ESTUDO ARQUITETÔNICO PARA GESTORES IMOBILIÁRIOS

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Estudo ArquitEtônico
pArA GEstorEs imobiliários
Estudo ArquitEtônico
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Patrícia de Freitas Nerbas
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3033-0
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IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Edição revisada
Patrícia de Freitas Nerbas
Estudo Arquitetônico para 
Gestores Imobiliários
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© 2007 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos 
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
________________________________________________________________________________
N363e
 
Nerbas, Patrícia de Freitas
 Estudo arquitetônico para gestores imobiliários / Patrícia de Freitas Nerbas. - 1.ed. rev. 
- Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 140p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-3033-0
 
 1. Mercado imobiliário 2. Planejamento urbano. I. Título. 
12-5923. CDD: 333.333
 CDU: 332.72
17.08.12 27.08.12 038281 
________________________________________________________________________________
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Sumário
Importância e contexto do estudo arquitetônico | 7
Gestor imobiliário e o desenvolvimento do produto imobiliário | 7
Abordagem da disciplina: o planejamento físico do produto imobiliário | 9
Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades | 15
Cenário e contexto das cidades brasileiras | 15
Plano Diretor: instrumento de gestão | 16
Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários | 23
Desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários | 23
Conceitos de gestão da qualidade | 24
Coordenação de projetos e dos projetistas | 27
Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários | 31
Desempenho das edificações | 31
Avaliação Pós-Ocupação (APO) | 32
Avaliações qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos | 37
Localização dos empreendimentos: questões legais e técnicas | 37
Informações sobre o terreno | 42
Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobiliários | 47
Desenvolvimento do produto para o mercado imobiliário | 47
Programa de necessidades: definições e funções | 50
Tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário | 51
Técnicas gráficas para os projetos de empreendimentos imobiliários | 53
Representação gráfica dos projetos | 53
Desenhos técnicos dos projetos das edificações | 56
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Projeto arquitetônico: significados e funções | 65
Definições e conceitos do projeto arquitetônico | 65
Projetos urbanístico, paisagístico e decoração de interiores | 73
Projeto urbanístico | 73
Projeto paisagístico | 75
Projeto de decoração de interiores | 78
Projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico | 83
Projeto estrutural | 83
Projeto hidrossanitário | 85
Projeto elétrico | 87
Conforto ambiental nas edificações | 91
Conforto ambiental | 91
Conforto térmico da edificação | 92
A sustentabilidade e os empreendimentos imobiliários | 101
Conceitos e princípios da sustentabilidade | 101
Práticas sustentáveis nos empreendimentos imobiliários | 102
Avaliações qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico das edificações | 109
Empreendimentos residenciais: novas ou velhas soluções | 109
Produção da arquitetura dos empreendimentos e seus usuários | 111
Análises do empreendimento: unidade privada e áreas de uso comum | 113
Análises do empreendimento: aspectos volumétricos das edificações | 119
Análises de fachadas das edificações | 119
O significado da cor nos empreendimentos imobiliários | 122
Análises do empreendimento: projetos complementares | 127
Análises dos projetos complementares | 127
Projeto estrutural: aspectos qualitativos | 128
Análises qualitativas do projeto hidrossanitário | 128
Aspectos qualitativos do projeto elétrico | 131
Referências | 135
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Apresentação
Seja muito bem-vindo à disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários. Esta possibilita maior 
compreensão de algumas etapas do planejamento necessário ao desenvolvimento do produto imobiliário de 
qualquer natureza. Instigante e com conhecimentos técnicos específicos relacionados aos projetos e concepção 
dos empreendimentos imobiliários, essa disciplina procura despertar em você, futuro gestor imobiliário, uma visão 
crítica dos aspectos qualitativos e quantitativos das edificações e seu entorno.
Esse período de troca de informações acerca da síntese dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário, 
especificamente na etapa de planejamento técnico-construtivo, poderá multiplicar nossos saberes sobre o mercado 
imobiliário. Além disso, esse contato também objetiva estimular-nos para preservar as possibilidades existentes no 
ramo imobiliário, e sensibilizar-nos sobre nossa responsabilidade socioambiental no que tange à abrangência e 
ao significado do produto imobiliário na vida das pessoas – haja vista que o déficit habitacional brasileiro é de 
aproximadamente 7 milhões de moradias (IBGE, 2000) e todas as pessoas dependem do bom desempenho das 
edificações para viver, estudar, trabalhar. 
Tenho certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho de todo o ramo imobiliário, 
pois a qualificação dos nossos serviços e produtos permite melhorar o relacionamento com nossos clientes e com 
toda a sociedade. Agradeço sua participação e especialmente sua vontade de fazer empreendimentos imobiliários 
mais sustentáveis sob a ótica social, ambiental, econômica, cultural e política.
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 Mestre em Engenharia Civil – Área Ambiental pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Especialista em Geoprocessamento 
pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.
Resumo
Esta unidade traz os tópicos abordados na disciplina de Estudo Arquitetô-
nico para Gestores Imobiliários, apresentando algumas possibilidades de 
análises dos empreendimentos imobiliários que poderão ser realizadas.
Importância e contexto 
do estudo arquitetônico
Patrícia de Freitas Nerbas
Gestor imobiliário e o desenvolvimento 
do produto imobiliário 
O mercado imobiliário trabalha com diferentes variáveis, e atender às necessidades dos consu-
midores de imóveis, superando expectativas, é de suma importância para quem quer qualificar suas 
ações profissionais e manter-se no mercado. Mas quais são as necessidades dos nossos clientes? Como 
o gestor imobiliário pode qualificar suas ações profissionais?
Nadisciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários vamos entender os processos bá-
sicos operantes na fase de planejamento de um empreendimento imobiliário, os quais fornecem sub-
sídios para a identificação das necessidades das pessoas que irão realizar suas atividades nos empre-
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8 | Importância e contexto do estudo arquitetônico
endimentos. Além disso, irá proporcionar conhecimento técnico sobre alguns conceitos básicos que se 
integram no processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
Antes de falarmos especificamente dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário, 
devemos entender qual é a ótica do gestor imobiliário. Para isso, vamos refletir sobre a função desse 
profissional no mercado de trabalho.
O gestor imobiliário exercerá suas habilidades em consonância aos negócios imobiliários de qual-
quer natureza, operando com conhecimentos da área jurídica e da área técnica sobre o produto imo-
biliário. Uma das funções mais conhecidas do gestor imobiliário é sua atuação na comercialização e na 
avaliação financeira dos produtos imobiliários.
Produto imobiliário
Você deve ter pensado que os principais produtos do ramo imobiliário são os imóveis, os quais 
podem se localizar tanto no meio urbano quanto no meio rural das cidades. O gestor imobiliário pode 
trabalhar ainda com terrenos (lotes) que contenham edificação, ou seja, empreendimentos imobiliários 
com área construída, ou sem edificação alguma (terrenos vazios, prontos para serem ocupados).
Para comercializar, indicar caminhos para seus clientes e avaliar é necessário que o gestor imobiliá-
rio estude aspectos técnicos, legais e humanos relacionados ao desenvolvimento do produto imobiliário. 
Por isso, é de suma importância ao gestor imobiliário entender todos os processos envolvidos, desde a 
etapa de planejamento até a comercialização do empreendimento imobiliário. A partir disso, esse pro-
fissional pode realizar análises qualitativas e quantitativas de qualquer empreendimento imobiliário, seja 
um terreno vazio ou uma edificação de um ou mais pavimentos, por exemplo.
Os processos para o desenvolvimento do produto imobiliário apresentam variabilidade e depen-
dem da organização da empresa que irá lançar o empreendimento e da qualidade que se pretende atin-
gir. Entretanto, existem alguns aspectos fundamentais relacionados ao desenvolvimento do produto 
imobiliário que almeja obter melhores resultados no desempenho da edificação ou comercialização de 
lotes.
Todo produto do ramo imobiliário passa pelas etapas de planejamento, execução e comerciali-
zação. 
Etapa de planejamento:::: : devemos observar todas as informações (técnicas, humanas e 
legais) antecedentes à execução do empreendimento. É a previsão de tudo que vai acontecer 
nas demais etapas.
Etapa de execução:::: : a qualidade dessa etapa depende da qualidade e quantidade de informa-
ções previstas na etapa de planejamento do empreendimento. A fase de execução é a cons-
trução, a materialização do que foi planejado.
Etapa de comercialização:::: : nessa fase, o empreendimento é disponibilizado ao mercado para 
sua compra, troca, permuta ou venda.
A disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários pretende fornecer subsídios para 
o conhecimento básico sobre o conjunto de técnicas que integram a etapa de planejamento físico do 
desenvolvimento do produto imobiliário, ou seja, a fase de desenvolvimento dos projetos técnicos e 
todos os procedimentos envolvidos. 
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9|Importância e contexto do estudo arquitetônico
A etapa de planejamento do produto imobiliário divide-se em alguns estágios, os quais são o foco 
desta disciplina, já que o gestor imobiliário deve saber identificar os aspectos que podem qualificar ou 
não o empreendimento imobiliário. Por isso, esse profissional necessita de conhecimentos técnicos bá-
sicos para melhorar sua percepção frente aos produtos com os quais trabalha e melhorar suas análises 
referentes aos imóveis.
Abordagem da disciplina: 
o planejamento físico do produto imobiliário
A disciplina estudada procura enfatizar as relações existentes durante o processo de desen-
volvimento do produto imobiliário, vislumbrando as características muldisciplinares presentes nessa 
área do saber. Multidisciplinar, pois o desenvolvimento do produto imobiliário depende da sistema-
tização de um conjunto de saberes, como: técnicos (arquitetos e engenheiros), jurídicos (advogados), 
marketing (publicitários), comercialização (gestores imobiliários), entre outros. Claro que o porte do 
empreendimento pode exigir mais ou menos profissionais. O grau de qualidade que se pretende atin-
gir, as exigências legais e os valores financeiros disponíveis também influenciam nessa decisão.
A integração entre os profissionais durante o processo de planejamento é essencial. Além de 
uma visão multidisciplinar, é importante contemplar todas as informações necessárias ao planeja-
mento para a execução do empreendimento. Antes de descrevermos os principais tópicos relacio-
nados à etapa de planejamento do empreendimento, precisamos entender algumas definições de 
planejamento. 
O planejamento é a atividade de tomada de decisão sobre o que pretendemos fazer dentro de 
um determinado contexto, o qual apresenta restrições e potencialidades. O que é exatamente a etapa 
de planejamento de um empreendimento imobiliário? 
O planejamento de um empreendimento imobiliário é o desenvolvimento dos projetos técnicos 
e demais informações necessárias à execução da edificação ou do parcelamento do solo. De acordo 
com Melhado (2004, p. 9), o projeto do empreendimento é resultado de um planejamento que siste-
matiza as informações antecedentes à execução por meio de documentos e desenhos. Especifica as 
etapas e recursos que serão empregados durante a execução, de forma a alcançar as metas de todos 
os envolvidos e atender aos requisitos necessários.
Antes de iniciarmos o desenvolvimento dos projetos é preciso atentar para todas as infor-
mações de entrada no sistema de projetos. Essas informações compõem a base técnica, legal e 
humana sobre as diretrizes que serão seguidas durante o processo de desenvolvimento dos pro-
jetos. Para facilitar, vamos imaginar o planejamento de um edifício comercial de cinco pavimentos 
em sua cidade.
Para desenvolver os projetos desse empreendimento você precisa analisar qual é o contexto 
urbano em que ele se insere. Por isso você precisa saber qual é a localização geográfica do empreen-
dimento, pois é fundamental identificarmos quais são os potenciais e as restrições existentes no lo-
cal. Nesse sentido, estudaremos conceitos básicos sobre o planejamento urbano, melhorando nossa 
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10 | Importância e contexto do estudo arquitetônico
apreensão referente à dinâmica das cidades e o conjunto de diretrizes propostas no Plano Diretor 
das cidades, o qual indica os potenciais construtivos dos lotes e identifica as zonas de expansão 
urbana e usos especiais.
Para que a equipe envolvida no desenvolvimento do empreendimento possa se manter no 
mercado e consiga obter melhores resultados na comercialização, é necessário aplicar conceitos 
da gestão da qualidade em todas as etapas do empreendimento. A gestão da qualidade objetiva 
a melhora contínua dos procedimentos de desenvolvimento do produto, por isso estudaremos 
a importância dos sistemas de qualidade na etapa de criação do conjunto de projetos técnicos 
das edificações.
Além dos condicionantes técnicos propostos pelas leis urbanas, os empreendimentos imobi-
liários devem considerar os requisitos dos seus clientes, pois para alcançarmosa qualidade do em-
preendimento devemos satisfazer às necessidades dos usuários da edificação. Identificar o público- 
-alvo do empreendimento é de suma importância, já que o produto é desenvolvido com base nas 
necessidades dos seus clientes. Dessa forma, são apresentadas algumas ferramentas e técnicas para 
realizar as análises de desempenho das edificações. As informações contidas nessas análises servi-
rão de indicadores para o desenvolvimento de novos produtos do ramo imobiliário, minimizando 
investimentos desnecessários e maximizando o que realmente interessa aos usuários do empreen-
dimento.
Os terrenos que serão comercializados, com ou sem edificação, precisam ser analisados sob o 
enfoque qualitativo e quantitativo. O gestor imobiliário precisa analisar informações técnicas como 
os potenciais construtivos do terreno e suas características de conforto térmico, por exemplo. Tam-
bém precisa interpretar informações qualitativas do lote, como as visuais do terreno, a sensação de 
segurança, de privacidade e demais características subjetivas, conforme o público-alvo do empre-
endimento. Sendo assim, os aspectos qualitativos e quantitativos dos lotes serão listados a partir da 
apresentação de algumas definições básicas sobre os levantamentos e observações que devem ser 
realizadas.
 Antes do lançamento de uma edificação ou de um loteamento no mercado, o empreendimento 
passa por diferentes etapas de desenvolvimento. Uma das principais etapas do desenvolvimento do 
produto é a criação do conjunto de projetos técnicos, os quais são os responsáveis pela materia-
lização do empreendimento. O gestor imobiliário precisa compreender as definições envolvidas e 
as informações necessárias para o processo de desenvolvimento dos projetos dos empreendimentos 
imobiliários, visto que esse profissional pode fornecer informações de mercado imprescindíveis à exe-
cução dos projetos.
Mas quais são as características dos projetos de um empreendimento imobiliário? Os projetos 
técnicos dos empreendimentos imobiliários têm características específicas, pois representam o empre-
endimento por meio de desenhos e documentos técnicos. As técnicas gráficas utilizadas nas represen-
tações dos projetos seguem algumas normas. Entender as normas de representação facilita a leitura das 
plantas, cortes e fachadas e demais desenhos que integram os projetos. A adequada leitura técnica dos 
projetos é imprescindível para quem pretende participar do processo de desenvolvimento do produto 
imobiliário. Além disso, a interpretação dos desenhos técnicos é essencial para quem irá comercializar 
imóveis, os quais muitas vezes estão disponíveis no mercado sem estarem prontos, ou seja, ainda não 
foram completamente construídos.
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11|Importância e contexto do estudo arquitetônico
Projetos técnicos
Identificamos as informações básicas que devemos observar antes de iniciar a criação dos pro-
jetos. Também já sabemos que os projetos são representados por meio de desenhos e documentos 
técnicos. Mas de que tipo de projeto estamos nos referindo?
Os tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário depen-
dem das características, do porte, dos condicionantes legais e dos aspectos qualitativos que se preten-
dem atingir. Os tipos de projetos mais usuais no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários 
serão apresentados, a fim de fornecer um conhecimento básico sobre o tipo de projeto, sua função e al-
gumas especificidades. Sendo assim, serão apresentados o projeto arquitetônico, os projetos urbanístico, 
paisagístico e de decoração de interiores e os projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico. 
A coerência da apresentação dos tipos de projetos não significa graus de importância, entretanto 
procura facilitar a apreensão, sendo que, normalmente, o projeto arquitetônico (quando falamos de 
edificações) e o projeto urbanístico (quando falamos de parcelamento do solo) conduzem às decisões 
gerais do empreendimento. Os demais projetos são conhecidos como projetos complementares, mas 
são essenciais para o desempenho dos empreendimentos que almejam qualidade.
Depois de entendermos as informações básicas que integram o processo de desenvolvimento do 
produto imobiliário, vamos estudar algumas características que podem qualificar ou onerar os empre-
endimentos. Essas características técnicas são produzidas na etapa de desenvolvimento dos projetos e 
devem ser analisadas procurando sempre a relação custo versus benefício. 
Os aspectos que agregam valor na edificação são complexos, pois congregam diversificadas áreas 
do saber e variam conforme o público-alvo do empreendimento. Sendo assim, vamos retratar apenas 
alguns desses aspectos, conforme o grau de importância e relação com a produção imobiliária, usuários 
dos empreendimentos e tendências de desenvolvimento.
Para que um ambiente ou um espaço seja frequentado e tenha uma eficiente utilização é 
imprescindível que o espaço apresente características de conforto. Se o espaço não for confortável 
ao homem, esse ambiente está condenado ao abandono ou a usos que não foram previstos. Por 
isso, estudar relações de conforto ambiental nas edificações é fundamental a qualquer empreendi-
mento. 
O conforto ambiental de uma edificação depende da localização do imóvel, da orientação solar, 
do padrão e da tipologia das edificações que estão entorno do imóvel, entre outras variáveis (LAM-
BERTS, 2004, p. 51-85). As características básicas de conforto ambiental podem ser mensuradas a partir 
da análise do conforto térmico local, do conforto visual, do conforto sonoro e da ergonomia da edifica-
ção (adequação ao uso do homem).
Atender ao conforto ambiental das pessoas é requisito básico para qualquer empreendimento. 
Dessa forma, respeitar o meio ambiente em todas as escalas (escala local, regional e global) de abran-
gência dos empreendimentos imobiliários é imprescindível para que o imóvel possa atender às ne-
cessidades e exigências dos seus usuários. Além disso, a legislação e a fiscalização ambientais estão 
cada vez mais exigentes devido aos problemas ambientais que afetam todo o mundo. Por isso, serão 
apresentadas e discutidas soluções de cunho ambiental nas edificações, as quais qualificam a vida das 
pessoas que usam diariamente a edificação e das pessoas que habitam o seu entorno, sob o ponto de 
vista socioambiental. Além disso, utilizar os recursos naturais de forma responsável e criativa melhora a 
imagem da empresa, que transforma o que era visto como restrição em potenciais ao empreendimento. 
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12 | Importância e contexto do estudo arquitetônico
A sustentabilidade ambiental dos empreendimentos imobiliários agrega valores antes não percebi-
dos, os quais podem ser o ponto forte dos empreendimentos inseridos em um mercado competitivo. 
Sendo assim, o que poderia ser uma restrição ambiental pode se transformar em novas soluções e gerar 
novas expectativas para as pessoas que movimentam o mercado imobiliário.
Qualquer imóvel deve atender aos requisitos básicos de qualidade. O empreendimento deve ser 
confortável ao ser humano, respeitar a legislação pertinente e a tecnologia existente. A arquitetura do 
empreendimento também deve contemplar soluções que atentem às características funcionais e esté-
ticas de cada edificação ou parcelamento do solo, de acordo com as preferências do seu público-alvo.
É óbvio que a preferência estética é pessoal e subjetiva, entretanto, existem alguns padrões esté-
ticos que são aceitos pela maioria das pessoas. Um dos efeitos estéticos que estudaremos está relacio-
nado ao uso da cor nas edificações, visto que a cor está presente em todos os elementos da arquitetura, 
seja de forma natural (cordo próprio material) ou artificial (tintas e texturas aplicadas). As cores da 
edificação fornecem um excelente impacto visual se combinadas de forma adequada. Ainda serão apre-
sentados os elementos volumétricos que podem compor as fachadas das edificações, pois a volumetria 
do empreendimento é considerada como um cartão de visitas.
Depois de discutirmos sobre o processo de desenvolvimento do produto imobiliário e apresen-
tarmos algumas diretrizes que podem qualificar os empreendimentos imobiliários, fica mais fácil de 
sistematizar as informações para realizar as análises qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico 
das edificações, bem como dos projetos complementares.
Qual a diferença básica entre análises qualitativas e quantitativas? Conforme Richardson (1999, 
p. 70), “o método quantitativo, como o próprio nome indica”, caracteriza-se por coletar e tratar dados 
por meio da quantificação. O interesse da pesquisa é medir informações e analisá-las com técnicas de 
estatística, médias e percentuais. As análises qualitativas diferem-se das quantitativas, pois não utilizam 
técnicas estatísticas e não pretendem numerar ou medir as observações (RICHARDSON, 1999, p. 79). 
Normalmente, os estudos qualitativos são dirigidos à análise de atitude, preferências e motivações. Em-
pregar a abordagem qualitativa ou quantitativa na análise de um problema depende da natureza do 
fenômeno.
Para melhorar nosso entendimento sobre análises qualitativas e quantitativas vamos exemplificar 
algumas situações. Imagine uma casa ocupada por uma família. Para verificarmos a adequação do imó-
vel ao uso dos seus proprietários precisamos fazer alguns levantamentos. Para saber, por exemplo, qual 
é o ambiente mais usado da casa é necessário questionar os membros da família sobre a frequência de 
uso de cada ambiente. A análise da frequência pode ser feita em percentual sobre o ambiente que é 
mais usado – esse é um dado de natureza quantitativa. Agora, se quisermos saber os motivos que fazem 
as pessoas usarem com maior frequência determinado ambiente, estaremos lidando com dados quali-
tativos. Assim, as análises qualitativas e quantitativas são complementares umas às outras.
O conhecimento adquirido nesta disciplina, somado ao seu saber empírico (conhecimento ad-
quirido no dia a dia profissional) qualificam as análises qualitativas e quantitativas dos empreendimen-
tos imobiliários que você pode fazer. Dessa forma, essas análises podem ser utilizadas, tanto para a 
formulação de novos produtos do ramo imobiliário quanto para qualificar seus argumentos técnicos 
referentes aos imóveis que você comercializa.
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13|Importância e contexto do estudo arquitetônico
Em síntese, a disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários proporciona ao futuro 
profissional desse ramo um despertar para os aspectos que ele pode observar em um empreendimento. 
A partir da verificação de requisitos de qualidade e possibilidades em novos potenciais, você pode qua-
lificar as análises.
Atividade
1. Reflita sobre o exercício profissional do gestor imobiliário e os objetivos da disciplina de Estudo 
Arquitetônico para Gestores Imobiliários. Desenvolva um texto, com um mínimo de 500 palavras, 
relacionando as funções do gestor imobiliário e o contexto desta disciplina.
Ampliando conhecimentos
Faça análises qualitativas e quantitativas de empreendimentos imobiliários contidos nos sites a seguir:
<www.arquiteturaeconstrucao.com.br>.
<www.arcoweb.com.br>.
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14 | Importância e contexto do estudo arquitetônico
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Resumo
O principal objetivo da unidade de planejamento urbano é possibilitar 
ao gestor imobiliário conhecimentos básicos sobre o planejamento 
urbano e apresentar conceitos de um dos seus instrumentos: o Plano 
Diretor. A partir do entendimento sobre alguns processos urbanos e 
algumas definições dos Planos Diretores, o profissional da área imobiliária 
poderá indicar ao seu cliente o potencial construtivo dos lotes urbanos.
Planejamento urbano e 
instrumentos de gestão das 
cidades
Cenário e contexto das cidades brasileiras
A expansão urbana desenrola-se rapidamente e se reflete na desqualificação dos espaços físi-
cos das cidades, situação enfrentada pela maioria dos centros urbanos brasileiros. Aproximadamente, 
81,2% (BRASIL, 2001) da população brasileira vivenciam a baixa qualidade de vida presente nas cidades. 
Além disso, a maior parte dessa população se situa às margens da sociedade, povoando as classes so-
ciais de baixa renda, e sofre ainda mais com a desqualificação urbana (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21), pois 
vive em zonas com pouco ou nenhum tipo de infraestrutura.
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16 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
O planejamento urbano, quando existe, tem sido trabalhado de forma excludente, pois centraliza 
o poder, os serviços e a infraestrutura das cidades em algumas zonas. Entretanto, pensar na valorização 
apenas de uma parcela urbana, além de não propiciar a função social da terra, dificulta o desenvolvi-
mento para todos os envolvidos no processo, inclusive para as classes que acabam sendo privilegiadas. 
Centralizar os recursos resulta em uma centralização de serviços, o que acaba gerando, por exemplo, um 
deslocamento em massa das periferias para os centros urbanos. Essa situação gera congestionamentos 
no trânsito, provocando estresse e aumentando a poluição do ar, além de ser inconveniente para os 
trabalhadores que enfrentam horas perdidas nas viagens para o trabalho. As características do modelo 
de desenvolvimento urbano seguido até então acarretam problemas de cunho social, ambiental, 
cultural e econômico.
Os conflitos presentes no dia a dia das cidades são reflexos de uma gestão do território que não 
vislumbra todas as variáveis envolvidas no processo. É comum encontrar nas cidades zonas de conflitos, 
como: a disposição de lixões em áreas de nascentes ou banhados, contaminando a água urbana; nos 
períodos chuvosos, as enchentes – comuns em locais muito impermeabilizados e com pouca área ver-
de – causam prejuízos materiais e à saúde do homem; e no verão, o efeito de ilha de calor presente nos 
centros urbanos deixa a cidade desconfortável para as atividades humanas. Esses são apenas alguns 
exemplos das inter-relações existentes no meio urbano.
O sistema da cidade é extremamente complexo e computa inúmeras variáveis, as quais se corre-
lacionam umas com as outras. Para assegurar-se a qualidade de vida no meio urbano são necessários 
mecanismos e ações que propiciem diretrizes ao desenvolvimento dos sistemas componentes das ci-
dades. O planejamento urbano sistêmico é um meio de qualificação dos espaços que integram a cidade 
e visa ao desenvolvimento de estratégias para o ordenamento e uso do solo urbano sob um enfoque 
holístico. Os conceitos envolvidos são interdisciplinares, visto que abrangem a inter-relação de várias 
áreas de atuação. São elas: a Arquitetura, a Engenharia, a Gestão Imobiliária, a Geografia, a Administra-
ção, o Direito, a Ecologia, a Sociologia, entre tantas outras áreas do saber que atuam nas cidades. Sendo 
assim, desenvolver instrumentos para o planejamento urbano sob o enfoque sistêmico, por meio de 
uma abordagem multimetodológica, pode contribuir para a qualificação do uso do solo das cidades.
Mas como fazer isso? Os meios não são únicos e muito menos seguem um modelo predeterminado. 
Entretanto, os instrumentos legais na esfera federal já estão em vigência desde 2001 na Lei 10.257,o 
Estatuto da Cidade. Com o desenvolvimento dessa lei, fornecem-se instrumentos para aplicação de so-
luções que evidenciam a função social, o direito à cidade e a democratização da gestão urbana. Dessa 
forma, os princípios evidenciados no Estatuto da Cidade1 regulamentam diretrizes para uma cidade 
mais sustentável e democrática. Porém, essa lei é apenas um meio de ação que dispõe um conjunto de 
ferramentas, as quais fornecem subsídios para os municípios elaborarem seus Planos Diretores.
Plano Diretor: instrumento de gestão
O Plano Diretor é uma lei municipal que estabelece um conjunto de normas que regulam o uso 
e a ocupação do solo urbano. Essa lei funciona como um instrumento para o planejamento e para a 
1 A aprovação do Estatuto da Cidade, todavia, é apenas o primeiro passo para que os brasileiros tenham assegurado o seu direito a cidades 
sustentáveis, entendido pelo próprio texto da Lei 10.257/2001 como envolvendo o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, 
à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações. É apenas um primeiro 
passo, porque praticamente todos os instrumentos trazidos pela nova lei demandarão a edição de leis municipais que os implementem 
(BRASIL, 2001).
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17|Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
gestão da cidade, pois contempla as questões de zoneamento urbano, bem como as possibilidades 
construtivas de cada terreno. Ainda, o Estatuto da Cidade (2001, p. 38-40) salienta que o Plano Diretor é 
um instrumento básico para as políticas de desenvolvimento e expansão do território das cidades.
O ideal seria que todo e qualquer município tivesse um Plano Diretor para orientar a expansão do 
seu território, porém essa ocorrência não é efetiva, já que geralmente os municípios pequenos não dis-
põem de corpo técnico qualificado para isso e nem de recursos. A obrigatoriedade do desenvolvimento 
de um Plano Diretor é presente nos municípios com as seguintes características, de acordo com o artigo 
41 da Lei 10.257 (BRASIL, 2001, p. 56):
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III - onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no §4.° do art. 182 da Constituição 
Federal;
VI - inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbi-
to regional ou nacional.
Os Planos Diretores devem ser concebidos sob a forma de planejamento politizado, ou seja, o 
planejamento desenrola-se juntamente com a gestão. No período anterior à reforma urbana, o plane-
jamento era visto sob a ótica técnica e a gestão sob a ótica política. Já nos tempos atuais surge a visão 
holística dos processos urbanos, por isso os Planos Diretores não são considerados mais um fim e sim 
um meio para a gestão de políticas, por meio de um planejamento que qualifique a vida urbana.
O levantamento precede o plano (MCHARG, 2000), por isso é importante realizar-se a leitura 
da realidade local, antes de iniciar-se o Plano Diretor. Os levantamentos necessários representam as 
características sociais (escolaridade, saúde), ambientais (áreas verdes, rios, geomorfologia) e espaciais 
(elementos físicos, espaços construídos) das cidades. A etapa de levantamento é de suma importância 
para a qualidade do Plano Diretor: quanto maior for o número de informações, melhor será a base de 
dados sobre a realidade do município. No entanto, as disponibilidades econômicas e temporais nem 
sempre possibilitam o levantamento dos dados necessários. São exemplos de levantamentos: o levan-
tamento cartográfico da área do município, com as informações técnicas necessárias; dados socioeco-
nômicos sobre a população local; inventário ambiental da área; bem como todas as informações exis-
tentes sobre a cidade. 
A partir da coleta de dados, os técnicos da prefeitura e demais órgãos municipais, juntamente 
com representantes de toda a sociedade, iniciam análises e discussões sobre os potenciais e as restri-
ções existentes. Então, em um processo de tomada de decisões, elabora-se o conjunto de diretrizes 
propostas nos Planos Diretores de cada cidade. Sendo assim, o Plano Diretor é um instrumento de ges-
tão integrada formado pelo conjunto de estratégias que ordenam e orientam o crescimento urbano de 
cada município. 
Para que as diretrizes propostas nos Planos Diretores almejem uma cidade mais democrática, 
a participação da sociedade deve ser estimulada. Assim, para que o planejamento seja politizado, os 
cidadãos devem participar das decisões sobre investimentos públicos, juntamente com técnicos que 
orientem as adequações, conforme aspectos qualitativos e quantitativos do meio urbano em questão. 
Ainda, para contemplar todas as variáveis urbanas, o Plano Diretor deve ser revisado; segundo o artigo 
40 da Lei 10.257, o Plano Diretor da cidade deve ser revisto em um período mínimo de dez anos, pois as 
mudanças urbanas são constantes e o processo deve ser democrático.
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18 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
Definições de alguns conteúdos inseridos nos Planos Diretores
Zoneamento urbano
A cidade é composta por zonas de diferentes usos, cada qual com suas características e peculia-
ridades. O zoneamento urbano procura realizar uma divisão territorial de cada município, conforme a 
estrutura física de cada área, sendo necessário um conhecimento específico e ao mesmo tempo abran-
gente sobre todos os tipos de usos e características da cidade. Segundo o Estatuto da Cidade (2001, 
p. 41-42), a função do zoneamento é dividir o município em zonas diversificadas, onde é aplicado um 
conjunto de ações e princípios de uso e ocupação do solo, conforme suas especificidades. De acordo 
com o Plano Diretor de Porto Alegre, o zoneamento urbano não é uma divisão meramente funcional, 
que divide a cidade em zonas residenciais e comerciais, por exemplo, já que para realizar o zoneamento 
é necessário buscar padrões de qualificação para cada zona, características particulares que evidenciam 
o uso proposto. São alguns exemplos de macrozonas:
zona de uso urbano:::: – caracteriza-se pela existência de edificações residenciais, comerciais, 
industriais e institucionais;
zona de uso rural:::: – área destinada à produção rural, contemplando terrenos com dimensões 
superiores aos terrenos localizados na área urbana;
zona de expansão urbana:::: – área prevista para o crescimento ordenado da cidade.
Polos e corredores de comércio e serviços
Os polos e corredores de comércio e serviços são áreas territoriais com predominância de ativida-
des comerciais ou de serviços. Essas zonas caracterizam-se como sendo espaços urbanos especializados 
no atendimento das necessidades da população, pois desempenham funções de aproximação do co-
mércio e serviços para a comunidade das suas respectivas áreas de influência. A finalidade dessas zonas 
é descentralizar o comércio para melhorar a acessibilidade das pessoas e aumentar as possibilidades de 
serviços em diversas áreas da cidade.
Vias de tráfego 
As vias de tráfego são os locais destinados à circulação de veículos e de pedestres. Elas apresen-
tam diferentes características, conforme sua localização geográfica, dimensões e qualidade. As vias po-
dem ser classificadas de acordo com seu tamanho e importância. São denominadas de vias arteriais (15 
metros de largura), vias coletoras (6 metros de largura) e vias locais (DEL RIO, 1990, p. 138).
Vias arteriais:::: : são as vias que fazem ligações entre bairros, apresentam maiores dimensões e 
seu pavimento é mais homogêneo e liso. Caracterizam-se por seremvias de fluxo intenso de 
veículos e normalmente há predominância de velocidades de alto tráfego.
Vias coletoras:::: : são as vias que fazem as principais ligações dentro de um bairro. As dimensões 
sofrem maior variabilidade, mas geralmente são para um fluxo de média velocidade; a intensi-
dade de veículos depende do horário.
Vias locais:::: : são vias de acesso imediato, normalmente têm características residenciais e de 
pequenos serviços, com dimensões reduzidas. A velocidade dos veículos é baixa e o fluxo não 
é intenso.
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19|Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
Volumetria da edificação
O regime volumétrico da edificação é resultado das restrições incidentes em cada lote, como a 
altura máxima permitida, os recuos necessários, a taxa de ocupação e o índice de aproveitamento. Esse 
conjunto de restrições indica a situação volumétrica limite que a edificação pode ter. 
A altura máxima da edificação é expressa em metros. Para saber a quantidade de andares que 
a construção pode ter, verifica-se qual é o pé-direito mínimo exigido no Código de Obras municipal, 
somando-o com as espessuras dos pisos e tetos e dividindo esse resultado pela altura máxima permitida.
Os recuos indicam a distância que a edificação deve ter em relação às testadas (os limites) do 
terreno, por isso indicam a parte do terreno que deve ser destinada a um espaço livre, sem construção. 
Os recuos podem se dividir em:
recuo de jardim ou frontal:::: – é o recuo a partir do alinhamento predial, ou seja, a partir da 
testada frontal do terreno. Essa área compõe a entrada da edificação e costuma ser destinada 
a um espaço livre com tratamento paisagístico;
afastamentos laterais e de fundos:::: – são os recuos que o prédio deve ter em relação aos 
terrenos vizinhos. A existência desses recuos é necessária para controlar a qualidade de ilumi-
nação e ventilação das edificações no meio urbano;
recuo viário:::: – é a indicação de que no futuro existirá uma via com dimensões maiores do que 
a existente, e por isso a área edificada deve respeitar esse limite. O recuo viário normalmente 
é indicado em metros, a partir do alinhamento do meio-fio existente.
Índice de Aproveitamento do solo (IA)
Determina a área total máxima a ser construída no terreno (a área a ser edificada depende da área 
do terreno). O índice de aproveitamento é representado por um coeficiente que deve ser multiplicado 
pela área total do terreno. Os índices podem ainda ser considerados adensáveis ou computáveis e não 
adensáveis ou não computáveis. 
Os índices adensáveis (computáveis) representam as áreas destinadas à moradia e/ou trabalho; 
já os índices não adensáveis são as áreas complementares às de moradia e trabalho, como as garagens, 
as sacadas e áreas de dutos para tubulação e elevadores, por exemplo. As áreas não adensáveis não são 
computadas no cálculo da área máxima a ser construída, ou seja, além da área máxima a ser edificada 
conforme o índice de aproveitamento, pode-se considerar mais um percentual do terreno que será 
utilizado com a finalidade das áreas determinadas como não adensáveis. Entretanto, cabe ressaltar que 
as áreas não adensáveis estão contidas no Plano Diretor de cada cidade, no qual se determina o que é 
considerado como área adensável ou não adensável. 
Exemplo:
Área total do terreno
X
Índice de aproveitamento
800m²
1,5
Área máxima a ser contruída no terreno 1 200m²
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20 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
Taxa de ocupação (To)
A taxa de ocupação refere-se ao percentual que a vista superior da edificação pode ocupar no 
lote e depende da área total do terreno. É a área máxima de projeção que a edificação pode ter, e não a 
área total edificada.
Exemplo:
Área total do terreno
X
Taxa de ocupação
800m²
1,5
Área máxima de ocupação projetada no terreno 1 200m²
Solo criado
O solo criado é uma forma de transferência de potencial construtivo que a prefeitura disponibi-
liza. Quando o proprietário de um terreno pretender construir em uma área maior do que a permitida 
no índice de aproveitamento proposto pelo Plano Diretor, ele poderá comprar o chamado solo criado, 
se o local tiver índices disponíveis.
As possibilidades de construção nos lotes são calculadas de acordo com os limites da infraestru-
tura local e dos equipamentos e serviços urbanos disponíveis. Portanto, em um terreno com IA = 2, que 
disponibiliza um índice de solo criado igual a 1, a área construída permitida será de 3 vezes a área total 
do terreno.
Esse instrumento tem como objetivo arrecadar recursos para os investimentos de caráter público. 
Os recursos disponibilizados pela compra de índices de construção (solo criado) são destinados à arbo-
rização urbana, aos sistemas de praças e parques públicos e/ou à habitação de interesse social. Além 
disso, as permutas do solo criado possibilitam à prefeitura pagar pela desapropriação de áreas privadas 
com índices de área construtiva. Dessa forma, a prefeitura não desembolsa dinheiro público para esse 
tipo de ação.
Como vocês perceberam, o planejamento urbano trabalha com inúmeras variáveis (ambientais, 
sociais, econômicas), as quais se inter-relacionam. Por isso, quando estamos realizando um empreen-
dimento imobiliário, devemos observar e considerar todos os aspectos urbanos, a fim de qualificar o 
desenvolvimento do produto, assim como a vida nas cidades urbanos.
Atividades
1. Analise a situação de sua cidade e descreva os principais conflitos existentes. A partir da 
identificação dos problemas, pense e escreva algumas ações públicas que possam qualificar cada 
caso.
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21|Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
2. Procure o Plano Diretor de sua cidade (ou outra de sua preferência) e identifique o conjunto de 
restrições existentes em uma zona urbana escolhida de forma aleatória, a partir do mapa de 
zoneamento urbano. Identifique as atividades permitidas na área selecionada.
Ampliando conhecimentos
MINISTÉRIO DAS CIDADES. Disponível em: <www.cidades.gov.br/>. Acesso em: 9 jan. 2006.
Nestes sites você pode acessar o Plano Diretor de Porto Alegre e de Curitiba e analisar como é sua 
estrutura e organização:
<www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/>.
<www.curitiba.pr.gov.br/Secretaria.aspx?o=2>.
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22 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
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Resumo
O principal objetivo desta unidade é apresentar alguns conceitos da 
gestão da qualidade aplicada ao processo de desenvolvimento dos 
projetos técnicos das edificações. Dessa forma, você pode entender a 
função de um sistema de qualidade para o processo de desenvolvimento 
do produto imobiliário.
Gestão da qualidade 
para os projetos técnicos dos 
empreendimentos imobiliários
Desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários
O mercado imobiliário opera com inúmeras variáveis e trabalha em uma situação de mudanças 
e aumento da concorrência. A construção civil é a fornecedora dos produtos que estão disponíveis 
no mercado imobiliário, sendo que qualquer empreendimento desse ramo deve passar pelas fases de 
planejamento (desenvolvimento dos projetos técnicos), de execução (a gestão dos processos construti-
vos), bem como de comercialização (venda do produto).
Para que o lançamento de um novo empreendimento tenha sucesso em suas vendas, é impres-
cindível manter um excelente relacionamentocom seus clientes em todas as etapas de desenvolvi-
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24 | Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
mento da edificação. Dessa forma, a produção de um projeto adequado ao público-alvo, que satisfaça 
e supere as expectativas dos seus usuários, é o inicio de um processo que idealiza maior rentabilidade, 
liquidez e segurança em manter seus clientes.
No entanto, existem muitas dificuldades na gestão dos projetos técnicos envolvidos no processo 
de desenvolvimento do produto imobiliário. Na prática, é dada pouca importância para as etapas de 
planejamento do empreendimento, pois, nessa fase, geralmente o empreendedor não dispõe de todos 
os recursos financeiros. A falta de recursos também é responsável pela pressa na comercialização das 
unidades, gerando um atropelamento nos procedimentos necessários ao bom desenvolvimento do 
produto. Em suma, os resultados disso estão presentes na baixa qualidade dos projetos técnicos envol-
vidos no processo de construção das edificações.
Reflexos da falta de qualidade dos projetos
A falta de preocupação com a fase de planejamento da edificação desencadeia uma série de di-
ficuldades que oneram o desempenho do empreendimento. Gus e Formoso (1995, p. 1-2) afirmam que 
cerca de 50% dos problemas durante a construção de uma edificação ocorrem devido à má ingerência 
na etapa de projetos. Um dos grandes problemas relacionados a esse fato é a quantidade de desperdí-
cios que acontece no canteiro de obras. 
O excesso de entulho existente nas obras de construção civil é resultante de um planejamento 
inadequado. Esse entulho é composto por diversos materiais, como restos de concreto, fios, armadu-
ra, tubos, entre outros, que, além de provocar aumentos no custo da edificação, causam um enorme 
impacto ambiental. A quantidade de entulho da construção civil causa prejuízos econômicos, ambien-
tais e legais, pois, de acordo com a Resolução 348/2004 do Conoma, todas as empresas construtoras e 
as prefeituras são responsáveis pela disposição adequada dos resíduos sólidos de construção.
A falta de qualidade dos projetos também prejudica a satisfação dos nossos clientes, pois os usuá-
rios dos imóveis têm elevado seu grau de exigência. Também deve-se observar que os objetivos dos no-
vos empreendimentos devem ir além de atender às expectativas dos clientes, pois é preciso criar novas 
necessidades a fim de manter cada cliente como um potencial comprador. Segundo Miron (2002 p. 13), 
o processo do projeto é um dos grandes contribuintes na agregação de valores das edificações, pois ele 
é responsável por transformar as necessidades e os desejos dos clientes em um produto imobiliário. 
A partir do momento em que os requisitos do cliente são encontrados por meio da produção de 
projetos, podem-se criar novas soluções. Os projetos são os responsáveis em garantir que os requisitos 
indicados possam se materializar na edificação. Sendo assim, adotar procedimentos da gestão da quali-
dade no desenvolvimento dos projetos das edificações é o alicerce para o desempenho dos empreendi-
mentos imobiliários que pretendem superar expectativas para criar novos nichos no mercado.
Conceitos de gestão da qualidade
Os sistemas de gestão da qualidade têm como objetivo a melhora contínua de todo e qualquer 
processo envolvido na produção de produtos de qualquer natureza, por isso os conceitos de qualidade 
podem ser aplicados em qualquer esfera. A gestão da qualidade tem como foco o resultado final, mas 
suas ações ocorrem durante o desenvolvimento dos processos. 
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25|Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
No desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários, a qualidade pode ser considerada como 
a adequação ao uso, sendo o cliente seu referencial, ou seja, a qualidade é medida pela satisfação do 
cliente. Vale lembrar que cada cliente tem suas próprias características e peculiaridades. Portanto, é 
necessário identificar tipos de público-alvo para cada empreendimento.
Características de qualidade do projeto
Qualquer produto passa por processos de planejamento, gestão, construção e entrega final ao 
mercado. A etapa de planejamento consiste na sistematização de condicionantes técnicos, legais e 
referentes aos requisitos dos clientes. O produto final das soluções e ideias propostas para a execução 
de um empreendimento é o próprio projeto desse empreendimento (THOMAZ, 2001, p. 353-363).
Para que o projeto tenha qualidade, sua abordagem deve ser feita sob o enfoque sistêmico, en-
tendendo todas as relações e ações envolvidas, a fim de maximizar a comercialização dos empreendi-
mentos imobiliários. Sendo assim, considera-se o processo de desenvolvimento de um projeto como 
um sistema. Todo e qualquer sistema apresenta alguns elementos básicos. São eles:
as entradas do processo (informações iniciais, recursos); ::::
os processos (conjunto de ações que transformam as entradas em saídas);::::
as saídas (produto resultante); ::::
o ambiente (o meio que envolve qualquer sistema); ::::
a retroalimentação (as informações retiradas do próprio processo do sistema que alimentaram ::::
novos processos). 
Para entendermos o sistema projeto, vamos exemplificar:
Entradas
Projetistas:
programa de necessidades;
condicionamentos legais;
condicionantes físicos;
software e computadores;
estudo de viabilidade 
econômica.
Processos
Criação projetos:
arquitetônico estrutural;
hidrossanitário;
elétrico;
paisagismo;
compatibilização;
coordenação.
Saídas
Projetos:
desenhos técnicos 
(plantas, cortes, fachadas...);
memoriais descritivos;
especificações técnicas;
manual do proprietário;
análise de custo.
Ambiente
Retroalimentação 
do sistema
Figura 1 – Sistema projeto, adaptado de Ramos (2002) e Thomaz (2001).
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26 | Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
Ao analisarmos essa figura, podemos nos questionar sobre questões mais específicas sobre as 
entradas, os processos, as saídas, o ambiente e a retroalimentação do sistema projeto. Primeiro, é pre-
ciso entender para quem os projetos estão sendo desenvolvidos, ou seja, identificar as pessoas para 
as quais os projetos são produzidos e suas exigências. Na fase de planejamento, o projeto é destinado 
basicamente a três personagens, cada qual apresentando diferentes necessidades e graus de exigên-
cias, envolvidos no processo: o incorporador ou empreendedor, o construtor e os usuários.
Para que o projeto possa ser gerenciado sob o enfoque da qualidade, o conjunto de informa-
ções necessárias à produção dos projetos deve estar disponível. Essas informações são consideradas 
as entradas do sistema projetos, pois a partir delas é que são desenvolvidos os estudos preliminares, 
estruturando as primeiras ideias, formas e usos da edificação. Dentro das informações necessárias aos 
projetos, podem-se citar as exigências legais do Plano Diretor e Código de Obras da cidade, o levanta-
mento topográfico, a sondagem do terreno, o público-alvo do empreendimento, os valores de merca-
do, o conceito do projeto, o programa de necessidades para a edificação, entre outras, dependendo da 
complexidade de cada empreendimento.
Os processos envolvidos no sistema projeto são a criação e o desenvolvimento de cada projeto, 
conforme suas peculiaridades. O ambiente é o meio em que os projetos são formalizados. As saídas do 
sistema projeto, o produto final gerado, é o conjunto de informações gráficas, memoriais e especifica-
ções técnicas necessárias para a execuçãoda edificação. Já a retroalimentação desse sistema acontece 
após uma avaliação dos acontecimentos durante a obra da edificação e depois de certo tempo de ocu-
pação dos usuários. A partir dos problemas identificados no decorrer da execução, elabora-se uma pla-
nilha com todas as informações, somando-se a isso as informações provenientes das reclamações dos 
usuários que dizem respeito à forma, à função e aos materiais da edificação, ou seja, aos resultados das 
medições de desempenho dos empreendimentos.
Tudo isso é repassado aos projetistas que procuram maximizar todo o processo de desenvolvi-
mento dos projetos das próximas edificações, melhorando as falhas apontadas. Por isso, o sistema de 
gestão da qualidade é considerado um processo de melhora contínua e não tem um fim em si mesmo, 
visto que o conhecimento dos problemas apontados na etapa de execução e no uso do produto final 
poderá fornecer novos subsídios para os projetos dos futuros empreendimentos.
Para que os projetos de empreendimentos tenham qualidade, é necessário observar a qualidade 
das informações de entrada, assim como a qualidade dos processos de criação e desenvolvimento dos 
projetos. A fim de melhorar nossa apreensão sobre como aplicar conceitos da qualidade no processo de 
desenvolvimento dos projetos, é necessário analisarmos as principais informações envolvidas durante 
a fase de planejamento até a entrega dos projetos para início da execução. São elas:
necessidades dos clientes finais:::: – identificar sonhos, desejos, atividades e expectativas;
necessidades do(s) contratante(s) do projeto:::: – identificar qual é o tipo de investimento e 
intenção de lucro;
análises qualitativas e quantitativas do terreno:::: – identificar restrições e potenciais físicos 
e legais;
formulação programa de necessidades:::: – listar diretrizes para o desenvolvimento dos projetos;
concepção dos projetos:::: – criação dos projetos por meio de desenhos;
coordenação de projetos:::: – compatibilização entre os projetos (arquitetônico, elétrico, es-
trutural, hidrossanitário e outros);
entrega dos projetos:::: – finalização dos desenhos técnicos, memoriais descritivos e demais 
documentos necessários à execução da obra.
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27|Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
Coordenação de projetos e dos projetistas
As exigências do mercado de trabalho derivam de complexidades de novas ações em qualquer 
área do saber. Para o bom desempenho dos empreendimentos imobiliários, é necessária a adoção de 
práticas de gestão da qualidade no processo de desenvolvimento dos projetos técnicos. Dessa forma, 
surge uma nova demanda de profissionais que precisam trabalhar em sinergia e desenvolver cada um 
sua função, porém, não mais de uma forma estanque, mas sim integrada.
Durante a fase de planejamento do empreendimento imobiliário, é fundamental a existência de 
um gerente responsável pela gestão de integração dos projetos que estão sendo desenvolvidos. Esse 
profissional, conhecido como coordenador de projetos, tem como requisito básico o conhecimento 
de sistemas de gestão, bem como de diversificadas áreas técnicas. Por isso, o coordenador de proje-
tos deve ter conhecimentos aprofundados sobre os processos de desenvolvimento do produto, tendo 
enfoque multidisciplinar, já que precisa permear entre diferentes áreas do saber. 
Mas quem são os profissionais envolvidos no processo? As exigências interdisciplinares são 
resultados das inovações tecnológicas e das novas necessidades da sociedade que vêm sendo intro-
duzidas no setor da construção das edificações (LANTELME, 2004, p. 14-16). Essa situação ocasiona 
requisitos de maior complexidade e maior velocidade no processo de desenvolvimento do produto 
imobiliário, sendo necessário um maior número de profissionais e especialistas envolvidos. São exem-
plos de alguns profissionais envolvidos:
arquitetura:::: – conformação de espaços, leitura técnica e perceptiva da construção;
engenharia:::: – aspectos estruturais e leitura técnica;
instalações (hidrossanitário, elétrica, incêndio):::: – leitura técnica;
direito:::: – aspectos jurídicos relacionados;
publicidade:::: – marketing;
econômica:::: – viabilidade financeira do empreendimento.
A função do coordenador de projetos
O coordenador de projetos é um profissional com competências e habilidades multidisciplinares, 
pois sua função é gerenciar a troca de informações entre todos os envolvidos no processo de desen-
volvimento dos projetos (RAMOS, 2002, p. 87-93). Esse profissional deve ter a habilidade de receber as 
informações advindas de outros profissionais, como o arquiteto e o engenheiro elétrico, por exemplo, 
e ponderar as informações de cada especialista. Além disso, ele é o responsável por analisar se todos 
os projetistas estão dentro das normas técnicas, do programa de necessidades da edificação e do custo 
previsto para a execução. 
O importante nesse processo é a integração entre as partes, por isso, quanto antes a equipe e a 
coordenação envolverem-se, melhor se processará a qualidade no sistema projeto. Os resultados dessa 
sinergia entre as partes são claramente observados na fase de execução da edificação, pois vários con-
flitos podem ser evitados ainda na fase de projetos, coibindo atrasos na obra e excesso de custo da 
construção. 
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28 | Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
Dessa maneira, o coordenador de projetos verifica prováveis defeitos na integração entre os pro-
jetos, analisando a compatibilidade entre os projetos arquitetônico, estrutural e de instalações. Também 
são observados possíveis problemas nas informações gráficas de cada projeto, nas falhas das especifica-
ções técnicas e dos materiais a serem utilizados. Esse profissional deve submeter os projetos à verifica-
ção do estudo de viabilidade econômica, ao programa de necessidades, aos requisitos de qualidade de-
mandados sob a ótica do incorporador, construtor e usuário e aos prazos de entrega do produto final.
Para a realização de novas tarefas todo indivíduo precisa desenvolver competências para efeti-
var a ação. Atualmente, entende-se por competência pessoal as habilidades que se somam, desde os 
conhecimentos específicos até os saberes informais adquiridos ao longo da vida das pessoas. 
Dessa forma, destaca-se que os novos profissionais do ramo imobiliário devem estar atentos para 
os conhecimentos necessários. Participar da etapa de planejamento de um empreendimento exige 
conhecimentos de mercado e conhecimentos específicos das técnicas envolvidas no processo de de-
senvolvimento do produto imobiliário (entender tanto dos projetos envolvidos, quanto da execução 
do empreendimento). Não é tarefa simples, no entanto proporciona um retorno favorável para quem 
quer trabalhar com consultoria imobiliária para o lançamento de novos empreendimentos. Experimen-
te, tente envolver-se em um processo de planejamento de um empreendimento imobiliário!
Atividades
1. Reflita sobre os processos de qualidade e relacione suas importâncias no atual mercado de 
trabalho do gestor imobiliário.
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29|Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
2. Pense nas funções de coordenação de projetos. Na sua opinião, quais são as características 
fundamentais para a tarefa de coordenador de projetos? Discuta com seus colegas.
Ampliando conhecimentos
FORMOSO, Carlos. et al. Gestão da Qualidade na Construção Civil: estratégias e melhorias de processo 
em empresas de pequeno porte. Disponível em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/105.pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.
OLIVEIRA, Ricardo. Metodologia para Melhoria da Qualidade e Produtividade em Obras Habita-
cionais de Caráter Repetitivo. Disponível em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/106.
pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.
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30 | Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários
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Resumo
O objetivo desta unidade é apresentar técnicas para medir o desempe-
nho da edificação conforme a opinião dos usuários dos imóveis. A coleta 
de dados sobre as características físicas dos empreendimentos, conforme 
a percepção dos usuários dos empreendimentos, pode contribuir para a 
criação com informações sobre o perfil do mercado consumidor.
Desempenho das edificações 
sob a ótica de seus usuários
Desempenho das edificações
Os movimentos embasados na filosofia da qualidade total vêm se fortalecendo devido à situação 
do mercado. Além disso, as iniciativas para a melhoria constante das empresas têm respaldo nos prê-
mios e certificações estabelecidos em território nacional e internacional, como a certificação baseada 
na série de normas ISO 9000. Segundo Jobim (2003, p. 1-2), as mudanças geradas refletem, principal-
mente, na forma de relacionamento entre as empresas e seus clientes, pois os objetivos dos serviços se 
concentram em atender às necessidades e superar a satisfação dos seus clientes.
Mas como podemos atender às necessidades dos clientes da construção civil? Para podermos 
atender às necessidades dos nossos clientes, precisamos identificá-las, ou seja, verificar os requisitos de 
qualidade dos usuários dos empreendimentos. A melhor maneira de saber quais são os requisitos dos 
usuários das edificações é por meio de medições de desempenho destas.
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32 | Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários
O uso de métodos e técnicas para medir o desempenho das edificações não é fato novo. Porém, 
ainda apresenta pouca aplicação nas empresas que operam no ramo imobiliário, sendo matéria pratica-
mente exclusiva das grandes construtoras e incorporadoras.
As medições de desempenho podem ser realizadas em diferentes esferas da empresa, mas o en-
foque deste texto é sobre os sistemas de medição de desempenho das edificações, conforme o ponto 
de vista dos seus usuários, visto que os movimentos fundamentados nos sistemas de qualidade buscam 
satisfazer às necessidades e agregar novos atrativos aos produtos. Sendo assim, esse processo tem o 
foco direcionado ao usuário da edificação, com a finalidade de melhorar o relacionamento das empre-
sas com seus clientes.
Buscar a adequação da edificação e seu entorno aos usos e necessidades do homem é um movi-
mento que provém da necessidade das empresas se manterem no mercado. As medições de desempe-
nho das edificações também são resultados de pesquisas nas áreas sociais, pois têm como objetivo criar 
espaços mais humanos e adequados ao desenvolvimento da vida. Medir o desempenho das edificações 
melhora nosso conhecimento sobre o que nossos clientes querem e preferem, além de verificar caracte-
rísticas físicas das edificações que não são tão importantes para as pessoas. 
Para identificar aspectos negativos nos empreendimentos imobiliários e propor novas soluções 
para a qualificação desses problemas, é interessante entender alguns conceitos e técnicas da avaliação 
pós-ocupação e da percepção ambiental, os quais são métodos utilizados para medir o desempenho 
das edificações segundo o enfoque dos seus usuários.
Avaliação Pós-Ocupação (APO)
Vamos entender melhor alguns conceitos e práticas sobre a APO. Já sabemos que o conjunto de 
técnicas e ferramentas que medem o desempenho das edificações tem por objetivo melhorar o enten-
dimento sobre as relações do homem com seu ambiente. A finalidade desses instrumentos é fornecer 
informações aos técnicos sobre as necessidades, a satisfação e a importância das pessoas em relação ao 
ambiente construído. 
A APO é um dos instrumentos mais utilizados para medir a qualidade e a adequação ao uso das 
edificações para gerar um diagnóstico do edifício estudado. A APO é uma metodologia de apoio para as 
avaliações das edificações que considera tanto os aspectos técnicos quanto a opinião dos usuários que 
ocupam as edificações, segundo afirmações de Ornstein (1992, p. 23):
Esta metodologia pretende, a partir da avaliação de fatores técnicos, funcionais, econômicos, estéticos e comporta-
mentais do ambiente em uso, e tendo em vista tanto a opinião dos técnicos, projetistas e clientes, como também dos 
usuários, diagnosticar aspectos positivos e negativos, definindo, para este último, recomendações [...].
A partir do diagnóstico da edificação, facilmente se identificam os erros e acertos cometidos para 
propor recomendações diretas à edificação avaliada, bem como criar novas diretrizes para as próximas 
edificações. Mas quando podemos fazer uma APO? As avaliações do ambiente construído só podem ser 
feitas após certo período de uso do espaço que está sendo avaliado. Os resultados serão realimentadores 
do processo de desenvolvimento de projetos de outros empreendimentos e/ou mesmo para realizar 
algumas melhorias no prédio analisado.
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33|Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários
Como fazer uma APO
Primeiro é importante entender que a avaliação de desempenho de uma edificação realizada só 
será uma APO se esta for feita tanto sob a ótica técnica quanto sob a ótica comportamental (opinião do 
usuário e observações do seu comportamento).
As análises técnicas compreendem todas as medições peculiares ao ofício dos profissionais do 
ramo de projetos de edificações, como o conforto ambiental, a funcionalidade dos espaços, o desem-
penho dos materiais, o estrutural e outros aspectos que afetam a saúde, a segurança e o bem-estar dos 
usuários. Para saber como está o desempenho técnico da edificação, é necessário realizar levantamentos 
dos dados que medem os aspectos técnicos comentados. 
Por esse motivo, medir dimensões dos espaços após um tempo de uso nos permite cruzar esses 
dados com a funcionalidade, o uso de cada espaço, indicando se o dimensionamento foi feito adequa-
damente ao uso, ou se ele poderia ser maior ou menor. Medições da temperatura no interior e exterior 
dos ambientes ainda podem ajudar a identificar qual é a posição ideal de um dormitório naquela região 
ou indicar outro tipo de material mais adequado ao clima local, por exemplo. Assim, cada dado coletado 
contribui para a caracterização física dos ambientes, possibilitando diversas análises de acordo com o 
objetivo de cada um.
Já as análises comportamentais são aquelas exclusivas ao pensamento do homem que habita, 
vive e usa a edificação. Ela mede as categorias que são importantes em uma edificação conforme o 
ponto de vista do usuário; por exemplo, se ele prefere a cozinha integrada à sala ou não. Além disso, 
ela analisa o tipo de comportamento das pessoas no espaço, com a finalidade de verificar se o que as 
pessoas pensam condizem com o que elas fazem, analisando contrapontos. Fazem parte da análise 
comportamental aspectos relacionados à imagem que o homem tem da edificação, a interação social 
existente, a importância dada a cada aspecto e a outros elementos que relacionem as atividades e a 
satisfação dos usuários com o ambiente construído. 
As análises de desempenho são realizadas a partir de levantamentos de dados. Nos levantamentos 
são aplicados questionários ou entrevistas e por meio de observações diretas e indiretas dolocal. Após 
os levantamentos dos dados para verificar as características físicas da edificação e a relativa importância 
que as pessoas atribuem a essas características, as informações resultantes dessas medições técnicas e 
análises do comportamento do homem são cruzadas. 
Por exemplo, em uma APO de um edifício residencial popular podemos identificar que uma sa-
cada está mal dimensionada, pois não possibilita o uso de duas cadeiras simultaneamente. Entretanto, 
na análise de comportamento verificamos que as pessoas dão pouca importância a isso, pois não cos-
tumam usar mesa e cadeiras na sacada, elas preferem ter uma sala maior à existente. Então, analisam-se 
a medida da sala e sua funcionalidade, para ver se nesse caso a melhor solução não seria integrar a sala 
com a sacada para haver mais espaço no ambiente que foi indicado nas entrevistas como o espaço mais 
importante para esses usuários.
Na verdade, realizar as avaliações dos ambientes não é uma tarefa simples, pois é bastante traba-
lhoso. Porém, os resultados, conforme os perfis de usuários e suas preferências, ao serem aplicados no 
desenvolvimento do produto imobiliário, podem melhorar a relação empresa/clientes. As análises de 
desempenho da edificação contribuem para que a empresa diminua seus riscos de investir em elemen-
tos que não são muito valorizados pelos seus usuários. Essa situação proporciona à empresa realizar in-
vestimentos importantes para o público-alvo, possibilitando uma valorização e inclusive maior liquidez 
na comercialização.
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34 | Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários
Já sabemos sobre a importância e alguns conceitos das análises de desempenho, as quais são re-
alizadas a partir de caracterizações físicas e referentes à percepção ambiental das pessoas. Para coletar 
os dados por meio da caracterização física e da percepção das pessoas é preciso estar atento a algumas 
questões que devem ser observadas.
Caracterização física da edificação
As primeiras aproximações ao objeto (edificação) que serão avaliadas podem ser realizadas por 
meio de observações indiretas. Essas são realizadas a partir de mapas, de fotos e do conjunto de pro-
jetos da edificação. Como os acontecimentos na vida real são dinâmicos, os ambientes da edificação 
podem não ser exatamente iguais aos projetos e documentos existentes, por isso algumas técnicas para 
a coleta de informações diretas devem ser utilizadas. 
As leituras espaciais dos ambientes são complementadas pelas observações diretas no local que 
está sendo avaliado. Vocês podem realizar essas observações por meio de técnicas como croquis (de-
senhos), fotografias e descrições livres dos espaços. O comportamento espacial das pessoas também 
pode ser levantado com as mesmas técnicas, durante as visitas à edificação. Realizar essas observações 
é um avanço metodológico, o qual trará novas informações úteis para os futuros projetos, conforme 
afirmações de Malard (2002 p. 46-50).
Percepção dos usuários
Ao observar a realidade local você pode descrever suas impressões sobre o ambiente que está 
sendo avaliado. Entretanto, as análises serão mais eficientes se contemplarem a percepção da popula-
ção que usufrui desse ambiente. Ornstein (1994, p. 18-19) salienta que a APO só está completa se existir 
a avaliação técnica e a avaliação do ponto de vista dos usuários, visto que a partir disso podem ser iden-
tificados conflitos não percebidos pelo observador.
A melhor maneira de saber a opinião das pessoas sobre determinado assunto é conversando com 
elas, você concorda? Dessa forma, para melhorar a apreensão do ambiente que está sendo avaliado, é 
necessário realizar entrevistas ou questionários junto às pessoas. Aplicar uma entrevista ou um questio-
nário pode parecer semelhante, porém ambos apresentam características diferenciadas.
Pense em você respondendo a uma entrevista que apresenta questões mais abertas, ou seja, é 
aplicada em forma de um diálogo. Agora pense em você respondendo a um questionário que é formu-
lado com questões fechadas, ou seja, repostas de marcar com opções previamente determinadas. 
Geralmente, ao responder a um questionário, se as opções estiverem mal formuladas, o respon-
dente se sentirá obrigado a escolher a alternativa mais parecida com a sua opinião. Já na entrevista, o 
respondente não se preocupa com isso e descreve sua opinião de forma literal. Somando-se a isso, a pro-
ximidade entre a pessoa que pergunta e a que responde é maior por meio de uma conversa do que por 
meio da aplicação de um questionário com perguntas fechadas. Essa proximidade acaba melhorando 
a qualidade dos resultados.
Bem, parece claro que por meio de entrevistas você obteria resultados mais consistentes. Entre-
tanto, dependendo da quantidade de perguntas e variações de respostas, para facilitar o procedimento 
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35|Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários
de análise dos dados é mais interessante aplicar questionários, os quais são mais diretos para analisar. 
Com isso você pode observar que não existe uma opção certa ou errada, pois é necessário verificar a 
melhor alternativa para o objetivo que se pretende atingir.
O processo de formulação das questões inseridas nas entrevistas ou questionários, conforme o 
objetivo de vocês, pode seguir as orientações adaptadas de Richardson (1999, p. 189-219): 
definição das informações que serão pesquisadas (os objetivos);::::
tipo de questionário ou entrevista a ser aplicado;::::
formulação das primeiras redações (perguntas a serem feitas);::::
reexame das perguntas;::::
aplicação do pré-teste (aplicar as perguntas em algumas pessoas para verificar se elas enten-::::
dem exatamente o que você queria perguntar);
revisão do questionário ou entrevista aplicado, conforme resultado do pré-teste;::::
especificações dos processos para o uso do questionário ou entrevista (caso não seja você ::::
quem irá realizar as perguntas).
Os dados provenientes da opinião dos usuários fornecem subsídios para a formulação dos novos 
empreendimentos, pois esses são concebidos para satisfazer às expectativas dos seus clientes e superá-
-las. São exemplos de questões pertinentes às análises de desempenho das edificações: 
o dimensionamento dos espaços;::::
as sensações de conforto ambiental;::::
a localização do empreendimento;::::
a funcionalidade espacial;::::
aspectos estéticos do empreendimento;::::
segurança;::::
durabilidade;::::
ergonomia do espaço. ::::
Entre tantas possibilidades, também é interessante verificar todos os aspectos relacionando as 
preferências das pessoas com as possibilidades financeiras de cada grupo. Todos esses dados podem 
ser sistematizados em um banco de dados com as informações dos seus clientes, ou seja, com as neces-
sidades, exigências e preferências das pessoas que vão procurá-lo para comprar ou alugar um imóvel. 
Esses dados também podem ser transformados em indicadores.
Os indicadores são meios de caracterizar as pessoas e serviços descrevendo condições econô-
micas e de vida da população, por exemplo. As funções dos indicadores são de identificar restrições e 
possibilidades para os futuros investimentos e qualidade de vida das pessoas.
Nesse contexto, é interessante despertar no gestor imobiliário novas possibilidades. A partir do 
conjunto dessas informações, você consegue criar grupos com algumas semelhanças e preferências em 
comum. Essas análises proporcionam identificações de novos nichos de mercado, além disso você pode 
verificar quais são as necessidades que não estão sendo supridas em sua cidade. Dessa forma, você 
pode contribuir com dados preciosos ao desenvolvimento do produto imobiliário.
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