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Semana 10 – civil IV
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA (Art. 1369 a 1377 do CC)
1 - Conceito
Direito real de construir e plantar em imóvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietário do solo) em benefício do superficiário (titular do direito), que passará a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. É o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno alheio (exceção à regra de que o proprietário do solo se torna proprietário de tudo o que for nele construído/plantado - princípio de acessão).
 2 - Características
- Direito real sobre coisa alheia; pode ser transferido por ato inter-vivos ou causa mortis;
- Finalístico: construir ou plantar. 
- Temporariedade;
- Há presunção de gratuidade, mas pode ser convencionado um Cânon superficiário ou solarium (pagamento), na hipótese de concessão onerosa;
- Escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
- Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser que haja estipulação expressa
3 - Código Civil x Estatuto da Cidade 
O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, também regula o direito real de superfície, de forma pouco diferenciada do tratamento conferido pelo Código Civil.
Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade, por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.
Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Código Civil.
4 - SUJEITOS
Fundieiro ou concedente: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de concessão onerosa, ao cânon superficiário, que é o pagamento pela utilização de sua propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de uma só vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas partes.
Superficiário: proprietário das construções e/ou plantações. Possui o chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (regra sujeita à autonomia privada).
Pessoa jurídica de direito público pode constituir superfície, que será regida pelo Código Civil e lei especial.
5 - Constituição da Superfície 
Consensual: neste caso, assume caráter contratual, podendo ser onerosa ou gratuita. Por decorrer da vontade das partes, está sujeita à autonomia privada.
6 - Transferência da Superfície 
Ato inter vivos;
Ato mortis causa. Admite-se a transmissão da superfície aos herdeiros do superficiário.
Ao fundieiro não assiste direito de remuneração sobre a transferência da superfície. Há, porém, direito de preferência, tanto ao superficiário, quanto ao fundieiro, nos casos de alienação. 
7 - Extinção da Superfície 
A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento público que a constituiu. Com a extinção, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a ser plena, não havendo necessidade, salvo estipulação contratual expressa, de indenizar o superficiário pelas acessões feitas ao solo.
Extinção antecipada: desvio de finalidade. 
Desapropriação: indenização ao proprietário e ao superficiário.
M.P. 759/16, trata da “regularização fundiária rural e urbana” (DIREITO DE LAJE)
Art. 1.510A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.
§ 8º Os Municípios e o D.F. poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
PONTOS RELEVANTES DA MP 759/16
Da regulamentação da sobrelevação sob o nome de direito de laje, dois pontos parecem ser mais relevantes: 
A - a abertura de matrícula registral autônoma, um ponto delicado do direito de superfície no Brasil (artigo 1510A, parágrafo 5º);
B - a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510A, parágrafo 6º).
Críticas à MP 759
1 - a positivação de um direito real novo cujo objeto já estava inserido em um direito real preexistente; 
2 - o abandono de uma expressão consagrada e precisa por outra de uso informal; 
3 - o problema topológico de se estabelecer a abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de fração ideal apenas para a superfície por sobrelevação ou direito de laje, quando as regras deveriam se aplicar a todo e qualquer direito de superfície.
OBS 1: O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira, a superfície por sobrelevação. (Lei n° 10.257/2001).
OBS 2: O Enunciado 568, da VI Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, concorda com a possibilidade de constituição de superfície por sobrelevação no Direito brasileiro.
Caso Concreto
 Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a sua reposta.
Questão objetiva 1
(TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo:
 a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo.
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando autorizadas construções ou plantações, devendo o instrumento ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
d. proprietário, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o direito de construir ou de plantar em terreno do concedente,por prazo determinado ou indeterminado, e independentemente do registro no Cartório de Registro de Imóveis
Questão objetiva 2
(DPE PI 2009) Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta.
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a posse do bem e esta é uma questão de vizinhança.
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio deve ser apurada sob o critério objetivo. (art. 1277 CC)
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares do prédio não são confinantes.
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança.
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso.