Resumo Contratos

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Teoria dos contratos
Aula 7 
Vícios redibitórios: São vícios ocultos em uma coisa que a tornam imprópria ao uso normal ou diminuem o seu valor.
O adquirente de uma coisa com vício oculto que a tenha tornado imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminua o valor pode devolvê-la pedindo a devolução do preço que pagou, com o desfazimento do vínculo. 
Vícios redibitórios não ensejam a anulação do contrato e sim a resilição (desfazimento do contrato por simples manifestação de vontade, de uma ou ambas as partes).
Características: 
Devem ser ocultos;
Devem ser desconhecidos pelo adquirente;
Devem ser ao menos existente ao tempo da transferência;
Devem tornar imprópria ao uso à que se destina ou diminuir o valor de modo significante.
Aplicação: Se aplica a todo contrato comutativo (aquele que vai haver troca das prestações, das obrigações de uma parte; a obrigação de uma parte será cumprida em troca da obrigação da outra).
Evicção: Perda judicial da coisa. A coisa recebida pelo adquirente não se deteriorou nem apresentou vício oculto, mas também não se perdeu (pereceu). Deixa de figurar no patrimônio do adquirente, pois foi tomado judicialmente por um terceiro em razão de direito anterior à alienação.
Evicção parcial: Pode ser parcial, atingindo apenas a parte da coisa, sendo as indenizações calculadas proporcionalmente. 
Características: 
Perda da coisa;
Por direito anterior de terceiro;
Reconhecido judicialmente.
Aula 8: Efeitos sobre 3º
Estipulação em favor de terceiro: Quando celebrado contrato entre duas pessoas, denominadas estipulante e promitente, convenciona-se que a vantagem resultante do ajuste reverterá em benefício de terceira pessoa, alheia à formação do vínculo contratual. São três personagens: estipulante, promitente e o beneficiário. A capacidade só é exigida dos dois primeiros, pois qualquer pessoa pode ser contemplada com a estipulação, seja capaz ou não.
Promessa de fato de terceiro: O único vínculo é o que promete, assumindo a obrigação de fazer que, não sendo executada, resolve-se em perdas e danos. Isso porque ninguém pode vincular um terceiro a uma obrigação. As obrigações tem como fonte somente a própria manifestação da vontade do devedor, a lei ou eventual ato ilícito por ele praticado. 
Contrato com pessoa a declarar: Negócio jurídico por meio do qual um dos contratantes se compromete a indicar, no prazo assinado, com qual pessoa a outra parte vai se relacionar, exigindo-se a partir daí, o cumprimento dos direitos e obrigações decorrentes. Assim, um 3º ingressará na relação contratual que, por motivos quaisquer, não foi desde a conclusão do negócio, identificado perante a outra parte. 
Aula 10
Compra e venda: É aquisição/alienação do domínio em troca de um preço. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
Classificação:
Bilateral
Consensual
Oneroso
Comutativo
Não pede forma específica
Típico
Elementos:
Capacidade e legitimidade das partes;
Objeto lícito e possível;
Forma prescrita ou não em defesa de lei;
Vontade não viciada.
Objetos do contrato de compra e venda: coisa e preço.
Venda “ad mensuram” e “ad corpus”: A venda “ad mensuram” ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. O comprador adquire uma determinada metragem de terreno. Já na venda “ad corpus” é a compra e venda de uma gleba determinada de terra, com limites e confrontações conhecidas por ambas as partes e colocados na descrição do título. As partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe o terreno. Nesse caso, não há complementação da área e nem devolução do excesso. 
Venda sob amostra: A regra da venda por amostra é que a venda efetuada mediante amostras deve garantir que a coisa vendida terá as mesmas características da amostra. Se alguém vende algo e tem uma amostra, o que eu comprar tem que ser exatamente igual. Entregar coisa diferente do que foi amostrado é inadimplemento do vendedor. 
Venda aleatória: Trata-se de contrato bilateral e oneroso em que pelo menos uma das partes não pode antever a vantagem que receberá em troca da prestação fornecida. Caracteriza-se pela incerteza. A perda ou lucro dependem de um fato futuro e imprevisível. 
Há 3 hipóteses:
Sobre existência: Corre-se risco relativo da existência da coisa;
Sobre a quantidade: Se a coisa vier em menor quantidade, deve ser pago integralmente;
Coisas existentes expostas a risco: Se envolver coisa existente exposta a risco, assumido pelo adquirente, terá o alienante direito a todo o preço, posto que a coisa já existisse, em todo ou em parte, no dia do contrato.
Venda a non domino (venda de coisa alheia): é nulo de pleno direito e não simplesmente anulável. Venda dessa espécie é como inexistente, não se dá transmissão. Há falta de consentimento do verdadeiro dono. 
Venda a descendente: Art 496, CC. É anulável a compra e venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Contrato estimatório: É aquele em que o consignante entrega bens imóveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando aquele preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
A propriedade da coisa entregue para venda não é transferida ao consignatário e, após recebida a coisa, este assume uma obrigação alternativa de restituir a coisa ou pagar o preço dela ao consignante.
Os riscos são do consignatário da coisa, não se exonerando da obrigação de pagar o preço, ainda que a restituição se impossibilite sem culpa sua. 
Aula 11
Permuta: É um tipo de contrato no qual uma das partes é obrigada a dar algo em troca de alguma coisa que não seja dinheiro. (muito comum em contratos de publicidade). 
Doação: Contrato em que uma pessoa, por vontade própria, visa transferir de seu patrimônio bens móveis ou imóveis e vantagens. 
Características:
Ser um contrato;
Decorrer de uma liberalidade;
Acarretar uma transferência de bem ou vantagem;
Aceitação do donatário;
Animus donandi (intenção de doar)
Requisitos: 
Absolutamente capaz;
Objeto de doação (bens móveis, imóveis, corpóreos, incorpóreos)
Espécies: 
Pura e simples: mera liberalidade, sem condição, sem encargo, sem termo e sem restrições.
Modal, com encargo ou onerosa: o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício. O encargo consistirá em uma prestação imposta pelo doador ao donatário.
Doação remuneratória: Se faz em recompensa a serviços prestados ao doador pelo donatário.
Doação condicional: Depende de acontecimento futuro e incerto.
Doação a termo: Verifica-se quando há termo inicial ou final. 
Doação feita ao nascituro: Pode ser feita, mas a aceitação será manifestada pelos pais ou por seu curador. No caso de falecimento dos pais, por autorização judicial.
Doação periódica: Trata-se de uma pensão. Ao invés de entregar a este um objeto, o doador assume a obrigação de ajuda-lo mediante auxílio pecuniário (renda, alimentos, etc).
Revogação por ingratidão: Não é possível a revogação da doação por ingratidão sem apreciação judicial. Depende de apreciação do juiz.
Aula 13 e 14.
Segundo a definição do art. 565, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição
O objeto do contrato deve ser apto à utilização e fruição pelo locador. O preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato. Mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc. Nada impede, embora não seja constituído de outra espécie que não dinheiro, mas sempre redutível a um valor. O aluguel é devido durante o tempo em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que dela não se utilize.
OBRIGAÇÃO DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO EM GERAL.
A principal obrigação é entregar e possibilitaro uso e fruição da coisa. A recusa na entrega da coisa pelo locador permite ação judicial para execução em espécie. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, responderá ele por perdas e danos.
O locatário ingressa na posse direta da coisa, sua posse é pecuniária, como toda aquela derivada de contrato na qual existe a obrigação de restituir. Da relação jurídica irradia-se o dever de conceder o uso e gozo e a manutenção nesse estado. No curso da locação, não pode o locador turbar o uso do locatário nem permitir que outros o façam. 
A obrigação sucessiva do locador é manter a coisa no estado em que foi entregue, se o bem deteriorar-se no curso da locação, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso já não mais sirva para o fim colimado (art. 567). O pagamento de aluguel é essencial à locação. O inadimplemento caracteriza infração legal da locação, autorizando a rescisão e a retomada da coisa. Na locação predial, a ação de retomada será sempre de despejo. Na locação de bens móveis, a pretensão de rescisão será acompanhada de pedido da reintegração de posse. Admite-se a purgação de mora na locação de imóveis enquanto não rescindida a locação; possível, portanto, no prazo de contestação. Em ação autônoma, que será executória se presentes os requisitos legais, também podem ser cobrados os alugueres em aberto.
O art. 577 acolheu a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado. Na locação por tempo indeterminado, possibilita-se o rompimento da relação. As leis do Inquilinato sempre admitiram a locação feita no intuito da família no âmbito residencial, alargando o conceito hereditário.
O art. 578 contem norma específica a respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção. Este somente é deferido ao locatário no tocante às benfeitorias necessárias ou, quanto às úteis, se tiverem o expresso consentimento do locador. Quanto a indenização, segue-se o princípio geral. Decorrendo de contrato paritário, sem cláusulas predispostas, não sendo atingido pelo Código de Defesa do Consumidor, em princípio será válida a cláusula que admite a perda das benfeitorias de qualquer natureza em favor do locador.
LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Entende-se por Locação de Bens Móveis aquela em que o locador entrega o bem ao locatário, dispondo este da coisa como bem lhe convier, sem a necessidade do locador operar ou executar qualquer tarefa.
O Código Civil de 2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações ou Inquilinato). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel.
Os imóveis urbanos são definidos pela sua destinação econômica e não por sua localização. A destinação do imóvel há de ser para moradia habitual ou fim empresarial. Desse modo, se o imóvel for destinado para residência, indústria, comércio ou prestação de serviços, será regido pela lei especial. Se for destinado para outros fins, como por exemplo, para agricultura e pecuária, pode incidir o Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964 ou Código Civil. O Art. 1º da Lei de Locações exclui alguns imóveis do seu âmbito de aplicação, a saber: Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público; vagas autônomas de garagem ou espaço destinado a veículos; espaços publicitários ou outdoors; arrendamento mercantil ou leasing; dentre outros
A Lei do Inquilinato pode ser sistematizada em três grupos distintos de locação, que nortearão o presente estudo: Locação residencial, subdividida em: com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito e com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses; Locação não-residencial, subdividida em: locação comercial com direito à renovatória, e outras locações livres; Locação especial, tendo por objeto imóveis destinados à temporada.
CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO
Se não houver prazo, a locação será por prazo indeterminado. Havendo prazo determinado, o locador, antes de seu vencimento não poderá retomar o imóvel alugado, nem com pagamento da multa, já que esta faculdade é só do locatário.
Mas, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador sem o pagamento da multa, de acordo com o critério da proporcionalidade, como descreve o art. 4º da nova Lei 12.112/09.
O locatário, porém, ficará dispensado de multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego (privado ou público) devendo este notificar o locador num prazo mínimo de 30 dias.
O contrato por prazo determinado, ajustado por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses cessará com o fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Mas, quando ajustado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47.
Durante o prazo de vigência do contrato, o locador só poderá retomar o imóvel, nas hipóteses descritas no art. 9º da Lei 8.245/91 (denúncia cheia).
A extinção do contrato de locação de imóvel urbano quando requerida pelo locador denomina-se denúncia.
As espécies de denúncia são:
Denúncia cheia também chamada de motivada depende da existência de fato descrito em lei (arts. 9º e 47º);
Denúncia vazia também chamada de imotivada, independente de justificativa do locador.
Quando a locação for ajustada por tempo indeterminado, o locatário poderá mediante aviso ao locador com antecedência de 30 dias dar por findo o contrato.
A retomada do imóvel pelo locador é feita por meio de uma ação de despejo, salvo se a locação terminar em razão de desapropriação ou imissão na posse.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Nas locações ajustadas por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo ajustado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Com isso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo concedido o prazo de trinta dias para a desocupação, ou indenizar o locador em 01 (um) mês de aluguel.
A locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, a mesma prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47º.
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Nas locações não residenciais, se a mesma se prorrogar por prazo indeterminado, o locador poderá retomar o imóvel a qualquer momento, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação.
Nos demais casos de locação não residencial o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Para ter direito a ação renovatória será necessário:
a-) O contrato deve ser escrito, e celebrado por prazo determinado;
b-) O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos deverá ser de cinco anos;
c-) O locatário deve exercer o mesmo ramo comercial há pelo menos 3 anos;
d-) Propor a ação nos primeiros seis meses do último ano do contrato. É um prazo decadencial.
Esse direito pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação.
SOLIDARIEDADE LEGAL
Em caso de haver mais de um locador ou locatário entende-se que são solidários, se o contrato não estipulou regra diversa.
De acordo, com o art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume, ela é fruto da lei ou da vontade das partes.
No art. 2º da Lei do Inquilinato temos um exemplo de solidariedade legal, já que de acordo com a regranele estipulada a pluralidade de locadores e a de locatários gera solidariedade entre eles.
VÊNIA CONJUGAL NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
A locação pode ser convencionada por tempo determinado ou indeterminado, não podendo ser perpétua por ser um contrato temporário. Porém, se convencionado por prazo igual ou superior a dez anos, dependerá de vênia conjugal do cônjuge do locador e do locatário.
Não havendo vênia conjugal no contrato celebrado, o consorte que não a deu estará desobrigado de respeitar o prazo excedente do contrato.
Caução
Esta garantia poderá ser representada através de bens móveis, que deverá ser registrada em cartório de títulos ou imóveis e averbada na respectiva matrícula. É importante que este registro seja feito junto aos órgãos competentes (cartório de títulos e imóveis) porque, sem essa averbação, o proprietário do bem consegue negociá-lo sem nenhum impedimento, deixando o locador sem a devida garantia.
A caução em dinheiro não poderá exceder o valor equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositado em conta poupança. Ao término da relação locatícia, o valor deverá ser restituído ao locatário, assim como sua correção.
Como o valor total permitido de 3 alugueis, geralmente, equivale a 1,5 mês de aluguel mais encargos (condomínio e IPTU), essa modalidade de garantia não traz uma segurança como a carta de fiança ou seguro de fiança locatícia, quando o ideal é que se garanta 12 meses de inadimplência.
Com relação à caução em títulos e ações, a Lei não é específica e tão pouco limita o valor máximo da garantia.
Fiança
Nesta modalidade de garantia entendemos ser aplicável a carta de fiança bancária, documento emitido por Bancos e os fiadores representados por pessoas físicas e jurídicas. Caso a garantia seja representada por fiadores, é necessária a realização de uma análise minuciosa dos documentos societários, quando forem representados por pessoas jurídicas e documentos pessoais das pessoas físicas, para averiguar se possuem condições de suportar os valores na falta do cumprimento das obrigações por parte dos locatários.
Seguro de fiança locatícia
A contratação dessa garantia é realizada junto às empresas seguradoras e, de acordo com a Lei, deverá garantir todas as obrigações do locatário.
As garantias representadas por carta de fiança e seguro de fiança locatícia são as mais utilizadas para garantir as locações e costumam abranger um período de 12 meses, considerando o valor do aluguel, condomínio e IPTU. Por esta razão proporcionam maior segurança para o locador, desde que sejam contratadas junto a Bancos e Seguradoras idôneos e de primeira linha. Por isso é importante conhecer a instituição e buscar entender o procedimento de cada uma para o acionamento da garantia em caso de inadimplência.
Também é extremamente importante que haja um controle efetivo dos vencimentos das garantias, devendo o locatário ser alertado com antecedência à data do vencimento para que este providencie a renovação antes do término do prazo, para que o locador não fique descoberto.