Locação de coisas

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FACEM- FACULDADE DE ESTADO DO MARANHÃO 
Curso: DIREITO – Disciplina: Contratos Civil e Empresarial
Profª. Sônia Silva Magalini
AULA 2 = Ministrada em: / / 2018
LOCAÇÃO 
Conceito: É o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma determinada obra. 
Espécies de locação
Do próprio conceito depreende-se que existem três espécies de locação: a) locação de coisa, quando envolve unicamente o uso e gozo de um bem infungível. O locador concede ao locatário apenas o uso de um bem ou o gozo de um direito, mediante remuneração em dinheiro Arts. 565 a 578 CC.; b) locação de serviço, quando se tratar de uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada em sai mesma, independente do resultado. Arts. 593 a 609 CC.; c) locação de obra, ou empreitada, quando o trato envolver a execução de certa obra ou de determinado trabalho, tendo-se em vista um fim ou efeito. Arts. 610 a 626 CC.
Caracteres gerais
As três modalidades de locação apresentam os seguintes caracteres: 
1º. Cessão temporária de uso e gozo da coisa, sem transferência de sua propriedade, se se tratar de locação de coisa; da prestação de serviços economicamente valoráveis, se a locação for de serviço; ou da execução de obra determinada, se consistir em empreitada.
2º. Remuneração, que na locação de coisas é designada aluguel, na de serviço, salário, e, na empreitada, preço. Na locação de coisa e de serviço, tal remuneração será proporcional ao tempo, e na empreitada será proporcional à obra. 
3º. Contratualidade, por ser de natureza contratual. a) bilateral, porque tanto o locador como o locatário se obrigam reciprocamente; b) oneroso, uma vez que cada contraente busca obter para si determinada vantagem, havendo propósito especulativo; c) comutativo, porque as mútuas vantagens são equivalentes e conhecidas desde a celebração do ato negocial; d) consensual, pois não depende, para sua formação, de forma especial, exceto em casos muito particulares. Ex: na locação comercial que exige para a renovação compulsória, contrato escrito pelo prazo de cinco anos (Lei 8.245/91, art. 51); bens pertencentes a menores sob tutela somente poderão ser alugados pelo tutor mediante preço conveniente. Art. 1747, V do CC; a locação de imóveis da União dependerá de concorrência pelo maior preço, exige-se a forma escrita; e) de execução continuada, pois sobrevive com a persistência da obrigação, apesar de ocorrerem soluções periódicas, até que, pelo decurso de certo prazo, cessa o contrato.
4º. Presença das partes intervenientes, ou seja, no contrato de locação, de um lado temos o locador, e de outro, o locatário. 
Locação de coisas
CC, Art. 565: É o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição. 
Elementos essenciais: 
1-Consentimento válido: que se configura com a manifestação recíproca do acordo completo dos contraentes, com o objetivo de assumir, cada um, certa prestação em relação ao outro. Como todo contrato, a locação de coisas sujeita-se a ser invalidada, quando ocorrer vícios de consentimento > erro, dolo, lesão, estado de perigo e coação ou os vícios sociais: simulação e fraude contra credores. 
Em geral, o locador é o proprietário do bem locado. Entretanto existem hipóteses em que o locador não detém o domínio legal sobre o bem objeto da locação. Exemplo: a) nos casos previstos na Lei 8.245/91, arts. 44, III; 53, II e 47 § 2º; b) o inventariante que pode alugar os bens do espólio; c) o usufrutuário; d) o pai com os bens do filho menor; e) o tutor ou curador com os bens do tutelado ou curatelado; f) o administrador do condomínio que, ao celebrar contrato de locação, vincula os demais condôminos; g) o locatário que pode sublocar, desde que com o consentimento prévio e por escrito do locador, na hipótese do art. 13 da Lei 8.245/91; h) o credor anticrético, que poderá arrendar a coisa dada em garantia, para compensar o débito dos juros e amortizar o capital da dívida com os frutos do arrendamento. 
2- Capacidade dos contraentes: É condição imprescindível da validade do consentimento. Como o contrato de locação transfere apenas o uso e gozo da coisa, não se sujeita as restrições previstas no caso de transferência de domínio (venda). a) pessoa casada não precisará da autorização do cônjuge para locar objeto que lhe pertença, exceto quando se tratar de locação por período igual ou superior a dez anos, e se um dos cônjuges for o locador (art. 3º da Lei 8.245/91). Qualquer dos dois consortes poderá ser o locador da coisa, e o outro terá direito de continuar a locação após a sua morte, pois, em se tratando de imóvel residencial presume-se que o contratante o fez na qualidade de administrador da família; b) tutor e curador só poderão dar em arrendamento imóveis do incapaz, se o preço for conveniente; c) o pai ou a mãe poderão, no exercício do poder familiar, arrendar bens do filho menor, sem maiores formalidades; d) pessoa que não é proprietária do bem locado somente poderá dar coisa em locação, nas circunstâncias previstas em lei.
Os absolutamente incapazes só poderão alugar se representados ou assistidos pelos seus representantes legais. Todo aquele que puder administrar os bens, também poderá locar.
3- Cessão de posse do objeto locado, que deverá ser: A) infungível (ex: servidão predial poder ser locada juntamente com o prédio dominante), móvel ou imóvel, divisível ou indivisível, vez que findo o contrato a coisa será restituída sem diminuição de sua substância. Ex. de coisas móveis infungíveis: livros, roupas, talheres, veículos, vagões, telefones, cofres, filmes, adornos, animais reprodutores, etc). Coisas fungíveis: arroz, café, vinho, etc. 
Quanto aos imóveis, a locação poderá compreender o todo ou apenas parte, estendendo-se aos acessórios. Ex: ao alugar uma casa, a locação abrange o quintal e o jardim e seus anexos. As locações para fins comerciais e industriais reger-se-ão pelos arts. 51 a 57, e 71 a 75 da Lei 8.245/91, que prevê a renovação compulsória que só se efetivará se: a) a locação do contrato a renovar for por tempo determinado; b) o prazo mínimo da locação do contrato a renovar for de cinco anos; e c) o arrendatário estiver em exploração do seu comércio e indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos. Para o exercício desse direito, o locatário deverá exercê-lo no prazo decadencial entre 1 ano a seis meses antes do término do contrato. Se o locador se negar a renovar o contrato alegando ser pra uso próprio, ou para demolição, o locatário fará jus a uma indenização, pela perda do fundo de comércio, cujo valor será arbitrado pelo juiz. Nesse caso, o locatário deverá devolver o imóvel no prazo de seis meses contados da data da sentença. B) inconsumível, pois, do contrário se consumidas, seria impossível sua restituição no final do contrato. Entretanto, em alguns casos parte da coisa poderá ser consumida, Ex: na locação de um prédio rústico, pode se dar o corte de árvores, desde que haja cláusula prevendo. C) suscetível de gozo material ou juridicamente. Ou seja: o bem deve ser lícito e possível sob pena de nulidade do contrato. D) determinado ou determinável. E) deve ser firmado por quem de direito. Como: o proprietário, o mandatário, o enfiteuta, o usufrutuário, o inventariante etc. F) alienável ou inalienável, pois não é necessário que esteja no comércio. Mesmo o bem público ou gravado com cláusula de inalienabilidade poderá ser locado. 
4-Remuneração, é o valor que o locatário pagará periodicamente pelo uso da coisa que, em regra deve ser em dinheiro, embora possa ser solvida mediante entrega de frutos e produtos. O valor deve ser certo e determinado ou determinável, pois, algumas vezes este valor pode ser determinado por umpercentual do total arrecadado pelo locatário. Deve ser estabelecido em comum acordo pelas partes. O valor deverá ser sério, pois se for irrisório, podemos estar diante de empréstimo simulado, ou melhor, comodato. Geralmente o aluguel é reclamado no domicílio do locador, mas nada impede que as partes estabeleçam diversamente. Se o locatário não pagar o aluguel, sua cobrança será feita por via excutiva nos moldes do Art. 783, V do NCPC, ou pode se dar a resolução contratual. 
5-Lapso de tempo determinado ou não. A locação poderá ser convencionada por tempo determinado ou indeterminado, mas jamais poderá ser perpétuo. Não existe limite de tempo para duração do contrato, exceto para os bens públicos que, no caso de bens da União, não poderá exceder o prazo de vinte anos, e os do Estado de São Paulo, não podem ser locados por prazo maior que dois anos. Os contratos de locação de imóveis urbanos de particulares com prazo igual ou maior de dez anos dependem de anuência conjugal. Se não houver prazo, a locação será por tempo indeterminado. Tendo prazo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes do vencimento do contrato, senão pagando multa. O contrato de locação residencial por tempo determinado, por prazo igual ou superior a trinta meses, cessará de pleno direito, no final do prazo, independente de notificação. Vencido o prazo, e não promovendo o locador a retomada do imóvel, presumir-se-á prorrogada a locação, nas condições ajustadas, sem prazo determinado. Trata-se aqui da prorrogação legal, desde que o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador. Se a locação for por tempo indeterminado, o locatário poderá, mediante aviso ao locador com antecedência mínima de trinta dias, dar por findo o contrato. Se a locação residencial for ajustada por prazo inferior a trinta meses, após seu término, a locação será prorrogada automaticamente, por tempo indeterminado, podendo o imóvel ser retomado somente mediante denuncia cheia nos casos do art. 47, I a V. Se durante a locação o imóvel for alienado, o adquirente só poderá retomá-lo nos casos legais (Lei 8.245/91 art. 8º). Se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e constar de Registro de Imóveis, o adquirente poderá retomar o imóvel mediante denuncia vazia ou imotivada. Já nas locações não residenciais, excluídas as que têm finalidade comercial ou industrial, a rescisão e a retomada continuarão sendo promovidas sob denuncia vazia, e o meio legal para obter a restituição do prédio é a ação de despejo. Com a morte do locador, a locação será transferida aos herdeiros, desde que residentes no prédio. Extinta a união estável ou o casamento do locatário, ou havendo separação de fato, a locação continua com o companheiro ou cônjuge remanescente, se ele ficar residindo no prédio. 
Em se tratando de prédio rústico, a locação poderá ser a prazo certo ou a prazo indeterminado, nesse caso, presumir-se-á contratada pelo tempo indispensável para que o locatário realize a colheita. Na locação por tempo indeterminado, não querendo o locatário continuá-la, avisará o senhorio seis meses antes de a deixar. Essa modalidade de arrendamento rege-se pelo Estatuto da Terra arts. 92 e s. e o Decreto 59.566/66, art 32, IV e V. 
6- Forma livre. A lei não exige formalidade específica, assim o contrato terá validade, seja qual for a forma de que se revestir. Pode ser por escrito ou verbal exceto nos casos especiais como nas hipóteses dos arts. 13 e 51, I e II da Lei 8.245/91, que exige forma escrita, que será assinado pelas partes e, para fins de averbação, também deverá ser subscrito por duas testemunhas, sendo que para ter eficácia perante terceiros, precisará ser assentado no Registro de Títulos e Documentos e, para fazer valer a locação contra o adquirente, deverá constar do Registro de Imóveis e conter cláusula de vigência no caso de alienação. Note-se que para provar um contrato é importante ter a prova escrita. Havendo dúvida no contrato, ela deverá ser entendida a favor do devedor e contra o locador. 
Direitos e obrigações do locador
Direitos:
Receber o pagamento do aluguel. Tem o locador o penhor legal, como garantia pelos aluguéis, sobre os bens que o inquilino tiver no imóvel, e a sua pretensão relativa aos aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos. 
Cobrar antecipadamente o aluguel, desde que a locação não seja garantida por caução real ou fidejussória, e seja para temporada. Fora desses casos, cobrar o aluguel antecipadamente constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses, ou multa entre três e doze meses correspondentes ao valor do último aluguel atualizado. 
Exigir do locatário, na locação de prédio urbano, uma das seguintes garantias: a) caução em dinheiro (três meses de aluguel), efetuada mediante depósito em carteira de poupança autorizada pelo Poder Público, pelo prazo de duração da locação, cabendo ao locador as vantagens daí decorrentes, por ocasião do levantamento da soma respectiva. É permitida a caução em bens móveis ou imóveis, e se for dada caução em títulos e ações, esta deverá ser substituída, no prazo de 30 dias, em caso de falência, recuperação judicial ou extrajudicial, ou liquidação da sociedade emissora; b) garantia fidejussória (fiança), na forma do art. 818 do CC; c) seguro de fiança locatícia que é o pagamento de uma taxa, correspondente a um prêmio mensal ou anual que se ajustar, tendo por objetivo garantir o pagamento de certa soma ao locador (segurado); e d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, pela qual o locatário (devedor) cede, até que se dê a liquidação total da dívida ex locatio, ao locador (credor), os seus direitos creditórios. 
Mover ação de despejo, inclusive cumulada com pedido de cobrança de multa e aluguéis e acessórios locatícios.
Reaver a coisa locada ou o prédio alugado, após o vencimento da locação.(Lei 8.245/91 art. 4º)
Autorizar, por escrito, a cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do prédio. (Art. 13 da Lei 8.245/91)
Pedir revisão judicial do aluguel ou a atualização dos aluguéis das locações residenciais e não residenciais após três anos de vigência do contrato.
Ser comunicado, por escrito, da sub-rogação na locação não só em caso de separação de fato ou de extinção do casamento, como também do término da relação concubinária do locatário, pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanecer no prédio. Essa comunicação também deve ser feita ao fiador que poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 dias, nesse caso o sub-rogado deverá providenciar novo fiador. 
Obrigações: 
Entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças em perfeito estado de uso a que se destina. 
Manter o bem no perfeito estado de uso, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. Assim, deverá realizar todos os reparos necessários para que a coisa alugada possa ser utilizada.
Responder pelos defeitos ou vícios ocultos do bem locado, anteriores à locação. (art. 22 da Lei 8.245/91).
Garantir o uso pacífico da coisa locada, durante o tempo do contrato, abstendo-se, ante os princípios da boa-fé objetiva e da probidade, da prática de qualquer ato que possa comprometer o uso e gozo da coisa locada, garantindo o locatário contra perturbações de terceiros. (Inciso II, do art. 22 da 8.245/91).
Pagar não só os impostos que incidam sobre o imóvel locado, prêmios de seguro contra incêndio, taxas e quaisquer despesas de intermediação ou administração imobiliária, mas também as despesas extraordinárias de condomínio, compreensivas de todos os encargos referentes a obras de melhorias do imóvel. 
Fornecer o recibo de aluguel ou de encargos, se se tratar de locação de habitação coletiva multifamiliar, a falta de recibo é punível com detenção de três meses a um ano ou prestação de serviços à comunidade, e o lesado poderá pleitear, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de 12 e o máximo de 24 meses de aluguel atualizado. 
Indenizar as benfeitorias úteis ou necessáriasfeitas pelo locatário de boa-fé, que terá direito de reter o imóvel locado até receber tal indenização.
Dar preferência ao locatário ou sublocatário para adquirir o prédio locado, em igualdade de condições com terceiro, notificando-o sobre sua resolução de vender ou ceder direitos. (art. 33)
Não exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos, sob pena de prisão simples de cinco dias a seis meses, ou multa entre três e doze aluguéis correspondentes ao valor do último aluguel atualizado. 
Direitos e Deveres do Locatário 
 
Direitos
Exigir do locador não só a entrega da coisa, o recibo do aluguel ou de encargos, a manutenção das boas condições da coisa locada durante o tempo do contrato, bem como a garantia do uso pacífico do bem e a responsabilidade pelos vícios ocultos. 
Pedir ao locador, quando do recebimento do imóvel, relação escrita do estado do mesmo, o não fornecimento de tal documento, não dá o direito de o locador reclamar perdas e danos devido a estragos verificados quando da restituição do imóvel. 
Reter, por ser possuidor de boa-fé, a coisa alugada enquanto não for ressarcido das perdas e danos pelo locador que pediu o bem antes do vencimento do contrato e no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com o consentimento por escrito do locador, enquanto não receber indenização relativa a elas. 
Ter a preferência para a aquisição, no caso de alienação do imóvel locado, salvo se se tratar de venda judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação. (Art. 32).
Purgar a mora para evitar a rescisão da locação, requerendo, durante a ação de despejo, que lhe seja permitido, dentro do prazo de quinze dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independente de cálculo e mediante depósito judicial, incluindo o aluguel, e encargos devidos, multas, penalidades contratuais, juros de mora, honorários do advogado do locador, desde que não tenha se beneficiado dessa permissão nos 24 meses antes da ação de despejo. (art. 62, II).
Ser despejado mediante denúncia vazia ou cheia. 
Sublocar, ceder ou emprestar o bem locado, havendo consentimento prévio e expresso do locador. 
Alegar impenhorabilidade dos bens móveis quitados que guarneçam o imóvel locado e que sejam de sua propriedade. 
Deveres
Servir-se da coisa locada exclusivamente para o uso convencionado ou presumido. 
Tratar do bem alugado como se fosse seu, sob pena de rescisão contratual e de indenização por perdas e danos.
Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, ou, na falta de convenção, até o dia 6 do mês seguinte ao vencido. 
Levar ao conhecimento do locador os danos, que a este incumbe reparar, e as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito. 
Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso regular. Art. 23.
Pagar os encargos de limpeza, força e luz, água, saneamento e despesas ordinárias de condomínio. 
Fazer reparações locativas: colocação de fechaduras, substituições de vidros quebrados, consertos de goteiras, etc. (Art. 23)
Consentir nos reparos urgentes de que o prédio necessitar, porque o locatário tem a posse do bem, e o locador, que é o responsável por esses reparos urgentes, não poderá nele entrar sem autorização. 
Dar caução em dinheiro ou em bens móveis ou imóveis, garantia fidejussória, seguro fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, se o locador o exigir. (Art. 37)
Pedir prévio consentimento expresso do locador para poder sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado. 
Responder, por exemplo, pelo incêndio ou deterioração do prédio, se não provar caso fortuito ou força maior, vício de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio. 
Transferência do contrato de locação por ato “inter vivos”
A cessão, a sublocação e o empréstimo são modos translativos inter vivos do contrato de locação (Art. 13).
Cessão de locação: consiste na alienação, na transferência a outrem da posição contratual do locatário; ou seja, na transmissão, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. O locatário desliga-se da condição de locatário primitivo, vinculando o cessionário ao locador. 
Nessa transferência, existem três interessados que são chamados: cedente que é o locatário original, cedido que é o locador e o terceiro que é o cessionário a quem foi feita a transferência da locação. Nessa transação, o locatário original ao desvincular-se do contrato, não mais será responsável pelo cumprimento das obrigações dele decorrentes, desde que, tenha sido prévia e expressamente autorizado pelo locador a fazê-lo. 
Sublocação: É a concessão do gozo, parcial ou total, da coisa locada, por parte de quem é, por sua vez, locatário dela. Será admitida se não for expressamente proibida; essa regra, porém, é inaplicável à locação de prédio urbano, para o qual a sublocação é proibida, a menos que haja prévio consentimento por escrito do locador. É um contrato de locação firmado entre o locatário do bem, a um terceiro que é o sublocador. Assim, o mesmo bem, torna-se objeto de duas relações jurídicas distintas. Uma entre o locatário e o locador, e a outra entre o locatário e o sublocatário. A sublocação terá o mesmo prazo de duração do contrato de locação original
O sublocatário tem os mesmos direitos do locatário original, e este, continua respondendo pelo pagamento do aluguel e pelas demais obrigações contratuais. Se o locatário não pagar o aluguel, o sublocatário responderá subsidiariamente pelos alugueis devidos e pelos que vencerem até o final do processo. Havendo ação de despejo contra o locatário, o sublocatário deverá ser informado, para que possa intervir na lide como assistente do réu. A sublocação termina quando se encerra ou for rescindido o contrato de locação. Terminada a locação, havendo a permanência do sublocatário no imóvel, na ação de despejo será concedida liminar para desocupação em quinze dias. O sublocatário terá direito de reter o prédio pela indenização das benfeitorias necessárias que realizou, por ser possuidor de boa-fé. Quanto à benfeitorias úteis só serão indenizadas se permitidas pelo proprietário. 
O sublocador responderá por dano a que tiver dado causa. 
Extinção da locação de coisas
A locação será extinta, se houver: 
Distrato ou resilição bilateral: quando o locatário, de comum acordo com o locador, lhe restitua o bem locado, antes de escoar o prazo de duração do contrato. 
Retomada do bem locado: a necessidade do prédio locado para residência de familiares sem prédio próprio, para uso próprio e para reforma ou ampliação do imóvel, que lhe dê maior capacidade de uso.
Implemento de cláusula resolutória expressa: Por exemplo: a que resolve o contrato, de pleno direito, se o locador rescindir contrato de trabalho do locatário, que é também seu empregado, se não houver fiança em certo prazo, etc.
Perda total do bem locado: Por exemplo, em caso de incêndio da casa alugada. 
Perda parcial: ou deterioração do bem por culpa do locador ou do locatário. 
Vencimento do prazo contratual determinado: quando a lei não impõe prorrogação ou renovação. 
Desapropriação do prédio locado, com imissão de posse. 
Morte do locatário: Se ele não tiver sucessores nem sublocatário, o fiador poderá, se quiser, pedir exoneração. 
Nulidade ou anulabilidade do contrato locatício em razão de vício que as autorize. 
Resilição unilateral: quando uma das partes deixa de cumprir com o pacto locatício ou por infração à lei por parte do locador ou do locatário p. ex: o locatário deixa de pagar o aluguel ou subloca o imóvel sem a anuência do locador. A resiliência por iniciativa do locador é chamada denúncia que se consuma em execução de sentença proferida na ação de despejo, se o locatário violar obrigação legal ou contratual.
Extinção de usufruto ou fideicomisso: quando se tratar de locação firmada pelo usufrutuário ou fiduciário. 
Falência ou recuperação judicial:de um dos contratantes, desde que as partes pactuem a rescisão contratual por essa razão.