Cláusulas Especiais da Compra e Venda

Prévia do material em texto

Cláusulas Especiais da Compra e Venda
 
Cláusulas Especiais 
As partes podem colocar se desejarem
No contrato de compra e venda, normalmente, encontramos cláusulas especiais, entretanto, só terão aplicabilidade se expressamente previstas no contrato, garantindo as partes maiores poderes e garantias na sua aplicabilidade, no total veremos 5 cláusulas especiais;
Retrovenda - ART 505
 Possibilidade de “Recompra” pelo vendedor ( alienante ) os seus sucessores
Propriedade Resolúvel ao comprador – pode ser extinta pela vontade do vendedor 
Obrigação ( Formação da Vontade ) + direito real (Oponivel em face de terceiro)
Prazo máximo de três anos ( as partes podem acordar um prazo menor, nunca maior – prazo decadencial )
E se o comprador não quiser receber o valor? Vendedor deposita judicialmente 
Estado- juiz restitui, forçosamente, o domínio da coisa
Pode ser alegado em face do terceiro ( ex.: comprador revendeu o imóvel )
E se duas pessoas tiverem o direito de retrato e só um exercer? Acordo ou quem depositar integralmente
Art 505 - “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias”.
Venda a Contento / Sujeito Prova - ART 509 e 512 
Subordinação dos EFEITOS da compra e venda a um evento futuro e incerto
Referência: comprador 
Venda a contento: comprador não conhece bem o que irá comprar
Sujeito a prova: comprador conhece, mas precisa se certificar da qualidade
Art 509 – “A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue: e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifesta seu agrado” 
Art 512 – “Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável”. 
 Preempção, Preferência ou Prelação – ART 513 e 520
Claúsula que impõe ao comprador a obrigação de, se quiser vender, ofertar a quem lhe vendeu ( não passa aos herdeiros )
Prazo máximo: 180 dias bens móveis e 2 anos bens imóveis
 
Direito de prelação: exercer o direito de recomprar o imóvel
Se fica sabendo que o comprador vai vender? Notifica para usar seu direito de prelação 
Deve pagar o preço ofertado ou encontrado ( caso descubra que está a venda para outro )
Prazo para exercer: 3 dias ( Móveis ) ou 60 dias ( Imóveis )
Termo inicial: notificação do comprador 
Se for feito em beneficio de duas ou mais pessoas: todas precisam exercer sobre a coisa sobre um todo
E se vender ? Perdas e danos ao comprador 
E se o adquirente sabia? Responde solidariamente
Direito de preferência por força legal: se houve expropriação e não se cumpriu o fim social, necessidade ou interesse público pelo qual se exproprio ( Preço atual )
Art 513 – “A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto”.
PARÁGRAFO ÚNICO. O 	prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa dor móvel, e a dois anos, se for imóvel.
Art 520 – “O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros”. 
Reserva de Domínio – ART 521 e 528
Vendedor guarda para si a propriedade até que o valor seja integralmente pago
Objetivo Conferir mais segurança ao vendedor 
Transfere-se a posse, mas não a propriedade (A transferência do domínio fica condicionada ao pagamento)
Bens móveis (Regime do CC) ou imóveis (Lei 9.514/ 97)
Por escrito e com registro no domicilio do comprador 
Art 521 – “Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago”. 
Art 528 - “Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a beneficio de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato”.
Venda Sobre Documentos
Em vez da tradição (entrega) da coisa 
Titulo representativo desta e dos outros documentos exigidos no contrato 
No silêncio: usos
Art 529 – “Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu titulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos”. 
Art 532 – “Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde”.
PARÁGRAFO ÚNICO – “Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado”.