TCC LEI Nº 13.786 2018 REGULAMENTAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CRISTINA MORAIS

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ESCOLA POLITÉCNICA BRASILEIRA CURSO TÉCNICO EM IMOBILIARIA 
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
CRISTINA MORAIS 
 LEI Nº 13.786 / 2018 – REGULAMENTAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
UBERLANDIA MG
2021
ESCOLA POLITÉCNICA BRASILEIRA CURSO TÉCNICO IMOBILIARIA 
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
CRISTINA MORAIS 
LEI Nº 13.786 / 2018 – REGULAMENTAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
Artigo Científico Apresentado à Escola Politécnica Brasileira, como requisito parcial para a obtenção do título de Técnico em TRANSAÇÃO IMOBILIARIA 
Professor Orientador: Nome do professor(a)
UBERLANDIA/ MG
2021
RESUMO
O contrato é originário da época de 600 antes de Cristo, sendo um dos primeiros a utilizar o contrato foi o filosofo Tales de Mileto, que fechou um contrato com a condição de não obrigação, de usar determinado serviço. Na Mesopotâmia é a primeira historicamente utilizar os contratos , surge na Idade Media e foi evoluindo pelo Estado Liberal, Social, e Democrático de Direito. O contrato de compra e venda , surge como uma condição de permuta, conhecidos como Escambo Mercantil, tendo várias classificações e formatos, indicando suas características e espécies contratuais , sendo utilizadas ate os dias de hoje. Tendo como base fundamentais a boa Fé , hoje ganhou novos adeptos de proteção ao mesmo, sendo assim o Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e Criminal e as Normas ABNT, deixam claros os artigos e o que pode ser utilizado , bem como o que não pode ser utilizado e as suas devidas medidas cabíveis de punição , trazendo transparência nos contratos e assim que a lei 13786 altera a função do contrato com clareza. Sua Função e produzir efeitos perante terceiros , evitando a ineficácia diante de terceiros , que oferece danos a sociedade , muitas das vezes lesando o Consumidor, e para tanto a lei veio trazer clausulas que evitam danos maiores. Sendo o contrato de compra e venda uma forma que inicia e finaliza todo o processo de compra e venda do imóvel, deve ser toda a clareza e transparência, pois o homem e falho em suas negociações e a lei é rígida em garantir o cumprimento dos mesmo. Diante de todo o aprendizado do curso, pode compreender que em todo o seu formato , o contrato e a peça fundamental que move , todo o percurso , através dele poderemos ter segurança em um negócio bem transparente e com qualidade, pois não somos só vendedores, nem negociantes, seremos seres humanos dando qualidade e presteza aos nossos serviços , trazendo satisfação aos nossos clientes. Este trabalho vem mostrar as melhorias que podemos fazer, diante dos recursos que nos foi apresentados.
Palavras-chave: contrato , compra e venda, Lei 13786, Boa Fé , Funçao , Imovel, Modelo , 
ABSTRACT
The contract originates from the period of 600 BC, being one of the first to use the contract was the philosopher Tales de Mileto, who signed a contract with the condition of not having to use a certain service. In Mesopotamia, it is the first historically to use contracts, it appears in the Middle Ages and evolved through the Liberal, Social and Democratic State of Law. The purchase and sale contract, appears as a condition of exchange, known as Barter Mercantil, having several classifications and formats, indicating its characteristics and contractual types, being used until today. Having as a fundamental basis the good faith, today it has gained new supporters of its protection, thus the Consumer Defense Code, Civil and Criminal Code and the ABNT Rules, make clear the articles and what can be used, as well as what can not be used and its appropriate punishment measures, bringing transparency in contracts and so the law 13786 changes the function of the contract with clarity. Its Function is to produce effects before third parties, avoiding inefficiency in front of third parties, which harms society, often harming the Consumer, and for that the law has brought clauses that prevent further damage. Since the purchase and sale contract is a way that starts and ends the entire process of buying and selling the property, it must be all clear and transparent, as the man is a failure in his negotiations and the law is strict in ensuring compliance with them. . Given all the learning of the course, you can understand that in all its format, the contract and the fundamental part that moves, all the way through, through it we will be able to have security in a very transparent and quality business, as we are not just sellers, nor traders, we will be human beings giving quality and promptness to our services, bringing satisfaction to our customers. This work shows the improvements we can make, given the resources that were presented to us.
Key words: contract, purchase and sale, Law 13786, Good Faith, Function, Property, Model
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO	5
REFERENCIAL TEÓRICO	5
CONSIDERAÇÕES FINAIS	14
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS	15
INTRODUÇÃO
	Com as constantes mudanças no nosso codigo civil a Lei 13786 de 2018 veio alterar as Leis 4591 de 1964 e a Lei 6766 de 1979, apos 54 anos da criação da Lei vimos uma significativa mudança, esta lei traz um novo rigor principalmente as Incorporações Imobiliarias, mas toda mundança acaba que ao longo do decorrer dos anos , se aprimora para toda a sociedade. 
	Visto do ponto de vista do aprendizado apresentado, trouxe conforme a Lei, o Codigo Civil e Criminal e o Codigo do Consumidor as mudanças que podemos agregar e trazer mais clareza aos contratos, visto que um ponto de extrema importancia ao nosso trabalho como Tecnicos em Transação imobiliaria. 
	A pesquisa refere-se as dificuldades de entender e compreender a problematica da execução do processo de compra e venda, mostrando assim uma melhor resolução de problemas baseado nos estudos dispostos pela disciplinas apresentadas pelo curso, buscando assim compreender um futuro melhor dos negocios imobiliarios. 
	 O objetivo e mostrar de forma clara e suncinta que a boa Fé e a transparencia , pode ser utilizada, visto que a nova Sociedade do seculo XXI , busca agregar novos valores e disciplinas ao que vem chegando, deixando de lado a corrupçao. 
	Hoje no Brasil a maior problematica e a falta de informação nos contratos , trazendo um desgaste emocional e juridico ao longo da trajetoria, com isto venho trazer um melhor aprimoramento dentro do que a lei trouxe de melhor. 
REFERENCIAL TEÓRICO
Este estudo viabiliza um modelo de contrato novo, baseado na nova lei, que vem trazer as significativas mudanças e clareza. 
Em um resumo traz , um quadro resumo, e clausulas especificas como detalhamento do imovel, quebra de contratro , informações sobre o corretor , Direito de arrependimento, Comunicação do COAF , sobre a relaçao das testemunhas no contrato e maior clareza aos respectivos pagamentos . 
Sendo assim, traremos as abordangens melhoradas :
 1 - QUADRO RESUMO: o mesmo deve trazer em uma primeira folha informaçoes relevantes a) PREÇO TOTAL DO IMOVEL, b) FORMA DE PAGMENTO, c) CORRETAGEM, d) INDICE DE CORREÇÃO, e) CONSEQUENCIA DA RESCISAO MOTIVADA PELO COMPRADOR, f) TAXA DE JURO, g) DIREITO DE ARREPENDIMENTO, h) PRAZO PARA QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES PELO ADQUIRENTE, i) DEMAIS ONUS DO IMOVEL, j) REGISTRO 
 
DISPOSIÇOES COMPLETAS DO CONTRATRO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
2 – DAS PARTES CONTRANTANTES: Neste contexto devemos trazer o numero maior de informações, visto que o Brasil hoje tem muitas pessoas com nome e sobrenomes iguais , uma forma de visualizar melhor e trazer o nome da mae e a data nascimento, o email e o whatsapp, alem das informaçoes requeridas pelo proprio contrato. 
3 – DO OBJETO: Aqui devemos, utilizar hoje dos meios eletronicos, pois antigamente era mais complexo colocar fotos nos contratros, mas diante do CDC, que visa trazer uma transparencia para os produtos, porque nao utilizar um breve resumo do imovel com fotos, trazendo maior transparencia ao negocio. 
Sendo assim, devemos trazer informações esclarecedoras como: 
a) DESCRIÇÃO DO IMOVEL : - conforme esta na escritura, ou conformea avaliaçao do avaliador 
b) FOTOS DO IMOVEL – podemos trazer de uma forma breve as partes principais do imovel, ou mesmo alguma questao relevante para o mesmo pois assim podemos ter uma clareza do que esta sendo vendido. 
c) MATRICULA: registrar o numero da matricula , atual e antiga , qual cartorio esta registrado. Para que no futuro facilite uma melhor localização do imovel, e evite gastos desnecessarios. 
d) AREA DO TERRENO : qual o tamanho da area total e construida 
e) ENDEREÇO: dados do endereço, como rua , bairro , antiga, cep e outros dados relacionados ao endereço do imovel. 
f) VISTORIA: a descriçao da vistoria do imovel , inclusive com quem fez, estudo da vizinha , e outras informaçoes relevantes para o imovel. 
g) CALCULO DO VALOR DE MERCADO: deve conter o valor do mercado , depreciaçao e o valor final do negocio, buscando assim esclarecer o valor final acordado, evitando futuros questionamentos. E mostrar seus calculos feitos. 
h) PROPRIETARIO: quem de fato e o real proprietario , aquele que consta na certidao da matricula, com nome endereço e telefone, pois muitas das vezes e feito procuraçao e esta informaçao fica perdida pelo comprador
i) PROCURAÇÃO : quem e o procurador e as informações que estao na procuraçao como cartorio e outros . 
3 – DA FORMA DE PAGAMENTO : descrever todo o contexto da forma de pagamento, permuta , recebimento de pix com os dados e valores de quem recebeu, com datas e a continuidade juridica das clausulas que se apresentam neste contexto. 
4- DA POSSE: O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. Segundo o artigo 1.245 do Código Civil: Portanto, por determinação legal, só se transfere, de fato, a propriedade do imóvel a partir do registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o comprador só se investe na figura de proprietário do imóvel quando registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis pertinente. 
5– HONORARIOS E SERVIÇOS TERCEIRIZADOS : Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, constar tambem os valores pagos com cartorio , despezas com com despachante imobiliarios e advogados ou pessoas que digitaram o presente contratro. Com seus respectivos dados e recebimentos. O percentual de valor máximo da taxa de corretagem imóveis, estabelecido por lei, é de 6% sobre o valor final do bem. 
ARTIGO 490 – CCB – DAS DESPESAS NA COMPRA E VENDA . Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição
Um corretor de imóveis pode se tornar despachante, para exercer a profissão, é necessário que o mesmo possua registro ativo no CRECI. Sendo assim, qualquer pessoa que trabalhe no ramo imobiliário, inclusive o próprio corretor de imóveis pode trabalhar também como despachante, lei 10602 , onde regulamenta a profissao de Despachante Documentalista é aquele profissional que executa e gerencia serviços e atividades em nome de um cliente, sendo ele pessoa física ou jurídica, junto aos órgãos e entidades competentes nos âmbitos da administração pública federal, estadual e municipal. É de sua competência providenciar a solicitação de documentos, regularizar débitos e créditos, instruir processos, realizar inscrições, alterações, baixas em registros e cadastros. Ele ainda organiza arquivos de dados, monitora datas de vencimento de documentos, apura e paga impostos, taxas e emolumentos. Além disso, faz requerimentos de isenções, cancelamentos, parcelamentos e suspensões de pagamentos de débitos, a devolução de indébitos e até o recebimento de indenizações para os seus clientes. Todo esse trabalho deve ser pautado pela ética e executado com profissionalismo. Além do compromisso com a sociedade, o despachante deve estar empenhado em executar seus serviços com zelo e eficiência, sempre pautando pela lealdade que deve a seus clientes e primando pela economia e transparência. A lei que regulamenta a profissão é a 292/2014 que acrescenta dispositivos à Lei 10.602, de 2002. Esta última instituiu o Conselho Federal e os conselhos regionais de despachantes por todo o Brasil, mas não se aprofunda no exercício profissional, o que a mais recente detalha e esmiúça, além de dispor sobre direitos, deveres e proibições no campo do exercício profissional. Além disso, traz também disposições gerais sobre ética, responsabilidade, proteção e honorários da atuação.
6 – DESCRIÇAO DA DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA: devem constar o maior numero de documentos possiveis, seja dos envolvidos ou mesmo do imovel , constar as certidoes negativas , inclusive juridicas para que se tenha certeza que o imovel esta liberado e sem futuros embaraços, 
· RG, CPF e título de eleitor, comprovante de endereço 
· Comprovante de Estado Civil
· Certidão Negativa de Ações Cíveis
· Certidão Negativa de Tutela e Interdição
· Certidão Negativa de Feitos Estaduais, Federais e Trabalhistas
· Certidão Negativa de Débitos (CND)
· Documentos da empresa do vendedor
· Documentos do imóvel
· Certidão Negativa de Ônus Reais
· Escritura anterior do imóvel
· Registro de Imóveis
· Declaração Negativa de IPTU
· Declaração Negativa de Taxa Condominial
7- TAXAS E OBRIGAÇOES: a lei prevê ainda que “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” (CC, art. 490) . A lei determina, como regra também, que o vendedor responde por todos os débitos do imóvel até o momento da sua entrega
8- DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO: especificar conforme a Lei 13 786 , pois este e uma das mudanças significativas da lei, que traz tambem no artigo Art. 49. Que o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio
9- DO DISTRATO: Quem busca rescisão de contrato de compra e venda de imóvel precisa contatar a outra parte, informá-la e, assim, ambas assinam um termo de distrato, que coloca fim oficial às obrigações existentes.
10 – DESISTENCIA DA COMPRA:. Assim dispõe o artigo 49 do CDC: "O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio 
11 – ENTREGA DO IMOVEL: até 180 dias a Defesa do Consumidor limita prazo de entrega de imóvel em 180 dias após contrato. A Comissão de Defesa do Consumidor aprovou proposta que limita em até 180 dias o prazo para a incorporadora entregar o imóvel ao comprador, contados da data contratual da entrega das chaves
12 – MULTA : A multa neste caso deve estar bem especificada em contrato, ficando entre 10% a 20% do valor da negociação, que servirá como indenização. Como nestes casos a compra somente é realizada quando ocorrer a transferência da escritura do imóvel, a desistência pode ocorrer em qualquer momento antes deste registro em cartório
13 – COMUNICAÇÃO DO COAF; Diante de tanta corrupçao foi criada a Lei 9613 de 1988, onde esclarece que a comunicação do COAF deve ser feita no cartorio, sendo assim podemos colocar o numero do registro, pois toda transação imobiliario em especie ou valores acima de R$ 50,000,00 deve se registrar o mesmo. 
14 – DAS TESTEMUNHAS: as Leis 10406 / 13105 nos traz que para fins juridicos ou validade de contratro as testemunhas devem assinar e registrar em cartorio como verdadeiros suas assinaturas , e nao devem ser parentes nem pessoas interessadas no negocio imobiliario, podendo assim invalidar o negocio juridico, devem ser conter os dados do mesmo , como no minimo o CPF , entendo assim que deve haver esta clausula com os dados das devidas testemunhascompletando assim todas as informaçoes necessarias , relevantes a testemunhas ou meso anexando um documento valido do mesmo. .
15 – DOS SUCESSORES E HERDEIROS: Diz a regra clara do art. 1.793 do Código Civil que a Cessão de Direitos Hereditários se faz por ESCRITURA PÚBLICA. Tal Escritura é lavrada por TABELIÃO DE NOTAS, independente da situação dos bens da herança ou do local do falecimento ou domicílio do FALECIDO. 
16 – DO FORUM : Nos termos do art. 95 do CPC, nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. 
17 – DAS OBSERVAÇÕES GERAIS; colocar alguma outra informação que passou desapercebida ao contratro . Um proprietário poderá encerrar um contrato de compra e venda se o comprador faltar com o cumprimento de qualquer um dos termos do contrato. Os motivos comuns para um proprietário encerrar um contrato de compra e venda incluem: O comprador está com os pagamentos atrasados
18 – DOS ANEXOS: anexar em pdf ou xerox quando fisico , os documentos relacionados ao imovel, formando assim uma pasta historica do imovel. 
19 – ESCRITURA : o código determina que se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda deve ser celebrado por escritura pública
20- VALIDADE DO CONTRATRO DE COMPRA E VENDA: Para que o documento tenha validade, é preciso que ele cumpra alguns requisitos. O objeto da negociação precisa ser lícito, determinado ou determinável e possível, bem como as partes devem ser capazes. É um contrato que atesta a transação de uma determinada quantia a ser paga pela propriedade de um bem imóveL. O Compromisso de Compra e Venda (CCV) é um contrato preliminar da compra do imóvel utilizado para promover mais segurança entre as partes envolvidas. Dessa maneira, todos ficam vinculados às obrigações estabelecidas até que a Escritura Pública seja assinada .O prazo de validade será determinado no próprio contrato, levando em consideração o tempo de verificação de documentação e demais etapas, como por exemplo, uma etapa de financiamento bancário ou de cartório. Caso não ocorra a assinatura do documento definitivo dentro do período combinado, o mesmo perderá sua validade. Assim, todas as partes envolvidas na transação precisam respeitar os prazos e atuações necessárias para que esse contrato não vença
21- RESPONSABILIDADE CIVIL NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS: Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Art. 929. Se a pessoa lesada, ou o dono da coisa, no caso do inciso II do art. 188, não forem culpados do perigo, assistir-lhes-á direito à indenização do prejuízo que sofreram. Art. 188. Não constituem atos ilícitos:, A culpa de terceiro não exonera o autor direto do dano do dever jurídico de indenizar. Ressalva-se, no entanto, a hipótese de o fato de terceiro equiparar-se ao fortuito. A obrigação de repara o dano é de natureza pessoal. Contudo, a prescrição não ocorre no prazo legal de dez anos, do art. 205,  porque o art. 206, que estipula prazos especiais, dispõe que prescreve em “três anos (...) a pretensão de reparação civil” (§ 3º, V). “art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de fata reparos, cuja necessidade fosse manifesta”. Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O negocio imobliario, começa quando o proprietario resolve colocar a venda seu imovel, e um processo que envolve muitas pessoas, visto que prescisara de um intermediador que sera feito pelo corretor de imoveis, onde executara seus conhecimentos , trazendo transparencia para seu negocio. 
A lei a todo momento traz mudanças significativas , o que devemos estar atentos a todo momento para este contexto. O mundo hoje desenvolve intelectualmente para um negocio justo e verdadeiramente utilizando a boa Fe, temos assim a nosso favor a Tecnologia que nos trouxe um melhor desenvolvimento e capacidade de trazer um portifolio esclarecedor para o cliente. Hoje tudo e digital e todos sabemos utilizar um pdf , a camera do celular e fazer videos e audios que nos garante nossos direitos , vislumbrei assim um negocio juridico claro e objetivo , onde inclusive em um pdf podemos anexar toda a documentaçao envolvida no processo de compra e venda. 
Para tanto nao podemos esquecer , que um bom profissional , busca constantemente aprimorar em todas areas de sua profissiao, trazendo assim uma gestao de profissionalismo e conhecimento a sua area, podendo inclusive se especializar melhormente numa area especifica da profissao, pois a mesma abrange varias areas. 
--REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
· http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm
· https://presrepublica.jusbrasil.com.br/legislacao/661763806/lei-13786-18
· https://www.conjur.com.br/2019-out-14/mp-debate-consideracoes-jurisprudencia-recente-lei-distrato
· https://www.migalhas.com.br/arquivos/2019/1/art20190116-11.pdf
· https://www.colegioregistralrs.org.br/registro_de_imoveis/lei-no-13-786-2018-quadro-resumo-loteamento-desmembramento-e-incorporacao-imobiliaria/
· https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&sg_classe=REsp&num_processo_classe=1635428
· https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/rescisao-do-contrato-por-culpa-do-comprador-2013-termo-inicial-dos-juros-de-mora-2013-transito-em-julgado-2013-aquisicao-anterior-a-lei-13-786-18-e-com-alteracao-da-clausula-penal
· ttps://www.google.com/search?sxsrf=AOaemvJDYBAZAe33AM22MeSNTf5N_Bxntg:1635098827526&q=Lei+do+distrato+multa&sa=X&ved=2ahUKEwi54qXm0ePzAhUFGLkGHaM7DI8Q1QJ6BAgZEAE&biw=1366&bih=560&dpr=1
· https://cepeda.law/blog/distrato-de-imovel-durante-a-pandemia/
· https://sergioeduardomartinez.jusbrasil.com.br/artigos/150423206/o-codigo-de-defesa-do-consumidor-e-o-direito-imobiliario-reflexos-da-sua-aplicacao-aos-litigios-decorrentes-dos-contratos-imobiliarios
· https://www.conjur.com.br/2013-mai-25/codigo-defesa-consumidor-incide-contratos-imobiliarios
· https://educacaoimobiliaria.com.br/manual-despachante-imobiliario/
· https://www.marianagoncalves.com.br/post/direitos-basicos-do-consumidor-imobiliario