
Pode ser:
Amigável;
Judicial.
“Se admite esta forma por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes”.
“Se um deles for menor, ou se não houver acordo, será necessária a divisão judicial”.
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Ação de divisão
A ação de divisão (art. 569, II, NCPC) é imprescritível, podendo ser ajuizada a qualquer tempo.
Todavia, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva, e o imóvel não mais pode ser objeto de divisão.
A divisão entre condôminos é simplesmente declaratória, e não atributiva da propriedade (art. 572, § 2º, NCPC). Esta poderá, entretanto, ser julgada preliminarmente no mesmo processo. Os condôminos já eram proprietários; a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um. A sentença retroage, pois, à data do início da comunhão, produzindo efeitos ex tunc.
As sentenças que nas ações de divisão puserem termo à comunhão estão sujeitas a registro (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio de aquisição da propriedade.
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Usucapião em favor de um dos condôminos
Em princípio, não é lícito a um condômino excluir a posse dos demais. Dispõe a propósito o art. 1.324,CC que “o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”. 
Por essa razão, mostra-se, em regra, incompatível com a prescrição aquisitiva a convivência condominial, que, por sua natureza, exclui a posse cum animo domini.
A jurisprudência tem, todavia, admitido tal modalidade aquisitiva do domínio em casos especiais, ou seja, desde que a posse do condômino tenha sido exclusiva sobre o bem usucapiendo e com ânimo de dono, caracterizado por atos exteriores que demonstrem a vontade de impedir a posse dos demais condôminos, como se proprietário único do imóvel fosse.
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Nessa linha, decidiu-se:
“Ora, consoante doutrina e jurisprudência, é possível o reconhecimento de usucapião em favor de um condômino contra o outro quando o condomínio deixa de existir pela posse exclusiva, exteriorizada por um dos possuidores sobre o imóvel, animo domini, e, pois, a impedir a composse dos demais”.
Jurisprudência
Importante: Acontecerá o mesmo quando diversos condôminos possuírem, durante quinze anos, as respectivas porções materialmente determinadas no solo, estabelecendo o condomínio pro diviso, como se tivesse havido efetivamente divisão entre eles. A ação de divisão esbarrará, nesse caso, na usucapião já consumada.
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Extinção do condomínio em coisa indivisível
Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda judicial da coisa comum (art. 1.322, CC);
O parágrafo único, art. 1322, CC estabelece a realização de licitação entre condôminos e terceiros.
Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente. Se houver divergência e um ou mais condôminos quiserem vender, observar-se-á o procedimento de jurisdição voluntária estabelecido nos arts. 720 e s. do NCPC.
A alienação, depois da avaliação, será feita em leilão, durante a qual o condômino poderá manifestar o seu direito de preferência. Vêm os tribunais, todavia, abrandando a exigência de que a venda de imóvel de incapaz se faça por leilão, pois esta forma, muitas vezes, não traz as vantagens que se esperam.
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Decidiu a propósito o Tribunal de Justiça de São Paulo:
“A regra do art. 1.676 do Código Civil (de 1916; CC/2002 art. 1.911) veda em qualquer situação a alienação judicial do bem clausulado. Mas é necessário harmonizar essa norma com as dos arts. 629 e 632 do mesmo estatuto (de 1916; CC/2002: arts. 1.320 e 1.322), que outorgam ao condômino o direito de exigir a extinção da comunhão. Não se pode impingir a inalienabilidade a quem, de direito, recebeu o bem livre e desembaraçado. A solução, portanto, é admitir a venda judicial, transferindo-se o vínculo para o depósito judicial da meação do preço”.
Pergunta: E se o bem for indivisível e houver cláusula de inalienabilidade gravando uma das quotas?
Administração do condomínio
“Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não o desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada”.
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Se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio.
Deliberarão também, se o desejarem, a respeito do regime de administração, remuneração do administrador, prestação de contas etc.
Resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é (CC, art. 1.323).
Proclama o art. 1.324 do Código Civil que “o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”. Os poderes que lhe são conferidos são os de simples administração. Não pode praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citações etc.
Poderá, entretanto, alienar bens que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade agrícola.
Opção pela administração ou locação da coisa comum
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Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos concordarem que se não venda (CC, arts. 1.320 e 1.322). Neste caso, a maioria deliberará sobre a administração ou locação da coisa comum.
A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões, e as deliberações só terão validade quando tomadas por maioria absoluta (art. 1.325, § 1º), isto é, por votos que representem mais de metade do valor total.
Não sendo possível alcançar maioria
absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (CC, art. 1.325, § 2º).
Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente (art. 1.325, § 3º).
Opção pela venda da coisa comum
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Condomínio Necessário
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Condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do Código Civil, como preceitua o art. 1.327 do referido diploma.
Nas referidas hipóteses, o “proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado” (CC, art. 1.328).
Importante: O que de especial se salienta no preceito, observa Caio Mário da Silva Pereira, “é que se não leva em consideração o preço de custo, porém aquilo que a obra valer, no momento em que o confrontante exerce o direito”.
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Preço da obra arbitrado por acordo ou judicialmente
Não havendo acordo entre os vizinhos quanto ao preço da obra, será ele “arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes” (art. 1.329, CC).
Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, “nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória” (art. 1.330, CC). Se antes disso edificar, pode ser compelido a demolir.
Caráter permanente do condomínio necessário
O condomínio necessário decorre de imposição da ordem jurídica, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança.
O que o caracteriza é a sua natureza permanente, pois perdura enquanto persistir a situação que o determinou.
A sua indivisibilidade decorre da própria natureza da coisa. As paredes, cercas, muros e valas tornar-se-iam, com efeito, imprestáveis ao fim a que se destinam se fossem fisicamente divididas.
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O Código Civil de 1916 regulava, como caso especial de condomínio, o compáscuo, que é a utilização em comum de grandes áreas de pastagens destinadas a gado, pertencentes a proprietários diversos.
O diploma de 2002 não contém norma espe­cífica a esse respeito, aplicando-se à hipótese, pois, supletivamente, o regime do condomínio.
Compáscuo
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Condomínio Edilício
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Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa;
Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (art. 1.331, CC).
Importante: O Código Civil de 2002 não revogou a Lei n. 4.591, de 1964. 
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Natureza jurídica
Diversas teorias buscam explicar a natureza jurídica do condomínio em edificações, dentre elas, destacam-se: a Teoria da comunhão de bens; a Teoria da sociedade imobiliária; as Teorias que invocam institutos tradicionais para explicar a sua existência, como o direito superficiário, a enfiteuse e as servidões; a Teoria da personalização do patrimônio comum, etc.
O Código Civil de 2002 adotou a Teoria da inexistência da personalidade jurídica (arts. 1.331, 1.332 e 1.335). Essa teoria sustenta que o condomínio é ente despersonalizado, ou seja, condomínio não tem personalidade jurídica. Entretanto, possui personificação anômala, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (art. 12, IX, CPC), em situação similar à do espólio e da massa falida.
O condomínio tem, portanto, existência formal e personificação mitigada. Atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica, dentro de seu âmbito de atuação.
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Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente:
O Código Civil de 2002 distingue, de maneira objetiva:
Os atos de instituição;
Os de constituição do condomínio.
Instituição e Constituição do Condomínio
O ato de instituição;
A Convenção de Condomínio;
O Regulamento (Regimento Interno).
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O ato de instituição do condomínio
“O ato de instituição é previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina. É sempre um ato de vontade”.
Por destinação do proprietário do edifício;
Por incorporação; 
Por testamento.
Formas de instituição:
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Instituição por destinação do proprietário
Instituição por incorporação
O dono do terreno constrói um edifício, dividindo-o em apartamentos autônomos. Edifício já construído também é suscetível de ser adaptado para o mesmo fim, mediante escritura pública.
A venda das unidades pode ser efetuada depois de concluída a obra ou no período da construção, mas, no caso, é o próprio dono do edifício quem constitui o condomínio sui generis, ao alienar as unidades em que o secionou.
A incorporação imobiliária é considerada na lei uma atividade, mas tecnicamen­te é o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal.
A incorporação é economicamente um empreendimento que consiste em obter o capital necessário à construção do edifício, geralmente mediante a venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituirá.
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“Se constar do acervo hereditário um edifício de apartamentos da propriedade exclusiva do de cu­jus e se a partilha entre os coerdeiros consistir na outorga de apartamentos a cada um deles, claro está que esse fato dá origem a uma propriedade horizontal”.
Os atos de constituição do condomínio: convenção e regimento interno
“A convenção de condomínio, apontada no art. 1.333 do CC como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada”.
Instituição por testamento
A convenção de condomínio
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Caráter estatutário ou institucional da Convenção 
A convenção difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros. Por essa razão, reconhece a melhor doutrina o seu caráter predominantemente estatutário ou institucional.
A força coercitiva da convenção ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição. Assim, não só os condôminos, mas também os locatários se sujeitam às suas disposições, mesmo não tendo legitimidade para mo­dificá-la. Assim também os adquirentes de unidades autônomas, em caso de revenda, sendo irrelevante a alegação de que
não assinaram a convenção ou não foram cientificados de suas disposições.
Os seus efeitos atingem qualquer indivíduo que penetre na esfera jurídica de irradiação de suas normas.
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Nessa linha, decidiu o Superior Tribunal de Justiça.
“A convenção é, assim, uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, como foi dito, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc. Todavia, a despeito de seu caráter normativo, a convenção de condomínio não pode sobrepor-se à lei. São nulas as cláusulas da convenção que contrariem não só as disposições da lei condominial, cujo caráter cogente tem sido proclamado pela doutrina nacional e estrangeira, como especialmente a Constituição Federal, limitando o direito de propriedade ou outros direitos nela assegurados”.
Jurisprudência
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Regulamentação da destinação das áreas e coisas de uso comum
“A convenção e o regimento interno podem regular a destinação das áreas e coisas de uso comum. Algumas delas, tais como jardins, piscinas, salas de reuniões, halls de entrada, estacionamento, elevadores etc., podem ser destinadas exclusivamente a determinadas pessoas e interditadas a outras, como visitantes, pessoas estranhas, empregados do edifício, fornecedores etc”.
 Já decidiu, a propósito, o antigo Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro:
“Cláusula proibitiva do uso do elevador social. Consabido que todo regulamento do edifício costuma ser repositório de ordens, deveres e proibições, a cláusula proibitiva do uso de elevador social por empregada doméstica, malgrado em alguns casos embaraçantes, não malfere o art. 153, §§ 1º e 2º, da Carta Magna. Validade da cláusula”.
Jurisprudência
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Requisitos de validade
Dispõe o art. 1.333 do CC que a convenção de condomínio edilício “deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tor­na-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.
Entre os subscritores da convenção, ela é perfeitamente válida e eficaz, independentemente de registro. Todavia, sua oponibilidade a terceiros começa a partir de seu registro “no Cartório de Registro de Imóveis”, por força do disposto no parágrafo único do mencionado artigo.
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Forma
A convenção poderá ser feita “por escritura pública ou por instrumento particular” (CC, art. 1.334, § 1º).
São equiparados aos proprietários, “salvo disposição em contrário”, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2º).
A convenção pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, além das obrigatórias, desde que, como foi dito, não contrariem a lei. 
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Segundo dispõe o art. 1.334, caput, do CC, a convenção deve obrigatoriamente conter, além das cláusulas que os condôminos houverem por bem estipular:
“I — a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II — sua forma de administração;
III — a competência das assembleias, forma de sua convocação e ‘quorum’ exigido para as deliberações;
IV — as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V — o regimento interno”.
Cláusulas obrigatórias
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Importante: Qualquer alteração posterior da convenção reclama o quorum de dois terços das frações ideais, também deliberada em assembleia. A modificação da destinação originária das unidades autônomas, bem como mudanças na fachada do prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e outras, exige a unanimidade de votos (CC, art. 1.351; Lei n. 4.591/64, art. 10, § 2º).
O regulamento ou regimento interno
“O regulamento, ou regimento interno, complementa a convenção. Geralmente, contém regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e é colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria, fixados na parede. É ato interna corporis, que regula o uso e o funcionamento do edifício”.
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No regimento interno, encontram-se aquelas regras relativas ao dia a dia da vida condominial. Ele desce ao casuísmo, visando a estabelecer as regras necessárias à disciplina do uso e funcionamento do condomínio. Nele encontramos disposições sobre horário de funcionamento da sauna, da piscina, a utilização das entradas de serviço e social, horário de mudança, utilização dos elevadores etc.
Observa Marco Aurélio S. Viana que “sob a égide da Lei n. 4.591/64 o regimento interno podia vir na convenção de condomínio ou ser elaborado à parte. A orientação do diploma civil é diferente porque ele exige que o regimento interno conste da convenção. Sua aprovação se faz por dois terços dos condôminos e integra o estatuto condominial”.
Sendo também fruto de deliberação coletiva, o regulamento do edifício é igualmente ato normativo.
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Estrutura interna do condomínio
O condomínio é composto de unidades autônomas e áreas comuns. Preceitua efetivamente o art. 1.331, caput, do Código Civil:
“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
A unidade autônoma
A unidade autônoma pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos ou casas em vilas particulares, não se reclamando número mínimo de peças nem metragem mínima.
Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para a via pública (CC, art. 1.331, § 4º).
Exige a Lei n. 4.591/64 que cada uma tenha designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, §§ 1º e 2º).
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Pode o proprietário de cada unidade alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos, segundo dispõe o art. 4º da Lei n. 4.591/64.
O § 1º do art. 1.331 do CC teve nova redação dada pela Lei n. 12.607, de 4 de abril de 2012: “os abrigos para veículos (garagens) não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção do condomínio”.
Se o condômino resolver “alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuido­res” (CC, art. 1.338).
Os demais condôminos, exceto agora no caso das garagens, não têm preferência na aquisição, ao contrário do que acontece no condomínio comum e de como é previsto no art. 504 do Código Civil.
O art. 1.339, § 2º, do Código Civil permite ao condômino “alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.
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Se uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietários, aplicam-se-lhes as regras do condomínio comum, tais como as referentes à administração, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dívidas (Lei n. 4.591/64, art. 6º).
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado (art. 11 da Lei n. 4.591/64).
Tem a jurisprudência reconhecido que “o condômino,
em face da obrigação propter rem, pode ter sua unidade penhorada para satisfazer execução movida contra o condomínio.
Os condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva quota-parte, as consequências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente”.
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Os arts. 1.331, § 2º, do Código Civil e 3º da Lei n. 4.591/64 enumeram as áreas comuns do condomínio. Dispõe o primeiro dispositivo citado: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
Quanto à utilização das partes comuns, prescreve o art. 19 da Lei n. 4.591/64 que cada consorte poderá “usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. 
As áreas comuns
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Para usar as partes comuns com exclusividade, só com anuência da unanimidade dos condôminos.
Não se admite, pois, usucapião de área comum de condomínio edilício.
Todavia, há decisões do Superior Tribunal de Justiça admitindo a continuidade da utilização dessas áreas por condôminos que delas desfrutam com exclusividade há muitos anos, com autorização da assembleia geral. Haveria violação ao princípio da boa-fé objetiva se o condomínio criasse a justa expectativa no condômino de que poderia per­manecer utilizando a área com exclusividade e, depois, procedesse à sua retomada.­
Importante:
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Direitos e deveres dos condôminos
“A vida em uma comunidade restrita como a existente no condomínio edilício exige, para que se tenha uma convivência harmoniosa, a observância de diversas nor­mas, algumas delas restritivas de direitos e enumeradas como “deveres” dos condôminos, outras indicativas dos “direitos” a eles reconhecidos (arts. 1.335 a 1.338, § 2º do art. 1.339, 1.345 e 1.346 do Código Civil”.
“São deveres do condômino:
I — contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II — não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III — não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV — dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Deveres dos condôminos (art. 1.336, caput, I a IV, do CC)
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Contribuir para as despesas de conservação do prédio
A primeira obrigação do condômino é contribuir para as despesas de conservação do prédio, sejam elas destinadas aos reparos necessários, à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum.
Em razão da ambulatoriedade que caracteriza a obrigação propter rem, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345, CC)”.
O art. 12 da Lei n. 4.591/64 atribui ao compromissário comprador o mesmo status de proprietário e o § 2º do art. 1.334 do CC equipara expressamente o compromissário comprador e cessionários de direitos aquisitivos, de unidades autônomas, ao proprietário.
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Importante: A legitimidade passiva do compromissário comprador na ação de execução de quota de despesas de condomínio requer comunicação ao condomínio ou o registro do contrato.
Pagamento de juros moratórios e multa
Considerações relevantes
O STJ, interpretando o § 1º do art. 1.336 do CC, decidiu que é legítima a cobrança de juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais. Para tanto, basta que exista previsão expressa na convenção de condomínio. Somente quando não há essa previsão, devem-se limitar os juros de mora ao percentual previsto nesse dispositivo.
O STJ decidiu, também, que a multa por atraso de condomínio é de dois por cento a partir do novo Código Civil, devendo as prestações vencidas durante a vigência da Lei n. 4.591/64 continuar com a multa de vinte por cento estabelecida na convenção.
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Instituição de bonificação ou abono de pontualidade
Cláusula de bonificação ou abono de pontualidade, que é um desconto, geralmente de 10%, para o condômino que pagar a taxa até o dia do vencimento. Esse instituto foi criado com intuito de estimular os condôminos a pagarem em dia as despesas mensais do condomínio.
O TJSP tem considerado indevida a cumulação, nos contratos, do referido abono com cláusula penal moratória, por importar previsão de dupla multa e alteração da real data de pagamento da prestação.
As partes têm liberdade para convencionar o abono de pontualidade, porém, não devem estabelecer a cumulação do referido desconto com multa para a hipótese de atraso no cumprimento da prestação. Atende-se, com isso, à função social limitadora da autonomia privada, assegurada no parágrafo único do art. 2.035 do Código Civil.
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Despesas de condomínio e Código de Defesa do Consumidor
Nesse sentido, a jurisprudência:
“Despesas condominiais. Multa moratória. Pretendida aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inadmissibilidade. Débito condominial que não encerra relação de consumo. Aplicação do valor estipulado na Convenção Condominial”.
“Observe-se que as despesas de condomínio suportadas pelo condomínio edilício não decorrem de relação de consumo, sendo consideradas, simplesmente, pagamento de serviços prestados por terceiros. Não se lhe aplicam, por conseguinte, as normas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece em dois por cento o teto da multa moratória (art. 52, § 1º)”.
Jurisprudência
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Não realizar obras que possam comprometer a segurança da edificação
Trata-se de obrigação negativa imposta aos condôminos, vedando a prática de qualquer ato que possa ameaçar a segurança do edifício, ou prejudicar-lhe a higiene e limpeza (art. 1.336, II do CC).
Ao condômino também é vedado introduzir quaisquer inovações nas partes comuns, porque, em relação a elas, ele não é proprietário. 
Dispõe o art. 1.341 do Código Civil que a realização de obras no condomínio depende:
“I — se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II — se úteis, de voto da maioria dos condôminos”.
As obras ou reparações necessárias independem de deliberação da assembleia (§ 1º).
Dispositivo legal sobre realização de obras
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Não modificar a forma ou a cor da fachada
Nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica (CC, art. 1.336, III).
Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, como exige a Lei n. 4.591/64 no seu art. 10, § 2º, que continua em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no Código Civil.
Importante: Têm-se admitido pequenas alterações nas fachadas e seu aproveitamento para colocação, nas janelas e sacadas, de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente (esquadrias de alumínio) do utilizado no restante da fachada, principalmente
quando, com o passar do tempo, o material originariamente utilizado não mais existe no mercado, ou quando seu uso se torna obsoleto.
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Importante: Quanto ao fechamento dos terraços, malgrado algumas decisões contrárias, tem-se permitido o envidraçamento que não afeta propriamente a harmonia da fachada, ou quando já existirem, na mesma face do edifício, outros terraços fechados com material idêntico.
Dar à unidade autônoma a mesma destinação do prédio e não uti­lizá-la nocivamente
Os condôminos estão sujeitos, ainda, às normas de boa vizinhança, não podendo usar nocivamente a propriedade.
Prevê o art. 1.336, IV, do CC que o condômino deve dar à sua fração ideal a mesma destinação que tem o condomínio, devendo utilizá-la de modo a não causar prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, ou abalo aos bons costumes.
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A destinação genérica do edifício — residencial, não residencial ou mista — deve ser estabelecida na convenção.
O desvio de destinação constitui uma das mais graves infrações da lei e da convenção. Para impedir que tal ocorra, ou para restabelecer o uso compatível com a finalidade para a qual foi construído o edifício, deve o síndico tomar as providências cabíveis, inclusive judiciais, contra os infratores, sejam condôminos, seus familiares, inquilinos e prepostos, mormente quando o desvio põe em risco a tranquilidade e a segurança dos demais condôminos.
O art. 10, III, da Lei n. 4.591/64 traz idêntica limitação, também prescrevendo que o condômino não pode destinar sua unidade a utilização diversa da finalidade do prédio. Assim, se é residencial, não podem existir escritórios, gabinetes dentários etc.
Considerações relevantes
Desvio de destinação
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“A utilização do condomínio sofre limitações impostas pela lei (art. 1.277 e o art. 1.336, IV do CC) e restrições previstas na convenção. Essas normas gerais proíbem o uso anormal da propriedade e uso de suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Proibição de uso anormal da propriedade
Manutenção de animais no prédio
Com relação à manutenção de animais no prédio, deve haver disposição pertinente na convenção. Se omissa, não poderá, em princípio, tal conduta ser censurada.
Se a convenção vedar somente a presença de animais que causam incômodo aos vizinhos ou ameaçam sua segurança, as questões que surgirem serão dirimidas em função da prova dessas duas situações de fato.
Se a proibição for genérica, atingindo animais de qualquer espécie, poderá mostrar-se exagerada na hipótese de um condômino possuir um animal de pequeno porte e inofensivo. 
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“Cláusula que proíbe a permanência de animais nos apartamentos ou dependências do edifício. Restrição que somente se justifica quando a presença do irracional prejudique a tranquilidade e a higiene ou seja agressivo. Não comprovação, ademais, da nocividade do animal. As cláusulas restritivas e proibitivas da convenção devem ser, assim, interpretadas em consonância com as normas legais referentes aos condomínios, especialmente os arts. 10 e 19 da Lei n. 4.591/64 e 1.277 e 1.336, IV, do Código Civil”.
“Têm os tribunais exigido a demonstração de que o animal, de alguma forma, prejudica a segurança, o sossego ou a saúde dos condôminos”.
Jurisprudência
Decisão:
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O art. 1.337 do CC prevê multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus deveres perante o condomínio, podendo ser imposta, inclusive, ao condômino que reiteradamente não paga as suas cotas condominiais, sobrecarregando os demais partícipes.
Deve essa multa ser fixada em assembleia por três quartos dos condôminos restantes, excluído o infrator, considerando-se a reiteração e a gravidade da falta, não eximindo o condômino infrator de responder por perdas e danos.
Imposição de multa ao condômino relapso
Proibição de conduta antissocial
O parágrafo único do art. 1.337 permite que se aplique pesada multa, correspondente a dez vezes o valor da cota condominial, ao “condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”.
Tal multa pode ser imposta de imediato pelo síndico, ou pelo corpo diretivo do edifício, na forma do que for regulado na convenção, devendo, porém, sua imposição ser ratificada por ulterior deliberação da assembleia.
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Direitos dos condômino (arts. 1.335, 1.338 e 1.339, § 2º CC).
“São direitos do condômino:
I — usar, fruir e livremente dispor de suas unidades;
II — usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III — votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.
Usufruir, fruir e livremente dispor de suas unidades
O titular da unidade autônoma pode exercer, em relação a ela, todos os poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos termos do art. 1.228,CC, sem necessidade da anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência.
O seu poder jurídico sobre a unidade deve ser exercido, todavia, dentro dos limites estabelecidos em lei e na convenção do condomínio, que é lei particular da comunidade.
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A utilização das partes comuns deve obedecer à destinação do edifício, sendo proibido mudar a finalidade residencial para comercial, ou vice-versa.
Uma das características mais marcantes do condomínio edilício é a vedação do uso exclusivo das partes comuns, salvo se o condômino receber a anuência da totalidade dos consortes ou houver aprovação em assembleia geral.
Não pode o condômino, igualmente, na utilização de sua unidade, excluir, perturbar ou embaraçar a utilização dos demais condôminos. Todos têm o mesmo direito de usar as partes comuns, devendo o síndico zelar pela observância desse direito.
Usar das partes comuns, conforme a sua destinação
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O direito de votar e participar das deliberações nas assembleias é assegurado por lei, desde que o condômino esteja quite com o pagamento da cota condominial.
O proprietário pode fazer-se representar nas assembleias por procurador com poderes específicos para delas participar e votar nas deliberações.
Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Da administração do condomínio em edificações
“A administração do condomínio é regulada em seção própria do Código Civil, nos arts. 1.347 a 1.356”.
A representação pelo síndico
A administração será exercida por um síndico, cujo mandato não pode exceder de dois anos, permitida a reeleição, pelo conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que terão como diretrizes a convenção e o regimento interno (art. 1.347, CC). 
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Os interesses comuns dos condôminos reclamam um administrador.
Compete ao síndico, como tal, dentre outras atribuições (CC, art. 1.348), representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele.
Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista.
Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio (art. 1.347, CC). Geralmente,
são empresas especializadas, podendo ser a mesma que administra o condomínio.
O síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa dos interesses comuns. Nas ações movidas contra o condomínio, é ele citado e tem poderes para representar e defender a comunidade.
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A convenção pode prever a figura do subsíndico, que será eleito pela assembleia para auxiliar o síndico em suas funções e eventualmente substituí-lo.
Pode ainda estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado”.
Obrigação de prestar contas
A figura do subsíndico
Como o síndico administra bens alheios, deve prestar contas, dever esse inerente a todo administrador de coisa de terceiros. Assim, as contas do síndico devem ser prestadas em assembleia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assembleia, e “quando exigidas” (CC, art. 1.348, VIII).
Havendo fundadas suspeitas de manobra para que as contas não sejam prestadas em assembleia, os condôminos podem requerer que sejam prestadas diretamente a eles.
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Constituição de representante para a prática de determinado ato.
A destituição do síndico (art. 1.349, CC)
Como inovação, o § 1º do art. 1.348 do CC admite que a assembleia desdobre os poderes do síndico, quanto à representação do condomínio, e neles invista outra pessoa, nestes termos:
“Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”.
Prática de irregularidades e administração não conveniente.
Falta de prestação de contas;
A “prática de irregularidades” e “administração não conveniente” constituem conceitos vagos e só o exame das circunstâncias indicará, em cada caso, a configuração do requisito legal. Pequenos deslizes que não revelem má-fé, nem causem danos ao condomínio, não justificam a severa medida, sendo certo que não é qualquer irregularidade causa de destituição do síndico.
A “ausência de prestação de contas” constitui conceito preciso e grave violação a um dos principais deveres do síndico. Para a sua caracterização não se exige a má-fé, nem a existência de prejuízo concreto para o condomínio. Desse modo, a simples omissão já representa um prejuízo potencial.
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Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, “o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente ele­ger-lhe o substituto e alterar o regimento interno” (CC, art. 1.350).
As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não compareceram.
O conselho consultivo
Assembleia geral ordinária
O síndico é assessorado por um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição. É órgão de assessoramento e fiscalização (Lei n. 4.591/64, art. 23).
Dispõe, com efeito, o art. 1.356 do Código Civil que poderá haver no condomínio “um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.
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Podem ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exijam os interesses gerais (CC, art. 1.355).
A convenção de condomínio e o regimento interno só podem ser modificados em assembleia geral extraordinária, pela aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (CC, art. 1.351).
Assembleias gerais extraordinárias
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A assembleia é o órgão máximo do condomínio, tendo poderes, inclusive, para modificar a própria convenção. Sujeita-se somente à lei e às disposições estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judiciário.
A convocação de todos os condôminos é obrigatória, sob pena de nulidade, pois o art. 1.354 do Código Civil estabelece que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Considerações relevantes
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Extinção do condomínio edilício
Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto, a todo tempo, pela divisão ou venda da coisa comum, o condomínio edilício, que incide sobre o solo e partes e coisas comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tem como característica essencial a indivisibilidade, sendo constituído para perpetuar-se no tempo.
Não pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial, pois a indivisibilidade é da própria essência do instituto.
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Pela destruição do imóvel por qualquer motivo, por exemplo, incêndio, terremoto, inundação (CC, art. 1.357, primeira parte);
Pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1º), ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, segunda parte);
Pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art. 1.358);
Pela confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
O condomínio pode extinguir-se por vários motivos, casuais ou jurídicos, como:
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Superfície
 Lei n.º 10.257/01
Estatuto da Cidade ou Lei do meio ambiente artificial
 Lei n.º 10.406/02
Direito real (1.369 a 1.377, CC)
 Conceito
“é a faculdade que o proprietário possui de conceder a um terceiro, tido como superficiário, a propriedade das construções e plantações que este efetue sobre ou sob o solo alheio, por tempo determinado ou sem prazo, desde que promova a escritura pública no registro imobiliário.”
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 Pergunta: O direito real de superfície é uma verdadeira propriedade ou um direito real em coisa alheia?
 Características
 Concedida mediante concessão, firmado por escritura pública e levado a registro Art. 1.369, CC.
 As partes podem estipular quaisquer cláusulas que não lesem a legislação urbanística Art. 21, § 1.º, EC.
 Princípio “superfícies solo cedit”
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 A superfície excepcionalmente se viabilizará no subsolo (art. 20, IX, CF) ou no espaço aéreo (art. 21, § 1.º, EC).
 Constituição da superfície
 Por tempo determinado Art. 1.369, CC.
 Por tempo indeterminado Art. 21, EC.
 A concessão da superfície será gratuita ou onerosa Art. 1.370, CC.
 O direito de superfície pode ser objeto de negócio jurídico, assegurando-se o direito de preferência Art. 1.373, CC.
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 Obrigação quanto aos encargos e tributos Art. 1.371,CC.
 Extinção da concessão do direito de superfície 
 Pelo registro no cartório
 Por desapropriação
Art. 1.375,
CC.
Art. 1.376, CC.
 Pergunta: É possível que a extinção da superfície se verifique antes do prazo ajustado pelas partes?
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Superfície e institutos afins
 Superfície X Arrendamento
 Superfície X Usufruto
 Superfície X Direito Real de Servidão
 Superfície X Direito Real de Uso
 Superfície X Enfiteuse
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Direitos Reais em Coisa Alheia
Direitos Reais de Fruição
 Enfiteuse, emprazamento ou aforamento
“É o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, conhecida como foro.”
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 Sujeitos
 Senhorio Domínio direto
 Enfiteuta ou foreiro Domínio útil
 Objeto
Terras não cultivadas e os terrenos que se destinem à edificação.
 Modos de aquisição
 Pelo registro imobiliário do título constitutivo
 Por ato de última vontade
 Por usucapião
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 Obrigações do Foreiro
 Direitos dominiais remanescentes ao senhorio
 Pagar o foro
 Pagar o laudêmio
 Conservar a substância da coisa
 Pagar impostos e taxas que gravam o imóvel
 Direito às acessões
 Direito à metade do tesouro encontrado por outrem no terreno aforado, ou à totalidade quando ele mesmo seja o descobridor
 Direito de consolidar o domínio direto em pleno
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 Direito de resgate
 Foro, cânon ou pensão anual
 Laudêmio
“Consiste no direito potestativo do enfiteuta de, após 10 anos de aforamento, liberar o terreno aforado do ônus que o grava, mediante pagamento ao senhorio direto de um laudêmio e dez pensões anuais (art. 693, CC/1916).”
“Obrigação do enfiteuta que deve ser anual, certa e invariável.”
“Importância paga ao senhorio quando o foreiro cede seu direito a terceiros.”
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Modos de Extinção
 Consolidação
 Quando o proprietário exerce o direito de preferência na cessão onerosa da enfiteuse.
 Quando o enfiteuta falece sem herdeiros.
 Quando o senhorio se torna herdeiro do enfiteuta ou vice-versa (espécie de confusão).
 Quando o foreiro abandona o prédio.
 Pela desapropriação.
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 Comisso
 Resgate
“É a sanção imputada ao foreiro quando incorre na mora solvendi de sua obrigação fundamental, descurando em pagar o foro por três anos consecutivos.”
“Ocorre quando o foreiro passa a ter a propriedade plena do terreno aforado, comprando o direito do senhorio direto.”
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 Peculiaridades
 Subenfiteuse
”É uma enfiteuse de segundo grau, pois consiste na transferência do domínio útil do enfiteuta a um terceiro denominado subenfiteuta.”
 Coenfiteuse
 “É o exercício do mesmo direito real, pro indiviso, por diversos enfiteutas sobre o mesmo terreno aforado.”
 Divisão da enfiteuse
”É a exceção a regra de indivisibilidade da enfiteuse, em decorrência da transmissão do direito por herança, com consentimento do senhorio, perfazendo várias enfiteuses distintas.”
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Direito real de servidão
 Conceito
 Elementos constitutivos
 A existência de um ônus ou encargo
 A incidência num prédio em proveito de outro
 O fato de pertencerem os prédios a diferentes donos
“É o direito real sobre coisa imóvel, que impõe restrições em um prédio em proveito de outrem, pertencente a diferente dono.”
 Obs: Prédio dominante e prédio serviente.
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 Classificação das servidões pelo modo de exercício 
 Servidões positivas 
 Servidões negativas 
 Servidões contínuas 
 Servidões descontínuas 
 Servidões aparentes 
 Servidões não aparentes
“São as que conferem ao titular ou possuidor do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente”. Ex. servidão de transito e aqueduto. 
“São as que impõe ao titular ou possuidor do prédio serviente o dever de abster-se na prática de determinado ato em seu próprio prédio”.
“São as que dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas”. Ex. escoamento, energia elétrica, passagem de água etc.
“São as que dependem para o seu exercício, de atos permanentes do titular ou possuidor do prédio dominante”. Ex. servidão de passagem
“São as que se revelam por obras ou sinais aparentes”.
“São as que não tem sinal externo de sua existência”.
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 Modos de constituição 
 Negócios unilaterais 
 Contrato 
 Usucapião 
 Servidão administrativa 
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 Exercício (dono prédio dominante)
 Usar e gozar da servidão.
 Realizar obras necessárias à sua conservação e uso (art. 1.380, CC; Cód. de águas, art. 128).
 Exigir ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante (art. 1.385, § 3.º, CC).
 Renunciar à servidão (art. 1.388, I, CC) e removê-la (art. 1384, in fine, CC).
 Pagar todas as obras feitas para uso e conservação da servidão (art. 1.381, CC).
 Exercer a servidão sem agravar o encargo do prédio serviente (art. 1.385, CC).
 Indenizar o dono do prédio serviente pelo excesso do uso da servidão em caso de necessidade (art. 1.385, § 3, CC).
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 Exercício (dono prédio serviente)
Remover a servidão de um local para outro.
 Impedir que o proprietário do dominante efetive qualquer mudança na forma de utilização da servidão, pois este deve manter sua destinação (art.1.385, § 3.º, CC).
 Cancelar a servidão nos casos dos arts. 1.388 e 1.389 do Código Civil.
 Permitir que o dono do prédio dominante realize obras necessárias à conservação e utilização da servidão (art. 1.380, CC).
 Respeitar o uso normal e legítimo da servidão (art. 1.383, CC).
 Pagar despesas com a remoção da servidão e não prejudicar ou diminuir as vantagens do prédio dominante, que decorrerem dessa mudança (art. 1.384, CC).
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 Extinção
 
 Renúncia do titular (art. 1.388, I, CC).
 Cessação de sua utilidade (art. 1.388, II, CC).
 Resgate (art. 1.388, III, CC).
 Confusão (art. 1.389, I, CC).
 Supressão das respectivas obras (art. 1.389, II, CC).
 Desuso (art. 1.389, II, CC).
 Perecimento do objeto.
 Decurso do prazo ou implemento da condição.
 Desapropriação.
 Convenção (art.1.387, CC).
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 Ações
 Ação confessória
 Ação negatória
 Interditos Possessórios
 Obrigação de não fazer (art. 461, CPC)
 Ação de usucapião
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Usufruto
 Conceito
“é o direito real temporário concedido a uma pessoa para desfrutar um objeto alheio como se fosse próprio, contido sem alterar-lhe a substância.”
 Nuda proprietas
 Sujeitos
 Nu proprietário
 Usufrutuário
Propriedade nua
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 Características
 Direito real em coisa alheia de caráter temporário
 Direito intransmissível – inter vivos ou causa mortis
 Distinções necessárias
 Enfiteuse X Usufruto
 Locação e comodato X Usufruto
 Fideicomisso X Usufruto
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