Condomínio Edilício - RESUMO

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Condomínio Edilício
O condomínio por edificações, também conhecido como condomínio “edilício”, é, hoje, regido pelo CC, com aplicação subsidiária da Lei 4591/64. 
Trata-se de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. O condômino é titular, com exclusividade, da sua unidade autônoma e titular de partes ideais de áreas comuns (art. 1331).
 Grande é a divergência sobre a natureza jurídica deste tipo de condomínio, que não é pessoa jurídica, ou seja, é um ente despersonalizado, mas com ampla capacidade de ser parte em processo, sendo representado por seu síndico (CC, art. 12, IX).
 O condomínio por edificações pode ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, mas demanda inscrição obrigatório no Registro de Imóveis.
 A convenção de condomínio, na medida em que é o ato de constituição do condomínio, deve ser subscrita por, no mínimo, 2/3 dos condôminos (CC, art. 1.333).
 Tal convenção não é mero contrato. Sujeita a todos os titulares de unidades ou quem venha a exercer posse sobre tais unidades condominiais. Tem caráter estatutário, sendo, com efeito, uma verdadeira lei interna da comunidade condominial. 
 Logo, os locatários se sujeitam à convenção mesmo sem ter direito de modificá-la.
 	 Contudo, inobstante a força da convenção de condomínio, a mesma não pode ofender a Moral, o Direito, a lei. 
 Ressalte-se ainda que para ter validade perante terceiros demanda registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
 Se não tiver registro no CRI, ainda assim vale em relação aos condôminos. 
 Tal convenção, a teor do CC, art. 1334, parágrafo primeiro, pode ser por escritura pública ou documento particular.
 Requisitos da Convenção (art. 1.334): 
 Quota proporcional de cada condômino;
 Modo de pagamento das contribuições dos condôminos;
 Forma de administração do condomínio;
 Competência das assembleias condominiais, formas de convocação e quórum para deliberações;
 Sanções as quais estão sujeitas condôminos e possuidores;
 Regimento interno do condomínio (R.I) .
 Quórum 
	 Alteração: 2/3 realizada na Assembleia. 
	 Modificação: Unanimidade (art. 1.351)
 Todas as unidades condominiais devem ter saída para a via pública (CC, art. 1331, § 4º).
 Um condômino pode gravar, alugar, ceder, alienar sua unidade condominial sem atentar para direito de preferência de outros condôminos na edificação (CC, art. 1331, § 1º).
 Contudo, se um condômino quiser alugar área no abrigo para veículos, há direito de preferência em prol dos outros condôminos (CC, art. 1338).
 O uso de área comum de condomínio demanda anuência da unanimidade dos condôminos.
 O terraço de condomínio, via de regra, é área comum, mas cabe convenção em contrário (CC, art. 1331, § 5º).
 Direitos (art. 1.335):
 Usar, gozar e dispor; 
 Usar parte comum;
 Votar nas deliberações.
 Bizzu ! U – G – D – V 
 
 Deveres: 
 Contribuir para as despesas condominiais, na proporção de suas frações ideais;
 Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
 Não alterar a cor e a forma da fachada;
 Não alterar a destinação das unidades da edificação;
 Não prejudicar o SSS (sossego, segurança e saúde) dos outros condôminos, atentando para a Moral e para os bons costumes.
 A obrigação dos condôminos é propter rem, de caráter ambulatorial, isto é, acompanham a coisa nas mãos de quem as detiver. 
 Logo, por exemplo, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (CC, art. 1345).
 Uma unidade condominial pode ser fixada em proporção não compatível com a fração ideal, demandando convenção prévia neste sentido.
 Sanções (art. 1.334, § 1º):
 Juros: 1% ao mês;
 Multa: até 2% ao mês, sobre o débito.
 Comportamento antissocial: até o décuplo, da cota condominial (art. 1337, parágrafo único).
 O condômino que não cumprir obrigações, pagará multa, a qual não pode ser superior a 05 contribuições mensais, independente de perdas e danos a serem apuradas. (art. 1336, II a IV)
 A multa, não havendo disposição em contrário, é deliberada por 2/3 dos condôminos em Assembleia. 
 Obras (art.1.341, CC):
 Voluptuárias: 2/3 
 Úteis: maioria dos condôminos
 Necessárias: independe de quórum, basta realizar. 
 Cabe menção ao art. 1346 do CC, o qual fixa que os condôminos devem contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
 Administração (art. 1.347): 
Pode ser condômino ou estranho.
 Quórum de aprovação: maioria dos presentes.
O síndico não faz jus necessariamente à remuneração, mas previsão em contrário pode constar na convenção de condomínio. 
 Competência (art. 1.348):
 Convocar;
 Representar;
 Cumprir; 
 Diligenciar;
 Elaborar orçamento;
 Cobrar;
 Prestar conta. 
 Ler o artigo supracitado.
 A convenção de condomínio pode prever a figura do subsíndico, que será eleito em Assembleia para auxiliar o síndico, assim como pode estipular que os atos do síndico podem ser objeto de recurso para a Assembleia, convocada para tanto pelo interessado.
 O síndico, se a Assembleia anuir, possa transferir a outrem, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas.
 Mandato: 2 anos, renovável uma vez. 
O síndico é assessorado por um conselho consultivo, constituído por 03 condôminos, com mandatos que não podem exercer dois anos, permitida a reeleição.
 Convocação de Assembleia:
 Ordinária: convocada pelo síndico.
 Extraordinária: pelo síndico ou condômino, que representem ¼ dos condôminos. (art. 1.335) 
As decisões tomadas em tal Assembleia vinculam todos os condôminos, mesmo os não presentes. 
 O síndico pode ser destituído de suas funções (art. 1.349): 
 Maioria absoluta de votos.
 Decorrente de irregularidade cometidas em sua gestão.
 Extinção (1.357):
 Destruição do imóvel;
 Demolição voluntária do imóvel, por razões urbanísticas ou arquitetônicas ou por condenação do imóvel por autoridade pública;
 Desapropriação;
 Confusão (todas as unidades condominiais nas mãos de uma só pessoa).