INSPEÇÃO PREDIAL JARDIM DO CACHAMBI

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AUTOVISTORIA 
Rio de Janeiro 
Estado do Rio de Janeiro 
 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO 
INSPEÇÃO PREDIAL 
 
 
JARDIM DO CACHAMBI 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Julho/2014 
 
 
 
 
Eng. Alcino de Oliveira Costa Neto 
alcino.engenheirocivil@gmail.com – (32) 9128 2912 (21) 9 9515 0375 
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Rio de Janeiro, 01 de Julho de 2014. 
 
APRESENTAÇÃO 
 
Atendendo a solicitação do compromissário, tenho a satisfação de apresentar o Laudo Técnico da 
vistoria realizada na Rua Honório nª866 no Bairro Cachambi, no município do Rio de Janeiro-RJ. 
Será apresentada uma cópia digital e uma impressa do Laudo Técnico em uma via A4. 
 
 
 
Atenciosamente, 
 
 
 
 
 
Eng° Alcino de Oliveira Costa Neto 
CREA-MG 147881/D 
RNP: 1410434281 
PROTOCOLO VISTO: 2013109627 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Eng. Alcino de Oliveira Costa Neto 
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LAUDO TÉCNICO 
 
IMÓVEL SITO A: Rua Honório nº 866, Cachambi – Rio de Janeiro/RJ 
NOME DO CONDOMÍNIO: Jardim do Cachambi 
N° DE PAVIMENTOS: 3 (três) pavimentos em cada prédio 
IDADE DA EDIFICAÇÃO: Aparentemente 50 anos 
QUANTITADE DE UNIDADES CONDOMINIAIS: 16 (dezesseis) 
RESPONSÁVEL PELO CONDOMÍNIO: Maria Angélica Fontes da Silva 
QUANTIDADES DE FOTOS: 60 (sessenta) fotos 
DATA DA VISTORIA: 30/03/2014 
 
 
TÓPICOS A SEREM ABORDADOS 
 
ESTABILIDADE 
SEGURANÇA 
CONSERVAÇÃO 
 
 
DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO 
 
O terreno situado na Rua Honório n°866, Cachambi, nesta cidade, mede 11,00 metros de largura por 
59,50 metros de extensão de ambos os lados. Confronta de um lado com o n° 876; de outro com o n° 
860 e pelos fundos com o n°240 da Rua Tenente França. 
 
No terreno situado acima descrito estão construídos dois prédios que se denominarão Jardim do 
Cachambi Bloco “A” e Jardim do Cachambi Bloco “B”, respectivamente, quanto aos apartamentos de 
frente e de fundos. 
 
Os mencionados prédios são constituídos de três pavimentos cada um, tendo fim exclusivamente 
residencial, sendo peremptoriamente proibida qualquer outra destinação, com idade aparente de 50 
anos. 
 
As lâminas próximas das divisas, tem três pavimentos sendo que tem locais destinados a 
parqueamento de veículos localizado na ligação do prédio da frente para o fundo. São oito 
apartamentos por prédio, totalizando dezesseis unidades habitacionais, tendo ainda pavimento de 
cobertura, onde se localizam os barriletes e os reservatórios de água. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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HISTÓRICO 
 
 Nenhuma inspeção predial foi realizada até a data da vistoria; 
 Nenhuma manutenção foi realizada com o auxílio de um profissional responsável habilitado 
até a data da vistoria; 
 Os moradores começaram a identificar uma série de problemas, tais como: fissuras, pontos 
de umidade no teto de alguns apartamentos, vários pontos com pintura inacabada, paredes 
com infiltrações e outros que serão citados no decorrer deste documento. 
 
VISTORIA 
 
Efetuada a vistoria, foram constatados diversos problemas patológicos, listados a seguir: 
No dia 30 de março de 2014, foi realizada vistoria quando foram efetuadas fotos/imagens, 
acompanhado da Sra. Angélica, representante legal do condomínio. 
 
 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 
A inspeção predial está baseada no “check-up” da edificação, que tem como resultado a análise 
técnica do fato ou da condição relativa à habitabilidade, mediante a verificação “in loco” de cada 
sistema construtivo, estando a mesma voltada para o enfoque da segurança e da manutenção 
predial, de acordo com as diretrizes da Norma de Perícias de Engenharia na Construção Civil – NBR 
13752/1997 e da Norma de Manutenção em Edificações – NBR 5674, da ABNT. 
 
A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção que 
interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo como objetivo 
verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham interface direta 
com os usuários. 
 
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das vistorias, consoante o nível 
de inspeção estabelecido como escopo para este trabalho. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL – NBR 13752/1997 
 
DEFINIÇÕES: 
 
Anomalias – irregularidade, anormalidade, exceção à regra. 
 
Conservação – ato de manter o bem em estado de uso adequado à sua finalidade, que implica em 
maiores despesas que as de uma simples manutenção. 
 
Dano – ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, resultado de defeito 
extracontratual ou decorrente da instituição de servidão. No Código de Defesa do Consumidor, são 
as conseqüências doas vícios e defeitos do produto ou serviço. 
 
Decadência – perda, perecimento ou extinção de direito em si, por conseqüência da inércia ou 
negligência do uso de prazo legal ou direito a que ele estava subordinado. 
 
Defeitos – anomalias que podem causar danos efetivos representar ameaça potencial de afetar a 
saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas de projeto ou execução de 
produto ou serviço, ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou 
manutenção. 
 
Depreciação – deterioração de um bem devido ao desgaste de seus componentes ou falhas de 
funcionamento do sistema, em razão de uso ou manutenção inadequada. 
 
Exame – inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas, móveis e semoventes, para verificação 
de fatos ou circunstâncias que interesse à causa. 
 
Laudo – peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá sua conclusão ou 
avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos. 
 
Manutenção – ato de manter o bem no estado em que foi recebido, com reformas preventivas ou 
corretivas de sua deterioração natural. 
 
Perícia – atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da 
asserção de direitos. 
 
Vícios – anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados 
aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem 
decorrer e falha de projeto ou de execução, ou ainda de informação defeituosa sobre sua utilização 
ou manutenção. 
 
Vistoria – constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos 
elementos que a constituem. 
 
 
 
 
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SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS 
 
Os seguintes sistemas construtivos foram inspecionados em seus elementos aparentes, considerando 
as informações do representante legal pelo condomínio e a lista de verificação conforme as normas e 
cartilhas disponibilizadas pelo CREA-RJ e a Secretaria Municipal de Urbanismo. 
 
 Estrutura de Concreto Armado: Pilares, Vigas, Lajes e Marquises; 
 Fachadas/Prismas; 
 Escadas Internas; 
 Cobertura e Telhado; 
 Proteção Contra Incêndio; 
 Instalação de Gás; 
 Instalação de Água; 
 Instalação Elétrica e 
 Esgoto. 
 
Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das anomalias e 
falhas detectadas.ESTRUTURA 
 
PILARES: Foram vistoriados 100% (cem por cento) dos pilares possíveis. 
Todos apresentam-se com uma aparência estrutural perfeita. 
As integridades dos mesmos mostram que sobre este tópico o prédio tem estabilidade e segurança 
garantidas. 
 
VIGAS: Foram vistoriados 100% (cem por cento) das vigas possíveis. 
Todas as vigas apresentam-se com uma aparência perfeita. 
As integridades das mesmas mostram que sobre este tópico o prédio tem estabilidade e segurança 
garatindas. 
 
LAJES: Foram vistoriados 100% (cem por cento) das lajes possíveis. 
Todas as lajes apresentam-se com uma aparência perfeita. 
As integridades das mesmas mostram que sobre este tópico o prédio tem estabilidade e segurança 
garatindas. 
 
MARQUISES: Não existem marquises no prédio. 
 
A vida útil das estruturas está intimamente ligada a manifestações patológicas que estas venham a 
apresentar. O surgimento de patologias em estruturas de concreto tem sua origem em falhas que 
ocorrem durante as fases de realização de uma construção: concepção, projeto, execução e 
utilização. 
 
 
 
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A estrutura de concreto armado da edificação observando aspectos gerais do edifício encontra-se 
estável. 
 
Pode-se observar o estado das estruturas nas fotos 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DA ESTRUTURA:11 (onze) fotos. 
 
 
FACHADAS/PRISMAS 
 
As fachadas frontais têm o acabamento 100% (cem por cento) em pintura e textura. A fachada lateral 
tem o acabamento em pintura. 
 
Sobre a pintura, aproximadamente 75% (setenta e cinco por cento) da área vistoriada está em ótimo 
estado. 
 
Nas fachadas observam-se algumas anomalias devido à umidade e/ou a qualidade da tinta utilizada, 
como pode ser observada nas fotos 1, 2, 3, 4, 49, 50, 53, 54, 55 e 56. 
 
Nas fachadas frontais da lâmina das edificações e nos prismas de ventilação verificam-se algumas 
fissuras. Observa-se neste local que tal fissuração existem ao longo de toda a altura da fachada. Tais 
regiões precisam de retoque. Pode-se ver pelas fotos 11, 51, 52, 53, 54, 55, 56 e 58. 
 
No bloco A tem apenas um prisma de ventilação e no bloco B tem quatro prismas de ventilação. 
 
O prisma do bloco A encontra-se aparentemente íntegro. 
 
Pela foto 50, observa-se que a parede lateral está úmida e com lodo. Tal problema pode ser evitado 
se os responsáveis pelos apartamentos térreos colocarem uma calha conduzindo as águas para um 
local adequado, aumentando assim a vida útil do muro além de conservar a fachada lateral da 
edificação. 
 
Nos prismas do bloco B foram observados a falta de acabamento com emboço e pintura. Pode-se 
observar nas fotos 6, 7, 8, 12, 57, 58, 59, e 60. 
 
Quanto às questões arquitetônicas observou-se algumas construções aparentemente irregulares, 
limitando a ventilação e iluminação da edificação e que houveram alterações no Projeto 
Arquitetônico quando da execução. Algumas alterações podem ser observadas nas fotos 9 e 10. 
 
Recomenda-se que as obras sejam regularizadas perante a Secretaria Municipal de Urbanismo do 
bairro, apresentando os projetos de alteração juntamente com as referidas Anotações de 
Responsabilidade Técnicas (ARTs) emitidas e acompanhadas pelos profissionais habilitados e 
responsáveis. 
 
 
 
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A vida útil das fachadas recentemente foi indicada por norma técnica da ABNT, especificamente a 
NBR 15.575 – Desempenho da edificação, a qual sita 40 anos para vida útil das fachadas. É certo que 
a vida útil possui correlação com a qualidade da construção original, tecnologia e manutenção. 
 
A norma de desempenho é recente, de 2011, não se aplicando para edificações antigas. Porém é um 
balizador para determinação da vida útil, e para tal, deve ser considerada. 
 
Predominantemente as fachadas do edifício possuem revestimentos argamassados pintados e 
também áreas com texturas. As fachadas estão em bom estado de conservação, há evidências de 
manutenção. 
 
O condomínio possui aparentemente 50 anos, desta forma deve haver uma maior preocupação do 
condomínio com a manutenção. As manutenções devem ser planejadas para períodos mais curtos, 
recomenda-se a cada três anos. 
 
Foram identificadas esquadrias antigas oxidadas e esquadrias novas. Há falta de padronização das 
esquadrias das fachadas e fechamentos de grades. Sistema de ar condicionado fixados nas fachadas 
também não possuem padronização e sistemas drenantes. Pode-se observar pelas fotos 1, 2, 3, 6, 7, 
8, 49, 51, 53 e 54. 
 
A falta de conservação e manutenção das áreas citadas pode ocasionar problemas de saúde aos 
moradores devido às águas paradas observadas em períodos chuvosos. Pode-se observar pontos 
propícios para o acúmulo de águas pelas fotos 9 e 10. 
 
Para informação e registro do condomínio seguem alguns tipos de patologias e soluções no sistema 
de pintura: 
 
Trincas – geralmente o problema ocorre devido à movimentação natural da construção e da 
expansão natural do concreto. Este problema pode ser resolvido abrindo-se a trinca em forma de “V” 
e tratando-a com massa corrida e selador acrílico. 
 
Bolhas – podem ter várias causas, mas todas estão relacionadas com a aderência da tinta à 
superfície. Ocorrem pela utilização de massa corrida PVA em superfícies externas ou podem aparecer 
também quando há repintura sobre tinta muito antiga ou de má qualidade. Em paredes internas as 
bolhas podem surgir nos casos em que a poeira, provocada pelo lixamento da massa corrida, não 
tenha sido totalmente eliminada, ou quando a tinta não foi devidamente diluída para aplicação; 
 
Cratera – ocorrem devido à contaminação da superfície por graxas, óleos, silicones, entre outros, ou 
quando são utilizados solventes não apropriados na diluição da tinta. Para evitar este problema 
deve-se preparar corretamente a superfície de aplicação; 
 
Eflorescência – manchas esbranquiçadas que aparecem nas superfícies das pinturas devido ao 
arraste de sais para a base pintada por meio da evaporação da água. Ocorre quando a tinta é 
aplicada diretamente sobre reboco úmido, ou por problemas de infiltração; 
 
 
 
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Desagregação – ocorre normalmente quando a tinta foi aplicada antes do reboco estar devidamente 
curado; 
 
Descascamento – pode acontecer quando a pintura for executada sobre caiação, gesso, cimento ou 
concreto curado indevidamente, sem o devido preparo da superfície. Ocorre também em locais 
submetidos à ação dos poluentes do ar e deficiência da limpeza da superfície; 
 
Descolamento – são comuns em repintura. Ao pintar em superfície já pintada deve-se ter certeza que 
a pintura antiga esteja em condições apropriadas. Deve-se realizar uma correta limpeza da superfície 
de reboco novo, não curado ou na presença de umidade; 
 
Descoloração – ocorre quando a tinta vai perdendo a intensidade com o tempo, ou o brilho, havendo 
uma macha como um todo. Normalmente, as radiações luminosas, principalmente a ação da luz 
solar, acentuam o problema. Devem ser utilizados pigmentos mais resistentes em locais de maior 
agressividade; 
 
Vesículas – manifestam-se por meio de empolamento da pintura, podendo ser brancas devido à 
hidratação retardada de óxidos de cálcio e de magnésio presentes nas argamassas com cal; pretas 
quando está associadas à deficiência da qualidade da areia, com presença de piritae matéria 
orgânica; ou vermelhas, também, devido a presença de impurezas na areia; 
 
Calcinação ou saponificação – ocorre devido à alcalinidade natural da cal e do cimento e são oriundas 
dos ataques devidos ao intemperismo, principalmente águas de chuva; 
 
Manchas de pingos de chuva – ocorrem quando se trata de pingos isolados em paredes recém 
pintadas. A superfície não é molhada de forma homogênea, solubilizando-se as substâncias solúveis 
presentes na tinta; 
 
Manchas amareladas – são provenientes de gordura, óleo, fumaça e poluentes. A fumaça 
proveniente de nicotina em locais de fumantes é típica do problema; 
 
Manchas escuras de mofo e bolor – aparecem normalmente em superfícies provenientes da 
presença de fungos que proliferam normalmente com a presença de umidade, em ambientes mal 
ventilados ou sombreados; 
 
Enrugamento – ocorre devido a um carregamento excessivo de tinta na demão ou não guardando o 
tempo de secagem correto entre demãos. Para resolver este problema, basta colocar menos tinta e 
aguardar o tempo de secagem entre demãos. Podem também ser oriundos de infiltrações de águas; 
 
Aspereza – quando após a secagem da tinta a superfície se apresenta áspera ao toque. A principal 
origem é a poeira do ambiente que se deposita sobre a pintura ainda recente sem a devida cura, ou 
por deficiência na homogeneização. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DAS FACHADAS/PRISMAS: 24 (vinte e quatro) fotos. 
 
 
 
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ESCADAS INTERNAS 
 
As escadas internas têm piso, paredes e teto pintados e adequados. 
 
No bloco A as quinas dos degraus não estão protegidas por cantoneiras mas existem faixas anti-
deslizantes. 
 
Estão instalados corrimões no desenvolvimento das escadas. 
 
Podem-se observar tais elementos pelas fotos 17 e 18. 
 
No bloco B as quinas dos degraus não estão protegidas por cantoneiras e não existem faixas anti-
deslizantes. 
 
Não se tem corrimões instalados no desenvolvimento das escadas. 
 
Pode-se observar nas fotos 19 e 20. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DAS ESCADAS INTERNAS: 4 (quatro) fotos. 
 
 
COBERTURA E TELHADO 
 
Devido à dificuldade de acesso à esse sistema construtivo, as informações citadas abaixo foram 
baseadas nas indagações de moradores que já subiram e observaram os problemas. Os acessos 
podem ser observados nas fotos 47 e 48. 
 
O telhado é composto por telhas coloniais e engradamento de madeira. Algumas telhas devem ser 
substituídas. Pode-se observar pelas fotos 13, 14, 15 e 16. 
 
Abaixo do telhado tem uma laje de cobrimento sobre alguns compartimentos, tais como barrilete. 
Nessas lajes foram verificadas fissuras na argamassa de proteção do sistema de impermeabilização, 
denotando a existência de pequenas falhas. Em algumas fissuras verifica-se a presença de musgo e 
vegetação, o que indica a presença de umidade. Tanto as falhas de impermeabilização como a 
argamassa de proteção devem ser corrigidas. 
 
Os reservatórios de água superior dos dois blocos (edificações) são de tijolo e argamassa e nunca 
foram substituídas desde a construção das edificações o que confere às mesmas o aspecto de 
“esfarelamento”. 
 
Os reservatórios de água do bloco A foram impermeabilizadas recentemente, porém a laje de base 
não foi impermeabilizada. 
No bloco B, a laje de base dos reservatórios de água e as mesmas não foram impermeabilizadas. 
De forma geral, foram observadas: 
 
 
 
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- telhas antigas ressecadas em maior número e algumas telhas novas; 
- telhas quebradas, rachadas e remendadas em grande quantidade; 
- impermeabilização das calhas necessitando de revisão e manutenção em períodos mais curtos para 
evitar o transbordamento; 
- impermeabilização da laje base dos reservatórios inadequada e necessitando de revisão; 
- impermeabilização interna dos reservatórios inadequados e precisando ser modernizados. 
 
Nos dois blocos recomenda-se a substituição dos reservatórios de água para materiais mais 
modernos e seguros a fim de evitar danos à estrutura e à saúde dos moradores. Além disso, as lajes 
de base devem ser impermeabilizadas conforme a legislação vigente. 
 
Impermeabilizar superfícies horizontais e verticais nas edificações é prevenir a penetração d’água 
nos seus elementos estruturais e arquitetônicos. 
 
Segundo Jordy (2002), a impermeabilização se relaciona com: 
 
“A impermeabilização está relacionada a todo e qualquer tratamento feito nas edificações e 
construções, particularmente as formadas por arcabouço em concreto, incluindo suas 
superestruturas, mesoestruturas, infraestruturas, alvenarias, pavimentações, revestimentos, 
coberturas e demais elementos externos ou internos, a fim de protegê-las contra a penetração de 
agentes agressivos, ou seja, contra a penetração e percolação de líquidos e/ou vapores para o seu 
interior.” 
 
Nas normas técnicas da ABNT sobre impermeabilização, NBR 8083 (1983), tem-se a seguinte 
definição: “Impermeabilização é a proteção das construções contra a passagem de fluídos”. 
 
O sistema de impermeabilização é necessário em qualquer tipo de edificação para preservação dos 
elementos constituintes. 
 
Na realização da impermeabilização de áreas molháveis é importante a verificação dos pontos de 
maior vulnerabilidade, principalmente em rodapés, os quais deverão ser impermeabilizados em 
alturas no mínimo de 30 cm acima do piso. Toda impermeabilização de lajes deve ser arrematada nas 
platibandas e paredes vizinhas, por um rodapé com no mínimo 30 cm de altura. O rodapé deverá ter 
acabamento arredondado. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DA COBERTURA E TELHADO: 4 (quatro) fotos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO 
 
CAIXAS DE INCÊNDIO/EXTINTORES/SPRINKLERS: O condomínio não possui esses dispositivos. 
 
MANGUEIRAS/SISTEMAS DE PRESSURIZAÇÃO: O condomínio não possui esses dispositivos. 
ESCAPE/TUBULAÇÕES: O condomínio não possui esses dispositivos. 
Pelas normas vigentes o condomínio não carece de sistema de proteção contra incêndio. No entanto, 
devido à idade da edificação e para uma maior segurança dos moradores, recomenda-se a instalação 
de pelo menos 1 (um) extintor por pavimento e 1 (um) extintor na área de parqueamento, 
totalizando 6 (seis) extintores no condomínio. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DA PARTE DE PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO: 0 (zero) fotos. 
 
 
INSTALAÇÃO DE GÁS 
 
CUBÍCULOS DE MEDIÇÃO DE GÁS: Há corrosões externas e talvez internas das tubulações do sistema 
de gás que são muito antigas. Fotos 41, 42, 43, 44, 45 e 46. 
 
ODOR: Nos cubículos de gás vistoriados não sentiu-se nenhum odor de vazamento de gás. 
Neste tópico a segurança do prédio está garantida. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DA INSTALAÇÃO DE GÁS: 6 (seis) fotos. 
 
 
INSTALAÇÃO DE ÁGUA 
 
Foi observado que as instalações de água potável são novas e recém reformadas: colunas e barriletes 
para distribuição de água. O condomínio não conta com a individualização de medidores CEDAE. 
 
O hidrômetro se encontra em perfeito estado de funcionamento. Como pode ser visto na Foto 36. 
 
Foi observado que o sistema de bombeamento de águas potável conta com conjunto motores-
bomba para lançamento aos reservatórios superiores com acionamento automático. Fotos 37, 38 e 
39. 
 
INSTALAÇÃO ELÉTRICA 
 
SUBESTAÇÃO: O condomínio não tem subestação.GRUPO GERADOR: Não há grupo gerador no prédio. 
 
CIRCUITOS DE MEDIÇÃO DE LUZ/SISTEMA ELÉTRICO: Foram vistoriados os cubículos de medições do 
condomínio e os mesmos estão em ótimo estado de conservação. 
 
 
 
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As instalações elétricas das áreas comuns foram vistoriadas conforme indicação a seguir: 
- o quadro geral de medidores está conservado, porém observa fios inadequados que precisam de 
manutenção haja vista a demanda atual. 
- No pilotis, lâmpadas fluorescentes e adequadas para o fim que se destina; 
- Nas entradas sociais e de serviços dos pavimentos, lâmpadas fluorescentes adequadas; 
- Nas escadarias têm lâmpadas fluorescentes adequadas; 
- Na garagem e ambientes de circulação há luminárias sem lâmpadas e luminárias bastante antigas. 
 
Podem-se observar as fotos 33 e 34. 
 
As instalações dos interfones foram modernizadas recentemente e estão em perfeito estado de 
funcionamento. Como pode ser visto na foto 35. 
 
Foi observada a utilização de equipamentos inadequados, não obedecendo à capacidade dos 
condutores existentes; uso de fios e cabos inadequados, com dimensionamento deficiente e 
isolamento inadequado. Deve seguir as instruções preconizadas na NBR 5410/2004. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DA INSTALAÇÃO ELÉTRICA: 3 (três) fotos. 
 
 
ESGOTO 
 
As principais patologias encontradas no sistema hidráulico (esgoto e água) relacionam-se à 
manutenção, que muitas vezes apresenta corrosão interna e externa na tubulação. 
 
As instalações de esgoto sanitário, caixas de espuma, caixas de gorduras estão em bom estado de 
conservação. No entanto, vale salientar que devem ser feitas ações de manutenções para manter o 
adequado funcionamento destes dispositivos. 
 
Os poços de visitas dos edifícios podem ser observados na foto 40. 
 
QUANTIDADES DE FOTOS DO ESGOTO: 1 (uma) foto. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CLASSIFICAÇÃO DOS SERVIÇOS – CÓDIGO CIVIL 
 
Conforme Novo Código Civil Brasileiro, Artigo 96, as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou 
necessárias: 
§ 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda 
que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 
§ 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. 
 
FACHADAS/PRISMAS 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio nas fachadas ficam classificados como necessários, 
“parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. 
SERVIÇOS: revisão geral das fachadas: juntas estruturais, rejunte, revestimentos, pintura das 
esquadrias, pintura das fachadas, dentre outros. 
 
ESCADAS INTERNAS 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio nas escadas internas ficam classificados como 
necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
SERVIÇOS: instalação de fitas anti-deslizantes e corrimões nas escadas internas do bloco B, a fim de 
garantir a segurança dos usuários. 
 
COBERTURA E TELHADO 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio na cobertura e telhado ficam classificados como 
necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
SERVIÇOS: troca algumas das telhas da cobertura, impermeabilização das lajes base para os 
reservatórios de água e a substituição dos mesmos com o intuito de utilizar materiais mais modernos 
e seguros, além das impermeabilizações das calhas e sua rotineira manutenção. 
 
PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio para proteção contra incêndio ficam classificados 
como necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
SERVIÇOS: recomenda-se a instalação de pelo menos 1 (um) extintor por pavimento e 1 (um) extintor 
na área de parqueamento, totalizando 6 (seis) extintores no condomínio. 
 
A localização dos extintores obedecerá aos seguintes princípios: 
I - A probabilidade de o fogo bloquear o seu acesso deve ser a mínima possível; 
II - Boa visibilidade, para que os possíveis operadores fiquem familiarizados com a sua localização; 
III - Os extintores portáteis deverão ser fixados de maneira que nenhuma de suas partes fique acima 
de 1,60m (um metro e sessenta centímetros) do piso; 
IV - A sua localização não será permitida nas escadas e antecâmaras das escadas; 
V - Os extintores sobre-rodas deverão sempre ter livre acesso a qualquer ponto da área a proteger; 
 
 
 
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Art. 86 - Somente serão aceitos os extintores que possuírem o selo de Marca de Conformidade da 
ABNT, seja de Vistoria ou de Inspecionado, respeitadas às datas de vigência. 
 
O extintor com pó ABC, à base de monofosfato de amônia, combate incêndios de todas as classes e é 
vendido no Brasil com conteúdo de 4 kg. No combate à classe A (madeira, tecidos, etc.), o produto 
isola quimicamente os combustíveis por meio da criação de uma película de pó que impede a 
passagem do oxigênio. Nas demais classes de incêndio, Classe B (líquidos inflamáveis) quando é 
gerado por álcool, querosene, gasolina, óleos e outros combustíveis, e na Classe C (equipamentos 
elétricos) – quando é gerado por transformadores, fios, cabos e outros condutores de eletricidade -, 
atua de forma bem semelhante aos extintores BC. 
 
INSTALAÇÃO DE GÁS 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio na instalação de gás ficam classificados como 
necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
SERVIÇOS: recomenda-se que as tubulações sejam vistoriadas por profissionais especializados e a 
troca das tubulações de ferro fundido por materiais mais modernos e seguros. 
 
INSTALAÇÃO DE ÁGUA 
As instalações de água do edifício estão adequadas para o fim que se destina. 
 
INSTALAÇÃO ELÉTRICA 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio nas instalações elétricas ficam classificados como 
necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
Serviços: revisão geral das tomadas, revisão geral das lâmpadas incluindo iluminação de emergência, 
instalação de iluminação integrada nas escadas de serviços com minuteiras. Recomenda-se que as 
ligações elétricas do quadro de distribuição externo dos apartamentos sejam vistoriadas por 
profissionais especializados devido ao aumento significativo da demanda energética dos últimos anos 
advindos com as novas tecnologias como ar-condicionado, microondas, forno elétrico e outros. 
 
ESGOTO 
Os serviços a serem realizados pelo condomínio nas instalações de esgoto ficam classificados como 
necessários, “parágrafo 3° - necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore”. 
Serviços: hidrojateamento da rede de esgoto e sucção dos detritos das caixas de gordura e espuma. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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INDICAÇÕES DAS OBRAS PRIORITÁRIAS 
Prioritariamente os aspectos de cronologia, segurança e estabilidade da edificação foram 
observadas. 
 
Na tabela abaixo, há indicação também de prazo recomendado para correção dasanomalias/patologias. 
 
SERVIÇOS SEGURANÇA/ESTABILIDADE PRIORIDADE PRAZO PARA 
CORREÇÃO 
Estrutura de 
Concreto Armado 
- 1 Sempre que 
necessário 
Fachadas/Prismas Risco Baixo 8 A cada 3 anos 
Escadas Internas Risco Baixo 5 Imediato 
Cobertura e Telhado Risco Baixo 7 15 meses 
Proteção Contra 
Incêndio 
Risco Baixo 4 6 meses 
Instalação de Gás Risco Médio 3 Imediato 
Instalação de Água Risco Baixo 9 Sempre que 
necessário 
Instalação Elétrica Risco Médio 2 Imediato 
Esgoto Risco Baixo 6 12 meses 
Nota: alguns serviços requerem valores financeiros pequenos, recomendação de atendimento o mais 
breve. 
 
 
MANUTENÇÃO 
Recomenda-se para fins de manutenção, a vistoria anual do prédio, com caráter preventivo, a fim de 
monitorar a edificação e racionalizar os custos, para se obter a maior relação custo/benefício. É 
importante a verificação dos rejuntes, das esquadrias de alumínio e a impermeabilização com 
silicone. Além do monitoramento é recomendável uma reforma no máximo a cada três anos haja 
vista a idade da edificação. 
 
 
Segue em anexo algumas orientações da cartilha de Autovistoria disponibilizada pelo CREA-RJ e 
SMU-RJ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CONCLUSÃO 
 
Tendo em vista tudo colocado neste Laudo, conclui-se que o condomínio atenderá o Decreto 
Municipal n°37.426 quanto às condições de 
 
 
CONSERVAÇÃO, ESTABILIDADE E SEGURANÇA 
 
 
quando forem finalizadas as recomendações citadas nesse documento. 
 
O presente laudo foi elaborado em conformidade com a legislação técnica da ABNT – Associação 
Brasileira de Normas Técnicas e com as boas práticas da Engenharia Civil. 
 
Fica determinado a partir desta data que qualquer condomínio com previsão de obras ou reformas 
em seus apartamentos deverá apresentar antecipadamente e formalmente a administração deste 
condomínio os seguintes documentos: 
- Plano de obra a ser executado; 
- Cópia do processo assinado por responsável devidamente habilitado no CREA/RJ; 
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da obra. 
 
Informamos ser terminantemente proibido: 
- Modificar trecho de parede onde conste linha de tronco de água, esgoto e águas servidas bem 
como cabo tronco de interfones, antena coletiva, até que servem as colunas dos apartamentos e é 
comum a todos; 
- Retirar, modificar, fracionar, cortar e/ou furar qualquer elemento estrutural. 
 
 
 
 
Rio de Janeiro, 01 de julho de 2014. 
 
 
 
 
Alcino de Oliveira Costa Neto 
 
 
 
 
De acordo, 
Responsável pelo prédio: 
 
 
 
 
 
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REGISTRO FOTOGRÁFICO DO CONDOMÍNIO JARDIM DO CACHAMBI 
 
 Foto 1 – Detalhe da fachada frontal do bloco A. Foto 2 – Detalhe da fachada traseira do bloco A. 
 Foto 3 – Detalhe da fachada frontal do bloco B. Foto 4 – Detalhe da fachada lateral. 
 Foto 5 – Detalhe da fachada lateral do bloco A e o 
prisma de ventilação do mesmo. 
Foto 6 – Detalhe do prisma de ventilação do bloco B. 
 
 
 
 
 
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 Foto 7 – Detalhe do prisma de ventilação do bloco B. Foto 8 – Detalhe do prisma de ventilação do bloco B. 
 Foto 9 – Detalhe do prisma de ventilação do bloco B. Foto 10 – Detalhe do prisma de ventilação do bloco B. 
 Foto 11 – Fissuras no prisma de ventilação do bloco B. Foto 12 – Falta de acabamento do prisma de ventilação 
do bloco B. 
 
 
 
 
 
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 Foto 13 – Detalhe da cobertura/telhado dos edifícios. Foto 14 – Detalhe da cobertura do bloco A. 
 Foto 15 – Detalhes do beiral, cobertura e telhado do 
bloco B. 
Foto 16 – Detalhes do beiral, cobertura e telhado do 
bloco B. 
 Foto 17 – Detalhe da escada interna do bloco A. Foto 18 – Detalhe do corrimão e das fitas anti-
deslizantes da escada interna do bloco A. 
 
 
 
 
 
 
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 Foto 19 – Detalhe da escada interna do bloco B. Foto 20 – Falta de corrimão e fitas anti-deslizantes da 
escada interna do bloco B. 
 Foto 21 – Detalhes das áreas de circulação do bloco B. Foto 22 – Área de acesso do bloco A para o B. 
 Foto 23 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco A. Foto 24 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco A. 
 
 
 
 
 
 
 
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 Foto 25 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco A. Foto 26 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco A. 
 Foto 27 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. Foto 28 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. 
 Foto 29 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. Foto 30 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. 
 
 
 
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 Foto 31 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. Foto 32 – Detalhes das vigas, pilares e lajes do bloco B. 
 Foto 33 – Detalhes dos medidores de energia elétrica 
do bloco A. 
Foto 34 – Detalhes dos medidores de energia elétrica do 
bloco B. 
 Foto 35 – Detalhes das instalações dos interfones dos 
edifícios. 
Foto 36 – Detalhes dos medidores de abastecimento de 
água dos edifícios. 
 
 
 
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 Foto 37 – Detalhe da caixa de bomba d’água do bloco 
A. 
Foto 38 – Detalhe da caixa de bomba d’água do bloco 
B. 
 Foto 39 – Detalhe da cisterna do bloco A. Foto 40 – Detalhes dos poços de visitas dos edifícios. 
 Foto 41 – Detalhe da instalação de gás do bloco A. Foto 42 – Detalhe da instalação de gás do bloco A. 
 
 
 
 
 
 
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 Foto 43 – Detalhe da instalação de gás do bloco A. Foto 44 – Detalhe da instalação de gás do bloco B. 
 Foto 45 – Detalhe da instalação de gás do bloco B. Foto 46 – Detalhe da instalação de gás do bloco B. 
 Foto 47 – Detalhe do acesso à cobertura do bloco A. Foto 48 – Detalhe do acesso à cobertura do bloco B. 
 
 
 
 
 
 
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 Foto 49 – Detalhe da umidade na fachada frontal do 
bloco A. 
Foto 50 – Detalhe da umidade na fachada lateral do 
bloco A. 
 Foto 51 – Detalhe de fissuras verticais na fachada 
traseira do bloco A. 
Foto 52 – Detalhe da fissura vertical na fachada traseira 
do bloco A. 
 Foto 53 – Detalhes da umidade e beiral na fachada 
frontal do bloco B. 
Foto 54 – Detalhe da esquadria e do toldo da fachada 
frontal do bloco B. 
 
 
 
 
 
 
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 Foto 55 – Detalhes da umidade e fissuras na fachada 
frontal do bloco B. 
Foto 56 – Detalhes da umidade e fissuras na fachada 
frontal do bloco B. 
 Foto 57 – Falta de acabamento no prisma de 
ventilação do bloco B. 
Foto 58 – Falta de acabamentono prisma de ventilação 
do bloco B. 
 Foto 59 – Falta de acabamento no prisma de 
ventilação do bloco B. 
Foto 60 – Falta de padronização das esquadrias.Ocorre 
nos blocos A e B.