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Legislação Imobiliária Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati AUTOR PROFESSOR ESPECIALISTA TIAGO AUGUSTO DE MACEDO BINATI. Graduado em Direito pela UniCesumar (2005). Pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas - FGV (Master of Business Administration). Pós-graduado em Direito Aplicado pela Escola da Magistratura do Paraná – EMAP. Especializado em Direito Imobiliário e Contratos Bancários. Advogado, inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Subseção do Paraná, sob o nº 46.499. Sócio do escritório Jane Junqueira & Advogados Associados, com sede em Maringá-PR. Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil, Subseção de Maringá (gestão 2019-2021). Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/Paraná. Membro consultivo da Comissão de Direito Tributário da OAB/Maringá. Membro do Instituto de Direito Tributário de Maringá – IDTM. Coautor do livro “O Direito e o Cotidiano - Desafios Contemporâneos”, publicado pela editora Boreal. Autor de diversos artigos publicados nos maiores sites jurídicos do país. Parecerista. Palestrante. Professor de Direito Imobiliário e Direito Tributário. APRESENTAÇÃO DO MATERIAL Prezados(as) alunos(as), é com grande satisfação que apresento a vocês o material da disciplina legislação imobiliária. O objetivo do material, sem qualquer presunção de esgotar o assunto, é apresentar a vocês conhecimento específico acerca dos regramentos legais e dos aspectos jurídicos ligados à propriedade imobiliária, especialmente no que tange a determinados contratos, diariamente utilizados em negociações imobiliárias, como locação, compra e venda, corre- tagem, permuta, time sharing, built to suilt, entre tantos outros contratos imobiliários, obser- vando também os regramentos trazidos pelo Código de Defesa do Consumidor, traçando um paralelo entre o direito do consumidor e os direitos e obrigações do empresário ou profissional liberal. Iniciaremos nossos estudos traçando as diretrizes básicas acerca do Direito Imo- biliário e legislação aplicável, passando efetivamente pelos negócios jurídicos imobiliários e as mais diversas formas contratuais, apresentando, ainda, noções sobre as espécies de financiamentos imobiliários, sempre buscando relacionar o material com julgados dos mais diversos Tribunais do país relativos aos temas e a casos práticos no escopo de facilitar a aplicação do conteúdo passado na rotina diária de vocês, profissionais do ramo imobiliário. Desde já coloco-me à disposição para que, juntos, possamos sanar quaisquer dúvidas oriundas de nossos estudos, desejando a vocês a realização de negócios mais seguros e estruturados. Bons estudos! SUMÁRIO UNIDADE I ...................................................................................................... 5 Direito Imobiliário. Conceito e Noções. Bens Imóveis. Da Documentação Imobiliária. Do Corretor de Imóveis. Noções de Obrigações e Contratos. Dos Vícios do Negócio. UNIDADE II ................................................................................................... 27 Negócios Jurídicos Imobiliários. Compra e Venda. Promessa de Compra e Venda. Permuta. Contrato de Corretagem. Locação. Operações Built To Suit. Contrato de “Time Sharing”. UNIDADE III .................................................................................................. 70 Empreendimentos Imobiliários. Parcelamento do Solo. Incorporações Imobiliárias. Estrutura Societária e Patrimonial do Negócio Imobiliário. O Direito Imobiliário no Código de Defesa do Consumidor. UNIDADE IV ................................................................................................ 106 Financiamentos Imobiliários. Cédula de Crédito Imobiliário. Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel. Fundos de Investimento Imobiliário. 5 UNIDADE I Direito Imobiliário. Conceito e Noções. Bens Imóveis. Da Documentação Imobiliária. Do Corretor de Imóveis. Noções de Obrigações e Contratos. Dos Vícios do Negócio. Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati 6UNIDADE I Legislação Imobiliária 1.1. DO DIREITO IMOBILIÁRIO: Conceito e Noções Ramo do direito privado, o direito imobiliário pode ser entendido como o responsável por estabelecer as regras que regem as relações de aquisição e a perda da propriedade, posse, locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínio, doação, permuta, ces- são de direitos, financiamentos imobiliários, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de imóveis e tantos outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel. O direito imobiliário tem por alicerce o direito de propriedade, englobando as mais diversas formas de negociação e criação de obrigações jurídicas envolvendo imóveis. O direito imobiliário se relaciona também com outras áreas específicas do Direito como direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, formando um encadeamento de conceitos, princípios e noções que bem regulamentam e trazem entendimento aos ne- gócios imobiliários em toda sua amplitude e complexidade. E justamente em razão de sua extensão, há um vasto leque de leis que tratam do direito imobiliário, sendo a principal delas o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que apresenta determinações sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, comissão de correta- gem, etc., além de prever, em capítulo próprio, sobre os contratos, de reiterada aplicação no direito imobiliário e também objeto do nosso estudo. Vale frisar que recentes alterações no Código Civil trouxeram regramentos a ins- titutos até então considerados novos, como os condomínios em multipropriedade (Arts. 1.358-B e seguintes) e os Fundos de Investimento (Arts. 1.368-C e seguintes). 7UNIDADE I Legislação Imobiliária Entre as leis esparsas, consideradas especiais face o Código Civil, de extrema importância se mostra a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos, a Lei nº 6.530/78, que deu nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplinan- do o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, e ainda, a Lei nº 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor, trazendo proteção ao consumidor contra práticas abusivas e possíveis manobras que possam prejudicar as relações de consumo, objeto de proteção constitucional. Não obstante a ampla previsão legislativa sobre o tema, há questões ainda con- troversas no direito imobiliário e que geram entendimentos diversos nos Tribunais do país, razão da importância da correta regulamentação contratual dos negócios imobiliários, pre- vendo as mais diversas nuances que possam atingir o negócio celebrado e sendo objeto de expressa previsão contratual pelas partes. Com noções gerais sobre esses temas, certamente o profissional poderá se des- tacar no mercado de trabalho, apresentando as melhores opções e soluções aos seus clientes e, consequentemente, aumentando sua lucratividade. É o que pretende esse curso. 1.2. BENS IMÓVEIS. DA POSSE E DA PROPRIEDADE O Código Civil disciplina sobre os bens imóveis no seu LIVRO II (DOS BENS), TÍTULO ÚNICO (Das Diferentes Classes de Bens), CAPÍTULO I (Dos Bens Considerados em Si Mesmos), Seção I (Dos Bens Imóveis), dos artigos 79 e seguintes, no que importa o disposto no art. 79, in verbis: Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. O art. 79 define os bens imóveis por natureza, ou seja, os que não se podem transportar, sem alterar sua natureza. Se bem analisado o imóvel por natureza seria apenas o solo, mas o legislador ordinário incluiu na mesma classificação as acessões. O mesmo Código Civil estabelece, ainda, os conceitos de posse e propriedade, sendo a posse tratada nos arts. 1.196 e seguintes, e à propriedade nos arts. 1.228 e se- guinte. Ao que importa para o nosso estudo, vejamos os principais dispositivos legais: 8UNIDADE I Legislação Imobiliária Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível oexercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à proprie- dade. Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância as- sim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem. Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turba- ção, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. § 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodida- de, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. § 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. § 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindica- do consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. § 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devi- da ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. A análise da lei nos mostra a preocupação do legislador com a propriedade, impon- do limites ao seu exercício e objetivando sua função social, bem como, demonstrando suas formas aquisitivas, seja pela tradicional compra e venda, ou pelas formas extraordinárias, como usucapião e desapropriação. A propriedade é, portanto, situação de direito, com poderes mais amplos que o de posse, sendo o principal deles o poder de disposição do bem, alienando, gravando com penhora, hipoteca, etc. 9UNIDADE I Legislação Imobiliária Pela posse, por outro lado, apesar da amplíssima proteção jurídica sobre o tema (vide Art. 1.210, Código Civil), tem-se o pleno exercício dos poderes de uso e fruição da coisa, sem possibilitar, em regra, a disposição da propriedade. São exemplos do exercício de posse (sem propriedade) a relação locatícia, da ces- são de direito, usufruto, arrendamento, penhor, compromisso de compra e venda e outros. Tais noções se mostram importantes para melhor compreensão das inúmeras formas em que pode se dar uma transação imobiliária, sendo que o conhecimento resulta em economia por permitir ao profissional um melhor planejamento financeiro e tributário do negócio, agindo sempre preventivamente e evitando riscos e prejuízos. 1.3. DA DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA Costumo dizer que o direito imobiliário, na grande maioria das vezes, trabalha com sonhos. O sonho da casa própria, o sonho de uma moradia confortável e ampla, o sonho de uma grande empresa ou de um pequeno comércio, tudo relacionado aos imóveis, sua estrutura, localização e situação jurídica. E mais importante que a concretização desses sonhos é a documentação dos ne- gócios originados por meio do direito imobiliário, como a compra e venda, permuta, doação, locação, cessão de uso, arrendamento, e outros, até mesmo para garantir ao intermediador ou auxiliar do negócio documentar seu trabalho e evitar problemas negociais que podem desaguar no Poder Judiciário. Por isso, a importância dos operadores do ramo imobiliário - empresários, correto- res, construtores, investidores ou qualquer outra classe - terem conhecimento não apenas do aspecto construtivo e mercadológico do imóvel, mas também da legislação relativa aos negócios imobiliários, evitando problemas e tendo mais segurança nas negociações. E por isso a elaboração de um documento claro, juridicamente previsto, em boa escrita, com previsão de riscos e resultados, torna-se cada vez mais importante para a segurança das negociações imobiliárias. Não ache que tudo sempre vai dar certo. Imprevistos precisam ser previstos! O que se percebe é que grande parte das reclamações dos consumidores nas mais diversas formas de contratação no ramo imobiliário é sob a alegação de desconhecimento ou omissão da prestação de informação quando da celebração do negócio. 10UNIDADE I Legislação Imobiliária E diante desse cenário já preocupante ante a importância e vastidão do direito imo- biliário, há outro fator que podemos considerar um agravante: ainda não há uniformidade de entendimento em razões de grande importância para o Direito Imobiliário, ou seja, cada juiz e cada tribunal podem apresentar suas razões de convencimento sobre questões diversas, fazendo com que uma mesma situação fática seja enfrentada pela justiça com decisões diferentes e até mesmo contraditórias. Vivemos no que chamamos de “limbo jurídico”, em que a pergunta feita é – Pode ou não pode? – fica sem resposta, ou melhor, tem uma resposta: DEPENDE! Assim, quanto mais registrado e documentado for o negócio jurídico celebrado, mais fácil será ao seu titular exercer o direito que dele resulta. Dessa forma, temos, a título de exemplo, alguns documentos indispensáveis para a celebração de um negócio jurídico imobiliário com segurança. São eles: matrícula atuali- zada do imóvel; qualificação completa das partes com cópia de seus documentos pessoais; certidões negativas cível, trabalhista, fiscal e criminal; certidão negativa da Receita Federal, Estadual e Municipal sobre eventuais débitos inscritos em nome das partes contratantes; certidão negativa do imóvel; instrumentos de procuração, caso o negócio esteja sendo realizado por representação, entre outros documentos importantes para formalização do ato. E cada caso merece análise para que se possa identificar os documentos es- senciais do ato. Por exemplo, na compra e venda de um imóvel em inventário, se faz primordial a obtenção de cópia integral e certificada do processo de inventário, judicial ou extrajudicial, para que possa analisar eventuais riscos na celebração do negócio. Ainda, na relação negocial com loteadoras ou incorporadoras, importante analisar a documentação das empresas e a regularidade do negócio, inclusive perante órgãos administrativos, como Prefeitura, IAP, IPHAN, e outros, ou na venda de um imóvel rural, a análise de eventual área de reserva ambiental, limitações à exploração da terra, entre outros, sugerindo-se, sempre, o acompanhamento jurídico por profissional habilitado. 1.3.1. A figura da ata notarial como meio de prova Com o avanço das tecnologias e o frequente uso das redes sociais para as mais diversas espécies de manifestação – inclusive e principalmente publicidades – é necessário que se tenham meios de assegurar como legítima e verdadeira, uma mensagem de Face- book ou WhatsApp, por exemplo. 11UNIDADE I Legislação Imobiliária E para empregar plena validade e eficácia a tais atos, o atual Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015 – trouxe como meio de prova a figura da ata notarial, conforme previsão do Art. 384 do citado diploma processual civil. Seção III - Da Ata Notarial Art.384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. Portanto, sempre que você atuar na venda, locação ou qualquer outra forma de negociação imobiliária e utilizar um dos meios de comunicação eletrônica, como Facebook, Instagram, WhatsApp, ou até mesmo uma simples mensagem de celular, sugere-se que seja cauteloso, levando a registro em ata notarial, dando publicidade e empregando valida- de plena àquele ato. “Ata notarial é o instrumento público pelo qual o tabelião, ou preposto autori- zado, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência, ou o seu estado.”1 “Ata Notarial é instrumento destinado ao registro de fatos jurídicos - sejam eles naturais ou voluntários - com consequências ou possíveis consequên- cias jurídicas”.2 “Ata notarial é a descrição, por tabelião, de fato por ele verificado, que passa a ter a presunção de verdadeiro para todos os efeitos, em juízo ou fora dele.”3 Documente-se sempre, de forma clara e eficiente. Isso facilita sobremaneira o exercício do direito e a busca pela justiça. 1.3.2 Boa-fé nas relações negociais Ainda – e pela evidência – a boa-fé deve sempre prevalecer e nortear as relações negociais. Não se pode querer empregar benefícios ou privilégios a uma das partes, sob pena de se implicar em condição abusiva ou potestativa, passível de declaração de nulida- de pelo juízo. Portanto, um bom contrato é um contrato justo, claro, sem privilégios escusos e não evidenciados a uma das partes, e sempre redigido com termos evidentes, não ambíguos. Bom senso, razoabilidade e proporcionalidade SEMPRE devem prevalecer, resul- tando em um contrato justo e eficaz. 1 FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial - Doutrina, prática e meio de prova, p. 112. São Paulo: Quartier Latin, 2010. 2 PEREIRA, Antonio Albergaria. Ata Notarial. Boletim Cartorário da Edição 6 - 1996. 3 POISL, Carlos Luiz. Idealizador da ata notarial na Lei 8.935/94. 12UNIDADE I Legislação Imobiliária O Código Civil prevê condições de proceder nas contratações, bem como veda e repele, condições abusivas e que não sejam resultado da probidade e da boa-fé: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou con- traditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. A boa-fé objetiva, localizada no campo dos direitos das obrigações, é o que Nelson Rosenvald4 denomina “confiança adjetivada”, ou seja, uma crença efetiva no comporta- mento alheio, compreendendo um modelo de eticização de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte. E aqui vai uma dica muito importante: não acredite em dados documentais só de ouvir falar, exija analisar o documento! Tenha acesso aos documentos, analise, busque encontrar eventuais desencontros e informações não compatíveis, SE ANTECIPE. A proa- tividade é uma qualidade de poucos! Aos corretores importante mencionarmos, ainda, o contido no Art. 723 do Código Civil, que claramente determina ser obrigação do corretor prestar informações esponta- neamente sobre o andamento do negócio. Portanto, não espere ser perguntado, informe espontaneamente os prós e contras do negócio e seu andamento, evitando qualquer res- ponsabilização posterior. 1.4. DO CORRETOR DE IMÓVEIS A principal função do corretor de imóveis é aproximar as partes e corrigir as dife- renças entre elas. Depende de um trabalho bem executado a concretização do negócio e a satisfação do cliente, não deixando de lado a necessária segurança jurídica dos negócios. A ansiedade na concretização do negócio, seja ela do comprador, do vendedor ou do intermediário, não pode permitir que aquele negócio realizado venha a ser posteriormen- te questionado, gerando insegurança e prejuízos. 4 Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência / Claudio Luiz Bueno de Godoy... [et. al.]; coordenação Cezar Peluso. – 12. ed., rev. e atual. – Barueri (SP): Manole, 2018. 13UNIDADE I Legislação Imobiliária Sem dúvida, alguns fatores podem ser evitados se o corretor de imóveis e demais operadores do mercado imobiliário conhecer os aspectos jurídicos das relações imobiliárias. O Art. 3° da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, estabelece que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”, ou seja, além da intermediação, o corretor age como consultor opinando quanto à pretendida comercialização. Aliás, é justamente por ter esse know-how, que se justifica a contratação de um corretor de imóveis, pois o trabalho é muito mais consultivo, de opinião e convencimento, do que de simples intermediação, essa, atividade fim do corretor de imóveis, mas que não se concretiza sem sua experiência e conhecimento, previamente revelados. Além da responsabilidade de apresentar o imóvel aos interessados, o corretor de imóveis e a imobiliária devem estar qualificados para compreender as necessidades do cliente, avaliar as possibilidades do mercado, prestar esclarecimentos sobre segurança ou risco do negócio, fornecer com clareza todas as informações necessárias às partes interessadas, e acompanhar a negociação até seu desfecho – o que inclui o registro de compra e venda num cartório de imóveis -, sendo indispensável, portanto, o conhecimento, ainda que de formas gerais, da legislação aplicável às mais diversas formatações de negó- cios imobiliários. Você aprenderá que seguindo uma linha de trabalho com cuidado e dedicação, muitos dos problemas serão evitados e você se tornará um profissional de sucesso, respei- tado e bem sucedido. Importa lembrar, como acima exposto, que o Art. 723 do Código Civil obrigado o corretor a prestar todas as informações do negócio de forma espontânea, ou seja, dis- pensa-se provocação, cabendo ao profissional agir com ética e boa-fé, sob pena de ser responsabilizado pela sua omissão. O mesmo se diga quanto ao construtor, loteador, incorporador ou à imobiliária, sendo, conforme o caso, ainda mais gravosa a conduta caso se esteja diante de uma relação de consumo, como veremos adiante, eis que tanto a Constituição Federal como o Código de Defesa do Consumidor buscam tutelar os direitos do consumidor como parte vulnerável na relação negocial. 14UNIDADE I Legislação Imobiliária 1.5. NOÇÕES GERAIS DE CONTRATOS E OBRIGAÇÕES Tão antigo como o próprio ser humano é o conceito de contrato, “que nasceu a partir do momento em que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em sociedade”5. Vale lembrar que a troca ou escambo, contratos tipificados pelo Código Civil, era comum em várias sociedades arcaicas, constituindo um contrato no melhor sentido da expressão. Hodiernamente podemos afirmar que o contrato é o instituto mais importante de todo o Direito Civil e do próprio Direito Privado, chegando a definição de Caio Mário da Silva Pereira, citado por Flávio Tartuce, de que “o mundo moderno é o mundo do contrato”6. Os contratos são, em suma, todos os tipos de convenções ou estipulações que possam ter origem em um acordo de vontades, sendo, pois, ato jurídico bilateral (pelo me- nos duas declarações de vontade),cujo objetivo pode ser a criação, alteração ou extinção de direitos e deveres de conteúdo patrimonial. Nesse contexto, podemos afirmar que o contrato é um ato jurídico em sentido amplo, em que há o elemento norteador da vontade humana objetivando um ato jurígeno de cunho patrimonial, constituindo, nas palavras do Professor Flávio Tartuce, “um negócio jurídico por excelência”7. O Código Civil, ainda que não traga o conceito de contrato, apresenta capítulo próprio sobre o tema, trazendo, em seus artigos 421 e seguintes, a noção geral dos contra- tos, definindo normas para sua criação e execução, sendo alguns desses dispositivos de importante leitura para compreensão do tema. Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simé- tricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis espe- ciais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) CAPÍTULO II - Da Extinção do Contrato Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. E tendo o legislador optado por não trazer a conceituação de contrato, a doutrina cuidou de buscar os elementos constitutivos dessa espécie negocial, apresentando concei- tos ao instituto, conforme escólio de Flávio Tartuce: 5 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 12. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. P. 18. 6 Ibid. 7 Ibid. 15UNIDADE I Legislação Imobiliária Entre os clássicos, Clóvis Beviláqua afirma ser o contrato “o acordo de von- tades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos”. Para Orlando Gomes, o contrato é “o negócio jurídico bilateral ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interes- ses que a regularam”. Washington de Barros Monteiro conceitua o contrato como sendo “o acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extin- guir um direito”. Esses são, pois, os conceitos clássicos de contrato. Contudo, ante a constante modificação das relações negociais, guiadas por inovações que trazem novos formatos de contratação, em um conceito pós-moderno, temos que o contrato, além de agir entre as partes, acaba por atingir também terceiros, ou seja, não mais produz efeitos aos titulares da relação, gerando efeitos também à terceiros que não participaram do contrato, como ficará mais claro adiante em uma situação, por exemplo, de venda em fraude à credores ou fraude à execução. E objetivando nortear o operador do direito, a doutrina firmou Princípios que regulam as relações contratuais e auxiliam, na forma de integração da lei, no aspecto de validade e informação do contrato celebrado. Entre os princípios mais influentes no campo contratual temos: 1) Princípio da autonomia da vontade; 2) Princípio da função social dos contratos; 3) Princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda); 4) Princípio da boa-fé objetiva; 5) Princípio da relatividade dos efeitos contratuais. Vejamos, basicamente, um a um. 1) Princípio da Autonomia privada: como já visto, a vontade é o próprio elemento propulsor do domínio do ser humano em relação às demais espécies que vivem na Terra, sendo, o negócio jurídico, verdadeiro instrumento da liberdade humana. E a autonomia apresenta reflexos tanto na pessoa com quem contratar, resultado da liberdade contratual, como no conteúdo do negócio jurídico, autorizando aos particulares, respeitadas as dire- trizes legais, a contratarem da forma que julgarem mais conveniente, sem interferência alheia. 2) Função Social dos contratos: inaugurada pelo Código Civil de 2002, a função social dos contratos vem expressamente prevista no Art. 421, CC, que estabelece que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contra- to”. Na Exposição de Motivos do anteprojeto do Código Civil, redigido por Miguel Reale, deixou claro o legislador que pretendia “tornar explícito que a liberdade de contratar só pode ser exercida em consonância com os fins sociais do contrato, implicando os valores primordiais da boa-fé e da probidade.” Desse modo, conforme escólio de Flávio Tartuce, os contratos devem ser interpretados de acordo com a concepção do meio social onde estão inseridos, não trazendo onerosidade excessiva às partes contratantes, garantindo que a 16UNIDADE I Legislação Imobiliária igualdade entre elas seja respeitada, mantendo-se a justiça contratual e equilibrando a relação, valendo-se sempre da equidade, razoabilidade e do bom senso, afastando-se do vedado enriquecimento sem causa. Por esse caminho, a função social dos contratos visa à proteção da parte vulnerável da relação contratual. 3) Princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda): como já vimos, admite-se a relativização da força obrigatória dos contratos, autorizando-se sua revisão, quando presentes elementos que a justifiquem. Contudo, via de regra, conforme definição de Orlando Gomes, “o contrato é lei entre as partes”, desde que, como visto, celebrado com a observância de todos os pressupostos de validade. Assim, estipulado validamente o seu conteúdo, o contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as cir- cunstâncias em que tenha de ser cumprido. 4) Princípio da boa-fé objetiva: também fruto de inovação pelo Código Civil de 2002 (o Código Civil anterior era de 1916), a boa-fé objetiva foi uma das mais festejadas inovações legislativas, adotando o Código Civil em vigor o princípio da eticidade, valorizan- do as condutas guiadas pela boa-fé, principalmente no campo obrigacional. O Código Civil italiano de 1942 já previa que o devedor e o credor devem comportar-se segunda a regra da correttezza, assim entendido como um comportamento leal baseado na boa-fé objetiva, trazendo um dever mútuo de cooperação entre as partes para a validade e cumprimento da avença. 5) Princípio da relatividade dos efeitos contratuais: conforme Clóvis Beviláqua, os direitos obrigacionais só podem atingir a pessoa que se acha vinculada pela obrigação no momento do seu cumprimento, ou seja, em regra, o negócio jurídico somente atinge as partes contratantes, não prejudicando nem beneficiando terceiros estranhos a ele. De qualquer forma, tal princípio também encontra limitações, sendo que podemos afirmar, em certas circunstâncias, que o contrato também gera efeitos perante terceiros (note-se a expressão “efeitos”, e não “obrigações). Exemplo de exceção a tal princípio é a responsabi- lidade dos herdeiros do contratante (Art. 1.792, CC), bem como, a estipulação em favor de terceiro (Arts. 436 e 438, CC), sendo exemplo típico o contrato de seguro de vida. A análise e compreensão de tais princípios permitem a elaboração de documentos negociais mais claros e objetivos, afastando-os de discussão judicial. Maria Helena Diniz, citada por Flávio Tartuce, “aponta dois elementos essenciais para a formação” do contrato. Um é o “estrutural, constituído pela alteridade presente no 17UNIDADE I Legislação Imobiliária conceito de negócio jurídico; e outro funcional, formado pela composição de interesses harmonizáveis”8. E justamente por se tratar de instituto tão dinâmico – talvez o que mais alterações conceituais tenha sofrido em sua evolução – os contratos passam pelo que alguns doutri- nadores afirma ser “a crise dos contratos”, ou, como já dizia Grant Gilmore em 1974, citado por Tartuce, “The Death of Contract”9, o que se afirmou em razão da padronização das transações decorrentes de uma economia de “mass production”, em queteria se subverti- do o princípio da liberdade contratual, transformando o contrato em uma norma unilateral imposta pela empresa situada numa posição dominante face ao aderente (consumidor ou simplesmente contratante). Nesse panorama, Flávio Tartuce nos faz observar que uma das principais altera- ções em matéria contratual se refere à autonomia da vontade das partes na celebração do contrato, visto ser muito discutido atualmente a possibilidade de revisão dos contratos, ou seja, permite-se que um terceiro – o Estado-juiz – interfira na autonomia das partes, normal- mente quando o contrato se mostra abusivo a um dos integrantes da relação negocial, seja ou não aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que o próprio Código Civil cuidou de tratar dos limites da relação contratual, sendo que, não obstante a autonomia de vontade e a liberdade contratual que devem guiar essa espécie de negócio, o Estado não pode se omitir e permitir a celebração de contratos abusivos e não paritários no sentido mais simples da expressão. No direito há um brocardo latino - pacta sunt servanda - que significa “os pactos assumidos devem ser respeitados” ou mesmo “os contratos assinados devem ser cumpri- dos”. Contudo, hoje há verdadeira relativização desse brocardo, sendo que os Tribunais estão abarrotados de pedidos de revisão contratual, notadamente quando se está diante de uma relação de consumo, como se afigura a relação mantida entre a imobiliária e o pro- prietário do imóvel em uma relação locatícia, ou sentre o construtor/loteador e o comprador do imóvel, o que nos sugere que nem sempre o que foi pactuado será exatamente o que será executado, o que nos exige ainda mais cautela e clareza quando da formalização dos instrumentos contratuais. Não menos importante o previsto no Art. 104 do Código Civil, que trata dos “Negó- cios Jurídicos”, prevendo as condições de validade do negócio jurídico: 8 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 12. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. 9 Ibid. 18UNIDADE I Legislação Imobiliária Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. Portanto, para que o negócio jurídico tenha plena validade, ele deve observar os requisitos trazidos na norma, sob pena de nulidade ou anulabilidade. É o que Nelson Nery Júnior define como “normas de existência e validade”. Assim, o negócio jurídico só será válido se regulado mediante instrumento imune de vícios, observando-se as normas do Código Civil, respeitando-se sempre: a) a capacidade do agente; b) a manifestação livre da vontade, ou seja, vontade não viciada; c) a licitude e a possibilidade do objeto. A título de exemplo, ainda que formalizado, não teria validade o negócio jurídico feito por um menor de idade sem capacidade negocial, ou pelo funcionário em nome da empresa (âmbito de capacidade do agente). Também não teria validade o contrato cuja vontade foi externada de forma viciada, por dolo, coação ou fraude, por exemplo (âmbito da livre manifestação de vontade). E por fim, não teria eficácia o negócio cujo objeto seja ilícito ou impossível, como o instrumento que regula um comércio de drogas ilícitas ou a venda de terrenos na lua, a título de exemplo hipotético. Traçadas essas diretrizes, buscaremos abordar os principais contratos e obriga- ções advindos nas relações imobiliárias, salientando a importância da formalização dos atos negociais em razão da complexidade dos negócios e valores normalmente envolvidos, permitindo às partes contratantes definirem e terem prévio e amplo conhecimento de todas as condições advindas do contrato celebrado, tanto para sua execução como para sua eventual inexecução. DO NEGÓCIO Como visto não basta sua celebração para que o contrato seja válido e eficaz, sendo que alguns requisitos devem ser analisados à luz da codificação das normas para que surtam os amplos efeitos almejados na negociação. Temos que não só a formalização do negócio através de contrato ou outra forma documental é importante para assegurar as transações imobiliárias. Alguns requisitos a serem previamente analisados se mostram fundamentais para garantir a segurança do 19UNIDADE I Legislação Imobiliária negócio e evitar, ou ao menos minimizar, a possibilidade de discussão judicial sobre o negócio realizado. Assim, o Código Civil prevê diversos institutos que, por gerarem defeitos nos negócios jurídicos, podem gerar a nulidade ou anulação dos negócios, gerando efeitos devastadores e em cascata, atingindo, não raras vezes, não apenas as partes contratantes, mas também terceiros. Para facilitar a compreensão, vejamos o seguinte esquema: Nesse sentido importante analisarmos os defeitos do negócio trazidos pelo Código Civil, permitindo ao empresário do ramo imobiliário analisar a viabilidade do negócio e, mais do que isso, sua validade no campo da eficácia, como vimos anteriormente. CAPÍTULO IV - Dos Defeitos do Negócio Jurídico Seção I - Do Erro ou Ignorância Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de von- tade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. Primeira causa de defeito nos negócios jurídicos trazidos pelo legislador é o erro ou ignorância, sendo o erro a noção inexata ou falsa da coisa. Assim, o falso motivo, causa de erro essencial, só viciará a declaração de vontade quando expresso como razão determinante do negócio. Embora a lei não estabeleça distinções, o erro é um estado de espírito positivo, ou seja, é a falsa percepção da realidade, ao passo que a ignorância é um estado de espírito negativo representado pelo total desconhecimento do declarante acerca das circunstâncias do negócio. E para que o erro seja considerado como causa de anulabilidade do negócio jurídico, ele deverá ser essencial, quando substancial ao negócio celebrado, ou escusável, assim 20UNIDADE I Legislação Imobiliária entendido o erro perdoável. Substancial é o erro que incide sobre a essência, ou seja, sem ele o ato não teria sido realizado. Pode ser ainda, escusável ou perdoável, resultado de um agir dentro do que se espera do “homem médio” que atue com grau normal de diligência, não se admitindo a alegação de erro por parte daquele que atuou com acentuado grau de displicência, não devendo o direito amparar o negligente. O erro se difere do vício redibitório (Art. 441, CC, abaixo transcrito), eis que o erro expressa uma equivocada representação da realidade, atuando no campo psíquico (sub- jetivo). Diferente é a hipótese de vício redibitório, garantia legal prevista para os contratos em geral através do qual, por exemplo, o adquirente por força de contrato de compra e venda, recebe a coisa com defeito oculto que lhe diminui o valor ou prejudica sua utilização, podendo a parte rejeitá-la redibindo o contrato ou, se preferir, exigir o abatimento no preço. Note-se pelo exemplo que o agente não incorreu em erro ao adquirir a coisa, uma vez que recebeu exatamente aquilo que pretendia comprar. Apenas a coisa transferida portava defeito oculto que lhe depreciava ou tornava imprópria sua utilização. Situações di- ferentes, por exemplo, eis que o vício redibitório não toca o psiquismo do agente, incidindo sobre a própria coisa. Seção II - Do Dolo Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa. Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, cons- titui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria cele- brado. A doutrina costuma afirmar que o dolo é o erro provocado por terceiro, e não pelo própriosujeito enganado. Seria o dolo, portanto, todo artifício malicioso empregado por um das partes ou por terceiro com o propósito de prejudicar outrem quando da celebração do negócio jurídico. Assim, o sujeito que vende uma caneta de cobre como se fosse de outro, atua com dolo, podendo gerar a nulidade do negócio. Não se deve confundir com o dolo com a fraude. Nesta, quase sempre busca-se violar a lei ou prejudicar a um número indeterminado de pessoas, ao passo que a atuação dolosa dirige-se especificamente a outra parte do negócio. Ainda, o dolo não se presume, devendo ser provado por quem o alega, sendo que para invalidar o ato, o dolo deve ser principal, ou seja, atacar a causa do negócio. Pode o dolo ainda ser positivo ou negativo. Positivo quando decorre de uma atua- ção comissiva, a exemplo do vendedor que, valendo-se de expediente ardiloso, engana o adquirente quanto à natureza do produto colocado no mercado. Negativo quando for 21UNIDADE I Legislação Imobiliária fruto de omissão, traduzindo-se em uma abstenção maliciosa juridicamente relevante. É o caso do silência intencional de uma das partes, levando a outra a celebrar negócio jurídico diverso do que pretendia realizar. Seção III - Da Coação Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. A coação traduz violência, sendo que a coação capaz de viciar o consentimento é toda violência psicológica apta a influenciar a vítima a realizar negócio jurídico que a sua vontade interna não deseja efetuar, podendo se externar de forma física ou moral. Caberá ao juiz, na análise do caso concreto, se atentar para as circunstâncias do fato e condições pessoais da vítima para aferir a existência ou não de coação apta a invalidar o negócio celebrado. Ninguém imagina uma senhora idosa e franzina ameaçando verbalmente, sem emprego de arma de fogo, um homem musculoso e saudável para que aliene seu imóvel a ela. Se a lei não autorizasse a interpretação da norma à luz do caso posto, abrir-se-ia oportunidade para falsas alegações de coação, instalando-se uma inde- sejável insegurança jurídica. Seção IV - Do Estado de Perigo Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da neces- sidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. Configura-se o estado de perigo quando o agente, diante de situação de perigo conhecida pela outra parte, emite declaração para salvaguardar direito seu, ou de pessoa próxima, assumindo obrigação excessivamente onerosa. Exemplo é o indivíduo, abordado por assaltantes, que oferece uma recompensa ao seu libertador para salvá-lo, ou do sujeito que está se afogando e oferece uma recompensa ao seu salvador. Até mesmo a expressão “meu reino por um cavalo” da obra de Shakespea- re pode ser um exemplo desse vício. Importante destacar que no estado de perigo, ao contrário do que ocorre na coa- ção, o beneficiário não empregou violência psicológica ou ameaça para que o declarante assumisse obrigação. Seção V - Da Lesão Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. 22UNIDADE I Legislação Imobiliária Pode-se conceituar a lesão como o prejuízo resultante da desproporção existente entre as prestações de um determinado negócio jurídico, em face do abuso de inexperiên- cia, necessidade econômica ou leviandade de um dos declarantes. Traduz, muitas das vezes, o abuso do poder econômico de uma das partes em detrimento da outra, hipossuficiente na relação jurídica. Seção VI - Da Fraude Contra Credores Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos. A fraude contra credores consiste no ato de alienação ou oneração de bens, assim como a remissão de dívida, praticado pelo devedor insolvente, ou à beira da insolvência, com o propósito de prejudicar credor preexistente, em virtude da diminuição experimentada de seu patrimônio. Na fraude contra credores não há um necessário disfarce, como ocorre na simu- lação. O ato praticado, por si só, é lesivo ao direito do credor e deve ter sua ineficácia judicialmente declarada. A anulação do ato praticado em fraude contra credores dá-se por meio de uma ação revocatória denominada “ação pauliana”. Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem con- valesce pelo decurso do tempo. Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o ne- gócio jurídico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou frau- de contra credores. Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro. Seção V - Dos Vícios Redibitórios Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjei- tada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. 23UNIDADE I Legislação Imobiliária Seção VI - Da Evicção Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsis- te esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. O prazo decadencial para anulação de negócio jurídico, quando a pretensão é do próprio contratante, é de quatro anos contados do dia em que ele foi celebrado, conforme dispõe o artigo 178, inciso II, do Código Civil. Ante todo o até aqui exposto, temos a importância de conhecer a legislação e a documentação imobiliária, analisando-as previamente à concretização do negócio, inde- pendente de sua natureza, prazo de duração, partes envolvidas ou valores, evitando-se que o negócio celebrado e aparentemente saudável seja objeto de questionamento por defeitos em sua elaboração ou execução, culminando na nulidade do negócio ou resultando em prejuízo financeiro às partes contratantes. 1.7. ASPECTOS PRÁTICOS. CONCLUSÃO De suma importância para o Direito, a análise dos julgados sobre determinado caso é o que externa a opinião dos Tribunais do país sobre determinado assunto. Assim, buscaremos sempre ao final de nossos estudos, demonstrar, por meio de casos concretos, os contornos práticos daquilo que analisamos teoricamente, o que, a meu sentir, resulta em maior absorção da matéria e amplia a capacidade de compreensão dos institutos jurídicos em sua mais ampla visão. E o julgado objeto de análise após a leitura do conteúdo acima transcrito, nos apre- senta uma excelente visão da gravidade que a nulidade de um contrato pode gerar, tanto no aspecto humano como no aspecto financeiro, acarretando prejuízos de tal monta que, muitas das vezes, tornam-se, na prática, irreparáveis. No caso, o Desembargador Relator reconheceu de ofício a nulidade de contrato por diversas causas. Vejamos: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ - 7ª CÂMARA CÍVEL - Autos nº. 0007106-32.2011.8.16.0058 1ª Vara Cível de Campo Mourão Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira APELAÇÕESCÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C. C. RESTI- TUIÇÃO DE VALORES, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E REINTE- GRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO EM QUE AS PARTES CONVERGEM À CONSTRUÇÃO E À ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CON- DOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE 24UNIDADE I Legislação Imobiliária PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. RECONHECI- MENTO DE OFÍCIO DA NULIDADE DO CONTRATO. PESSOA FÍSICA TAMBÉM ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE NÃO ASSINOU O CONTRATO JUNTO COM AS PRESENTES PARTES. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DE NORMAS IMPOSITIVAS DA LEI 4.591/64 SOBRE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. VÍCIOS INSANÁ- VEIS. ARTIGOS 166, 168 E 169, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRU- DÊNCIA. PERSPECTIVA DE CONDUTAS CRIMINOSAS A SER APURADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. [...] I – RELATÓRIO [...] o autor-apelado adquiriu o imóvel (matrícula 16.227) perante o espólio de H.J.F.D. e contratou com o apelante, através do instrumento ora em questão, a construção e venda conjunta de apartamentos, mediante contribuições em rateio pela metade, de forma que os lucros e as despesas seriam reparti- dos entre ambos, depois de pago o preço pela aquisição do imóvel; após a conclusão do contrato e a venda de algumas unidades, o apelado deixou de incluir o apelante como adquirente do imóvel na respectiva escritura pública; o apelado recebeu XXX mil reais por parte do apelante, resultantes de venda de unidades [...]; após repassar ao apelado tais valores, passou a ter dificul- dades perante a obra, com embaraços e negativas do apelado, o que ensejou a adoção de medidas antes da distribuição da presente demanda [...]. II – VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se dos recursos. APELAÇÃO DO AUTOR O recurso está prejudicado ante o reconhecimento de ofício de nulidade do contrato. [...] Após detido exame do conjunto fático e probatório constante do processo, impõe-se o reconhecimento de questão de ofício a prejudicar o exame do recurso. Restou demonstrado no processo que autor e réu firmaram, concluíram e executaram, ainda que parcialmente, o contrato denominado “instrumento particular de compromisso de cessão e transferência de direitos aquisi- tivos”, no qual preconizaram a conjugação de esforços para construir e ven- der unidades autônomas em prédio que constitui condomínio edilício. Ocorre que graves vícios se divisam, de modo a nulificar o contrato. Primeiro, o fato de que o contrato celebrado entre as partes não foi as- sinado pela ex-esposa do autor, que junto com ele efetuou o negócio aquisitivo do imóvel perante os proprietários do qual decorreu a relação contratual ora em questão. Também, trata-se de negócio sujeito à Lei 4.591/64, que regula as incorpora- ções imobiliárias; confiram-se dispositivos que são ora mais relevantes: [...] Arts. 30 a 64. [...] Do cotejo de tais dispositivos com o contrato celebrado entre as partes e os demais contratos juntados ao processo que provam a negociação de unida- des autônomas por terceiros, infere-se que autor e réu não se submeteram a diversas normas do rigoroso regime de incorporações imobiliárias, causan- do prejuízos aos adquirentes mediante condutas cujo eventual conteúdo cri- minoso deve ser oportunamente apreciado pelo Ministério Público. Sobre a invalidade do negócio jurídico, o Código Civil de pertinente dispõe: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. 25UNIDADE I Legislação Imobiliária Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe cou- ber intervir. Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quan- do conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Nessa razão, observa-se a ausência de parte obrigatória no contrato, a ilicitude do motivo determinante comum a ambas as partes, a ausência da forma prescrita em lei e a preterição de solenidade legal à validade do contrato, contexto que autoriza o pronunciamento de ofício da nulidade do contrato. [...] Reconhecida de ofício a nulidade do contrato, cogita-se de restituição das partes ao status quo ante e de vedação ao enriquecimento sem causa; po- rém, ante as delimitações impostas pelo pedido, pela causa de pedir e pelo conjunto probatório produzido, não é possível nesta sede veicular os adequa- dos desdobramentos. Estão prejudicados os pedidos de resolução contratual, porque o contrato foi nulificado; de devolução de pagamentos de terceiros recebidos pelo réu, porque esses pagamentos devem a princípio ser devolvidos aos adquirentes; de pagamento da multa contratual, porque o contrato restou nulificado; de reintegração de posse, porque não subsiste nem perspectiva futura de aquisi- ção do imóvel pelo autor e sua ex-esposa, já que anteriormente, em processo de execução de título extrajudicial, devolveram o imóvel aos adquirentes me- diante acordo homologado pelo juízo da mesma vara. Dê-se ciência deste acórdão à douta Procuradoria-Geral de Justiça, para apuração de eventuais condutas criminosas, franqueando-lhe pleno acesso a este processo pelo sistema PROJUDI. O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Francisco Luiz Macedo Junior, com voto, e dele participaram Desembargador Ramon De Medeiros Nogueira (relator) e Desembargadora Joeci Machado Camargo. 27 de no- vembro de 2018 (TJPR - 7ª C.Cível - 0007106-32.2011.8.16.0058 - Campo Mourão - Rel.: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira - J. 27.11.2018) Evidente o prejuízo vultoso advindo do reconhecimento da nulidade do contrato, o que poderia ser evitado com uma criteriosa análise prévia acerca dos pressupostos de validade e regularidade dos contratos, demonstrando a importância do estudo da matéria em questão. Conclui-se, assim, que a responsabilidade dos operadores do mercado imobiliário tem início antes mesmo da conclusão efetiva dos negócios, seja na prestação voluntária de informações relevantes, por mais que elas possam prejudicar seu negócio, seja na realiza- ção de propostas que caracterizam-se como claros contratos preliminares, gerando, desde sua prolação, obrigações às partes. Também se observa que a complexidade das relações negociais, com inúmeros conceitos legais e doutrinários, caminhando ainda em um limbo jurídico, exige todo o cuidado necessário na formalização dos negócios, sempre visando a boa-fé e a validade 26UNIDADE I Legislação Imobiliária plena das disposições contratuais firmadas livremente entre as partes em pleno exercício da autonomia da vontade e da liberdade de contratar. Por fim, tem-se a possibilidade de discussão e revisão de condições contratuais abusivas e desproporcionais, recaindo por vezes em subjetividade do julgador, o que faz com que as partes tenham o dever de obter a melhor disposição contratual, assim entendi- da no sentido da clareza e alcance da vontade, sob pena de sofrer interferência judicial no contrato celebrado. Portanto, clareza e cautela sempre quando estamos tratando de negócios imobiliá- rios. 27 UNIDADE II Negócios Jurídicos Imobiliários. Compra e Venda. Promessa de Compra e Venda. Permuta. Contrato de Corretagem. Locação. Operações Built To Suit. Contrato de “Time Sharing”. Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati 28UNIDADE II Legislação Imobiliária 2.1. NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS Diversas são as formas em que pode se dar um negócio jurídico envolvendo imó- veis,sendo que, não obstante a existência de diversas formas de contratação com expressa previsão legal, os chamados contratos típicos, há ainda a possibilidade de formalização de instrumentos atípicos pelas partes, ou seja, contratos que não encontram previsão legal expressa, mas que, ante a autonomia da vontade das partes e desde que observados seus requisitos de validade, encontram idêntico amparo jurídico. Buscamos neste capítulo explorar os principais contratos imobiliários, desde os mais tradicionais e usuais no mercado imobiliário, como a compra e venda e a locação, até os mais recentes e inovadores, como os contratos de multipropriedade ou time sharing, trazendo ao operador do mercado imobiliário um imenso leque de opções que podem ser externadas aos seus clientes. É o que passamos a analisar. 2.2. COMPRA E VENDA E PROMESSA DE COMPRA E VENDA A compra e venda e a promessa de compra e venda se caracterizam como as formas mais usuais de celebração de contratos imobiliários de aquisição ou venda de pro- priedade imobiliária, o que atrai grande atenção do meio jurídico e que deve ser também, objeto de intensa análise pelos operadores do mercado imobiliário. Contando com expressa previsão legal (Arts. 481 e seguintes do Código Civil), a compra e venda se caracteriza como um contrato em que “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”, conforme dispõe o Art. 481, CC, o que a diferencia, assim, da permuta, em que o pagamento pode se dar por outro bem, e não com dinheiro. Conforme escólio de Flávio Tartuce, o Código Civil conceitua o contrato de compra e venda “como sendo o contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço. Portanto, trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmis- são da propriedade”1. 1 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 13. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018. P. 289. 29UNIDADE II Legislação Imobiliária Ressalta o ilustre doutrinador que, como regra geral, em se tratando de móvel a propriedade se transfere pela tradição (entrega da coisa), enquanto a propriedade imóvel, objeto do nosso estudo, só se transfere pelo registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis. Assim, para que se caracterize compra e venda, devem estar presentes os se- guintes elementos: a) partes, comprador e vendedor; b) coisa; c) preço. Quanto ao último requisito, importante destacar que o Código Civil reputa nulo o contrato de compra e venda quando se deixa apenas a uma das partes o encargo de fixar o preço da coisa vendida ou comprada: Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Ademais, não havendo preço ajustado, estaríamos diante de uma doação, e não compra e venda. E ainda no tocante ao preço, este deve ser certo e determinado, em moeda na- cional, não podendo ser fixado em moeda estrangeira ou ouro, por exemplo, sob pena de nulidade absoluta (Art. 318, CC), podendo, ainda, ser deixada sua fixação ao arbítrio de terceiros, conforme expressa previsão legal: Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Ademais, como já vimos no estudo da teoria geral dos contratos, para que seja vá- lida a estipulação contratual entre as partes, imprescindível que as partes sejam legítimas e capazes, sob pena de nulidade ou anulabilidade do contrato, sendo que havendo qualquer um dos vícios de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão), o contrato poderá ser anulado, conforme as regras específicas trazidas pelo Art. 171, II, CC. O imóvel objeto da avença deve, ainda, ser alienável, sendo que a venda de bem inalienável é considerada nula. 30UNIDADE II Legislação Imobiliária E demonstrando a importância da instrumentalidade contratual da avença, nota- damente por se tratar de bem imóvel, estabelece o Art. 490, CC, que, salvo estipulação em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador. Portanto, previsão diversa do estabelecido em lei deverá ser expressamente consignada em instru- mento contratual. O Art. 491, por sua vez, frisa que não se tratando de venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, ou seja, não se pode exigir o cumprimento do contrato pelo vendedor se o comprador ainda não quitou o preço estabe- lecido em contrato. Dessa forma, na compra e venda, deve ser simultânea a prestação das obrigações das partes. Não pode exigir entrega da coisa quem não satisfez o preço na forma estipulada. O Código Civil apresenta, ainda, um rol de impedimentos para a celebração da compra e venda, conforme se extrai dos artigos 496 a 499, cujo conhecimento é impres- cindível ao operador do mercado imobiliário, sob pena de celebrar contrato nulo, o que refletiria também na comissão eventualmente recebida ou a receber. Vejamos: Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os ou- tros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem con- sentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do côn- juge se o regime de bens for o da separação obrigatória. A venda em desobediência ao estabelecido pelo Art. 496, CC, portanto, padece de vício de anulabilidade – não é nula, mas sim, anulável -, podendo ser confirmada posterior- mente, validando-se plenamente o negócio realizado. Esclarece-se, ainda, que a anuência ou autorização exigida pela lei deve dar-se por escritura pública caso o contrato exija tal forma, podendo o juiz suprir o consentimento do descendente se verificar que o negócio é sério e recusa caprichosa e injusta. Quanto ao prazo para exercício da pretensão anulatória, entendemos se tratar de prazo decadencial de 2 (dois) anos, não podendo ser exercido o direito após esse período, até mesmo em razão da segurança jurídica que deve prevalecer nos negócios firmados. Não bastando, o Art. 497, CC, estabelece causas de nulidade. Vejamos: Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens con- fiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros ser- ventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 31UNIDADE II Legislação Imobiliária IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encar- regados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não com- preende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros,ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso. O fundamento da proibição contida no artigo 497, CC, é, segundo Nelson Nery Júnior, “de ordem moral, para evitar que o comprador possa ficar com os bens pelo preço que ele próprio fizer, enriquecendo-se à custa do demandante”. De igual forma já se entendeu que os serventuários da justiça que funcionam no processo não podem arrematar bens vendidos em hasta pública para evitar suspeita quanto à lisura e idoneidade dos encarregados pela função jurisdicional (TJGO-RT 706/134). Importante observar que, ao contrário do disposto no Art. 496, CC, as restrições impostas pelo Art. 497 são nulas, e não anuláveis, ou seja, maculam o negócio celebrado em sua inteireza. Contudo, conforme dispõe o Art. 499, CC, “É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. Importante disposição, ainda, é a do Art. 500, CC, que trata das compras ad corpus e ad mensuram, in verbis: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolu- ção do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciati- va, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circuns- tâncias, não teria realizado o negócio. § 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha moti- vos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imó- vel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciati- va a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus . Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. Ad mensuram é venda que se dá pelas medidas do imóvel, sendo essas determi- nantes para realização do negócio. Nessa hipótese, se as dimensões do imóvel negocia- do não corresponderem às constantes da escritura ou do contrato, poderá o comprador 32UNIDADE II Legislação Imobiliária exigir a complementação da área por inadimplemento contratual. Não sendo possível o complemento, é dado ao comprador pedir a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris), sendo preferencial a ação de complementação da área vendida. Já a venda ad corpus é aquela em que as medidas do imóvel são meramente enunciativas, mas não necessariamente precisas, sendo que o corpo do negócio – e não suas medidas – são determinantes para a celebração do contrato. Nesses casos, não terá o comprador direito a discussões quanto a medidas do imóvel adquirido. É o que ocorre, por exemplo, com a venda do apartamento X do edifício Y, situado em determinado pavimento, onde a área do apartamento seria meramente enunciativa. Trata-se, portanto, de importante diferenciação passível de análise pelo operador imobiliário, celebrando-se o correto contrato de acordo com a efetiva vontade das partes. Não fazendo o contrato expressa menção à forma aquisitiva – se ad corpus ou ad mensuram – caberá a análise da real vontade do comprador e das circunstâncias do negó- cio para se aferir a possibilidade ou não de pedido de complemento de área ou indenização correspondente. Observe-se, contudo, que tem o comprador prazo de 1 (um) ano para exercício de sua pretensão, não mais podendo ser exercido após expirado tal prazo. O legislador ordinário buscou estabelecer ainda, condições especiais à compra e venda, permitindo a instituição de cláusula de retrovenda (arts. 505 a 508), assim discipli- nada: Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perío- do de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realiza- ção de benfeitorias necessárias. Evidente que tal condição só terá eficácia se expressamente ajustada entre as partes, não sendo presumível. Possível, ainda, a instituição de preferência na revenda da coisa, conforme discipli- na o Art. 513, CC: Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá ex- ceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 33UNIDADE II Legislação Imobiliária O compromisso de compra e venda, por sua vez, se caracteriza por ser contrato precário que permite o pagamento fracionado do imóvel adquirido, sendo que, não obstante a possibilidade de previsão de exercício imediato e pleno da posse pelo comprador, a pro- priedade, contudo, fica condicionada ao integral pagamento do preço, sendo forma comum e usual de contratação, mantendo-se o vendedor na condição de proprietário até quitação do preço ajustado, salvo, evidentemente, disposição contratual diversa entre as partes, respeitando o legislador a autonomia da vontade. Contudo, em se tratando de venda a prazo, recomendado que haja estipulação contratual expressa de que a escritura definitiva do imóvel só será outorgada após integral pagamento, contando, inclusive, com previsão de multa no caso de inadimplemento por qualquer das partes, em especial quanto a eventuais valores já pagos. E na hipótese de inexecução do contrato, a ação cabível para retomada do bem imóvel será a de reintegração de posse, pois, como exposto, transfere-se, inicialmente, apenas a posse do imóvel, e não sua propriedade, sendo essa última condicionada ao pagamento integral do preço. Sendo hipótese usual de contratação de aquisição de bens imóveis, um universo de possibilidades pode surgir na celebração de contratos de tal natureza, cabendo às partes a previsão de tudo aquilo que lhes interessar para fins de se exigir cumprimento forçado, caso necessário, sendo que a celebração de um contrato claro e com condições bem estabele- cidas é, como em toda forma de negociação, imprescindível para conferir maior segurança ao negócio, frisando que eventual rescisão contratual por omissão de informações pelo corretor, pode ensejar responsabilidade civil e indenização por perdas e danos, sem prejuí- zo de eventual pedido de devolução de valores pagos a título de comissão. 2.3. DO CONTRATO DE PERMUTA Com contornos muito semelhantes à compra e venda, a permuta ou troca encontra previsão no Art. 533 do Código Civil, assim redigido: Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por meta- de as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descenden- tes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. 34UNIDADE II Legislação Imobiliária Assim, o contrato em estudo é aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, o que a difere da compra e venda, como já visto, operando-se ao mesmo tempo duas vendas, servindo as coisas trocadas para uma com- pensaçãorecíproca, não deixando de ter conotação onerosa, portanto, o que também a difere da doação. Percebe-se, portanto, grande similaridade entre a compra e venda e a permuta, o que justifica a aplicação subsidiária residual pelo Código Civil. Contudo, prática também usual no mercado imobiliária é a chamada “permuta com torna”, ou seja, se os valores dos bens objeto da troca forem diferentes, haverá a “torna”, ou seja, a complementação de um valor em dinheiro, sem que isso implique em desvirtuamento da permuta para compra e venda. Necessário observar, contudo, que há um limite para que a permuta não se caracte- rize como compra e venda o que ocorrerá caso o valor “in pecunia” seja superior à metade do valor do negócio. E a permuta apresenta vantagens às partes notadamente no que se referem à tributação do negócio celebrado, merecendo análise suas distinções, podendo a permuta ser: a) Pura, ou seja, não envolve contrapartida de dinheiro em espécie, hipótese em que as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência do lucro imobiliário; b) Permuta com torna, onde, como vimos, o permutante que receber a torna deverá declarar a troca dos imóveis acrescentando na declaração o valor recebido em espécie, hipótese em que incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital, ou seja, somente com relação a torna. Exemplificando: Valor da aquisição = R$300.000,00 Valor de torna = R$100.000,00 Valor total = R$400.00,00 Cálculo de tributação: 100.000,00 / 400.000,00 = 0,25 x 100. Porcentagem calculada: 25% Ou seja, nesse caso o ganho da capital sobre a transação imobiliária será de R$25.000,00. Evidente o impacto financeiro sobre a operação. Ora, quem deseja vender um imó- vel para comprar outro, evidentemente se preocupa com o imposto de renda sobre o “ganho 35UNIDADE II Legislação Imobiliária de capital”, que é o imposto incidente sobre a diferença entre o preço de compra e o de venda do imóvel. Contudo, valendo-se de regras de planejamento tributário, vislumbra-se possibilidade legalmente adequada, evidentemente, de se evitar a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital: a permuta com imóvel do mesmo valor. Isso porque a Lei 11.196/2005, conhecida como “Lei do Bem”, que alterou a Lei 9.250/1995 que trata do imposto de renda das pessoas físicas e regula as isenções aplicá- veis, prevê a isenção do ganho de capital apenas na venda de imóvel de até R$ 440.000,00, se for o único, e ainda, impõe um limite temporal, ou seja, só terá direito à isenção total se o integral valor da venda for aplicado dentro de 180 dias do contrato na compra de outro imóvel, ainda que haja diferença a maior a ser paga pelo comprador. Assim, se apenas uma parte do valor da venda for aplicada, a diferença é tributada. Exemplificando: Valor da venda do único imóvel = R$300.000,00 Compra de novo imóvel dentro de 180 dias R$ 1.000.000,00 Observadas as condições legais, a operação será isenta do ganho da capital Operação só é válida se praticada 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos Nesse sentido a legislação citada: Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. § 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação. § 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. § 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela em- pregada na aquisição de imóveis residenciais. § 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguin- te ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo. § 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos. Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda inci- dente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de 36UNIDADE II Legislação Imobiliária bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. § 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas: I - FR1 = 1/1,0060 m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendá- rio ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publi- cação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; II - FR2 = 1/1,0035 m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calen- dário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. § 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988. Conclui-se, assim, que a permuta pode se tornar operação mais vantajosa que a compra e venda, justamente em razão dos reflexos tributários sobre a operação, merecendo análise prévia de cada situação concreta para melhor aplicação das possibilidades legais, sugerindo que haja sempre prévia consulta para evitar a incidência do imposto, eis que, depois de realizada a operação não mais é possível aplicar normas de planejamento, eis que já ocorrida a hipótese de incidência tributária. 2.4. CONTRATO DE CORRETAGEM Sem previsão no Código Civil de 1916, o contrato de corretagem passou a ter suas definições e contornos delineados pelo Código Civil de 2002, que, em seus artigos 722 a 729, de forma sucinta e pontual, expressamente passou a consignar tal espécie de contrato. Da Corretagem Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de de- pendência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e pru- dência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajusta- da entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efe- tive em virtude de arrependimento das partes. 37UNIDADE II Legislação Imobiliária Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhu- ma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração
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