Incorporação imobiliária

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Incorporação imobiliária
Obra e orçamento
Ana Paula Rangel | Daniela Pelisson | Weverton Ricardo
Nome da Turma
TECNOLOGIA XII
1
1 – Fonte de dados
a) ENTORNO
Equipamentos e serviços disponíveis nas proximidades:
- Restaurantes, supermercados, padarias, bares, lanchonetes;
- Agência de Correios, lotérica;
- Lojas de conveniências, lojas de vestuário, copiadoras;
- Depósito de Material de Construção;
- Igrejas;
- Postos de gasolina;
- Centro Universitário – Unileste, Escolas (todos os níveis de ensino);
- Auto Escola;
- Oficinas automotivas;
- Academias;
- Salão de festas.
Pesquisa de mercado e análise de produto
b) IMÓVEIS A VENDA
- Imobiliária Vale Invest (31 38426888 | CRECI/PJ: 4495)
- http://vale-invest.com/ (acesso em: 16 de abril/ 2017)
- http://vale-invest.com/location/coronel-fabriciano/caladinho-de-baixo/
São diversos os imóveis no bairro Caladinho de Baixo disponíveis para venda e locação. Os valores de venda de apartamentos semelhantes ao projeto em questão variam em torno de R$145.000,00 à R$215.000,00.
 c) PADRÃO DE ACABAMENTOS E PREÇOS/M²
Segundo critérios da NBR 12.721/2006 o projeto classifica o edifício em questão como Prédio popular – Padrão Baixo (PP-B).
O valor do Custo Unitário Básico (CUB) para este tipo de edificação está em PP-4 = R$1.222,64 segundo a tabela gerada em março/2017.
 d) PARÂMETROS URBANÍSTICOS
 2. Dados de Comparação
Apartamento
72 m² de área privativa/total por apartamento
6 unidades disponíveis
Torre única
Tipologia: 3 quartos, banheiro, sala conjugada com copa, cozinha, área de serviço e suíte
Bairro Caladinho de Baixo
Preço médio de venda: R$196.000,00
 3. Dados do lote e Imóvel a ser construído
Apartamentos na cidade e Coronel Fabriciano
Lote de 360m²
Preço médio de venda: R$ 240,00 
Unidades: 75,40 m² de área privativa/total por apartamento
8 unidades disponíveis
Torre única
Tipologia: 2 quartos, banheiro, sala conjugada com copa, cozinha, área de serviço, varanda com churrasqueira e suíte
Bairro Caladinho de Baixo
Preço médio de venda: R$ 185.000,00
Dados do terreno:
ÁREA
(m²)
DIMENSÕES (m)
CONFRONTANTES
FR.
FDS.
DIR.
ESQ.
FR.
FDS.
DIR.
ESQ.
360m²
12
12
30
30
12
12
30
30
 
 Análise dos aspectos locacionais:
O bairro tem boa localização e conta com variedade de equipamentos e serviços nas proximidades, são pontos positivos apesar de haver uma defasagem na infraestrutura local.
 4. Aspectos Físicos
- O terreno é plano, e está em uma via com alguns trechos em declividade;
- A rua onde o terreno está localizado é de mão única e fácil acesso, é a rua principal do bairro onde está a maioria dos pontos comerciais;
- As edificações confrontantes tem perfil variado entre prédios de até 3 pavimentos e casas com terraço;
- Boa ventilação e insolação controlada
- Solo arenoso, fértil e estável.
 5. Infraestrutura Urbana, de Equipamentos e Serviços
- A infraestrutura urbana do bairro conta com pavimentação regular e calçadas, em sua maioria de bom estado;
- O acesso aos equipamentos públicos, de comércio e serviços disponíveis é bom, apesar da declividade em alguns trechos;
- As condições de circulação de acesso a pé são boas na parte central do bairro, nas periferias o acesso é um pouco difícil.
6. Aspectos urbanísticos
PARÂMETROS URBANÍSTICOS
ZONA: ZUD
ÁREA DO TERRENO: 360m²
Taxa de Ocupação
70%
252m²
Coeficiente de Aproveitamento
1,7
612m²
Taxa de Permeabilidade
20%
72m²
Recuo Frontal
-
-
Recuos Laterais e Fundo
-
1,55m sem aberturas
7. Padrão de acabamento
PROJETO
Viabilidade 
ABNT 12721
VGV
Terreno + lucro:
Gastos de incorporação: R$12.826,81(1%)
Corretagem: R$ 25,653.62 (2%)
Marketing: R$12.826,81 (1%)
Tributos: R$64,134.05 (5%)
Custo de construção R$897.876,70 (70%)