CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONTRATO DE TROCA OU PERMUTA CONTRATO DE LOCAÇÃO DIREITO CIVIL TEORIA GERAL DOS CONTRATOS(2)

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PEDRO AUGUSTO LACERDA DE SOUSA
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, TROCA OU PERMUTA E LOCAÇÃO.
■ DIREITO CIVIL III:
■ CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
■ NOÇÕES GERAIS - está previsto nos arts. 481 a 532, do Código Civil.
É um negócio jurídico bilateral em que se pretende a aquisição da propriedade de um bem,
mediante pagamento de um preço em dinheiro - ou seja, é oneroso, e essa onerosidade difere
dos outros contratos, pois neste, é em dinheiro. DINHEIROOO!
● Existem três atuantes:
- vendedor.
- comprador.
- preço.
● O contrato de compra e venda no Brasil apenas opera efeitos jurídicos obrigacionais. Logo,
a transferência de domínio depende da tradição/venda - para coisas móveis - e do registro -
para os imóveis.
As partes - vendedor e comprador - devem ter capacidade e legitimidade para que o contrato
de compra e venda seja válido. Ou seja, capacidade cível e ser ter legitimidade sob aquilo que
vai alienar. Ex: se uma pessoa quer vender uma casa que não é sua, ela não pode, pois ela é
ilegítima.
• Trata-se de contrato bilateral e sinalagmático, em regra, consensual, comutativo ou
aleatório, de execução instantânea ou diferida. É também contrato nominado e típico:
- Bilateral pois gera ônus e bônus para ambas as partes.
- Sinalagmático, pois é de comum acordo.
- Consensual, pois deriva da manifestação de vontade.
- Comutativo ou aleatório, pois tem prestações certas, determinadas ou equivalentes.
- Execução instantânea ou diferida, ou seja, pela execução imediata do contrato mediante
pagamento integral do preço e entrega da coisa, ou diferida, pelo pagamento em prestações.
- Nominado, pois tem nome no código civil.
- Típico, pois está regulado pela lei.
O comprador detêm a propriedade e a posse, só a posse não caracteriza a compra e venda,
mas sim, a locação.
● ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA:
• Consentimento - QUE DEVE SER LIVRE E ESPONTÂNEO, sob pena de anulabilidade - e a
capacidade das partes para vender e comprar.
Obs - também será anulável a compra e venda se houver erro essencial sobre o objeto principal
ou erro sobre as qualidades essenciais do objeto.
• Preço - deve ser determinado - preço convencionado -, ou determinável, em dinheiro e deve
ser sério e real. Ex: vender umas casa por R$ 2,00 reais não pode ser considerado contrato de
compra e venda pois não é um preço real, poderia se caracterizar doação.
Obs - não se admite a indeterminação absoluta do preço ou que se deixe à exclusiva vontade
do comprador a fixação do preço. Ele precisa ser certo e determinado.
Obs 2 - quando as partes expressamente convencionam submeter a um terceiro - árbitro -,
haverá a fixação do preço e as partes deverão aceitar o preço estabelecido pelo árbitro;
qualquer das partes que não ficar satisfeita com o preço dito pelo árbitro, apenas poderá
desfazê-lo mediante ação judicial. Ex: um avaliador de imóveis, corretor, etc.
• Coisa - DEVE EXISTIR, regra geral, sendo nula a venda de coisa inexistente. Contudo,
admite-se a venda de coisa que terá potencial/expectativa de existência. Ex: coisas futuras.
- Individualização da coisa: a coisa a ser objeto de compra e venda deve ser individualizada pelo
menos com a indicação do gênero e da quantidade.
- Disponibilidade da coisa: a coisa deve existir no comércio.
Obs: venda a non domino = venda sem domínio, É VEDADA; não se pode vender coisa da
qual não se tem o domínio.
● CONSEQUÊNCIAS DA COMPRA E VENDA:
- Geração de obrigações recíprocas para os contratantes. Caso haja descumprimento da
obrigação de transmitir o domínio, gera inadimplemento contratual, havendo duas
consequências: a resolução do contrato ou ajuizamento de obrigação de fazer.
- Obrigação do vendedor de entregar a coisa. A tradição pode ser:
a) Real: neste tipo de tradição, o comprador recebe o bem objeto de compra e venda
fisicamente. Ex: comprei uma bolsa, paguei por ela e recebi a bolsa – objeto físico – do
vendedor.
b) Simbólica ou virtual. Ex: comprei um imóvel e o vendedor me entregou as chaves do
mesmo. As chaves são um símbolo, que representa que o imóvel me foi entregue.
c) Ficta ou tácita. Quando nada muda ou se modifica. Por exemplo, Y mora de aluguel e
compra a casa que mora, sendo agora sua.
- Responsabilidade do alienante pelos vícios redibitórios e evicção. Ou seja, pelos vícios
ocultos e perca por direito de terceiro.
- Responsabilidade pelos riscos: até o momento da tradição - ou seja, da venda - a
responsabilidade pelos riscos da coisa pertence ao vendedor. No entanto, se já houve a
entrega ou registro da coisa, o comprador é que será o responsável pelo perecimento da coisa.
Ex: após a tradição, a casa é vandalizada, o vendedor não pode ser responsabilizados.
- Salvo estipulação em contrário, a coisa dever ser entregue no local em que se encontrava ao
tempo da venda - por exemplo, produto comprado em loja.
- É de responsabilidade do comprador os riscos da coisa expedida, sob sua ordem, para lugar
diverso de onde se encontrava ao tempo da venda. Ou seja, a partir do momento em que a
coisa é entregue ao meio de transporte solicitado, a responsabilidade pelos riscos já é do
comprador. Ex: João comprou um armário na loja X e disse que mandaria um carro ir pegar a
coisa. A partir do momento que a coisa é tirada da loja e coloca no carro mandado por João, a
responsabilidade pelos riscos é dele.
PERGUNTA: e quando o vendedor descumpre as ordens dadas pelo comprador para
expedição da coisa? O vendedor passará a ser responsável pelos riscos da coisa. Ex: no
exemplo de João, se a loja decide colocar o armário em outro carro, ue não o indicado por
João, a responsabilidade pelos riscos continua sendo da loja.
- Quando o comprador está em mora de receber a coisa adquirida, também correrão os riscos
por sua conta. Ou seja, nesse caso, mesmo estando a sua disposição, não recebeu no tempo,
lugar nem modo pactuado, por sua culpa.
- Divisão das despesas - art. 490, CC:
As partes contratantes podem, em virtude própria do princípio da autonomia da vontade
privada, convencionarem a quem incumbem os gastos acessórios, porém necessários à plena
concretização do negócio. Ex: Gastos com escrituração, registro, transporte do objeto,
embalagem, dentre outros.
Na falta de convenção acerca da repartição dos gastos, a lei dispõe em seu artigo 490 que as
despesas de registro e escrituração ficam à cargo do comprador, enquanto as despesas
vinculadas à tradição ficam à cargo do vendedor. Tal dispositivo tem caráter supletivo.
Despesas de transporte: vendedor.
Despesas de escritura: comprador.
- Direito de retenção da coisa ou do preço - art. 491, CC:
O diploma civil estatui as hipóteses em que é lícito às partes reterem o preço, ou a coisa.
Nas vendas realizadas à vista, pode o vendedor reter a coisa enquanto não receber o valor
avençado. – Artigo 491, CC/02
● No caso do comprador cair em insolvência - não consegue cumprir com suas obrigações -, e
a venda for à crédito - sem pagamento imediato -, pode o vendedor sobrestar a entrega da
coisa até que o comprador apresente caução - garantia - de que pagará no tempo ajustado.
Pode o comprador reter o valor a ser pago, na hipótese de o vendedor se tornar insolvente, até
que a coisa lhe seja entregue ou prestada caução, garantindo-se igualdade de tratamento entre
as partes, por mais que o dispositivo do artigo 495 do CC/02 apenas faça alusão ao comprador
insolvente.
OBS - na hipótese de venda a prazo, não pode o vendedor condicionar a entrega do objeto do
contrato ao pagamento integral do preço.
● Exceptio non adimplet contractus:
Vê-se a utilização da exceção do contrato não cumprido. Na exceptio non adimplet
contractus, é a faculdade que uma das partes tem, de não cumprir sua obrigação, se a outra
parte também não tiver cumprido. É um meio de defesa, em que uma parte alega que não
cumpriu sua obrigação,porque a outra parte também não cumpriu.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua
obrigação, pode exigir o implementoda do outro.
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes
diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela
qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça
a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.
● LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA - decorrem da falta de legitimidade:
Algumas pessoas, em virtude de certas circunstâncias, sofrem limitações em sua seara de
liberdade contratual. Tais circunstâncias, como por exemplo, a posição de certa pessoa em
determinada relação jurídica, quando configuradas tornam ilegítimas as pessoas que nelas
incidirem, para celebrarem contrato de compra e venda. A falta de legitimidade atribuída a
estas pessoas que incidem nestas circunstâncias estabelecidas em lei, não se confunde com
falta de capacidade.
a) Venda de ascendente a descendente:
Ascendentes - pai, mãe, avó, avô, bisavô e cônjuge.
Descendentes - filho, filha, neto, bisneto.
Art. 496, CC/2002: “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Se o cônjuge for
casado com o ascendente no regime de separação obrigatória de bens, o ascendente não
necessitará da outorga do primeiro - cônjuge - para alienar a descendente.
A anuência deve ser expressa, através de instrumento público ou particular, se bem imóvel ou
móvel, respectivamente.
É importante destacar que a venda de bem de ascendente a descendente não é proibida,
entretanto, precisa da anuência dos demais descendentes. Se for feita sem a anuência dos
demais descendentes, pode ser passível de anulabilidade.
• Prazos:
Súmula 494, do STF - revogou a Súmula 152, do STF: ação anulatória de venda de ascendentes
a descendentes prescreve em 20 anos, contados da data do ato.
Art. 179, CC/2002: prazo de 2 anos para intentar ação de anulação, a contar da conclusão do
contrato - corrente majoritária.
Em relação a súmula e ao artigo acima, trata-se dos casos de venda de bem móvel ou imóvel
de ascendente para descendentes, em que se pretende anular a venda. Nesse caso, a súmula
diz que tal ação só pode ser pleiteada até 20 anos após a conclusão do contrato, já o art. 179,
expressa o prazo de 2 anos. A corrente majoritária segue o entendimento do Código Civil, mas
nada impede, no caso contrato, que um advogado se utilize da súmula 494 do STF para
defender sua parte.
A venda realizada com inobservância das regras do art. 496, CC, é anulável.
• Legitimados à ação de anulação de compra e venda de ascendentes a descendentes:
- os demais descendentes.
- o cônjuge ou o companheiro - por equiparação - do ascendente vendedor.
Obs - A venda feita pelo ascendente à terceiro, e depois realizada alienação pelo terceiro ao
descendente, com intuito próprio de fraudar a lei é nula por tratar-se de negócio simulado.
Entretanto, tal somente pode ser arguido se comprovada a intenção de fraudar a lei.
b) Situações de aquisições de bens por pessoa encarregada da guarda/zelo dos interesses do
vendedor: ele não pode, pois está em posição de interesse perante os bens do outro.
O dispositivo visa coibir o aproveitamento desleal da situação por aquele que nela se encontra
conforme dispõe a lei. Ex: Tutor que se utiliza dessa condição para adquirir bens de seus
tutelados, disciplinando o contrato da forma que melhor lhe aproveitar. Combate-se o conflito
de interesses; o interesse individual contra o interesse do terceiro a que foi confiada a guarda.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda
ou administração;
Falta de legitimação de algumas pessoas para adquirirem bens do vendedor por serem estas
encarregadas de zelar pelos interesses do mesmo. Ex: tutor, curador, servidor público, juiz,
leiloeiro, etc.
c) Compra e venda entre cônjuges - o cônjuge pode alienar bem seu, exclusivamente particular
e que esteja fora da comunhão, ao seu cônjuge.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Obs: no regime de comunhão universal de bens, a regra do art. 499, CC fica sem efeito, pois o
patrimônio é comum ao casal.
Exceção: art. 1647, CC - venda de bem imóvel a outrem, que não o cônjuge.
d) Venda da parte indivisa em condomínio: condomínio significa um só bem, indivisível, ter
dois ou mais proprietários. Ex: eu e meu irmão somos proprietários de uma casa - bem
indivisível.
O condômino, quando proprietário de bem indivisível, sofre restrição quanto à alienação da
parte que lhe cabe, por força do disposto no artigo 504 do CC/02.
O condômino alienante não pode vender sua parte a estranho se o outro condômino a quiser,
estando disposto a pagar o equivalente ao ofertado.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da
venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor
e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte
vendida os com proprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
O condômino tem direito de dispor - vender - da coisa, no entanto, quando o bem é indivisível
há algumas limitações.
• Somente será possível a venda da parte indivisa a estranho - terceiro que não é condômino:
- houver comunicação aos demais condôminos.
- for dado preferência aos demais condôminos igualmente a que foi dada a terceiro estranho -
que ofereceu determinado valor pelo bem.
- os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo - decadência - legal.
• O condômino tem direito de preferência com relação a terceiros estranhos ao condomínio.
Desse modo, condômino tem o prazo de 180 dias, contados da data em que houve ciência da
alienação, para exercer seu direito de preferência sobre o bem indivisível, objeto de compra e
venda, caso queira comprá-lo. CONTUDO, ESSE PRAZO PODE SER MENOR, SE
CONVENCIONADO ENTRE AS PARTES.
A comunicação aos demais consortes/condôminos pode ser feita judicial ou
extrajudicialmente.
● VENDAS ESPECIAIS:
a) Venda mediante amostra:
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que
o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou
diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
A coisa entregue deve ser em tudo igual à amostra, sob pena de inadimplemento contratual.
Deve o comprador, em caso de divergência entre o produto entregue e a amostra, protestar de
imediato, ou será tida como correta e definitiva a entrega.
• Possibilidades ofertadas ao comprador lesado:
- ação de resolução contratual, cumulada com perdas e danos.
- ou ação para requerer abatimento proporcional do preço.
b) Venda ad corpus e venda ad mensuram:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível,
o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da área vendida,caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
• Venda ad mensuram - o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel - ex:
hectare, metro quadrado.
O art. 500, CC, oferece três possibilidades ao comprador quando a área não corresponde às
dimensões dadas anteriormente à venda:
- o comprador tem o direito de exigir a complementação e, não sendo esta possível, pode
intentar ação de resolução de contrato ou ação de abatimento proporcional ao preço.
Ex: y compra terreno por R$ 200 mil reais, 100 m², sendo cada metro R$ 20 mil reais. Após a
tradição, se Y percebe a área comprada é menor do que estava previsto e pago, ele pode pedir
a complementação da área que resta, VIA DE REGRA; e se isso não for possível, poderá resolver
o contrato ou pedir abatimento proporcional do preço.
Quando o vendedor vende o bem com área a mais do que a constante no preço estipulado:
cabe ao comprador, à sua escolha, ou complementar o valor correspondente ao preço ou
devolver a parte - área - que excedeu do imóvel - art. 500, §2º, CC.
• Venda ad corpus - na venda ad corpus não há vinculação da venda às dimensões da coisa. A
coisa é vendida como algo certo e determinado, como um todo. Logo, se a coisa é vendida
com área a menos não acarretará ao comprador o direto de exigir complemento de área,
nem devolução do excesso - art. 500, § 3º.
Contudo, por entendimentos jurisprudenciais, pode-se tentar a descaracterização da venda ad
corpus. A jurisprudência criou o seguinte critério: a venda ad corpus estará descaracteriza se o
valor do prejuízo for superior a 5%.
Ex: X compra área de 100 m² por R$ 100 mil reais. Contudo, só cresce eu uma área de 92 m².
Nesse caso, 5% da área seria equivalente a 5 m², contudo, o prejuízo de X foi de 8 m². Logo,
está descaracteriza a venda ad corpus e X pode-se valer das regras da venda ad mensuram,
podendo a complementação da área que resta, ou a resolução do contrato/ abatimento do
preço.
● CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA - tratam-se de cláusulas especiais que as partes
podem acrescentar à compra e venda:
- Retrovenda.
- Venda a contento - ou sujeita a prova.
- Pacto de preferência - preempção.
- Venda com reserva de domínio.
- Venda sobre documentos.
- Pacto do melhor comprador.
- Pacto comissório.
● RETROVENDA:
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo
de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização
escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
• O vendedor reserva-se ao direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo
prazo, restituindo o preço + as despesas feitas pelo comprador.
• Natureza jurídica: é de pacto acessório. Condição resolutiva expressa, ou seja, livremente
convencionada entre as partes.
• Prazo máximo para o exercício do direito de retrato: 3 anos.
• Recusa do comprador em receber o preço do imóvel pelo vendedor - art. 506, CC.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para
exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído
no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
A retrovenda somente é possível em bens imóveis, regra geral!
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser
exercido contra o terceiro adquirente.
• A transmissão do direito de retrovenda a herdeiros e legatários pressupõe o falecimento do
vendedor original. Já em relação a terceiro, deriva do fato de que a cláusula de retrovenda não
impede que o comprador original aliene o bem; nesse caso, ao alienar o bem e vendê-lo a
outrem, esse terceiro passa a ser o novo dono do bem, permanecendo ainda, a cláusula de
retrovenda.
Contudo, há dúvidas com relação à possibilidade de cessão desse direito por ato inter vivos.
Obs - entendimentos de Pablo Stolze e Flávio Tartuce - corrente majoritária -
sobre o exercício de direito de retrato perante terceiros adquirentes de bem gravado com
retrovenda. Gonçalves (entendimento minoritário).
Obs 1 - quando a coisa vier a perecer, sem culpa, extingue-se o direito de resgate.
Obs 2 - quando o direito de retrato sobre o mesmo imóvel cabe a duas ou mais pessoas.
● VENDA A CONTENTO E SUJEITA À PROVA: chama-se venda a contento o contrato de compra
e venda subordinado ao agrado do comprador. Esta cláusula nunca será presumida, só tendo
validade se expressamente pactuada.
Na verdade, trata-se de venda subordinada a condição suspensiva, simplesmente potestativa. A
venda só se efetiva, ou seja, o contrato só se considera celebrado, se o comprador aprovar a
coisa, o que não impede, contudo, que a coisa seja entregue de imediato. Aliás, é assim que
ocorre na prática. O comprador recebe a coisa e depois se manifesta se a aprova ou não.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o
adquirente não manifestar seu agrado.
A cláusula ad gustam - de venda a contento - condição puramente potestativa (art. 123, CC ou
simplesmente potestativa?
Estipulado prazo para o comprador aceitar a oferta, ao do prazo o comprador deverá dar
resposta ao vendedor. Caso não haja prazo para o comprador aceitar a oferta, o vendedor
terá o direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável - art.512, CC.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá
direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
A venda sujeita a prova também é realizada sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as
qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Na venda sujeita a prova - art. 510, CC - o comprador necessita justificar, caso não aceite o
bem.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a
coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
● PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA: o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, obriga-se a
oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la.
• Preempção X Retrovenda: a retrovenda tem prazo máximo de 3 anos, enquanto que na
preempção, depende da vontade do comprador de vender a coisa comprada.
• Preferência convencional - art. 513, CC.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu
direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
• Requisitos:
- É personalíssimo.
- Pode ser incluído em outros contratos.
- A prelação só pode ser exercida quando o comprador vender a coisa ou dá-la em
pagamento.
- Objeto: bem corpóreo, incorpóreo, móvel e imóvel.
- Cláusula expressa.
• Prazo:
- Coisa móvel: não excedente a 180 dias.
- Coisa imóvel: 2 anos - art. 513, § único.
- Entendimento do CC/2002 quando não há prazo estipulado para o exercício da
preferência - quando as partes não convencionam um prazo dentro do limite permitido, incide
o prazo do código civil, de 3 dias para bem móvel e 60 dias para bem imóvel.
•Caso o comprador não dê ciência ao vendedor originário do preço e da venda da coisa,responderá por perdas e danos - art. 518, CC. Vendedor deve provar o efetivo prejuízo.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao
vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
• Retrocessão ou prelação legal - art. 519, CC.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse
social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços
públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Isso 5 anos
após o ocorrido, além disso, se não puder comprar a coisa novamente, pode pedir indenização
por perdas e danos.
● VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO: a venda com reserva de domínio trata-se de um
contrato de compra e venda de coisa móvel em que se subordina a efetiva transferência da
propriedade ao pagamento integral do preço.
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o
preço esteja integralmente pago.
O vendedor tem a própria coisa vendida como garantia integral do recebimento do preço.
• Características:
- Compra e venda à crédito.
- Objeto individualizado, infungível.
- Entrega do objeto pelo vendedor ao comprador.
- Pagamento do preço estipulado - em regra, em prestações.
- Obrigação do vendedor de transferir o domínio do bem logo após termine o
pagamento do preço.
• Natureza jurídica: venda sob condição suspensiva.
O comprador é possuidor ou proprietário do bem? É possuidor, tem a posse, mas não tem a
propriedade.
• O vendedor pode, diante do inadimplemento do comprador, cobrar-lhe as prestações em
atraso - vencidas e vincendas -, ou pode recuperar a posse da coisa vendida - art. 525, CC.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após
constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
• Os riscos da coisa pertencem ao adquirente - comprador.
• A cláusula de reserva de domínio deve ser expressa e estipulada em escrito para valer
contra terceiros.
■ CONTRATO DE TROCA OU PERMUTA:
• NOÇÕES GERAIS - é uma obrigação de dar uma coisa por outra, que não o dinheiro. NÃO
PODE SER DINHEIRO, se for, caracteriza compra e venda!
• É negócio jurídico bilateral, consensual, oneroso e obrigacional: gera para os permutantes a
obrigação de transferir, um para o outro, a propriedade de determinada coisa. É solene -
quando envolve bens imóveis - e comutativo:
- Bilateral - ônus para ambas as partes.
- Consensual - deriva da manifestação de vontade de ambas as partes.
- Oneroso -
- Obrigacional - gera para os permutantes a obrigação de transferir, um para o outro, a
propriedade de determinada coisa.
- Solene - quando envolve troca de bens imóveis.
- Comutativo - por ser contrato de prestação certa e determinada.
• Obs - considera-se troca até 50% do valor do bem. Nesse caso, se chama permuta com
torna, e quando alguém vai trocar algo de menor valor por algo de maior valor, precisando
haver complementação em dinheiro. Se essa complementação for maior que 50% do valor,
não é mais troca ou permuta.. Ex: casa que vale 100 mil por casa que vale 50 mil. Nesse caso,
precisará haver a complementação em dinheiro, de 50 mil, a metade do valor da outra casa.
• Art. 533, CC/2002:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes
modificações:
- Cada um dos contratantes pagará por metade das despesas com o instrumento da troca, salvo
disposição em contrário. Ex: y vai trocar casa de 200 mil com z, por outra casa de também 200
mil. Nesse caso, cada um paga o valor dos documentos de regularizar o seu respectivo imóvel,
ou podem dividir o valor dos dois.
- É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem o
consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do permutante - alienante.
Pois impacta diretamente na herança.
• Se aplica a troca ou permito, os dispositivos da compra e venda!
■ CONTRATO DE LOCAÇÃO:
● NOÇÕES GERAIS:
• Locação de coisas: é um negócio jurídico por meio do qual uma das partes - locador - se
obriga a ceder a outra - locatário -, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível, mediante certa remuneração.
• LOCAÇÃO É TRANSFERÊNCIA DE POSSE. Além disso, o locatário não precisa,
necessariamente, ser o dono/proprietário, pode ser uma imobiliária também.
• Figuras:
- Inquilino - quem aluga.
- Locatário - quem tem posse.
• Se aplicam ao contrato de locação:
Art. 565, CC/2002:
Art. 564. Não se revogam por ingratidão:
I - as doações puramente remuneratórias;
II - as oneradas com encargo já cumprido;
III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural;
IV - as feitas para determinado casamento.
Lei nº 8.245/91: Lei das Locações - tem prioridade no tema; o código civil é usado de maneira
subsidiária.
• Natureza jurídica: contrato consensual, comutativo, bilateral ou sinalagmático, não solene,
de trato sucessivo ou de execução continuada.
● ELEMENTOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO:
a) Objeto:
Infungibilidade da coisa móvel - vale lembrar, que objetos fungíveis podem se tornar
infungíveis, se atribuídas qualidades ou características a ele. Ex: y aluga 100 cadeiras douradas
e acolchoadas, logo, elas se tornam infungíveis.
- A coisa pode ser alugada por inteiro ou em frações. Logo, a locação abrange os acessórios da
coisa, se o contrato de locação não estipular nada em contrário - art. 566, I, CC/2002. Ex: se
aluga uma área de lazer e lá tem uma churrasqueira, nesse caso, também foi alugada junto com
a área de lazer, pois é acessório deste.
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a
que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em
contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
- Possibilidade de locação de coisa alheia - PODE HAVER SUBLOCAÇÃO.
- Locação de bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais: Lei do Inquilinato - Lei
nº8.245/1991 - e Imóveis rurais: Estatuto da Terra - Lei nº 4.504/1964.
b) Preço:
- Aluguel ou remuneração.
- Preço convencionado.
Obs - não é possível a estipulação do preço ser deixada, potestativamente, ao arbítrio
exclusivo de um dos contratantes.
- Características do preço.
- Falta de pagamento do aluguel e possibilidades fornecidas ao locador - gera a resolução do
contrato.
- Domicílio de pagamento do aluguel - o domínio do inquilino/locatário.
- O preço será devido ao locador durante todo o período em que a coisa estiver à disposição do
locatário, ainda que não utilizada efetivamente.
c) Consentimento:
- Pode ser expresso ou tácito. Ex: olhar um imóvel antes de pagar o aluguel e já vir trazendo as
malas.
- Quem tem poderes de administração, apenas, pode locar? - pode sim, inclusive sublocar, mas
com o consentimento prévio e expresso do locador.
- O locatário pode, inclusive, sublocar, com o consentimento prévio e escrito do locador - art.
13, Lei nº 8.245/91.
- O locatário deve ser pessoa estranha à coisa locada.
- Locação de coisa indivisa: condôminos.
■ REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS:
GONÇALVES, Carlos Roberto, DIREITO CIVIL BRASILEIRO, volume 3: Teria Geral Contratos, 17.
Ed. – São Paulo: Saraiva, 2020, Título II, capítulo 1, 2 e 5.