CONDOMÍNIO

Prévia do material em texto

CONDOMÍNIO (Aula 23)
Introdução
Propriedade – plena, exclusiva, perpétua, aderente, limitada. 
Exclusividade da propriedade: impossibilidade de dois titulares sejam prop. de um mesmo bem, no mesmo momento, com os mesmos poderes. ***O condomínio não é uma exceção da característica de exclusividade da prop. 
Por meio do condomínio ou compropriedade se tem propriedade sobre FRAÇÃO do mesmo bem, e não sobre ele como um todo. Princípio da propriedade ideal. 
Conceito:
Espécie de propriedade em que duas ou mais pessoas são titulares de quota ou fração sobre determinado bem. 
Natureza jurídica:
Espécie de propriedade (mão comum) 
Condomínio: - pro indiviso: indivisão da posse que é exercida de forma ideal sobre o todo
		- pro diviso: posse exercida sobre parte certa de bem indivisível
Espécies:
Condomínio por unidades autônomas: edilício, casas de vila, casas geminadas e loteamentos fechados (os loteamentos regem-se pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Quando da presença de associação de moradores que exija pagamento, o STJ entende que os moradores não são obrigados. Entendimento atual: se o loteamento nasceu fechado, é possível a cobrança. Caso contrário não é possível. existe entendimento contrário)
Condomínio histórico: condomínio voluntário e condomínio necessário/legal.
Classificação do condomínio voluntário:
- quanto à origem:
1 convencional: originado do contrato e testamento
2 eventual: vontade de terceiros (doador) 
- quanto à forma:
1 pro indiviso (convencional): não há posse em parte certa e determinada dos condôminos
2 pro diviso (legal/necessário): posse exercida em parte determinada.
	PRO INDIVISO 
	PRO DIVISO
	transitório
	permanente 
- quanto ao objeto 
1 Universal: todos os bens (apenas na herança)
2 Singular 
Comunhão de BENS
	Teoria da propriedade ideal
	Teoria da propriedade integral (sociedade conjugal)
	Condomínio romano
	Condomínio germânico ou comunhão
	Cota ou fração
	Ausência de cota ou fração
	Economicidade
	Direito da personalidade
	Alienabilidade 
	Inalienabilidade – 499 CC
	Transitoriedade
	Perpetuidade
A comunhão pode na dissolução da sociedade conjugal gerar condomínio. 
Efeitos:
1 Quanto à posse: 
jus possidendi – art. 1314 – amplo direito de uso: recai sobre o todo. 
 Não há posse em parte certa da coisa. 
 Defesa integral (desforço pessoal ou ações possessórias contra terceiros ou entre condôminos)
Presunção de comodato
Possibilidade de usucapião entre condôminos? 
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. 
1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde
que exerça a posse exclusiva com animus domini e sejam atendidos os
requisitos legais do usucapião.
2. Agravo regimental provido.
(STJ, 2013, AgRg no AREsp 22114 / GO)
Propriedade dos condôminos:
- Fruição: Proporcional aos quinhões (1326, CC)
- Reivindicar (1314)
- Dispor 
. alienação: possibilidade, respeitada a preempção (1322) locação - 1323 
. gravar: desde que não envolva posse (1420)
. obrigação pelas dívidas. 
- Administração: 
. o condomínio é ente despersonalizado, reunido por affectio societatis (que não há no condom. edilício) 
. a administração pode ser jurídica (1323) ou fática/aparente (1324). 
. dívidas:	 a. contraída por todos: 1317
		b. contraída por um condômino: I em nome de todos
							II em nome próprio 1318
Frutos: 1319
Extinção: 
Ação de divisão (1320) imprescritível e declaratória. 167, I, 23 LRP
Bem indivisível (por lei, natureza, ou cláusula - não superior a 05 anos) extinção por alienação - venda judicial da coisa comum 
1º momento - venda amigável 
2º momento - jurisdição voluntária 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS
(Aula 25)
Introdução: Histórico: Legislação:
1- DL 5481/1928 (norma um tanto quanto incompleta)
2- DL 5234//1943 (regulamentação mais ampla)
3- Lei 285/1948 
4 - Lei 4591/64 - 	1ª pt.: condomínio
			2ª pt: incorporação imobiliária
Vigência desta Lei com as alterações da legislação posterior.
5- CC/02 - 1331/1358 - na disciplina de condomínio edilício, o Código derrogou a L 4591/64. No que não contrariar o CC e complementá-lo a 4591/64 ainda é vigente. Aplicação supletiva. 
6 - 10931/04 - Incorporação imobiliária
7 - 11481/07 - Incorporação imobiliária
Conceito: Condomínio por unidades autônomas/condomínio edilício é uma espécie de propriedade constituída por dois ou mais titulares atribuindo-se a cada um deles a sua unidade imobiliária autônoma envolta em uma estrutura condominial disciplinada por uma estrutura complexa (diversos órgãos), societária (sem affectio. Instrumentos sociais) e obrigacional (propter rem). 
Se um único indivíduo possui um prédio, com estrutura física de condomínio, não se aplicam as normas aqui tratadas. 
Princípio da independência das unidades autônomas. A unidade autônoma está envolta no condomínio pro indiviso. 
Nomenclatura (todas sinônimas):
Condomínio por unidades autônomas
Condomínio edilício/ em edificações 
Condomínio horizontal/em planos horizontais 
Condomínio em pavimentos
Classificação condomínios: 
Histórico: 	 Voluntário (pro indiviso, temporário e contratual)
		 Necessário/legal (pro diviso, perpétuo e legal) 
Moderno: 	 Edilício (propriamente dito, casas de vila->art. 8º L4591/64 - e casas germinadas)
		 Parcelamento (desmembramentos e loteamentos) 
		Loteamentos:	abertos
					fechados (aplicação subsidiária da L 4591/64)
Loteamentos fechados: Não há áreas comuns, de modo que as ruas, praças são de prop. do Município, e há presença de lotes e não unidades. 
Condomínio de casa: aplica-se as normas do edilício (art. 8º L 4591/64)
Natureza jurídica: 
Teoria da comunhão de bens - não aceita
Teoria da sociedade imobiliária - não aceita
Teoria da personalização - - não aceita
Teoria da inexistência da personalidade - não aceita
Teoria sui generis. 
Adotada: Teoria da personalidade anômala - personalidade mitigada - art. 63, §3º, L 4591/64.
Instituição do condomínio edilício: 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. sml. 260 STJ
Origem do condomínio edilício:
- instituição: ato volitivo e registro no ORI
. ato volitivo: a) destinação do proprietário; b) incorporação imobiliária; c) testamento. 
- constituição: especificação (1332 - planta ou memorial,atribuição/fração e finalidade)
- convenção condomínio e regimento interno
Estrutura material do condomínio edilício:
1 - Unidade autônoma: propriedade exclusiva, direito de uso, fruição (usar e fruição podem ser limitados pela convenção) e disposição livremente (gravar e alienar -> obs. vagas de garagem: preempção), penhorabilidade. 
Ocupação da área comum por terceiro - ação reivindicatória pelo condomínio. 
2 - área comum: condomínio pro indiviso( § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos), acessoriedade, indivisibilidade, inalienabilidade (impenhoráveis, insucetíveis de usucapião. Uso comum ou PRIVATIVO DE UM CONDÔMINO: Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve - deve haver autorização. 
3 - condomínio pro diviso de paredes, teto e chão. L 4591 Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. (relação de VIZINHANÇA)
Garagem: pode ser área comum ou exclusiva ou edifício garagem, a depender da instituição (memorial). Se área comum o condômino tem direito apenas ao uso. Se área privativa, podendo constar da mesma matrícula referente à unidade autônoma ou de matrícula diversa/autônoma. Quando de matrícula autônoma é possível comercialização - pode haver limitação na convenção condominial. 
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Cobertura: Em rega é área comum mas pode ser área privativa se prevista no memorial ou por uso. 
1331, §5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Aula 27 - Estrutura jurídica do condomínio edilício:
1) Estrutura complexa: órgãos do condomínio. 
Obrigatórios: 
a) Assembleia geral: Reunião de todos os titulares de unidades QUITES.
Espécies: ordinárias (antevistas pela convenção) e extraordinárias (convocação em situações excepcionais)
. ass. anual: a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas - 1350. 
Convocação das assembleias: síndico, ¼ condôminos, órgão facultativo ou juiz. 1350, §§s
Deliberação: Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
1354 - convocação geral. 
b) síndico: é ÓRGÃO do condomínio e não empregado, por isso não faz jus a direitos trabalhistas.
Características do síndico:
- representatividade/ atos de gestão (1347)
- temporariedade: 02 anos, renovável
- pessoalidade: subsíndico - excepcionalidade 1348, §2º, não pode haver vedação na convenção
- probidade: 1349 - destituição por assembleia especial - maioria absoluta dos membros da assembleia, por improbidade comprovada. 
Facultativos:
Conselho fiscal: órgão colegiado que faz aprovação prévia das contas do condomínio. 
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Conselho consultivo: Não há previsão legal, mas é possível que a convenção o institua, com a finalidade de aprovar matérias a serem submetidas à votação na ass. geral.
2) Estrutura societária: Instrumentos sociais. Não há affectio societatis. 
a) Convenção do condomínio. É o instrumento condominial mais importante. 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
A convenção se dá por ato de constituição. É o instrumento essencial e permanente na vida do condomínio. São previstos na convenção:
- relações entre condôminos e condôminos e condomínio: 2/3 para modificação. 
- direitos de propriedade: unanimidade para modificação. 
. Natureza jurídica: institucional/Estatuto/lei interna STJ (deve estar consoante com a CF e leis). (e NÃO contratual, pois obriga titulares futuros que não participaram da aprovação da convenção)
. Requisito de validade: deve ser subscrita por no mínimo titulares de 2/3 de das frações ideais, deve ter objeto e pode ser feito por escritura pública ou instrumento particular. 1334, § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
. Cláusulas obrigatórias: 1334 (despesas, assembleias, síndico e administração, sanções e regimento interno)
. Alteração da convenção: 2/3 dos condôminos - 1351
b) Regimento interno: complementação da convenção (dia a dia do condomínio) - alteração? 2/3
c) Atas das assembleias gerais: são criadas em razão da modificação da convenção ou regimento, bem como objetivam a criação de novas regras.
3) Estrutura obrigacional: direitos e obrigações dos condôminos. 
direitos: (1335) quanto à propriedade, de condômino, de participação na assembleia, estando quite ( quanto a assembleias relac. ao drto. de propriedade o condômino não precisa estar quite para votar - exigência de unanimidade - 1351, 1343)
obrigações 1336 - pgto. de despesas (propter rem) - 1345 - portanto o registrador pode registrar a venda, ainda que haja despesas condominiais pendentes em nome do alienante. 
Exceção a ambulatoriedade da obrigação: venda em praça sem menção no edital das despesas condominiais pendentes - impossibilidade de o arrematante responder pelas obrigs. 
Juros e multas de até 2%. 
Sanções: protesto do título e aderência da dívida à coisa
Quanto ao condomínio: não pode: alterar fachada (necessária unanimidade), modificação interna do prédio, finalidade do cond. 
Quando aos demais condôminos: direitos de vizinhança, 1336, IV; comportamento sociável 1337, e bons costumes. 
Obrigação de convocação das assembleias em razão de obras/benfeitorias: 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Benf. necss que extrapole orçamento: 	urgente: ass. posterior
						não urgente: ass. anterior
	útil: sempre ass. que a maioria autorize
	voluptuária: sempre convoc. ass. que 2/3 dos condôminos
Acessão (contrução): ampliadora: 2/3dos condôminos 
			nova: unanimidade
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Extinção (em regra o condomínio não se extingue)
causas: 1- desapropriação
	2 - um dos condôminos adquire todas as unidades
	3- destruição - caso em que a ass. delibera pela reconstrução ou alienação (neste deve ser respeitado d. pref.)
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.