Aula 1 Introdução

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Planejamento e gerenciamento de obras
FIRB- 2016
Prof º - José Renato A. Andrade
1 – Introdução
	Parte l - Desenvolvimento de empreendimentos
2. Estudo de viabilidade do empreendimento 
 
3. Coordenação do projeto de arquitetura e engenharia
	
	
	Parte II – Métodos de Execução 
4 . O canteiro de obras 
5 . Fundações e Contenções 
6 . Obra bruta
7 . Acabamentos 
8 . Fachadas e coberturas 
1. Introdução
 Parte l- Desenvolvimento de empreendimentos
 No mundo inteiro tem-se observado, na área da engenharia civil, que a qualidade dos métodos de construção e a intensidade com a qual a execução de uma obra é planejada e controlada não se desenvolveram tanto quanto, por exemplo, as teorias aplicadas às estruturas, ficando a execução muitas vezes aquém da sofisticação e qualidade com que são elaborados os projetos. Mesmo nos cursos superiores pode-se perceber que é dedicado muito mais atenção a como projetar do que a como executar a obra. 
 Da mesma maneira, em diversos países discute-se que a integração entre o projeto e a execução está longe da ideal, indicando existir também nessa interface a possibilidade de promover maior racionalização da execução. 
 
Assim sendo, no planejamento e no gerenciamento de uma obra há um grande potencial de melhoria do processo de construção. Afinal, a execução de um empreendimento deve ser realizada com o mesmo cuidado e qualidade com que os arquitetos e engenheiros desenvolveram seus projetos. 
 A literatura técnica que tem como temas o planejamento e o controle da execução de obras é, relativamente à importância desses temas, pouco desenvolvida. 
Na matéria se apresentará os procedimentos de forma sucinta utilizados nos planejamentos e gerenciamento de obras
2. Estudo de viabilidade de empreendimento
2.1 Conceito e abrangência
 O estudo de viabilidade do empreendimento é a comparação entre a estimativa de custo do mesmo e os rendimentos que se espera obter por meio da sua comercialização. Ele compreende todo o planejamento técnico básico necessário, desde a ideia inicial, até a elaboração do anteprojeto. 
Para empresas de incorporação/construção, é durante o estudo de viabilidade do empreendimento que fatores como localização, capital e concepção do produto são combinados, de tal forma que se obtenha uma incorporação bem sucedida. 
Isto significa colocar no mercado imóveis de vida útil longa e rentável, cuja produção seja economicamente competitiva para a empresa. 
Do ponto de vista social e ambiental, a realização de um empreendimento deve gerar trabalho, aprimoramento técnico, desenvolvimento tecnológico, promovendo, assim, benefícios sociais, além de ser ambientalmente sustentável. 
Observando-se o histórico de um empreendimento imobiliário, pode-se constatar a existência de três fases distintas ao longo de sua existência: 
 
 O estudo de viabilidade do empreendimento: 
 • concepção do produto, análise do potencial técnico e financeiro da empresa em relação ao empreendimento, análise do mercado e das possibilidades de rendimento, aquisição do terreno, caso este ainda não exista e contratação do arquiteto e demais projetistas.
 
 A gestão do empreendimento: 
 • elaboração e coordenação dos projetos; 
 • planejamento / orçamentação; 
 • legalização do empreendimento; 
 • comercialização; 
A administração posterior à construção:
 • atendimento ao cliente; 
 • manutenção e administração ao longo de sua vida útil. 
2.1.1 Gerenciamento integrado de empreendimentos
 Chamamos de gerenciamento integrado de empreendimentos a integração de todos os fatores anteriormente citados, com o objetivo de se obter a otimização do planejamento e da execução de uma obra. 
 O estudo de viabilidade do empreendimento deve considerar como fatores de sucesso: 
 conhecimento do mercado regional: 
 é de fundamental importância para o empreendimento um estudo cuidadoso de estruturas políticas, órgãos públicos, concorrentes, investidores, segmentos de mercado existentes, etc.; 
 
 análise do mercado, do ponto de vista dos consumidores/usuários, considerando-se, também, a disponibilidade financeira destes em relação ao produto a ser oferecido; 
 bom aproveitamento do terreno: 
 os valores dados pelo Código de Posturas Municipais (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, etc.) devem ser aproveitados da melhor forma possível, o que não significa, aqui, aproveitar o máximo possível em área. A otimização do uso do terreno deve ter prioridade sobre o esgotamento máximo do aproveitamento permitido pelo Código Municipal; 
 aperfeiçoamento da concepção do projeto: 
 através de um trabalho conjunto do arquiteto com a construtora e os demais projetistas, devem ser feitas otimizações no projeto que reduzam os custos do empreendimento;
 
 know-how e rede de contatos: 
 naturalmente, uma maior experiência e rede de contatos aumentam as possibilidades de sucesso de um empreendimento. 
Fatores de risco se devem 
 • Falhas no estudo de viabilidade do empreendimento como, por exemplo, uma concepção de projeto não correspondente ao mercado, ou pouca adequação do produto ao local ou ao usuário, acarretando dificuldades na venda do produto; 
 • falhas no planejamento: imposições dos órgãos públicos não consideradas previamente, ocasionando a não concessão de aprovações necessárias, gerando assim atrasos ou impedimentos no desenvolvimento do empreendimento que podem provocar o fracasso deste; 
 • escassez de venda devido a uma recessão econômica; 
 
riscos quanto ao custo, prazo e qualidade, ocasionados por um processo lento de desenvolvimento do empreendimento, com o consequente aumento dos custos. Outros fatores que provocam aumento nos custos são as alterações do projeto durante a fase de execução, assim como reparos de danos provocados por uma execução de baixa qualidade; 
 • riscos provenientes do solo no terreno de implantação do empreendimento, devido a empecilhos não previstos como contaminações ou, no caso de solo com pouca resistência, custos extras com fundações especiais; 
 • risco financeiro decorrente de juros muito altos. 
2.1.2 Fatores de sucesso e risco para um empreendimento
Um fator importante para o sucesso de um empreendimento é a existência de uma divisão clara entre as atribuições do responsável pelo estudo cie viabilidade do mesmo e as do responsável pela execução da obra. Deve ser evitado que um profissional trabalhe ao mesmo tempo em ambos os setores de atividade. 
Objetivos dos responsáveis pela execução e pelo estudo de viabilidade do empreendimento 
 A separação destes dois grupos de interesses não deve significar obrigatoriamente que eles pertençam a empresas distintas; pelo contrário, o efeito interativo entre eles pode aumentar as chances de sucesso do empreendimento. 
As vantagens da coexistência destes dois grupos, como setores distintos de uma mesma empresa são: o conhecimento do potencial financeiro e técnico do construtor; a sua presença no mercado local; o grau de conhecimento técnico que ele possui, significando uma maior segurança quanto ao levantamento de custos da construção, além da possibilidade de se ter o planejamento e a execução integrados.