QUESTIONÁRIO - DIREITOS REAIS

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Questionário de Direitos Reais
01.Quais são os poderes conferidos pela propriedade?
Conforme dispõe o artigo 1.228 do Código Civil*, os atributos inerentes à Propriedade são: GOZAR, REAVER, USAR e DISPOR.
02. Existem limites ao direito de propriedade?
Existem algumas formas de limites ao direito da propriedade:
A) Limites ao direito de propriedade na CF: Neste caso, a propriedade tem uma função social e caso não atendida a propriedade rural, esta será desapropriada para fins de reforma agrária mediante prévia e justa indenização a ser paga com títulos da dívida agrária, resgatáveis em até vinte anos, a partir do segundo ano de emissão. São estas limitações de caráter positivo, afinal, limita-se a propriedade não em razão do que o proprietário não deve fazer, mas, sim, em função do que deve fazer. É, portanto, uma limitação de caráter teleológico, assim como no caso do abuso de direito.
B) Limites ao direito de propriedade no Código Civil – direito de vizinhança: as limitações da propriedade derivadas do direito de vizinhança visam a harmonização social.
C) Limites ao direito de propriedade no Código – do espaço aéreo e do subsolo: Espaço aéreo o proprietário deve circular com aeronaves baixas, pois é permitido por lei transitar aeronaves comercias por cima da propriedade e referente ao subsolo a sua ocupação até a profundidade que interfira em sua normal e atual utilidade, de acordo com as possibilidades das técnicas modernas.
D) Limitação ao direito de propriedade de doação: Pelo artigo 549 veda-se, ainda, a doação inoficiosa, sob pena de nulidade, compreendida como aquela que supera a metade dos bens do doador, no momento da disposição, caso haja herdeiros necessários. Busca-se, dessa forma, resguardar a legítima. Por fim, artigo 550 determina, também, a anulabilidade de doações efetuadas por doador casado pelo seu cônjuge ou herdeiros até dois anos após a dissolução da sociedade conjugal.
E) Limitação testamentária: Relevante limitação imposta ao testador, estabelecida pelo artigo 1.846 do Código Civil, refere-se à legítima. Trata-se de porção da herança que será destinada, obrigatoriamente, aos herdeiros necessários. Há, ainda, limitação estabelecida em face da parcela disponível por testamento, ou seja, que não integra a legítima, segundo o artigo 1.801, inciso III. De acordo com referido dispositivo legal, o testador casado é vedado de deixar bens para sua concubina, salvo se estiver, sem sua culpa, separado do cônjuge, de fato, há mais de 5 anos.
F) Limitações da servidão predial: As servidões são direitos reais de gozo, estabelecidos pela vontade das partes ou pela Lei, que se impõem sobre bem imóvel alheio serviente em benefício de bem dominante. Para que se configure a servidão, é necessário o preenchimento de determinados requisitos. Primeiramente, é necessário que exista um ônus a ser suportado pelo proprietário, como a obrigação de tolerar ato por parte do possuidor do prédio dominante ou não praticar determinada conduta. Deve-se ressaltar, contudo, que o encargo serve à coisa e não ao dono. Em segundo lugar, exige-se que haja uma relação entre prédios, em que um tenha uma relação de serviência em relação ao outro. Por fim, é preciso que os prédios sejam de propriedade de pessoas distintas. Limitações voluntárias: A limitação ao direito de propriedade pode dar-se por ato de vontade de seu próprio titular e, geralmente, ocorre pela constituição de outro direito real sobre o bem. Pode ocorrer, portanto, pela instituição de um direito de superfície. Trata-se de direito real pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de plantar em sua propriedade, por prazo certo, mediante escritura pública registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Também pode haver limitação voluntária pelo usufruto, direito real transitório que concede ao seu titular o poder de usar e gozar por determinado tempo, sob determinada condição ou vitaliciamente de bem pertencente à outra pessoa. Modalidade mais simples de usufruto é o uso, também direito real sobre coisa alheia, mas que concede ao titular apenas o direito de usar a coisa e perceber seus frutos conforme sua necessidade e de sua família. Existe, ainda, o direito real de habitação, que é ainda mais restrito, uma vez que concede ao seu titular, unicamente, o direito de ocupar o imóvel, gratuitamente, com sua família. Adicionalmente, pode ser instituída uma servidão predial, direito real instituído sobre o bem que proporciona utilidade ao prédio dominante e grava o prédio serviente, cujo proprietário é diverso. Todavia, o proprietário pode, ainda, determinar determinadas imposições ao transferir o bem. Por exemplo, pode estabelecer que a pessoa a quem o bem fosse transferido deva cumprir determinado encargo. Pode, também, exigir que o bem não seja transferido ou que se torne inalienável por certo tempo. Adicionalmente, pode torná-lo incomunicável ou que deva ser conservado para, depois, ser transferido para determinada pessoa. Tais imposições podem ser impostas, em regra, por testamento, doação ou contrato de compra e venda.
03. Quais as formas de aquisição da propriedade?
O Código de 2002 disciplina 6 modos de aquisição da propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão. Juntamente com a última, trata também da comistão e da adjunção.
04. Indique as modalidades de usucapião que estudamos e os respectivos requisitos
A) Usucapião ordinária: Adquirirá a propriedade o possuidor do imóvel que contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 anos. O prazo será reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro do cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores estiverem estabelecidos, no imóvel, a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
B) Usucapião extraordinária: É denominada extraordinária, pois são dispensados o justo título e a boa-fé. Sendo assim, a origem da posse na violência ou na clandestinidade, quando cessarem, autorizam essa espécie de usucapião. Para a aquisição, por usucapião extraordinário, o Código Civil exige-se o prazo de 15 anos. Todavia, se o possuidor tiver utilizado o imóvel para sua moradia habitual ou tiver investido no imóvel realizando obras ou serviços de caráter produtivo, como por exemplo, plantações e construção de uma fábrica, o prazo será reduzido para 10 anos.
C) Usucapião constitucional urbano: Trata-se de uma modalidade de usucapião especial trazida pela Constituição Federal. São exigidos os seguintes requisitos: posse mansa e pacífica, sem oposição; posse mansa e pacífica, sem oposição; lapso temporal de 5 anos; que o possuidor aja como se dono fosse, mas aqui acrescenta a necessidade de o possuidor ou a sua família torne a propriedade produtiva e; que o imóvel rural não ultrapasse a 50 hectares.
D) Usucapião coletiva: Trata-se de uma modalidade trazida pelo Estatuto da Cidade. Para adquirir a propriedade por essa modalidade são exigidos os seguintes requisitos: posse mansa e pacífica, sem oposição. Mas deverá ser exercida em conjunto com diversos possuidores, cuja área total, dividida pelo número de possuidores não suplante 250m² por possuidor, considerada a área total pretendida; lapso temporal de 5 anos; que os possuidores ajam como se donos fossem, mas também devem residir no imóvel que pretendem usucapir e além disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, seja ele rural ou urbano; o objeto deve ser imóvel urbano qualquer que seja a metragem.
E) Usucapião por abandono do lar: Adquirirá a propriedade o cônjuge ou companheiro abandonado que exercer a posse sem qualquer oposição, por 2 anos ininterruptos, com exclusividade, em imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade dividida com ex-cônjuge, ou ex-companheiro que abandonou o lar, para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
05. É possível haver cumulação de posses para fins de contagem de prazos para a usucapião?
Sim, o possuidor pode,para fins de contagem do tempo exigido da posse na usucapião, somar a sua posse com a de quem possuía o imóvel anteriormente, conforme redação do artigo 1.243 do Código Civil: Art. 1.243.
06. É possível usucapir bens públicos?
Conforme art. 102 do Código Civil, os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
07. Explicar como se dá a aquisição da propriedade pelo registro
Elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.
08. Quais são os atributos do registro? Explique cada um
São atributos do registro: a constitutividade, a prioridade (ou preferência), a força probante, a continuidade, a publicidade, a legalidade e a especialidade.
A constitutividade: É uma consequência dos demais efeitos aumentados, porque só se constitui o domínio de uma propriedade imóvel através do seu registro. Esse efeito é muito parecido com a obrigatoriedade. A constitutividade está ligada a constituição do domínio. A obrigatoriedade está ligada a necessidade de se realizar o registro.
A prioridade: O princípio da prioridade, no direito imobiliário, é um dos mais importantes no registro de imóveis. Segundo o princípio, terá sempre prioridade para a realização dos procedimentos de registro o título apresentado em primeiro lugar no cartório.
A força probante: Os registros têm força probante, pois, gozam da presunção de veracidade. Presume-se assim, pertencer o imóvel a pessoa em cujo nome encontra-se registrado. Contudo é possível que faça prova no sentido contrário, ou seja, provar que o imóvel pertence a pessoa diversa da que consta no registro, por meio de ação própria.
A continuidade: estabelece que todos os atos envolvendo as partes e o imóvel objeto da matrícula devem ter uma sequência cronológica, propiciando assim uma maior segurança jurídica ao negócio jurídico.
A publicidade: é, em regra, indireta, ou seja, se materializa pela emissão de certidão ou prestação verbal ou eletrônica de informação, na forma legal (art. 16 da Lei nº 6.015/1973). Os usuários, portanto, não têm acesso, em tese, aos livros e às matrículas da unidade.
A legalidade: impede o registro de títulos inválidos ou imperfeitos, fazendo com que o Registro de Imóveis dê a presunção jurídica de validade e segurança dos negócios, pois ao serem registrados os títulos, estes foram compatibilizados com o registro anterior e com a lei.
A especialidade: exige “plena e perfeita identificação do imóvel na matrícula e nos documentos apresentados para registro”, o conceito relaciona-se com o com o imóvel objeto da matrícula; a “plena e perfeita identificação do imóvel” objetiva identificar o imóvel na base territorial.
09. O que é aquisição da propriedade por acessão?
A Acessão é a forma de aquisição da propriedade que ocorre com um aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. As Acessões podem ser naturais, quando causadas pela natureza, ou industriais, quando há a participação do homem.
10. Quais são as modalidades de acessão? Explique
As Acessões naturais podem ocorrer:
· Pela formação de ilhas: As ilhas formadas em correntes comuns e particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observado o artigo 1249 do Código Civil e seus incisos.
· Pela aluvião: Ocorre quando se formam acréscimos ou sedimentações de forma imperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas. Este acréscimo pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. (Artigo 1250 do Código Civil).
· Pela avulsão: Ocorre quando por força natural e violenta, uma porção de terra se deslocar de um prédio e se juntar a outro. De acordo com o artigo 1251 do Código Civil, o dono do prédio acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do prédio que perdeu a porção de terra ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
· Pelo abandono de álveo (leito do rio): Ocorre quando o leito do rio muda de direção em função da corrente, pertencendo à nova porção aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
11. Quanto à formação de ilhas em correntes comuns ou particulares, qual é a regra quanto à propriedade?
Conforme art. 23, as ilhas ou ilhotas, que se formarem no álveo de uma corrente, pertencem ao domínio público, no caso das águas públicas, e ao domínio particular, no caso das águas comuns ou particulares.
12. Qual a diferença entre aluvião e avulsão?
A avulsão ocorre por força natural, de forma violenta, é passível de indenização, em um lapso temporal rápido. Já a aluvião, apesar de também ocorrer de forma natural, é vagaroso, não é passível de indenização e ocorre em um lapso temporal significativo.
13. O que significa álveo abandonado?
Álveo é o leito do rio, que pode ser público ou particular. Se a corrente de água seca ou é desviada por fenômeno natural, o leito do rio é considerado abandonado e será dividido entre os proprietários dos terrenos marginais, de forma proporcional.
14. Quando se caracteriza a acessão artificial? Atenção para os artigos 1.254/1.259 do CC 14. 
São também chamadas de acessão industrial ou artificial, uma vez que derivam de um comportamento ativo do homem. Nessa modalidade, parte-se do pressuposto constante no artigo 1.253 do Código Civil, segundo o qual toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Sendo está uma presunção relativa, os artigos 1.254 e seguintes do CC tratam de disciplinar as situações que fogem a esta presunção.
15. Quais as modalidades de propriedade resolúvel? Explique
É resolúvel a propriedade passível de ser extinta ou por força de uma condição (evento acidental, futuro e incerto) ou pelo termo (evento acidental do negócio jurídico futuro e certo) ou, finalmente, pelo surgimento de uma causa superveniente juridicamente apta à por fim ao direito de propriedade.
16. O que se entende por propriedade fiduciária? Quais suas principais características?
De acordo com o artigo 1.361, do Código Civil, "considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor". A propriedade fiduciária sobre imóveis constitui-se mediante negócio jurídico de disposição condicional. As características do contrato de alienação fiduciária:
1.  É bilateral, já que cria obrigações tanto para o fiduciário como para o fiduciante;
2. É oneroso, porque beneficia a ambos, proporcionando instrumento creditício ao alienante, a assecuratório ao adquirente;
3. É acessório, pois depende, para sua existência, de uma obrigação principal que pretende garantir;
4. É formal, porque requer sempre, para constituir-se, instrumento escrito, público ou particular;
5. É indivisível, pois o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia ainda que esta compreenda vários bens, exceto disposição expressa no título ou na quitação. “Aplica-se à propriedade fiduciária, no que couber, o disposto nos arts. 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação”.
17. Quais as razões para a existência dos direitos de vizinhança?
Elas existem para limitar o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios contíguos, respeitando, assim, o convívio social, além de constituem obrigações propter rem (que acompanham a coisa), artigo 1277CC.
18. Quem é considerado vizinho para os termos da lei?
É preciso ter em mente que vizinho não é só quem mora ao lado, em frente ou atrás. São todos os habitantes que possamsofrer influência de algo originado em determinado imóvel. Basicamente, perturbar o vizinho é prejudicar sua saúde, segurança e o seu sossego.
19. Qual a natureza jurídica da obrigação advinda do direito de vizinhança?
A natureza jurídica do direito de vizinhança é de obrigação propter rem, ou seja, de obrigação que acompanha a coisa. 
20. Quais as interferências que caracterizam o uso anormal da propriedade? Existe exceção?
Dispõe o Código Civil, nos artigos 1277 a 1284, é o uso que viola o princípio da função social da propriedade, ou seja, é aquele que perturba a saúde, a segurança e o sossego daqueles que possuem propriedade vizinha. Existe uma exceção que é a propriedade resolúvel.
21. Como qualificar o uso anormal da propriedade?
O uso anormal da propriedade é aquele que perturba a saúde, a segurança e o sossego daqueles que possuem propriedade vizinha.
22. Quais as regras quanto à existência de árvore-meia?
Árvore-meia é aquela que esteja no limite entre os prédios pertence a ambos proprietários dos imóveis. Importante frisar que aplica-se esta regra apenas quando o tronco da árvore se encontrar na divisória do terreno, caso contrário, a árvore pertencerá ao dono do prédio em que o tronco se encontrar.
23. As raízes e os ramos de árvore, que invadirem o terreno vizinho, podem ser cortados?
As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Ou seja, as raízes que ultrapassarem a linha divisória das propriedades, poderão ser cortadas, bem como os galhos e ramos.
24. Quanto aos frutos caídos de árvore do terreno vizinho, quais as regras?
O código Civil no artigo 1.284 aduz que “Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.”
25. Qual a premissa fundamental para a passagem forçada?
A passagem forçada constitui modalidade onerosa do direito de vizinhança, cujo pressuposto é o encravamento do imóvel; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso exige do respectivo proprietário despesas excessivas.
26. Quais as diferenças entre passagem forçada e servidão predial?
A passagem forçada é direito de vizinhança, enquanto que a servidão é um direito real sobre coisa alheia. A primeira decorre da lei e é uma limitação ao direito de propriedade, sempre se configurando quando um prédio se encontrar encravado, mesmo que o proprietário não a deseje; já a servidão limita o domínio e decorre da vontade das partes, geralmente por meio de um contrato.
27. Quanto à construção de muros e cercas entre prédios vizinhos, qual a regra do CC?
O proprietário tem direito a murar o seu prédio e pode constranger os seus confinantes a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, obrigação que decorre diretamente das disposições contidas no artigo 1.297 do Código Civil.
28. O que é estilicídio?
O artigo 1365 do Código Civil determina que:
1.O proprietário deve edificar de modo que a beira do telhado ou outra cobertura não goteje sobre o prédio vizinho deixando um intervalo mínimo de cinco decímetros entre o prédio e a beira, se de outro modo não puder evitá-lo.
2. Constituída por qualquer título a servidão de estilicídio, o proprietário do prédio serviente não pode levantar edifício ou construção que impeça o escoamento das águas, devendo realizar as obras necessárias para que o escoamento se faça sobre o seu prédio, sem prejuízo para o prédio dominante.
29. Quanto à construção de janelas, eirado, terraço ou varanda, quais são as regras traçadas pelo CC?
Conforme dispõe o artigo 1301 do Código Civil, é proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
30. O que é direito de penetração? Quais as regras?
Direito de Penetração, previsto pelo artigo 7º do decreto lei 3.365/41, é caracterizado como a faculdade da Autoridade Pública ingressar no imóvel a fim de realizar atos avaliatórios da área declarada de interesse público. Ex: para fazer obras, pegar um objeto que caiu. Neste caso as regras devem ser acompanhadas do princípio da razoabilidade.