Condomínio Geral e Edilício

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DO CONDOMÍNIO EM GERAL
O condomínio, em geral,[footnoteRef:1] se caracteriza por ter sua propriedade exercida por duas ou mais pessoas sobre o mesmo bem, daí o termo “com + domínio”. Configura-se este, portanto, quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes[footnoteRef:2]. Ou seja, para cada um dos condôminos será atribuído um quinhão, fração ou quota da coisa e não a parcela material desta[footnoteRef:3]. [1: No próximo capítulo estudaremos o tipo mais comum de condomínio que é o Condomínio Edilício. Aqui, temos seu conceito e normas gerais.] [2: PEREIRA. Instituições, p. 175.] [3: No condomínio geral cada copropriedade é representada por um quinhão (parte da coisa), já no condomínio edilício (de prédios) a quota parte se chama “fração ideal”, que é uma fração matemática que representa a parte individual acrescida da parte do todo (comum) que cada um tem da coisa. ] 
Que o Código Civil brasileiro “aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência”.[footnoteRef:4] [4: MONTEIRO. Curso de Direito Civil, p. 205-206.
] 
Sua divisão tradicional ocorre como:[footnoteRef:5] [5: Assim, podemos também classificar o condomínio quanto a sua forma, ou seja, prodiviso, no qual o indivíduo se localiza na parte certa e determinada da coisa, ocorrendo uma divisão física, como por exemplo, casas geminadas em que se encontram dentro de uma única matrícula de um imóvel, sendo possível determinar a parte física de cada indivíduo. E proindiviso, no qual não há uma divisão física, somente ideal; ou seja, os consortes dividem áreas comuns, como por exemplo, repúblicas em que cada um possui seu quarto, mas dividem as áreas comuns, como sala, cozinha, etc. ] 
	Condomínio Voluntário ou convencional
	Nascido do acordo de vontade (negócio jurídico bilateral ou plurilateral),forte na Liberdade de Contratar. O condomínio edilício é o grande exemplo.
	Condomínio Eventual ou incidente (incidental)
	Origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança.
	Condomínio Necessário, forçado ou legal
	É ato lícito stricto sensu, pois decorre da determinação da lei, como consequência de estado de indivisão da coisa. Vide direitos de vizinhança como nas hipótese de árvores limítrofes, muros, paredes, cercas e valas.
DOS DIREITOS E DEVERES 
Seus direitos e deveres são resumos do poder tradicional do proprietário (“usar, gozar, dispor e reivindicar”), mas adaptados a mais de um dono/possuidor em análise do confronto entre bônus e ônus repartidos a todos.[footnoteRef:6] [6: Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
] 
O Código Civil Brasileiro assegura, em seu art. 1314, a cada um dos condôminos o direito de:
a) usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; [footnoteRef:7] [7: O uso deste condomínio tem que ser de acordo com sua finalidade, com o princípio da Boa-fé e com o trio “SSS” afeto à vizinhança (saúde, segurança e sossego). Não podendo ocorrer um desvio dessas, sem que haja um consenso dos outros condôminos, não podendo também dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho (art. 1.314, parágrafo único). Além do mais “pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, não podendo impedir que os demais consortes se utilizem também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do bem”.] 
b) reivindicá-la de terceiro; [footnoteRef:8] [8: Cada um dos condomínios tem a legitimidade de reaver de terceiros aquilo que injustamente detém ou possua aquela coisa. A procedência do pedido aproveita a todos os consortes, indistintamente, e não apenas ao autor.] 
c) defender a sua posse; 
d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la.
No que tange ao item (c), os condôminos poderão defender a sua posse, assim como qualquer outro possuidor, de outrem. A defesa que lhe é assegurada pode ser exercida contra terceiro e contra outro condômino. “Não basta, todavia, ser condômino para estar legitimado a fazer uso dos interditos possessórios. Só o condômino que for também possuidor tem o direito de ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado” (CC, art. 1.210).[footnoteRef:9] [9: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas, p.331.] 
E por fim, o item (d) nos diz que cada condômino pode transferir o domínio de uma coisa ou um direito a outrem. No entanto, o condômino não pode alhear coisa indivisa a estranhos antes de exercer o direito de preferência contido no art. 504 CC[footnoteRef:10]. Assim, o condômino a quem não se der o conhecimento da alheação poderá, através de depósito do valor correspondente, haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias. [10: (CC) Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Desempate: mais benfeitorias, maior quinhão.] 
A regra de preferência é a de tentar manter a unidade e equilíbrio da coisa sempre que possível. Ou seja, tenta-se manter o bem como condomínio e entre os condôminos sempre que possível.
Pode, também, o condômino gravar com ônus real a sua quota-parte, como por exemplo, o condômino pode dar sua parte em penhora, hipotecá-la ou dar em anticrese nos termos do Art. 1420 §2 CC[footnoteRef:11]. [11: (CC) Art. 1.420. (...)§ 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.] 
Sobre os deveres, basta seguir a regra de “repartição coletiva dos ônus e bônus” e acompanhar a leitura da lei[footnoteRef:12] que determina: arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa, que os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319 e 1326, CC). Vamos testar: [12: Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. § 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. § 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condôminoresponde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.] 
XX Exame de Ordem Unificado | Prova: FGV - 2016 - OAB[footnoteRef:13] [13: Gabarito: Letra B (Art. 1318).] 
Vítor, Paulo e Márcia são coproprietários, em regime de condomínio proindiviso, de uma casa, sendo cada um deles titular de parte ideal representativa de um terço (1/3) da coisa comum. Todos usam esporadicamente a casa nos finais de semana. Certo dia, ao visitar a casa, Márcia descobre um vazamento no encanamento de água. Sem perder tempo, contrata, em nome próprio, uma sociedade empreiteira para a realização da substituição do cano danificado. Pelo serviço, ficou ajustado contratualmente o pagamento de R$ 900,00 (novecentos reais).
a) a empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente de qualquer um dos condôminos.
b) a empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos. 
c) A empreiteira não pode cobrar a remuneração contratualmente ajustada de Márcia ou de qualquer outro condômino, uma vez que o serviço foi contratado sem a prévia aprovação da totalidade dos condôminos.  
d) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que deverá suportar sozinha a despesa, sem direito de regresso contra os demais condôminos, uma vez que contratou a empreiteira sem o prévio consentimento dos demais condôminos. 
USO E ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Os condôminos “poderão todos usá-la livremente, conforme o seu destino. Mas se esse uso comum for impossível ou inconveniente, por circunstâncias de fato ou desacordo, a coisa deve ser administrada ou locada, mediante escolha da maioria absoluta”.[footnoteRef:14] [14: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil, p.699.] 
De acordo com o art. 1.323, CC, uma vez definido pela maioria dos condôminos que a coisa deve ser administrada, deverão escolher também, por votação, o administrador, podendo este ser estranho ao condomínio. O administrador que cuida da coisa efetivamente na prática, também se torna representante comum, desde que seja condômino e não haja oposição dos outros (art. 1.324, CC).
Por não ter ânimo de dono, não pode usucapir, salvo em situações excepcionais, em que o referido ânimo restar demonstrado em razão de circunstâncias especiais, como foi dito no item anterior. Os poderes que lhe são conferidos são os de simples administração. Não pode praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citações etc. Poderá, entretanto, alienar bens que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade agrícola.[footnoteRef:15] [15: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, p.335.] 
A maioria dos votos será calculada pelo valor dos quinhões, não importando a quantidade de condôminos, mas o tamanho de seus quinhões. Em caso de oposição de um dos condôminos, haverá necessidade de deliberação pelo colegiado de condôminos, prevalecendo a decisão da maioria dos quinhões (art. 1.325, CC).[footnoteRef:16] [16: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil, p.700.] 
Por fim, de acordo com o art. 1.326: “Os frutos da coisa comum, não havendo em contrária estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões”.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO[footnoteRef:17] [17: Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.] 
O Código Civil prevê a divisão como meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível, conforme preconiza seu artigo 1.320, podendo a todo tempo a um deles “exigir a divisão da coisa comum” (salvo se acordarem indivisibilidade por até 5 anos + 5, nos termos dos §1º. do 1320). 
Tal divisão pode ser realizada de maneira amigável ou judicial, sendo que, para a divisão amigável, todos os condôminos devem ser maiores e capazes, respeitada a devida formalidade. Caso haja menores ou ausência de acordo, a divisão se dará por meio judicial, pois o Código determina que serão aplicadas à divisão as regras de partilha e herança.
Sendo a coisa indivisível, o condomínio só poderá se extinguir pela venda judicial da coisa comum, à luz do artigo 1322 do Código Civil.
DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Ao se ter um direito de vizinhança, tal como paredes, muros, cercas e valas, a lei determina que ocorra o condomínio necessário ou forçado, pois como consequência inevitável se tem o estado de indivisão da coisa. Assim preceitua o art. 1.327 CC. Neste caso, completamente dissociado de um ato de autonomia privada estabelecida por lei relativamente a certos bens, cuja divisão deve permanentemente ser mantida. A coisa é insuscetível de divisão e as partes ideais não podem ser transferidas isoladamente. [footnoteRef:18] [18: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p.598.] 
Esse condomínio - e suas repartições de ônus e bônus - é regulado pelos artigos seguintes 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do Código Civil, pelos quais, via de regra, o proprietário deverá reembolsar, ao vizinho, metade do que valer a obra e o terreno por ela ocupado.
Exige-se que o pagamento do valor da meação se faça previamente, resulte ele de acordo entre as partes ou de arbitramento. Somente com o pagamento ou o depósito é que o vizinho adquire a meação e, por consequência, está autorizado a construir. Se antes disso edificar, pode ser compelido a demolir.[footnoteRef:19] [19: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas, p.336.] 
Com isso, o que caracteriza o condomínio necessário é a natureza permanente. Portanto, esta espécie de condomínio se origina de uma imposição de ordem jurídica por ter condições peculiares determinadas pelo direito de vizinhança. 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Condomínio Ordinário. In: ________Curso de direito civil: direitos reais. Salvador: JusPodivm, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Do Condomínio em Geral. In: ________ Direito civil brasileiro: Direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 2012.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Coisas - vol 3 - 44 ed - São Paulo: Editora Saraiva, 2015.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil - vol 1 - 24 ed - Rio de Janeiro: Editora Forense, 2011.
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A ideia de propriedade horizontal dividida entre diferentes proprietários remonta desde a Idade Média, porém só começou a desenvolver-se mais no século XVIII, contudo sem uma disciplina jurídica definida[footnoteRef:20]- “esse tipo de condomínio surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos, houve necessidade de melhor aproveitar o solo”.[footnoteRef:21] [20: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, volume 5, p.396.] [21: DINIZ. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4, p. 239.] 
Com a crescente industrialização nos centros urbanos brasileiros e, consequentemente, o rápido desenvolvimento da propriedade horizontal, houve a necessidade de se criar um regramento para tratar dessa espécie. [footnoteRef:22] Surgiu então a Lei n. 4591/64 (com algumas alterações feitas pela Lei n. 4864/65) com o fulcro de regulamentar o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Com o advento do Código Civil de 2002, o condomínioem edificações passou então a ser regrado pelo próprio código, no seu capítulo DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, e subsidiariamente aplica-se a Lei n. 4591/64 nos casos de omissão do CC/02. Já a matéria incorporações imobiliárias ainda continua a ser regrada pela Lei n. 4.591/64. [footnoteRef:23] [22: Ibidem, p.242.] [23: Porém como não será alvo do nosso estudo essa específica matéria, seu estudo pode ser encontrado no Curso de Direito Civil volume 5, 13ª edição, ano 2017 de Nelson Rosenvald.] 
CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
O condomínio edilício caracteriza-se pela junção de dois regimes: a propriedade exclusiva e propriedade comum, ou seja, “cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (...) e titular de partes ideais das áreas comuns”. [footnoteRef:24][footnoteRef:25] [24: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas, p.397.] [25: Logo, para evitar qualquer entendimento equivocado entre a doutrina e o caput do artigo 1331 do CC/02 em que se verifica a expressão “pode haver”, ou seja, transmitindo a ideia de que não é necessário a junção desses dois regimes para formar o condomínio edilício, o desembargador do TJSP Francisco Eduardo Loureiro esclarece que “na verdade, deve haver partes de propriedade exclusiva, vinculadas de modo indissociável à fração ideal de terreno e das coisas comuns do edifício” LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado, (2016, p.1.261. ] 
A natureza do Condomínio Edilício é bastante controvertida na doutrina e jurisprudência pátria, pois ele não é considerado pessoa jurídica por não constar do rol do Art. 44 do Código Civil:
O Direito brasileiro não agasalhou a tese de atribuição de personalidade jurídica aos condomínios, a esses entes suis generis (...) a Lei Civil concede-lhe apenas a personalidade Judiciária e a plena capacidade processual (art. 75, XI, CPC/15), na qualidade de substituto processual. [footnoteRef:26] [26: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p.697.] 
A doutrina considera que o condomínio edilício tem personalidade jurídica única, sui generis e com evidente legitimidade processual[footnoteRef:27]. A I Jornada de estudos de Direito Civil do CEJ do CJF aprovou, inclusive, o enunciado n.90 (que sofreu alterações pelo enunciado n. 246 da III Jornada) que versa sobre entendimento de que “deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”. [footnoteRef:28] [27: (CPC) Art. 75.  Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.] [28: Aponta a doutrina que o Condomínio Edilício tem natureza jurídica sui generis, única, diferente, assim como é a própria OAB, por exemplo, que também não se encaixa nas hipóteses do Art. 44 do Código Civil. Perdeu o legislador excelente oportunidade de encerrar ridícula celeuma e realmente indicar no rol do artigo o Condomínio como Pessoa Jurídica. Tal discussão é apenas um capricho teórico, como dito.] 
Mas vamos inovar, sugerir e apontar o Condomínio Edilício como Pessoa Jurídica de Direito Privado, visto que, a par de se formar por unidades particulares e comuns, consiste num conjunto de pessoas e/ou bens, dotado de personalidade jurídica própria e constituído na forma da lei, inclusive, possui identificação via CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica)[footnoteRef:29]. Vide tradicionais citações e conceitos que podem encerrar inútil capricho teórico: [29: http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/cnpj/tabelas/DocumentosEventos.htm] 
A unidade de pessoas naturais ou de patrimônios, que visa à consecução de certos fins, reconhecida pela ordem jurídica como sujeito de direitos e obrigações. (Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro. V.1, 18 ed, Saraiva: São Paulo, 2002.p.206).
Todos os agrupamentos de homens que, reunidos para um fim, cuja realização procuram, mostram ter vida própria, distinta da dos indivíduos que os compõem, e necessitando, para a segurança dessa vida, de uma proteção particular do direito.(Clóvis Bevilácqua, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1929, (pág. 158)
Fica a ressalva do conceito tradicional (pessoa jurídica sui generis) e o avanço com este nosso conceito (pessoa jurídica de direito privado), a par da ausência no Art. 44 do Código Civil. 
Mas importante em seu conceito e natureza é a fixação da fração ideal, ou o percentual individual somado a uma parte do comum que cada condômino tem na coisa[footnoteRef:30], “é a cifra representativa do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes do condomínio”.[footnoteRef:31] Essa cifra representativa do interesse econômico, segundo o entendimento do §3º do artigo 1331 do CC/02, “será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. E quanto ao critério que será usado para calcular a fração ideal observa-se que, com a alteração realizada pela Lei 10.931/2004 no mesmo § 3º, o critério tornou-se livre: [30: Exemplificando, pode-se dizer que um dos critérios seria distribuir 0,1 (um décimo de fração ideal) para cada um dos 10 participantes do condomínio formado por 10 unidades, independentemente das diferenças de valor/tamanho entre uma unidade e outra. Ou nesse mesmo condomínio de 10 unidades autônomas pode-se estabelecer que as unidades da cobertura tenham uma fração ideal com valor dobrado em relação às demais outras unidades, visto que, valem mais devido a sua localização, e eventualmente (se assim for deliberada na convenção ou já vier prescrita no instrumento de instituição do condomínio) o tamanho dessas unidades pode ser acrescido com o terraço da cobertura, logo seria esse outro motivo relevante das unidades da cobertura terem o valor de sua fração ideal dobrado, por exemplo.] [31: LOUREIRO. Código Civil Comentado, p.1.263
] 
a fração ideal, agora, tem critério livre, podendo ser calculada tanto tomando como base o valor como o tamanho da unidade autônoma, ou, ainda, em porções iguais a todas as unidades. Prevalece a autonomia privada dos condomínio, respeitados, é claro, os princípios cogentes da boa-fé objetiva, equilíbrio negocial e função social do contrato e da propriedade.[footnoteRef:32] [32: Ibidem, p. 1.263] 
Como prescreve o artigo 1331, § 3º do CC/02, a fração ideal será identificada no instrumento de instituição do condomínio, “normalmente, a fração ideal é fixada na instituição do condomínio e, quando estabelecida, reveste-se de imutabilidade”.[footnoteRef:33] Ou seja, a fração ideal, após o registro do instrumento de instituição do condomínio, não poderá ser mudada. Mas há divergências quanto essa imutabilidade que são trabalhadas à luz dos princípios da autonomia privada e da boa-fé objetiva frente às evidências do caso concreto. [33: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p.692] 
ABRIGO PARA VEÍCULOS – GARAGEM - ALIENAÇÃO
Pelo disposto no § 1º do artigo 1331 do CC/02, observa-se que as partes de utilização independentes (exclusivas) podem ser alienadas ou gravadas pelo respectivo proprietário, sem precisar do consentimento dos demais condôminos (como um apartamento nr. 301, por exemplo). Mas atenção para os abrigos de veículos – vagas de garagem – que não podem ser alienados ou alugados para pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção do condomínio autorizar. [footnoteRef:34] Acreditamos que tal medida se dê para fortalecer a segurança do prédio.[footnoteRef:35] [34: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.] [35: Acreditamos ainda que a “alienação” aqui também valha para comodato. Ou seja, também para se emprestar a vaga para terceiros, deve haver permissão da convenção, salvo situações corriqueiras e rápidas.] 
E caso a convenção do condomínio autorize, seguiremos o entendimento que tem como fulcro realizar a complementariedade dos dois artigos (1331 e 1338). Portanto, num primeiro momento se tem a convenção do condomínio autorizando a locação dos abrigos de veículos e, em um segundo momento, deverá ser observada a regra de preferência exposta pelo artigo 1338 do CC/02[footnoteRef:36]. Ou seja, os condôminos preferem aos estranhos. Vale lembrar que o estacionamento ocasional, na vaga do condômino, feito por visitantes ou parentes, não configura locação do abrigo de veículo.[footnoteRef:37] [36: Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.] [37: LOUREIRO. Código Civil Comentado, p.1284 e 1285.] 
Já o disposto no § 2º do artigo 1331 do CC/02 faz referência às áreas comuns que não podem ser alienadas separadamente e nem divididas. O mesmo parágrafo traz um rol exemplificativo das áreas comuns podendo, conforme o caso, inserir outras áreas comuns nesse mesmo regramento, desde que sejam explicitadas na convenção do condomínio:
Apesar de o legislador ter imposto a inalienabilidade e a indivisão das partes comuns como norma de ordem pública, não há qualquer impedimento à utilização da área comum por apenas um dos condôminos, desde que autorizado a tanto e assuma as despesas de manutenção, o que o ocorre de forma frequente em coberturas de prédios.[footnoteRef:38] [38: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p. 691.] 
Observa-se que esse mesmo entendimento exposto é confirmado pelo § 5º do artigo 1331 do CC/02.
No § 4º do artigo 1331 do CC/02, encontra-se uma importante característica do condomínio edilício que é a necessidade de que toda unidade imobiliária tenha acesso à via pública: “O que importa é que as unidades autônomas não podem estar encravadas, subordinado o acesso à travessia de outra unidade”.[footnoteRef:39] [39: LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado, p.1.263.] 
Por fim, o §5º. Prevê que “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”. Sugere-se, inclusive, que caso ocorra mudança da destinação da cobertura (passando-a para um particular) há necessidade de unanimidade dos votos.[footnoteRef:40] [40: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.] 
INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Duas são as formas de instituição do condomínio edilício segundo o exposto no caput do artigo 1332 do CC/02. Ou será instituído por ato entre vivos (Dono de terreno constrói o edifício e o divide em unidades imobiliárias autônomas para vender; Incorporação Imobiliária) ou será instituído por testamento (recebe-se por herança um prédio destinado a esse fim), o que é raro e não merece comentários.
Seja qual for a hipótese de surgimento do condomínio edilício, o ato de instituição deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) por força do disposto no caput do artigo 1332 do CC/02: “O registro imobiliário é constitutivo do condomínio edilício, porque não se admite que a modalidade especial de propriedade, direito real que é, nasça por mero consenso”.[footnoteRef:41] [41: Ibidem, p.1.265.] 
Ou seja, mais uma vez recordamos a tradicional tese de que para constituir direitos reais é necessário o registro nos Cartórios. 
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E O VALOR DA TAXA
Após realizado o ato de instituição do condomínio edilício, necessário será criar a convenção para as relações condominiais - “trata-se de norma interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos”.[footnoteRef:42] Logo, observa-se que a convenção ganha um caráter normatizador da vida dos moradores do determinado edifício, enquanto condôminos. Tem natureza contratual especial – é negócio jurídico plurilateral – solene, pois lei exige forma escrita e pode ser registrada ou não, como veremos a seguir. [42: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p. 702.] 
Assim, por força do artigo 1333 do CC/02, o documento escrito da convenção deve ser subscrito (assinado/aprovado) pelos titulares, de no mínimo, dois terços das frações ideais (atenção: não é o número de moradores, mas sim o das frações ideais). Após subscrita pelo devido quórum, a convenção será obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, ou seja, será obrigatória até mesmo para aqueles que não concordaram com o seu conteúdo e perderam na subscrição – pacta sunt servanda. Mas importante:
· Com o Registro o efeito da convecção é erga omnes, contra terceiros inclusive.[footnoteRef:43] [43: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.] 
· Sem o registro, vale entre os moradores apenas.
Logo, é verdadeira a afirmação de que “a força coercitiva da convenção ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição”.[footnoteRef:44] Ou seja, em um primeiro momento, por excepcionalidade da Lei, terceiros poderão sofrer os efeitos da convenção do condomínio. [44: GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas, p. 401] 
Seguindo o entendimento do artigo 1334 do CC/02, parcela da convenção, por força legal, deverá conter as cláusulas referidas no artigo 1332 (ato de instituição) do CC/02 e as cláusulas referidas nos incisos do artigo 1334[footnoteRef:45]. As demais cláusulas podem ser estipuladas conforme deliberação dos próprios condôminos no ato de criação da convenção ou em momento posterior – observando o quórum de dois terços dos votos dos condôminos, conforme artigo 1351 do CC/02. [footnoteRef:46] [45: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.] [46: Matéria que merece atenção é o fato de o quórum legal/formal não corresponder à realidade material da verdadeira maioria dos condôminos em determinado caso específico. Em alguma situação, a maioria das frações ideais – das coberturas por exemplo – pode suplantar o verdadeiro ideal da maioria dos condôminos o que reforça a necessidade de ampla divulgação das reuniões e assembleias. VER COMO O NESLO TRATA ISSO
] 
Importante que as cláusulas podem ser criadas conforme a autonomia da vontade “desde que não afrontem norma cogente nem os princípios da função social do contrato e da propriedade, o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva”.[footnoteRef:47] Ou seja, a convenção deve guardar o bom senso ao normatizar a conduta dos condôminos. Senão vejamos: [47: LOUREIRO. Código Civil Comentado, p.1.268] 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE AMATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.[footnoteRef:48] [48: REsp 1169865 / DF RECURSO ESPECIAL 2009/0237862-0 - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) - T4 - QUARTA TURMA - 13/08/2013 - DJe 02/09/2013.
] 
O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido. Recurso especial não provido.
E já de pronto, chamamos a atenção para o fato de que a taxa condominial pode ser estipulada livremente pela convenção, nos termos do Art. 1334 I: “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”. Ou seja, sua forma e valor são baseados na fração ideal, na matemática da coisa, mas podem ser definidos diferentemente pelos condôminos; obviamente, dentro dos limites da Boa-fé e razoabilidade. Assim, é possível a estipulação em valores iguais ou diferentes para coberturas e áreas privativas, desde que equilibrados e justos e em análise do caso concreto (em muitos casos, realmente a cobertura é mais valorizada, o elevador consome mais energia para ir até lá etc – “quem aufere o bônus, arca com o ônus”). 
Em suma: o valor baseado na fração ideal é a regra, mas pode haver estipulação diferente em face da situação peculiar do edifício.[footnoteRef:49] [49: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; ] 
2011 - FGV- OAB- EXAME DE ORDEM UNIFICADO - V - PRIMEIRA FASE) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.[footnoteRef:50] [50: Gabarito: Letra B] 
A) Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.
B) Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.
C) Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.
D) Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.
Ressalta-se, por fim, que ela (a convenção) “não possui natureza perpétua, podendo ser alterada de acordo com os interesses dos condôminos”.[footnoteRef:51] Ou seja, podem ser convocadas assembleias que visem a alteração da presente convenção vigente, respeitado, para a aprovação, o quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos, como versa o artigo 1351 do CC/02, que será mais detalhado adiante. [51: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p. 707.] 
REGIMENTO INTERNO
O regimento interno tem sua previsão no artigo 1334, inciso V do CC/02 e “desempenha função complementar à convenção, contendo as orientações acerca do dia a dia da vida do condomínio”, como horário de funcionamento do playground, por exemplo.[footnoteRef:52] Logo, o regimento interno, assim como a convenção, será um ato normativo. [52: FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil: direitos reais, p. 707.] 
Em suma, o regimento interno cuida das questões relacionadas ao uso cotidiano dos bens comuns como piscinas, elevadores, sala de jogos, cobertura, horários de mudança, salão de festas, quadras, entradas de serviço e social, dentre outros bens comuns, conforme a particularidade de cada prédio. Ele é facultativo, ou seja, diferente da convenção que é obrigatória, o regimento interno poderá vir a existir ou não na vida de um condomínio. Normalmente, o regimento interno fica afixado em locais de acesso continuo para que todos possam estar cientes das regras de boa convivência no condomínio.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
O bom funcionamento de um condomínio, para que se tenha uma convivência harmoniosa, depende do bom senso e do respeito ao próximo, ou seja, depende da consciência de cada condômino de seus direitos e deveres. Esses direitos e deveres estão previstos nos artigos 1.335 e 1.336[footnoteRef:53] do Código Civil, sendo também complementados pela convenção de condomínio e pelo regimento interno. [53: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.] 
Os direitos de usar e gozar da coisa individual e comum (sem excluir os demais) não merecem maiores comentários, lembrando-se, sempre, da concretude do caso – as famosas “evidências” – aliada à Boa-fé e ao trio “SSS” afeto a qualquer vizinhança: saúde, segurança e sossego. 
Já o inciso III desse mesmo artigo 1335 objetiva desestimular a inadimplência, sob pena de não participação nas decisões do edifício[footnoteRef:54]mas, obviamente, deve ser analisado face ao princípio da Função Social, evitando agravar a situação de um condômino em evidente dificuldade financeira que pode ter sua situação ainda mais prejudicada. Ex: um idoso com problema de saúde e em mora com a taxa. Sua exclusão no voto por critério exclusivamente legal/financeiro pode aumentar seu problema no condomínio, afetando ainda mais sua dignidade. A solução deve se darno caso concreto e forte sustentação nos tentáculos da Boa-fé (venire contra factum proprium e tu quoque). [54: Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.] 
Lembrando que o proprietário quite, aquele que está em dia com o pagamento do condomínio, poderá ser representado na assembleia através de uma procuração com poderes específicos para participar e votar nas deliberações. Acrescente-se que o locatário (possuidor direto) pode votar normalmente munido da procuração do proprietário e/ou nas questões do dia-a-dia do prédio (quando sua participação pode ser aceita até mesmo sem procuração). Para decisões que importem benfeitorias necessárias e úteis ou medidas a longo prazo e relativas à estrutura do prédio, entende-se como necessária a procuração.
As despesas do condomínio tratam-se das ordinárias como taxa de água, luz, salários de funcionários, remuneração do síndico. Já as despesas extraordinárias são aquelas que não foram previstas no orçamento do condomínio[footnoteRef:55]. Qualificam-se, assim, como propter rem, pois coladas na coisa,as obrigações dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum e adimplir os impostos alusivos à propriedade, bem como todos os direitos de vizinhança, o que é evidenciado no Art. 1345[footnoteRef:56]. O adquirente arca com todos os débitos do alienante, inclusive multa e juros moratórios. Logo, arca com dívidas vencidas no período anterior ao da aquisição, ultrapassando a natureza propter rem da obrigação[footnoteRef:57]. [55: Como reforço da ideia, a própria Lei nº 8.245/91 – locações urbanas- nos seus artigos 22 e 23, que ao locador cabe o pagamento das despesas extraordinárias e ao locatário caberão as despesas ordinárias. 
] [56: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
] [57: LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado, p.1.293
] 
O condômino que não pagar a sua contribuição mensal ficará sujeito aos juros moratórios e multa - § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito - e também a penalidades pelo descumprimento de qualquer dos deveres mencionados no artigo 1336. 
	Não pagamento das contribuições (taxa condominial)
	1336 §1º.
	Juros convencionados (ou de 1%) + multa de até 2%
	Descumprimento das normas do 1336 (II a IV): II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
	1336 §2º.[footnoteRef:58] [58: 1336 § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.] 
	Multa prevista na Convenção (no máximo de 5X o valor da taxa). Não havendo previsão da multa, reúne-se a assembleia que pode decidir com 2/3 dos condôminos restantes.
	Reiterado descumprimento das normas acima.
	1337 caput 
	Multa de até 5X a taxa, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes.
	Reiterado Comportamento Anti-social. Caso concreto sem previsão legal – tipificação – de qual seja. Ex: ameaças e violências constantes.
	1337 §único
	Multa de 10X o valor da taxa.
Fica a ressalva que não há punição de “retirada ou perda da propriedade”, ou mesmo impedimento de entrada do inadimplente ao prédio etc, por evidente ausência de previsão legal, ou mesmo conceitual, acerca dos poderes do proprietário de “usar gozar, dispor e reaver”. Alertamos para a devida notificação e analogia à ampla defesa e ao contraditório ao condômino eventualmente envolvido no imbróglio acima.[footnoteRef:59] [59: Há enunciado nr. 508 do Conselho de Justiça Federal que entende que tal sanção de defenestração do condômino antissocial seria possível mediante deliberação em assembleia e ação judicial: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.] 
DA EXECUÇÃO DA TAXA NO NOVO CPC
Houve uma mudança prevista no art. 784, X do novo CPC, pois o débito condominial passou a ser um título executivo e não mais ação de cobrança (procedimento comum). Ou seja, o condômino devedor será citado não mais para contestar, mas agora para pagar. Se o condômino devedor não quitar sua dívida terá início o processo de execução. E nesse processo poderá haver o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência. Mesmo diante da alegação de que se trata de um bem de família, este bem poderá ser utilizado para adimplir os débitos que do próprio bem decorrem. O condômino devedor poderá se defender através dos embargos.[footnoteRef:60]Entendemos que a lei processual procurou compensar o valor reduzido de multa (até 2%) com a eficácia executiva do procedimento. [60: https://gouvearomulo.jusbrasil.com.br/artigos/242703708/o-novo-cpc-e-suas-alteracoes-pertinentes-aos-condominios
https://dudupaixao.jusbrasil.com.br/artigos/315007303/as-taxas-condominiais-e-o-novo-codigo-de-processo-civil] 
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
O administrador, ou síndico, é designado através de assembleia pelos próprios condôminos, podendo ser síndico morador ou ainda o síndico profissional que é pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, e sua atividade pode ser gratuita ou onerosa.
O exercício de suas atividades será gratuito ou assalariado sem, contudo, cogitar-se de relação de emprego para o condomínio. A remuneração poderá se traduzir em determinada quantia, na isenção ou redução da cota condominial.[footnoteRef:61] [61: Ibidem p.750.] 
O Código Civil de 2002 regula, nos artigos 1347 a 1356, quem poderá ser síndico, por quanto tempo, quais as suas competências e funções, dentre outros detalhes de gestão.
O artigo 1.347 do Código Civil impõe que: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. 
O síndico é o responsável direto do condomínio e por isso deve sempre zelar pela legalidade, para que a convenção condominial e as regras do condomínio sejam cumpridas. Deve também cuidar da segurança e da ordem no edifício. Neste passo: 
o síndico representa a coletividade, ativa e passivamente. Na qualidade de representante, age em nome alheio, nos limites da convenção e, sob a fiscalização da assembleia, praticando, em juízo ou fora dele, os atos de defesa dos interesses comuns[footnoteRef:62] [62: GOMES. Direitos Reais, p.260.] 
Podemos ainda depreender de tal entendimento que o síndico, diante de suas atribuições, encontra limites na convenção condominial e na assembleia, portanto não poderá agir de livre arbítrio, impondo exigências aos condôminos que não estejam previstas na convenção ou pactuadas entre todos os moradores. [footnoteRef:63] [63: Segundo o artigo 1346 do CC/02 o Seguro é obrigatório e tem como objeto todaa edificação. Abrange em sua gama de proteção riscos contra incêndio ou destruição (total ou parcial) e é incumbência do síndico contratar o seguro, não valendo deliberação em contrário da assembleia e sendo as despesas com o pagamento do prêmio ordinárias. 
] 
No que concerne aos deveres do síndico, o artigo 1.348 do Código Civil estabelece uma lista de funções tais como representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele; convocar a assembleia dos condôminos para as deliberações necessárias; cuidar da conservação e manutenção das áreas comuns, prestar contas à assembleia, dentre outras. Com efeito, “o rol de nove incisos não é numerus clausus, pois a convenção condominial pode sugerir outras funções, peculiares à estrutura do prédio, além do mínimo delineado pela citada norma”.[footnoteRef:64] [64: 30FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil, p.749.] 
Dentre os deveres do síndico é importante ressaltar o que é elencado no artigo 1.348, VIII, do Código Civil: “Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas”. Pois bem, todo aquele que administra bens ou negócios alheios tem perante o administrado uma obrigação de prestar contas, indicando de forma clara e detalhada todos os créditos e débitos de sua gestão, de modo transparente e público, possibilitando a todos o devido conhecimento e permitindo, consequentemente, o controle de suas ações. É evidente aplicação do princípio da Boa-fé.
Também compete ao síndico a função de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas” (Artigo 1.348, inciso VII). Esta é apontada como, talvez, a função mais árdua do síndico, isso porque:
Amizades construídas ao longo de anos de convivência harmônica podem ser simplesmente esfaceladas pela desgastante atividade de cobrança de prestações condominiais em face de proprietários inadimplentes. A mágoa do proprietário é subjetivada na pessoa do síndico, mas este deve agir em prol da sobrevivência do prédio. Por isso, deverá agir judicialmente ou extrajudicialmente sem a necessidade de autorização da assembleia, pois a celeridade na recuperação de créditos é imperativa.[footnoteRef:65] [65: 31Ibidem p.751.] 
Outro ponto a ser frisado, refere-se ao fato de que o síndico representa o condomínio, defendendo os interesses comuns e não os interesses dos próprios condôminos nas partes em que são de propriedade exclusiva.
Ainda neste ponto, ao falar da representação, o artigo 1.348 §1º aponta que: “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”. Logo, o síndico continuará com seus poderes de gestão e fiscalização do condomínio, mas o poder de representação será transferido a outrem que manterá relação jurídica com a assembleia que o constituiu representante.
Além disso, o artigo 1.348§2º enuncia a possibilidade do próprio síndico delegar sua competência, total ou parcialmente, desde que haja anuência da assembleia e não seja vedado pela convenção condominial. “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. 
O artigo 1.349 discorre acerca da destituição do síndico a qualquer tempo e assim dispõe: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”
Sendo assim, a destituição do síndico ocorrerá através do voto da maioria absoluta de seus membros e nas seguintes hipóteses: prática de irregularidades; ausência de prestação de contas e administração inconveniente do condomínio. Há uma carga de subjetividade quanto à primeira e à última hipóteses legais, então deve ser verificado caso a caso, de acordo com as circunstâncias, se justificam ou não a medida a ser adotada.
Apesar do caráter de decisão interna corporis, será sempre possível o recurso ao Judiciário, que não excluirá da apreciação lesão ou ameaça a direito, quando a decisão for viciada pela falsidade dos motivos. A validade do ato é determinada pela validade dos motivos. E sua nulidade será atacada em ação a ser proposta contra o condomínio.[footnoteRef:66]Por fim, é válido destacar: [66: 32Ibidem p.753.] 
A destituição não é a única consequência possível dos atos ou omissões do síndico, podendo ser ele, presentes os pressupostos legais, responsabilizado civil ou penalmente pelo condomínio, conforme a tal respeito deliberar a assembleia.[footnoteRef:67] [67: 33GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, p.425.] 
ASSEMBLEIA GERAL
O administrador do condomínio tem os poderes regulares de gestão, do dia a dia do edifício. A figura do síndico é fundamental, pois hierarquia e direção são importantes para manter a ordem do prédio.
Contudo, muitos assuntos exigem uma deliberação não só do síndico, mas de todos os condôminos, o que é feito através das assembleias. O Código Civil, nos artigos 1.349 a 1.355, regula, especificamente, a matéria.
A Assembleia Geral é o órgão deliberativo do condomínio, constituído por todos os condôminos. As suas decisões são fundamentais, exprimindo a opinião dominante dos condôminos sobre os interesses comuns. Atua como órgão legislativo, ao normatizar o regulamento interno e a convenção; funciona como órgão executivo, ao decidir acerca de assuntos administrativos.[footnoteRef:68] [68: 34FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil, p.753.] 
Ademais, “a assembleia é o órgão máximo do condomínio, tendo poderes, inclusive, para modificar a própria convenção. Sujeita-se somente à lei e às disposições estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judiciário”.[footnoteRef:69] [69: 35GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, p.426.] 
As assembleias gerais podem ser ordinárias ou extraordinárias. O artigo 1.350 do Código Civil discorre acerca da assembleia geral ordinária, que ocorrerá anualmente, pois são assuntos que já foram previstos, mas precisam ser revistos de ano em ano.
Compete ao síndico convocar a assembleia, porém, caso este não o faça, é permitida a convocação por ¼ dos condôminos. 
Alerta importante, também, é a aplicação do princípio da Boa-fé para ampla divulgação das Assembleias. Avisos reiterados nos elevadores, portaria – hoje até por whatsapp – devem ser facilmente identificados e evidentemente comunicados a todos, sob pena de nulidade da mesma.[footnoteRef:70] [70: Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.] 
Se, convocada a assembleia, esta não se reunir, caberá ao juiz decidir, desde que seja requerido por qualquer um dos condôminos. (CC, art. 1.350 §2º)
As assembleias extraordinárias poderão ocorrer a qualquer tempo, pois tratam de assuntos mais corriqueiros, não englobados no artigo 1.350 do Código Civil. Poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC).
O artigo 1.351 impõe o quórum exigido para a alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.[footnoteRef:71] [71: 36 Artigo 1351 do CC/02: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e da mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária”.] 
O artigo 1.354 do Código Civil estabelece que: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Já que a discussão é sobre a propriedade comum, diz respeito a todos os moradores, logo a convocação destes é obrigatória, sob pena de nulidade no que for deliberado.
As decisões tomadas pela assembleia, em cada caso, pelo quórum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não compareceram.[footnoteRef:72] [72: 37GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, p.425.] 
Instalada a assembleia, as deliberações tomam-se por maioria dos votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais (art.1.352 CC), salvo aqueles para os quais é exigido quórum especial. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo se diversamente dispuser a convenção de constituição do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1353 CC) .[footnoteRef:73] [73: 38PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições. Ob. Cit. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, p.426.] 
O Código Civil de 2002 não se pronuncia a respeito das atas de assembleias, mas geralmente as convenções de condomínio estabelecem quais as formalidades necessárias diante da importante tarefa de transcrever os acontecimentos e procedimentos adotados durante a reunião. O registro em cartório da ata de assembleia não é obrigatório, mas se faz necessário, pois tende a tornar público um documento ainda particular, conferindo-lhe publicidade e, assim, tornando possível sua oposição a terceiros. A ata deverá ser clara e concisa, respeitando a sequência dos acontecimentos e discussões da reunião. Além disso, deverão constar em ata todas as decisões importantes e relevantes, pois sua omissão pode determinar sua anulação. 
Quanto à participação de inquilinos em assembleia, a legislação não é clara, como apontado anteriormente. Neste sentido:
Os promissários compradores e cessionários de direitos sobre imóveis poderão comparecer à assembleia, quando investidos na posse direta da unidade condominial. É evidente o interesse dos titulares de direitos obrigacionais acerca das deliberações que atingem a posse e a administração da coisa comum. Aliás, ofenderia o razoável que fossem eles atingidos pelas normas de uso normal da propriedade, mas ignorados no tocante à organização e conservação do condomínio. Em virtude de alteração provocada pela Lei nº 9.267/96, inseriu-se o §4º no art. 24 da Lei nº 4.591/64, facultando ao locatário a participação e votação em assembleia de matérias que não envolvam despesas extraordinárias, caso o condômino-locador não possa comparecer.[footnoteRef:74] [74: 39FARIAS; ROSENVALD. Curso de direito civil, p.756.] 
Por fim, o artigo 1.356 do Código Civil faculta a existência de um conselho fiscal, composto por três membros eleitos pela assembleia, que têm como atribuição fundamental, fiscalizar a prestação de contas realizada pelo síndico. O seu mandato tem prazo de duração previsto na lei, e não poderá ser superior a dois anos. 
REALIZAÇÃO DE OBRAS
Ao longo do tempo, é natural que todo e qualquer edifício sofra um desgaste ou mesmo que seja necessário um aprimoramento. Com isso, se faz indispensável a realização de obras visando a sua manutenção.
Todavia, para que tais obras sejam realizadas é preciso se atentar ao que impõe os artigos 1.340 a 1.344 do Código Civil de 2002.
Pelo entendimento contido no artigo 1.341 do Código Civil de 2002, observa-se o quórum para realização de obras conforme for a obra, se voluptuária ou útil.[footnoteRef:75] [75: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.] 
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico ou por qualquer dos condôminos e independem de aprovação. Contudo, se estas forem urgentes e gerarem despesas excessivas, deverá ser dado a todos os condôminos o conhecimento em Assembleia especialmente convocada para este fim. O condômino que realizar, em favor do condomínio, obras e reparos necessários, será reembolsado das despesas que efetuar. No entanto, não terá direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (art. 1.341, § 4.º, do Código Civil).
	TABELA DE QUORUNS (Realização de Obras)
	Artigos
	Situações legais
	Quóruns
	1.343
	Construção de outro pavimento/ ou outro edifício no solo comum
	Unanimidade dos condôminos
	1.342
	Realização de Obras em acréscimos às já existentes (facilitando/aumentando utilização)
	2/3 dos condôminos
	1.341, I
	Realização de Obras Voluptuárias
	2/3 dos condôminos
	1.341,II
	Realização de Obras Úteis
	Maioria dos condôminos
O artigo 1.342 do Código Civil de 2002 acrescenta que:
A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou amentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
A construção de outro pavimento depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos em face da alteração das frações ideais. Neste passo, destaca-se a necessidade de redistribui-las (as frações) correspondentes a cada unidade. 
A criação de mais unidades na edificação importa necessariamente em lhes ser atribuída fração ideal, pois que inexiste unidade autônoma sem que a ela se atribua uma fração ideal. Como o conjunto delas soma a unidade, é indispensável que se efetue o remanejamento, diminuindo-se a fração ideal de cada condômino, para que se componha a que venha a corresponder à unidade construída.[footnoteRef:76] [76: 45PEREIRA. Instituições de direito civil, p.140.] 
Poderá o condomínio, diante de uma deliberação em assembleia, autorizar que um ou mais dos condôminos utilize exclusivamente da parte que diz respeito a todos. Neste caso, caberá ao condômino que tiver sido autorizado, arcar com as despesas da parte que lhe serve. 
Por fim, como aponta o Código Civil de 2002, “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição de condomínio” (art. 1.331§5º). Se verificada esta disposição, incumbirá ao proprietário do terraço de cobertura, suportar-lhe as despesas. 
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto, a todo tempo, pela divisão ou venda da coisa comum, o condomínio edilício, que incide sobre o solo e coisas comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tem como característica essencial a indivisibilidade, sendo constituído para perpetuar-se no tempo. Desse modo, não pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial, pois a indivisibilidade é da própria essência do instituto.[footnoteRef:77] [77: GONÇALVES., Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas, p.426] 
Porém, pelo disposto no artigo 1357 do CC/02,[footnoteRef:78] observa-se que em caso de sinistros como incêndio, terremoto e insegurança na qual o edifício terá que ser demolido, ou até mesmo, pela desapropriação do imóvel, o condomínio poderá se extinguir e a indenização será dividida na proporção de cada unidade. Pelo voto da maioria absoluta poderá deliberar pela reconstrução ou venda do edifício, proporcionalmente em cada fração ideal. [78: Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
] 
O §1º do artigo 1357 do CC/02 trata-se daquele condômino que deseja alienar a sua parte quando não há interesse em reconstruir o edifício. Sendo essa parte adquirida pela maioria, através de uma avaliação judicial. Já o §2º esclarece que quem terá preferência, quando houver essa venda, será um condômino antes de qualquer estranho.
Pelo artigo 1.358 do CC/02 tem-se a possibilidade de extinção do condomínio por meio da desapropriação, seja ela parcial ou total.
Tratando-se de desapropriação total, a indenização será de acordo com o valor de cada uma das unidades e suas respectivas frações ideias. Na desapropriação parcial, somente de algumas unidades, a indenização será imposta apenas ao respectivo proprietário da unidade desapropriada. [footnoteRef:79] [79: DI PIETRO. Direito Administrativo, p. 149.] 
	TABELA DE QUORUNS (CONDOMÍNIO EDILÍCIO)
	Artigos
	Situações legais
	Quóruns
	1.343
	Construção de outro pavimento/ ou outro edifício no solo comum
	Unanimidade dos condôminos1.351
	Mudança de destinação do edifício/unidade imobiliária
	2/3 condôminos
	1.337
	Deliberar sobre multa imposta ao condômino que reiteradamente não cumpre com seus deveres.
	3/4 dos condôminos restantes
	1.333
	Constituição da Convenção.
	2/3 das frações ideias 
	1.336 § 2º
	Deliberar sobre a multa relativa ao não cumprimento dos deveres do artigo 1335 quando não estipulada em convenção.
	2/3 dos condôminos restantes
	1.342
	Realização de Obras em acréscimos às já existentes (facilitando/aumentando utilização)
	2/3 dos condôminos
	1.341, I
	Realização de Obras Voluptuárias
	2/3 dos condôminos
	1.351
	Alteração da convenção
	2/3 dos condôminos
	1.349
	Destituição do Síndico pela Assembleia 
	Maioria absoluta dos condôminos
	1.341,II
	Realização de Obras Úteis
	Maioria dos condôminos
	1.353
	Deliberações comuns na Assembleia (segunda convocação)
	Maioria dos votos dos condôminos presentes. (se não houver quórum especial)
	1.357 caput
	Deliberar sobre a reconstrução/venda do edifício nos casos do artigo 1357
	Metade + 1 das frações ideias
	1.352 caput
	Deliberações comuns na Assembleia (primeira convocação)
	Maioria dos votos dos condôminos presentes que represente metade das frações ideias. (se não houver quórum especial)
	1.350 § 1º
	Convocação da AGO na omissão do síndico
	1/4 dos condôminos
	1.355
	Convocação da AGE na omissão do síndico
	1/4 dos condôminos
DO CONDOMÍNIO DE LOTES[footnoteRef:80] [80: Lei Ordinária promulgada no dia 11 de Julho de 2017. Tem sua origem na Medida Provisória (MPV 759/2016 22/12/2016).] 
O condomínio de lotes tem sua previsão legal no novo artigo 1.358-A[footnoteRef:81] do Código Civil de 2002. A presente seção fora inserida no atual Código pela Lei 13.465/17, a chamada lei de regularização fundiária rural e urbana. Segundo o doutrinador Carlos Eduardo Elias de Oliveira (2017), “(...) esse condomínio de lotes, nada mais é do um desdobramento do condomínio edilício vertical (o de casas) (...)”.[footnoteRef:82] Logo, considerou-se interessante explanar nesse capítulo um pouco sobre essa nova realidade jurídica criada pela presente Lei. [81: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. ] [82: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado] 
Pelo que prescrevem o caput e o § 1º do artigo 1.358-A, observa-se que o condomínio de lotes não é o conhecido “loteamento” realizado em expansões urbanísticas de uma cidade. Como afirma:
Agora, o novo art. 1.358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição. Isso significa que, nesse arranjo espacial, as ruas, as praças e as demais áreas de uso comum não são transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo propriedade privada, pertencente aos titulares do lote de acordo com a respectiva fração ideal.[footnoteRef:83] [83: Idem] 
Perante esse esclarecimento fica claro que, após feita a divisão dos lotes, as áreas comuns são de propriedade privada e não pública, ou seja, pertencem aos titulares do lote conforme a fração ideal de cada um.
Pelo §2º do artigo comentado, observa-se que as demais regras respectivas ao condomínio de lotes, se não estiverem previstas no presente artigo, devem ser tomadas do Capítulo próprio do Condomínio Edilício, por isso que o citado doutrinador afirmou que esse novo condomínio é desdobramento daquele. E por ser então um desdobramento, alertam os estudiosos do tema, afirmando que:
(...) no condomínio de lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um condomínio, ente despersonalizado que é representado pelo síndico, que se sujeita às deliberações dos condôminos e que tem legitimidade para cobrar as contribuições de todos os condôminos.[footnoteRef:84] [84: Idem] 
Mais uma vez, deixa-se claro que independente da organização espacial-geográfica do condomínio de lotes ele é um desdobramento do condomínio edilício.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. V.1. 18 ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
_____________.Da propriedade. In: Curso de direito civil: Direito das coisas. 26. ed. São Paulo: Saraiva. 2011.
______________. Código civil anotado. 16. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. 
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 24. ed. São Paulo: Editora Atlas S. A. 2011.P. 2008.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Propriedade. Condomínio. In: Curso de direito civil: direitos reais. 13. ed. Salvador: JusPodivm, 2017.cap.5, p.689-757.
_______________. Propriedade. Condomínio. In:Curso de Direito Civil: direitos reais. 8 ed. Salvador: JusPodivm, 2012.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Do condomínio edilício. In: ________ Direito civil brasileiro: Direito das coisas. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. 
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Do condomínio edilício. In: ________Código Civil comentado. Coordenação de César Peluso. 10. ed. São Paulo: Manole, 2016.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Disponível em: <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado>. Acesso em: 10 ago. 2017.
PAIXÃO, Eduardo Dias da. As taxas condominiais e o novo Código de Processo Civil. Disponível em: <https://dudupaixao.jusbrasil.com.br/artigos/315007303/as-taxas-condominiais-e-o-novo-codigo-de-processo-civil>. Acesso em: 16 ago. 2017.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 27 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
ROMULO, Gouvea. O novo CPC e suas alterações pertinentes aos Condomínios. Disponível em: <https://gouvearomulo.jusbrasil.com.br/artigos/242703708/o-novo-cpc-e-suas-alteracoes-pertinentes-aos-condominios>. Acesso em: 16 ago. 2017.