Incorporação Imobiliária - direito civil III - contratos

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FACULDADE DE CIÊNCIAS SOCIAIS E APLICADAS DE CASCAVEL – UNIVEL 
Bruna Larissa Correia Klegin
Caroline Meith de Souza 
Eduardo Padilha de Melo Sá
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Trabalho bimestral dos alunos do 3º ano A do período matutino apresentado à Faculdade de Ciências Sociais de Cascavel na disciplina “Direito Civil II” como um dos requisitos para obtenção de nota. 
CASCAVEL
2014
INTRODUÇÃO 
Decorrente de uma necessidade social onde era necessário assegurar direitos e regulamentações específicas sobre determinada espécie de contrato, a lei de incorporação imobiliária e trata dela junto com o condomínio.
Tendo em vista o caráter singular de cada um, o trabalho ora apresentando tem por objetivo uma análise da lei de incorporação nas questões concernentes tão somente as operações dai decorrentes. 
Trata-se, portanto, de um estudo a respeito da regulamentação de construções objetos de contratos de compra e venda através de unidades autônomas para pessoas diversas ou uma só pessoa, podendo ser física ou jurídico.
É nesse âmbito que é necessário trazer à tela questões como sua origem e como foi implementada no ordenamento jurídico brasileiro e a importância e abrangência que possui nos contratos envolvendo incorporação.
Tal modalidade contratual, assim como os demais oportunamente estudados, envolve sujeitos que, uma vez de acordo com a celebração do negócio passam a ter direitos e obrigações que serão exploradas no tópico pertinente. 
Não obstante sua celebração, é necessário que se faça um estudo acerca da possibilidade de extinção do contrato, bem como os casos em que pode ocorrer. Além do mais, fundado no risco do negócio e na imprevisibilidade de determinado acontecimento há de se trabalhar com a hipótese de arrependimento.
Aspectos como prejuízos e questões relevantes a este tema, bem como assuntos tratados em jurisprudências serão também aqui apresentados no decorrer do trabalho, visando uma melhor compreensão do tema. 
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NA ESFERA BRASILEIRA
Conforme a sociedade ia sendo massificada, o modelo econômico elaborado junto ao Código de Napoleão e a Revolução Francesa entrou em crise. Vale ressaltar que esse modelo foi criado com base no formalismo do direito romano-germânico, com o propósito de igualar os contratantes na esfera jurídica, além da importância dada à autonomia da vontade, não se admitindo qualquer intervenção Estatal. 
O contrato de adesão, nessa aspiração, é a consequência lógica dessa massificação social, e reflete o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga escala e de forma impessoal e abstrata, até mesmo no setor imobiliário.
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e o sistema de proteção 
No contrato de adesão, não existem cláusulas negociadas pelas partes. O que ocorre é que o fornecedor (chamado de predisponente) elabora um contrato e cabe ao consumidor aceitar ou não seus termos. Por isso, o legislador pensou que deveria haver uma tutela especial para esses casos, pelo fato da limitação da autonomia da vontade de uma das partes (comprador), buscando evitar cláusulas abusivas. 
Com isso surgiu o CDC (Código de Defesa do Consumidor), para criar um sistema de proteção ao hipossuficiente, consolidando um novo sistema contratual em que os contratos de incorporação também estão submetidos.
1.2 A criação da Lei 4.591/64 e sua importância 
Quando foi editada, a lei 4.591/64, que rege a incorporação imobiliária, tinha o intuito de proteger o comprador de imóvel em construção dos incorporadores existentes no mercado imobiliário. Esses não tinham condições de gerir o empreendimento anunciado, causando assim, inúmeros prejuízos aos compradores. Essa situação era muito comum, e estava levando a sociedade a não mais confiar nas incorporações imobiliárias, o que significava uma ameaça ao desenvolvimento urbano.
Desde o princípio, a legislação específica qualificou o adquirente de unidade condominial para uso próprio conforme a sua hipossuficiência e necessidade de proteção contra os abusos do poder econômico. O artigo 4o da Lei conseguiu dispor exatamente esse contexto ao definir sobre a política nacional das relações de consumo, a qual visou preservar os princípios básicos do consumidor. 
2. DISPOSIÇÕES GERAIS
A lei de incorporação visa assegurar a função social do contrato, mediante a completa construção do imóvel e da entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes conforme as condições pactuadas. 
Esse instituto é figura de direito, através do qual uma pessoa física ou jurídica, proprietária ou promissária de um terreno, contrata a construção de um edifício de apartamentos, para posteriormente vendê-los parceladamente. Ou seja, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
A doutrinadora Maria Helena Diniz determina que a incorporação “é um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas por unidades autônomas”. 
2.1 Objeto contratual 
O objeto do contrato de incorporação é a construção, a comercialização durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas, assim como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição registrada no Registro de Imóveis. 
2.2 Sujeitos 
As partes desse contrato são, de um lado, o incorporador, e de outro, a pessoa que adquiriu ou promete adquirir uma ou mais unidades autônomas da edificação a ser construída ou em construção, denominada subscritor ou adquirente. 
O incorporador pode adotar o sistema de venda direta a preço global, empreitada ou a preço de custo. Na venda direta a preço global o incorporador se compromete a construir e vender as unidades a preço e prazo certo. Na construção por empreitada, contrata-se um empreiteiro (construtor) a preço fixo ou reajustável, que deverá obedecer os prazos e padrões constantes na incorporação. Na venda a preço de custo, o condomínio (proprietários ou adquirentes) são obrigados a custear a obra. 
O artigo 29 da Lei 4.591/64 dispõe a definição de incorporador: 
"Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas."
Pode ser incorporador o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário que assumir a garantia da entrega da obra e desejar vender as unidades; o construtor; e o corretor de imóveis. Se houver mais de um incorporador a responsabilidade será solidária.
A figura do fornecedor abrange aqueles que ofertam bens ou serviços no mercado de consumo. Portanto, o incorporador imobiliário, por exercer esse caráter, inclui-se na esfera de fornecimento. 
O adquirente somente foi qualificado através da legislação específica, andando lado a lado com a definição de consumidor. Entende-se, então, que o adquirente é um consumidor que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, bem como define o artigo 2o da Lei. 
2.3 Natureza jurídica 
A natureza jurídica do contrato de incorporação imobiliária é bilateral ou sinalagmático, pois traz direitos e deveres proporcionais e correspectivos; consensual (pelo fato de se aperfeiçoar mediante declaração das partes envolvidas); é oneroso e ainda é formal, pois embora a lei dispense a escritura pública, exige que seja por contratoescrito; é ainda contrato de execução continuada, pois se caracteriza pela prática de atos reiterados, solvendo-se pelo lapso de tempo mais ou menos longo. 
O artigo 50 da lei de incorporação diz que deve ser feita uma eleição, em assembleia geral, antes do início das obras, da Comissão de Representantes, salvo se ela já constar do próprio contrato de construção, como permite a lei. 
3.DIREITOS E DEVERES DOS ENVOLVIDOS 
Por tratar-se de um contrato que envolve duas ou mais partes, entende-se que estes terão obrigações a serem obedecidas, bem como direitos a serem pleiteados. Tais necessidades são asseguradas na Lei. 
Mediante o regramento, percebe-se que as obrigações geram responsabilizações, estas que seguem o determinado no Código de Defesa do Consumidor e traz a ideia do fato do produto e do serviço como fatos de responsabilidade do incorporador, posto que estão correlacionados às ideias de defeitos e vícios nos contratos imobiliários. 
3.1 Obrigações dos incorporadores 
Os incorporadores possuem obrigações, como: promover os atos necessários à boa administração do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; manter apartados os bens e direitos, objeto de cada incorporação; diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista na lei, preservando os recursos necessários à conclusão da obra. 
Este sujeito ainda possui obrigações determinadas, como a de entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela comissão de representantes; manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta para tal fim; entregar à comissão de representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; assegurar à pessoa nomeada como representante da comissão o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva da incorporação e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação, e; manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
Nesse passo, define Rodrigo Azevedo Toscano de Brito: 
“O incorporador tem a obrigação de colocar o imóvel do mercado de consumo em perfeitas condições de uso e fruição, na forma prometida e de conformidade com o projeto, o qual deve estar registrado desde o início dos trabalhos. Caso seja detectado qualquer vício, oculto ou aparente, ou problema na solidez e segurança do imóvel, o incorporador será obrigado a repará-lo, de maneira a deixar o imóvel da forma prometida ao adquirente”.
3.2 Direitos dos incorporadores 
Os direitos do incorporador também são estipulados pela lei, especialmente no artigo 52. O incorporador pode exercer seus direitos no momento em que exigir prestações dos adquirentes e notificá-los para constituí-los em mora após o atraso de três prestações. 
Alguns direitos são específicos, como os direitos de fixar o prazo de carência, onde poderá desistir do empreendimento; estipular as condições contratuais, geralmente impostas, como contrato de adesão, e; exercer o direito de retenção nos casos previstos no artigo supracitado. 
3.3 Os adquirentes e suas necessidades 
Mesmo possuindo uma importância minoritária na resolução do contrato, os adquirentes possuem deveres a serem respeitados, como o de pagar o preço nas condições ajustadas, além de multa, juros de mora e prestações corrigidas em caso desta, além de sofrer a alienação da unidade pela mora que ultrapasse as três prestações, caso seja notificado e não as purgar no prazo de dez dias. Ainda, vale ressaltar a necessidade do pagamento dos tributos que lhe forem incumbidos. 
Os direitos dos adquirentes também são protegidos, como o de participarem da assembleia dos contratantes da construção, podendo, até mesmo, serem representados. Ainda, têm o direito de receberem informações semestrais sobre o andamento da obra contratada, além de obter as quitações devidas.
4 A CELEBRAÇÃO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
Como disposto previamente, a Lei 4.591/64 determina que a incorporação imobiliária possui o intuito de promover e realizar a construção para sua alienação, sendo caracterizada no momento em que o incorporador promove a construção do bem contratado. Entretanto, para que esse contrato seja celebrado, deve seguir alguns requisitos específicos. 
A ocorrência da incorporação decorre da inércia do incorporador que, primeiramente, deverá escolher o terreno, fazer um estudo técnico do empreendimento e depois deve haver a inscrição dessa incorporação no registro imobiliário. O rol de documentos deve ser apresentado ao oficial do registro, onde será arquivado. 
Nesse rol de documentos terão que constar o título do terreno com seu histórico vintenário, o projeto de construção aprovado, juntamente com o memorial descritivo, o cálculo das áreas comuns e unidades autônomas, a avaliação do curso da obra, a descrição das frações ideais de terreno, a minuta da futura convenção de condomínio e declaração e planta da futura garagem, todos os documentos tributários e fiscais com suas respectivas certidões negativas de débitos, dos distribuidores civis e criminais, além da certidão negativa de débito previdenciário, mandato outorgado pelo proprietário do terreno ou promitente equivalente ao incorporador para exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades. Esses documentos necessários estão descritos no art. 32 da lei 4.591/64.
4.1 Prazos para a celebração e hipótese de desistência
Como aduz o caput do art. 35 da lei de incorporações imobiliárias, feita a inscrição, o incorporador terá o prazo de 60 dias para promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da convenção condominial. Esse prazo serve para avaliar a possibilidade econômica, financeira e mercadológica da empresa incorporadora. O prazo máximo de carência será de 180 dias, prazo de validade do registro imobiliário. 
Se o incorporador quiser desistir da construção nesse prazo, caberá a ele informar por escrito ao Cartório de Registro de Imóveis onde foi registrado (art. 33 e 34).
4.2 Termo do contrato de incorporação
Por se tratar de um contrato de compra e venda onde existem diversas unidades autônomas a serem negociadas, a incorporação termina com a venda dos respectivos registros de todas as unidades.
Ou seja, ao vender uma das unidades autônomas tem-se a compra e venda daquela determinada unidade, sendo perfeito o contrato de compra e venda realizado entre os sujeitos. 
Fala-se aqui do término de contrato de incorporação, portanto, este somente se finaliza quando não houverem mais unidades a serem vendidas e depois que todas tiverem sido levadas a registro.
5. RESPONSABILIDADES DECORRENTES 
	Em casos necessários, os incorporadores respondem civilmente, podendo até responderem criminalmente, em casos de falsidade no lançamento de incorporações que possuem caráter lesivo. 
	Tais casos determinados são considerados crimes contra a economia pública e podem ser punidos na esfera criminal com reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo vigente no país. 
5.1 Hipóteses de extinção 
A extinção de um contrato de incorporação pode decorrer de seu cumprimento ou de sua inexecução. Nos casos em que houver denúncia, distrato, mora não purgada, anulação ou força maior, também haverá a extinção deste. 
A Lei atual é expressa, estando disposta no art. 55, §1o, da Lei n. 4.591/64. 
6. DIREITO DE ARREPENDIMENTO
Há casos em que o contrato de aquisição da unidade imobiliária em sede de incorporação não prevê a possibilidade de desistência por parte do comprador.A despeito disso, poderá o comprador, em certas hipóteses, rescindir o contrato ou modificar suas condições.
6.1 O direito à rescisão em decorrência do inadimplemento
O parágrafo único do artigo 1.092 do Código Civil estabelece, como regra geral do Direito Civil, a possibilidade de um contratante requerer a rescisão de um contrato bilateral em razão do inadimplemento da outra parte: 
"A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos."
Então, é possível entender que é necessária a ocorrência de inadimplemento para surgir a eficácia desse dispositivo em um caso concreto. Porém, não é certo dizer que o direito ao arrependimento não possa ser aplicado caso haja inexistência de inadimplemento. Porque, na verdade, ocorrendo inadimplemento e sendo aplicável o artigo 1.092 do CC, não se trataria de direito de arrependimento e sim de rescisão por inadimplemento contratual. 
6.2 Fundamento jurídico do direito ao arrependimento
Há decisões que condicionam o direito ao arrependimento à existência de um motivo. Seguindo o princípio da boa-fé objetiva, um motivo justo, é, por exemplo, um contrato que possa se tornar excessivamente oneroso ao comprador, ou seja, é um contrato que contém vícios, por violar esse princípio da boa-fé positivado no artigo 4º, III do CDC. 
A doutrina é unânime ao afirmar que está objetivamente de boa-fé o comprador que ignora a existência de um vício em seu contrato, vício este que não é passível de ser percebido pelo homem médio no momento do contrato. Portanto, o direito ao arrependimento pode ter como fundamento jurídico a existência da boa-fé objetiva por parte do comprador. 
6.3 Prejuízos causados pelo comprador à incorporadora
O comprador que der causa à rescisão do contrato, responderá pelos prejuízos causados à incorporadora. 
Tais prejuízos podem ser decorrentes do inadimplemento do contrato ou ainda por arrependimento do comprador, que não mais deseja realizar determinado negócio. 
É impossível mensurar um valor fixo do prejuízo causado pela incorporadora em todos os casos, desta forma, é necessário que cada caso seja analisado em concreto com suas peculiaridades e singularidades, tendo em vista que o montante do prejuízo pode ser de grande magnitude ou irrisório. 
É interessante notar, que, visando a proteção do consumidor, o CDC estabelece a nulidade de cláusulas que visem a perda total das prestações pagas ao credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Há, portanto, proteção legal até mesmo para o comprador inadimplente. Uma vez que há para ele, é de razoável diligência que assim o seja também para aquele que deseja desistir do negócio. 
O valor da responsabilidade, como já dito, deve ser medido conforme o tamanho do prejuízo causado. Assim, imaginemos que muitos compradores de determinada incorporação desistam da compra. A incorporadora pode ou não conseguir novos compradores em um curto período de tempo sem prejudicar a obra.
No entanto, havendo dificuldade na localização de novos compradores, haverá o consequente atraso na obra que pode acarretar perdas e danos da incorporadora em favor dos demais que permaneceram no negócio. Assim, os retirantes tem o dever de indenizar em perdas e danos no montante respectivo. 
Deve haver prova do motivo ensejante aos prejuízos sofridos, admitindo-se prova em contrário, em homenagem ao devido processo legal e o contraditório. Há, porém, casos em que a prova é dificultada. Nestes casos a jurisprudência tem se manifestado no sentido do valor ser de 10 (dez) porcento. 
Neste sentido: 
"CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.INADIMPLEMENTO. PERDA PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS.
Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador."(STJ, Quarta Turma, REsp nº 114.071/DF, Rel. Min. César Asfor Rocha, J. em11/05/99, v.u., DJ de 21/06/99, p. 158)
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao realizar um estudo acerca do tema em tela, é possibilitado melhor compreensão do conceito de incorporação imobiliária e de como é tratada perante a legislação pátria. 
Uma vez que o direito possibilita a interação entre leis, é válido ressaltar que, em se tratando de incorporação imobiliária não tem-se apenas a incidência do Código Civil por se tratar de contrato, mas também do Código de Defesa do Consumidor, bem como da própria lei de incorporação.
É possível observar que se trata de um contrato que possui um objeto específico para sua celebração, para que possa ser considerado completo e perfeito. Ou seja, devido ao seu caráter predial ou edilício, se perfectibiliza com a venda de todas as unidades autônomas que compõe a incorporação imobiliária. 
Os sujeitos envolvidos nesse negócio jurídico se comprometem a realizar determinado negócio, contraindo para si direitos e obrigações que devem ser seguidos, uma vez que decorrem de lei. 
Além de vislumbrar a formação do negócio em tela, qual seja, a incorporação imobiliária, nota-se a incidência de princípios que visam proteger os sujeitos envolvidos, uma vez que conta com a possibilidade do arrependimento.
Este porém, que passa a ser tratado de forma específica, pois, não se pode permitir o enriquecimento sem causa em desfavor de outrem que saia prejudicado de uma relação até então existente, porém não certa e líquida. 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/algumas-considera%C3%A7%C3%B5es-sobre-o-contrato-de-incorpora%C3%A7%C3%A3o-imobili%C3%A1ria-%E2%80%93-lei-45911964
http://www.schneiderassociados.com.br/pdf/AFRANIO001.pdf
http://www.rsilvaeadvogados.com.br/article.php?recid=25
Venosa, Contratos em Espécie, Volume 26. 
WALD, Arnoldo. Direito Civil – Contratos em Espécie. Volume 03. 19a edição. Editora Saraiva, São Paulo, 2012.