8 CONTRATO COMPRA E VENDA limitações e vendas especiais

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Profª Cristiane Maluf Rodrigues Correia
DIREITO CIVIL IV – CONTRATOS
ROTEIRO DE AULA
LIMITAÇÕES AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
*Decorrentes da falta de legitimação, não se confunde com incapacidade.
- Venda de ascendente a descendente – art. 496,CC
- Não abrange venda de descendente a ascendente
- Alcança a todos os descendentes indistintamente (filhos, netos, bisnetos, trinetos etc);
– QUEM TEM LEGITIMIDADE PARA PLEITEAR ANULAÇÃO?
HÁ CONTROVÉRSIA:
- STF (dentro do próprio STF há dois posicionamentos distintos): 
 
 1º - somente filhos (descendentes) existentes e que se achavam em tal condição à época da compra e venda. Assim, não se enquadram os que ainda não nasceram, nem tampouco aos que, embora nascidos, não estiverem de fato e de direito na posse do estado de descendentes. Assim, os atos consumados regularmente com a anuência dos descendentes existentes não se invalidam pela superveniência de filhos ilegítimos ou reconhecimento posterior de filhos ilegítimos, por ato espontâneo dos pais ou por decisão judicial em ação de investigação de paternidade.
2º - É parte legítima para pleitear a nulidade o filho natural reconhecido a posteriori, assim a ação vitoriosa de ação de investigação de paternidade permite a propositura da ação anulatória.
- STJ - compactua com o 2º posicionamento do STF. Ademais, em decisão mais recente, decidiu que a venda de ascendente para descendentes, depende do consentimento de todos os filhos, por ser irrelevante o reconhecimento e registro daqueles concebidos fora da relação matrimonial, mas em sua constância, terem ocorrido após a alienação.
 CARLOS ROBERTO GONÇALVES: compactua com o último entendimento e adiciona também a possibilidade aos filhos que já reivindicavam reconhecimento da paternidade, em ambos os casos têm legitimidade para pleitear posterior anulação.
Anuência do cônjuge do descendente não é necessária (ele não está vendendo somente anuindo à venda); o descendente não está alienando, mas apenas praticando um ato pessoal, anuindo à venda. Art. 1647, CC só exige consentimento do cônjuge nas alienações ou onerações de bens imóveis. Portanto, quem necessita de outorga uxória é somente o ascendente alienante.
Inobservância do disposto no art. 496, CC = anulabilidade – dependendo de ratificação do ato pelo descendente;
Legitimidade pleitear anulação: descendentes; cônjuge do alienante e companheiro(a),este último por disposição do art. 1725, CC.
Momento da propositura: malgrado antigo entendimento dos Tribunais (inclusive STF) de que somente após a morte do ascendente pode ocorrer o ajuizamento, trata-se de ato entre vivos = efeito imediato, portanto, tal posicionamento não deve prevalecer (não é herança de pessoa viva, NADA TEM HAVER COM ABERTURA DE SUCESSÃO, E SIM ANULAÇÃO AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PORTANTO, IMPERFEIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR AUSÊNCIA DE LEGITIMAÇÃO. Prazo decadencial de 02 anos da data da conclusão do contrato (art. 179 c/c 210,CC);
Fraude/simulação: descendente que adquire bem vendido pelo pai a terceiro para tentar burlar a vedação do art. 496,CC – STF / STJ – se a venda ocorreu há mais de 07 anos (sem prova de simulação é considerada legítima).
2 - Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor 
Art. 497,CC – rol.
- Presunção de aproveitamento desleal da situação.
- Proibição inequívoca – não podem comprar ainda que paguem preço justo ou de maior valor.
- inciso III, art. 497 - exceto hipótese do art. 498,CC.
3 - Venda da parte indivisa do condomínio 
Art. 504,CC.
- Condômino preterido pode exercer o direito de preferência pela ação de preempção - prazo decadencial de 180 dias contados da ciência da venda.
- preferência exercida mediante depósito.
- Venda entre cônjuges 
Art. 499,CC – somente de bens excluídos da comunhão.
VENDAS ESPECIAIS
1- Mediante amostra - art. 484, CC 
 
- Entrega de coisa diversa da amostra = inadimplemento contratual.
 
- comprador deve protestar imediatamente – resolução + perdas e danos ou abatimento.
2- Venda ad mensuram e ad corpus
*somente compra e venda de imóveis
a) Ad mensuram - art. 500, caput – preço estipulado com base nas dimensões do imóvel (tal preço por alqueire, por hectare, metro quadrado) – 
- Comprador tem o direito de exigir complementação ou abatimento do preço. 
- Meio Processual – ação ex empto ou ex vendito – somente para total cumprimento. Para pedir abatimento – ação redibitória ou estimatória.
- Prazo decadencial – 01 ano a contar do registro do título (art. 501, CC).
- Excesso de área - § 2º, art. 500, CC.
 
b) Ad corpus - § 3º, art. 500, caput – imóvel adquirido como um todo, corpo certo e determinado - ex.: vender a Fazenda Talismã, a dimensão da mesma não influi no preço.
- §1º, art. 500.
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